BÜROMARKT Sexy oder bieder? STUTTGART 21 Es hakt beim Großprojekt. WOHNUNGSMARKT Ein Markt für Kenner. immobilienmanager. entscheidend für entscheider

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1 Ausgabe immobilienmanager special entscheidend für entscheider BÜROMARKT Sexy oder bieder? STUTTGART 21 Es hakt beim Großprojekt WOHNUNGSMARKT Ein Markt für Kenner REGION STUTTGART

2 INTERNATIONALER KONGRESS UND FACHMESSE FÜR NACHHALTIGES BAUEN NACHHALTIGES BAUEN SCHAFFT WERTE Consense Kombination aus Fachmesse und Kongress Die Fachmesse zeigt Nachhaltigkeit als Innova tionstreiber und Zukunftsmarkt Besucher profitieren von innovativen Produkten und treffen auf aktuellste technische Entwicklungen Der Themenpark Sonnenschutz bietet zusätzlichen Mehrwert und kompetente Orientierung auf der Consense MULTIPLIKATOREN UND PARTNER Der Kongress International renommierte Referenten stellen erfolgreiche und praktische Konzepte vor Europaweit einzigartiger Branchen treff zur Nachhaltigkeit Teilnehmer erhalten Lösungen und Antworten für die Immobilien- und Bauwirtschaft Fachmesse und Kongress können unabhängig voneinander besucht werden. Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.v. German Sustainable Building Council

3 REgIOn STuTTgART EDITORIAL foto: Balsereit Drexler, übernehmen Sie! Von der Kommunikationsoffensive beim Großprojekt Stuttgart 21 scheint die Immobilienwirtschaft nicht zu profitieren. Due Diligence Privatisierung C o n s u l t i n g Folgende Szene: Ich reise mit dem Zug von Köln nach Stuttgart, als der ICE bei der Einfahrt in den Stuttgarter Hauptbahnhof den Schlossparks mit seinem alten Baumbestand passierte. Im Abteil mir gegenüber sitzen eine Dame und ein Herr, um die 60, an einem Vierertisch. Beide bewundern durch das Fenster das vorbeiziehende Grün. Das kommt bald alles weg!, erklärt er mit dramatischer Geste. Um anschließend auf ihren fragenden Blick zu ergänzen: Das ist eine Schande. Die Bäume kommen alle weg, nur damit man zehn Minuten schneller in Ulm ist. Sie guckt immer noch irgendwie ungläubig drein, was er offensichtlich als Aufforderung für sein finales Statement begreift: Da will doch eh keiner hin! Die Szene ist leider nicht fiktiv und zeigt allzu deutlich den Widerspruch zwischen dem Bemühen einer gelungenen Außendarstellung des Großprojektes Stuttgart 21 und der tatsächlichen Wahrnehmung in der Bevölkerung. Man hat in der Landeshauptstadt mittlerweile erkannt, dass Stuttgart 21 überwiegend als Verkehrsprojekt wahrgenommen wird. Die stadtplanerische Chance, die in der Umgestaltung für die Stadt steckt, sind in den Hintergrund gedrängt. Es dominieren emotionale Diskussionen um neue Image-Kampagnen oder die Urheberrechte am bestehenden Bahnhofsgebäude. Den Versäumnissen der Vergangenheit wurde mittlerweile ein Kommunikationsbüro mit dem ehemaligen Landtagsabgeordneten Wolfgang Drexler als Projektsprecher und Mister Stuttgart 21 entgegen gestellt. Der theoretische Wunsch: Drexler soll Versäumtes nachholen und die Kommunikation nach außen optimieren. Ob das in der Praxis noch gelingen kann? Sicher könnte man sagen: Lieber spät als nie. Im Fokus des Kommunikationsbüros steht offensichtlich jedenfalls nicht das Bemühen, Stuttgart 21 als Stadtbau- und Immobilienthema zu besetzen. Dass die -Adressen des Drexler- Teams enden, spricht jedenfalls eine eindeutige Sprache. Gleichwohl sollte Stuttgarts Immobilienmarkt nicht auf sein Jahrhundertprojekt reduziert werden. Das hat sich auch im Rahmen unserer Unternehmerrunde gezeigt, die recht politik-lastig daherkam. Worüber die Immobilienprofis der Region diskutiert haben, was es über die Wohnungs-, Einzelhandels- und Logistikmärkte der Region zu berichten gibt, lesen Sie auf den folgenden Seiten unseres Specials Region Stuttgart. Für ihre Unterstützung bei der Realisierung des Specials gilt unser Dank der Wirtschaftsförderung der Region Stuttgart. Eine informative Lektüre wünscht Auch bei schmalen Anzeigen haben wir Alles im blick. Den Markt stets im Fokus, die Perspektiven richtig deuten und für unsere Kunden das Optimum leisten, dafür steht REAL ESTATE STUTTGART seit Jahren. Und da können wir auch bei schmaler Sichtweise das gesamte Spektrum unserer Leistungen aufzeigen. Denn die REAL ESTATE STUTTGART Chartered Surveyors GmbH leistet mit ihren bundesweiten Geschäftsfeldern Due Diligence, Privatisierung, Consulting für unsere Kunden kompetente und vertrauensvolle Arbeit, mit Freude, Einsatzbereitschaft und einem hohen Anspruch. Nämlich Ihr Immobilienengagement zum Erfolg zu führen. Egal, ob Sie uns beauftragen ein Wohnungsprivatisierungsmanagement durchzuführen, einen Firmensitz zu finden oder ob Sie Ihr Geld in Immobilien anlegen wollen. Es ist heute wichtig, die Gesamtrahmenbedingungen des Engagements zu durchleuchten und zu bewerten. Und das ist unsere Philosophie. Auch den Nachwuchs wollen wir bei allem, was wir tun, nicht aus den Augen lassen. Der REAL ESTATE STUTTGART-Award wird auch in diesem Jahr wieder an jahrgangsbeste Studenten verliehen. Ihr Markus Gerharz Redakteur PS Natürlich gibt es sehr wohl Leute, die gerne und völlig zu Recht nach Ulm fahren möchten. Verleihung REAL ESTATE STUTTGART Award im Sommer 2010 REAL ESTATE STUTTGART Chartered Surveyors GmbH Königstraße 80, Stuttgart Rainer Reddehase FRICS MBA Tel office@real-estate-stuttgart.de stuttgart münchen berlin

4 RegiOn STUTTgART Sexy oder bieder? BÜROMARKT In der Krise sexy, zu Boomzeiten langweilig so wird der Stuttgarter Büromarkt empfunden. Dabei ist er doch nur eines: stabil. Von Frank Peter Unterreiner Foto: Hines Stuttgart war stabil, als die Vermietungsvolumen an den anderen deutschen Märkten deutlich abfielen. Nun legen die anderen Märkte auf niedrigem Niveau wieder zu, erklärt Björn Holzwarth, Leiter Gewerbeimmobilien beim Bankhaus Ellwanger & Geiger. Die Zahlen von Colliers Bräutigam & Krämer verdeutlichen dies: Im Boomjahr 2007 wurden Quadratmeter umgesetzt, Quadratmeter und im Krisenjahr 2009 immer noch Quadratmeter. Das war sexy. Jetzt, im ersten Quartal 2010, legte das Vermietungsvolumen im bundesweiten Schnitt um sechs Prozent zu. In Stuttgart sank hingegen der Flächenumsatz um 22 Prozent auf Quadratmeter. Das gilt jetzt als langweilig. Für das Gesamtjahr bleiben die Makler aber optimistisch. Einen Wert auf Vorjahresniveau erwartet Sandro Camilli, Niederlassungsleiter Stuttgart von Jones Lang LaSalle (JLL). Auf bis Quadratmeter hofft Bernd Unterberger, Vorstand Angermann Real Estate Advisory. Gefragt sind mutige Mieter, die bereit sind, in zukunftsträchtige Projekte durch entsprechende Vorvermietungsverträge einzusteigen, sagt Camilli. Nur dann, und wenn sich die aufgelaufenen Gesuche endlich in Vermietungen umwandelten, könnte das Vorjahresergebnis wieder erreicht werden. Wie andere Makler auch, beklagt er die Zurückhaltung bei Projektanmietungen. Derzeit würde nahezu ausschließlich in Bestandsflächen und auf niedrigem Preisniveau meist zwischen zehn und 15 Euro vermietet. Zudem dominieren kleinteilige Vermietungen. Laut JLL liegen über 60 Prozent der Abschlüsse unter 500 Quadratmetern. Kleinteilige Vermietungen im Bestand dominieren Die Durchschnittsmiete ist laut Angermann erneut gesunken: von 12,30 auf 12,10 Euro. Die Spitzenmiete geben Angermann und JLL mit 17,50 Euro an, Ellwanger & Geiger und Bräutigam & Krämer nennen 18 Euro. Im Segment 15 bis 20 Euro gab es laut Bräutigam & Krämer im ersten Quartal keinen Flächenumsatz, für mehr als 20 Euro wurden 200 Quadratmeter vermietet. Vor zwei Jahren erwarteten einige Makler und Projektentwickler, dass sich die Spitzenmiete in diese Richtung entwickelt. Diese Hoffnung ist Vergangenheit. Die meisten Mietverträge würden von unternehmensbezogenen Dienstleistern unterschrieben, sagt Camilli. Laut Bräutigam & Krämer wurden 28 Prozent der Flächen von der IT-Branche angemietet, 21 Prozent von Beratungsunternehmen und 15 Prozent von Bildungseinrichtungen Quadratmeter nahm ein Call Center in der Rosensteinstraße ab, dies war der größte Abschluss der ersten drei Monate, gefolgt von der Anmietung von Quadratmeter durch das IT-Unternehmen Dassault Systems in Vaihingen im Technologiepark Step. Der größte Abschluss des Jahres 2009 erfolgte durch die LBBW in der Lautenschlagerstraße im Teilmarkt City über Quadratmeter. Insbesondere im Bereich der City schreitet die Verknappung von Flächen ab Quadratmeter weiter voran, weiß Unterberger. Bereits für 2011 zeichne sich ein Mangel an hochwertigen Flächen ab. Dieses Jahr werden Quadratmeter Bürofläche in Stuttgart bezugsfertig, von denen 42 Prozent vorvermietet sind, recherchierte Bräutigam & Krämer sollen es Quadratmeter werden, davon sind 41 Prozent bereits vergeben. Den Leerstand beziffert Ellwanger & Geiger auf Quadratmeter oder 6,3 Prozent. Mit Quadratmetern stünden die meisten Büros in der Innenstadt leer, gefolgt von Leinfelden-Echterdingen mit Quadratmetern, Vaihingen mit Quadratmetern, Weilimdorf mit Quadratmetern und der City mit Quadratmetern. JLL beziffert die Leerstandsquote auf 6,6 Prozent und befürchtet einen Anstieg auf knapp über sieben Prozent bis Jahresende. Dazu könnten spekulative Fertigstellungen von rund Quadratmeter sowie der Trend, bei einem Umzug kleinere Flächen anzumieten, führen, sagt Sandro Camilli. Beim Investmentmarkt hingegen kann man nur dann von Stabilität sprechen, wenn man die Jahre 2007 und 2008 ausklammert. Rückkehr zur Normalität dürfte daher die treffendere Formulie- 4 immobilienmanager special Region Stuttgart

5 Stuttgarter Bürovermietungsmarkt* in Quadratmetern in Euro pro Quadratmeter und Monat bzw. in Prozent PROGNOSE Q Flächenumsatz Fertigstellungen Spitzenmiete Leerstandsquote** *inklusive Leinfelden-Echterdingen **inklusive Untermietflächen Stand: 31. März Quelle: Jones Lang LaSalle/immobilienmanager Im Mai haben die vorbereitenden Arbeiten für das Postquartier begonnen. Für jeweils Quadratmeter Büro- und Einzelhandelsfläche gab es da bereits Mieter. rung sein. Darin unterscheidet Stuttgart sich zwar nicht von anderen deutschen Metropolen, nur findet diese Normalität mit vergleichsweise niedrigen Umsätzen statt. Doch während am Vermietmarktungsmarkt eine hohe Eigennutzerquote und langfristige Verträge für niedrige Volumina sorgen, ist es beim Investmentmarkt das geringe Angebot. Am Investmentmarkt fehlt das Angebot 2009 betrug das Investitionsvolumen 320 Millionen Euro, 2008 waren es noch 500 Millionen Euro, 2007 gar 1,8 Milliarden Euro. In den ersten drei Monaten 2010 fanden Objekte für nur 45 Millionen Euro neue Eigentümer, diese Zahlen für Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen nennt Frank Leukhardt von Colliers Bräutigam & Krämer. Das Transaktionsvolumen war geprägt durch Deals im einstelligen Millionenbereich. Der größte Einzeldeal 2009 war der Verkauf der Pariser Höfe durch Reiß & Co. für 85 Millionen Euro an die Bayerische Versorgungskammer. Für 51 Millionen Euro erwarb LHI Leasing die BMW-Niederlassung in Vaihingen fand der bislang größte Verkauf in der Region statt: Das Salamander-Areal ging für 18 Millionen Euro von Vivacon an Immovation. Ein oder zwei große Deals können das Jahresergebnis signifikant verändern, meint Leukhardt. In Stuttgart sei stets zwischen 300 und 600 Millionen Euro alles möglich. Für dieses Jahr erwarten er und seine Kollegen von Ellwanger & Geiger und Jones Lang LaSalle, dass das Ergebnis von 2009 mindestens erreicht, eher übertroffen wird. Im Jahresverlauf werden zum einen wieder mehr Core-Produkte angeboten, zum anderen werden die Investoren ihre strengen Kriterien aufweichen und Zugeständnisse machen bezüglich Alter und Lage der Immobilie sowie Mietvertragslaufzeit, meint Klaus-Peter Jeck, Geschäftsführer von Lutz-Finanz. Dafür könnten Sie Eintritt verlangen. S TUTTGART S-Bahn, Kühlung, 1a-Infrastruktur, werbewirksam, Aussichtslage m 2 Büroflächen am Cityring, m 2 Lager, 146 Stellplätze. COLLIERS BRÄUTIGAM & KRÄMER GMBH & CO. KG, TELEFON 0711/ , immobilienmanager special Region Stuttgart

6 region StuttgArt Augen zu und durch StAndort Ab nächstem Jahr entstehen wieder Foto: messe StUttgart mehr Jobs in der Region. Bis dahin wird auch die Flächennachfrage verhalten bleiben. Von Andreas Wellstein Foto: daimler ag Foto: ifb/uni StUttgart In der Region stark: Forschung und Entwicklung. Mit Einwohnern ist Stuttgart die sechstgrößte Stadt Deutschlands. Die Landeshauptstadt von Baden-Württemberg bildet den Mittelpunkt einer stark verstädterten Region aus fünf Landkreisen mit rund 2,7 Millionen Bewohnern. Eine Besonderheit stellen die ausgeprägten Höhenunterschiede innerhalb des Stadtgebietes dar. Während die Innenstadt im Talkessel von Neckar und Nesenbach auf rund 200 Metern Meereshöhe liegt, werden in den Außenbezirken bis zu 550 Meter erreicht. Seit dem letzten Tiefpunkt 1998 hat die Einwohnerzahl um 3,1 Prozent zugenommen. In den kommenden zehn Jahren wird mit einem durchschnittlichen Bevölkerungswachstum von 0,5 Prozent pro Jahr gerechnet. Als Rückgrat der Stuttgarter Wirtschaft fungiert ein breiter Mittelstand, vor allem im produzierenden Gewerbe. Viele Betriebe des Fahrzeug- und Maschinenbaus sowie der Elektrotechnik arbeiten als Zulieferer für die Global Player wie Bosch, Daimler und Porsche, die ihren Sitz ebenfalls in der Schwabenmetropole unterhalten. Ihre Forschungsund Entwicklungseinrichtungen liefern regelmäßig neue Beweise für die Innovationskraft der Region. Banken und Versicherungen nehmen im Dienstleistungssektor eine prominente Position ein. Die Landesbank Baden-Württemberg geriet im vergangenen Jahr in den Sog der Finanzkrise, was sich kurz- bis mittelfristig in Personalabbau bemerkbar machen dürfte. Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf demonstriert jedoch die wirtschaftliche Stärke der Stadt: Es übertrifft den Bundesdurchschnitt um das Doppelte. Der Beschäftigungsrückgang betrug 2009 etwa 0,4 Prozent. Vor allem die exportorientierte Industrie musste Federn Die Automobilindustrie hat sich schneller wieder erholt als erwartet. lassen und verlor vier Prozent ihrer Arbeitsplätze. Bei Finanz- und Beratungsdienstleistern war der Saldo ebenfalls negativ, wohingegen der öffentliche Sektor Zuwächse verbuchen konnte. Im laufenden Jahr muss trotz langsamer Erholung mit weiteren Arbeitsplatzverlusten gerechnet werden, bevor ab 2011 wieder die Zuwächse überwiegen. Die Arbeitslosenquote belief sich im März auf 6,9 Prozent. Im Februar begannen die Bauarbeiten für das heftig umstrittene Projekt Stuttgart 21, das erhebliche städtebauliche Konsequenzen für die Innenstadt beinhaltet. Der jetzige Kopfbahnhof wird zu einem Durchgangsbahnhof umgebaut und die Bahnstrecke Stuttgart-Ulm entlang der Autobahn A 8 neu trassiert. Sie ist Bestandteil der europäischen Achse Paris-Budapest über Straßburg, Stuttgart, München und Wien. Bereits seit 2007 gibt es tägliche Direktverbindungen mit dem TGV in die französische Hauptstadt. Rund 100 Hektar werden nach dem Rückbau der Bahnanlagen frei für eine Erweiterung der City nach Norden. Der Flughafen erhält mit der Neubaustrecke einen direkten Anschluss an den Fernverkehr. Unter den internatio- 6 immobilienmanager special Region Stuttgart

7 die Stuttgarter Wirtschaft in Zahlen Fläche in Quadratkilometern 207 Bevölkerung (2009) in Pendlersaldo je 100 Einwohner (2006) 24,7 Gewerbesteuerhebesatz (2009) 420 Erwerbstätige (2009) in davon im produzierenden Gewerbe in Prozent 22,5 davon im Dienstleistungssektor in Prozent 77,1 Beschäftigte (sozialvers.pflicht., 2008) in davon Bürobeschäftigte in Prozent 52,3 davon Hochqualifizierte in Prozent 20,2 BIP-Wachstum (2009) in Prozent gegenüber Vorjahr -4,9 Index BIP pro Kopf (2009) 201,3* Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex (2009) 107,1* EH-Umsatzkennziffer (2009) 133,8* Zentralitätskennziffer (2009) 124,9 *Bundesdurchschnitt=100 Quelle: Dekabank/immobilienmanager Wertschöpfung im dienstleistungssektor nach Branchen Handel und Gastgewerbe nalen Flughäfen Deutschlands rangiert Stuttgart auf Platz sieben. Das Passagieraufkommen verminderte sich 2009 krisenbedingt um zehn Prozent auf 8,9 Millionen. Das IHK-Konjunkturklima für die Region Stuttgart hat sich im Vergleich zur Situation vor einem Jahr merklich verbessert. Der Lageindex konnte seit seinem Tiefstand von 66 Punkten auf 85 Punkte zulegen. 54 Prozent der Befragten schätzten im Februar ihre aktuelle Situation als befriedigend ein, knapp 31 Prozent als schlecht. Ein gutes Drittel erwartet im laufenden Jahr eine Verbesserung der Geschäftsentwicklung, 45 Prozent rechnen mit keiner Veränderung. Bei der Personalplanung geht der Trend in Richtung Bestandswahrung und weniger zur Aufstockung. Daher dürfte die Nachfrage auch auf dem Stuttgarter Büromarkt verhalten bleiben, was sich nach Ende des ersten Quartals bestätigte. Dank des niedrigen Neubauvolumens wird die Leerstandsquote jedoch nur noch marginal steigen und die Spitzenmiete stagnieren. Andreas Wellstein ist Senior-Immobilienanalyst der Dekabank. 17,5% Transport und Kommunikation Öffentliche Hand 7,7% 22,9% 8,7% Finanzdienstleistungen 7,0% sonstige Dienstleistungen 36,2% unternehmensnahe Dienstleistungen Quellen: Experian/Dekabank/immobilienmanager Arbeitsmarkt Stuttgart Prozent gegenüber Vorjahr in Prozent Bürobeschäftigung Arbeitslosenquote* *Arbeitslose in Prozent der zivilen Erwerbspersonen, nicht saisonbereinigt Quellen: Bundesagentur für Arbeit/Dekabank/immobilienmanager immobilienmanager special Region Stuttgart

8 REGion STUTTGART Fragezeichen über m Europaviertel STUTTGART 21 Die Wirtschaftskrise und manche Widrig- keit bei der Planung bringen die Entwicklung des Europa- viertels ins Stocken. Von Frank Peter Unterreiner Foto: Aldinger & WolF Noch vor dem Baustart erwarb die Bayerische Versorgungskammer die Pariser Höfe für 85 Millionen Euro. Ein 26 Meter hohes Baugerüst mit drei überdimensionierten Werbetafeln könnte zum Symbol des vorübergehenden Stillstands im Europaviertel werden. Derzeit ragt dort nur der Rohbau der Bibliothek des 21. Jahrhunderts einsam in die Höhe, umgeben von Brachland. Die Eigentümer dieses Brachlands heißen LBBW Immobilien, Fay Projects und Gero Real Estate, Reiß & Co Real Estate, Bankhaus Wölbern und Schwäbische Wohnungs AG sowie Deutsche Bahn. Europaviertel ist der neue Name des einstigen Speditionsgeländes, das schon vor Jahren für die Bebauung freigemacht wurde. Die Landesbank Baden-Württemberg hat dort, angrenzend an ihre Hauptverwaltung, bereits drei Gebäude für sich und ihre Tochter Südleasing erstellt. Das Viertel ist der erste bebaubare Teil von Stuttgart 21. Insgesamt umfasst das Städtebauprojekt rund 100 Hektar Brutto- und 50 Hektar Nettobauland. Diese werden frei, weil im Rahmen des Verkehrsprojekts Stuttgart 21 Paket- und Güterbahnhof, Rangier-, Abstell- und Fahrgleise aus der Innenstadt verschwinden. Der Hauptbahnhof wird tiefergelegt, die Züge fahren im Neckartal in einen Tunnel ein und erblicken erst wieder am Flughafen auf den Fildern das Tageslicht. Das Verkehrsprojekt ermöglicht somit das Städtebauprojekt. Platz für Bewohner und Arbeitsplätze entstehen, insgesamt sollen Investitionen in Höhe von neun Milliarden Euro ausgelöst werden. Das Jahrhundertprojekt stockt Der Löwenanteil der Flächen, 90 Hektar, gehört der Stadt. Sie kommen erst dann in die Vermarktung, wenn der Hauptbahnhof tiefergelegt, der Tunnel gegraben und die oberirdischen Gleisstränge demontiert sind. Das wäre in etwa zehn Jahren. Nur das Europaviertel ist schon jetzt bebaubar, es gehört der Bahn. Von 15 Parzellen sind acht veräußert, drei werden für die Baustellenlogistik vorerst zurückgehalten. Die Wirtschaftskrise und andere Widrigkeiten haben den bisherigen Käufern die Suppe versalzen. Bisher zumindest. Die Stuttgarter Immobilienszene jedenfalls hofft unisono, dass es bald losgeht und die Projekte dem Miet- und Investmentmarkt dringend benötigte Impulse verleihen. Reiß & Co. wird überwiegend Wohnungen errichten, auf dem Baufeld des Münchner Investors entstehen rund 250 Mietwohnungen sowie ein Büroriegel mit Quadratmetern. Ende vorigen Jahres erwarb die Bayerische Versorgungskammer das Projekt für etwa 85 Millionen Euro. Daher kann Reiß in Kürze mit dem Bau beginnen allerdings war dies auch schon mal für Mitte 2009 angekündigt. Ein Fragezeichen hingegen steht über dem Vorhaben der LBBW Immobilien. Für 40 bis 50 Millionen Euro wollte sich die Immobilientochter der Landesbank ein neues Hauptquartier für 500 Mitarbeiter gönnen. Dafür waren Quadratmeter inklusive einiger Mietwohnungen in der aufgrund ihrer Ge- 8 immobilienmanager special Region Stuttgart

9 Fay Projects und Gero Real Estate sicherten sich gemeinsam ein Quadratmeter großes Baufeld gegenüber der Bibliothek des 21. Jahrhunderts. 56 Millionen Euro sollen investiert werden, Quadratmeter Bürofläche entstehen. Ab einem Vorvermietungsstand von etwa 30 Prozent soll mit dem Bau begonnen werden, doch dieser muss angesichts der wirtschaftlich schwierigen Zeit erst einmal realisiert werden. Drei Parzellen mit zusammen Quadratmetern entlang der Wolframstraße hielten monatelang Stuttgarter Lokalpolitik und Immobilienszene in Atem. Der vor vielen Jahren verabschiedete Bebauungsplan lässt dort Quadratmeter Verkaufsfläche zu, das wäre Baden-Württembergs größtes Einkaufszentrum. Hinzu kämen außerdem noch Büroflächen. Der Shoppingcenter- Entwickler ECE und Investor Strabag wollten gemeinsam das Projekt stemmen, die Bahn hätte dem Duo auch gerne die Grundstücke verkauft. Allein, es scheiterte am Stuttgarter Gemeinderat. Dort war man inzwischen zu der Meinung gelangt, dass die einst genehmigte Verkaufsfläche schädlich für die Innenstadt sei. Also wurden ECE und Strabag nicht die geforderten Stellplätze genehmigt und das Projekt damit durch die Hintertür zu Fall gebracht. Inzwischen bietet die Bahn die Parzellen auch einzeln an, der Gemeinderat will nach Ablauf der Bindungsfrist den Bebauungsplan ändern. Leidtragende des Gezerres über die Parzellen für das Einkaufszentrum sind das Bankhaus Wölbern und die Schwäbische Wohnungs AG. Sie wollen auf einem vergleichsweise kleinen Grundstück ein Hochhaus von 60 Metern Höhe realisieren. Zuerst waren Wohnungen im Gespräch, jetzt soll dort ein 5-Sterne- Hotel unterkommen. Ein Betreiber ist angeblich schon gefunden. Doch es gibt ein Problem: Das Hochhausgrundstück liegt eingekeilt zwischen den Parzellen für das Einkaufszentrum und kann aus verschiedenen Gründen nur gemeinsam mit diesen bebaut werden. Da die Zinsuhr für das 2007 erworbene Grundstück unerbittlich tickt, griffen die verhinderten Investoren zu einer Notmaßnahme: Sie vergaben einem Stadtmöblierer das Recht, drei Werbetafeln mit je 15 mal elf Meter Fläche zu montieren. Verlustbegrenzung statt Projektentwicklermarge hoffentlich nur vorübergehend und hoffentlich kein Omen für das Europaviertel und für Stuttgart 21. bäudeform sogenannten Goldenen Acht vorgesehen. Das Vorhaben wurde von der alten Geschäftsführung präsentiert, als die LBBW Immobilien noch das Ziel hatte, unter Deutschlands drei größte Projektentwickler zu kommen. Die Geschäftsführung ist seitdem nahezu vollständig ausgetauscht, das Immobiliengeschäft muss auf Geheiß der EU-Kommission schrumpfen. Ein Neubau in dieser Größe ist somit weder notwendig noch politisch opportun. Trotzdem soll es mit dem Bau wohl bald losgehen. Nutzer soll dann allerdings ein Unternehmen aus dem Sparkassenumfeld werden, eventuell die Sparkassenakademie. Einkaufszentrum vorerst gescheitert Ganz gleich, was Sie mit Stuttgart verbinden: Den ausdauernden Fleiß der Württemberger oder den pulsierenden Wirtschafts- und Kultur - standort wer hier erfolgreiche Projekte realisieren will, sollte sich in der Region auskennen. Hier sind wir zu Hause. HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH Niederlassung Baden-Württemberg Tübinger Straße Stuttgart Telefon: immobilienmanager special Region Stuttgart

10 REGION STUTTGART Kennzeichen S wie Stabilität WOHNUNGSMARKT Die schwäbische Sparsamkeit bewahrt den FOTO: HOCHTIEF Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt vor allzu großen Preisanstiegen, obwohl die Flächen knapp sind. Von Roswitha Loibl In der Gartenstadt Ziegelhain in Leinfelden- Echterdingen errichtet Hochtief Projektentwicklung bis zum Jahr Wohneinheiten. Die schwäbische Landeshauptstadt funktioniert nach ihren eigenen Gesetzen. Luxuswohnungen in Stuttgart? Was in anderen deutschen Großstädten gut klappt man denke nur an München, an die Hamburger Hafencity oder den Kölner Rheinauhafen, das hat in der Schwabenmetropole keine großen Chancen. Nicht, dass es die Stuttgarter nicht gerne luxuriös hätten. Aber sie wollen nicht primär ihren Reichtum zur Schau stellen, sondern die entsprechende Leistung für ihr Geld einkaufen. Und dieser Wunsch ist schwer zu erfüllen. Denn die Stadt hat nur wenige repräsentative Wohnlagen zu bieten. Es bleibt eigentlich nur die begehrte Halbhöhenlage mit Blick über den Kessel, zum Beispiel am Killesberg. Wobei die Einheimischen ganz fein unterscheiden: Der obere Killesberg, wo nun das frühere Messegelände bebaut wird, ist keine Spitzenlage mehr, weil der Fernblick fehlt. Wohnen in Stuttgart ist nicht günstig. Ein Kaufpreis von Euro pro Quadratmeter ist jedoch die absolute Ausnahme, Mieten über 20 Euro sind es ebenfalls. Exklusives Bauen hat es ganz schwer. Andererseits ist Stuttgart die am besten kalkulierbare Stadt in Deutschland, sagt IVD-Makler Erich Hildenbrandt. Gewünscht sind gute Lagen und Ausstattungen an eingeführten Wohnstandorten. Daher sollte sich ein Entwickler an den bestehenden Wohnungsgrößen im jeweiligen Viertel orientieren. Komplett neue Baugebiete stoßen dagegen auf Zurückhaltung und erfordern Projektentwickler mit langem Atem. Die Mieten weisen eine relativ geringe Spannweite auf: Sie reichen von acht Euro für einfache Wohnungen bis 14 Euro für Neu- und renovierte Altbauten. Anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus. Ihre Preise rangieren zwischen und Euro. Bei den Bestandswohnungen mit mittlerem Wohnwert lag der Schwerpunktpreis 2009 bei Euro pro Quadratmeter und damit laut IVD um 2,8 Prozent über dem Vorjahr. Bei Neubauten mit gutem Wohnwert hat der IVD einen Schwerpunktpreis von Euro ermittelt, ein Plus von 2,9 Prozent. Blutige Nasen für auswärtige Entwickler Innerhalb der Stadt herrscht bei den Mieten ein klares Preisgefälle von Süd nach Nord, hat das Statistische Amt Stuttgarts 2009 ermittelt. Im Durchschnitt am teuersten ist Birkach, am billigsten Mühlhausen. Zur Überraschung des Amtsleiters Thomas Schwarz haben Innenstadtlagen an Wertschätzung gewonnen, trotz der vielen alten Häuser die meisten davon ohne Aufzug und der starken Verkehrsbelastung. Investoren müssen bei ihrer Preiskalkulation also den Faktor schwäbische Sparsamkeit einrechnen, sonst gestaltet sich die Vermarktung zäh, wie einige auswärtige Entwickler schon schmerzhaft lernen mussten. Und das, obwohl Wohnraum knapp ist. Der Leerstand liegt mit 1,3 Prozent nur wenig unter dem Münchener Wert von 1,1 Prozent, so die Zahlen von Techem und Empirica. Der IVD geht von einem jährlichen Fehlbestand von Wohnungen aus, der sich fortschreiben wird. Die Zahl von genehmigten Wohnungen im Jahr 2009 reicht daher nicht aus. Vor allem der Bedarf an Wohnungen für Ein- und Zwei-Personen-Haushalte wird bis 2025 ansteigen, hat das Marktforschungsinstitut Prognos ermittelt. Die Forscher von Feri sehen in der näheren Zukunft vor allem einen Mangel an Mietwohnungen, dort allerdings bei den größeren Wohnflächen. Bei der Einwohnerzahl erwartet das Statistische Amt keine großen Veränderungen bis Es geht davon aus, dass die Zahl der Einwohner von 2009 bis 2013 auf steigt, danach stagniert und ab 2018 sinkt soll der Wert dann bei Einwohnern liegen. Die Stadt hält demnach ihr heutiges Niveau. Das verdankt sie vor allem den Bezirken Mitte und Nord, die im Gegensatz zu anderen Vierteln zulegen. Dort erwartet man auch durch Stuttgart 21 ein deutliches Bevölkerungswachstum. Mit der Verdichtung von Wohnbaugebieten reagiert die Stadt auf die zu- 10 immobilienmanager special Region Stuttgart

11 nächst steigende Bevölkerungszahl. Die Zeitstufenliste Wohnen, die alle künftigen Bauflächen zusammenfasst, zählt einige Gebiete auf, in denen mehr gebaut werden darf als ursprünglich geplant. Dazu zählen der Europaplatz Fasanenhof, der Seepark Möhringen und der Neckarpark in Bad Cannstadt. Auch auf Stuttgart 21 wurde der Wohnanteil von anfangs 35 Prozent auf 54 Prozent hochgesetzt, was einem Zuwachs von auf Wohneinheiten entspricht. Beim Neubaugebiet Stuttgart 21 bezeichnet es Dr. Volker Gerstenmaier, persönlich haftender Gesellschafter des Bankhauses Ellwanger & Geiger, als spannend, wie die Wohnungen dort angenommen werden. Die Lage ist gut: zentral in der Stadt und direkt am Schlossgarten. Es kommt auf die Mischung an, sagt er. Vor allem große Büroflächen, die nachts und am Wochenende tot sind, seien zu vermeiden. Bisher ist die eigentliche City extrem dünn besiedelt, sagt Gerstenmaier. Das Wohnen in der Innenstadt könnte daher eine Urbanität bringen, die momentan fehlt. Stuttgart 21 könnte die Umwandlung von Büros in Wohnungen voranbringen. Anders als in Frankfurt am Main gibt es auf dem Büromarkt kaum Leerstand. Doch wenn erst einmal die Neubauten auf dem bisherigen Bahnhofsgelände stehen, könnten sich etliche Büromieter zum Umzug entschließen und ihre bisherigen Räume in der Innenstadt leer hinterlassen. Dann könnte man über eine Umnutzung nachdenken, sagt Gerstenmaier. Das erste Wohnprojekt im neuen Europaviertel lanciert der Münchener Entwickler Reiß & Co, der seine Pariser Höfe bereits an die Bayerische Versorgungskammer verkauft hat. Die Bauarbeiten für die 243 Wohnungen laufen. Auf dem Stuttgarter Killesberg findet auch Wohnungsbau statt. Fürst Development baut dort Miet- und Eigentumswohnungen mit einem Investitionsvolumen von 65 Millionen Euro. Auf dem Killesberg plant Entwickler Franz Fürst zunächst 75 Eigentumswohnungen und 40 Mietwohnungen. Stuttgarts Marktteilnehmer berichten von Privatinvestoren, die auf dem Killesberg komplette Häuser kaufen wollen. Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist praktisch leer, bestätigt Makler Hildenbrandt. Investor Fürst plant mit Mieten zwischen 13 und 15,50 Euro, Letzteres ein für Stuttgart relativ hoher Preis. Zu den wichtigsten Stuttgarter Entwicklungsgebieten zählt der eher ländliche Stadtteil Möhringen. Hier entstehen 450 Wohneinheiten im Seepark am Probstsee der Häussler-Gruppe und des Co-Investors Swiss Re. Der erste Abschnitt mit Mietwohnungen ist schon in Bau. Ebenfalls in Möhringen liegt das Projekt Europaplatz Fasanenhof mit rund 250 Wohnungen, an dem die GWG Wohnungsgesellschaft, HKPE Hofkammer Projektentwicklung, Project GmbH und Planstatt Senner beteiligt sind. Noch einige Zeit wird es dauern, bis die 450 geplanten Wohnungen im Neckarpark von Bad Cannstadt Gestalt annehmen. Zunächst wird dort ein Hotel gebaut. Beliebte Wohnorte außerhalb der Stuttgarter Stadtgrenzen sind Ludwigsburg und Esslingen. Die Attraktivität dieser beiden Städte für Investoren zeigt eine aktuelle Untersuchung des Instituts für Wissenstransfer Cologne. Ludwigsburg erreicht hier Platz drei, Esslingen Rang vier unter allen deutschen kreisfreien Städten und Landkreisen. In Esslingen rangieren die Kaufpreise aktuell zwischen und Euro, die Mieten betragen maximal zehn Euro. Das gilt auch für das unmittelbar benachbarte Ostfildern, wo die Mieten im Neubaugebiet Scharnhauser Park zehn Euro erreichen, die Kaufpreise Euro. Ludwigsburg liegt rund zehn Prozent über den Esslinger Werten. Günstiger werden die Wohnungspreise in der weiteren Peripherie. Kräftig gebaut wird auf dem Flugfeld Böblingen/ Sindelfingen, wo die ersten 120 Wohnungen bereits bezogen wurden. Die nächsten 360 zeichnen sich bereits ab. Bei Quadratmeterpreisen zwischen und Euro finden dort vor allem Familien mit Kindern den Wohnraum, der in Stuttgart knapp ist. FOTO: FÜRST DEVELOPMENT WIR SIND IHR IMMOBILIENPARTNER Ganz gleich ob Sie in Immobilien investieren möchten Ihre Immobilie neu konzeptionieren oder überplanen wollen einen schlüsselfertigen Dienstleistungsauftrag vergeben wollen moderne Büroflächen suchen Ihr Grundstück bzw. Ihre entwicklungsfähige Immobilie veräußern möchten Bülow AG Heilbronner Str Stuttgart Tel. 0711/ Fax 0711/

12 region StUttgart Unsicherheit hat sich breit gemacht UnternehmerrUnde An den Genehmigungs- und Umsetzungsprozessen in Stuttgarts gibt es einiges zu verbessern, fand die Mehrzahl der Teilnehmer unserer Diskussionsrunde. Peter Brenner, Leiter Niederlassung Stuttgart, Eurohypo AG mario Caroli, persönlich haftender Gesellschafter, Bankhaus Ellwanger & Geiger Herr Coskun, worin sehen Sie die Schwäche des Stuttgarter Immobilienmarktes? Emanuel Coskun: Stuttgart ist das, was man den klassischen Closed-Shop bezeichnet. Stuttgarts Wachstum steht in Wechselwirkung mit der regionalen Wirtschaftsentwicklung. Im Vergleich zu den Big-Five-Immobilienhochburgen weist Stuttgart eine vergleichsweise gering diversifizierte Branchenstruktur auf. Trotz dieser Rahmenbedingungen fallen die Ausschläge nach oben und nach unten relativ moderat aus. Fällt das Umland gegenüber der Stadt Stuttgart in der Wahrnehmung ab? Peter Brenner: Das muss man differenziert sehen. Eine Arbeitsteilung zwischen Region und Stadt ist notwendig und wird auch von den Wirtschaftsförderungen praktiziert. Natürlich hat die Stadt bei Büronutzungen Vorteile gegenüber der Region, wo Nutzungen wie Logistik oder großflächige Fachmarktzentren ein vorherrschendes Thema sind. Region und Stadt ergänzen sich und setzen ihre jeweiligen Standortvorteile für Nutzer und Investoren ein. Mario Caroli: Ganz wichtig ist eine Sprache, im Moment hört man zu viele Stimmen. Stuttgart braucht in der Vermarktung ein deutlich stärkeres Gewicht nach außen. Man hat es auf der Mipim wieder gesehen, Stuttgart-21 war nicht wirklich präsent. Andere Kommunen waren stärker. Alexander Veiel: Die Außenwirkung war nicht nur was Stuttgart-21 betrifft in der letzten Zeit nicht sehr glücklich. Das betrifft auch andere Projekte, angefangen vom Quartier S über das Caleido und viele andere. Die in den Planungsund Genehmigungsprozess eingebundenen Ämter und die entsprechenden Ausschüsse im Stadtrat sollten hier meiner Meinung nach besser vernetzt sein, um schnellere Planungssicherheit zu gewährleisten Wenn wir weniger Chancen haben als vergleichbare Städte und damit weniger Projektentwicklungen, gilt es dann nicht, dass die wenigen Dinge, die möglich sind, möglichst schnell eingefangen werden müssen? Muss man da nicht innovativer sein als andere Städte? Steffen Jüstel: Das sehe ich nicht ganz so. Wir erfahren von der Stadt Stuttgart und den entsprechenden Vertretern der Stadtverwaltung sehr wohl Unterstützung. Es ist sogar so, dass wir durchaus sehr pragmatische und sehr partnerschaftliche Ansätze finden Peter Brenner: Bei eingehenden Finanzierungsanfragen hören wir aus den Rückkoppelungen von Investoren, dass sich in den letzten sechs Monaten eine gefühlte Unsicherheit bei Investoren breit macht in Bezug auf die Berechenbarkeit und Zuverlässigkeit des Gemeinderates in Stuttgart. Vor der neuen Konstituierung im Juni 2009 des neu gewählten Gemeinderates war größere Sicherheit bei der Baurechtsschaffung vorhanden. Heute, bei wechselnden Mehrheiten, ist, so die Aussagen von Investoren, ein deutlich höherer Aufwand notwendig, um Baurecht in Stuttgart zu erhalten. Als Vorsitzender des Vorstandes des IWS erinnere ich den Gemeinderat der Stadt Stuttgart, Investoren noch besser zu unterstützen und gemeinsam nach Lösungen zu suchen und zu finden, die im Einklang stehen mit dem geltenden Baurecht und der für die Investoren so wichtigen nachhaltigen Wirtschaftlichkeit. Alexander Möll: Seitdem wir uns entschieden haben in Stuttgart zu kaufen kann ich eigentlich nur Positives berichten, sowohl was die Wirtschaftsförderung angeht als auch was den Zuspruch der obersten politischen Ebene betrifft. Verbesserungspotenzial besteht in Stuttgart noch bei der tatsächlichen Umsetzung eines Projektes im Zusammenhang mit der teils recht zeitintensiven Abstimmung mit den Behörden über Details einer bereits erfolgten Baugenehmigung. Allerdings ist das Prozedere hier in Stuttgart absolut vergleichbar mit denen in anderen deutschen Städten. Herr Veil, wie bewerten Sie den Stuttgarter Büroimmobilienmarkt? Alexander Veiel: Man muss unterscheiden zwischen dem Vermietungs- und dem Investmentmarkt. Der Vermie- 12 immobilienmanager special Region Stuttgart

13 Emanuel Coskun, Leiter Gewerbeimmobilien, BW Bank. Javor Endrev, Büroleiter, Engel & Völkers Commercial Stuttgart Steffen Jüstel, Leiter Projektentwicklung, Hochtief Projektentwicklung, Niederlassung Baden-Württemberg Fotos: steffen Hauser Foto: thinkstock tungsmarkt bewegt sich auf sehr niedrigem Niveau bei sehr hohen Baulandpreisen und ist auch kein internationaler Markt. Das ist ein geschlossener Markt. Ganz anders im Investmentbereich. Möglicherweise ist der Investmentmarkt für nationale und internationale Anleger auch deshalb so interessant, weil der Vermietungsmarkt eben seit vielen Jahren relativ statisch ist und damit auch keine großen Risiken aufweist. Herr Caroli, laufen wir Gefahr, die Internationalität wieder zu verspielen? Mario Caroli: Der Stuttgarter Markt ist geteilt. Zum einen der Markt der großen Immobilien, der institutionellen Immobilien. Dort auch international geprägt. Auf der anderen Seite der Markt der etwas kleineren Immobilien, der sehr national, sehr lokal geprägt ist. Die Internationalität, die wir haben, die wird weiter fortschreiten. Stuttgart hat die gleichen Probleme, die alle anderen Märkte haben. Was wir in Stuttgart auch weiterhin nicht bieten können sind Deutschlandzentralen internationaler Adressen. Aber damit lebt Stuttgart schon immer und das wird sich auch nicht ändern. Und dadurch kommt auch das etwas geringere Mietniveau im Vergleich zu anderen ganz großen Städten zustande. Warum ist der Investmentmarkt vergleichsweise klein? Thomas Schmid: Letztendlich rührt es doch daher, dass der Mietermarkt schlecht ist. Es werden ja keine Gebäude verkauft, es werden Mietverträge verkauft. Ich habe vorhin gehört, Icade baut und auf Stuttgart-21 passiert viel. Wenn man ehrlich ist, passiert zwischen wenig Alles aus einer Hand? Nur bei uns! Für Ihr Bauprojekt übernehmen wir nicht nur die Gesamtverantwortung für Planung und Management. Auch Risikomanagement und Value Engineering erhalten Bauherren von unseren Experten. Alle Leistungen aus einer Hand und dabei nur ein Ansprechpartner General Construction Management gibt es eben nur von Drees & Sommer! Spirit for Success

14 Frank Leukhardt, Partner, Investment National, Colliers Bräutigam & Krämer Alexander Möll, Geschäftführer, Hines Immobilien GmbH in Deutschland Axel Ramsperger, geschäftsführender Gesellschafter, Blue Estate GmbH und gar nichts. Und die paar Projekte, die kommen, werden sicherlich im Verkauf gar kein Problem haben. Über Mietverträge definiert sich der Investmentmark im gewerblichen Bereich. Axel Ramsperger: Ganz richtig. In Stuttgart sehe ich im Moment sehr wenige große zusammenhängende Mietverträge in der Vorbereitung. Wir alle als Teilnehmer der Immobilienbranche sollten noch mehr, auch die mittelgroßen, Investoren davon überzeugen wieder Objekte zu erwerben, die stärker diversifiziert sind. Und dies sowohl im Blick auf die Fläche als auch auf die Nutzungen. Mehr kleinere Mieter zu akzeptieren bedeutet eine Reduzierung des Risikos von Leerstand. Herr Möll, wie ist die Lage auf dem Mietmarkt, haben Sie es schon bereut, die Oberpostdirektion erworben zu haben? Alexander Möll: Nein, bereut haben wir es nicht. Durch die krisenbedingte Wandlung der Immobilienmärkte braucht es am Ende des Tages allerdings länger als wir uns vorgestellt haben. Unser Ursprungsplan war es, Mitte des nächsten Jahres fertig zu sein fertig im Sinne von vermietet und veräußert. Das wird sich nun wahrscheinlich um ein gutes Jahr länger erstrecken als wir geglaubt haben. Obwohl wir mittlerweile die ersten Vermietungen unterschrieben haben glaube ich persönlich, dass die nächsten anderthalb Jahre in der Vermietung durchaus noch etwas ruhiger werden. Große Anmietungen über 5.000, oder sogar Quadratmeter im Innenstadtbereich sind aus meiner Sicht zunächst einmal nicht mehr aktuell. Was passiert, wenn diese innerstädtischen Areale gebaut werden? Fällt dann der Büromarkt in der Region komplett herunter? Was passiert mit Leinfelden, Echterdingen und Böblingen? Emanuel Coskun: Das ist wirklich eine Herausforderung für die Region. Der Büromarkt als solches konzentriert sich momentan ganz klar auf die Stuttgarter City sowie auf den Speckgürtel. Die dezentralen Gewerbegebiete sehe ich mit Fragezeichen versehen. Die Impulse durch die neue Messe bleiben abzuwarten. Gewerbegebiete wie Stuttgart-Weilimdorf haben das Defizit der fehlenden gastronomischen Einrichtungen wie auch sonstiger Soft Facts. Mittelfristig erwarte ich auch nahezu keine Besserung. Frank Leukhardt: Ein starker Stuttgarter Büromarkt schwächt keineswegs die Büromärkte in der Region, er stärkt vielmehr die Region insgesamt. Die Märkte werden von unterschiedlichen Branchen dominiert. Der Stuttgarter Büromarkt wird geprägt von national und international ausgerichteten Dienstleistungsunternehmen für welche die infrastrukturellen Standortvorteile der Landeshauptstadt unabdingbar sind. Die Büromärkte in der Region hingegen werden überwiegend bestimmt von Unternehmen, die stärker produktionsorientiert sind oder mit ihrer Geschäftstätigkeit einen lokalen Bezug haben. Warum kaufen nicht mehr vermögende Privatinvestoren Immobilien im einstelligen Millionenbereich? Stephan Scheibe: Ein Problem ist sicherlich unser geringes Angebot in dieser Größenordung in den guten und sehr guten Lagen. Wenn wir die Deals der letzten Jahre anschauen, treten Käufer und Verkäufer meist aus der Region direkt auf. Ich glaube, es hat sich noch nicht überall herumgesprochen, auch international oder überregional, dass Stuttgart ein interessanter Investitionsstandort ist. Javor Endrev: Es gibt tagtäglich potenzielle Neukunden aus der Region, die gerne ihren Bestand erweitern möchten. Unser Problem ist, dass wir einfach das Angebot nicht bedienen können. Emanuel Coskun: Unsere immobilienaffinen Kunden halten derzeit überwiegend ihre Immobilien. Am Markt fehlen schlichtweg vernünftige Alternativen. Die Assetklasse zeichnet sich durch rege Nachfrage aus. Leider sind aus den vorbenannten Gründen nur wenige Verkaufsgelegenheiten gegeben. Perspektivisch leite ich Beweggründe für Verkäufe durch Umstrukturierungen sowie Portfoliobereinigungen in den nächsten sechs bis 18 Monaten ab. Folglich kann ich mir, auch durch das günstige Zinsniveau, wieder mehr Transaktionen vorstellen. Profitiert, von dieser Nachfrage auch die Region? Javor Endrev: Die Nachfrage fokussiert sich im Kernbereich auf Stuttgart. Alles, was drum herum ist, geht dann im Endeffekt wirklich über sehr attraktive Preise. Wenn wir über Faktoren reden im Mehrfamiliensegment, müsste ein Faktor von zwölf, 12,5 oder 13 gezahlt werden. Schafft man es Investoren nach Sindelfingen, Esslingen, Waiblingen, vielleicht sogar Göppingen zu locken? Axel Ramsperger: Selbstverständlich aber man muss nicht mit guten ordentlichen und überschaubaren Produkten zu überregionalen Investoren gehen. Wir haben die Erfahrung gemacht dass beispielsweise ein Ulmer Projekt in Ulm und ein Esslinger Objekt in der Region am Besten zu verkaufen ist. Ein Problem ist vielmehr, dass die Projektvorläufe oft sehr langwierig sind, um vernünftig große Quartiere oder Areale zu arrondieren. Man muss oft mit etlichen Eigentümern langwierig verhandeln, das braucht einfach seine Zeit. Das Ziel, eine kinderfreundliche Stadt zu werden, hat Stuttgart bislang verfehlt. Hat die Schaffung von familienfreundli- 14 immobilienmanager special Region Stuttgart

15 Fotos: steffen Hauser Stephan Scheibe, Leiter Wohnimmobilien, Dr. Lübke Immobilien GmbH Thomas Schmid, Partner, Phoenix Real Estate Development GmbH Alexander Veiel, Niederlassungsleiter, Jones Lang LaSalle Stuttgart GmbH chem Wohnraum in der Stadt Zukunft? Alexander Veiel: Ich glaube, dass das zunehmend ein Thema wird, auch über Stuttgart-21. Sicher wird Wohnraum dort seinen Preis haben, aber es dennoch viele Familien, die diesen Wohnraum trotzdem suchen und abnehmen wollen, anstatt zu pendeln. Peter Brenner: Klares Ja. Wir haben aber generell zu wenig Wohnraum und zwar in allen Preisklassen und Wohntypen. Die Region bietet aufgrund der geringeren Bodenpreise mehr bezahlbares Angebot für Familien mit Kinder an. Weiter stehen in der Region mehr Grundstücksangebote für Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Verfügung, dieses Segment wird verstärkt von Familien mit Kindern nachgefragt. Thomas Schmid: Was ich mir wünschen würde, dass die Stadt in der Beziehung, in dem Punkt mehr Konzept an den Tag legen würde. Wir haben zum Beispiel bei gewerblichen Projektentwicklungen oft die Diskussion, noch zehn bis zwanzig Prozent Wohnen in das Thema hereinbringen. Dieses Angebot eignet sich aber eigentlich nur für Singles, Zweipersonenhaushalte oder Leute, die am Wochenende pendeln. Da würde ich mir eher wünschen, Gebäude komplett als innerstädtische Wohngebäude zu machen, die heute noch Büros sind. Auf den Deckel eines gewerblichen Objektes noch fünf bessere Hausmeisterwohnungen drauf zu bauen halte ich für den falschen Weg. Herr Jüstel, gibt es in Stuttgart einen Markt für hochpreisigen Wohnraum? Steffen Jüstel: Ja, selbstverständlich gibt es in Stuttgart eine Nachfrage nach hochpreisigem Wohnungsbau. Doch ähnlich wie beim gewerblichen Immobilienmarkt bewegen sich auch auf dem Wohnungsmarkt die Preise im Vergleich zu München zum Beispiel auf einem niedrigeren Niveau. Ist für Ihre Investoren auch unter Rendite-, Vermietungsaspekten Wohnen zunehmend eine Alternative zu Büro? Axel Ramsperger: Als Alternative ja, um Investments zu ersetzen sicherlich nicht. Aber in der Beimengung liegt die Wahrheit. Die Renditen sind anfänglich leider gerade hier in der Region nicht konkurrenzfähig. Ich habe außerdem das Problem für Familien erkannt, dass in der Stadt Stuttgart das Kindergarten- und Betreuungsangebot eher knapp bemessen ist. Steffen Jüstel: Sicherlich ist Wohnen auch in Stuttgart für Investoren interessant. Aber dennoch gilt, dass ein Grundstück mit einem Wohnanteil oder reiner Wohnbebauung, weniger wert ist als ein Grundstück mit einer entsprechenden Büro- oder Handelsnutzung. Wie sehr ist Stuttgart im Fokus von Versicherungen, Pensionskassen, Fondsinitiatoren? Stephan Scheibe: Es ist halt in Stuttgart immer sehr schwer, entsprechende Pakete zu schnüren. Das ist das Problem, dass der Bestand einfach partiell verteilt ist und die klassischen großen Wohnungsbestände in der Stadt und der Region leider zu selten am Markt sind. Wie ist momentan die Nachfrage nach Logistik, nach Produktionsflächen? Alexander Veiel: Wir verspüren jetzt wieder einen deutlichen Nachfrageüberhang. Ganz klar, wir haben einen Mangel an funktionierenden Logistikflächen in der Region. Was passiert, wenn die Wirtschaft wieder richtig anspringt? Gibt es dann Probleme, weil es zu wenige geeignete Hallen gibt? Mario Caroli: Ich kann Herrn Veiel nur zustimmen, wir haben bereits wieder Nachfrageüberhang. Wo haben Sie in der Region Logistikflächen, die das Thema oder den Namen überhaupt verdienen? Logistik will keiner! Jede Kommune lehnt das ab. Wir haben auch noch das Thema Bindung der Mietverträge an die Dauer des jeweiligen Logistikauftrags im Zuliefererbereich. Das führt zu sehr kurzfristigen Mietverträgen und zu einem sehr schnellen Durchlauf verschiedener Mieter. Das sieht man den Hallen auch innerhalb kürzester Zeit an. Es kann sein, dass sich der Trend sogar noch verschärft. Frank Leukhardt: Bei der Diskussion um neue logistische Ansiedlungen wird häufig verkannt, dass sich die professionelle Logistikdienstleistung zu einer durchaus personalintensiven Branche entwickelt hat und einen Standortvorteil für die Industrie in der Region darstellt. Aber gibt es nicht in der Region Gewerbeflächen, die umgewidmet werden können? Alexander Veiel: Also grundsätzlich gibt es diese Flächen. Aber es gibt dem entgegenstehend zwei Probleme, die Herr Caroli schon angesprochen hat. Die Kommunen wehren sich mit Händen und Füßen gegen Logistikflächen. Und der zweite Punkt und ich glaube, der ist noch entscheidender, ist tatsächlich, dass sagen wir mal die Entwickler in der Zwischenzeit jetzt wieder davon abgekommen sind, dass sie unbedingt eine Zehnjahresmietvertrag brauchen, aber fünf Jahre sollten sie schon haben. Und die meisten Logistiker die Fläche tatsächlich nur für maximal drei Jahre nachfragen mit ihrem Mietvertrag, den sie abschließen können. Wie ist die Nachfrage von Investorenseite nach Logistikhallen? Frank Leukhardt: Das Ankaufsinteresse institutioneller Investoren an modernen, multifunktionalen Logistikobjekten ist gut, adäquate Angebot hingegen sind rar. Interessante Projekte sind in der Vorbereitung. Die Unternehmerrunde wurde moderiert von Frank Peter Unterreiner. immobilienmanager special Region Stuttgart

16 REgion StuttgaRt Zug abgefahren? EinZElhandEl Das Bauvorhaben für das Shopping- center auf dem Gelände von Stuttgart 21 ist erst einmal gestoppt. Bis die Entscheidungen für das Bahngelände fallen, könnte es zu spät sein, um den innerstädtischen Konkurrenzkampf um Kunden zu gewinnen. Denn zahlreiche Projekte stärken die City. Foto: Archiv Von Bianca diehl Die Königsbaupassagen haben die Innenstadt gestärkt. Es kommt, es kommt nicht die Realisierung des geplanten Einkaufszentrums auf dem Areal von Stuttgart 21 steht in den Sternen. Das hin und her sowie die explodierenden Kosten sorgen auch für einen schwindenden Rückhalt in der Bevölkerung, weiß Guido Kleinschmidt, geschäftsführender Gesellschafter bei dem Einzelhandelsimmobilien-Spezialisten Lührmann. Nach wie vor würde die ECE Projektmanagement GmbH auf Areal gern ein Center errichten, so Sprecher Christian Stamerjohanns. Dafür werden wir in Kürze eine neue Bauvoranfrage einreichen. Zu dem Projekt gibt es aber noch keinerlei konkrete Fakten wie etwa Verkaufsfläche. Während das Großprojekt in diesem Frühjahr einging, blühen andere Vorhaben in der City auf. An der Paulinenbrücke entsteht zwischen Marien-, Tübinger- und Sophienstraße das Quartier S, ein Einkaufszentrum mit etwa Quadratmetern Verkaufsfläche. Zusätzlich gibt es Überlegungen, die Querspange und die Eberhardstraße zu revitalisieren und umzubauen. Insgesamt liegt das Investitionsvolumen für das Projekt bei etwa 200 Millionen Euro. Darüber hinaus wollen das Traditionskaufhaus Breuninger und die Landesregierung gemeinsam den Breuninger-Standort am Marktplatz, zwischen Karlsplatz und Willy-Brandt-Straße, neu gestalten. Den nicht offenen Planungswettbewerb für das Quartier am Karlsplatz, zu dem elf namhafte Architekturbüros aus dem In- und Ausland ihre Entwürfe eingereicht hatten, haben Behnisch Architekten aus Stuttgart gewonnen. In dem früher unter dem Arbeitstitel Da-Vinci-Quartier bekannten Projekt sollen auf Quadratmetern Flächen für Mitarbeiter verschiedener Landesministerien entstehen, dazu ein Hotel mit fünf Sternen und 150 Zimmern sowie Quadratmeter für kleinflächigen Einzelhandel und Gastronomie. Das Projektvolumen umfasst 280 Millionen Euro. Der Baustart ist für die Jahreswende 2011/2012 geplant soll alles fertig sein. Die starke City macht es einem neuen Center schwer Kurz vor der Fertigstellung steht das kürzlich mit dem LEED-Zertifikat prämierte Postquartier der Hines Immobilien GmbH. Das für eine Nutzungsmischung aus Büros, Einzelhandel und Gastronomie vorgesehene Objekt befindet sich in zentraler Lage in der Stuttgarter Innenstadt zwischen Kronen-, Lautenschlager- und Thouretstraße. Insgesamt entstehen rund Quadratmeter Fläche für den gehobenen Einzelhandel. Die Projekte werden den Ruf der Stuttgarter Innenstadt als hervorragender Einzelhandelsstandort weiter festigen. Das zeigt auch das ungebrochen große Interesse der Filialisten., weiß Kleinschmidt und ergänzt: Dieses Potenzial gilt es zu nutzen, denn je interessanter die Innenstadt wird, desto schwerer wird es ein Center hinter dem neuen Bahnhof haben, so Kleinschmidt. Eine berechtigte Frage ist allerdings, was Stuttgarts Einzelhandel überhaupt noch benötigt. Denn die kürzlich fertig gestellten Bauprojekte haben den Standort schon nachhaltig gestärkt. Die Innenstadt profitiert vor allem von den abgeschlossenen Entwicklungen. Nachdem sich schon die im Jahr 2006 eröffneten, zentral am Schlossplatz gelegenen Königsbaupassagen zu einem starken Anziehungspunkt in der Stuttgarter Innenstadt entwickeln konnten, sorgte auch die im Sommer 2007 erfolgte Einweihung des nahe gelegenen Kronprinzbaus für eine spürbare Ausweitung der Einkaufsmöglichkeiten: In Verbindung mit der Umgestaltung der Kienestraße und der Kronprinzstraße zur Fußgängerzone, wurde das Areal deutlich belebt. Nach wie vor ist in den Top-Lagen kein nachhaltiger Leerstand zu erkennen. Insbesondere Unternehmen der Branchen Textil, Schuhe und Drogerien suchen nach passenden Handelsflächen in den 1a-Lagen. Die Spitzenmiete liegt nach Angaben von Jones LangLasalle Retail konstant bei 230 Euro pro Quadratmeter und Monat. 16 immobilienmanager special Region Stuttgart

17 RegIon stuttgart nachhaltige Logistikmieten der Region Im Windschatten der Wirtschaft LogIstIkImmobILIen Die Nachfrage von Mietern und Investoren hat zu Jahresbeginn überraschend schnell wieder angezogen. Was fehlt, ist das passende Angebot. Von markus gerharz 1 Stuttgart: 3,50 4,50 /m2/mtl. 2 Ludwigsburg: 3,00 4,50 /m2/mtl. 3 Rems-Murr-Kreis: 3,00 3,50 /m2/mtl. 4 Göppingen: 3,00 4,00 /m2/mtl. 5 Esslingen a.n.: 3,50 5,00 /m2/mtl. 6 Böblingen: 4,00 5,50 /m2/mtl. Quelle: Bräutigam & Krämer/immobilienmanager Die Investoren stehen wieder Gewehr bei Fuß. Ein Satz, der jeden Vermittler und auch den verkaufswilligen Immobilienbesitzer zuversichtlich stimmen dürfte. Was das Segment der Logistikimmobilien in der Region Stuttgart anbelangt, muss diese Aussage jedoch differenziert betrachtet werden. Zwar ist das Interesse der Investoren an Logistikimmobilien in der Tat seit Jahresbeginn merklich gestiegen. Doch gibt es neben der Nachfrage ja auch noch die zweite Seite der Medaille das Angebot. Und das ist in der Region schon traditionell knapp. Spekulative Neubauten von Logistikimmobilien gibt es überhaupt nicht und auch neue Flächen im Bestand sind selten. Dieser Mangel hat in erster Linie zwei Ursachen. Zum einen winken die meisten Kommunen ab, wenn es um Logistikansiedlungen innerhalb ihrer Grenzen geht. Das Vorurteil, dass sie damit ihre Gemeinde mit einer riesigen grauen Schachtel verschandeln, die zwar jede Menge Verkehr, aber nur wenig Arbeitsplätze produziert, ist noch immer weit verbreitet. Als Teil der Produktions- und Wertschöpfungskette werden Logistikdienstleistungen und -immobilien nur selten gesehen. Man muss aber klar sagen, dass sich diesbezüglich in den vergangenen beiden Jahren schon einiges zum Positiven entwickelt hat, erklärt Oliver Stenzel, Geschäftsführer Realogis Immobilien Stuttgart. Der zweite Grund sind die hohen Grundstückspreise. Die liegen im Schnitt bei 250 Euro pro Quadratmeter und können am Flughafen auch bis 350 Euro reichen. Als Entwickler oder Investor benötigen Sie im ersten Fall schon eine Miete von 5,50 bis sechs Euro und bei einem höheren Grundstückspreis und einem Mietvertrag über acht bis zehn Jahre müsste die Spitzenmiete sogar noch höher liegen, rechnet Stenzel vor. Es fehlen Logistikparks Dennoch: Vor allem deutsche Investoren zeigen derzeit wieder großes Interesse an Core-Logistikimmobilien, so Stenzel. Das Angebot, auf das deren Nachfrage trifft, ist allerdings wie beschrieben gering und zudem oft nicht passend. Zu haben sind Grundstücke oder projektierte Objekte mit bis Quadratmetern Grundstücksfläche. Das ist für die Investoren entweder zu klein oder bietet im Fall von Bestandsobjekten keinen Spielraum mehr für Erweiterungen. Was in der Region fehlt, sind größere Logistikparks und Umschlageterminals. Realogis prognostiziert deshalb bereits wieder Flächenknappheit für moderne Flächen ab Quadratmeter. Colliers Bräutigam & Krämer gehen allerdings davon aus, dass das Angebot an projektierten Flächen 2011 wieder zunehmen wird. Das Angebot an modernen Logistikflächen ist also beschränkt, die Nachfrage nach Mietflächen war 2009 ebenfalls übersichtlich. Das vergangene Jahr war wegen der die wirtschaftlichen Lage schwierig, aber wir spüren aktuell wieder eine deutlich höhere Nachfrage nach neuen Flächen, erklärt Realogis-Experte Stenzel. Das liegt nicht zuletzt daran, dass sich die in der Region starke Automobilindustrie derzeit wieder spürbar erholt und mit ihr die Zuliefererbetriebe. Ähnliches gilt für den Maschinenbau war von dieser Erholung jedoch noch nichts zu sehen, und so brach der Umsatz vermieteter Logistikflächen laut Realogis um 36 Prozent auf Quadratmeter ein. Die Mehrzahl der Mietverträge hat eine Laufzeit von zwei bis fünf Jahren. Wir beobachten, dass bisher aufgeschobene Entscheidungen für Logistikkontrakte jetzt wieder auf der Agenda stehen, ist Stenzel für den weiteren Jahresverlauf optimistisch. Daher rechnet er ab Mitte bis Ende 2010 mit einer wieder anziehenden Nachfrage nach modernen Logistikimmobilien durch Speditionen, Logistikdienstleister, Hersteller und auch Handelsunternehmen in der Region. Bis es soweit ist, verzeichnen jedoch vor allem die weniger qualitativen Bestandsflächen steigende Leerstände und sinkende Mieten. Auch Logistikmieter haben in der Krise ihre Verträge nachverhandelt. immobilienmanager special Region Stuttgart

18 REGION STUTTGART immobilien entscheidend für entscheider FOTO: TAG Das Projekt Südtor umfasst ein Hotel, Handels- und Büroflächen sowie Wohnungen. Hamburger in Stuttgart INNENSTADT Die TAG Immobilien AG wird noch in diesem Jahr mit dem Südtor ihr erstes Projekt in Stuttgart fertig stellen. Voraussichtlich im November dieses Jahres stellt die TAG Immobilien AG ihre Projektentwicklung Stuttgarter Südtor fertig. Auf einem Quadratmeter großen Grundstück in der Nähe des Marienplatzes entsteht derzeit ein Stadtquartier mit Quadratmetern Mietfläche. Diese werden ein Rezidor-Hotel der Marke Park Inn mit 181 Zimmern, zwei Einzelhandelsmärkte, ein Bürogebäude sowie 77 Wohnungen mit Größen zwischen 50 und 180 Quadratmetern beheimaten. Bereits bei der Grundsteinlegung für den Komplex im März 2009 waren 70 Prozent der Mietflächen vergeben. Im Juli dieses Jahres erfolgt auch der Vermietungsstart für die Wohnungen. Für den Bürobereich des Quartiers strebt die TAG eine DGNB-Zertifizierung in Silber an. Einen späteren Verkauf des Südtors an einen Endinvestor schließt man bei der TAG derzeit nicht aus. 130 Millionen Euro wird das Bülow Carré kosten. Bülow baut INNENSTADT Mitte des Jahres soll es mit dem Bau des Bülow Carrés losgehen. Der Baustart für das Bülow Carré in der Lautenschlagerstraße 21 rückt näher. Bis Mitte des Jahres soll zunächst mit dem Abriss der früher von der Energie Baden-Württemberg (EnBW) genutzten Bestandsflächen begonnen werden. Entwickler Bülow AG befindet sich zurzeit in Mietverhandlungen für den Komplex, der neben Büro- auch Handelsflächen bieten soll. Von den ursprünglichen Plänen, auch ein 4- oder 5-Sterne-Hotel in dem Komplex anzusiedeln, ist der Entwickler allerdings abgerückt. Die aktuellen Pläne sehen nun Quadratmeter Büro- und Quadratmeter Einzelhandelsfläche vor, die ebenso in zwei Bauteilen errichtet werden wie eine Tiefgarage mit 323 Stellplätzen. Die Investitionskosten summieren sich für das Gesamtprojekt auf 130 Millionen Euro. Die Fertigstellung ist für Ende 2012 geplant. FOTO: BÜLOW AG Abonnenten-Service: Aysun Altuner, Telefon Redaktion: Christof Hardebusch (Chefredaktion, v.i.s.d.p.) Bianca Diehl (Chefin vom Dienst) Markus Gerharz Roswitha Loibl Telefon , Telefax Layout und Grafiken: Corporate Design Cologne GmbH & Co. KG/ S. Rózsa/A. Grandoch, Köln Titelbild: Aldinger und Wolf Architekten Bezugspreise: Inland: 133 Euro inkl. MwSt. und Porto (jährlich) Ausland: 138 Euro inkl. MwSt. und Porto (jährlich) Einzelheft: 16 Euro inkl. MwSt. und Porto* * unverbindlich empfohlener Preis Erscheinungsweise: 10 Ausgaben jährlich Anzeigenleitung: Elke Wewer-Lienig, Telefon e.wewer-lienig@immobilenmanager.de Stellvertretende Anzeigenleitung: Thomas Ceppok, Telefon t.ceppok@immobilienmanager.de Anzeigenverwaltung: Marion Hahn, Telefon Anzeigenpreisliste Nr. 19 vom 1. Januar 2010 Marketingleitung: Sevgi Hund, Telefon s.hund@immobilienmanager.de Assistenz der Geschäftsführung: Jeanette Schlüter, Telefon j.schlueter@immobilienmanager.de Realisation: Corporate Design Cologne GmbH & Co. KG Druck: Grafisches Centrum Cuno GmbH & Co. KG, Calbe Verlag und Verlagsadresse: Immobilien Manager Verlag IMV GmbH & Co. KG Stolberger Str. 84, Köln Postfach , Köln Geschäftsführung: Rudolf M. Bleser Das Werk einschließlich aller seiner Texte ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außer halb der engen Grenzen des Urheberrechtsge setzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzu lässig und strafbar. Dies gilt besonders für Ver viel fältigungen, Über setzungen, Mikro - verfilmungen und die Ein speicherung und Verarbeitung in elek tronischen Systemen. ISSN immobilienmanager special Region Stuttgart

19 NUR MASSGESCHNEIDERTE PORTFOLIOS SORGEN FÜR DEN GROSSEN WURF. Für institutionelle Kunden und Privatanleger managen wir komplette Immobilienportfolios, unterstützen bei An- und Verkauf und beraten bei Optimierungsmaßnahmen. BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG Börsenplatz 1, Stuttgart, Tel. 0711/ Herzog-Rudolf-Str. 1, München, Tel. 089/

20 Ver r üc kt : Autos riechen nach Strom und Anzeigen nach Benzin. Baden-Württemberg entwickelt die elektromobile Zukunft. (ANZEIGE REIBEN, RIECHEN UND NOCH EINMAL PURE NOSTALGIE ATMEN.) Als vor 125 Jahren bei uns die ersten Automotoren angelassen wurden, rümpften Kutscher und andere Pferdeliebhaber noch mitleidig lächelnd die Nase. Damals waren Autofahrer eben noch tollkühne Männer in stinkenden Kisten. Doch der Erfolg unserer Erfindung war nicht zu bremsen der Duft von Schmieröl und Benzin ging schon bald von Baden-Württemberg um die ganze Welt. Der Rest ist eine einmalige Erfolgsgeschichte, die wir jeden Tag fleißig weiterschreiben. Das neueste Kapitel: das erste Hybrid-Serienfahrzeug der Welt mit Lithium- Ionen-Technologie. Das kommt von Mercedes-Benz und riecht ganz klar nach Zukunft. Ingenieure aus Baden-Württemberg haben eben nicht nur Benzin im Blut, sondern auch jede Menge Ideen im Kopf. Das liegt nicht zuletzt daran, dass wir mehr als jedes andere Bundesland in Forschung und Entwicklung investieren. Um die Arbeit am geruchlosen Auto weiter voranzutreiben, haben wir sogar eine eigene Landesagentur für Elektromobilität und Brennstoffzellentechnologie, die e-mobil BW GmbH, gegründet. Damit ist es jetzt im wahrsten Sinne des Wortes amtlich: Die Antriebstechnologie der Zukunft kommt aus Baden-Württemberg. Mal wieder. Und Benzingeruch ist bald nur noch etwas für Nostalgiker die mit dieser Anzeige noch einmal automobile Historie schnuppern können. Wenn Sie andererseits gerne in Zukunftsvisionen schwelgen, besuchen Sie uns: unter www. e-mobilbw. de oder www. baden-wuerttemberg.de