MÜNCHEN. Der Mietratgeber. Von der Wohnungssuche bis zur perfekten Wohnung. 2015: Neuheiten im Mietrecht

Transkript

1 MÜNCHEN Der Mietratgeber Von der Wohnungssuche bis zur perfekten Wohnung 2015: Neuheiten im Mietrecht

2 Inhalt Der Mietratgeber Von der Wohnungssuche bis zur perfekten Wohnung 1. Einleitung Was ist neu im Mietrecht? Wo Sie Wohnungsangebote finden Tipps zur Wohnungssuche in München Aktuelle Wohnungslage Wichtige Adressen Kapitel Einleitung Beim Stichwort München sieht man sofort die Bilder vom berühmten Oktoberfest vor sich, ebenso die Brezeln, Dirndl, Maßkrüge oder den idyllischen Englischen Garten. Jeder auf der Welt kennt München und hat seine Vorstellungen von der größten bayrischen Stadt. Das Ausland stellt sich unter einem typischen Deutschen nicht selten ein zünftiges Münchner Urgestein mit mächtigem Bart und Lederhose vor. Soweit das Klischee. Statistisch betrachtet liegt die Isar-Metropole in Sachen Lebensqualität weltweit auf Platz vier. Sie rühmt sich, eine Stadt von Weltrang und das zweitgrößte Finanzzentrum nach Frankfurt zu sein. Das bayrische Zentrum ist also beileibe keine Stadt, die ausschließlich Müßiggänger und Biergartenbesucher prägen. München so viel mehr als Brezen und Helles Seine Geschichte beginnt offiziell Mitte des 12. Jahrhunderts. Bereits 1328 erfuhr die Stadt an der Isar besondere Aufmerksamkeit, als Kaiser Ludwig, genannt der Bayer, sie zu seiner Residenz machte. In der Folgezeit avancierte München zur bayrischen Hauptstadt und blieb bis heute nicht nur für die Region wichtig, sondern spielte stets international in Kunst, Kultur und Wissenschaft eine große Rolle. Durch den zweiten Weltkrieg musste München einige Zerstörungen hinnehmen, die entstandenen Freiräume konnten aber beim Aufbau klug genutzt werden und die Stadt erblühte in der Nachkriegszeit als Wirtschaftsstandort für Hochtechnologie, Dienstleistungsunternehmen, Versicherungen, Banken und Medien. Außerdem verfügen die dort ansässigen Hochschulen über einen exzellenten Ruf. Daher stellt die Metropole schon seit Jahrzehnten einen Anziehungspunkt für Touristen und Durchreisende, aber vor allem für Studenten und Arbeitnehmer dar. In keiner deutschen Stadt erfordert die Wohnsituation solch hohe Ansprüche an die Suchenden. 1

3 2. Kapitel 2015 Was ist neu im Mietrecht? Das Jahr 2015 bringt einiges an Neuerungen im Mietrecht. Die Stichworte sind Maklerprovision, Mietpreisbremse und die sogenannte EEG-Umlage. Alle drei Maßnahmen sollen dem Mieter zugutekommen und seine Position auf dem Wohnungsmarkt stärken. Bestellerprinzip den Makler zahlt der Auftraggeber Makler bekommen bei einem Vermittlungserfolg für ihre Dienstleistung eine Provision, auch Courtage genannt. Es gibt generell drei Möglichkeiten, wer bei welcher Provision zahlen muss: die Außenprovision, vom Mieter, die Innenprovision, vom Vermieter oder die Mischprovision, von beiden. Im letzteren Fall ist jede erdenkliche Teilung möglich, also eine 50/50-Aufteilung, 70/30 oder eben eine beliebig andere. Die einzelnen Varianten bieten unterschiedliche Vor- und Nachteile. So wirkt sich eine Innenprovision zum Beispiel ungünstig aus, weil Grunderwerbsteuer und die Beurkundungskosten höher ausfallen, da sie auf dem Gesamtkaufpreis beruhen, der die Innenprovision meist enthält. Bisher wälzte der Vermieter fast ausnahmslos die Provision auf den Mieter ab. Die Neuregelung also die Einführung des Bestellerprinzips unterbindet nun diese Möglichkeit, zwischen den einzelnen Courtage-Formen zu wählen. Jetzt zahlt derjenige, der den Makler beauftragt bei Mietwohnungen in den meisten Fällen eben der Vermieter. Das Bestellerprinzip gilt ab dem 01. Juni Sollte ein Makler dennoch über dieses Datum hinaus von Ihnen eine Provision verlangen, können Sie auf die Neuregelung verweisen und gegebenenfalls Hilfe bei einem Mieterverein suchen. Mietpreisbremse Entlastung für Ballungszentren Die Mietpreisbremse ist vorrangig für Ballungszentren interessant. Die für Wohnungssuchende immer beliebter werdenden deutschen Großstädte kämpfen daher mit einer zunehmenden Wohnraum-Verknappung. Die hohe Nachfrage versetzt die Eigentümer in die Lage, den Mietpreis erheblich anzuheben. In der Folge stiegen die Mieten vielerorts in den besonders attraktiven Bezirken nahezu explosionsartig an insbesondere bei Neuvermietungen. So sah sich der Gesetzgeber zum Handeln gezwungen, um Wohnungsinteressenten zu schützen. Das Resultat: die Beschränkung des Erhöhungsverlangens auf höchstens 10 Prozent über der üblichen Miete am betreffenden Ort. Die Mietpreisbremse gilt jedoch nicht bundesweit, sondern nur in entsprechend von den einzelnen Ländern gekennzeichneten Gebieten. Wohnungssuchende sollten daher im Vorfeld abklären, ob die Region in die Sie ziehen wollen als Gebiet mit knappem Wohnungsangebot ausgewiesen ist. Beachten Sie aber die Ausnahmen von dieser Regelung bei Wohnungen in einem derartig ausgewiesenen Bezirk: sowohl ab dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogene Neubauwohnungen als auch grundsanierte Altbauwohnungen fallen nicht unter die neue Mietpreisbestimmung. Die beabsichtigte Begünstigung der Wohnungssuchenden kann also leicht verpuffen, da die Mietpreisbremse den Anreiz liefert, Altbauwohnungen von Grund auf zu sanieren, um mehr Miete verlangen zu können und nicht selten sind die beliebtesten Bezirke diejenigen mit hohem Altbaubestand. EEG-Umlage Senkung der Stromkosten Die Senkung der EEG-Umlage greift bereits seit dem 01. Januar 2015 und ist somit bereits in Kraft getreten. Zwar verringerte sich die von den Ver- 2 3

4 brauchern zu zahlende Umlage von 6,24 Cent nur um magere 0,07 Cent auf 6,17 Cent pro verbrauchte Kilowattstunde, doch wurde sie immerhin zum ersten Mal seit ihrer Einführung 2010 herabgesetzt. Auch wenn die Ersparnis zunächst nicht sonderlich erheblich erscheint, lässt sie immerhin den Stromanbietern weniger Raum für Strompreiserhöhungen. Manche Anbieter reagierten auf den Gesetzesentwurf und stellten sogar Strompreissenkungen in Aussicht. EEG-Umlage EEG steht für Erneuerbare-Energien-Gesetz. Die Umlage ist ein Hilfsmittel, um Anreize für den Bau von Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien zu schaffen. Das Gesetz verpflichtet die Netzbetreiber, grünen Strom abzunehmen. Beim Weiterverkauf des umweltfreundlichen Stromes würden sie aber noch häufig Verlust machen. Die EEG-Umlage gleicht diesen aus. Sie finanziert sich durch einen Aufschlag pro Kilowattstunde und wird daher von den Verbrauchern getragen. Übersicht Neues für 2015 : Maklerprovison wird vom Auftraggeber gezahlt Mietpreisbremse soll Mieterhöhung drosseln Gesenkte EEG-Umlage verringert Stromkosten und erschwert Strompreiserhöhungen 4 5

5 3. Kapitel Wo Sie Wohnungsangebote finden Auch wenn freie Wohnungen in München Mangelware sind, gleichen die Wege, eine Wohnung zu finden denen in jeder anderen Stadt. Das heißt, Ihre ersten Bemühungen sollten auch hier über das Internet und Tageszeitungen gehen. Hier finden Sie Wohnungsangebote in München: Tages-, Regional-, Stadtteilzeitungen: Süddeutsche Zeitung, Abendzeitung München, Münchner Merkur, tz, Münchner Wochenanzeiger, HALLO München usw. Internet: die Suche über Google, immoscout24.de, immonet.de oder immowelt.de, Facebook-Gruppen (z. B. Wohnungen in München provisionsfrei ), Ebay-Kleinan- zeigen, das örtliche Studentenwerk, Webseiten von Hausverwaltungen, Genossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften (z. B. Wogeno), Vermittlungen von möblierten Zimmern und Zimmern auf Zeit (z. B. mitwohn.org) Makler Zettelwirtschaft und Schwarze Bretter: Universität, Kitas, Cafés, Straßenlaternen Mundpropaganda und Buschtrommel: Freunde, Kollegen, Familie etc. leere Wohnungen eigene Hausverwaltung 6 7

6 4. Kapitel Tipps zur Wohnungssuche in München Aufgrund der äußerst angespannten Wohnungssituation in der Stadt versteht es sich von selbst, dass neben einer großen Ausdauer und viel Glück die Verwendung aller möglichen Quellen empfehlenswert ist. Beginnen Sie am besten nicht erst mit der Recherche, wenn Sie schnellstmöglich eine Bleibe benötigen! Wer in München sucht, sollte diese Punkte beherzigen: bei Freunden, in einem der vielen Übergangszimmer oder im Hostel unterkommen: ohne vor Ort zu sein, hat man keine Chance auf eine Wohnung den Münchner Mietspiegel nach günstigeren Lagen sondieren: naheliegende Straßenzüge können Welten trennen Gesuch aufgeben: viele Vermieter vermeiden den Ansturm und schreiben lieber ein paar wenige selbst an Hausverwaltungen initiativ kontaktieren für die Besichtigungen brauchen Sie aufgrund der großen Anzahl Interessenten zuweilen ein starkes Nervenkostüm für Besichtigungen besser kein Auto: checken Sie günstige Fahrkarten für längere Zeiträume nicht nur Schwabing: eine Wohnung in Ihrer Wunschgegend ist unwahrscheinlich, ziehen Sie von vornherein Alternativen in Betracht WG-Zimmer nicht gleich ausschließen, selbst wenn man das eigentlich gern vermeiden möchte Wohnberechtigungsschein (WBS) beantragen: Sozialwohnungen sind zwar ebenfalls rar, aber bei geringem Einkommen kann sich der Schein schnell lohnen eine Mail geht schnell unter, versuchen Sie nach Möglichkeit anzurufen reagieren Sie sofort: in München entscheiden oftmals nur Minuten virtuelle Hilfe: bei vielen Immobilienportalen können Sie sich Angebote gemäß Ihrer Kriterien schicken lassen weniger Konkurrenz: unbekannte Börsen sind weniger frequentiert auch schlechte Anzeigen bieten Wohnungen: je weniger andere sich angesprochen fühlen, desto besser für Sie die meisten Anzeigen werden nach Feierabend geschaltet, stellen Sie sich darauf ein vergeuden Sie keine Zeit mit alten Anzeigen, es bleibt keine Wohnung lange frei Stauraum sollte kein Kriterium sein, auch in München gibt es Self- Storage-Möglichkeiten für Studenten: nicht erst zum Semesterbeginn suchen, wenn alle auf der Suche sind; und nicht nur in den Uni-Vierteln für bereits Wohnende: ein Wohnungstausch kann gute Optionen bieten bei einer guten Vorbereitung brauchen Sie nur noch Ausdauer und Glück 8 9

7 5. Kapitel Aktuelle Wohnungslage Wohnungen fehlen an allen Ecken und Enden Wer in München eine Wohnung sucht, braucht entweder eine Menge Geld oder eine hohe Frustrationsschwelle, einen langen Atem, Geduld und am besten viel Glück. München ist mit Abstand die teuerste Metropole Deutschlands und selbst Einheimische bezeichnen die aktuellen Mietpreise als absurd. Die gegenwärtige Lage auf dem Wohnungsmarkt stellt nicht nur zuziehende Studenten oder Arbeitnehmer vor immense Probleme, sondern auch wachsenden Familien oder ausziehwilligem Nachwuchs. Der Ausdruck strapaziert charakterisiert nicht annähernd die Verhältnisse in der Hauptstadt Bayerns. Wer eine Wohnung finden möchte, sollte sich sehr gut mit allen Münchner Stadtbezirken und Ortsteilen auseinandersetzen. Die Stadt hat 108 Ortsteile, die in folgende 25 Stadtbezirke zusammengefasst sind (in der Reihenfolge ihrer Nummern): Altstadt-Lehel Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt Maxvorstadt Schwabing-West Au-Haidhausen Sendling Sendling-Westpark Schwanthalerhöhe Neuhausen-Nymphenburg Moosach Milbertshofen-Am Hart Schwabing-Freimann Bogenhausen Berg am Laim Trudering-Riem Ramersdorf-Perlach Obergiesing-Fasangarten Untergiesing-Harlaching Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln Hadern Pasing-Obermenzing Aubing-Lochhausen-Langwied Allach-Untermenzing Feldmoching-Hasenbergl Laim Aktuelle Situation und Trends München kann statistisch viele Spitzenplätze vorweisen, die das Wohnraumproblem passend umschreiben. Die bayrische Kapitale hatte Anfang 2015 mit fast 1,5 Millionen die höchste Bevölkerungszahl seiner Geschichte und ist hierzulande mit rund 4500 Einwohnern je Quadratkilometer die am dichtesten besiedelte Großstadt. Darüber hinaus wächst sie aktuell so rasant wie keine andere deutsche Metropole. Kurioserweise hat München auch in Sachen Geburtenrate eine Ausnahmestellung: der vorherrschen- de Baby-Boom lässt diese über die Sterberate steigen, sodass die Stadt sogar ohne Zuzug wachsen würde. Alles in allem muss also in München zukünftig mit noch mehr Einwohnern gerechnet werden, was unglücklicherweise für Zuziehende und Ansässige zu keiner Entspannung des Wohnungsangebots führt. Die aus der Situation folgenden hohen Mietpreise lassen den Markt für Mietwohnungen fast zum Erliegen kommen, denn Mieter versuchen nach Möglichkeit, ihre Wohnung nicht aufzugeben, da eine andere sehr sicher viel teurer kommen würde. Welche Maßnahmen werden ergriffen? Warum aber reagiert die Stadt nicht auf das Wachstum und schafft entsprechend Wohnraum? Diese Frage ist vor allem mehr als berechtigt, selbst wenn die Obrigkeiten die prekäre Situation auf dem Wohnungsmarkt als das gravierendste soziale Problem erachten seit über 100 Jahren, wie es sogar weiter heißt! 10 11

8 Zum einen hat der Münchner an sich eine starke Präferenz zum Leben im Stadtbereich und meidet nach Möglichkeit das Umland. Zum anderen ist Bauland in ihr mehr als rar. Infolgedessen lässt sich eine Entspannung der Innenstadtverhältnisse nur schwierig realisieren. Dennoch versucht die Politik gegen die Entwicklung anzukämpfen und Baurechte für 3500 Wohnungen im Jahr zu vergeben sowie zusätzliche Wohnungen in gleicher Größenordnung zu schaffen, indem alte Gebäude durch neue ersetzt werden. Angesichts der wenigen Bauflächen trotzdem ein nahezu aussichtsloses Unterfangen. Eine gewisse Hoffnung besteht in der Verkleinerung der Wohnung: bei Neubauten geht der Trend zum Mikro-Apartment, um mehr Leute auf weniger Baufläche unterzubringen. Das stellt zwar keine Lösung für Familien mit größerem Wohnraumbedarf dar, könnte aber bei Studenten, Praktikanten und Berufspendlern durchaus für etwas Entspannung sorgen. Die Mieten in München: hoch, höher, am höchsten! Der Durchschnittsmietpreis pro Quadratmeter lag in München 2014 bei 16,63 und damit mehr als 9 über dem Bundesmittelwert von 7,33 die Spitze in Deutschland. Am teuersten sind kleine Wohnungen mit rund 30 qm, die im Schnitt mit 19,55 zu Buche schlagen. Im Jahre 2011 waren es nur 15,31 ein deutlicher Beleg für die schnell fortschreitende Verteuerung. Wohnungen mit 60 bzw. 100 qm befanden sich 2014 in etwa auf demselben Niveau und kosteten 14,49 bzw. 14,21 (2011: 11,95 bzw ). Der Trend? Weiter steigend! Aktuell geht eine 30-qm-Wohnung durchschnittlich für 21,09 pro Quadratmeter weg, die mit 60 und 100 qm hingegen haben mit 15,78 bzw. 15,48 weniger zugelegt. Beliebt ist die Nähe zu allem freuen sich vor allem jene Stadteile, die zentral, in Universitätsnähe liegen oder gut angebunden sind sowie einen schönen Baubestand und viel Grün bieten die Bereitschaft, dafür zu zahlen, begründet auch die explodierenden Mietpreise. Obwohl München durch das öffentliche Verkehrsnetz gut zu befahren ist und damit die Außenbezirke auch zum Leben in Frage kommen, konzentriert sich das allgemeine Interesse von Wohnungssuchenden auf die Innenstadtlagen. Wer daher unter diesem Aspekt Kompromisse eingeht, kann unter Umständen schneller an eine Wohnung gelangen. Wo wohnen Studenten? Bevor das wo? gestellt wird, sollte das was? geklärt werden, also worin Studenten wohnen. Da der Wohnraum bekanntermaßen in München knapp und teuer ist, kommen für Studenten in erster Linie kleine Wohnungen oder Zimmer in Frage. Die studentische Realität spielt sich deswegen häufig in WGs ab, die am ehesten bezahlbare Form der Unterbringung. Die Stadt beherbergt zahlreiche Studenten- Der Münchner läuft gern zu Fuß und mag am liebsten alles in unmittelbarer Reichweite. Großer Beliebtheit erwohnheime, die sich praktisch über die ganze Stadt verteilen, mit Ausnahme des Ostens. Als die natürlich ersten Anlaufstationen für Neu-Münchner haben sie dementsprechend lange Wartelisten. Die Wartezeit reicht von einem bis vier Semestern. Immerhin bieten München, Freising und Rosenheim mit rund Zimmern von 178 bis 394 Euro für dortige Verhältnisse ausgesprochen günstige Unterkünfte an

9 Da eine sinnvolle Wohnungssuche nur vor Ort machbar ist, gibt es auch die Möglichkeit, vorübergehend in möblierte und / oder Kurzzeitwohnungen zu ziehen. Gerade für Studenten, die nur für ein Praktikum oder ein bis zwei Semester unterkommen müssen, bietet diese eine gute Alternative. In Sachen Beliebtheit steht das Universitätsviertel Maxvorstadt weit vorne. Es folgen Ludwigvorstadt und Schwabing-West sowie das Glockenbachviertel. In Schwabing-West liegen die Preise zwar allgemein recht hoch, aber WG-Zimmer lassen sich durchaus günstig ergattern. Durch Neubauten von Studenten-Apartments, wie zum Beispiel in Sendling, werden aber auch neue Hotspots für Studis geschaffen. Wo wohnen Familien? Mietpreise nach Wohnlagen (2014): Stadtteil Durchschnittlicher Mietpreis (je m 2 ) Altstadt-Lehel 18,71 Bogenhausen 17,22 Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt 16,49 Au-Haidhausen 15,82 Maxvorstadt 15,68 Milbertshofen-Am Hart 15,67 Nymphenburg 15,62 Neuhausen 15,61 Berg am Laim 15,54 Giesing 15,54 Schwabing-West 15,47 Moosach 14,53 Hadern 14,28 Stadtteil Durchschnittlicher Mietpreis (je m 2 ) 14,06 13,87 13,77 Solln 13,65 Harlaching 13,61 Pasing 13,43 12,90 Obermenzing 12,77 12,45 Trudering 12,38 Laim 12,34 Sendling, Sendling-Westpark Forstenried-Fürstenried Thalkirchen-Obersendling Ramersdorf-Perlach Aubing-Lochhausen-Langwied Allach-Untermenzing 11,99 Die Lebensqualität in München ist eine der höchsten der Welt. Eigentlich ideale Bedingungen für Familien sollte man denken. Wenn es aber an die Wohnungssuche geht, haben Familien vor allem ein Problem: sie brauchen Platz und den bezahlt man in München extra teuer. Wer Nachwuchs plant, sollte schon frühzeitig an eine größere Wohnung denken, um rechtzeitig über den benötigten Platz verfügen zu können. Grundsätzlich bietet sich natürlich die Innenstadt wegen ihrer Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und Erholungsflächen, wie dem Englischen Garten, an. Wohnlagen, wie Lehel oder Isarvorstadt befinden sich hingegen in Isar-Nähe. Allerdings sind diese Viertel auch bei alleinstehenden Arbeitnehmern und Studenten beliebt, was die Wohnungssuche für Familien wahrlich nicht leichter macht. Daher weichen viele von ihnen in entfernter vom Zentrum gelegene oder gar Randbezirke, wie Pasing bzw. Aubing, Trudering-Riem oder Giesing, aus. Hier findet man ebenfalls sehr viele Grünflächen und teilweise eine schöne Haus-mit-Garten-Atmosphäre vor. Nicht zentral und doch nicht ganz weg vom Schuss liegen Sendling und Laim. Um dem innerstädtischen Platzmangel und den damit verbundenen teuren Mieten zu entgehen, zieht es immer mehr Familien ins Umland Münchens 14 15

10 eine echte Alternative nicht nur für Eltern mit Kind und Kegel, die das Vorstadtleben bereits von anderen Städten Deutschlands gewohnt sind. Günstigste Stadtteile (Mietspiegel 2015 in / m 2 ): Geheimtipps Schlachthofviertel Au-Haidhausen Untergiesing Fürsten- und Forstenried Sendling Allach (11,86 ) Hasenbergl (12,53 ) Fürstenried (12,67 ) Aubing (12,83 ) Untermenzing (14,13 ) Obermenzing (14,36 ) Beliebteste Bezirke: Schwabing Maxvorstadt Glockenbachviertel und Gärtnerplatzviertel (beide Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt) Bogenhausen Lehel Scherbenviertel (Untergiesing-Harlaching) 16 17

11 6. Kapitel Wichtige Adressen Allgemein München: Stadt München Jugendinformationszentrum Wohnungsbaugesellschaften: Deutsches Heim Wohnungsbaugesellschaft mbh GBWAG Bayerische Wohnungs- AG GEWOFAG GWG München Wohnungsgenossenschaft München-West eg Wowobau Wohnungsbau GmbH - Ihr Bauträger WSB Bayern Kurzfristiges Wohnen: Sonstige Adressen: Studentenwerk München Anstalt des öffentlichen Rechts Leopoldstraße München Tel.: Mieterschutz: Mieter helfen Mietern Münchner Mieterverein e.v. Weißenburger Str München info@mhmmuenchen.de Mieterbeirat der Landeshauptstadt München Burgstraße München Mieterverein München e.v. Sonnenstr München postmaster@mieterverein-muenchen.de Studentenwerk Beratungszentrum Alte Mensa Rechtsberatung Helene-Mayer-Ring 9 (Raum h2) München Deutschland Wohnungs-Notfallhilfe LANDKREIS München Balanstr München wohnungsnotfallhilfe@awo-kvmucl.de

12 Autor: Christopher Hanschmann Bildernachweise: Cover: MichaelFleischmann / Fotolia.com Seite 2: Astock / Fotolia.com Seite 5: Smileus / Fotolia.com Seite 7: contrastwerkstatt / Fotolia.com Seite 8: amorfati.art / Fotolia.com Seite 10: Nagy / Presseamt München Seite 17: Nagy / Presseamt München Seite 18: MH / Fotolia.com Impressum: Score Kompass ist ein Angebot der smava GmbH. smava GmbH Kopernikusstr Berlin info@scorekompass.de Internet: 20