G R U N D S T Ü C K S M A R K T B E R I C H T
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- Hetty Biermann
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1 G R U N D S T Ü C K S M A R K T B E R I C H T Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Rhein- Sieg- Kreis hat aufgrund der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschußverordnung NW - GAVO NW) vom (GV.NW S.156) für den Bereich des Rhein-Sieg-Kreises mit Ausnahme der Stadt Troisdorf, für die ein eigener Gutachterausschuß gebildet ist, am heutigen Tage den vorliegenden Grundstücksmarktbericht beschlossen. Siegburg, den Der Vorsitzende gez. Streich Herausgeber: Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis Geschäftsstelle: Kaiser-Wilhelm-Platz 1, Kreishaus Siegburg Telefon Telefax Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jedweder Art nur mit Quellenangabe gestattet. Belegexemplar erbeten. Gebühr: 30,-- DM (Bezug der Broschüre bei der Geschäftsstelle möglich.) H i n w e i s : Der Grundstücksmarktbericht 1998 wird voraussichtlich im Juni 1999 beschlossen werden. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 1 von 43
2 Inhaltsverzeichnis 1 A l l g e m e i n e s Vorbemerkungen Zuständigkeitsbereich 6 2 G r u n d s t ü c k s m a r k t Gesamtüberblick Anzahl der Vertragsabschlüsse Verteilung der Objekte im Zuständigkeitsbereich (Grafik) Flächenumsatz Geldumsatz Teilmärkte Verteilung der Objekte gemeindeweise (Grafik) Unbebaute Grundstücke Baugrundstücke für individuellen Wohnungsbau (Bodenrichtwerte) Mittleres Preisniveau für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus(Grafik) Baugrundstücke für individuellen Wohnungsbau (Einzelaufstellung) Baugrundstücke für Gewerbe und Industrie (Einzelaufstellung) Baugrundstücke für Gewerbe und Industrie (Bodenrichtwerte) Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker- und Grünland) Rahmenwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke Forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke Rahmenwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Preisgruppen von Ein- und Zweifamilienhäusern Preisgruppen von Ein- und Zweifamilienhäusern gemeindeweise 22 Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 2 von 43
3 Mehrfamilienhäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Wohnungseigentum Wohnungseigentum insgesamt Preisgruppen von Wohnungseigentum Erstverkäufe, Weiterverkäufe, Umwandlungen Durchschnittswerte von Wohnungseigentum Wohnungsgröße bis 40 m² (Baujahr bis 1989) Wohnungsgröße bis 40 m² (Baujahr von 1990 bis 1996) Wohnungsgröße bis 40 m² (Baujahr 1997) Wohnungsgröße über 40 m² (Baujahr bis 1989) Wohnungsgröße über 40 m² (Baujahr von 1990 bis 1996) Wohnungsgröße über 40 m² (Baujahr 1997) 34 3 E r f o r d e r l i c h e D a t e n Liegenschaftszinssätze Liegenschaftszinssätze allgemein Liegenschaftszinssätze bei Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen Durchschnittliche Rohertragsfaktoren Bodenpreisindexreihen für Wohnbaugrundstücke Bodenpreisindexreihen für Wohnbaugrundstücke gemeindeweise Marktanpassungsfaktoren für Wohnbaugrundstücke Baukosten für Reihenhäuser Durchschnittskaufpreise für Ein- u. Zweifamilienhausgrundstücke Umrechnungsfaktoren Durchschnittskaufpreise von Garagen, oberirdischen Stellplätzen und Tiefgarageneinstellplätzen (incl. Grundstückskosten) Verhältnis von Kaufpreisen für Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau zu Kaufpreisen für Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau 43 Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 3 von 43
4 1 A l l g e m e i n e s 1.1 Vorbemerkungen Der vorliegende Grundstücksmarktbericht ist von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erstellt und vom Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis in der Sitzung am 25. Juni 1998 beschlossen worden. Er gibt einen Überblick über den Grundstücksverkehr und die Preisentwicklung des vergangenen Jahres. Er soll Informationen, die für die Transparenz des Grundstücksmarktes erheblich sind, zusammenfassen. Die Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten sind im Jahre 1960 aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) eingerichtet worden. Heute sind die gesetzlichen Grundlagen zur Tätigkeit der Gutachterausschüsse in den des Baugesetzbuches (BauGB) und in der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Landes Nordrhein- Westfalen (Gutachterausschußverordnung NW - GAVO NW) vom 7.März GV.NW S enthalten. Die Gutachterausschüsse, die aus einem Vorsitzenden, seinen Stellvertretern und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern bestehen, sind unabhängige und an Weisungen nicht gebundene Gremien. Die in den Gutachterausschüssen tätigen ehrenamtlichen Gutachter aus den Bereichen Bauwirtschaft, Land- und Forstwirtschaft, Vermessungs- und Liegenschaftswesen und anderen Fachbereichen verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Zu den gesetzlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse gehören insbesondere: - die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken - die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung - die Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten - die Erstellung des Grundstücksmarktberichts Zur Unterstützung ihrer Arbeit bedienen sich die Gutachterausschüsse einer Geschäftsstelle, die in Nordrhein-Westfalen bei der Gebietskörperschaft angesiedelt ist, für deren Bereich der Gutachterausschuß gebildet ist, nämlich bei einem Kreis, einer kreisfreien Stadt oder einer großen kreisangehörigen Stadt. Die Geschäftsstelle erledigt nach Weisung des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden folgende Arbeiten: - Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung - Vorbereitung von Gutachten und Zustandsfeststellungen - Ermittlung sonstiger zur Wertermittlung erforderlicher Daten - Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung - Vorbereitung des Grundstücksmarktberichts - Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und des Grundstücksmarktberichts Daneben ist die Geschäftsstelle für die Antragsannahme und Ausfertigung von Verkehrswertgutachten, die Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte, die Abgabe von Bodenrichtwertkarten und Marktberichten und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung zuständig. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 4 von 43
5 Der Gutachterausschuß und die Geschäftsstelle verfügen zur Erledigung ihrer Arbeiten über die Kaufpreissammlung, die ihnen einen umfassenden Marktüberblick ermöglicht. Nach den gesetzlichen Bestimmungen ( 195 BauGB) ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von den beurkundenden Stellen in Abschrift dem Gutachterausschuß zu übersenden." Dasselbe gilt für Enteignungsbeschlüsse, Umlegungsbeschlüsse, Zwangsversteigerungszuschläge u.ä. Der Inhalt der Vertragsabschriften wird nach den Vorschriften des Datenschutzes vertraulich behandelt, personenbezogene Daten werden nicht in die Kaufpreissammlung übernommen. Ergänzend zu den Vertragsabschriften werden zusätzliche Daten erhoben und u.a. Fragebogen an Verkäufer/Käufer gesandt, um weitere Angaben für die Auswertung zu erhalten. Die Kaufpreissammlung ist Grundlage aller Wertermittlungen durch den Gutachterausschuß. Aus der Kaufpreissammlung werden Bodenrichtwerte, Preisindexreihen, Liegenschaftszinssätze und andere für die Wertermittlung erforderliche Daten abgeleitet. Auch dieser Bericht über den Grundstücksmarkt wurde aus dieser Datensammlung erstellt. Die nachfolgenden Mengen-, Flächen- und Wertangaben sind daher keine Schätzungen, sondern durch Auswertung ermittelte Daten. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 5 von 43
6 1.2 Zuständigkeitsbereich Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis liegen die 18 Städte und Gemeinden Alfter, Bad Honnef, Bornheim, Eitorf, Hennef (Sieg), Königswinter, Lohmar, Meckenheim, Much, Neunkirchen-Seelscheid, Niederkassel, Rheinbach, Ruppichteroth, Sankt Augustin, Siegburg, Swisttal, Wachtberg und Windeck. Für den Bereich der großen kreisangehörigen Stadt Troisdorf ist ein eigener Gutachterausschuß gebildet. Der Zuständigkeitsbereich umfaßt eine Fläche von 1091 Quadratkilometern. Hier leben etwa Menschen. Die Einwohnerdichte variiert zwischen unter 200 EW/qkm in den dünn besiedelten östlichen Regionen des Kreises bis hin zu rund 1600 EW/qkm in den Städten Sankt Augustin und Siegburg. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 6 von 43
7 2 G r u n d s t ü c k s m a r k t 2.1 Gesamtüberblick Anzahl der Vertragsabschlüsse Dem Gutachterausschuß für Grundstückswerte für den Bereich des Rhein-Sieg-Kreises mit Ausnahme der Stadt Troisdorf sind im Berichtsjahr 7332 Vertragsabschlüsse (1996 : 7565, Rückgang um 3% ) über die Übertragung von Grundeigentum, von Lasten und Rechten sowie über die Begründung von Erbbaurechten zugeleitet worden. Mit einem einzelnen Vertrag werden häufig mehrere Objekte übertragen, insgesamt waren es im Jahr 1997 = 7721 (1996: 7933, Rückgang um 3%) Im Berichtsjahr wurden 33 Erbbaurechte neu bestellt, 1996 waren es 20 und 1995 waren es Objekte wurden in Zwangsversteigerungsverfahren übertragen; 1996 waren es 103. Die von Zwangsversteigerungen betroffenen Grundstücke waren 1997 zu rd.86 % bebaute Grundstücke (davon rd. 37 % Eigentumswohnungen), zu rd. 8 %unbebaute Bauflächen und zu 6 % land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen; im Jahr 1996 lauteten die entsprechenden Zahlen 86 % (71%), 7 %, 7 %. Über die Verteilung der registrierten Grundstücksübertragungen (Objekte) auf die verschiedenen Grundstücksarten gibt die nachstehende Tabelle für die Jahre 1995 bis 1997 Auskunft. Jahr unbeb. unbeb. unbeb. bebaut bebaut bebaut bebaut Bauland LN+FN sonstige 1+2FamH MehrFamH Gew+Ind sonstige Jahr WE TE WE+TE insgesamt WohnEigt TeilEigt sonstige Der Inhalt dieser Tabelle ist auf Seite 8 als Säulengrafik dargestellt. Die vorgenannten Zahlen beinhalten den gesamten Grundstücksverkehr. Sie umfassen auch Sonderfälle wie nicht selbständig bebaubare Grundstücksflächen, Rohbauland, Bauerwartungsland, Verkehrs- und andere Gemeinbedarfsflächen, Arrondierungskäufe, Grundstückstauschverträge, Erbauseinandersetzungen, die Übertragung von Lasten und Rechten, Begründung von Erbbaurechten sowie Zwangsversteigerungszuschläge, außerdem auch die Übertragung einzelner Großobjekte, die für den hiesigen Grundstücksmarkt untypisch sind, und sonstige durch ungewöhnliche oder persönliche Umstände beeinflußte Verträge. Die vorgenannten Sonderfälle sind in der Tabelle und in der Grafik jeweils in den Spalten "sonstige" zusammengefaßt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 7 von 43
8 2.1.2 Verteilung der Objekte im Zuständigkeitsbereich (Grafik) unbeb Bauland unbeb LN+FN unbeb Sonst bebaut 1+2 FamH bebaut MehrfamH bebaut Gew+Ind bebaut Sonst WE + TE WohnEigt WE + TE Sonst Flächenumsatz Mit Ausnahme der zu Wohnungs- und Teileigentum gehörenden Grundstücksflächen wurden m² Grund und Boden (1996: ) umgesetzt. Hiervon entfällt auf Zwangsversteigerungen ein Flächenumsatz von m² (1996: ) Flächenumsatz in ha Jahrgang Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 8 von 43
9 2.1.4 Geldumsatz Der Geldumsatz betrug einschließlich Wohnungs- und Teileigentum Millionen DM (1996: 2.245). Hiervon entfällt auf Zwangsversteigerungen ein Geldumsatz einschließlich Wohnungs und Teileigentum von 31,8 Millionen DM (1996 : 33,7) Geldumsatz in Mio DM Jahrgang Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 9 von 43
10 2.2 Teilmärkte Um einen Überblick über den Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses zu vermitteln, werden in den folgenden Abschnitten einige Teilmärkte ohne Berücksichtigung der vorstehend aufgeführten Sonderfälle untersucht. Aus den Tabellen für die Teilmärkte "Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau" (S. 13) "Ein- und Zweifamilienhäuser" (S. 20) und "Wohnungseigentum insgesamt" (S. 26) sind unterschiedliche Tendenzen erkennbar. "Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau": Nach dem Rückgang der Fallzahlen in 1995 (-31%) und dem Anstieg der Fallzahlen in 1996 (+5%) ist 1997 wieder ein Rückgang (-9%) zu verzeichnen. "Ein- und Zweifamilienhäuser": Während in 1995 noch eine Steigerung der Fallzahlen gegenüber dem Vorjahr von 11 % und in 1996 von 16 % festzustellen war, ist in 1997 für diesen Teilmarkt gegenüber dem Vorjahr keine gravierende Änderung (weniger als + 1 %) eingetreten. "Wohnungseigentum": In diesem Teilmarkt wurde von 1994 auf 1995 noch ein Anstieg der Fallzahlen um 5 % festgestellt. Seit 1996 sind diese Zahlen rückläufig (1996 = - 11 %, 1997 = - 8 %) Verteilung der Objekte gemeindeweise (Grafik) Alfter Bornheim Hennef Lohmar Much Niederkassel Ruppichter. Siegburg Wachtberg Bad Honnef Eitorf Königswinter Meckenheim Neunk.-Seel. Rheinbach Sankt.August. Swisttal Windeck unbeb.baul. beb.grundst. Wohn.Eigent LN und FN Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 10 von 43
11 2.2.2 Unbebaute Grundstücke Baugrundstücke für individuellen Wohnungsbau (Bodenrichtwerte) Aus der nachstehenden Tabelle ist das Preisniveau für gute, mittlere und mäßige Lagen, bezogen auf die Lage innerhalb der jeweiligen Gemeinde angegeben. Erläuterungen: ohne Kreuz = erschließungsbeitragsfreie Bodenrichtwerte + = erschließungsbeitragspflichtige Bodenrichtwerte Gemeinde/Stadt Bodenrichtwerte DM/m² Wohnbauflächen für individuellen Wohnungsbau gute mittlere mäßige Lage Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef Königswinter Lohmar Meckenheim Much Neunkirchen-Seelscheid Niederkassel Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin Siegburg Swisttal Wachtberg Windeck Für Wohnbaugrundstücke in unmittelbarer Rheinnähe werden z.t. wesentlich höhere Kaufpreise erzielt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 11 von 43
12 Mittleres Preisniveau für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (Grafik) Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 12 von 43
13 Baugrundstücke für individuellen Wohnungsbau (Einzelaufstellung) Stadt/ Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Gemeinde m² Tsd DM Alfter ,1 23,1 34, Bad Honnef ,6 28,0 22, Bornheim ,4 87,1 51, Eitorf ,8 41,8 60, Hennef ,9 64,9 73, Königswinter ,1 84,56 0, Lohmar ,0 43,0 42, Meckenheim ,9 35,6 23, Much ,9 34,3 29, Neunkirchen- Seelscheid ,2 55,0 77, Niederkassel ,2 33,3 29, Rheinbach ,1 10,6 18, Ruppichteroth ,8 21,5 43, Sankt Augustin ,6 28,4 30, Siegburg ,0 25,4 19, Swisttal ,3 32,4 26, Wachtberg ,9 33,2 24, Windeck ,7 65,9 67, insgesamt ,5 748,0 734, Veränderung -9% +5% -10% +2% -8% +16% Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 13 von 43
14 Baugrundstücke für Gewerbe und Industrie (Einzelaufstellung) Stadt/ Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Gemeinde m² Tsd DM Alfter ,6 * 11,8 891 * Bad Honnef ,0 6,9 2, Bornheim ,0 36,6 8, Eitorf ,1 * 14, * 752 Hennef 2 2 * * - * * - Königswinter ,0 * * * * Lohmar * * - * * - Meckenheim * 19,7 29,3 * Much ,4 * * 595 * * Neunkirchen- Seelscheid Niederkassel ,3 50,4 56, Rheinbach ,4 12,8 24, Ruppichteroth 1-1 * - * * - * Sankt Augustin *1 6,3 * *.280 * Siegburg * * - * * - - Swisttal ,5 6, Wachtberg Windeck ,1 11,2 * * insgesamt ,9**207,9**185,1** ** ** ** Veränderung +16% +9% +28% +12% +17% +1% * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** einschließlich der Umsätze in den durch * gekennzeichneten Gemeinden Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 14 von 43
15 Baugrundstücke für Gewerbe und Industrie (Bodenrichtwerte) Aus der nachstehenden Tabelle ist das Preisniveau für gute, mittlere und mäßige Lagen, bezogen auf die Lage innerhalb der jeweiligen Gemeinde, angegeben. Erläuterungen: ohne Kreuz = erschließungsbeitragsfreie Bodenrichtwerte + = erschließungsbeitragspflichtige Bodenrichtwerte Gemeinde/Stadt Bodenrichtwerte DM/m² Baugrundstücke für Gewerbe und Industrie gute mittlere mäßige Lage Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef Königswinter Lohmar Meckenheim Much Neunkirchen-Seelscheid Niederkassel Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin Siegburg Swisttal Wachtberg Windeck Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 15 von 43
16 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker- und Grünland) Stadt/ Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Gemeinde m² Tsd DM Alfter ,3 11,9 50, Bad Honnef ,5 17,2 * * Bornheim ,2 130,2 236, Eitorf ,1 25,9 15, Hennef ,1 379,6 50, Königswinter ,4 38, Lohmar ,5 86,5 * * Meckenheim ,9 40,7 113, Much ,2 68,7 93, Neunkirchen- Seelscheid ,2 101,5 109, Niederkassel ,5 183,3 102, Rheinbach ,7 215,9 143, Ruppichteroth ,7 74,4 48, Sankt Augustin * 22,7 6,2 * Siegburg * * - * * - Swisttal ,5 123,1 40, Wachtberg ,0 47, Windeck ,8 110,2 120, insgesamt ,6**1936,3**1236,1**5.939** 9.520** 5.374** Veränderung -18% +19% -5% +57% -38% +77% * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** einschließlich der Umsätze in den durch * gekennzeichneten Gemeinden Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 16 von 43
17 Rahmenwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker-, Grünland und Sonderkulturen) Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis hat für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke keine Bodenrichtwerte ermittelt. Die nachfolgend aufgeführten Preisspannen, die auf der Grundlage gezahlter Kaufpreise ermittelt wurden, können als Orientierungshilfe für den Wert derartiger Grundstücke dienen. Sie gelten für normal zu bewirtschaftende landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. In die Ermittlung der Preisspannen wurde bei geringer Anzahl von Verkäufen im Berichtszeitraum auch die Preissituation aus den Vorjahren miteinbezogen. Gemeinde/Stadt Preisspanne Alfter 4,-- DM/m² bis 8,-- DM/m² Bad Honnef 4,-- DM/m² bis 9,-- DM/m² Bornheim 3,-- DM/m² bis 10,-- DM/m² Eitorf 2,-- DM/m² bis 4,-- DM/m² Hennef 2,-- DM/m² bis 6,-- DM/m² Königswinter 2,-- DM/m² bis 7,-- DM/m² Lohmar 2,-- DM/m² bis 6,-- DM/m² Meckenheim 2,-- DM/m² bis 6,-- DM/m² Much 2,-- DM/m² bis 4,-- DM/m² Neunkirchen-Seelscheid 2,-- DM/m² bis 4,-- DM/m² Niederkassel 8,-- DM/m² bis 13,-- DM/m² Rheinbach 2,-- DM/m² bis 6,-- DM/m² Ruppichteroth 2,-- DM/m² bis 3,-- DM/m² Sankt Augustin 4,-- DM/m² bis 10,-- DM/m² Siegburg 4,-- DM/m² bis 10,-- DM/m² Swisttal 3,-- DM/m² bis 6,-- DM/m² Wachtberg 3,-- DM/m² bis 6,-- DM/m² Windeck 2,-- DM/m² bis 4,-- DM/m² Einzelne extrem hohe bzw. niedrige Preise wurden nicht berücksichtigt. Eine Abhängigkeit des Kaufpreises von der Bodenzahl und der Grundstücksgröße ist aus den Kaufverträgen nicht erkennbar; deswegen sind diese Merkmale hier nicht aufgeführt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 17 von 43
18 Forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke Stadt/ Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Gemeinde m² Tsd DM Alfter ,8 27,3 * * Bad Honnef ,5 5,1 18, Bornheim ,5 * * 21 * * Eitorf ,8 58,8 33, Hennef ,9 31,2 72, Königswinter * 25,7 17,8 * Lohmar * * * * * * Meckenheim ,0-34, Much ,8 54,1 * * Neunkirchen- Seelscheid ,2 * 165,2 65 * 97 Niederkassel Rheinbach ,0 15, Ruppichteroth * * 37,6 * * 97 Sankt Augustin Siegburg * * - * * Swisttal Wachtberg ,1 * - 29 * - Windeck ,5 168,8 67, insgesamt ,4**445,0**536,3** 730** 611** 704** Veränderung +25% -5% +16% -17% +19% -13% * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** einschließlich der Umsätze in den durch * gekennzeichneten Gemeinden Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 18 von 43
19 Rahmenwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis hat für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke keine Bodenrichtwerte ermittelt. Die nachfolgend aufgeführten Preisspannen, die auf der Grundlage gezahlter Kaufpreise ermittelt wurden, können als Orientierungshilfe für den Wert derartiger Grundstücke dienen. In die Ermittlung der Preisspannen wurde bei geringer Anzahl von Verkäufen im Berichtszeitraum auch die Preissituation aus den Vorjahren miteinbezogen. Gemeinde/Stadt Preisspanne Alfter 1,-- DM/m² bis 3,-- DM/m² Bad Honnef 1,-- DM/m² bis 2,50 DM/m² Bornheim 1,-- DM/m² bis 2,-- DM/m² Eitorf 0,80 DM/m² bis 2,-- DM/m² Hennef 0,80 DM/m² bis 2,-- DM/m² Königswinter 1,-- DM/m² bis 2,-- DM/m² Lohmar 0,80 DM/m² bis 2,-- DM/m² Meckenheim 0,80 DM/m² bis 2,-- DM/m² Much 0,80 DM/m² bis 2,-- DM/m² Neunkirchen-Seelscheid 0,80 DM/m² bis 2,-- DM/m² Niederkassel - - Rheinbach 0,80 DM/m² bis 2,50 DM/m² Ruppichteroth 1,-- DM/m² bis 2,-- DM/m² Sankt Augustin - - Siegburg 1,-- DM/m² bis 2,50 DM/m² Swisttal - - Wachtberg 1,-- DM/m² bis 2,-- DM/m² Windeck 0,50 DM/m² bis 2,-- DM/m² Diese Kaufpreise beinhalten auch den Aufwuchs. Für den reinen Bodenwert (abgeholzte Flächen) werden 0,40 DM/m² bis 1,-- DM/m² gezahlt. Einzelne extrem hohe bzw. niedrige Preise wurden nicht berücksichtigt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 19 von 43
20 2.2.3 Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Stadt/ Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Gemeinde m² Tsd DM Alfter ,5 45,7 43, Bad Honnef ,2 55,7 56, Bornheim ,1 91,9 67, Eitorf ,4 48,2 41, Hennef ,3 89,8 101, Königswinter ,3 104,0 96, Lohmar ,7 92,5 75, Meckenheim ,2 53,4 50, Much ,4 48,8 46, Neunkirchen- Seelscheid ,3 69,2 68, Niederkassel ,7 82,6 65, Rheinbach ,6 52,1 45, Ruppichteroth ,6 24,4 20, Sankt Augustin ,8 102,8 92, Siegburg ,3 60,8 43, Swisttal ,3 33,4 29, Wachtberg ,4 39,8 44, Windeck ,1 61,2 51, insgesamt ,2 1156,3 1038, Veränderung 0% +16% -1% +11% +2% +16% Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 20 von 43
21 Preisgruppen von Ein- und Zweifamilienhäusern Anzahl von Ein- und Zweifamilienhäusern, differenziert nach Gesamtkaufpreisen in Sprüngen von 50- bzw. 100-Tsd DM Preisgruppe bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM über ,-- DM insgesamt Veränderung 0% +16% Anzahl Preisgruppen von Ein- und Zweifamilienwohnhäusern Kaufpreise in 1000 TDM Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 21 von 43
22 Preisgruppen von Ein- und Zweifamilienhäusern gemeindeweise Gesamtkaufpreis Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef in Tsd DM bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis über Gesamtkaufpreis Königs- Lohmar Meckenheim Much Neunkirchenin Tsd DM winter Seelscheid bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis über Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 22 von 43
23 Gesamtkaufpreis Nieder- Rheinbach Ruppichte- Sankt Siegburg in Tsd DM kassel roth Augustin bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis über Gesamtkaufpreis Swisttal Wachtberg Windeck in Tsd DM bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis über Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 23 von 43
24 Mehrfamilienhäuser Stadt/ Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Gemeinde m² Tsd DM Alfter * 2,1 2,1 * Bad Honnef ,8 8,8 10, Bornheim ,3 4,1 3, Eitorf ,0 5,5 * * Hennef ,6 17,8 11, Königswinter ,7 15,1 19, Lohmar 4-5 4,7-4, Meckenheim ,1 5,0 * * Much * * * * * * Neunkirchen- Seelscheid ,2 4,6 * * Niederkassel ,8 4,0 * * Rheinbach * 4,9 5,0 * Ruppichteroth * * - * * Sankt Augustin ,4 12,2 6, Siegburg ,6 9,9 12, Swisttal * 1,0 - * Wachtberg * * * * * * Windeck * * * * * * insgesamt ,5** 99,0** 101,0** ** ** ** Veränderung -22% -10% -19-2% -41% -8% * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** einschließlich der Umsätze in den durch * gekennzeichneten Gemeinden Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 24 von 43
25 Gewerbe- und Industrieobjekte Stadt/ Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Gemeinde m² Tsd DM Alfter Bad Honnef * - - * - - Bornheim * - - * Eitorf * * * * * * Hennef * - - * - - Königswinter 1-1 * - * * - * Lohmar ,7 * * - Meckenheim * * * * * * Much * - - * Neunkirchen- Seelscheid Niederkassel ,5 * * * * Rheinbach 1-1 * - * * - * Ruppichteroth * - - * Sankt Augustin * * - * * - Siegburg ,9 * 3, * Swisttal Wachtberg Windeck * 6,1 - * insgesamt ,4**219,6** 53,5** ** ** ** Veränderung +31% -19% -34% +410% +64% +28% * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** einschließlich der Umsätze in den durch * gekennzeichneten Gemeinden Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 25 von 43
26 2.2.4 Wohnungseigentum Wohnungseigentum insgesamt Stadt/ Anzahl Geldumsatz Gemeinde Tsd DM Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef Königswinter Lohmar Meckenheim Much Neunkirchen- Seelscheid Niederkassel Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin Siegburg Swisttal Wachtberg Windeck * insgesamt ** Veränderung -8% -11% -5% -14% * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben **einschließlich der Umsätze in den durch * gekennzeichneten Gemeinden Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 26 von 43
27 Preisgruppen von Wohnungseigentum Anzahl von Wohnungseigentum, differenziert nach Gesamtkaufpreisen in Sprüngen von 50- bzw. 100-Tsd DM Preisgruppe bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM bis ,-- DM 2-1 bis ,-- DM bis ,-- DM über ,-- DM insgesamt Veränderung -8% -11% Anzahl 400 Preisgruppen von Wohnungseigentum Kaufpreise in 1000 TDM Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 27 von 43
28 Erstverkäufe, Weiterverkäufe, Umwandlungen Stadt/ Erstverkäufe Weiterverkäufe Umwandlungen Gemeinde Anzahl Anzahl Anzahl Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef Königswinter Lohmar Meckenheim Much Neunkirchen- Seelscheid Niederkassel Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin Siegburg Swisttal Wachtberg Windeck insgesamt Veränderung -1% -22% -13% +1% -27% +12% Die vorstehende Aufteilung basiert auf den Rückläufen (52%) von Anfragen an die Vertragsparteien im Rahmen der Kaufpreisauswertung. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 28 von 43
29 Durchschnittswerte von Wohnungseigentum Wohnungsgröße bis 40 m² (Baujahr bis 1989) Stadt/ Preisspanne Mittel- Anzahl Gemeinde DM/m² wert von bis DM/m² ** Alfter Bad Honnef * * * 1 Bornheim * * * 2 Eitorf Hennef Königswinter Lohmar * * * 1 Meckenheim Much Neunk.-Seelscheid Niederkassel Rheinbach * * * 1 Ruppichteroth Sankt Augustin 1.200, , ,- 8 Siegburg * * * 1 Swisttal * * * 1 Wachtberg Windeck Rhein-Sieg-Kreis insgesamt 1.300, , ,- 15 Die Werte für den Rhein-Sieg-Kreis enthalten auch die *-Werte der Gemeinden * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** Anzahl der verwerteten Objekte, für die Quadratmeterpreise vorliegen Einzelne extrem hohe bzw. niedrige Preise wurden nicht berücksichtigt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 29 von 43
30 Wohnungsgröße bis 40 m² (Baujahr von 1990 bis 1996) Stadt/ Preisspanne Mittel- Anzahl Gemeinde DM/m² wert von bis DM/m² ** Alfter * * * 1 Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef Königswinter Lohmar Meckenheim * * * 2 Much Neunk.-Seelscheid Niederkassel Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin * * * 1 Siegburg * * * 1 Swisttal Wachtberg Windeck Rhein-Sieg-Kreis insgesamt 2.600, , ,- 5 Die Werte für den Rhein-Sieg-Kreis enthalten auch die *-Werte der Gemeinden * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** Anzahl der verwerteten Objekte, für die Quadratmeterpreise vorliegen Einzelne extrem hohe bzw. niedrige Preise wurden nicht berücksichtigt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 30 von 43
31 Wohnungsgröße bis 40 m² (Baujahr 1997) Stadt/ Preisspanne Mittel- Anzahl Gemeinde DM/m² wert von bis DM/m² ** Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf * * * 2 Hennef * * * 2 Königswinter Lohmar Meckenheim Much Neunk.-Seelscheid Niederkassel Rheinbach * * * 3 Ruppichteroth Sankt Augustin Siegburg * * * 1 Swisttal Wachtberg Windeck Rhein-Sieg-Kreis insgesamt 2.600, , ,- 8 Die Werte für den Rhein-Sieg-Kreis enthalten auch die *-Werte der Gemeinden * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** Anzahl der verwerteten Objekte, für die Quadratmeterpreise vorliegen Einzelne extrem hohe bzw. niedrige Preise wurden nicht berücksichtigt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 31 von 43
32 Wohnungsgröße über 40 m² (Baujahr bis 1989) Stadt/ Preisspanne Mittel- Anzahl Gemeinde DM/m² wert von bis DM/m² ** Alfter 2.100, , ,- 8 Bad Honnef 1.800, , ,- 20 Bornheim 1.500, , ,- 24 Eitorf * * * 3 Hennef1. 900, , ,- 13 Königswinter 1.400, , ,- 31 Lohmar 2.500, , ,- 8 Meckenheim 1.600, , ,- 37 Much Neunk.-Seelscheid * * * 3 Niederkassel1. 700, , ,- 11 Rheinbach 1.800, , ,- 11 Ruppichteroth Sankt Augustin 1.200, , ,- 53 Siegburg 1.200, , ,- 22 Swisttal * * * 1 Wachtberg 2.200, , ,- 7 Windeck Rhein-Sieg-Kreis insgesamt 1.200, , ,- 252 Die Werte für den Rhein-Sieg-Kreis enthalten auch die *-Werte der Gemeinden * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** Anzahl der verwerteten Objekte, für die Quadratmeterpreise vorliegen Einzelne extrem hohe bzw. niedrige Preise wurden nicht berücksichtigt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 32 von 43
33 Wohnungsgröße über 40 m² (Baujahr von 1990 bis 1996) Stadt/ Preisspanne Mittel- Anzahl Gemeinde DM/m² wert von bis DM/m² ** Alfter 2.900, , ,- 22 Bad Honnef 2.800, , ,- 22 Bornheim 2.100, , ,- 5 Eitorf 2.600, , ,- 4 Hennef 2.400, , ,- 21 Königswinter 2.600, , ,- 17 Lohmar 2.800, , ,- 4 Meckenheim 2.600, , ,- 12 Much 1.900, , ,- 6 Neunk.-Seelscheid * * * 2 Niederkassel 2.400, , ,- 11 Rheinbach * * * 2 Ruppichteroth Sankt Augustin 2.100, , ,- 31 Siegburg 3.300, , ,- 9 Swisttal Wachtberg * * * 2 Windeck * * * 2 Rhein-Sieg-Kreis insgesamt 1.900, , ,- 172 Die Werte für den Rhein-Sieg-Kreis enthalten auch die *-Werte der Gemeinden * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** Anzahl der verwerteten Objekte, für die Quadratmeterpreise vorliegen Einzelne extrem hohe bzw. niedrige Preise wurden nicht berücksichtigt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 33 von 43
34 Wohnungsgröße über 40 m² (Baujahr 1997) Stadt/ Preisspanne Mittel- Anzahl Gemeinde DM/m² wert von bis DM/m² ** Alfter 3.200, , ,- 25 Bad Honnef 3.600, , ,- 22 Bornheim 3.200, , ,- 7 Eitorf 3.000, , ,- 9 Hennef 2.700, , ,- 39 Königswinter 3.600, , ,- 7 Lohmar 3.000, , ,- 6 Meckenheim 2.700, , ,- 4 Much Neunk.-Seelscheid Niederkassel * * * 3 Rheinbach 3.600, , ,- 42 Ruppichteroth Sankt Augustin 2.600, , ,- 17 Siegburg 3.200, , ,- 26 Swisttal Wachtberg Windeck Rhein-Sieg-Kreis insgesamt 2.600, , ,- 207 Die Werte für den Rhein-Sieg-Kreis enthalten auch die *-Werte der Gemeinden * aus Datenschutzgründen keine Einzelangaben ** Anzahl der verwerteten Objekte, für die Quadratmeterpreise vorliegen Einzelne extrem hohe bzw. niedrige Preise wurden nicht berücksichtigt. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 34 von 43
35 3 E r f o r d e r l i c h e D a t e n 3.1 Liegenschaftszinssätze Liegenschaftszinssätze allgemein Der Gutachterausschuß hat folgende durchschnittliche Liegenschaftszinssätze ermittelt: 1997 Anzahl 1996 Anzahl 1995 Anzahl Ein- u. Zweifamilienhausgrundstücke GRND über 70 Jahre 4,5 % 7 4,5 % 13 4,25 % 9 GRND v Jahre 4,0 % 7 4,0 % 5 4,75 % 5 Eigentumswohnungen (nicht in Großwohnanlagen) GRND über 70 Jahre 4,25 % 101 4,5 % 137 4,5 % 157 GRND v Jahre 4,75 % 11 5,0 % 17 4,0 % 28 Mietwohngrundstücke GRND über 70 Jahre 5,5 % 6 5,5 % 5 5,25 % 5 GRND v Jahre 5,0 % 6 5,0 % 4 4,75 % 7 geschäftlich/gewerblich genutzte Grundstücke 6,0 % ,5 % 5 (GRND = Gebäuderestnutzungsdauer) Liegenschaftszinssätze bei Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen Der Mittelwert der Liegenschaftszinssätze in Großwohnanlagen in Lohmar, Meckenheim, Sankt Augustin und Siegburg wurde aufgrund von Auswertungen von Kaufverträgen aus den Jahren 1995 bis 1997 zu 6,5 % ermittelt. 3.2 Durchschnittliche Rohertragsfaktoren Die Ertragsfaktoren geben das Verhältnis vom Kaufpreis zum Rohertrag, ermittelt aus Nettokaltmieten, wieder. Bei den angegebenen Faktoren handelt es sich um Mittelwerte, die im Hinblick auf Lage, Ausstattung usw. durch Zu- oder Abschläge zu korrigieren sind. Faktor Anzahl Eigentumswohnungen GRND über 70 Jahre GRND v Jahre Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 35 von 43
36 3.3 Bodenpreisindexreihen für Wohnbaugrundstücke Auf der Grundlage der Bodenrichtwerte für Wohnbaugrundstücke wurden Indizes für die allgemeine Grundstückspreisentwicklung seit 1980 ermittelt. Eine Aussage über die absolute Höhe der Grundstückswerte kann aus den Indexzahlen nicht abgeleitet werden. Die Indizes beziehen sich jeweils auf das gesamte Kreis- bzw. Gemeindegebiet zum eines jeden Jahres. Für einzelne Gemeindeteile können sich davon abweichende Indizes ergeben. Baulandpreisindex für Wohnbaugrundstücke (ohne Geschäftslagen und Gewerbegrundstücke) Rhein-Sieg-Kreis insgesamt Jahr Index Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 36 von 43
37 3.3.1 Bodenpreisindexreihen für Wohnbaugrundstücke gemeindeweise Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef Jahr Index Index Index Index Index Königs- Lohmar Mecken- Much Neunkirchenwinter heim Seelscheid Jahr Index Index Index Index Index Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 37 von 43
38 noch Bodenpreisindexreihen für Wohnbaugrundstücke gemeindeweise Niederkassel Rheinbach Ruppichte- Sankt Siegburg roth Augustin Jahr Index Index Index Index Index Swisttal Wachtberg Windeck Jahr Index Index Index Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 38 von 43
39 3.4 Marktanpassungsfaktoren für Wohnbaugrundstücke Der Gutachterausschuß hat durch Kaufpreisanalysen in 14 kreisangehörigen Städten/Gemeinden folgende Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte in Abhängigkeit von der Höhe des Sachwertes (umbauter Raum nach DIN 277/1950) ermittelt (n = Anzahl der jeweils ausgewerteten Kaufverträge): Alfter Bad Bad Bornheim* Eitorf** Honnef** Honnef** (städt. (ländl. Bereich) Bereich) Sachwert Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr bis n = 22 n = 44 n = 19 n = 31 n = DM DM 1,2 1,35 1,1 1, DM 1,1 1,25 1,0 1, DM 1,05 1,15 0,95 1,05 0, DM 1,0 1,1 0,9 1,05 0, DM 1,0 1,05 0,85 1,05 0, DM 0,95 1,05 0,8 1,0 0, DM 0,95 1,0 0,8 1, DM 0,9 1,0 0,8 0, DM 0,9 0,95 0,75 0, DM 0,9 0,95 0, DM 0,9 0,95 0, DM 0,85 0, DM 0,9 * Auswertungen aus 1995 ** Auswertungen aus 1996 Bei den angegebenen Faktoren handelt es sich um Durchschnittswerte; je nach Lage und Beschaffenheit des Objekts sind Abweichungen möglich. Außerhalb der Hauptorte sind i.allg. niedrigere Faktoren zu berücksichtigen. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 39 von 43
40 noch 3.4. Marktanpassungsfaktoren für Wohnbaugrundstücke Hennef* Königs- Lohmar Mecken- Niederwinter* heim** kassel (Ober- u. Niederdollendf) Sachwert Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr bis n = 48 n = 10 n = 57 n = 31 n = DM 1, DM 1,1 1,1 1,25 1, DM 1,05 1,0 1,15 1, DM 1,05 0,9 1,1 1,0 1, DM 1,0 0,85 1,0 0,95 1, DM 0,95 0,8 1,0 0,95 1, DM 0,95 0,95 0,9 0, DM 0,9 0,9 0,9 0, DM 0,85 0,9 0,9 0, DM 0,85 0,9 0,9 0, DM 0,8 0,85 0,85 0, DM 0,75 0,85 0, DM 0,85 0, DM * Auswertungen aus 1995 ** Auswertungen aus 1996 Bei den angegebenen Faktoren handelt es sich um Durchschnittswerte; je nach Lage und Beschaffenheit des Objekts sind Abweichungen möglich. Außerhalb der Hauptorte sind i.allg. niedrigere Faktoren zu berücksichtigen. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 40 von 43
41 noch 3.4. Marktanpassungsfaktoren für Wohnbaugrundstücke Rhein- Sankt Siegburg Swisttal** Wachtberg** bach Augustin** Sachwert Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr bis n = 17 n = 71 n = 52 n = 49 n = DM DM 1,01,25 1, DM 1,0 1,15 1, DM 0,95 0,95 1,05 0,95 1, DM 0,95 0,95 1,0 0,95 1, DM 0,95 0,95 0,95 0,95 0, DM 0,95 0,9 0,95 0,9 0, DM 0,9 0,9 0,9 0,9 0, DM 0,9 0,9 0,9 0,9 0, DM 0,9 0,9 0,85 0,85 0, DM 0,9 0,9 0,85 0,85 0, DM 0,9 0,85 0, DM 0,9 0,8 0, DM 0,85 0, DM 0,8 * Auswertungen aus 1995 ** Auswertungen aus 1996 Bei den angegebenen Faktoren handelt es sich um Durchschnittswerte; je nach Lage und Beschaffenheit des Objekts sind Abweichungen möglich. Außerhalb der Hauptorte sind i.allg. niedrigere Faktoren zu berücksichtigen. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 41 von 43
42 3.5 Baukosten für Reihenhäuser Durch Auswertung von 108 Kaufverträgen im gesamten Geschäftsbereich aus dem Berichtsjahr 1997 über neu errichtete Reihenhäuser (umbauter Raum nach DIN 277/1950) in einer Größenordnung zwischen ,-- DM und ,--DM (incl. Bodenwert) mit durchschnittlicher Ausstattung ergab sich ein durchschnittlicher Preis incl. Baunebenkosten und Außenanlagen, jedoch ohne Berücksichtigung der Grundstückskosten (Bodenwert), von 2.750,-- DM/m² Wohnfläche (ohne Grundstückskosten) (Minimum 2.031,-- DM/m², Maximum 3.493,-- DM/m²). 3.6 Durchschnittskaufpreise für Ein- u. Zweifamilienhausgrundstücke Durch Auswertung von 97 Kaufverträgen im gesamten Geschäftsbereich aus dem Berichtsjahr 1997 über Ein- und Zweifamilienhäuser(umbauter Raum nach DIN277/1950) ab dem Baujahr 1950 bei Grundstücksgrößen zwischen 300 m² und 700m² ergab sich bei der Gegenüberstellung von Gesamtkaufpreis und Wohnfläche des Gebäudes ein Durchschnittspreis von 3.450,-- DM/m² Wohnfläche (incl. Grundstückskosten) (Minimum 2.108,-- DM/m², Maximum 4.692,-- DM/m²). 3.7 Umrechnungsfaktoren Der m³-anteil pro m² Wohnfläche (umbauter Raum nach DIN 277/1950) beträgt im Mittel im gesamten Geschäftsbereich aufgrund von 18 ausgewerteten Kaufverträgen bei freistehenden Einfamilienwohnhäusern (Baujahre 1995 bis 1997) 5,1 m³/m² und aufgrund von 108 ausgewerteten Kaufverträgen bei Reihenhäusern (Baujahre 1996 und 1997) 5,1 m³/m² Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 42 von 43
43 3.8 Durchschnittskaufpreise von Garagen, oberirdischen Stellplätzen und Tiefgarageneinstellplätzen (incl. Grundstückskosten) Art Durchschnittskaufpreis Anzahl Garagen ,-- DM 105 oberirdische Stellplätze 7.000,-- DM 128 Tiefgarageneinstellplätze ,-- DM Verhältnis von Kaufpreisen für Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau zu Kaufpreisen für Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau (Mietwohnungen und Eigentumswohnungen) Eine Auswertung von 17 Kaufverträgen für Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau im gesamten Kreisgebiet hat ergeben, daß die Kaufpreise für derartige Objekte i. M. um 10 % - 20 % über den Kaufpreisen für Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau liegen. Grundstücksmarktbericht 1997 Seite 43 von 43
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