KOSTEN VON HYPOTHEKARKREDITEN IM VERGLEICH

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1 Arbeiterkammer Wien Abteilung Konsumentenpolitik Prinz-Eugen-Straße A-1041 Wien Tel: /2144 DW Fax: /2693 DW Internet: 09/2015 März 2015 KOSTEN VON HYPOTHEKARKREDITEN IM VERGLEICH Zinsen und Spesen von Hypothekarkrediten von 7 Banken in Wien im Überblick Michaela Kollmann, Christian Prantner, Martin Korntheuer, und Benedikta Rupprecht Die wichtigsten Ergebnisse Die Zinsen für Hypothekarkredite sind derzeit besonders günstig. Üblicherweise wird im Wohnbaukreditbereich der reine Zinsaufschlag (Marge) als wichtigster Vergleichsparameter herangezogen. Diese Zinsspanne ist verhandelbar, aber in erster Linie von der Bonität abhängig. Je besser die Bonität des Kunden, desto günstiger ist die Zinsspanne. Beste Bonität im Vergleich zu ausreichender Bonität bedeutet aber auch Vorteile bei sonstigen Nebenkosten. Die Bandbreite der Aufschläge ( Zinsspanne ) beträgt bei: ausreichender Bonität zwischen 1,5 % und 2 %. bester Bonität zwischen 1 % und 1,75 %. Die aktuellen Sollzinsen reichen bei: ausreichender Bonität von 1,5% bis 2%. bester Bonität von 1% bis 1,75% Die Bandbreite der Bearbeitungsgebühr beträgt zwischen 0,5 % und 3 % Weitere einmalig verrechnete Kosten betreffen vor allem die Schätzkosten der Immobilie, die bis zu 700 Euro ausmachen können. Die Bandbreite der Kontoführungsgebühr (vierteljährlich) 4,53 bis 15,90 Euro. 1

2 Fazit: Die Kostenunterschiede für Hypothekarkredite sind beträchtlich (Betrag Euro, Laufzeit 20 Jahre). Das zeigen modellhafte Berechnungen 1 : Kunden mit bester Bonität sparen bis zu (rund) Euro. Kunden mit ausreichender Bonität sparen nach AK-Analyse bis zu (rund) Euro Kostenunterschiede ergeben sich aufgrund unterschiedlicher Zinsen und Nebenkosten der Finanzierung (Bearbeitungsgebühr, Pfandrechtsgebühren, Schätzkosten, Versicherungsprämien und sonstige Nebenspesen). Die Höhe der einmalig anfallenden Nebenkosten zu Vertragsbeginn betragen beim Euro-Kredit je nach Bonität und Verhandlungsgeschick zwischen 2% (2020 Euro günstigster Fall) und 5,4% (5420 Euro teuerster Fall). 1. Erhebung Die Arbeiterkammer Wien hat die Zinsaufschläge (Marge) und sonstige Kosten (einmalige Bearbeitungsgebühr, Schätzkosten/Liegenschaftsbewertung, Kosten der Bonitätsprüfung und Vertragserrichtung, Kontoführungsgebühr pro Quartal) bei sieben Banken erhoben. Ziel dieser Erhebung war es, einen Überblick über die Finanzierungskosten einer Wohnimmobilienfinanzierung (mit hypothekarischer Besicherung) zu geben. Die Erhebung fand im Februar 2015 statt. Folgende Banken wurden um Bekanntgabe der Daten ersucht ( anfrage): Bank Austria BAWAG P.S.K. easybank Erste Bank HYPO NOE RLB NÖ-Wien Volksbank Wien-Baden Die Daten wurden aufgrund folgenden Beispiels erhoben: Kreditsumme EUR ,00 Laufzeit 20 Jahre volle Besicherung durch Immobilie 2. Zinsaufschläge bei Hypothekarkrediten Der Zinsaufschlag ( Spanne, Aufschlag) ist ein gängiger Vergleichsparameter im Zusammenhang mit Hypothekarkrediten. Unter Hinzurechnung eines Referenzzinssatzes (meist der 3-Monats-EURIBOR), auf den weder der Kunde noch die Bank Einfluss haben ergibt er den tatsächlichen Nominalzinssatz der für die 1 Nachdem dieser Erhebung kein Test zugrunde lag, in dem echte bzw. in der Praxis angebotene Kreditofferte (zum Beispiel für real existierende Testkäufer) erhoben wurden, mussten verschiedene Kostenpositionen angenommen werden (wie zb durchschnittliche Versicherungsprämie). 2

3 laufende Zinsberechnung maßgeblich ist. Der verrechnete Sollzinssatz setzt sich somit, vereinfacht gesagt, nach folgender Formel zusammen: Sollzinssatz (Kreditzinssatz) = (vereinbarter) Referenzzinssatz + Zinsaufschlag (Marge). Hingegen kann abhängig von der Bonität des Kunden und anderen Einflussfaktoren (zb Sicherheiten und Finanzierungssumme) der Aufschlag mit der Bank ausverhandelt werden. Die Bandbreite der Aufschläge bei ausreichender Bonität beträgt zwischen 1,5 % und 2 %. Der Durchschnitt (Median) der 7 Banken in Wien beträgt somit 1,625 %. Die Bandbreite der Aufschläge bei bester Bonität vor, betragen die Aufschläge zwischen 1 % und 1,75 %. Der Durchschnitt (Median) der 7 Banken in Wien beträgt somit 1,375 %. Alle befragten Banken verwenden den 3-Monats-Euribor als Referenzzinssatz für die Zinsanpassung. Dieser betrug zb am ,048 % (Quelle: Das bedeutet, dass bei einem Euribor, der nahezu null ist, der Aufschlag gleichzeitig dem verrechneten Kundenzinssatz entspricht. Nachdem die Banken verschiedene Rundungsmodalitäten verwenden (zum Beispiel kaufmännische Rundung auf Achtelprozent des Euribor), sind die angegeben Sollzinssätze als Untergrenze bzw ab -Zinssätze zu verstehen. Die BAWAG PSK hat nur einen Zinssatz bekanntgegeben (keine Unterscheidung nach ausreichender/bester Bonität). 3. Kosten bei Kreditvertragsabschluss Die folgende Auflistung bildet wichtige Kostenpositionen ab, die die Bank verrechnet. Sie ist nicht vollständig, weil vor Vertragsabschluss und während der Laufzeit zusätzliche von Bank zu Bank unterschiedliche Nebenkosten anfallen können. Ebenfalls unberücksichtigt sind Nebenspesen, die zu Kreditvertragsende anfallen können und für die sogenannte Löschungsquittungserklärung also die grundbuchtaugliche Erklärung der Bank, dass der Kredit zurückbezahlt und die Hypothek im Grundbuch zu löschen ist. Diese Spesen fallen für Kreditnehmer in oft überraschend an. Beim Immobilienkauf fallen nicht nur Finanzierungskosten bei der Bank an, sondern auch Kaufvertragsnebenkosten (wie zb Grunderwerbssteuer, Maklerprovisionen etc). Dieser erhebliche Kostenblock ist ebenfalls nicht dargestellt, weil sie nur mit einem konkreten Immobilienkauf eruiert werden können. Eine umfassende Kostencheckliste möglicher Finanzierungs- und Kaufvertragsnebenkosten ist unter als Serviceelement abrufbar. Nachfolgend findet sich ein Überblick über die Finanzierungskosten bei der Bank: 3

4 Bearbeitungsgebühr Die Bearbeitungsgebühr wird einmalig bei Abschluss des Kreditvertrages von der Bank verrechnet und ist meist verhandelbar. Die Bandbreite beträgt zwischen 0,5 % und 3 %. Die Hypo NÖ verrechnet mindestens 300 Euro. Der Durchschnitt (Median) beträgt 1,5 %. Schätzkosten/Liegenschaftsbewertung, Kosten der Bonitätsprüfung bzw Vertragserrichtung (zb KSV Abfrage) Neben der Bearbeitungsgebühr können weitere einmalige Kosten anfallen. Die Banken verrechnen zb für die Schätzung/Bewertung der Liegenschaft bis zu 700 Euro. Die HYPO NÖ verrechnet dafür zb eine Pauschale von 700 Euro. Auch diese Spesen der Bank sind verhandelbar. Der Durchschnitt beträgt in etwa zwischen 220 und 500 Euro. Dazu können noch Kosten für die Bonitätsprüfung bis zu 21 Euro dazu kommen. Nicht abgefragt wurden Kosten für die Grundbuchseintragung, die generell 1,2 % von der eingetragenen Pfandrechtshöhe ausmachen und vom Bezirksgericht in Rechnung gestellt werden. Auch Notariats- bzw Rechtskosten (Beglaubigung Kreditvertrag) wurden von Banken nicht gesondert abgefragt. Kontoführungsgebühr (laufende Verrechnung) Für das Kreditkonto fallen vierteljährlich Kontoführungsgebühren an. Die Spesen dafür sind sehr unterschiedlich die Bandbreite beträgt zwischen 4,53 Euro und 15,90 Euro pro Quartal. Der Durchschnitt (Median) beträgt 11,38 Euro. 4

5 Tabelle 1: Zinsen und wesentliche Nebenspesen von Hypothekarkrediten (7 Banken) Zinssatz (bei ausreichender Bonität) Bank Austria Sollzinssatz 1,5 % (Aufschlag von 1,5 % auf den 3-Monats-Euribor), Stand: , Kondition abhängig von Bonität, Laufzeit, Volumen, Verwendungszweck und Besicherung BAWAG P.S.K. Zinssatz (bei bester Bonität) Sollzinssatz 1,25 % (Aufschlag von 1,25 % auf den 3-Monats-Euribor), Stand: , Kondition abhängig von Bonität, Laufzeit, Volumen, Verwendungszweck und Besicherung Ab Euro Aufschlag von 1,375 %: Sollzinssatz von 1,375 %. Ab Euro Aufschlag von 1,5 %. Das entspricht inkl Indikator 3-Monats-Euribor (derzeit 0%) einem Sollzinssatz von 1,5 %. Easybank Sollzinssatz 1,8 % (Aufschlag von 1,8 % auf den 3-Monats-Euribor) Erste Bank Sollzinssatz:1,625% Aufschlag von 1,625 % auf den 3-Monats-Euribor Sollzinssatz 1,7 % (Aufschlag von 1,7 % auf den 3-Monats-Euribor) Sollzinssatz:1,375% Aufschlag von 1,375 % auf den 3-Monats-Euribor; Bearbeitungs gebühr einmalig (Bandbreite) Kontoführungs gebühr (Quartal, Euro) Schätzkosten/ Liegenschaftsbewertung 1-3 % 15,90 0,625 % vom Kreditbetrag. (Annahme: Bei Euro betragen die Schätzkosten 625 Euro). 0,5-3 % 9, Euro keine 0,5-2 % 4, Euro keine 1,5 % (Standard) 11, bis 700 Euro 21 Euro Kosten der Bonitätsprüfung bzw Vertragserrichtung (zb KSV Abfrage) keine HYPO NOE Sollzinssatz: 2% Aufschlag auf den 3- Monats-Euribor 2% Sollzinssatz:1,75% Aufschlag auf den 3- Monats-Euribor 1,75% 2 % mindestens 300 Euro 13,00 Gebührenpauschale einmalig 700 Euro Besicherungspauschale (zb Schätzkosten, Bonitätsprüfung) RLB NÖ-Wien Volksbank Wien- Baden Sollzinssatz: (ab) 1,625% Aufschlag ab 1,625 % auf den 3-Monats-Euribor Sollzinssatz: 2% Aufschlag auf den 3- Monats-Euribor 2% Sollzinssatz: (ab) 1% Aufschlag ab 1 % auf den 3-Monats-Euribor Sollzinssatz: 1,5% Aufschlag auf den 3- Monats-Euribor 1,5% 1-2 % bzw Pauschale 6, Euro 20 Euro 0,5-2 % 15,00 keine Angabe keine Quelle: Angaben der Banken, Erhebungszeitraum Jänner Die Zinssätze für Euribor (hier: 3 Monate) sind variabel. Aus diesem Grund sind auch die in der Tabelle angeführten Sollzinssätze auf den konkreten Zeitpunkt Ende Jänner 2015 bezogen. 5

6 Auf der Basis dieser Angaben und einem Kreditbetrag (Auszahlungsbetrag Euro, Laufzeit 20 Jahre, zuschlägige Verrechnung der Finanzierungsnebenkosten) ergeben sich erhebliche Kostenunterschiede, die sich primär aufgrund unterschiedlicher Bonitätseinstufung ergeben. Wer beste Bonität hat, profitiert im Regelfall von einem niedrigen Sollzinssatz (Aufschlag/Marge) und niedrigen Nebenkosten der Finanzierung. Beste Bonität bringt auch mit sich, dass die Banken weniger Sicherheiten verlangt, was sich zum Beispiel im Verzicht auf (obligatorische) Versicherungen niederschlagen kann. Risikoversicherungen, die das Ableben des Kreditnehmers absichern, können durchaus sinnvoll sein und die Existenz der Hinterbliebenen absichern. Aber nicht immer ist eine (neu) Lebensversicherung notwendig, eine von der Bank verlangte Risikolebensversicherung bedeutet jedenfalls einen zusätzlichen Kostenfaktor. Zum Beispiel beträgt die Jahresprämie für eine(n) 40-jährigen Kreditnehmer(in) (Nicht-RaucherIn) bei einer Versicherungssumme von Euro (Laufzeit 20 Jahre) zwischen (rund) 129 und 299 Euro (pro Jahr). 2 Im Schnitt beträgt die Versicherungsprämie nach dieser Modellannahme 198 Euro pro Jahr, was umgerechnet auf 20 Jahre eine Prämiensumme von 3960 Euro ergibt. Der Versicherungsvergleich lohnt sich jedenfalls. Für die Eintragung des Pfandrechtes fallen Gebühren beim Bezirksgericht in der Höhe von 1,2 % vom eingetragenen Pfandrecht an (Pfandrechtseintragungsgebühr). Die Pfandrechtshöhe, die im Grundbuch vermerkt ist und der Bank als Höchstbetrag im Verwertungsfall zur Verfügung steht, kann vor Abschluss der Kreditvertrages mit der Bank verhandelt werden auch hier gilt, dass die Bonität ausschlaggebend ist. Banken verlangen häufig eine Eintragung des Pfandrechtes zwischen 120 und 130 % des Kreditbetrages (um im Verwertungsfall nicht nur den Kreditbetrag, sondern auch anfallende Nebenkosten ersetzt zu bekommen). Bei Kunden mit bester Bonität geben sich Banken bisweilen mit einem eingetragenen Pfandrecht von 100 % des Kreditbetrages zufrieden. Zahlenbeispiele: Für die Annahme eines Kredites in der Höhe von Euro beträgt für ein eingetragenes Pfandrecht von Euro (120% des Kreditbetrages) die Pfandrechtseintragungsgebühr 1440 Euro (1,2% von Euro); bei einem eingetragenen Pfandrecht in der Höhe von Euro beläuft sich die Pfandrechtseintragungsgebühr auf 1560 Euro. Im Schnitt betragen diese Gebühren auf der Annahme einer Eintragung von 125% des Kreditbetrages 1500 Euro. Verlangt die Bank nur 100 % (zb bei bester Bonität), dann beträgt die Pfandrechtseintragungsgebühr 1200 Euro. Zusätzlich einmalig verrechnete Spesen zu Vertragsbeginn können anfallen für die Abfragen beim Kreditschutzverband (zum Beispiel 20 Euro), Gebühren beim Bezirksgericht (Grundbuchabfrage, -gesuch) und Beglaubigungsspesen für den Kreditvertrag (Notar oder Gericht, zb gestaffelt nach Höhe des ein-/auszutragenden Pfandrechts), Treuhandspesen. Verlangt die Bank den Abschluss einer Versicherung, dann können zusätzlich Vinkulierungsspesen für den Versicherungsvertrag anfallen (zum Beispiel 40 Euro). 2 Versicherungsvergleich auf abgerufen am (16 österreichische Versicherer im Vergleich) 6

7 Fallbeispiele für Nebenkosten der Finanzierung aus der AK-Beratung (aus Hypothekarkreditverträgen von Konsumenten) Bank A: Kreditbetrag Euro Bearbeitungsgebühr 1050 Euro Eintragungsgebühr Grundbuch: 1008 Euro (1,2% von eingetragener Pfandrechtshöhe Euro = 120 % vom Kreditbetrag) Beglaubigungsgebühr: 88 Euro Kosten für Treuhandauftrag: 70 Euro Einmalprämie Kreditrestschuldversicherung (Frau, Jg. 1984): 1123 Euro Bank E: Kreditbetrag Euro Bearbeitungsprovision ( 1,5% vom Kreditbetrag einmalig ): 2175 Euro Kreditprüfkosten: 14,53 Euro Treuhandspesen: 110 Euro Grundbucheintragungsgebühr: 1920 Euro (1,2% von Euro = 110% vom Kreditbetrag) Die Angaben der Banken wurden herangezogen, um verschiedene Szenario- Berechnungen für günstigste und teuerste Finanzierung in den beiden Bonitätsklassen beste und ausreichende Bonität durchzuführen. Auf eine Ranking der Banken wurde verzichtet, weil kein Mystery Shopping (anonyme Testkäufe) mit eingeholten Offerten stattfand. Die Kostenannahmen unterscheiden sich, was insbesondere für die Pfandrechtseintragungsgebühr gilt (siehe auch Fallbeispiele, oben): Wie bereits ausgeführt, variieren die Höhen der eingetragenen Pfandrechte ins Grundbuch und damit unterscheiden sich auch die in Rechnung gestellten Pfandrechtseintragungsgebühren. Auch die Bearbeitungsgebühren variieren erheblich (0,5 bis 3%). Diese Spesen für die Beglaubigung des Kreditvertrages (100 Euro) sowie für die Vinkulierung der Bank (40 Euro) wurden für alle Berechnungen pauschal bzw mit identer Höhe angenommen. Mit welchen Gesamtkosten haben Kreditnehmer zu rechnen, unter der Annahme, dass die Spesen und Zinssätzen über die Laufzeit gleich bleiben. Dazu nachfolgend zwei Modellberechnungen (beste ausreichende Bonität) mit einigen Annahmen zur Konditionengestaltung, die Kunden mit bester bzw. ausreichender Bonität vorfinden? Anmerkung: diese nachfolgenden Szenario- Berechnungen basieren zwar auf konkreten Angaben über Zinsen und sonstigen Nebenkosten, aber einige Annahmen wurden von AK angenommen. Denn die Höhe der Pfandrechtseintragungsgebühr ist sehr individuell gestaltbar; auch verlangte (oder nur freiwillige) Versicherungsverträge sind im Einzelfall verhandelbar (nachfolgend: eine durchschnittliches Marktangebot, was Prämie anbelangt). Daher sind die nachfolgenden Gesamtkostenbetrachtungen keiner konkreten Bank zurechenbar. Die Berechnungen sollen abbilden, welche Bandbreiten bei Gesamtkosten unter realistischen Annahmen (faktisch existierende Spesen, Annahmen über übliche Konditionen) bestehen. 7

8 Tabelle 2: Modell Gesamtkostenberechnung beste Bonität Kreditbetrag Euro, 20 Jahre Variante 1 teuer : Variabler Zinssatz 1,75% 1,5% Bearbeitungsgebühr Laufzeit 20 Jahre Variante 2 günstig : Variabler Zinssatz 1,00% 0,5% Bearbeitungsgebühr Laufzeit 20 Jahre Auszahlungsbetrag: Euro Auszahlungsbetrag: Euro Einmalige Gebühren: Euro zuschlägig *), davon: Bearbeitungsgebühr: Euro Eintragungsgebühr Hypothek: Euro (110% des Auszahlungsbetrags) Beglaubigungskosten: 100 Euro KSV-Gebühr: 20 Euro Schätzkosten: 700 Euro Laufend verrechnete Kontoführungsgebühren: 13 Euro pro Quartal Wird ein Ablebensschutz verlangt: nein Monatliche Rate: 517,56 Euro Einmalige Gebühren: Euro zuschlägig, davon: Bearbeitungsgebühr: 500 Euro Eintragungsgebühr Hypothek: Euro (100% des Auszahlungsbetrags) Beglaubigungskosten: 100 Euro KSV-Gebühr: 20 Euro Schätzkosten: 200 Euro Laufend verrechnete Kontoführungsgebühren: 6,76 Euro pro Quartal Wird ein Ablebensschutz verlangt: nein Monatliche Rate: 472,06 Euro Effektiver Jahreszinssatz: 2,27% Effektiver Jahreszinssatz: 1,28% Zu zahlender Gesamtbetrag: ,55 Euro Unterschiedsbetrag im zu zahlenden Gesamtbetrag zwischen Variante 1 und Var. 2: Zu zahlender Gesamtbetrag: ,97 Euro ,58 Euro *) Zeichenerklärung: zuschlägig bedeutet, dass die anfallenden Kosten dem Kreditbetrag zugeschlagen werden. Damit erhöht sich der Kreditsaldo. Einfaches Beispiel: Zuschlägig verrechnete Nebenspesen von 2000 Euro erhöhen den Kreditbetrag ( Euro) um 2000 Euro, sodass der zu tilgenden Anfangssaldo Euro beträgt. 8

9 Tabelle 3: Modell Gesamtkostenberechnung ausreichende Bonität Kreditbetrag Euro, 20 Jahre Variante 1 teuer : Variabler Zinssatz 2,00% 3% Bearbeitungsgebühr Laufzeit 20 Jahre Variante 2 günstig : Variabler Zinssatz 1,625% 1,5% Bearbeitungsgebühr Laufzeit 20 Jahre Auszahlungsbetrag: Euro Auszahlungsbetrag: Euro Einmalige Gebühren: Euro zuschlägig, davon entfallen auf: Bearbeitungsgebühr: Euro Eintragungsgebühr Hypothek: Euro (130% des Auszahlungsbetrags) Beglaubigungskosten: 100 Euro KSV-Gebühr: 20 Euro Vinkulierungsspesen: 40 Euro Schätzkosten: 700 Euro Laufend verrechnete Kontoführungsgebühren: 13 Euro pro Quartal Wird ein Ablebensschutz verlangt: ja Kosten für Ablebensschutz: 198 Euro/Jahr 3 Monatliche Rate: 538,92 Euro Einmalige Gebühren: Euro zuschlägig, davon entfallen auf: Bearbeitungsgebühr: Euro Eintragungsgebühr Hypothek: Euro (120% des Auszahlungsbetrags) Beglaubigungskosten: 100 Euro KSV-Gebühr: 20 Euro Vinkulierungsspesen: 40 Euro Schätzkosten: 280 Euro Laufend verrechnete Kontoführungsgebühren: 11,38 Euro pro Quartal Wird ein Ablebensschutz verlangt: ja Kosten für Ablebensschutz: 198 Euro/Jahr Monatliche Rate: 509,64 Euro Effektiver Jahreszinssatz: 3,07% Effektiver Jahreszinssatz: 2,47% Zu zahlender Gesamtbetrag: ,69 Euro Unterschiedsbetrag im zu zahlenden Gesamtbetrag zwischen Variante 1 und Var. 2: Zu zahlender Gesamtbetrag: ,22 Euro 7.027,47 Euro 3 Annahme: Durchschnittswert aus 16 Offerten für einen 40-jährigen Versicherungsnehmer, Nichtraucher, Versicherungssumme: Euro, Laufzeit 20 Jahre 9

10 4. Tipps für VerbraucherInnen Was bedeutet beste und ausreichende Bonität? Unter Bonität versteht man ganz allgemein die Kreditwürdigkeit eines Kunden. Wer einen Kredit aufnimmt, muss eine entsprechende Bonität nachweisen, um damit zu zeigen, dass die entsprechende Summe auch zurückbezahlt werden kann. Mittlerweile kalkulieren die meisten Banken ihre Konditionen (zb Nominalzinssatz oder Bearbeitungsgebühr) abhängig davon, welche Bonität der Kunde vorweisen kann. Je besser die Bonität des Verbrauchers, desto günstiger wird in aller Regel die Kondition ausfallen bzw desto größer gestaltet sich der Verhandlungsspielraum. Unter bester Bonität soll jene Kondition verstanden werden, die im günstigsten Fall durch ein Kreditinstitut angeboten wird, weil die Kreditwürdigkeit des Kunden als äußerst hoch einzustufen ist. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass sich bei ausreichender Bonität Zinssatz und Nebenspesen am oberen Rand der Konditionenskala befinden werden, die Entscheidung durch das Kreditinstitut gerade noch positiv ausfallen wird. Mehr Informationen zur Bonität und Bonitätseinstufen sind in der AK-Studie zu finden: Welche Nebenkosten können anfallen? Bei einem Kredit für ein Haus oder eine Wohnung läppern sich Kosten und Spesen: Zinsen, Schätz- und Kontoführungsspesen, Bearbeitungsgebühren, die Kosten der hypothekarischen Besicherung (insbesondere Pfandrechtseintragungsgebühr) und Prämien für häufig von der Bank verlangte Versicherungen. Wie viel kann ich mir leisten? KonsumentInnen sollten zuallererst prüfen, ob sie sich einen Kredit monatlich leisten können. Vergessen Sie nicht, die derzeit niedrigen variablen Zinsen werden wieder in die Höhe gehen, wenn die Leit- und Marktzinsen ansteigen. Und: Auch Zinssatz ist nicht gleich Zinssatz. KonsumentInnen sollten vor Kreditaufnahme darauf achten, wie hoch der Aufschlag (Marge) auf den vertraglich vereinbarten Referenzzinssatz ist, also zum Beispiel Euribor, Euro-Zinsswap. Die Marge ist verhandelbar. Informationspflicht Banken müssen kreditinteressierten KonsumentInnen rechtzeitig vor Vertragsabschluss ein Informationsformular zur Verfügung stellen, das alle Kosten in Form des effektiven Jahreszinssatzes enthält. So können sie verschiedene Angebote besser vergleichen. Checkliste Hypothekarkredite Die AK hat für KonsumentInnen eine Checkliste zusammengestellt. Mit dieser haben KonsumentInnen einen Überblick, was sie bei den Kosten und Spesen nachfragen und worauf sie aufpassen sollten. Überdies gibt es nützliche Tipps: Wie ist die Zinsanpassung bei Krediten geregelt? Kreditverträge mit einer variablen Verzinsung haben eine Zinsanpassungs- oder Zinsgleitklausel zu enthalten. Der Zinssatz des Kreditvertrages ist an einen oder 10

11 mehrere Faktoren des Geld- und Kapitalmarktes und nicht direkt an die EZB- Leitzinsen gebunden. Faktoren für die Zinssatzbindung können zb sein: EURIBOR (European Interbank Offered Rate, ist ein Leitzins des Geldmarktes, der angibt, zu welchem Kreditzins sich die Banken untereinander Geld verleihen.). Auch die SMR (Sekundärmarktrendite, ist eine Kennzahl des Kapitalmarktes, die die Durchschnittsverzinsung von umlaufenden Anleihen anzeigt.) findet als Referenzzinssatz für die vertragliche Zinsanpassung Verwendung. In etlichen Kreditverträgen findet immer häufiger der Euro-Zinsswap, den europäische Banken für Gelder mit bestimmten Laufzeiten, die über Jahr untereinander hinausgehen, vereinbaren. Zinsswap heißt übersetzt Zinstausch. In der Zinsanpassungsklausel ist auch geregelt, wann die Zinsen angepasst werden quartalsweise, halbjährlich oder wie zb bei den Bauspardarlehen nur einmal im Jahr. Es gibt aber auch Zinsgleitklauseln die vorsehen, dass sich der Zinssatz ändert, wenn der Indikator gegenüber dem Vormonat zb um 0,25 % steigt oder fällt. Das heißt. in diesem Fall kann es sogar monatlich zu einer Anpassung kommen. Diese Art der Zinsanpassung reagiert sehr rasch auf Zinsänderungen am Markt für die Kreditnehmer ein Vorteil bei fallenden Zinsen, ein Nachteil bei steigenden Zinsen. Kommt es zu einer Zinsanpassung muss die Bank vor der Zinssatzänderung den Kreditnehmer schriftlich informieren Bei einer Zinssatzänderung ändert sich automatisch die Kreditrate nicht die Laufzeit. Gleichbleibende Rate und Verkürzung der Laufzeit ist nur mit Rücksprache der Bank möglich. Wie können sonstige Entgelte (Spesen) in Kreditverträgen verändert werden? Nicht nur die Zinsen, sondern auch sonstige Entgelte bedürfen einer vertraglichen Regelung und Vereinbarung. Willkürliche bzw freihändige einseitige Preiserhöhungen sind unzulässig. Achten Sie darauf, dass Sie bei Kreditvertragsabschluss auch ein Preisblatt (mit Datumsangabe) erhalten, in dem die Entgelte (Spesen) für bestimmte Positionen (Aufwendungen) eindeutig festgehalten sind. Tipps für das Kreditgespräch Bestehen Sie gleich im Erstgespräch auf dem Musteroffert, das im Verbraucherkreditgesetz vorgegeben ist ( Europäische Standardinformation für Kreditierungen ). Es bildet die wichtigsten Eckpunkte und Konditionen der Finanzierung ab es ist zwar unverbindlich bzw vorbehaltlich einer Bonitätsprüfung, aber es schafft frühzeitig einen Überblick über Zinsen, Spesen, Bedingungen. Versicherungen, die die Bank im Zusammenhang mit einem Kreditvertrag verlangt (zb Feuerversicherung), ist es sinnvoll, mehrere Angebote (zb von Versicherungsmakler) einzuholen und zu vergleichen. 11

12 Falls die Hypothekarfinanzierung von mehreren Schultern getragen wird (dh zweite Kreditnehmerin, weitere Bürgen...): Bank fragen, unter welchen Voraussetzungen, persönlich haftende Personen aus dem Kredit entlassen (zb nach Scheidungen) werden. Was versteht die Bank unter einer gleichartigen Sicherheit, wenn es darum geht, dass Bürgen oder Mitkreditnehmer aus einem Kreditvertrag bzw der Haftung entlassen werden? Sie haben vor Vertragsunterzeichnung das Recht auf Aushändigung eines kostenlosen verbindlichen Kreditvertragsentwurfes (der bereits die für die Bank verbindlichen Konditionen beinhaltet), um die Kreditentscheidung zu überlegen. Die Durchsicht bietet die Möglichkeit, manche Klauseln und Konditionen zu hinterfragen. 5. AK Forderungen Die AK fordert eine verbraucherfreundliche Umsetzung der bis März 2016 in österreichisches Recht umzusetzenden Wohnimmobilienkredit-Richtlinie. Die Richtlinie ermöglicht es einige Verbesserungen für österreichische KonsumentInnen einzuführen. Verschlechterungen, etwa höhere Strafzahlungen bei der vorzeitigen Kreditrückzahlung darf es nicht geben. Die wichtigsten Forderungen sind: Bei der Kreditwerbung sollte es für alle Verbraucherkredite strengere Regeln geben, denn AK-Studien und Erhebungen zeigen, dass sich etliche Kreditanbieter nicht an die derzeit zu ungenauen Werbebestimmungen halten. Vor allem Zahlenwerbung für Kredite, kann für KonsumentInnen irreführend sein. Das ist dann der Fall, wenn KundInnen mit Lockangeboten, die günstig erscheinende Zinsen oder Monatsrate beinhalten, konfrontiert werden. Es sollte daher die in Deutschland geltende Zwei-Drittel-Regel eingeführt werden, die besagt, dass die Konditionen in den Standardinformationen der Kreditwerbung realistisch sein müssen und zwei Drittel der - aufgrund der Werbung abgeschlossenen - Kreditverträge den beworbenen oder einen niedrigeren Zinssatz tatsächlich erhalten. Auch ein Verbot die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben im Kleingedruckten zu versteckt ist notwendig. Diese wichtigen Angaben müssen mindestens so groß gedruckt werden wie der als Blickfang eingesetzte niedrige Zinssatz oder die Monatsrate. Auch bei den vorvertragliche Kreditinformationen gibt es derzeit Mängel, denn die Infoblätter, die eigentlich dem Kreditvergleich vor Vertragsabschluss dienen sollen, werden oft erst gleichzeitig mit dem Vertrag übergeben. Es sollte gesetzlich festgeschrieben werden, dass in jedem Erstgespräch, das bereits anhand individueller Kundendaten geführt wird, die vorvertraglichen Informationen verpflichtend auszuhändigen sind. Die in der Richtlinie enthaltene Möglichkeit ein Rücktrittsrecht für Wohnimmobilienkredite in Österreich einzuführen soll genutzt werden. In anderen Ländern, zb Deutschland, gibt es das schon jahrelang. Der Rücktritt soll ohne Angabe von Gründen und binnen 14 Tagen möglich sein, auch für Kreditbürgen und Mithaftende. 12

13 Bei Jahreskontoauszug und Restschuldbestätigung sind aus Verbrauchersicht auch Verbesserungen nötig. Es geht um aussagekräftigere Kreditkontoauszüge, die alle Buchungen aufgeschlüsselt enthalten sollen, und um eine kostenfreie Restschuldbestätigung. Für diese Auskunft wird derzeit - trotz Kreditkontogebühr bis zu 58 Euro extra verrechnet. Die Regulierung bei den Kreditvermittlern und der Kreditberatung muss verbraucherfreundlich umgesetzt werden. Es geht um neue Grundsätze für die Vergütung im Bankbereich und bei Kreditvermittlern, die nicht an Absatzziele gekoppelt werden darf und um neue Wohlverhaltensregeln sowie mehr Transparenz bei der Kreditberatung und Kreditvermittlung für alle Marktteilnehmer. Keine Verschlechterung bei der vorzeitigen Kreditrückzahlung. Für die vorzeitige Kredittilgung gibt es in Österreich seit Inkrafttreten des Verbraucherkreditgesetz im Jahr 2010 neue Regelungen, die Entschädigungszahlungen an Banken reglementieren und deckeln. Diese Rechtslage muss erhalten bleiben und es darf auch keine zusätzlichen Anforderungen an eine vorzeitige Rückzahlung geben, etwa, dass ein Konsument der Bank ein berechtigtes Interesse bescheinigen muss, um überhaupt den Kredit frühzeitig tilgen zu können. Bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit muss auf die Einhaltung von datenschutzrechtlichen Grundsätzen geachtet werden. Es müssen beispielsweise die Datenarten, die erhoben werden können, genau im Gesetz aufgezählt werden. Bei der Ablehnung eines Kreditantrages muss sichergestellt werden, dass der Verbraucher auch über das durchgeführte Scoring (etwa die Berechnung des Scoringwertes und den logischen Ablauf des Scoringverfahrens) informiert wird. Wenn eine Datenbank verwendet wird, dann sind dem Kreditinteressenten ebenfalls wesentliche Informationen darüber zu erteilen, etwa die Identität des Datenverarbeiters, Datenarten, Datenquellen und das Bestehen von Auskunfts,- Löschungs- und Berichtigungsrechten samt Kontaktdaten zur Geltendmachung dieser Ansprüche. Referenzzinssätze und Indizes bei variablen Krediten, die Banken bei Verbraucherkrediten verwenden, sollen in deutscher Sprache inklusive der historischen Werte wieder auf der Homepage der Österreichischen Nationalbank veröffentlicht werden. Früher waren gängige Zinsindikatoren auf der ÖNB-Homepage zu finden, etwa SWAP oder Euribor. Derzeit ist es so, dass der SWAP aus lizenzrechtlichen Gründen nicht mehr zugänglich ist, nur die aktuellen Tageswerte kann man finden. Diese sind aber zu wenig, wenn Zinsänderungen nachvollzogen werden sollen, denn da benötigt man Monatsdurchschnittswerte oder historische Daten. Auch der Euribor findet sich nur mehr auf einer unübersichtlichen englischen Internetseite, wo die Recherche Verbrauchern unzumutbar ist. 13

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