Betreutes Wohnen im Hoch und Niedrigpreissegmentwww.terragon-gmbh.de

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1 Frankfurt a.m Betreutes Wohnen im Hoch und Niedrigpreissegmentwww.terragon-gmbh.de Dr. Michael Held, Geschäftsführer TERRAGON Unternehmen, Berlin 1

2 TERRAGON Unternehmen TERRAGON PROJEKTMANAGEMENT GmbH TERRAGON INVESTMENT GmbH TERRAGON VERTRIEB Projektentwicklung, Projekt- und Baumanagement für Seniorenimmobilien (deutschlandweit) TERRAGON Berlin Spezialvertrieb für altersgerechte Wohnungen Bau von 20 Senioreneinrichtungen mit insgesamt ca Wohneinheiten und ca. 640 Pflegeplätzen Beratung und Eigenentwicklungen 2

3 Hannover/Isernhagen Berlin/Sophiengarten Bonn/Villa Camphausen Berlin/Spandauer Burgwall Frankfurt/Westend München/Trudering 3

4 Frankfurt a.m Nachfragepotentiale 4

5 1. Nachfragepotentiale 1.1.Zunahme der 1-Pers.haushalte, in erster Linie bei Senioren Veränderung in % 40% 30% 20% 10% 0% -10% Bevölkerungsentwicklung in Deutschland bis % über 65 unter % -15% 5 Abbildung 1: Eigene Darstellung nach: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Demografischer Wandel in Deutschland 2011

6 1. Nachfragepotentiale 1.1.Zunahme der 1-Pers.haushalte, in erster Linie bei Senioren Haushaltsentwicklung nach Alter - Prognose Anzahl der Senioren-Haushalte nach Alter in Deutschland bis 2025 (in Millionen) Haushalte und mehr Jahre Jahre Abbildung 2: Eigene Darstellung nach: BBSR Erhebung durch Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung Name der Erhebung Wohnen im Alter. Marktprozesse und wohnungspolitischer Handlungsbedarf. Erhebungszeitraum 2011 Art der Befragung Besondere Eigenschaften Altersgruppe Region Deutschland Veröffentlichung Veröffentlicht durch Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Herkunftsverweis Wohnen im Alter. Heft 147. Seite 22 Veröffentlichungsdatum Mai 2011

7 1. Nachfragepotentiale 1.2. Umzugsbereitschaft von älteren Haushalten Umzugsbereitschaft Seniorenhaushalte Anzahl der Seniorenhaushalte 2025 in Mio 26,1% währen aktuell bereit in eine seniorengerechte Wohnung zu ziehen 17,20 4,49 Nach der Befragung ist ca. ein Viertel der Seniorenhaushalte umzugsbereit, um im Alter möglichst lange selbstständig leben zu können. Hochgerechnet würde dies im Jahr 2025 ca. 4,5 Mio. Seniorenhaushalten entsprechen. Abbildung 3: Eigene Darstellung nach: Wohnen im Alter. Marktprozesse und wohnungspolitischer Handlungsbedarf. Veröffentlicht durch BMVBS Herkunftsverweis Wohnen im Alter. Heft 147. Seite 56 Veröffentlichungsdatum Mai

8 1. Nachfragepotentiale 1.2. Umzugsbereitschaft von älteren Haushalten Argumente der Senioren für die Umzugsbereitschaft in % der Befragten Wenn die neue Wohnung/Haus besser meinen Bedürfnissen entsprechen würde 52 Um bessere Versorgungsmöglichkeiten zu haben 53 Wenn ich ohne Hilfe nicht mehr alleine wohnen könnte 82 8 Abbildung 4: Eigene Darstellung nach: Statista 2014 Deutschland; TNS Emnid; bis ; Befragte; ab 50 Jahre; 500 Mieter, 600 Wohnungs-/Hauseigentümer

9 1. Nachfragepotentiale 1.3. Finanzielle Ausstattung von älteren Haushalten Einkommensverteilung in EUR/Monat nach Altersgruppen und Regionen % der Haushalte ü60 verfügen über ein HH-Einkommen von bis zu EUR/Monat 9 Abbildung 5: Eigene Studie mit empirica 2014 und in Anlehnung an EVS 2008; Sonderauswertung FDZ (Vermögen hochrechnet auf 2014)

10 1. Nachfragepotentiale 1.3. Finanzielle Ausstattung von älteren Haushalten Verteilung Geldvermögen in EUR nach Altersgruppen und Regionen % der Haushalte ü60 verfügen über ein Gesamtvermögen über EUR 10 Abbildung 6: Eigene Studie mit empirica 2014 und in Anlehnung an EVS 2008; Sonderauswertung FDZ (Vermögen hochrechnet auf 2014)

11 1. Nachfragepotentiale 1.3. Finanzielle Ausstattung von älteren Haushalten Finanzierbarkeit von Mieten durch Ältere (Hochrechnung 2014) Annahme: Miete entspricht 30% Einkommensbelastung 11 Abbildung 7: Eigene Studie mit empirica 2014 und in Anlehnung an EVS 2008; Sonderauswertung FDZ (Vermögen hochrechnet auf 2014)

12 1. Nachfragepotentiale 1.3. Finanzielle Ausstattung von älteren Haushalten Finanzierbarkeit von Kaufpreisen durch Ältere (Hochrechnung 2014) Annahme: mindestens 90% Eigenkapital- Belastung des Objektpreises 12 Abbildung 8: Eigene Studie mit empirica 2014 und in Anlehnung an EVS 2008; Sonderauswertung FDZ (Vermögen hochrechnet auf 2014)

13 Frankfurt a.m Wunsch und Wirklichkeit der Wohnsituation von Senioren 13

14 2. Wunsch und Wirklichkeit der Wohnsituation von Senioren 2.1. In welcher Wohnsituation wollen Senioren alt und gepflegt werden? Wenn Sie einmal nicht mehr alleine leben können, wie wollen Sie wohnen? Im Seniorenheim mit eigenem Zimmer Im Seniorenheim mit eigener Wohnung In der eigenen Wohnung mit Pflegedienst Angaben in % (Mehrfachnennungen waren möglich) 14 Abbildung 9: eigene Darstellung in Anlehnung an die Altersstudie Generali 2013

15 2. Wunsch und Wirklichkeit der Wohnsituation von Senioren 2.2. Angebote für altengerechtes Wohnungen. Wo wohnen alte Menschen 2% 1% 1% 1% 4% 5% Barrierearm/ - frei Normalwohnen Alten- und Pflegeheim Betreutes Wohnen/Servicewohnen traditionelle Altenwohnungen Gemeinschafswohnen 91% Pflegewohngruppen 15 Abbildung 10: eigene Darstellung BfW Research 2007

16 Frankfurt a.m Traditionelle und neue Angebote 16

17 3. Traditionelle und neue Angebote 3.1. Traditionelle Angebote Wohnstifte Seniorenresidenzen Betreutes Wohnen Barrierefrei Strukturiertes Dienstleistungsangebot Relativ selbständige Lebensführung Meist Integration von Pflegestufe 0-2 Für höhere Einkommen und Vermögensbesitze 17

18 3. Traditionelle und neue Angebote 3.2. Neuere Angebote Das Tür an Tür Konzept Konzept und Abgrenzung: unmittelbare Nachbarschaft zu einer stationären Pflegeeinrichtung und/oder Integriert in weitere mobile Versorgungsstrukturen Moderne Einrichtung des Betreuten Wohnens als eigenständiges und umfangreiches Angebot an Hochbetagte Mobile Versorgung Einrichtung mit Serviceangeboten Pflegeheim 18 Abbildung 11: eigene Darstellung

19 3. Traditionelle und neue Angebote 3.2. Neuere Angebote Wohnen Konzept und Abgrenzung: Eigenständiges Wohnen Barrierefrei nach DIN Freie Wahl des Pflegeanbieters Zielgruppenspezifische Wohnungsgrößen und Grundrisse Optionales Betreuungsangebot á la carte 19

20 3. Traditionelle und neue Angebote 3.2. Neuere Angebote Vorteile für Bewohner Pflege in den eigenen 4 Wänden Wohnung barrierefrei und altersgerecht Selbstständigkeit soweit es der Gesundheitszustand erlaubt Wunsch: Soviel Selbstständigkeit wie möglich! Betreuungs- und Pflegeintensität nach Notwendigkeit Wunsch: Soviel Pflege wie nötig! Wahl und Abwahl des Pflegedienstes Unterstützung durch Angehörige im Haushalt (Kochen, Wäsche, Reinigung etc.) möglich Entscheidung über das Einrichtungsniveau nach eigener Einkommens- und Vermögenssituation 21

21 3. Traditionelle und neue Angebote 3.2. Neuere Angebote Vorteile/ Nachteile für Investoren in Seniorenimmobilien Abbildung 13: Eigene Darstellung

22 Frankfurt a.m Wirtschaftlichkeit 23

23 4. Wirtschaftlichkeit 4.1. Gesamtinvestitionskosten Normalwohnen Barrierefreie Wohnformen Verteuerungsfaktoren: Geschossflächen/Wohnflächenrelation kleiner 70% (mehr Gemeinschafts- und Ablageflächen-Clubraum/Rollator) bestimmte Ausstattungsmerkmale=Zusatzkosten ca.10% Wohnungsgröße (Schnitte/Flur/Wände) 24

24 4. Wirtschaftlichkeit 4.1. Gesamtinvestitionskosten Verteuerungsfaktor Wohnungsgröße Baukosten in Abhängigkeit von Wohnungsgröße (ohne Nebenkosten) Durchschnittliche Wohnungsgröße je Apartment Flächeneffizienz je m² BGF Kosten je m² BGF Mehr- / Minderkosten je m² Wfl. 115 m² Apartments 78% 858,52-32, m² Apartments 77% 867,33-23,84 95 m² Apartments 76% 878,00-13,18 85 m² Apartments 75% 891, m² Apartments 72% 927,23 50,08 45 m² Apartments 69% 995,33 150,95 35 m² Apartments 67% 1.058,57 247,99 25 m² Apartments 65% 1.166,00 422,81 Annahmen: Bauprojektvolumen mit ca m² Geschossfläche (BGF); Variabler Baukostenanteil: 750 /qm BGF (Umbauter Raum, Böden, Wände usw.); Fixer Baukostenanteil: /WE (Haustechnik/Bäder, Wohnungstür, Gegensprechanlage usw.) 25 Abbildung 14: eigene Darstellung

25 4. Wirtschaftlichkeit 4.1. Gesamtinvestitionskosten Verteuerungsfaktor Altengerechtes Bauen Spezifische Mehrkosten bei Betreutem Wohnen (Baukosten ohne Nebenkosten) Sonder- und Mehrausstattung Mehrkosten je WE Telefonanlage Notrufsystem 500 Zugtaster (mit Verkabelung) 150 Notruftelefon (ohne Verkabelung) 250 Handläufe Gemeinschaftsflure 470 Türantriebe Gemeinschaftsflächen 480 Aufzuggröße und -ausstattung (2 Stk) Gemeinschaftsflächen 400 Schiebetüren statt Drehtür (1,0 Stk) Gemeinschaftsflächen 300 Ausstattung Abstellräume für Rollstühle 80 Einrichtung/Möblierung Gemeinschaftsfläche Wohnungsbäder (mehr Bodenfliesen 1,00 m²) 50 Wohnungsbäder (mehr Wandfliesen 7,00 m²) 210 rutschfeste Bodenfliesen Wohnungsbäder 60 Seniorengerechte Objekte Wohnungsbäder 500 Schwellenfreie Balkone 300 Sonderdrückerhöhe (85 cm) für alle Türe 380 Summe Annahmen: Bauprojektvolumen mit ca m² Geschossfläche (BGF) und ca. 50 Wohneinheiten; ca. 84qm BGF/WE ca. 60qm Mfl./WE 26 Abbildung 15: eigene Darstellung

26 4. Wirtschaftlichkeit 4.1. Gesamtinvestitionskosten Verteuerungsfaktor Grundstückskosten Modellrechnung Betreutes-Wohnen: Verkaufspreise pro m² Mietfläche in Abhängigkeit von Grundstückspreise Grundstückspreis pro m² Mietfläche Verkaufspreise pro m² Mietfläche Annahmen Betr. Wohnen: Flächeneffizienz m² Mfl. zu m² GF 70%; Projektvolumen: ca m² GF Baukosten+NK: ca /m² Mfl.; ohne Vertriebs/ Vermietungskosten; ohne Baugrundrisiken oder Grundstückserwerbskosten 27 Abbildung 16: eigene Darstellung

27 4. Wirtschaftlichkeit 4.2. Vermarktungsformen Teileigentum Wohnrechte spezialisierter und zielgruppenorientierter Vertrieb nötig Gesamtinvestment Generalmieter/Versorgungspartner und Mietbetreuung 28

28 4. Wirtschaftlichkeit 4.2. Vermarktungsformen Teileigentum 10 bis 20% über Normalwohnungen im jeweiligen Marktsegment Bei starkem Unterangebot > 25% 140% 120% 100% 80% 60% 40% Wohnen Wohnen Unterangebot 20% 0% Verkaufspreis Teileigentum 29 Abbildung 17: eigene Darstellung

29 4. Wirtschaftlichkeit 4.2. Vermarktungsformen Wohnrechte 40 60% der Preis für Teileigentum 30 Abbildung 18: eigene Darstellung in Anlehnung an Initium AG 2008

30 4. Wirtschaftlichkeit 4.2. Vermarktungsformen Gesamtinvestments 5-10% geringere relative Kaufpreise als Neubauwohnungen im jeweiligen Marktsegment fache der Jahresmiete (in stark nachfragenden Märkten auch höher) Zu Beachten: in der Regel % höhere Mieten als normaler Wohnungsmarkt Vergleich zu Pflegeheiminvestments: Geringere Rendite Geringeres Investmentrisiko Vergleich Wohnungsbau: Höhere Rendite Gleiches Investmentrisiko 31

31 Frankfurt a.m Beispiel 32

32 5. Beispiele 5.1. Wohnen Dörpfeldstraße DÖRPFELD EINS 33 Abbildung 19: eigene Darstellungen

33 5. Beispiele 5.1. Wohnen Dörpfeldstraße Nachhaltiges Wohnkonzept Effiziente Wohngrundrisse Barrierefreie Einzelapartments modern und seniorengerecht sehr gute öffentliche Nahverkehrsanbindung Versorgungskooperation mit Pflege- und Serviceanbieter Potentielle Nutzung von Assistenzsystemen 34 Abbildung 20: eigene Darstellungen

34 Frankfurt a.m VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT 35

35 Kontakt TERRAGON INVESTMENT GmbH TERRAGON PROJEKTMANAGEMENT GmbH Friedrichstraße , Berlin, Germany Telefon +49 (030) Telefax +49 (030) Geschäftsführer: Dr. Michael Held, Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Jörg Gunne, Dr. Annette Heilig TERRAGON Berlin 36