Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2016 Landkreis Oberhavel

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 216 Landkreis Oberhavel

2 Impressum Herausgeber Geschäftsstelle beim Kataster- und Vermessungsamt Rungestr Oranienburg Telefon: 331 / / Telefax: 331 / gutachterausschuss@oberhavel.de Internet: Berichtszeitraum bis Datenerhebung Für den Bericht wurden alle bis zum abgeschlossenen Kaufverträge ausgewertet, die bis zum in der Geschäftsstelle eingegangen sind. Datum der Veröffentlichung Bezug Gebühr Titelbild Als PDF-Dokument oder Druckexemplar in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Kontaktdaten siehe oben) Als PDF-Dokument auch im Internetshop GEOBROKER entsprechend Brandenburgischer Gutachterausschussgebührenordnung in der jeweils gültigen Fassung Landkreis Oberhavel mit ausgewählten Standorten (vgl. Bildunterschriften) Die Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit der Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit einer Quellenangabe gestattet.

3 Inhaltsverzeichnis 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Rahmendaten zum Grundstücksmarktbericht Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Entwicklung Übersicht über die Umsätze Vertragsvorgänge Geldumsatz Flächenumsatz Bauland Allgemeines Bauland für den individuellen Wohnungsbau / Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Preisniveau, Preisentwicklung Bodenpreisindexreihen, Geltungsbereich der Indexreihen Umrechnungskoeffizienten Grundstücksgröße Geschossflächenzahl Bauland für den Geschosswohnungsbau / Mehrfamilienhausgrundstücke Preisniveau, Preisentwicklung Bauland für Gewerbe Preisniveau, Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland Unbebaute Wochenendhausgrundstücke Erbbaurechte Sonderauswertungen Unbebaute Baugrundstücke in Wasserlage Arrondierungsflächen Grundstücke im Außenbereich Hinterliegende Baulandflächen (2. Reihe) Grundstücke in Ecklagen Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Allgemeines Landwirtschaftliche Flächen Preisniveau, Preisentwicklung Bodenpreisindexreihen Umrechnungskoeffizienten Forstwirtschaftliche Flächen Landwirtschaftliche Betriebe (Höfe) Flächen im Naturschutz- bzw. Landschaftsschutzgebiet Flächen für den Obst- und Gemüseanbau Begünstigtes Agrarland Inhaltsverzeichnis

4 7. Sonstige unbebaute Grundstücke Hausnahe Gartenflächen Freizeitflächen Camping- und Zeltplätze Verkehrsflächen private Wege Sonstige Gemeinbedarfsflächen Sonstige Nutzungen unbebauter Flächen Bebaute Grundstücke Allgemeines Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Preisniveau, Preisentwicklung Sachwertfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Reihenhäuser, Doppelhaushälften Preisniveau, Preisentwicklung Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften Mehrfamilienhäuser Preisniveau, Preisentwicklung Liegenschaftszinssätze Bürogebäude, Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser Preisniveau, Preisentwicklung Liegenschaftszinssätze Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Objekte Bebaute Erholungsgrundstücke Wohnungs- und Teileigentum Preisniveau, Preisentwicklung Liegenschaftszinssätze Bodenrichtwerte Allgemeine Informationen Allgemeine Bodenrichtwerte Besondere Bodenrichtwerte Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten Nutzungsentgelte Mieten Örtlicher Gutachterausschuss und Oberer Gutachterausschuss Inhaltsverzeichnis

5 Anlagen Indexreihen bis Anschriften der Gutachterausschüsse in Brandenburg und der139 Nachbargutachterausschüsse des Landkreises Oberhavel in anderen Bundesländern Mitglieder des Gutachterausschusses Oberhavel Statistische Angaben zum Berichtsgebiet Übersichtskarte für das Berichtsgebiet Abkürzungsverzeichnis Inhaltsverzeichnis

6 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Nach einem Anstieg im Vorjahr ist die Anzahl der bis zum eingegangenen und im Jahr 216 abgeschlossenen Grundstückskaufverträge im Landkreis Oberhavel wieder um ca. acht Prozent gesunken. Wie üblich war auch 216 am Jahresanfang das Kaufverhalten etwas verhaltener, im Jahresverlauf wurden jedoch monatlich zwischen 2 und 25 Kaufverträge abgeschlossen. Spitzen mit über 3 Kaufverträgen gab es zum Jahresende. Im ersten Quartal 217 wurden in geringem Umfang weitere Verträge nachgeliefert. Mit den eingegangenen Verträgen wurden mitunter mehrere Objekte veräußert, sodass es sinnvoll war, diese separat auszuwerten. Die Gesamtzahl der ausgewerteten Datensätze betrug (Vorjahr 3.556). Neben den Kauffalldaten wurden 395 neue Datensätze zu Miet- und Pachtverträgen erfasst, welche im Zusammenhang mit dem Verkauf von Objekten mitgeteilt wurden. Hauptregion des Grundstücksverkehrs ist unverändert das Berliner Umland. monatliche Vertragseingänge monatliche Vertragseingänge 216 Vergleich Anzahl Gesamteingang : : Monat Anzahl jährlicher Vertragseingang Stand des Folgejahres Jahr Seite 7

7 Die Grafik der folgenden Seite zeigt das Bodenwertniveau der einzelnen Lagen des Landkreises und korreliert im Wesentlichen mit den Schwerpunkten des Grundstücksverkehrs Erkennbar ist an der folgenden Grafik auch, welche wesentlichen regionalen Einflussfaktoren auf das Bodenrichtwertniveau wirken. Die Nähe zur Bundeshauptstadt Berlin als Arbeitsort vieler Einwohner des Landkreises bewirkt insbesondere in direkter Stadtrandlage und entlang der S-Bahn-Trassen die höchsten Grundstückspreise. Damit scheint die schnelle Erreichbarkeit von Berlin das Hauptkriterium für den Grundstückserwerb zu sein.. Daneben spielt vor allem im Nordteil des Landkreises sowohl die landschaftlich reizvolle Umgebung als auch der Einfluss der örtlichen Zentren Gransee, Fürstenberg und Zehdenick bei Vertragsabschlüssen eine Rolle. Im Südteil des Landkreises wirkt das örtliche Zentrum Oranienburg. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag wurden ab dem auf der Internetseite veröffentlicht. Telefonische Auskünfte erteilte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereits ab dem kleiner 1 Euro/m² gleich 1, kleiner 2 Euro/m² gleich 2, kleiner 3 Euro/m² gleich 3, kleiner 4 Euro/m² gleich 4, kleiner 5 Euro/m² gleich 5, kleiner 6 Euro/m² gleich 6, kleiner 1 Euro/m² 2 größer gleich 1 Euro/m² Seite 8

8 Bodenrichtwertniveau des Landkreises Fürstenberg Gransee Zehdenick Löwenberg Liebenwalde Kremmen Oranienburg Mühlenbeck Hennigsdorf Seite 9

9 4. Übersicht über die Umsätze Im Jahr 216 wurden bis zum Jahresabschluss am (Stichtag) im Tätigkeitsbereich des Gutachterausschusses Oberhavel insgesamt Datensätze ausgewertet. Seit dem bis zum Jahr 28 beobachteten Anstieg ist die Anzahl der veräußerten Objekte in den beiden Folgejahren wieder rückläufig gewesen. Nach einem erneuten leichten Ansteigen im Jahr 211 sank die Zahl der veräußerten Objekte bis 213 wiederum. Seit 214 konnte wieder eine steigende Anzahl von Veräußerungsfällen registriert werden. 216 ging die Anzahl der Kaufverträge wieder auf das Niveau von 214 zurück. Jedoch gehen auch nach dem o.a. Stichtag jährlich noch weitere Verträge ein und werden ausgewertet und dem Markt zur Verfügung gestellt. Die zum Stichtag eingegangenen und ausgewerteten Verträge bilden die Grundlage der folgenden Statistiken und Auswertungen. Entwicklung der Kauffallauswertung (Stand der Registrierung des Folgejahres) Anzahl Jahr 2 Von den ausgewerteten Kaufverträgen wurde der größte Anteil (ca. 68 %) im Berliner Umland abgeschlossen. Damit liegt auch weiterhin der Hauptschwerpunkt des Grundstücksmarktes in den hauptstadtnahen Regionen des Landkreises. Hier lag der Hauptschwerpunkt entsprechend der Anzahl der Verkäufe in den Stadt Oranienburg mit 18 % Anteil am Gesamtmarkt. Im weiteren Metropolenraum wurden mit jeweils 7 % am Gesamtmarkt im Löwenberger Land und im Amt Gransee und Gemeinden die meisten Grundstückskaufverträge abgeschlossen. Seite 22

10 Anteil der Kauffallzahlen der einzelnen Gemeinden am Gesamtmarkt 216 Löwenberger Land 7% Liebenwalde 3% Zehdenick 5% Birkenwerder 3% Glienicke 4% Hennigsdorf 8% Kremmen 6% Hohen Neuendorf 9% Amt Gransee und Gemeinden 7% Leegebruch 3% Fürstenberg 4% Velten 7% Oranienburg 18% Mühlenbecker Land 8% Oberkrämer 8% Kauffallentwicklung nach Grundstücksarten und Regionen 14 Anzahl der Kauffälle weiterer Metropolenraum Berliner Umland unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum land/forstwirtsch. Grundstücke sonstige Grundstücke Seite 23

11 Eine Übersicht der Verteilung der Kauffälle nach Grundstücksarten auf die einzelnen Verwaltungseinheiten sowie eine Übersicht über die Arten des Grundstückserwerbs befinden sich auf den folgenden Seiten. 5 1 Für alle folgenden Auswertungen werden Kauffälle im Zwangsversteigerungsverfahren nicht mit verwendet. Wenn nicht ausdrücklich darauf hingewiesen wird, gehen Kauffälle mit ungewöhnlichen Verhältnissen (z.b. Verträge nach SachenRBerG, EALG, VerkFlBerG ) ebenfalls nicht in die Auswertungen ein. Der Anteil der Zwangsversteigerungen am Gesamtkaufvertragsaufkommen ist aus der Grafik auf Seite 27 zu entnehmen. Seite 24

12 Kauffallverteilung 216 im Berliner Umland Gemeinde/Stadt; Amt 175 gesamt 216: Velten, Stadt ha 667 gesamt 216: Oranienburg, Stadt ha 317 gesamt 216: Oberkrämer ha 272 gesamt 216: Mühlenbecker Land ha 13 gesamt 216: Leegebruch 644 ha 31 gesamt 216: Hohen Neuendorf, Stadt ha 511 gesamt 216: Hennigsdorf, Stadt 3.13 ha 131 gesamt 216: Glienicke 46 ha 71 gesamt 216: Birkenwerder 1.81 ha Anzahl der Kauffälle unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke Land- und Forstwirtschaft sonstige Grundstücke Vergleich Gesamtanzahl der Gemeinde / des Amtes 215 Seite 25

13 Kauffallverteilung 216 im weiteren Metropolenraum Gemeinde/Stadt; Amt 223 gesamt 216: Zehdenick, Stadt ha 241 gesamt 216: Löwenberger Land ha 93 gesamt 216: Liebenwalde, Stadt ha 155 gesamt 216: Kremmen, Stadt ha 24 gesamt 216: Amt Gransee und Gemeinden ha 121 gesamt 216: Fürstenberg, Stadt ha unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke Anzahl der Kauffälle Land- und Forstwirtschaft sonstige Grundstücke Vergleich Gesamtanzahl der Gemeinde / des Amtes 215 Seite 26

14 Seite 27

15 4.1 Vertragsvorgänge Entwicklung der Kauffallzahlen Anzahl der Kauffälle bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum sonstige Flächen land- und forstwirtschaftliche Flächen Gesamt Im Jahr 215 war nach jährlichen Schwankungen in den Vorjahren die Kauffallanzahl gegenüber 214 wieder um 13 % gestiegen. Im Berichtsjahr ist die Gesamtkauffallzahl wieder auf den Stand des Jahres 214 zurückgegangen. Dieser Rückgang betrifft sich in unterschiedlichem Ausmaß alle Teilmärkte. Der größte Rückgang war auf dem Teilmarkt des Wohn- und Teileigentums zu verzeichnen. Seite 28

16 4.2 Geldumsatz Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 216 Geldumsatzentwicklung Geldumsatz in Mio. EUR bebaute Grundstücke 176, ,3 286,6 288,9 319,9 unbebaute Grundstücke 39,9 53,7 68,1 48,5 65,8 83,4 Wohn- und Teileigentum 29 38,9 35,1 38,1 7,1 55,3 sonstige Flächen 1,3 2,4 3,7 1,5 1,1 1,2 land- und forstwirtschaftliche Flächen 13 13, ,7 16,3 16,4 Gesamt 259,5 39,8 37,2 392,4 442,2 476, Seit 211 ist ein kontinuierlicher Anstieg des Geldumsatzes zu verzeichnen. Im Berichtsjahr 216 ist der Gesamtgeldumsatz gegenüber dem Vorjahr deutlich um 8 % angestiegen. Der Hauptanteil des Geldumsatzes entfällt regelmäßig auf die bebauten Grundstücke und machte mit Schwankungen durchschnittlich 7 % des Gesamtumsatzes aus. Durchschnittlich wurden im Berichtsjahr Euro pro Kauffall bebauter Grundstücke, 19 % mehr als im Vorjahr, gezahlt. Ebenfalls gestiegen sind die Geldumsätze bei unbebauten Grundstücken, sonstigen und land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Bei unbebauten Grundstücken wurden im Jahr 216 pro Kauffall durchschnittlich Euro erzielt, eine 33- prozentige Steigerung gegenüber 215. Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis der unbebauten Grundstücke lag bei 54 Euro und ist damit gegenüber dem Vorjahr um 2 % gestiegen. Bei den Kauffällen zu Wohnungs- und Teileigentum wurden im Berichtsjahr 17 % weniger Objekte veräußert. Dementsprechend ist der Geldumsatz hier insgesamt rückläufig. Jedoch ist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis pro Objekt von Euro 9 % mehr Umsatz als im Vorjahr erzielt worden. Im Jahr 216 wurden pro Kauffall land- und forstwirtschaftlicher Flächen durchschnittlich Quadratmeter zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von,89 Euro/m² veräußert. Damit ist der durchschnittliche Kaufpreis erneut um Seite 29

17 ca. 11 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der stetige Anstieg der pro Quadratmeter gezahlten Kaufpreise für land- und forstwirtschaftliche Flächen ist nunmehr seit dem Jahr 211 zu beobachten. 5 Die sonstigen Flächen (siehe Punkt 7) haben weiterhin kaum Bedeutung für den Gesamtmarkt. Jedoch ist ihr Anteil am Gesamtmarkt gegenüber dem Vorjahr sowohl zahlenmäßig als auch geldumsatzmäßig angestiegen. Mit durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter wurde im Berichtsjahr 6 % mehr als in Vorjahr pro Quadratmeter realisiert. 25. Geldumsatzentwicklung in Euro/ Kauffall Euro/ Kauffall unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum sonstige Flächen land- und forstwirtschaftliche Flächen durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in Euro für bebaute und unbebaute Flächen unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke sonstige Flächen 2,29 3,62 1,11 1,88 1,36 2,17 land- und forstwirtschaftliche Flächen Durchschnittlicher Kaufpreis (bei bebauten Grundstücken Boden + Gebäude)/m²,38,45,47,74,8,89 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in Euro für sonstige und land- und forstwirtschaftliche Flächen Seite 3

18 4.3 Flächenumsatz Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht Nach dem Anstieg des Flächenumsatzes im Jahr 211 ist dieser Trend seither wieder rückläufig. Seit 211 ist der Gesamtflächenumsatz um 42 % zurückgegangen. Im Vergleich zum Vorjahr wurden im Jahr 216 rund 8 % weniger Flächen veräußert. Während in den Teilmärkten unbebauter und bebauter Grundstücke der Flächenumsatz gegenüber dem Jahr 215 noch um 6 9 % gestiegen ist, wurden ca. 1 % weniger land- und forstwirtschaftliche Fläche sowie 32 % weniger sonstige Fläche veräußert. Pro Kauffall unbebauter Grundstücke wurden mit Quadratmetern im Durchschnitt 12 % größere Grundstücke als 215 veräußert. Auch die durchschnittliche Fläche bebauter Grundstücke ist mit 2.47 Quadratmetern ca. 17 % größer als im Vorjahr. Flächenumsatz in ha bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke sonstige Flächen land- und forstwirtschaftliche Flächen Flächenumsatzentwicklung Gesamt Fläche in m² für bebaute, undbebaute und sonstige Grundstücke Fläche in m² pro Kauffall sonstige Flächen unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen Fläche in m² für land- und forstwirtschaftliche Flächen Seite 31