Der Sachverständige in der Baukammer Berlin

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1 Manfred Wunderlich Diplom-Ingenieur Beratender Ingenieur Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, insbesondere Holzbau und Bauphysik (Wärme-, Feuchte-, Brandschutz) Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Eine Einführung in das Sachverständigenwesen 12. Auflage Mai Ingenieurbüro Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich Westfälische Straße 49 SachBau - Sachverständige Bauingenieure D Berlin Fon Fax

2 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 2 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Eine Einführung in das Sachverständigenwesen Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich Inhalt Seite Der Sachverständige 2 Der Begriff Sachverständiger 2 Definition 3 Gesetzlicher Schutz 3 Generalisten und Spezialisten 4 Ausbildung 4 Erkennungsmerkmale 5 Aufgaben der Sachverständigen 5 Gutachten 5 Definition 5 Gutachtenarten 5 Gutachtenformen 6 Auftraggeber 6 Nutzen eines Gutachtens 7 Mindestanforderungen an Gutachten 7 Checkliste Schäden an Gebäuden 10 Checkliste Bewertung von... Grundstücken 12 Erscheinungsbild des Gutachtens 16 Der Mangel 26 Definition 26 Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten 27 Wertminderung 27 Quellenverzeichnis 27 Literatur 27 Internet 28 Der Sachverständige Der Begriff Sachverständiger Sachverständiger 1 ) ist keine gesetzlich geschützte Berufsbezeichnung. Diese Bezeichnung darf trotzdem nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom nur derjenige verwenden, der den Erwartungen entspricht, die von den durch diese Tätigkeit angesprochenen Verkehrskreisen überwiegend erhofft werden. Dazu gehört insbesondere, daß der Sachverständige eine erfolgreich abgeschlossene (Berufs-) Ausbildung nachweist, über eine für seine Tätigkeit erforderliche Sachkunde verfügt, sowie ein uneingeschränkt fundiertes Fach- und Erfahrungswissen (Berufserfahrung) besitzt. Ein weiteres wichtiges Kennzeichen eines Sachverständigen ist die Unabhängigkeit von Interessenbindungen jeder Art, die seine Objektivität und Unparteilichkeit in Frage stellen könnten. Beratende Ingenieure erfüllen die vorgenannten Kriterien, da sie nach der Berufsordnung der Baukammer Berlin verpflichtet sind, unabhängig, eigenverantwortlich, selbständig, gewissenhaft und frei von Handels-, Produktions- und Lieferinteressen treuhänderisch für ihre Auftraggeber tätig zu sein. Nach der Definition des Deutschen Akkreditierungsrats (DAR) ist der Sachverständige eine natürliche Person, die über besondere Erfahrungen und überdurchschnittliches Fachwissen auf einem abgegrenzten Spezialgebiet verfügt und die ihre gutachterlichen Leistungen persönlich, unabhängig, unparteiisch, gewissenhaft und weisungsfrei erbringt. Von einem Sachverständigen wird zusätzlich erwartet, daß er sein Fachwissen verständlich und nachprüfbar in Gutachtenform darstellen kann. Jeder Ingenieur wird zunächst für sich selbst entscheiden müssen, ob er sich guten Gewissens als Sachverständiger bezeichnen darf. Spätestens jedoch bei einer kritischen Nachfrage eines Auftraggebers oder eines durch seine Sachverständigentätigkeit betroffenen Dritten sollte diese Entscheidung auch hinreichend begründet werden können, 1 Mit dem Begriff Sachverständiger ist immer der Sachverständige und die (weibliche) Sachverständige gemeint.

3 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 3 zum Beispiel durch die Vorlage eines entsprechenden beruflichen Werdeganges. Definition Sachverständiger ist eine natürliche Person, die eine abgeschlossene Ausbildung nachweisen kann, auf einem abgegrenzten Sachgebiet überdurchschnittliche Fachkenntnisse und praktische Berufserfahrung hat sowie unabhängig tätig ist und ihr Fachwissen verständlich und nachprüfbar in Gutachtenform darstellen kann. Gesetzlicher Schutz Einen gesetzlichen Schutz des Sachverständigentitels genießt zum Beispiel der öffentlich bestellte und vereidigte" Sachverständige 2 ). Die öffentliche Bestellung und Vereidigung eines Sachverständigen ist keine Zulassung zu einem Beruf. Die Tätigkeit eines Sachverständigen kann zwar als Beruf bezeichnet werden, da nach dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofs vom regelmäßig vorausgesetzt werden muß, daß der Sachverständige (der diese Bezeichnung wirklich verdient) eine erfolgreich abgeschlossene (Berufs-) Ausbildung nachweist, über eine für seine Tätigkeit erforderliche Sachkunde verfügt und ein uneingeschränkt fundiertes Fach- und Erfahrungswissen (Berufserfahrung) besitzt. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen hat nach 2 der Sachverständigenordnung der Baukammer Berlin (nur) den 2 Die vollständige Bezeichnung lautet nach der Sachverständigenordnung der Baukammer Berlin: Akademischer Titel Vorname Nachname, von der Baukammer Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für (das Sachgebiet laut Bestellungstenor) die genau in dieser Form und ohne weitere Zusätze oder Hinweise auf andere Qualifikationen des Sachverständigen auf jedem Briefbogen, jeder Visitenkarte, jedem Gutachtendeckblatt und anderen Schriftstücken, die mit der persönlichen Tätigkeit des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen im Zusammenhang stehen, verwendet werden muß. Zweck, Gerichten, Behörden und der Öffentlichkeit besonders sachkundige und persönlich geeignete Sachverständige zur Verfügung zu stellen, deren Aussagen besonders glaubhaft sein sollen. Damit ein Sachverständiger öffentlich bestellt und vereidigt werden kann, muß er im Rahmen eines förmlichen Bestellungsverfahrens zusätzlich zu dem oben Genannten nachweisen, daß gegen seine Persönliche Eignung keine Bedenken bestehen und seine überdurchschnittlichen Fachkenntnisse und praktischen Erfahrungen auf dem Bestellungsgebiet ( Besondere Sachkunde ) sowie die Fähigkeit, Gutachten zu erstatten, von einem unabhängigen Fachgremium überprüft wurden. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung sollte deshalb nur ein Sachverständiger beantragen, der bereits mehrere Jahre als Sachverständiger berufstätig ist, da er sonst die Bestellungsvoraussetzungen nach 3 der Sachverständigenordnung der Baukammer Berlin nicht erfüllen würde. Die gesetzlich geschützte Bezeichnung öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist keine Zulassung zu dem Beruf des Sachverständigen, sondern lediglich die Zuerkennung einer besonderen Qualifikation, die immer nur für ein bestimmtes, abgegrenztes Sachgebiet gilt und im Regelfall zeitlich befristet ist. Wenn die Überprüfung der Bestellungsvoraussetzungen im Rahmen des Bestellungsverfahrens ergibt, daß der Sachverständige die vorgenannten Bedingungen nicht erfüllt, dann kann er selbstverständlich weiterhin als Sachverständiger arbeiten, das heißt seinen Beruf ausüben, nur ohne das vermeintliche Qualitätssiegel der öffentlichen Bestellung und ohne das besondere Vertrauen der Gerichte, Behörden oder der Öffentlichkeit in seine gutachterlichen Aussagen. Letzteres gilt im übrigen auch für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die außerhalb ihres Bestellungsgebietes tätig sind, oder für Sachverständige, die trotz des Vorhandenseins aller Bestellungsvoraussetzungen keinen Antrag auf öffentliche Bestellung und Vereidigung als Sachverständiger stellen. Eine besondere Stellung in der Gesellschaft oder einen besonderen öffentlich-rechtlichen Schutzstatus genießen auch noch andere Sachverständige, zum Beispiel Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure,

4 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 4 Prüfingenieure für Baustatik der Fachrichtung Holzbau, Prüfsachverständige für Erd- und Grundbau (vormals in Berlin: Sachverständige nach Bauordnungsrecht für Erd- und Grundbau), Verantwortliche Sachverständige für die Prüfung des Wärmeschutzes, Staatlich anerkannte Sachverständige für die Prüfung des Schallschutzes. Keinen gesetzlichen Schutz genießen dagegen unter anderem Vom...-Verband anerkannte Sachverständige für..., Zertifizierte Sachverständige für..., da es sich hierbei um rein privatrechtliche Anerkennungs- oder Zertifizierungsverfahren handelt. Generalisten und Spezialisten Anhand der Definition des Sachverständigenbegriffes wird sofort deutlich, daß es keine Sachverständigen für das Bauwesen geben kann, da niemand auf der gesamten Bandbreite des Bauwesens die geforderten überdurchschnittlichen Fachkenntnisse und Berufserfahrungen nachweisen kann. Ebenso klar muß jedem sein, der sich für eine Sachverständigentätigkeit interessiert, daß man nicht von heute auf morgen Sachverständiger wird. Eine "Besondere Sachkunde" und praktische Erfahrung auf einem bestimmten Teilgebiet des Bauwesens baut sich erst im Zuge der beruflichen Entwicklung und Spezialisierung auf. Daher sind auch die meisten Sachverständigen als Spezialisten tätig, das heißt auf teilweise sehr eng eingegrenzten Sachgebieten. Von der Öffentlichkeit, insbesondere den Gerichten, werden jedoch eher die Generalisten unter den Sachverständigen gewünscht, da sie im Rahmen eines Gutachtenauftrages eine wesentlich größere Bandbreite von Fragestellungen bearbeiten können als die Spezialisten. Dieses führt in der Regel zu einer zeitlichen Verkürzung der Verfahren und zu einer Reduzierung der Verfahrenskosten, da oft nur ein Sachverständiger und nicht mehrere Spezialisten beauftragt werden müssen. Ein Generalist ist zum Beispiel der Sachverständige für Schäden an Gebäuden, der allerdings auf einer vergleichsweise großen Anzahl von Teilgebieten des Bauwesens über ein überdurchschnittliches Fachwissen und Berufserfahrung verfügen muß. Wichtig ist in jedem Fall, daß ein Sachverständiger auch seine Grenzen kennt und - nach Abstimmung mit dem Auftraggeber - bei Bedarf einen Fachkollegen hinzuzieht oder sogar den ganzen Auftrag einem anderen Sachverständigen überläßt. Ausbildung Üblicherweise wird es nicht als ausreichend angesehen, wenn sich ein Sachverständiger das für seine Tätigkeit erforderliche Fachwissen lediglich autodidaktisch aneignet, sondern es wird immer eine fachbezogene, abgeschlossene (Berufs-) Ausbildung vorausgesetzt. Anderenfalls könnte zum Beispiel ein gelernter Bäcker allein durch intensives Literaturstudium und den Besuch von einschlägigen Fachseminaren als Sachverständiger für Bauschäden auftreten oder sich ein Kraftfahrzeugtechniker nach dem Besuch entsprechender Sachverständigenseminare als Sachverständiger für Kraftfahrzeugschäden und Unfallrekonstruktion betätigen. Da speziell auf diesen beiden Sachgebieten jedoch regelmäßig ein abgeschlossenes Ingenieurstudium und eine ausreichende praktische Berufserfahrung für die Tätigkeit als Sachverständiger vorausgesetzt wird, würde sowohl der Bäcker als auch der Kraftfahrzeugtechniker mit einer Unterlassungsklage wegen Verstoßes gegen 3 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb und im schlimmsten Fall sogar mit Schadenersatzforderungen von geschädigten Auftraggebern oder Dritten rechnen müssen. Neben der Grundausbildung in Form eines abgeschlossenen Ingenieurstudiums werden in den vom IfS Institut für Sachverständigenwesen 3 ) zur bundesweit einheitlichen Anwendung herausgegebenen Fachlichen Bestellungsvoraussetzungen für die unterschiedlichsten Sachgebiete des Bauwesens je nach Spezialisierung des Sachgebietes noch weitere fachbezogene Ausbildungs- oder Tätigkeitsnachweise gefordert. Für die Tätigkeit als Sachverständiger ist es neben dem Erwerb des erforderlichen theoretischen Fachwissens und der Anwendung in der Berufspraxis fast genauso wichtig, die Fähigkeit, Gutachten zu erstatten, zu erlernen. Das kann man bei entsprechendem Geschick entweder durch Abgucken bei anderen Sachverständigenkollegen, in deren Gutachten man mehr oder weniger zufällig Einsicht nehmen kann, oder - wesentlich qualifizierter und deshalb empfehlenswerter - durch den Besuch von speziellen Aus- und Weiterbildungsver- 3 IfS Institut für Sachverständigenwesen e.v., Köln. Weitere Informationen zum Sachverständigenwesen unter

5 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 5 speziellen Aus- und Weiterbildungsveranstaltungen für (Gerichts-)Sachverständige erreichen. Naturgemäß muß das einmal erworbene Fachwissen durch den Besuch von Fortbildungsveranstaltungen und das Studium von Fachliteratur ständig aktualisiert sowie durch Weiterbildungsveranstaltungen erweitert werden. Erkennungsmerkmale Woran erkennt man denn nun einen Sachverständigen? Viele Auftraggeber fragen zuerst nach einer öffentlichen Bestellung des Sachverständigen, da in der Person des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eine höhere fachliche Qualifikation als bei einem nicht öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vermutet wird und einem Gutachten, das mit einem Rundstempel eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gesiegelt ist, ein höheres inhaltliches Gewicht zugewiesen wird als dem eines freien Sachverständigen. Leider ist das besondere Vertrauen in die Qualifikation eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und in dessen gutachterliche Leistung in vielen Fällen nicht (mehr) gerechtfertigt! Allein an der Verwendung eines Rundstempels oder der Führung des Titels öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger läßt sich die Eignung eines Sachverständigen für die Bearbeitung einer bestimmten Aufgabenstellung nicht beurteilen. Die einzig objektiven Beurteilungsmöglichkeiten der Qualifikation eines Sachverständigen durch einen Auftraggeber sind die Anforderung und Prüfung von Mustergutachten oder Referenzen, die sich auf die konkrete Aufgabenstellung des Auftraggebers beziehen. Die Anzahl der pro Jahr erstatteten Gutachten ist dabei eher nebensächlich, da im Sachverständigenwesen aus der Quantität der Gutachterleistung in keiner Weise auf die Qualität geschlossen werden kann. Ganz wichtig ist, daß der Auftraggeber zu Recht darauf vertrauen kann, daß der Sachverständige das Gutachten wirklich höchstpersönlich erstattet, und nicht ein Mitarbeiter seines Büros. Die Annahme eine Gutachtenauftrags durch den Sachverständigen, der dann jedoch im wesentlichen von einem Mitarbeiter des Sachverständigen erledigt wird, ist eine unzulässige Täuschung des Auftraggebers - unabhängig von der tatsächlichen Qualifikation des Mitarbeiters! Bei öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann diese grobe Pflichtverletzung sogar zum Widerruf der öffentlichen Bestellung führen! Beachtet werden sollte, daß nicht der Auftraggeber nach den Fähigkeiten eines Sachverständigen fragen muß, sondern daß grundsätzlich der Sachverständige verpflichtet ist, über die Eignung seiner Person bezogen auf die jeweilige Aufgabenstellung Auskunft zu geben. Aufgaben der Sachverständigen Gutachten Die Haupttätigkeit eines Sachverständigen ist die Erstattung von Gutachten. Obwohl der Begriff Gutachten gesetzlich nicht geschützt ist und es auch keine gesetzlichen Regelungen für die Erstellung von Gutachten gibt, wird im allgemeinen von einem Gutachten inhaltlich und formal mehr erwartet als zum Beispiel von einem Kurzbericht, einer Stellungnahme oder einem Prüfbericht. Definition Ein Gutachten ist die nachvollziehbare und nachprüfbare Erledigung der gestellten Aufgabe in Schriftform. Nachvollziehbar ist ein Gutachten, wenn ein Laie verstehen kann, wie der Sachverständige seine Ergebnisse erarbeitet hat. Nachprüfbar ist ein Gutachten, wenn Inhalt und Ergebnis von einem Fachmann überprüft werden können. Gutachtenarten Es gibt verschiedene Arten von Gutachten: Beweisgutachten Gerichtsgutachten Privatgutachten (Parteigutachten) Obergutachten Schiedsgutachten. Speziell bei der Erstellung von Gutachten zur Sicherung von Beweisen wie Tatsachenfeststellungen per Augenschein, Messungen, Probenentnahmen, Zeugenaussagen oder Urkunden, sollte man sich im-

6 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 6 mer wieder an die Worte unseres berühmten Kollegen Sherlock Holmes erinnern: Man muß stets die kleinen Fakten im Auge behalten, damit man daraus seine weitreichenden Folgerungen schließen kann. Denn je genauer und detaillierter ein Beweisgutachten ist, desto nützlicher und unangreifbarer ist das Gutachten (und der Sachverständige), wenn der Auftraggeber es zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen beziehungsweise zur Abwendung ungerechtfertigter Forderungen wirklich benötigt. Eine umfangreiche Fotodokumentation ohne konkrete Fakten wie genaue, nachvollziehbare Beschreibungen des Schadensumfangs und Meßwerte reicht dafür regelmäßig nicht aus. Insbesondere Rechtsanwälte können auf den Fotos üblicherweise überhaupt nichts erkennen, was ihre Mandanten belasten würde. Gutachtenformen Die Erstellung der aufgezählten Gutachtenarten ist in folgenden Bearbeitungsformen möglich: Gutachten Gutachterliche Stellungnahmen Gutachterliche Feststellungen Gutachterliche Informationen. Nicht jede Form der Bearbeitung kann bei jeder Gutachtenart angewendet werden. Das schriftliche Gutachten ist in der Praxis am häufigsten. Die Anhörung des Sachverständigen vor Gericht ist eine mündliche Form der Gutachtenerstattung, die durch die gerichtliche Protokollierung die Schriftform erhält. Meistens dient die Anhörung der Erläuterung oder Ergänzung des bereits vorliegenden schriftlichen Gutachtens. Eine Gutachterliche Stellungnahme erfolgt normalerweise im Anschluß an ein bereits erstattetes Gutachten. Sie behandelt im Regelfall zusätzliche Einzelfragen oder Sachverhalte, die die Beteiligten noch erläutert haben wollen. Die Gutachterliche Stellungnahme ist schriftlich oder mündlich möglich, zum Beispiel in Gutachtenform oder bei der Anhörung. Die Anhörung erfolgt auf Antrag einer Partei bei Gericht, bei der der Richter die Ausführungen des Sachverständigen protokolliert. Es ist allerdings auch denkbar, daß bei Feststellungen oder Beurteilungen ganz geringen Umfangs von Auftraggeberseite auf ein ausführliches Gutachten verzichtet und nur eine kurze Gutachterliche Stellungnahme in Briefform erstellt wird. Gutachterliche Feststellungen erfordern in jedem Fall die persönliche Augenscheinnahme durch den Sachverständigen! Inhalt sind nur festgestellte Sachverhalte, die sogenannten Befundtatsachen, jedoch keine Schlußfolgerungen oder Bewertungen. Im Regelfall sind Gutachterliche Feststellungen die Grundlage für ein später erstattetes, ausführliches Gutachten, in dem die Gutachterlichen Feststellungen ausgewertet und je nach Aufgabenstellung bewertet werden. Die Gutachterliche Information erfolgt normalerweise nur mündlich oder schriftlich in Kurzform als sogenannter Dreizeiler. Ein Richter, ein Rechtsanwalt oder eine Partei bedienen sich der Sachkunde des Sachverständigen als Grundlage für weitere Entscheidungen. Auftraggeber Gutachten werden regelmäßig von folgenden Auftraggebern angefordert, um bestimmte Sachverhalte durch einen unabhängigen Sachverständigen klären zu lassen: Gerichte Behörden Versicherungen Privatpersonen Firmen. Gutachten, die nicht von Gerichten oder Behörden oder im Zuge eines Schiedsverfahrens in Auftrag gegeben wurden, gelten im Streitfall immer als Parteigutachten, das heißt sie können von der Gegenseite ohne besondere Begründung als Beweismittel abgelehnt werden. Um auch bei privaten, außergerichtlichen Beweissicherungen und Gutachterverfahren das Risiko der späteren Ablehnung des Gutachtens oder der Person des Sachverständigen durch die Gegenpartei zu minimieren, sollten alle Beteiligten - wie bei gerichtlichen Beweisverfahren auch - von Anfang an in das Verfahren eingebunden werden. Das heißt, nach Bekanntgabe der Person des Sachverständigen durch den Auftraggeber des Gutachtens und der im Rahmen des Gutachtens zu bearbeitenden Aufgabenstellung sollte allen Beteiligten Gelegenheit gegeben werden, an Ortsbesichtigungen oder Besprechungen teilzunehmen und ihre Sicht der Dinge darzustellen.

7 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 7 Der Idealfall zur außergerichtlichen Streitvermeidung oder -beilegung ist die Erstattung eines Schiedsgutachtens, das von den beteiligten Parteien gemeinsam in Auftrag gegeben wird und deshalb in einem möglicherweise trotzdem noch folgenden Rechtsstreit als Beweismittel verwendet werden kann, damit die zeitlichen und finanziellen Aufwendungen für die Erstattung des Privatgutachtens am Ende nicht vergeblich waren. Nutzen eines Gutachtens Die Kosten des Gutachtens (beziehungsweise des Sachverständigen) müssen in einem vernünftigen, das heißt angemessenen Verhältnis zum Nutzen des Gutachtens für den Auftraggeber stehen. Wenn sich abzeichnet, daß die Erstattung des Gutachtens in Bezug auf die Höhe des Streitwertes oder den für den Auftraggeber voraussichtlich erreichbaren Nutzen (nach subjektiver Einschätzung des Sachverständigen) unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht, hat der Sachverständige den Auftraggeber rechtzeitig darauf hinzuweisen! Bei Gerichtsaufträgen sollte dieser Hinweis zunächst nur mündlich dem Gericht gegeben werden, um nicht wegen Besorgnis der Befangenheit von einer der Parteien abgelehnt zu werden. Möglicherweise können die Gesamtkosten für ein Gutachten durch eine sinnvolle Begrenzung des Auftragsumfangs so reduziert werden, daß für den Auftraggeber noch ein ausreichend großer Nutzen verbleibt, die Kosten jedoch in einem vertretbaren Rahmen bleiben. Von dem Versuch, die Kosten für ein Gutachten allein durch die Wahl eines billigeren Gutachters zu reduzieren, muß abgeraten werden, da mit weniger Geld üblicherweise auch weniger Leistung eingekauft wird. Wichtiger als die Höhe des Stundensatzes des Sachverständigen oder der Gesamtkosten für die Erstattung des Gutachtens sollten die aufgrund der Qualifikation und Erfahrung eines Sachverständigen zu erwartenden Ergebnisse sein, die am Ende das Preis-/Leistungsverhältnis der Sachverständigenleistungen und den Nutzen für den Auftraggeber bestimmen. Über seine Qualifikation und Erfahrung auf einem bestimmten Sachgebiet kann ein Sachverständiger am besten Auskunft geben, indem er seinem Auftraggeber zum Beispiel ein oder mehrere von ihm erstellte Gutachten (eventuell in anonymisierter Form) als Arbeitsmuster vorlegt oder Referenzen von zufriedenen Auftraggebern nennt. Mindestanforderungen an Gutachten In den vom IfS Institut für Sachverständigenwesen erarbeiteten und herausgegebenen Fachlichen Bestellungsvoraussetzungen für die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen sind für verschiedene Sachgebiete auch "Mindestanforderungen an Gutachten" definiert worden. Sinn dieser Festlegungen ist zum einen, dem Sachverständigen bei der Erstellung eines schriftlichen Gutachtens auf einem bestimmten Sachgebiet eine Mustergliederung für die Form und den Inhalt des Gutachtens zur Verfügung zu stellen, zum anderen aber auch, um dem Auftraggeber des Gutachtens einen Maßstab für die Qualitätsprüfung der Gutachterleistung in formaler Hinsicht zu geben. Die Mindestanforderungen an Gutachten über Schäden an Gebäuden sind zum Beispiel vom IfS Institut für Sachverständigenwesen wie folgt definiert worden: Das schriftliche Gutachten über Schäden an Gebäuden ist klar gegliedert zu erstatten. Dabei sind die eigenen Feststellungen des Sachverständigen eindeutig von Feststellungen Dritter, dazu gehören auch Mitarbeiter des Sachverständigen, und von den Bewertungen der festgestellten Fakten sowie Informationen Dritter zu trennen. Alle Bewertungen und Schlußfolgerungen sind nachvollziehbar zu begründen, das heißt unter Angabe der Bewertungsgrundlagen und -maßstäbe. Die Grenzen des Auftragsumfangs werden in der Regel durch den Auftraggeber, gegebenenfalls in Abstimmung mit dem Sachverständigen festgelegt. Insbesondere bei Gerichtsaufträgen ist der Auftragsgegenstand in Form des Beweisbeschlusses genau definiert und darf nicht vom Sachverständigen verändert oder erweitert werden. Bei den mit * gekennzeichneten Punkten hat der Sachverständige pflichtgemäß zu prüfen, ob und in welchem Umfang Angaben, insbesondere aufgrund des Auftrags, des Zwecks des Gutachtens oder sonstiger besonderer Umstände erforderlich beziehungsweise (unter vertretbarem Aufwand) möglich sind. 1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftraggeber, Datum der Auftragserteilung. Bei Gerichtsaufträgen: Angabe der Parteien und des Aktenzeichens.

8 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite Inhalt des Auftrags und Zweck des Gutachtens. Bei Gerichtsaufträgen: Genaue Wiedergabe des Beweisbeschlusses. 2 Grundlagen des Gutachtens 2.1 Verwendete Arbeitsunterlagen, wie zum Beispiel Akten, Zeichnungen, Ortsbesichtigung, Untersuchungen, Fotografien und so weiter. 2.2 Datum und Teilnehmer der Ortsbesichtigung; * von wem wurde was durchgeführt; wer war beteiligt. 3 Schadensfeststellung 3.1 Kurze, zusammenfassende Darstellung des Bauwerks und seines Zustands *, der Bauzeit *, der Planung *, der ausführenden Firma * und dergleichen. 3.2 Genaue, erschöpfende Beschreibung des Schadensbildes mit der Angabe, ob die Beschreibung auf eigenen Feststellungen beruht oder nach Angabe der Beteiligten erfolgt ist. 3.3 * Berücksichtigung der allgemeinen und der besonderen Vertrags- oder Versicherungsbedingungen, wenn und soweit diese für die Feststellungen des Sachverständigen von Bedeutung sind. 4 Untersuchungen 4.1 Weitergehende Untersuchungen und Ermittlungen, zum Beispiel Einsicht in Bauakten, Bautagebücher und so weiter. 4.2 Eigene Laboruntersuchungen, Auswertung von Laboruntersuchungen Dritter. 4.3 Messungen, zum Beispiel von Temperatur, Feuchte, Rißweiten und dergleichen. 5 Ursachenermittlung 5.1 Auswertung der getroffenen Feststellungen, Untersuchungsergebnisse, Meßwerte und so weiter. 5.2 Ursachen des Schadens. 5.3 Bewertung des Mangels mit Angabe der Bewertungsgrundlagen und -maßstäbe. 6 Beseitigung des Schadens oder Mangels und deren Kosten Vorbehaltlich des Auftrags beziehungsweise des Beweisbeschlusses sind Ausführungen zu den Möglichkeiten der Schadens- oder Mangelbeseitigung und den dadurch entstehenden Kosten sowie zu einer gegebenenfalls verbleibenden Wertminderung zu machen. 7 Zusammenfassung Ergebnis des Gutachtens und Beantwortung der gestellten Fragen. Bei Gerichtsgutachten: Kurze Beantwortung der Fragen des Beweisbeschlusses mit eindeutigen Formulierungen. Die inhaltlichen Anforderungen an Gutachten für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sind vom IfS Institut für Sachverständigenwesen wie folgt festgelegt worden: Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen müssen nachvollziehbar und vollständig sein. Deshalb sind folgende Angaben rechtlicher und tatsächlicher Art erforderlich: 1 Allgemeine Angaben Objektart, Adresse Auftraggeber Auftragsinhalt (Art des Wertes und Bewertungsstichtag) Verwendungszweck beziehungsweise Beweisbeschluß Grundbuchdaten: Bestand, Abt. 1 und 2, gegebenenfalls auch Abt. 3, falls wertbeeinflussend Objektbezogene Arbeitsunterlagen Erhebungen Datum und Teilnehmer der Ortsbesichtigung 2 Lagebeschreibung Ortsangaben Wohn- beziehungsweise Geschäftslage, Verkehrslage 3 Grundstücksbeschreibung Zuschnitt, Nivellement Bodenbeschaffenheit Oberflächenbeschaffenheit Erschließung 4 Art und Maß der baulichen Nutzung Planungs- und baurechtliche Situation Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, sonstiges Planungsrecht Denkmalschutz Gegebenenfalls Baulastverzeichnis Entwicklungsstufe des Baulandes

9 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 9 Zeitprognose bis zur Baureife Vorhandene Bebauung (Art und Maß) Erforderlicher Abbruch, Erweiterungsmöglichkeit Kfz-Stellplatzpflicht 5 Gebäudebeschreibung Baujahr Bauweise, Baukonzeption Bauzustand Baubeschreibung Bauschäden, Baumängel Nebengebäude Außenanlagen 6 Flächen und Massenangaben Angewandte Berechnungsgrundlagen Verwendete Unterlagen oder örtliches Aufmaß Bebaute Fläche, umbauter Raum, Wohn- und Nutzfläche beziehungsweise Prüfung der vorhandenen Unterlagen Verhältniszahlen: Grundflächenzahl (GRZ), Geschoßflächenzahl (GFZ), umbauter Raum; Verhältniszahl Kubatur: Wohn- und Nutzfläche, Prüfung der vorhandenen Unterlagen 7 Wahl der Wertermittlungsverfahren Angewandte Wertermittlungsverfahren mit Begründung 8 Bodenbewertung Bodenrichtwerte und/oder Vergleichspreise mit ziffernmäßiger Darstellung, Analyse und statistischer Auswertung Angabe der GRZ/ GFZ, erschließungsbeitragspflichtig oder -frei Umrechnungsmethode Lagebeurteilung Berücksichtigung bodenwertbeeinflussender Umstände, zum Beispiel Rechte und Lasten am Grundstück, Kontamination, Immissionen und so weiter Gegebenenfalls Zu- und Abschläge 9 Sachwertverfahren Beurteilung der Gebäude, der Grundrisse, der Ausstattung und der Baustoffe Ermittlung der Normalherstellungskosten zum Stichtag Angabe der Baunebenkosten Berücksichtigung des Bauzustandes und gegebenenfalls von Baumängeln Feststellung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung Bewertung der Außenanlagen Berechnung des Sachwertes 10 Ertragswertverfahren Tatsächliche Mieterträge mit Darstellung des Mietbegriffs und Beurteilung ihrer nachhaltigen Erzielbarkeit Angaben über mietvertragliche Bindungen Berücksichtigung nicht vermieteter oder eigengenutzter Räume Bewirtschaftungskosten durch Angabe der Betriebskosten (effektiv anfallende Kosten), Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis Berechnung des Reinertrages Angabe des Liegenschaftszinses mit Begründung Bodenwertverzinsung Darstellung des Gebäudeertragsanteils Angabe der anzusetzenden Restnutzungsdauer mit Begründung Darstellung des Vervielfältigers Berechnung des Ertragswertes 11 Sonstige Verfahren Vergleichswertverfahren (für bebaute Grundstücke, zum Beispiel Eigentumswohnungen) Verfahren des rentierlichen Bodenwertes Sonstige Verfahren 12 Berechnung eventueller Sonderwerte 13 Verkehrswert Begründung eventuell erforderlicher Zu- und Abschläge vom Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert Berücksichtigung der Marktlage zum Bewertungsstichtag Eventuell Beantwortung des Beweisbeschlusses 14 Datum, Stempel, Unterschrift 15 Ergänzende Anlagen Gegebenenfalls Pläne, Berechnungen, Fotoaufnahmen und dergleichen. Bei der Überprüfung der Gutachten, die von den Antragstellern im Rahmen der Verfahren zur öffentlichen Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen der Baukammer Berlin einzureichen sind, werden die vorgenannten Mindestanforderungen an Gutachten als Bewertungsmaßstab herange-

10 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 10 zogen. Sollten für ein Sachgebiet keine vergleichbaren, vom IfS Institut für Sachverständigenwesen veröffentlichten Informationen zur Verfügung stehen, dann können die vorgenannten Mustergliederungen sinngemäß als Grundlage für die Bewertung der Fähigkeit der Antragsteller, Gutachten zu erstatten, verwendet werden. Die Baukammer-interne Beurteilung der vom Antragsteller eingereichten Gutachten erfolgt nach 2 Absatz 5 der Verfahrensordnung für die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen durch die Baukammer Berlin nach folgendem Verfahren: -> Bei Vorliegen der Bestellungsvoraussetzungen werden die eingereichten Gutachten zusammen mit dem beruflichen Werdegang des Antragstellers einem Mitglied des Sachverständigenausschusses der Baukammer Berlin zu einer ersten Beurteilung vorgelegt, um die Fähigkeit des Antragstellers, sein Fachwissen in Gutachtenform so darzustellen, daß die Ergebnisse auch für Laien nachvollziehbar sind, zu überprüfen. Zur Vereinfachung dieser Überprüfungen sind die oben wiedergegebenen Mustergliederungen des IfS Institutes für Sachverständigenwesen vom Verfasser in Tabellenform dargestellt und mit einer Bewertungsskala versehen worden. Diese Bewertungstabelle hat zum Beispiel für das Sachgebiet Schäden an Gebäuden folgende Form: Checkliste Mindestanforderungen an Gutachten Sachgebiet Schäden an Gebäuden 4 ) Antragsteller: Gutachten : vom: Kriterium ist erfüllt: voll teilw. wenig nicht Bewertung: Ø Punkte: Bemerkungen 1 Allgemeines Deckblatt, Gutachtentitel, Seitenanzahl, Anlagenanzahl Inhaltsverzeichnis Gliederung des Gutachteninhalts Auftraggeber 5 ), Datum des Auftrags Inhalt des Auftrags 6 ), Zweck des Gutachtens 2 Grundlagen des Gutachtens Verwendete Arbeitsunterlagen, z.b. Akten, Zeichnungen, Normen, Literatur Ortsbesichtigungen, Datum, Teilnehmer, wer hat was durchgeführt 4 Das Muster für das Sachgebiet Schäden an Gebäuden kann sinngemäß auch für andere Sachgebiete verwendet werden. Die je nach Gutachteninhalt nicht zutreffenden Zeilen werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Fehlende Kriterien für die Bewertung sind entsprechend zu ergänzen. 5 Bei Gerichtsgutachten auch Angabe der Parteien und des Geschäftszeichens. 6 Bei Gerichtsgutachten die genaue Wiedergabe des Beweisbeschlusses.

11 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 11 Kriterium ist erfüllt: voll teilw. wenig nicht Bewertung: Ø Punkte: Bemerkungen 3 Feststellungen Allgemeine Darstellung des Bauwerks, der Bauzeit, des Zustandes und dgl. Genaue Dokumentation der Feststellungen mit Angabe, ob die Beschreibungen auf eigenen Feststellungen oder auf Informationen der Beteiligten beruhen Berücksichtigung der allgemeinen und besonderen Vertrags- oder Versicherungsbedingungen, soweit von Bedeutung 4 Untersuchungen Weitergehende Untersuchungen, z.b. Einsicht in Bauakten, Bautagebücher Messungen, eigene oder durch Dritte Laboruntersuchungen, eigene oder durch Dritte 5 Ursachenermittlung Auswertung der Feststellungen, Untersuchungsergebnisse, Meßwerte usw. Ursachen des Schadens Bewertung des Mangels mit Angabe der Bewertungsgrundlagen und -maßstäbe 6 Maßnahmen zur Schadens- oder Mangelbeseitigung Aussagen zu den Möglichkeiten der Schadens- oder Mangelbeseitigung 7 Kosten der Schadens- oder Mangelbeseitigung Aussagen zu den Kosten der Schadensoder Mangelbeseitigung Aussagen zur Höhe der Wertminderung 8 Zusammenfassung Ergebnis des Gutachtens und Beantwortung der gestellten Fragen 7 ) Datum, Unterschrift, Stempel 9 Anlagen Fotos, Zeichnungen, Schriftstücke mit Bezug zum Gutachteninhalt Gesamtanzahl bewertbarer Kriterien: Gesamtsumme Punkte: Gesamtsumme aller Punkte Durchschnittspunktzahl 8 ) = = Anzahl aller bewertbaren Kriterien 7 Bei Gerichtsgutachten kurze Beantwortung der Beweisfragen mit eindeutigen Formulierungen. 8 Im Durchschnitt sollten mindestens 2,5 Punkte je Kriterium erreicht werden.

12 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 12 Für die Überprüfung von Gutachten auf dem Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist auf der Grundlage der vom IfS Institut für Sachverständigenwesen herausgegebenen Mindestanforderungen an Gutachten vom Verfasser folgende Tabelle erarbeitet worden: Checkliste Mindestanforderungen an Gutachten Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken 9 ) Antragsteller: Gutachten : vom: Kriterium ist erfüllt: voll teilw. wenig nicht Bewertung: Ø Punkte: Bemerkungen 1 Allgemeines Deckblatt, Gutachtentitel Inhaltsverzeichnis Gliederung des Gutachteninhalts Auftraggeber 10 ), Datum des Auftrags Objektart, Adresse Inhalt des Auftrags 11 ), Art des Wertes Bewertungsstichtag 2 Grundlagen des Gutachtens Grundbuchdaten: Bestand, Abt. 1 und 2, ggf. auch 3, falls wertbeeinflussend Verwendete Arbeitsunterlagen Erhebungen Ortsbesichtigungen, Datum, Teilnehmer, wer hat was durchgeführt 3 Lagebeschreibung Ortsangaben Wohn- bzw. Geschäftslage, Verkehrslage 4 Grundstücksbeschreibung Zuschnitt, Nivellement Bodenbeschaffenheit Oberflächenbeschaffenheit Erschließung 9 Das Muster für das Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken kann sinngemäß auch für verwandte Sachgebiete verwendet werden. Die je nach Gutachteninhalt nicht zutreffenden Zeilen werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Fehlende Kriterien für die Bewertung sind entsprechend zu ergänzen. 10 Bei Gerichtsgutachten auch Angabe der Parteien und des Geschäftszeichens. 11 Bei Gerichtsgutachten die genaue Wiedergabe des Beweisbeschlusses.

13 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 13 5 Art der baulichen Nutzung Planungs- und baurechtliche Situation Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, sonstiges Planungsrecht Denkmalschutz Ggf. Baulastverzeichnis Entwicklungsstufe des Baulandes Zeitprognose bis zur Baureife Vorhandene Bebauung (Art und Maß) Erforderlicher Abbruch, Erweiterungsmöglichkeit Kfz-Stellplatzpflicht 6 Gebäudebeschreibung Baujahr Bauweise, Baukonzeption Bauzustand Baubeschreibung Bauschäden, Baumängel Nebengebäude Außenanlagen 7 Maß der baulichen Nutzung Angewandte Berechnungsgrundlagen Verwendete Unterlagen oder örtliches Aufmaß Bebaute Fläche, umbauter Raum, Wohnund Nutzfläche bzw. Prüfung der vorhandenen Unterlagen Verhältniszahlen: Grundflächenzahl (GRZ), Geschoßflächenzahl (GFZ), umbauter Raum; Verhältniszahl Kubatur: Wohn- und Nutzfläche bzw. Prüfung der vorhandenen Unterlagen 8 Wahl der Wertermittlungsverfahren Angewandte Wertermittlungsverfahren mit Begründung 9 Bodenbewertung Bodenrichtwerte und/oder Vergleichspreise mit ziffernmäßiger Darstellung, Analyse und statistischer Auswertung Angabe der GRZ/GFZ, erschließungsbeitragspflichtig oder -frei Umrechnungsmethode Lagebeurteilung Berücksichtigung bodenwertbeeinflussender Umstände, z.b. Rechte und Lasten am Grundstück, Kontamination, Immissionen Ggf. Zu- und Abschläge

14 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite Sachwertverfahren Beurteilung der Gebäude, der Grundrisse, der Ausstattung und der Baustoffe Ermittlung der Normalherstellungskosten zum Bewertungsstichtag Angabe der Baunebenkosten Berücksichtigung des Bauzustandes und ggf. von Baumängeln Feststellung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung Bewertung der Außenanlagen Berechnung des Sachwertes 11 Ertragswertverfahren Tatsächliche Mieterträge mit Darstellung des Mietbegriffs und Beurteilung ihrer nachhaltigen Erzielbarkeit Angaben über mietvertragliche Bindungen Berücksichtigung nicht vermieteter oder eigengenutzter Räume Bewirtschaftungskosten durch Angabe der Betriebskosten (effektiv anfallende Kosten), Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis Berechnung des Reinertrages Angabe des Liegenschaftszinses mit Begründung Bodenwertverzinsung Darstellung des Gebäudeertragsanteils Angabe der anzusetzenden Restnutzungsdauer mit Begründung Darstellung des Vervielfältigers Berechnung des Ertragswertes 12 Sonstige Verfahren Vergleichswertverfahren (für bebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen) Verfahren des rentierlichen Bodenwertes Sonstige Verfahren 13 Sonderwerte Berechnung evtl. Sonderwerte 14 Verkehrswert Begründung evtl. erforderlicher Zu- und Abschläge vom Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert Berücksichtigung der Marktlage zum Bewertungsstichtag

15 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite Zusammenfassung Ergebnis des Gutachtens und Beantwortung der gestellten Fragen 12 ) Datum, Unterschrift, Stempel 16 Anlagen Fotos, Zeichnungen, Schriftstücke mit Bezug zum Gutachteninhalt Gesamtanzahl bewertbarer Kriterien: Gesamtsumme Punkte: Gesamtsumme aller Punkte Durchschnittspunktzahl 13 ) = = Anzahl aller bewertbaren Kriterien Die vorgestellten Checklisten und gleichartige Checklisten für weitere Sachgebiete stehen als Dateien auf der Webseite des Verfassers unter zum Herunterladen zur freien Verfügung. Diese Checklisten können (sollten) selbstverständlich auch von jedem Sachverständigen genutzt werden, um die Qualität seiner Gutachten selbst zu bewerten und erforderlichenfalls zu verbessern. Denn unabhängig von dem persönlichen Stil, den jeder Sachverständige bei der Gestaltung und Formulierung von Gutachten hat (und auch behalten soll), sind insbesondere bei Gerichtsgutachten gewisse Formalien bezüglich des notwendigen Umfangs und der Gliederung des Gutachteninhalts zu erfüllen. Selbstverständlich sollten diese Anforderungen auch bei Gutachten beachtet werden, die im Privatauftrag erstattet werden, da sie sonst möglicherweise nicht einmal die Grundvoraussetzungen an Gutachten erfüllen, das heißt für Laien nachvollziehbar und für Fachleute prüfbar zu sein. Bei der schriftlichen Ausarbeitung eines Gutachtens ist in jedem Fall ein strukturiertes Vorgehen erforderlich. Gleiches gilt jedoch auch für die Gesamtabwicklung eines Gutachtenauftrages von der mündlichen Anfrage eines Auftraggebers über die Anforderung eines schriftlichen Auftrages mit einer klar formulierten Aufgabenstellung, die Einladung aller Beteiligten zu den Ortsbesichtigungen bis hin zur Schlußdurchsicht des Gutachtens durch den Sachverständigen vor der Auslieferung. Insbesondere bei Gerichtsgutachten sind besondere Spielregeln zu beachten, damit der Sachverständige nicht wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt wird und damit im Extremfall sogar seinen Vergütungs- beziehungsweise Entschädigungsanspruch für die Erstattung des Gutachtens verliert. Vom IfS Institut für Sachverständigenwesen wurden deshalb Empfehlungen zum Aufbau eines Sachverständigengutachtens veröffentlicht [9], die sich an folgender Gliederung orientieren: I Allgemeine Grundlagen für den Aufbau eines Gutachtens II Deckblatt, Allgemeine Angaben und Aufgabenstellung 1 Deckblatt und Seitenzahlen 2 Beweisbeschluß, Inhalt und Umfang des privaten Auftrags 3 Mitarbeit von Hilfskräften III Dokumentation der Daten und des Sachverhalts 1 Skizzen und Fotografien 2 Einheiten, Dimensionen 3 Versuche, Messungen IV Nachvollziehbare sachverständige Beantwortung der Fragestellung 1 Rechtliche Würdigungen 2 Tenorüberschreitung bei öffentlich bestellten Sachverständigen V Abgrenzung zu anderen sachverständigen Leistungen VI Zusammenfassung, Unterschrift und Rundstempel VII Literatur Diese Empfehlungen sind als Merkblatt von der Webseite herunterzuladen 12 Bei Gerichtsgutachten kurze Beantwortung der Beweisfragen mit eindeutigen Formulierungen. 13 Im Durchschnitt sollten mindestens 2,5 Punkte je Kriterium erreicht werden.

16 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 16 Erscheinungsbild des Gutachtens Neben der Strukturierung des Gutachteninhalts durch die formale Gliederung bestimmen auch die verwendete Schriftart und das Layout wesentlich den Eindruck eines Gutachtens auf den Leser und beeinflussen damit nicht zuletzt die Lesbarkeit. Zur Veranschaulichung ist der gleiche Gutachtentext im Folgenden beispielhaft in drei unterschiedlichen Varianten wiedergegeben. Achtung: Die Copyright-Vermerke auf den abgebildeten Gutachtendeckblättern gelten nicht für die Verwendung der Mustervorlagen, sondern nur für die Auftraggeber der Gutachten und Dritte, die die Gutachten nutzen. Muster für Privat- und Gerichtsgutachten können als Dateien von der Webseite des Verfassers unter unentgeltlich heruntergeladen werden.

17 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 17 Variante 1: Gutachtentext in Schriftart Courier New 12 pt, 1-zeilig, linksbündig Gutachten 4001 in der Sache xx./. yy zur Beweiserhebung über... Manfred Wunderlich Diplom-Ingenieur Beratender Ingenieur Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, insbesondere Holzbau und Bauphysik (Wärme-, Feuchte-, Brandschutz) Auftraggeber Landgericht Berlin... Berlin Geschäftszeichen... Das Gutachten vom... umfaßt... Textseiten und... Anlagen mit 1 Zeichnung und... Bildern Alle Rechte vorbehalten. Kein Teil dieses Gutachtens darf ohne meine schriftliche Genehmigung in irgendeiner Form reproduziert, auszugsweise verwendet oder an Dritte weitergegeben werden. ACHTUNG Diese Copyright- Vermerke gelten nicht für die Verwendung dieser Mustervorlagen. Ingenieurbüro Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich Westfälische Straße 49 SachBau - Sachverständige Bauingenieure, D Berlin Diplom-Ingenieur Manfred Wunderlich, Beratender Ingenieur Fon Eingetragen in die Ingenieurliste der Baukammer Berlin, Nr. P 0148 Fax

18 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 18 Gutachten 4001 vom... Landgericht Berlin, Geschäftszeichen... Seite 18 Manfred Wunderlich Diplom-Ingenieur Beratender Ingenieur Inhalt Seite 1 Veranlassung 3 2 Grundlagen des Gutachtens Verwendete Unterlagen Ortsbesichtigung 4 3 Ergebnisse der Ortsbesichtigung 5... Anlage 1: Lageplan Anlage 2: Bilder 1 bis... 1 Zeichnung... Seiten 1 Veranlassung Mit Schreiben vom... wurde der Unterzeichner, Herr Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich, vom Landgericht Berlin beauftragt, ein schriftliches Sachverständigengutachten zur Beweiserhebung über... zu erstatten. Im Rahmen dieses Gutachtens sollten folgende Beweisfragen beantwortet werden:... 2 Grundlagen des Gutachtens 2.1 Verwendete Unterlagen [1] Ortsbesichtigung Am... fand eine Ortsbesichtigung in... statt, bei der außer dem Unterzeichner, Herrn Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich, folgende Personen anwesend waren:...

19 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 19 Während der Ortsbesichtigung wurden vom Unterzeichner... per Augenschein begutachtet, Maße aufgenommen und Fotos angefertigt. 3 Ergebnisse der Ortsbesichtigung Bei der Ortsbesichtigung am... wurden vom Unterzeichner folgende Feststellungen getroffen:... Das Gutachten unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen erstattet zu haben, versichert Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich Beratender Ingenieur

20 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 20 Variante 2: Gutachtentext in Schriftart Times New Roman 12 pt, 1,5-zeilig, mit Einrückungen Ingenieurbüro Sachverständige Bau Ingenieure Manfred Wunderlich Diplom-Ingenieur Beratender Ingenieur Gebäude Tragwerksplanung Holzbau Bauphysik Brandschutz Gutachten 4001 Beweiserhebung in der Sache xx./. yy über... Auftraggeber Amtsgericht Berlin Geschäftszeichen... Das Gutachten vom... umfaßt... Textseiten und... Anlagenseiten mit 1 Zeichnung und... Bildern Alle Rechte vorbehalten. Kein Teil dieses Gutachtens darf ohne meine schriftliche Genehmigung in irgendeiner Form reproduziert oder auszugsweise verwendet oder an Dritte weitergegeben werden. Ingenieurbüro Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich Westfälische Straße 49 SachBau - Sachverständige Bauingenieure, D Berlin Diplom-Ingenieur Manfred Wunderlich, Beratender Ingenieur Fon Eingetragen in die Ingenieurliste der Baukammer Berlin, Nr. P 0148 Fax

21 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 21 Gutachten 4001 vom... Ingenieurbüro Manfred Wunderlich Amtsgericht..., Geschäftszeichen... Diplom-Ingenieur Seite 21 Beratender Ingenieur Inhalt Seite 1 Veranlassung 3 2 Grundlagen des Gutachtens Verwendete Unterlagen Ortsbesichtigung 4 3 Ergebnisse der Ortsbesichtigung 5... Anlagen A1 Lageplan A2 Bilder 1 bis... 1 Zeichnung... Seiten 1 Veranlassung Mit Schreiben vom... wurde der Unterzeichner, Herr Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich, vom Amtsgericht... beauftragt, über... ein schriftliches Sachverständigengutachten zur Beweiserhebung zu erstatten. Im Rahmen dieses Gutachtens sollten folgende Fragen beantwortet werden:... 2 Grundlagen des Gutachtens 2.1 Verwendete Unterlagen [1]...

22 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite Ortsbesichtigung Am... fand eine Ortsbesichtigung in... statt, bei der außer dem Unterzeichner, Herrn Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich, folgende Personen anwesend waren:... Während der Ortsbesichtigung wurden vom Unterzeichner... per Augenschein begutachtet, Maße aufgenommen und Fotos angefertigt. 3 Ergebnisse der Ortsbesichtigung Bei der Ortsbesichtigung am... wurden vom Unterzeichner folgende Feststellungen getroffen:... Das Gutachten unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen erstattet zu haben, versichert Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich Beratender Ingenieur

23 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 23 Variante 3: Gutachtentext in Schriftart Arial 11 pt, 1,5-zeilig Gutachten 4001 zur Beweiserhebung in der Sache xx./. yy über... Manfred Wunderlich Diplom-Ingenieur Beratender Ingenieur Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, insbesondere Holzbau und Bauphysik (Wärme-, Feuchte-, Brandschutz) Auftraggeber Amtsgericht Berlin Geschäftszeichen... Das Gutachten vom... umfaßt... Textseiten und... Anlagenseiten mit 1 Zeichnung und... Bildern Alle Rechte vorbehalten. Kein Teil dieses Gutachtens darf ohne meine schriftliche Genehmigung in irgendeiner Form reproduziert, auszugsweise verwendet oder an Dritte weitergegeben werden. Ingenieurbüro Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich Westfälische Straße 49 SachBau - Sachverständige Bauingenieure, D Berlin Diplom-Ingenieur Manfred Wunderlich, Beratender Ingenieur Fon Mitglied der Baukammer Berlin - P 0148 Fax

24 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 24 Gutachten 4001 vom... Amtsgericht..., Geschäftszeichen... Seite 24 Manfred Wunderlich Diplom-Ingenieur Beratender Ingenieur Inhalt Seite 1 Veranlassung 3 2 Grundlagen des Gutachtens Verwendete Unterlagen Ortsbesichtigung 4 3 Ergebnisse der Ortsbesichtigung 5... Anlagen A1 Lageplan 1 Zeichnung A2 Bilder 1 bis Seiten 1 Veranlassung Mit Schreiben vom... wurde der Unterzeichner, Herr Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich, vom Amtsgericht... beauftragt, über... ein schriftliches Sachverständigengutachten zur Beweiserhebung zu erstatten. Im Rahmen dieses Gutachtens sollten folgende Fragen beantwortet werden:... 2 Grundlagen des Gutachtens 2.1 Verwendete Unterlagen [1]...

25 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite Ortsbesichtigung Am... fand eine Ortsbesichtigung in... statt, bei der außer dem Unterzeichner, Herrn Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich, folgende Personen anwesend waren:... Während der Ortsbesichtigung wurden vom Unterzeichner... per Augenschein begutachtet, Maße aufgenommen und Fotos angefertigt. 3 Ergebnisse der Ortsbesichtigung Bei der Ortsbesichtigung am... wurden vom Unterzeichner folgende Feststellungen getroffen:... Das Gutachten unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen erstattet zu haben, versichert Dipl.-Ing. Manfred Wunderlich Beratender Ingenieur

26 Der Sachverständige in der Baukammer Berlin Seite 26 Der Mangel Nicht alles was der Auftraggeber eines Gutachtens als mangelhaft bezeichnet oder als Mangel bewertet haben möchte, ist in rechtlicher Hinsicht tatsächlich ein Mangel. Definition Eine Leistung war bisher mangelhaft (bis ), wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt war: Eine negative Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand ist vorhanden. oder Eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt. oder Die anerkannten Regeln der Technik sind nicht eingehalten. oder Ein Fehler liegt vor, der den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufhebt oder mindert. oder Eine vertragswidrige Leistung ist erbracht. Nach der Novellierung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zum ist eine Leistung nach 633 BGB neu mangelhaft, wenn das Werk nicht frei von Sach- und Rechtsmängeln ist. Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, 1. wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst 2. für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann. Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt. Das Werk ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur die im Vertrag übernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen können. Vor der Abnahme der Leistung ist der Auftragnehmer bei einer Mängelrüge des Auftraggebers beweispflichtig, daß sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme muß der Auftraggeber beweisen, daß das Werk des Auftragnehmers einen Mangel aufweist. Dieses gilt im übrigen auch für die Leistungen des Sachverständigen selbst, da für die Erstattung von Gutachten regelmäßig das Werkvertragsrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch anzuwenden ist, das heißt in jedem Fall vom Sachverständigen ein 100 %-iger Erfolg geschuldet wird. Deshalb ist es so wichtig, die Aufgabenstellung und den Leistungsumfang des Gutachtens mit dem Auftraggeber von Anfang an möglichst genau schriftlich abzustimmen, um sich nicht später einer Mängelrüge bezüglich der mangelhaften Erstattung des Gutachtens auszusetzen und damit möglicherweise sogar seinen Honoraranspruch zu gefährden. Bei Verträgen, die auf der Grundlage der 2002 novellierten Verdingungsordnung für Bauleistungen, jetzt Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen 2002 (VOB) abgeschlossen wurden, hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber nach 13 Nr. 1 VOB Teil B seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, so ist die Leistung zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, a. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst b. für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann. Auch bei BGB-Verträgen müssen die anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden. Es handelt sich hier um ein "ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal", wie die Juristen sagen. Als Sachverständiger darf man nie vergessen, daß der Mangel ein reiner Rechtsbegriff ist. Bereits zur eindeutigen Feststellung des "vertraglich geschuldeten" Zustands beziehungsweise der "vereinbarten Beschaffenheit" (einer Bau- oder Planungsleistung) sind sehr oft fundierte Rechtskenntnisse erforderlich, die ein Sachverständiger im Regelfall nicht besitzt beziehungsweise in seinen Gutachten nicht verwenden darf. Bei der Klärung von Rechtsmängeln ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts zur Klärung der Rechtsverhältnisse ohnehin unumgänglich.

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