Residential City Profile. Berlin 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August Berlin
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- Katrin Hochberg
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1 Residential City Profile Berlin 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August 2017 Berlin
2 Sozioökonomische Entwicklung Berlin 1. Halbjahr 2017 Bevölkerung und Haushalte 2016 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Mitte , ,9 60,8 Friedrichshain-Kreuzberg , ,1 61,4 Pankow , ,1 52,0 Charlottenburg-Wilmersdorf , ,2 54,4 Spandau , ,0 48,3 Steglitz-Zehlendorf , ,0 46,1 Tempelhof-Schöneberg , ,2 51,5 Neukölln , ,3 52,7 Treptow-Köpenick , ,9 45,7 Marzahn-Hellersdorf , ,7 41,8 Lichtenberg , ,2 51,2 Reinickendorf , ,2 46,7 Berlin , ,6 51,8 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen Weiterer Anstieg der Wohnungsnachfrage absehbar Der durchschnittliche Einwohneranstieg von rund Personen pro Jahr, der in den Jahren 2011 bis 2015 zu verzeichnen war, wurde 2016 noch einmal übertroffen. Mit einem Anstieg um mehr als Einwohner erfährt Berlin den stärksten Bevölkerungsanstieg seit der Wiedervereinigung. Hauptverantwortlich für das Rekordjahr war neben der Registrierung von Flüchtlingen die Arbeitsmigration nach Berlin, das mit seiner boomenden IT- und Start-Up-Wirtschaft zahlreiche Arbeitskräfte aus dem Ausland anzieht. Nach einigen Jahren mit einem negativen Bevölkerungssaldo der deutschen Bevölkerung stieg dieser zudem 2016 wieder deutlich an, sodass auch der Zuzug aus Deutschland in Berlin wieder an Bedeutung gewonnen hat und nicht mehr vollständig von der Suburbanisierung in das Berliner Umland aufgezehrt wird. Die im Vergleich der deutschen Großstädte äußerst dynamische Wirtschaft wird bis auf weiteres zu einem hohen Bevölkerungswachstum führen, sodass sich der Nachfrageanstieg auf dem Wohnungsmarkt weiter fortsetzen sollte. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profiles August
3 Wohnungsmarktangebot Berlin 1. Halbjahr 2017 Bestandsdaten 2016 Wohngebäude Wohnungen Wohnungsfertigstellungen* Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2011 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Mitte , , Friedrichshain-Kreuzberg , , Pankow , , Charlottenburg-Wilmersdorf , , Spandau , , Steglitz-Zehlendorf , , Tempelhof-Schöneberg , , Neukölln , , Treptow-Köpenick , , Marzahn-Hellersdorf , , Lichtenberg , , Reinickendorf , , Berlin , , * Baufertigstellungen von neu errichteten Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden Sozialwohnungen und Luxus in Berlin Im Vergleich mit anderen Großstädten ist der Engpass auf dem Wohnungsmarkt erst relativ spät vom Berliner Senat erkannt worden. Dafür wird nun umso stärker versucht, neuen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Vielschichtigkeit der Berliner Verwaltungen, worunter unter anderem die Bereitstellung von Bauland leidet, sind neben den protestfreudigen Berlinern nur zwei der vielen Hindernisse für mehr Wohnbau in der Hauptstadt. Die geringe Verfügbarkeit von Bauland bei einem gleichzeitig hohen Interesse von Investoren spiegelt sich seit einigen Jahren in den hohen Bodenpreissteigerungen wider. Allerdings wird die Investorennachfrage seit Anfang des Jahres bei den Projekten, bei denen neues Baurecht geschaffen werden muss, mit einer Sozialwohnungsquote von 30 % der Wohnfläche gedämpft. Die Baugenehmigungszahlen sind im ersten Halbjahr daher kaum noch angestiegen, wenngleich es einen hohen Bauüberhang gibt, der die Fertigstellungszahlen in den nächsten Jahren weiter anwachsen lassen sollte. Große Hoffnungen für mehr preiswerten Wohnbau setzt der Berliner Senat auf die landeseigenen Wohnungsunternehmen, die bis 2025 ihren Wohnungsbestand um ein Drittel auf Wohneinheiten erhöhen sollen. Ein Großteil soll davon im Neubau errichtet werden, wobei 50 % der neu gebauten Wohnungen als Sozialwohnungen errichtet werden. Mittelfristig dürfte daher ein vergleichsweise hoher Anteil an Sozialwohnungen in Berlin entstehen und dem Neubaumarkt eine Spaltung in preiswerte Sozialwohnungen und Wohnungen im oberen Preissegment drohen. Das mittlere Preissegment kann wirtschaftlich immer seltener bedient werden, da Grundstückspreise für eine Mehrfamilienhausbebauung in innenstadtnahen Lagen nur noch selten für unter /m 2 zu finden sind. Residential City Profiles August
4 Weiter wachsende Angebotslücke Nachdem 2016 ein Rekord bei den Baugenehmigungen für neue Wohnungen erreicht wurde und über neue Wohnungen genehmigt wurden, gab es im ersten Quartal 2017 einen leichten Rückgang bei den Genehmigungszahlen, der allerdings in den folgenden Monaten wieder ausgeglichen wurde. Die Zahl der Baufertigstellungen, die 2016 bei fast Wohneinheiten lag, sollte sich 2017 weiter deutlich erhöhen. Denkbar ist ein Anstieg auf neue Wohnungen, was jedoch immer noch deutlich unterhalb des aktuellen Bedarfs von über Wohneinheiten pro Jahr liegt. Rechnet man den Nachfrageüberhang der letzten Jahre hinzu, besteht zusätzlich zu dem jährlichen Neubaubedarf eine Angebotslücke aus den Vorjahren von schätzungsweise mindestens Wohnungen. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015 Residential City Profiles August
5 Mietwohnungsmarkt Berlin 1. Halbjahr 2017 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Stark steigende Mieten in Berlin Im ersten Halbjahr 2017 steigen die Angebotsmieten in Berlin auf 10,80 /m 2 und nähern sich damit der Marke von 11,00 /m 2. Stärker haben sich die Mieten nur in der ersten Jahreshälfte 2012 erhöht. Damals lag der Anstieg auf Jahressicht bei 13,1 %, aktuell bei 12,8 %. Seit 2016 befindet sich der Wohnungsmarkt somit wieder in einer Phase stark steigender Mieten. Der Aufwärtstrend am Berliner Wohnungsmarkt begann in der zweiten Jahreshälfte Zuerst mit moderaten Zuwächsen (+3,0 % p.a.) bis 2011 und dann mit einer deutlich stärkeren Dynamik (+8,0 % p.a.). Insgesamt beträgt die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate seit Beginn des Zyklus steigender Mieten im Jahr 2006 rund 6,1 %, wodurch sich die Mieten fast verdoppelten. Auch für das nächste Halbjahr kann unter Berücksichtigung des hohen Nachfragedrucks bei einem nur geringfügig größeren Angebot von weiter steigenden Mieten ausgegangen werden. Residential City Profiles August
6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Mitte 9,00 14,00 18,1 20,90 16,80 12,0 Friedrichshain-Kreuzberg 9,35 13,05 7,6 18,50 14,20 3,1 Pankow 7,70 11,20 10,3 16,15 12,65 1,1 Charlottenburg-Wilmersdorf 9,05 12,50 12,1 17,90 15,05 3,5 Spandau 6,45 8,10 10,4 10,60 10,90 9,1 Steglitz-Zehlendorf 7,65 10,45 7,9 14,60 13,55 8,5 Tempelhof-Schöneberg 7,40 10,30 12,1 14,75 11,30-4,0 Neukölln 6,95 10,60 17,0 15,00 10,35 9,3 Treptow-Köpenick 7,25 9,60 12,4 12,95 11,55 6,6 Marzahn-Hellersdorf 5,80 7,85 13,4 10,10 10,10-2,2 Lichtenberg 7,35 9,60 7,2 12,75 10,55 0,3 Reinickendorf 7,25 9,10 12,4 12,15 11,20 8,2 Berlin 7,30 10,80 12,8 16,80 14,00 9,4 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Mitte, Neukölln und Lichtenberg mit größten Mietpreiszuwächsen Der aktuell kräftige Mietpreisanstieg hat alle Preissegmente und Lagen in Berlin erfasst. In Mitte werden derzeit die höchsten Zuwächse beobachtet. Hier verteuern sich die Wohnungen im Bestand von den einfacheren Lagen im Wedding und Moabit bis zu den hochpreisigen Lagen um die Torstraße auf Jahressicht zwischen 15 und 19 %, da die Innenstadtbereiche bei den Zuzüglern nach wie vor zu den gefragtesten Wohnlagen zählen. Ein zweiter Schwerpunkt der Mietanstiege ist in Neukölln und in Lichtenberg zu erkennen, wo das Mietniveau noch niedriger als in Mitte ist, aber zugleich sich einige beliebte Kiezlagen etabliert haben. Zusätzlich profitiert das Spitzensegment (90. Perzentil) von hohen Mietpreisanstiegen, die auf Jahressicht stadtweit bei rund 15 % liegen. Neben den steigenden Mieten bildet sich der Engpass auf dem Wohnungsmarkt auch in der sinkenden Zahl von Wohnungsangeboten ab. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum geht das Angebot um ein Drittel zurück. Selbst Neubauwohnungen werden, trotz gestiegener Fertigstellungszahlen, etwas seltener inseriert. Gleichzeitig steigen die Mieten für Neubauwohnungen, d.h. für Wohnungen die ab 2012 fertig gestellt wurden, mit 9,4 % schwächer an als Wohnungen im Bestandssegment. In innerstädtischen und gehobenen Wohnlagen reicht die Mietpreisspanne von 13,00 bis 17,00 /m 2. Lagen außerhalb des S-Bahnrings erzielen im Neubau zwischen 10,00 und 12,00 /m 2, wobei die untere Spanne fast ausschließlich von den kommunalen Wohnungsunternehmen, die auf eine durchschnittliche Miete von unter 10,00 /m² politisch verpflichtet wurden, angeboten wird. Residential City Profiles August
7 Wohnungsmarkt Berlin Angebotsmieten 1. Halbjahr 2017 ì A 11 ì A 111 ì A 111 ìa 10 ì A 11 Reinickendorf Pankow ì A 114 ì 5 A 111 Spandau 0 Charlottenburg- Wilmersdorf Mitte Friedrichshain- Kreuzberg Lichtenberg Marzahn- Hellersdorf ì A 115 Steglitz- Zehlendorf 4 3 Tempelhof- Schöneberg 0 ì A 113 Neukölln Treptow- Köpenick ì A 113 ì A 115 ì A 113 ìa 12 ì A Kilometer ì A 13 Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 9,00 9,00 bis unter 11,00 13,00 bis unter 15,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen 15,00 und höher Grünflächen Sonstige Flächen 11,00 bis unter 13,00 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profiles August
8 Wohnungsmarkt Berlin Entwicklung der Angebotsmieten ì A 11 ì A 111 ì A 111 ìa 10 ì A 11 Reinickendorf Pankow ì A 114 ì 5 A 111 Spandau 0 Charlottenburg- Wilmersdorf Mitte Friedrichshain- Kreuzberg Lichtenberg Marzahn- Hellersdorf ì A 115 Steglitz- Zehlendorf 4 3 Tempelhof- Schöneberg 0 ì A 113 Neukölln Treptow- Köpenick ì A 113 ì A 115 ì A 113 ìa 12 ìa Kilometer ì A 13 Entwicklung der Angebotsmieten 1. HJ HJ 2017 (auf PLZ Ebene) bis unter 10 % 10 bis unter 15 % 20 bis unter 25 % 25 % und höher Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 15 bis unter 20 % Residential City Profiles August
9 Markt für Eigentumswohnungen Berlin 1. Halbjahr 2017 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise in /m 2 Fortsetzung des hohen Preisanstiegs bei Eigentumswohnungen Im ersten Halbjahr 2017 setzt sich der kräftige Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen fort. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum steigen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin um 12,5 % auf /m 2. Der im letzten Halbjahr festgestellte Trend zu wieder stärker steigender Preise setzt sich daher fort und die aktuelle Entwicklung der Preise ist wieder so hoch wie zeitweise in den Jahren von 2011 bis Die durchschnittliche Wachstumsrate seit Beginn des derzeitigen Aufwärtszyklus, der 2009 begann, beträgt rund 10,9 % pro Jahr. Seit Beginn der Zeitreihe 2004 verteuerten sich die Kaufpreise im Mittel um durchschnittliche 6,5 % pro Jahr oder um insgesamt rund /m 2. Eine Fortsetzung der Preissteigerung scheint derzeit wahrscheinlich, sodass bald die Marke von durchschnittlich /m 2 fallen sollte und damit das Preisniveau von Stuttgart erreicht ist. Residential City Profiles August
10 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Mitte , ,2 Friedrichshain-Kreuzberg , ,0 Pankow , ,7 Charlottenburg-Wilmersdorf , ,5 Spandau , ,2 Steglitz-Zehlendorf , ,2 Tempelhof-Schöneberg , ,2 Neukölln , ,3 Treptow-Köpenick , ,4 Marzahn-Hellersdorf , ,7 Lichtenberg , ,7 Reinickendorf , ,4 Berlin , ,9 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Höchste Preisdynamik in der unteren Markthälfte sowie im Neubausegment Im Vergleich zum letzten Halbjahr bleibt das Preisbild über die unterschiedlichen Segmente nahezu unverändert, wenngleich die Steigerungen dieses Halbjahr höher ausfallen. Die untere Markthälfte erfährt weiterhin die größeren Preisanstiege, die im 10. Perzentil im Mittel bei rund 16 % liegen. In einzelnen Lagen von Lichtenberg oder Neukölln erhöhen sich die Preise in dieser Preisklasse innerhalb eines Jahres um bis zu 50 %. Die geringsten Zuwächse verzeichnet zurzeit das Spitzensegment (90. Perzentil), in dem die Preise auf Jahressicht jedoch immer noch um rund 9 % ansteigen. In einzelnen Bezirken wie Mitte werden Preissteigerungen von 16 % beobachtet, sodass sich hier das Spitzensegment im Mittel der Marke von /m 2 nähert. Bei einem Vergleich der Preisentwicklung zwischen den Bezirken fallen die unterdurchschnittlichen Zuwächse in Treptow-Köpenick und Charlottenburg-Wilmersdorf auf, die jeweils auf ein geringeres Angebot an teuren Neubauwohnungen zurückgehen. Überdurchschnittliche Preissteigerungen erfahren nach wie vor die vergleichsweise preisgünstigen Bezirke wie Marzahn- Hellersdorf und Reinickendorf sowie die neuen Trendlagen von Neukölln und Lichtenberg. Aber auch Steglitz-Zehlendorf meldet sich mit einem deutlichen Preissprung als gefragte Wohnlage außerhalb der Innenstadt zurück. Im Neubau überschreitet das mittlere Preisniveau /m 2 und erfährt einen hohen Anstieg, der unter anderem auf die kräftig steigenden Grundstückspreise zurückzuführen ist. Während in Lagen außerhalb des S-Bahnrings die Preise in mittleren und einfachen Lagen überwiegend zwischen und /m 2 liegen, werden in innerstädtischen Lagen Neubauwohnungen im Mittel für über /m 2 angeboten. Residential City Profiles August
11 Einteilung der Berliner Stadtbezirke Bezirk Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Pankow Charlottenburg-Wilmersdorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Neukölln Treptow-Köpenick Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Ortsteile Hansaviertel, Tiergarten, Moabit, Gesundbrunnen, Wedding, Mitte Friedrichshain, Kreuzberg Prenzlauer Berg, Weißensee, Blankenburg, Heinersdorf, Karow, Pankow, Blankenfelde, Buch, Französisch Buchholz, Rosenthal, Wilhelmsruh Charlottenburg, Charlottenburg-Nord, Grunewald, Halensee, Schmargendorf, Westend Spandau, Haselhorst, Siemensstadt, Wilhelmstadt, Gatow, Kladow, Hakenfelde, Falkenhagener Feld, Staaken Dahlem, Düppel, Lankwitz, Lichterfelde, Nikolassee, Schlachtensee, Steglitz, Südende, Wannsee, Zehlendorf Schöneberg, Friedenau, Mariendorf, Marienfelde, Lichtenrade Neukölln, Britz, Buckow, Rudow, Gropiusstadt Alt-Treptow, Plänterwald, Baumschulenweg, Johannisthal, Niederschöneweide, Altglienicke, Adlershof, Bohnsdorf, Oberschöneweide, Köpenick, Friedrichshagen, Rahnsdorf, Grünau, Müggelheim, Schmöckwitz Marzahn, Hellersdorf, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf Malchow, Wartenberg, Falkenberg, Neu Hohenschönhausen, Alt-Hohenschönhausen, Fennpfuhl, Alt-Lichtenberg, Rummelsburg, Firedrichsfelde, Karlshorst Frohnau, Heiligensee, Hermsdorf, Lübars, Konradshöhe, Märkisches Viertel, Reinickendorf, Tegel, Waidmannslust, Wittenau Residential City Profiles August
12 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), JLL; Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7-8 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 9-10 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL
13 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Thomas Zabel CEO, Head of Residential Development Berlin tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Anja Schuhmann Team Leader Residential Investment Berlin Berlin tel +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE SE, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.
Standesamtsbestände im Landesarchiv Berlin
P Rep. 100 Tegel 1874 1948 Tegel Reinickendorf 1874-1948 1874-1932* 1874-1902* P Rep. 101 Tegel Schloss und Forst 1915 1921 Tegel Schloss und Forst Reinickendorf 1915-1921 1915-1921 P Rep. 102 Heiligensee
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