3. Thüringer Forum Bodenmanagement

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1 3. Thüringer Forum Bodenmanagement Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Jena Kay Wedemann Folie 1

2 Analyse & Konzepte Beratungsunternehmen, spezialisiert auf Wohnungsmarkt und Immobilienwirtschaft Qualifizierte Mietspiegel, u.a. Braunschweig, Fürth, Jena, Hof, Heilbronn, Remscheid, Mainz, Frankfurt (Oder) Seit 2008 schlüssige KdU-Konzepte für über 100 Städte und Landkreise (grundsicherungsrelevante Mietspiegel) Folie 2

3 Qualifizierter Mietspiegel Nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, die durch die Kommune oder durch Interessenvertreter von Mietern und Vermietern anerkannt wurde. Folie 3

4 Ortsübliche Vergleichsmiete 1. Definition eines vergleichbaren Mietbegriffs 2. Spezifikation von Wohnwertmerkmalen 3. Aktuell mit 4-Jahres-Mieten 4. Repräsentative Datengrundlage 5. Wissenschaftliche, anerkannte und dokumentierte Datenauswertung Folie 4

5 Definition eines Vergleichbaren Mietbegriffs Netto- Kaltmiete Netto-Kaltmiete (Grundmiete, ggf. inkl. Modernisierungszuschlag) Mietspiegel Brutto- Kaltmiete Kalte Betriebskosten Brutto- Warmmiete Heizung/Warmwasser Mietzuschläge Untermietzuschlag, Stellplatz Folie 5

6 Spezifikation von Wohnwertmerkmalen Art Ausstattung Größe Beschaffenheit Differenziertheit ist Stärke des Mietspiegels Lage Energetische Beschaffenheit Folie 6

7 Aktuell mit 4-Jahres-Mieten Mischung aus Bestandsmieten und Neuvertragsmieten Bestandsmieten, geändert in den letzten 4 Jahren Neuvertragsmieten, abgeschlossen in den letzten 4 Jahren Miethöhe = tatsächlich vereinbarte Mietverträge Hohe Validität, Reliabilität und Objektivität Folie 7

8 Bestandsmieten vs. Angebotsmieten Bestandsmieten -> Mietverträge Angebotsmieten -> Inserate in Zeitungen und im Internet Bestandsmieten sind von besserer Qualität als Angebotsmieten: Nicht alle freien Wohnungen werden inseriert Problem "teurere Wohnungen" Problem "günstige Wohnungen" Inseriert werden Wunschmieten Folie 8

9 Mietspiegel: Repräsentative Datengrundlage Einwohnermeldedaten und Grundsteuerdaten Beste Adressdatenquelle Erhebung bei Mietern und Vermietern Gleichwertige Datenquellen Zufallsstichprobe von Wohnungen Folie 9

10 Repräsentative Datengrundlage Rücklaufquoten aus Mieterbefragungen in Jena Mieterbefragung Brutto-Stichprobe Realisierte Kontakte 1 Rücklaufquote ,7% ,3% ,8% 1 Inklusive nicht-mietspiegelrelevante Mietwerte. Quelle: Stadt Jena Gute Beteiligung der Mieter (Rücklaufquote > 10 %) Nicht alle erhobenen Fragebögen sind mietspiegelrelevant 2017: 898 von mietspiegelrelevant (38 %) Folie 10

11 Repräsentative Datengrundlage Rücklaufquoten aus Vermieterbefragungen in Jena Vermieterbefragung Brutto-Stichprobe Realisierte Kontakte 1 Rücklaufquote ,6% ,6% ,0% 1 Inklusive nicht-mietspiegelrelevante Mietwerte. Quelle: Stadt Jena Sehr gute Beteiligung der Vermieter Folie 11

12 Wissenschaftliche Auswertung Plausibilitätsprüfungen Extremwertbereinigung Berechnung von Mittelwerten und Mietpreisspannen Folie 12

13 Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Spanne Folie 13

14 Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Spanne Keine punktgenaue Miete Stattdessen: Querschnitt der üblichen Mieten Wohnungsmarkt ist kein Wettbewerbsmarkt Intransparenz Keine unmittelbare/flexible Preisanpassung Inhomogene Güter Inhomogene Nachfrage Angebot gleichartiger Wohnungen zu unterschiedlichen Preisen Folie 14

15 Wissenschaftliche Auswertung Mietspiegel Jena 2017 Netto-Kaltmiete (in /m² pro Monat) im freifinanzierten Wohnungsbau Baualtersklasse Wohnlage Größe Bis 1949 Unter 50 m² 7,56 6,37 9, bis ,18 5,80 6, bis ,38 4,68 6, bis ,28 4,78 5, bis 2001 Ab ,05* 7,59-8,44 Einfach 50 bis 80 m² 7,43 6,19-9,00 5,94 5,48 6,29 5,33 4,78 5,87 5,28 4,85 5,96 6,36* 5,96 7,25 7,80 5,98 9,40 Über 80 m² 7,18* 6,26 8,59 5,83 5,23 6,88 5,25* 4,98 5,61 5,20 4,96 5,61 8,59 8,28 9,00 Unter 50 m² 7,93 6,19 9,53 6,49 5,90 7,06 5,65 5,14 6,10 8,49* 7,55 9,61 9,76* 8,16 11,09 Mittel/gut 50 bis 80 m² 7,63 6,50 8,90 6,55 5,86 7,10 6,17 5,80 6,60 5,31 4,79 6,00 7,80 6,93 8,74 8,82 7,39-10,39 Über 80 m² 7,65 6,44 9,04 7,25 6,44 8,01 5,02 4,24 5,75 8,21* 7,38 9,21 9,01 7,50 10,01 Bei Leerfeldern können aufgrund einer zu geringen Datenbasis keine statistisch belastbaren Aussagen getroffen werden. * Für Felder mit weniger als 30 Datensätzen ist die Aussage eingeschränkt, hier sind auch die Mietspannen ähnlicher Wohnungstypen zu beachten. Quelle: Mietspiegel Stadt Jena Folie 15

16 Wissenschaftliche Auswertung Mietspiegel Jena Veränderungen gegenüber 2015 Netto-Kaltmiete (in /m² pro Monat) im freifinanzierten Wohnungsbau Baualtersklasse Wohnlage Größe Bis bis 1967** 1968 bis 1973** 1974 bis 1991** 1992 bis 2001** Ab 2002 Unter 50 m² -0,07-0,9% -0,01-0,2% 0,36 7,1% 0,26 5,2% 0,04* 0,5% Einfach 50 bis 80 m² 0,28 3,9% 0,30 5,4% 0,25 4,9% 0,20 4,0% 0,24 3,1% Über 80 m² 0,07* 1,0% 0,22 4,3% 0,17 3,4% Unter 50 m² 0,65 9,0% 0,01 0,1% 0,39 7,0% 0,15 2,7% 0,43* 5,4% 0,92* 10,4% Mittel/gut 50 bis 80 m² 0,52 7,3% 0,21 3,2% 0,94 17,9% 0,08 1,5% 0,37 5,0% 0,13 1,4% Über 80 m² 0,45 6,2% 0,67 10,2% 0,14 2,8% 0,84 11,4% 0,71 8,6% Bei Leerfeldern können aufgrund einer zu geringen Datenbasis beim Mietspiegel 2015 oder 2017 keine statistisch belastbaren Aussagen getroffen werden. * Für Felder mit weniger als 30 Datensätzen beim Mietspiegel 2015 oder 2017 ist die Aussage eingeschränkt, hier sind auch die Veränderungen in ähnlichen Wohnungstypen zu beachten. ** Für die Baualtersklassen von 1950 bis 2001 ist die Aussage ebenfalls eingeschränkt. Die Baualtersklassen wurden 2017 geändert und sind mit den Baualtersklassen des Mietspiegels 2015 nur eingeschränkt vergleichbar. Quelle: Mietspiegel Stadt Jena Folie 16

17 Vorteile des qualifizierten Mietspiegels Transparenz und Objektivierung Repräsentative und verlässliche Datengrundlage (Zumeist) anerkannt durch Interessenvertreter Entscheidungsgrundlagen für Mieter und Vermieter Begründung und Beweis von Mieterhöhungsverlangen Reduzierung von Rechtstreitigkeiten bei Mieterhöhungen Beweiskraft bei Rechtsstreitigkeiten (Richtigkeitsvermutung) Datengrundlage für die Kosten der Unterkunft Folie 17

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kay Wedemann Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien, Stadtentwicklung mbh Gasstraße Hamburg phone mail info@analyse-konzepte.de Folie 18

19 Bildnachweise Folie 1: Folie 13: Folie 13: Folie 19