GRUNDLAGEN DER (GEWERBLICHEN) IMMOBILIENFINANZIERUNG

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1 GRUNDLAGEN DER (GEWERBLICHEN) IMMOBILIENFINANZIERUNG Prof. Dr. Marco Wölfle Wissenschaftlicher Leiter des CRES Center for Real Estate Studies (Freiburg) Steinbeis-Hochschule Berlin Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 1

2 AGENDA 1. Volkswirtschaftliche Bedeutung 2. Ablaufschema einer Finanzierung 3. Finanzierungsmöglichkeiten und Besicherung 4. Analyse wirtschaftlicher Verhältnisse 5. Zahlenbeispiel und Risikoverständnis 6. Anforderungen an Bankmitarbeiter 7. Optimierungspotenziale 8. Ausblick Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 2

3 1. Volkswirtschaftliche Bedeutung der gewerblichen Immobilienfinanzierung Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 3

4 1. DIE VOLKSWIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DER IMMOBILIENFINANZIERUNG Immobilienvermögen 9 Bio. Immobilienwirtschaft (i.w.s.) 19% der gesamten Bruttowertschöpfung (2008) 55% aller Kredite sind Immobilienfinanzierungen Die Branche sichert unter Einbezug nachgelagerter Sektoren wie der Bauwirtschaft rd. 3,8 Millionen Arbeitsplätze Quelle: vdp / Voigtländer (2009) Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 4

5 1. DIE VOLKSWIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DER IMMOBILIENFINANZIERUNG Verteilung der Kreditvolumina in Baden-Württemberg: Sonstige MFIs 43% Kreditbanken 18% Großbanken 12% Quelle: Bundesbank (2013) Genossenschaften 10% Sparkassen 12% Regionalbanken 5% Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 5

6 2. Ablaufschema einer gewerblichen Baufinanzierung Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 6

7 3. ABLAUFSCHEMA EINER GEWERBLICHEN BAUFINANZIERUNG Darlehensvertrag Darlehensnehmer Sicherheit Bank Immobilie Grundschuld Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 7

8 3. Finanzierungsmöglichkeiten und mögliche Sicherheiten Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 8

9 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Private Baufinanzierung eigen- oder fremdgenutzte Wohnimmobilien Baufinanzierung gewerblicher Objekte Büro- und Verwaltungsgebäude Handelsimmobilien (z.b. Einkaufszentren) Lager / Hallen und Logistikimmobilien Hotels und andere Betreiberimmobilien wie z.b. Krankenhäuser Fabrikgebäude / Fertigungshallen Finanzierung des Ankaufs von Gesellschaften, die Immobilien oder Immobilienportfolios halten ( asset deals / Portfoliofinanzierung) Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 9

10 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Finanzierung von Bauplätzen Finanzierung der Errichtung von Gebäuden Finanzierung bestehender Gebäude Ablösung fremder Darlehen Unterscheidung gilt sowohl für private als auch für gewerbliche Immobilienfinanzierung Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 10

11 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Gängige Sicherheiten: Grundpfandrechte, Forderungsabtretungen, Sicherungsübereignungen, Pfandrechte, Bürgschaften. Im Gegensatz zur privaten Baufinanzierung, die klassischerweise über Grundschulden besichert wird, wird bei gewerblicher Baufinanzierung auch auf andere Sicherheiten zurückgegriffen Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 11

12 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Pfandrecht Zur Sicherung einer Forderung bestelltes, dingliches Recht, das dem Gläubiger die Befriedigung aus dem Gegenstand erlaubt Es wird ein vertragliches Pfandrecht, gesetzliches Pfandrecht und Pfändungspfandrecht unterschieden Grundsätzlich Faustpfandprinzip: Einigung über Pfandrecht und Übergabe des Gutes Risiken: Bei Verwertung kann Besitz nicht verschafft werden, kein Markt für Gut, Gut nicht weiter nutzbar Bürgschaft Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger eines Dritten für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen Kommt durch schriftlichen Vertrag zustande Voraussetzung: Bonität des Bürgen Unterscheidung in gewöhnliche Bürgschaft und selbstschuldnerische Bürgschaft Risiken: Bürgschaft verstößt gegen die guten Sitten (von Ehepartnern, Kindern, unter Druck usw.) Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 12

13 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Sicherungsübereignung Eigentumsübertragung mit der Maßgabe, die übereignete Sache nur bei Nichterfüllung verwerten zu dürfen. Maßgeblich ist das BGB. Sicherungsübereignete Gegenstände müssen ausreichend genau bestimmbar sein und gegen Veräußerung oder Untergang gesichert werden Eigentumsübertragung und Besitzkonstitut Risiken: Verwertungsschwierigkeiten, Preisrückgang, Doppelübereignung, Eigentumsvorbehalt, Zubehörhaftung Grundpfandrecht usw. Zession Vertrag, durch den der bisherige Gläubiger seine Forderung gegenüber einem Dritten auf einen anderen überträgt Formfreie Vereinbarung, Aber: Forderung muss genau bestimmbar sein Stille oder offene Abtretung Risiken: Verlängerter Eigentumsvorbehalt, Mehrfachabtretung, Schuldner zahlen nicht usw. Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 13

14 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Auch die gewerbliche Immobilienfinanzierung wird großteils durch Grundpfandrechte besichert, Grundschuld als wichtigstes Grundpfandrecht Fiduziarisches Grundpfandrecht, welches nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig ist, Kein gesetzlicher Zusammenhang zwischen dem persönlichen Anspruch aus dem Darlehensvertrag und dem dinglichen Anspruch aus der Grundschuld, Zustandekommen durch Einigung und Eintragung bzw. Übergabe des Grundschuldbriefs, Befriedigung durch Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung, Werthaltig in Höhe der Beleihungsgrenze (60% nach PfandBG) Hypotheken und Rentenrechte kommen in der Praxis nur selten vor Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 14

15 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Von der Grundschuld wird nicht nur das Grundstück, sondern auch Zubehör und Erträge verpfändet (sog. Zubehörhaftung: Mietforderungen, Erzeugnisse, Bäume, Gebäude, Traktor, Vieh usw.) Die Höhe der Sicherheit, die die Grundschuld stellt, ist im Wesentlichen durch die zugrunde liegende Wertermittlung determiniert Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 15

16 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Problem der Bewertung von gewerblichen Objekten Bewertung üblicherweise nach dem Ertragswertverfahren Sicherheit teilweise durch die Kapitaldienstfähigkeit beeinflusst (z.b. Gastronomie) Es sind entsprechend sachverständige Personen für die Bewertung erforderlich Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 16

17 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Beispiel Marktwert vs. Beleihungswert: Kauf Immobilie zu EUR Marktpreis der Immobilie: EUR Beleihungswert der Immobilie (sehr vereinfacht): EUR EUR Sicherheitsabschlag 10% = EUR Beleihungswert Es ergeben sich daraus die folgenden Beleihungsgrenzen: 60% gemäß Pfand BG: EUR 50% Beleihungsgrenze bei gewerblichen Objekten: EUR Eine Grundschuld über EUR wäre nur mit EUR bewertbar, obwohl die Immobile einen Marktwert von EUR aufweist Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 17

18 3. FINANZIERUNGSMÖGLICHKEITEN UND MÖGLICHE SICHERHEITEN Liegt kein Kauf (Neubau) vor, so ist der Beleihungswert durch entsprechende Sachverständige zu ermitteln, Unter Umständen zusätzlich Marktwertermittlung erforderlich, sollte eine Priorisierung gemäß SolvV angestrebt werden. Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 18

19 4. Analyse der wirtschaftlichen Verhältnisse Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 19

20 4. ANALYSE DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHÄLTNISSE Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit (KDF) bei gewerblichen Kreditnehmern üblicherweise anhand des Cash-Flows. Grundgedanke: Indirekte Ermittlung des erwirtschafteten Finanzierungsüberschusses aus der GuV Direkte (richtige) Methode der Cash-Flow-Ermittlung: Einzahlungen./. Auszahlungen. Von der Bankenaufsicht vorgegeben (MaRisk BTO und BTO 1.4, 18 KWG, 25a KWG). Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 20

21 4. ANALYSE DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHÄLTNISSE Definition KDF: Zukünftige nachhaltige Fähigkeit, die auf das Fremdkapital anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen in betriebswirtschaftlich angemessener Höhe erbringen zu können. Prüfung der KDF= Prognose (Zukunft und Unsicherheit), Ratingverfahren versuchen Zukunftsaussichten in die Beurteilung einzubeziehen, Maßgeblich ist nicht die rechnerische KDF, sondern die tatsächliche KDF, die sich aus der Kontoführung ergibt. Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 21

22 4. ANALYSE DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHÄLTNISSE Erfassung sämtlicher Verbindlichkeiten bei Banken sowie Gesellschaftern und sonstigen Gläubigern (Lieferanten). Anhaltspunkte: BWAs, Jahresabschluss, Auskünfte, sonstige Unterlagen. Ermittlung der KDF über den Cash-Flow, häufig auch als erweiterter Cash-Flow (ecf) bezeichnet. Berechnung: (bereinigtes) Betriebsergebnis + Abschreibungen + Fremdkapitalzinsen = erweiterter CF (vor Ertragssteuern) Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 22

23 4. ANALYSE DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHÄLTNISSE Der erweiterte Cash-Flow muss ausreichen für: Kapitaldienstleistungen, Ggf. Entnahmen, Gewinnausschüttungen (= Eigenkapitalverzinsung), Eigenkapitalanteil von Ersatzinvestitionen, da ansonsten der Eigenkapitalanteil stetig sinkt, falls diese vollständig durch Fremdkapital finanziert werden sollten. Erforderliche Bereinigung beim Betriebsergebnis: Außerordentlicher (im betriebswirtschaftlichen Sinne), perioden- und betriebsfremder Aufwand und Ertrag ist zu eliminieren, um möglichst zu einem nachhaltigen Betriebsergebnis zu kommen. Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 23

24 4. ANALYSE DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHÄLTNISSE Berücksichtigung von Steuern Gewerbesteuer: sofern anfallend, bereits bei allen Rechtsformen berücksichtigt, da Schuldner der Gewerbesteuer der Gewerbebetrieb selbst ist. Bei Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) ist der ausgewiesene Körperschaftssteueraufwand bezogen auf das Betriebsergebnis vor Steuern immer richtig, ggf. erfolgt ein Ausgleich zu hoher oder zu niedriger Vorauszahlungen über Steuerrückstellungen/ - aktivierungen. Bei Einzelunternehmen bzw. Personengesellschaften, die selbst nicht Schuldner der Einkommenssteuer sind, ist ggf. noch ein fiktiver Steueraufwand zu berücksichtigen. Ungeachtet der Rechtsform, sollte stets berücksichtigt werden, ob die Steuerbelastung aufgrund bestehender Verlustvorträge ggf. betriebswirtschaftlich zu niedrig ist Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 24

25 4. ANALYSE DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHÄLTNISSE Bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften sind zur Ermittlung der Kapitaldienstgrenze vom ecf noch die Entnahmen abzuziehen, wie: Lebenshaltungskosten (Konsum), Vorsorgeaufwendungen (Versicherungsbeiträge), Sowie persönliche Steuern des Inhabers. Einlagen sollten nur mit Entnahmen verrechnet werden, wenn diese nachhaltig sind, z.b. Mieterträge aus einer im Privatvermögen gehaltenen Eigentumswohnung. Nicht zu berücksichtigen sind Einlagen aus einmaligen Ereignissen, wie z.b. einer fälligen Lebensversicherung. Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 25

26 4. ANALYSE DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHÄLTNISSE Die Umsatzsteuer (z.b. bei gewerblicher Vermietung) ist naturgemäß keine Einnahme Nettomiete verwenden Bei mehreren Kreditnehmern ist stets eine konsolidierte Betrachtungsweise notwendig: Beispiel: Im Rahmen der sog. Betriebsaufspaltung Abschlag für Bewirtschaftungskosten sachlich richtig, jedoch wenigstens 15% (BelWertV) In der Praxis 30% bei älteren Gewerbebauten mit eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 26

27 5. Zahlenbeispiel und Risikoverständnis Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 27

28 5. ZAHLENBEISPIEL UND RISIKOVERSTÄNDNIS Ratingsystem Bonitätsbeurteilung und Kreditnehmerklassifizierung Ermittlung von Ausfallwahrscheinlichkeiten Ausfallraten Risikoprämienkalkulation (DB III Rechner) Risikoprämien Portfoliosteuerung Individuelle Bepreisung des erwarteten Verlustes auf Kreditnehmerebene Vorsteuerung von Kreditausfallrisiken Quantifizierung und Steuerung des Value-at-Risk auf Portfolioebene Einhaltung von Limiten für das ökonomische und regulatorische Kapital Erwirtschaftung eines risikogerechten Ergebnisanspruches Adressrisikoergebnis (Gesamtbankergebnis) Gegenüberstellung von kalkulierten Risikoprämien und tatsächlichen Risikokosten (Soll-ist-Vergleich) Feststellung der Ergebniswirkung von Veränderungen des Risikoprämienbestandes und des vermögenswertes der Kredite Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 28

29 5. ZAHLENBEISPIEL UND RISIKOVERSTÄNDNIS Früher wurde unter Kreditrisiko die Gefahr von Kreditausfällen bezeichnet Heutzutage gilt eine differenziertere Sichtweise: Erwarteter Verlust (expected loss) Unerwarteter Verlust (unexpected loss) Ausfallrisiko Erwartete Verluste durch Kreditausfälle Über den erwarteten Verlust hinausgehende mögliche Verluste durch Kreditausfälle Bonitätsrisiko Erwartete bonitätsbedingte Wertverluste Über den erwarteten Verlust hinausgehende mögliche bonitätsbedingte Wertverluste Der unerwartete Verlust bringt das Kreditrisiko im engeren Sinne zum Ausdruck Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 29

30 5. ZAHLENBEISPIEL UND RISIKOVERSTÄNDNIS Im Portfolio: Erwarteter Verlust pro Kreditnehmer Branchenausfallstatistik (Statistisches Bundesamt) Kreditportfoliostruktur (Anzahl Kreditnehmer je Branche und Ratingklasse) Ausfallrate Exposition Verlust -quote Branchen-Rating-Korrelationsmodell Inputdaten je Kreditnehmer Netto-Exposition (Blankovolumen) Ausfallrate Analytische Berechnung Volatilität der Ausfallrate Analytische Modellierung der Wahrscheinlichkeitsdichteverteilung Ausfallmodus (Default Model) Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 30

31 6. Anforderungen an Bankmitarbeiter Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 31

32 6. ANFORDERUNGEN AN BANKMITARBEITER Auswertung wirtschaftlicher Unterlagen: Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWAs), Jahresabschlussanalyse, Vermögensaufstellungen, sonstige wirtschaftliche Unterlagen, Investitions- und Finanzplanung, Einsatz von Ratings im Firmenkundengeschäft, Bonitätsprüfung von Gewerbe- und Firmenkunden, Beleihungswertermittlung für gewerbliche Objekte, Marktwertermittlung für gewerbliche Objekte, Kreditentscheidung und/oder Votieren im Rahmen der Kompetenz, Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 32

33 6. ANFORDERUNGEN AN BANKMITARBEITER Verwaltung, Bewertung und Bestellung von Kreditsicherheiten, Abwicklung von Fremdwährungskrediten, Identifizierung von betriebswirtschaftlichen Problemen der Unternehmen: Bearbeitung notleidender Kredite, Entwicklung, Bearbeitung und Begleitung von Sanierungskonzepten, Zwangsvollstreckung (Mobiliar und Immobilien) und Abwicklung von Kreditengagements. Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 33

34 7. Optimierungspotenziale Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 34

35 7. OPTIMIERUNGSPOTENZIALE Finanzierungen werden nicht immer auf Basis der nachhaltigen KDF vergeben, Vergabe von nicht risikoadjustierten Konditionen, Fehler bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Firmenkunden, Fehler bei der Immobilienbewertung (Beleihungswertermittlung als auch Marktwertermittlung), Verstöße gegen gesetzliche Regelungen (z.b. Verstoß gegen 18 KWG) Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 35

36 7. OPTIMIERUNGSPOTENZIALE Fehler in der Bearbeitung von gewerblichen Baufinanzierungen führen zu Kreditausfällen, Gerade Gewerbeobjekte sind in der Zwangsabwicklung nur schwer zu verwerten, was zu erheblichen Liquidationsabschlägen führt (z.b. bei Spezialhallen): 5/10 und 7/10 Grenze bei Zwangsversteigerungen Im zweiten Termin: Wegfall der gesetzlichen Grenzen Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 36

37 7. OPTIMIERUNGSPOTENZIALE Beispiel: Eine Bank finanziert eine Gewerbehalle zu Die im Businessplan getroffen Annahmen sind nicht haltbar, so dass der Kreditnehmer Insolvenz beantragt und die Bank die Halle versteigern muss. Wert der Halle laut Gerichtsgutachter: Zwangsversteigerungsverfahren: 5/10-Grenze: /10-Grenze: Sollte ein Bieter mehr als (z.b ) bieten, so muss die Bank die Halle abgeben. Höchstes Gebot: Die Bank hat nach Verwertung ihrer Sicherheit einen Abschreibungsbedarf in Höhe von , der voll GuV-wirksam ist (die gebildete EWB vorab bereits auch schon) Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 37

38 7. OPTIMIERUNGSPOTENZIALE Gewerbliche Baufinanzierungen sind aus Ertragsaspekten interessant: Lange, wiederkehrende Erträge, Hohes Cross-Selling Potenzial (Gebäudeversicherung, Risikoschutz des Firmeninhabers, Betriebliche Altersvorsorge, Zahlungsverkehrsabwicklung usw.), Liefern höheren Ergebnisbeitrag, da ein erhöhter Risikoaufschlag verlangt werden kann. Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 38

39 8. Ausblick Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 39

40 8. AUSBLICK Unternehmen bauen sukzessive Eigenkapital auf, Beispiele aus der Region Freiburg in Mio. : Zugang zum Geld- und Kapitalmarkt wird für den Mittelstand zunehmend leichter Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 40

41 8. AUSBLICK Werden Banken zur Finanzierung des Mittelstandes überhaupt noch benötigt? Was bedeuten die neuen Richtlinien für die Banken? Was bedeutet mehr Eigenkapital? Was bedeuten niedrige Zinsen für die Beteiligten? Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 41

42 Vielen Dank für Ihr Aufmerksamkeit! Grundlagen (Gewerbliche) Immobilienfinanzierung Prof. Dr. Marco WÖLFLE 42

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