Richtlinien Grundpfandkredite

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1 Vergleich der Richtlinien und Handlungsbedarf Stand: Juni 2012 Richtlinien Grundpfandkredite 2011 Änderungen der SBVg- Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite 2011

2 Inhaltsverzeichnis 1. Wesentliche Änderungen Grundsätze Anpassung interner Richtlinien Überprüfung von Berechnungen Überwachung Reporting Information Mitarbeitende 4 2. Detailvergleich der Richtlinien 2011 und Präambel 5 1. Grundsätze für die Erstellung der bankinternen Regelungen 6 2. Risiken bei Vergabe von grundpfandgesicherten Krediten 7 3. Bonität und Tragbarkeit Allgemeines Selbstgenutztes Wohneigentum Renditeobjekte Kommerziell selbstgenutzte Objekte Bewertung des Grundpfandes Allgemeines Selbstgenutztes Wohneigentum Renditeobjekte Kommerziell selbstgenutzte Objekte Übrige Objekte Belehnung Belehnungswert Belehnungssätze Amortisation Kreditüberwachung Allgemeines Neubeurteilung von Bonität und Tragbarkeit Überwachung und Überprüfung von Objekten «Exceptions to policy» (ETP) Reporting Allgemeines ETP-Reporting Dokumentation Inkraftsetzung 22 Glossar 22

3 1. Wesentliche Änderungen Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) hat die Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite am 28. Oktober 2011 überarbeitet Als anerkannte Selbstregulierung gemäss FINMA-Rundschreiben 2008/10 sind diese Richtlinien für alle Banken verbindlich. Der Verwaltungsrat der FINMA genehmigte die überarbeiteten Richtlinien, die per 1. Januar 2012 in Kraft getreten sind. Da in den Richtlinien 2011 die Abschnitte nicht mit Artikelnummern oder Randziffern versehen sind, haben wir in der Übersicht in Kapitel 2 für einfache und klare Verweise Referenznummern mit der Form 99 eingefügt, die wir bei den nachfolgenden Massnahmen entsprechend angeben. Für die Umsetzung der Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Juli Wenn Themen von den per 1. Juli 2012 in Kraft tretenden Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen tangiert sind, finden Sie im Dokument einen Vermerk dazu. Nur für Kreditgeschäfte, die vor Inkrafttreten der Richtlinien angebahnt wurden, und für die Anpassung der Informatiksysteme ist eine Übergangsfrist von fünf Monaten vorgesehen. Für Neugeschäfte und Krediterhöhungen gelten die Mindestanforderungen bereits ab 1. Juli Grundsätze Abweichungen von den Mindeststandards sind nur in Ausnahmefällen zulässig. Die Abweichungen sind nachvollziehbar zu begründen Anpassung interner Richtlinien Die internen Richtlinien (Reglemente, Weisungen etc.) sollten daraufhin überprüft werden, ob die notwendigen Punkte festgelegt sind: Regelung der Neuvorlagen bei bonitätsrelevanten Ereignissen 11 - Regelung der notwendigen Eigenmittel, die nicht aus Guthaben der 2. Säule stammen 11 - Nachweis und Dokumentation der Tragbarkeit 15 - Ausdehnung der Tragbarkeitsprüfung bei kommerziell selbstgenutzten Objekten auf die Beurteilung des Kreditnehmers Regelung, falls auf Besichtigung von Liegenschaften verzichtet wird 17 - Regelung manueller Wertkorrekturen bei Anwendung von Berechnungsmodellen 20 - Beim Einsatz von Bewertungsmodellen Validierung sicherstellen Belehnungswerte bei Renditeobjekten sind auf Ertragswerte zu basieren, die Bewertung einzelner vermieteter STWE/EFH regeln Regelung der Immobilienpromotion 27 - Überprüfung der Amortisationsregelung aufgrund der neuen Mindestanforderungen 33 - Regelung der nachvollziehbaren und überprüfbaren Dokumentation von Begründungen für das Eingehen eines ETP-Geschäfts («exception to policy») Ausnahme von kommerziellen Finanzierungen von ETP-Regelungen dieser Richtlinien 42 - Kompetenzordnung zur Bewilligung von ETP-Geschäften 43 - Quantitative Vorgaben der neuen Mindestanforderungen in ETP-Systematik berücksichtigen 43 - Inhalt, Form und Periodizität des internen Reportings PwC 3

4 Definition von Belehnungssätzen sowie zur Genehmigung und Überwachung von Ausnahmen 53 - Umgang mit Lohnkomponenten, Vermögenserträgen, Renten, Nebeneinkommen und mit Kostenkomponenten bei Tragbarkeitsberechnungen Überprüfung von Berechnungen Überprüfung der Tragbarkeitsberechnung bei selbstgenutzten Wohnobjekten und bei Renditeobjekten auf Übereinstimmung mit den neuen Vorgaben, v.a. in Bezug auf Nachhaltigkeit der Einkommen 13, 14 - Gewährleistung einer konsistenten Berechnung der Nachhaltigkeit durch Standardisierung 15 - Überprüfung Tragbarkeitsberechnung bei Renditeobjekten auf korrekten Einbezug des Objekterfolgs und der einzelnen Komponenten 16, Ggf. Festlegen eines separaten kalkulatorischen Hypothekarzinssatzes für Renditeobjekte 16 - Dokumentation einer Begründung, falls bei der Bewertung von Grundpfandsicherheiten nicht auf den Marktwert abgestellt wird Bestimmung des Belehnungswertes von kommerziell selbstgenutzten Objekten anpassen 25 - Ausschluss der Bewertung durch Modelle von nichtmarktgängigen Objekten 28 - Berechnung von Ertragswerten auf der Basis von nachhaltigen Nettomietzinsen Überwachung Vornahme zusätzlicher Risikoanalysen und Ableitung von Massnahmen bei Eintritt negativer Marktveränderungen Definition der Risikoanalysen zur Werthaltigkeit des Hypothekarportfolios 39 Kennzeichnen und Löschen von ETP-Geschäften bei Bewilligung oder bei Vorliegen bonitätsrelevanter Ereignisse sicherstellen Reporting Aggregierte Risiken des Hypothekarportfolios sowie Ergebnisse der Risikoanalysen im internen Reporting abbilden Inhalt, Form und Periodizität des internen Reportings in internen Richtlinien definieren 45, 57 Quantitative Angaben und qualitative Beurteilung zur Entwicklung der ETP-Geschäfte im Reporting anbringen Information Mitarbeitende Information der Mitarbeitenden der Bank über die internen Regelungen vornehmen 6 - Kontrollen über die Anwendung der internen Regelungen überprüfen oder einführen 6 - PwC 4

5 2. Detailvergleich der Richtlinien 2011 und 2003 In der nachfolgenden Tabelle werden die SBVg-Richtlinien vom 28. Oktober 2011 mit den SBVg-Richtlinien vom 1. Dezember 2003 verglichen. Zum besseren Vergleich haben wir die Bestimmungen der Richtlinien 2003, wo notwendig, neu sortiert. Da in den Richtlinien 2011 die Abschnitte nicht mit Artikelnummern oder Randziffern versehen wurden, haben wir im folgenden Vergleich für einfache und klare Verweise Referenznummern in der Form 99 eingefügt. Einen allfälligen Handlungsbedarf bezeichnen wir jeweils mit. Präambel 1 Die vorliegenden Richtlinien sowie das Glossar ( ) als integraler Bestandteil sind Standesregeln der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) und regeln die Grundsätze für grundpfandgesicherte Kredite (Hypothekargeschäft ( )). Die Mitglieder der SBVg sind angehalten, anhand der nachfolgenden Grundsätze die Kreditvergabe, die Kreditüberwachung und das Reporting verbindlich, klar strukturiert sowie nachvollziehbar und überprüfbar zu definieren und schriftlich festzuhalten. Dazu erlässt die Bank verbindliche Regelungen resp. passt bestehende Regelungen unter Berücksichtigung der Kreditpolitik («policy») ( ) der Bank entsprechend an. Neben der organisatorischen Behandlung der Kreditvergabe regeln diese Regelungen auch risikorelevante Kernpunkte sowie mögliche Ausnahmefälle. 2 Die Richtlinien geben Mindeststandards vor und verlangen von den Mitgliedern detaillierte Regelungen, bezwecken jedoch weder eine Vereinheitlichung der Kreditpolitik der Mitglieder noch sollen sie deren unternehmerische Freiheit beeinträchtigen. Eine Abweichung von den vorliegenden Standesregeln ist nur in begründeten Ausnahmefällen möglich. 1. Ingress Die Schweizerische Bankiervereinigung empfiehlt Ihren Mitgliedern, auf der Basis der nachfolgenden Grundsätze für grundpfandgesicherte Kredite (direktes und indirektes Hypothekargeschäft) bankinterne Weisungen zu erlassen, resp. bestehende Weisungen im Sinne dieser Grundsätze anzupassen. Die Richtlinien geben Mindestanforderungen vor, welche die Banken schriftlich konkretisieren. Sie sollen insbesondere sicherstellen, dass die Grundpfänder wirtschaftlich korrekt, vorsichtig und nachvollziehbar bewertet sind. Die Grundsätze bezwecken weder eine Vereinheitlichung der Kreditpolitik der Mitglieder, noch sollen sie deren unternehmerische Freiheit beeinträchtigen. Das Glossar wird ausdrücklich zum integrierenden Bestandteil der Richtlinien erklärt. Die neuen Richtlinien sehen ausdrücklich vor, dass Abweichungen von den Standards nur in Ausnahmefällen zulässig sind. Diese sind zudem zu begründen. Begründen Sie Abweichungen von den Richtlinien nachvollziehbar. PwC 5

6 3 Die vorliegenden Richtlinien sind von der FINMA gemäss Rundschreiben 2008/10 «Selbstregulierung als Mindeststandard» anerkannt und gelten als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard. Die Prüfgesellschaften prüfen die Einhaltung der als Mindeststandard anerkannten Selbstregulierung nach Massgabe des FINMA- RS 2008/41 «Prüfwesen» und halten das Ergebnis allfälliger Prüfungshandlungen im Prüfbericht fest. 4 Die Richtlinien gelten als Standesregeln. Sie haben keine direkten Auswirkungen auf das zugrunde liegende zivilrechtliche Verhältnis zwischen den Banken und ihren Kunden. Dieses Verhältnis stützt sich nach wie vor auf die gesetzlichen Vorschriften (insbesondere Obligationenrecht und Zivilgesetzbuch) sowie auf die jeweiligen vertraglichen Bestimmungen zwischen Bank und Kunde (wie Allgemeine Geschäftsbedingungen der Banken etc.). 1. Grundsätze für die Erstellung der bankinternen Regelungen 5 Die Bestimmungen dieser Richtlinien müssen in bankinternen Regelungen ( ) umgesetzt werden. Das bedeutet, dass jede Bank den Ablauf des Kreditgeschäfts Kreditprüfung, Kreditbewilligung, Kreditüberwachung und Reporting unter Berücksichtigung der institutsspezifischen Kreditpolitik in bankinternen Regelungen festzulegen hat. Diese regeln den organisatorischen Ablauf und definieren Prozesse, Prüfungen, Berechnungen und Bewertungen, je nach Möglichkeit abschliessend oder mittels Beispielen. Rz 35: Diese Richtlinien gelten als Standesregeln. Deren Einhaltung wird durch die bankgesetzlichen Revisionsstellen überprüft. Die Richtlinien halten die Mitglieder der SBVg dazu an, die Grundsätze im internen Regelungswerk der Bank festzuhalten. Als anerkannte Selbstregulierung gemäss FINMA-RS 08/10 gelten diese Richtlinien auch für Nichtmitglieder der SBVg. Der weitgehend unveränderte Mindestinhalt in den internen Weisungen ist im Glossar unter dem Stichwort «bankinterne Regelungen» ersichtlich (bisherige Richtlinien unter dem Stichwort «Kreditpolitik»). Ggf. nehmen Sie eine Definition von Ereignissen in Ihre Regelungen auf, welche eine Kreditprüfung auslösen. PwC 6

7 6 Die Bank stellt sicher, dass die zuständigen Mitarbeitenden Kenntnis der Grundsätze der Kreditvergabe sowie der entsprechenden bankinternen Regelungen haben und diese entsprechend anwenden. 7 Die Richtlinien haben keinen Einfluss auf die Kreditpolitik, welche vom zuständigen Organ bestimmt wird. Diese ist institutsspezifisch und regelt neben den allgemeinen Grundsätzen auch wesentliche Kernpunkte des Geschäfts mit grundpfandgesicherten Krediten. 8 Der Aufbau der Richtlinien widerspiegelt den Ablauf eines Kreditgeschäfts, welcher auch in den bankinternen Regelungen zu berücksichtigen ist. 2. Risiken bei Vergabe von grundpfandgesicherten Krediten 9 Das Ausfallrisiko bei Immobilienkrediten beinhaltet im Wesentlichen das Kreditrisiko ( ), das Pfandausfallrisiko ( ) sowie das operationelle Risiko ( ). Die zuständigen Organe der Bank bestimmen die Kreditpolitik für grundpfandgesicherte Kredite in entsprechenden Weisungen. Diese beinhalten neben allgemeinen Grundsätzen die für das Hypothekargeschäft wesentlichen und risikorelevanten Kernpunkte. (Bisher: 1. Ingress, 3. Absatz) 2. Voraussetzungen für die Gewährung von grundpfandgesicherten Krediten Rz 1: Das Ausfallrisiko bei Immobilienkrediten beinhaltet im Wesentlichen das (i) Kreditrisiko (das Risiko, dass der Vertragspartner seinem Schuldendienst nicht nachkommt oder nicht nachkommen kann), (ii) (ii) das Pfandausfallrisiko (das Risiko, dass der Verwertungserlös der Sicherheit den Schuldbetrag nicht deckt) sowie (iii) (iii) das operationelle Risiko (zusätzliches Kreditund Pfandausfallrisiko, aufgrund des Versagens interner Prozesse, Personen oder Systeme sowie externer Ereignisse). Neue Bestimmung Informieren Sie Ihre Mitarbeitenden über die internen Regeln. Führen Sie Kontrollen über die Anwendung der Regeln ein oder überprüfen Sie diese Kontrollen. Das Festlegen der Kreditpolitik, d.h. der Grundsätze für die Kreditvergabe unter Berücksichtigung der Risikostrategie, bleibt Sache der Bank und wird nicht durch die SBVg-Richtlinien bestimmt. Die Erläuterungen zu den einzelnen Risikoarten befinden sich neu im Glossar. PwC 7

8 10 Vor diesem Hintergrund muss eine Bank ihren Kreditentscheid aufgrund einer Bonitätsprüfung ( ) des Kreditnehmers, des Marktwertes ( ) des Grundpfandes sowie auf Basis geregelter interner Prozesse fällen. Tragbarkeit ( ), Belehnung (resp. Belehnungssatz ( )) und Amortisation ( ) sind im Einzelfall aufeinander abzustimmen. 3. Bonität und Tragbarkeit 3. Bonität und Tragbarkeit 3.1 Allgemeines 11 Vor der Kreditgewährung ist die Bank verpflichtet, eine Kreditprüfung durchzuführen. Diese umfasst sowohl die Prüfung der Bonität (Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit) als auch die Beurteilung der Sicherheiten. Sie dient der Sicherstellung einer nachhaltigen Finanzierung und damit der Begrenzung des Kreditrisikos. In festzulegenden periodischen Abständen oder bei Kenntnis von bonitätsrelevanten Ereignissen ist das Engagement erneut zu prüfen. Die Grundsätze der Bonitätsprüfung sind in bankinternen Regelungen zu definieren. Rz 2: Deshalb muss eine Bank ihren Kreditentscheid aufgrund einer Bonitätsprüfung des Schuldners, der marktgerechten Bewertung des Grundpfandes sowie von bankinternen Weisungen fällen. Rz 3: Im Rahmen der Bonitätsprüfung des Schuldners prüft die Bank vor der Kreditgewährung und danach in festzulegenden periodischen Abständen die Kreditfähigkeit (insbesondere Belehnung und Tragbarkeit) und Kreditwürdigkeit des Schuldners. Rz 6: Die Bank legt fest, mit welcher Periodizität die Bonität, Tragbarkeit und Belehnung jeweils neu zu beurteilen ist. Die Festlegung der Periodizität der Neubeurteilung muss aufgrund objektbezogenen und risikorelevanten Kriterien erfolgen. Ist die Forderung überfällig (non-performing loan) oder gilt sie als gefährdet (impaired loan), nimmt die Bank eine ausserordentliche Überprüfung der Kreditwürdigkeit und -fähigkeit des Schuldners vor. Neu ist sind Tragbarkeit, Belehnung und Amortisation aufeinander abzustimmen. In der Praxis dürfte dies üblicherweise bereits bisher erfolgt sein. Bisher war die Bank verpflichtet, das Engagement erneut zu beurteilen, falls die Forderung überfällig war oder als gefährdet galt. Die neuen Richtlinien fordern eine Neubeurteilung bei «bonitätsrelevanten Ereignissen». Dieser Begriff ist weiter gefasst als bisher und kann weitere Aspekte beinhalten, die in den Definitionen der Begriffe «überfällige Forderungen» und «gefährdete Forderungen» nicht enthalten sind. Regeln Sie, dass bei bonitätsrelevanten Ereignissen die Kredite neu vorgelegt werden müssen. Regeln Sie aufgrund der neuen Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, dass die Kreditnehmer mindestens 10 Prozent Eigenmittel einsetzen müssen, die nicht aus Guthaben der 2. Säule stammen. 12 Bei der Ablösung von Finanzierungen prüft die kreditgewährende Bank sorgfältig die Beweggründe des Kreditnehmers, insbesondere hinsichtlich der Identifikation von Problemkrediten. Eine Ablösung stellt für die Bank ein Neugeschäft dar und wird entsprechend geprüft. Rz 8: Die Bank prüft sorgfältig die Beweggründe des Kunden bei einem geplanten Wechsel der Bank (insbesondere hinsichtlich der Identifikation von Problemkrediten). Neu wird festgehalten, dass Ablösungen von Finanzierungen ein Neugeschäft darstellen. Dies wurde bereits bisher in der Praxis so gehandhabt. PwC 8

9 3.2 Selbstgenutztes Wohneigentum 13 Die Tragbarkeit muss langfristig gegeben sein und hat daher auf nachhaltigen Einnahmen- und Ausgabenkomponenten ( ) zu beruhen. 14 Basis für die Berechnung der Tragbarkeit bei selbstgenutztem Wohneigentum ( ) bilden die nachhaltigen Einnahmen und Ausgaben des Kreditnehmers. Diese sind von der Bank in internen Regelungen nachvollziehbar und abschliessend zu definieren. 15 Die Bank hat zu gewährleisten, dass die Berechnung der Tragbarkeit systematisch durchgeführt wird, und definiert das Verfahren in bankinternen Regelungen. Diese halten zudem fest, wie die Tragbarkeit nachzuweisen und zu dokumentieren ist. Ebenfalls legt sie für die Tragbarkeitsberechnung den zu verwendenden langfristigen kalkulatorischen Hypothekarzinssatz ( ) fest. Sodann legt die Bank die Maximallimiten für das Verhältnis zwischen Einnahmen und Lasten fest. Rz 4: Die Tragbarkeit basiert auf der finanziellen Situation des Kunden sowie seinen Einkünften und muss sowohl auf dem Einzelkredit (Objektebene) sowie auf der Ebene des Gesamtengagements beurteilt werden. Sie muss längerfristig gegeben sein. Bei der Beurteilung der Tragbarkeit sind zur Bestimmung der Totallasten nebst dem Schuldendienst auch alle andern Kosten und Lasten, die mit dem Belehnungsobjekt verbunden sind (z.b. Zinsen und Amortisationen für Vorgangsfinanzierungen, Baurechtszinsen, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Steuern etc.) zu berücksichtigen. Verfügt der Kreditnehmer über weitere, nicht mit dem Belehnungsobjekt verbundene Verpflichtungen (z.b. Privatkredite), so sind diese in der Tragbarkeitsrechnung zu berücksichtigen. Ebenfalls einzubeziehen sind sämtliche Verpflichtungen des Schuldners bei Dritten. Rz 5: Die Bank bestimmt das zu verwendende Verfahren für die systematische Berechnung der Tragbarkeit. Ebenfalls legt sie für die Tragbarkeitsberechnung den zu verwendenden langfristigen kalkulatorischen Mindest- Hypothekarzinssatz sowie dessen Anpassung bei einem Anstieg der Marktzinssätze fest. Sodann legt die Bank die Maximallimiten für das Verhältnis zwischen Einkünften und Lasten fest. Sie kann Überschreitungen dieser Grenzen als «exceptions to policy» bewilligen und überwacht diese in geeigneter Weise. Die neuen Richtlinien erhöhen die Anforderungen an die Berechnung der Tragbarkeit. Die Basis für die Tragbarkeitsberechnungen bilden neu die nachhaltigen Einnahmen und Ausgaben des Kreditnehmers. Unter den bisherigen Richtlinien wurden diese Begriffe nicht näher definiert. Im Glossar wird unter dem Begriff «Tragbarkeit bei selbstgenutztem Wohneigeneigentum» eine vorsichtige Schätzung der finanziellen Situation des Schuldners sowie der Definition verlangt. Einnahmen und Ausgaben gelten dann als nachhaltig, wenn sie mittelfristig und mit angemessener Wahrscheinlichkeit als zugesichert bezeichnet werden können. Überprüfen Sie die intern festgelegte Tragbarkeitsberechnung auf die Übereinstimmung mit den neuen Vorgaben. Zudem sind in den internen Weisungen mindestens die im Glossar aufgeführten Beispiele zu regeln. Unter den neuen Richtlinien hat die Bank nicht nur ein Verfahren für die systematische Tragbarkeitsberechnung zu definieren, sondern muss auch eine systematische Durchführung der Berechnungen gewährleisten. Die Tragbarkeit muss neu auch nachgewiesen und dokumentiert werden. Legen Sie interne Regeln zum Nachweis und zur Dokumentation der Tragbarkeit fest. Zudem sollte über standardisierte Berechnungen durch die Informatik oder manuell gewährleistet werden, dass die Berechnungen konsistent durchgeführt werden. PwC 9

10 3.3 Renditeobjekte 16 Bei Renditeobjekten ( ) bildet primär der vom Objekt generierte Objekterfolg die Basis für die Bonitätsund Tragbarkeitsprüfung. Die dabei zu berücksichtigenden Ertrags- und Kostenkomponenten sowie der anzuwendende kalkulatorische Hypothekarzinssatz sind in bankinternen Regelungen zu definieren. 3.4 Kommerziell selbstgenutzte Objekte 17 Bei kommerziell selbstgenutzten Objekten bildet die Beurteilung des Kreditnehmers die Basis für die Bonitäts- und Tragbarkeitsprüfung. Rz 4: Die Tragbarkeit basiert auf der finanziellen Situation des Kunden sowie seinen Einkünften und muss sowohl auf dem Einzelkredit (Objektebene) sowie auf der Ebene des Gesamtengagements beurteilt werden. Sie muss längerfristig gegeben sein. Bei der Beurteilung der Tragbarkeit sind zur Bestimmung der Totallasten nebst dem Schuldendienst auch alle andern Kosten und Lasten, die mit dem Belehnungsobjekt verbunden sind (z.b. Zinsen und Amortisationen für Vorgangsfinanzierungen, Baurechtszinsen, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Steuern etc.) zu berücksichtigen. Verfügt der Kreditnehmer über weitere, nicht mit dem Belehnungsobjekt verbundene Verpflichtungen (z.b. Privatkredite), so sind diese in der Tragbarkeitsrechnung zu berücksichtigen. Ebenfalls einzubeziehen sind sämtliche Verpflichtungen des Schuldners bei Dritten. Rz 14: Massgebend für die Schätzung von Gewerbeund Industrieobjekten ist in der Regel ein im Markt erzielbarer Ertragswert. Dieser wird anhand des Realwertes oder des Kaufpreises plausibilisiert. Für die Analyse der Finanzierung und der Tragbarkeit von selbstgenutzten Gewerbe- und Industrieobjekten wird zusätzlich die betriebliche Ertragskraft bestimmt. Im Gegensatz zur bisherigen Regelung wird künftig der Fokus nur noch auf den Erfolg des Einzelobjekts gelegt. Die Beurteilung auf Ebene des Gesamtengagements wird nicht mehr erwähnt. Ggf. legen Sie einen separaten kalkulatorischen Hypothekarzinssatz für Renditeobjekte fest. Im Glossar werden neu unter dem Begriff «Tragbarkeit bei Renditeobjekten» die zu berücksichtigenden Ertragsund Kostenkomponenten definiert. Primär ist der Objekterfolg anzuwenden. Bei kalkulatorischen Fehlbeträgen kann somit weiteres freies Einkommen angerechnet werden. Überprüfen Sie die internen Verfahren zur Tragbarkeitsberechnung bei Renditeobjekten auf korrekten Einbezug des Objekterfolgs und der einzelnen Komponenten gemäss Glossar. Für kommerziell selbstgenutzte Objekte wurde bisher für die Tragbarkeitsprüfung auf die betriebliche Ertragskraft abgestellt. Die neuen Regelungen sehen vor, dass der Kreditnehmer als Ganzes die Basis für die Tragbarkeitsprüfung bildet. In der Praxis ist dieses Vorgehen bereits üblich. Überprüfen Sie die internen Verfahren zur Tragbarkeitsberechnung bei kommerziell selbstgenutzten Objekten. PwC 10

11 4. Bewertung des Grundpfandes 4. Bewertung des Grundpfandes 4.1 Allgemeines 4.1 Allgemeines 18 Die Bank bewertet ihre Grundpfandsicherheiten vorsichtig, systematisch und periodisch nach einheitlichen Grundsätzen sowie unter Einbezug aller relevanten Dokumente. Die Bewertung muss dem Charakter sowie der heutigen und zukünftigen wirtschaftlichen Nutzung der Liegenschaft Rechnung tragen. Ohne anderweitige Begründung ist auf den Marktwert abzustellen. 19 Die zu belehnenden Objekte sind grundsätzlich zu besichtigen. Vorbehalten ist die Regelung bei der Verwendung von Bewertungsmodellen. Diese Ausnahmen sind jedoch in Abhängigkeit von der Objektart in internen Regelungen oder im konkreten Einzelfall zu begründen. Die Bank legt die Anforderungen an Immobilienbewerter (Fähigkeiten und Unabhängigkeit) fest. Ausserrayongeschäfte sind in den bankinternen Regelungen speziell zu regeln. Rz 9: Die Bank bewertet ihre Grundpfandsicherheiten systematisch und periodisch nach einheitlichen Grundsätzen und unter Einbezug aller relevanten Unterlagen. Die Bewertung muss dem Charakter sowie der heutigen und zukünftigen wirtschaftlichen Nutzung der Liegenschaft Rechnung tragen. Es ist grundsätzlich auf den Marktwert abzustellen. Rz 11: Die zu belehnenden Objekte sind grundsätzlich zu besichtigen. Vorbehalten ist die Regelung bei der Verwendung von Schätzmodellen. Die Bank legt die Anforderungen an Schätzungen/Immobilienbeurteilungen (Fähigkeiten und Unabhängigkeit) fest. Ausserrayongeschäfte sind in den Kreditweisungen speziell zu regeln. Falls bei der Bewertung des Grundpfands nicht auf den Marktwert abgestellt wird, ist dies unter den neuen Richtlinien explizit zu begründen. Halten Sie die Begründung schriftlich fest. Die neuen Richtlinien verlangen im Einzelfall, oder falls dies in internen Regelungen festgelegt wurde, eine Begründung, weshalb Objekte nicht besichtigt werden. Klären Sie in den internen Regelungen, in welchen Einzelfällen Begründungen für eine Nichtbesichtigung von Objekten zu dokumentieren sind. Dokumentieren Sie die Begründungen, falls Besichtigungsverzicht für Objektarten festgelegt wurde. PwC 11

12 4.2 Selbstgenutztes Wohneigentum 20 Nimmt die Bank für selbstgenutztes marktgängiges Wohneigentum die Bewertung mit Hilfe von Bewertungsmodellen vor (hedonische oder gleichwertige Ansätze), verpflichtet sie sich, validierte Bewertungsmodelle zu verwenden. Zusätzlich definiert sie für eigene Modelle ein Validierungsverfahren. Das zuständige Organ wählt die Bewertungsmodelle und legt in bankinternen Regelungen die Verwendung derselben fest. Darunter fällt auch die Handhabung unterschiedlicher Resultate beim Einsatz von verschiedenen Modellen. Weiter regelt die Bank manuelle Wertkorrekturen (nach oben und unten) und dokumentiert die für das jeweilige Bewertungsmodell verwendete Methode und die statistischen Grundlagen angemessen. Rz 12: Nimmt die Bank für selbstgenutztes marktgängiges Wohneigentum (Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum, und Ferienhäuser/-wohnungen, ohne Luxusobjekte) die Bewertung mit Hilfe von Schätzmodellen vor (hedonische oder gleichwertige Ansätze), so hat sie die als Mindestanforderung anwendbaren Kriterien für die Verwendung des Modells zu bestimmen. Die verwendeten Kriterien können z.b. abhängen von der Art der Liegenschaft, von der Lage, vom Kaufpreis, von den Anlagekosten, von der Belehnungshöhe, etc. Insbesondere muss sichergestellt sein, dass sich die datenbankgestützte Vergleichsbewertung auf eine repräsentative, d.h. statistisch signifikante Grundgesamtheit abstützt. Die Bank regelt die Verwendung von Schätzmodellen. Sie hat die verwendete Methode für das Schätzmodell sowie die statistischen Grundlagen angemessen zu dokumentieren sowie ein Validierungsverfahren zu definieren. Bei den aufgrund von Schätzmodellen erstellten Immobilienbewertungen entscheidet die Bank über die Frage ob ein Objekt besichtigt wird oder nicht. Künftig dürfen nur noch validierte Bewertungsmodelle eingesetzt werden. In der Regel werden Bewertungsmodelle von externen Anbietern eingesetzt. Die Anbieter führen Validierungen durch. Regeln Sie die manuellen Wertkorrekturen bei Anwendung von Bewertungsmodellen. Fordern Sie Validierungsberichte der Anbieter ein und hinterfragen Sie diese kritisch. Sollten eigene Bewertungsmodelle eingesetzt werden, definieren Sie entsprechende Validierungsverfahren. PwC 12

13 4.3 Renditeobjekte 4.2. Bestimmung des Marktwertes für Renditeobjekte 21 Für die Bestimmung des Belehnungswertes ( ) von Renditeobjekten ist der Ertragswert ( ) massgebend. Bei der Festlegung des Belehnungswertes werden objektbezogene Risiken ( ) angemessen berücksichtigt. 22 Die Bank hält die Methode bzw. Systematik zur Bestimmung der Kapitalisierungssätze ( ) pro Objektart fest und regelt die Überwachung und Anpassung dieser Sätze an neue wirtschaftliche Situationen. 23 Bei gemischtwirtschaftlich genutzten (gemischten) Objekten wird der Ertragswert als Summe von Teil- Ertragswerten berechnet, welche sich aus den Erträgen für jede Nutzungsart und den jeweiligen Kapitalisierungssätzen ergeben. 24 Die Bank regelt die Verwendung von Bewertungsmodellen für die Bewertung von Renditeobjekten separat in bankinternen Regelungen. Rz 10: Bei Mietliegenschaften oder vermieteten Objekten, ist für die Wertbestimmung grundsätzlich von marktgängigen und erzielbaren Nettomietzinsen (ohne Nebenkosten wie z.b. Heizkosten, etc.) auszugehen, wobei das Leerstandsrisiko angemessen zu berücksichtigen ist. Rz 13: Massgebend als Marktwert ist in der Regel der Ertragswert. Dieser wird anhand des Realwertes oder des Kaufpreises plausibilisiert. Der vorhandene Sanierungsaufwand oder Unterhaltsstau wird bei der Schätzung angemessen berücksichtigt Kapitalisierungssatz Rz 18: Die Bank hält die Methode (oder Systematik) zur Bestimmung der Mindestkapitalisierungssätze pro Objektart fest und regelt die Überwachung und Anpassung dieser Sätze an neue wirtschaftliche Situationen. Rz 19: Bei gemischten Objekten wird der Ertragswert als Summe von Teil-Ertragswerten berechnet, welche sich aus den Erträgen für jede Nutzungsart und den jeweiligen Kapitalisierungssätzen ergeben. Eine Plausibilisierung des Ertragswerts mit dem Realwert oder dem Kaufpreis ist in den neuen Bestimmungen nicht mehr vorgeschrieben. Die zu berücksichtigenden Risiken umfassen zusätzlich zum bisher erwähnten Leerstandrisiko in den neuen Bestimmungen noch weitere Faktoren (vgl. Glossar «objektbezogene Kriterien bzw. Risiken», z.b. Umnutzung, Sanierungsaufwand, Unterhaltsstau, Altersentwertung etc.). Passen Sie die Bestimmung des Belehnungswertes von Renditeobjekten an. Regeln Sie, wie der Marktwert von vermieteten einzelnen Wohneinheiten (Stockwerkeigentum / Einfamilienhaus) ermittelt wird. Ansonsten müssten Sie auf den Ertragswert abstellen. Neu sind Bewertungsmodelle für Renditeobjekte möglich. Ergänzen Sie die internen Regelungen, falls Sie Bewertungsmodelle für Renditeobjekte einsetzen. PwC 13

14 4.4 Kommerziell selbstgenutzte Objekte 4.3. Bestimmung des Marktwertes für Gewerbe- und Industrieobjekte 25 Für die Bestimmung des Belehnungswertes von kommerziell selbstgenutzten Objekten ist der Ertragswert massgebend. Der Ertragswert ergibt sich aus den marktüblichen Erträgen und den jeweiligen Kapitalisierungssätzen. Bei der Festlegung des Belehnungswertes werden objektbezogene Risiken angemessen berücksichtigt. Ebenso ist die Abhängigkeit von Immobilie und Betreiber bzw. seinem Geschäftsmodell bei der Bewertung zu berücksichtigen. 4.5 Übrige Objekte Bauland 26 Bewertungen von Bauland sind aufgrund von aktuellen Marktverhältnissen vorzunehmen. Dabei sind die künftig mögliche Nutzung des Baulandes sowie die spezifischen externen und internen Bedingungen bei der Bewertung zu berücksichtigen Immobilienpromotion 27 Bei der Projektfinanzierung von Wohneigentum zum Verkauf (Immobilienpromotion ( )) ist neben der möglichen hedonischen Bewertung der Einzelobjekte die Marktfähigkeit des Projekts insgesamt bei der Bewertung zu berücksichtigen Nicht-marktgängige Objekte 28 Nicht-marktgängige Objekte sind individuell und entsprechend ihrem Risikoprofil zu beurteilen und zu bewerten. Vom Einsatz von Bewertungsmodellen ist bei diesen Objekten abzusehen. Rz 14: Massgebend für die Schätzung von Gewerbeund Industrieobjekten ist in der Regel ein im Markt erzielbarer Ertragswert. Dieser wird anhand des Realwertes oder des Kaufpreises plausibilisiert. Für die Analyse der Finanzierung und der Tragbarkeit von selbstgenutzten Gewerbe- und Industrieobjekten wird zusätzlich die betriebliche Ertragskraft bestimmt Bestimmung des Marktwertes von Bauland Rz 15: Bewertungen von Bauland sind grundsätzlich aufgrund von heutigen Marktverhältnissen vorzunehmen. Dabei ist die künftig mögliche Nutzung des Baulandes sowie die spezifischen externen und internen Bedingungen bei der Bewertung zu berücksichtigen (u.a. Zonenvorschriften und -revisionen, Immissionen, Altlasten etc.) Bewertung von nicht marktgängigen Objekten (inkl. öffentliche Gebäude) Rz 16: Nicht marktgängige Objekte sind individuell und mit einem entsprechenden Risikoabzug zu bewerten sowie unter Berücksichtigung der Risiken zu belehnen. Eine Plausibilisierung des Ertragswerts mit dem Realwert oder dem Kaufpreis ist in den neuen Bestimmungen nicht mehr vorgeschrieben. Neu ausdrücklich zu berücksichtigen sind objektbezogene Risiken (vgl. Glossar) und Abhängigkeiten zwischen Immobilie und dem Betreiber. Passen Sie die Bestimmung des Belehnungswertes von kommerziell selbstgenutzten Objekten an. Neue Bestimmung. Regeln Sie die Immobilienpromotion in Ihrer Bank. Bewertungsmodelle dürfen bei der Beurteilung von nicht-marktgängigen Objekten gemäss den neuen Richtlinien ausdrücklich nicht mehr eingesetzt werden. Ggf. schliessen Sie die Bewertung von nichtmarktgängigen Objekten durch Modelle aus. PwC 14

15 5. Belehnung 5.1 Belehnungswert 5. Belehnungswert 29 Der Belehnungswert ( ) entspricht höchstens dem Marktwert. Die Bank legt die Methoden für die Bestimmung des Marktwertes und des Belehnungswertes für die verschiedenen Objekttypen fest. 5.2 Belehnungssätze 6. Belehnungssätze 30 Weiter bestimmt die Bank unter Berücksichtigung der eigenen Risikofähigkeit die pro Objektart geltenden Belehnungssätze und hält diese in bankinternen Regelungen fest. Nebst der Objektart berücksichtigt sie dabei Zweck und Nutzung der Immobilien Bewertung von Grundpfandsicherheiten bei gefährdeten Krediten (impaired loans) und überfälligen Krediten (non-performing loans) Rz 17: Grundpfandsicherheiten für gefährdete Kredite sind zum aktuellen Liquidationswert einzusetzen, da das Risiko besteht, dass das Pfandobjekt unter Zeitdruck verkauft oder zwangsrechtlich verwertet werden muss. Überfällige Kredite sind häufig Bestandteil von gefährdeten Krediten. In diesen Fällen ist ebenfalls der Liquidationswert anzuwenden. Rz 20: Der Belehnungswert wird grundsätzlich auf der Basis des Marktwertes bestimmt und entspricht höchstens dem Marktwert (Kaufpreis). Die Bank legt die Methoden für die Bestimmung des Marktwertes und des Belehnungswertes für die verschiedenen Objekttypen schriftlich fest. Rz 21: Die Bank bestimmt den Belehnungswert. Sie berücksichtigt ebenfalls Kosten für notwendige und absehbare Umnutzungen der Liegenschaft. Rz 22: Die Bank bestimmt unter Berücksichtigung der eigenen Risikofähigkeit die pro Objektart geltenden systematischen Belehnungssätze schriftlich. Sie differenziert dabei in erster Linie nach Zweck und Nutzung der Immobilien (Einfamilien-, Mehrfamilien-, Geschäftshäuser, industrielle Bauten, reine Landfinanzierungen, etc.). Sie kann Abweichungen davon als «exceptions to policy» bewilligen und überwacht diese in geeigneter Weise. Die Bewertung von Grundpfandsicherheiten bei gefährdeten Forderungen richtet sich nach dem FINMA-RS 2008/2 Rechnungslegung Banken, Rz 18d: «Gefährdete Forderungen sind ebenso wie allfällige Sicherheiten zum Liquidationswert (vgl. Rz 239b) zu bewerten und unter Berücksichtigung der Bonität des Schuldners wertzuberichtigen. Falls die Rückführung der Forderung ausschliesslich von der Verwertung der Sicherheiten abhängig ist, muss der ungedeckte Teil vollumfänglich wertberichtigt werden.» Materiell sind aus dem Wegfall der Regelung in diesen Richtlinien keine Auswirkungen zu erwarten. Die Verfahren für Bewilligung, Reporting und Überwachung von ETP werden in den neuen Richtlinien unter Ziffer 8 (Ref. 41 ff.) geregelt. Die übrigen Bestimmungen sind materiell unverändert. PwC 15

16 31 Für die Anwendung der Belehnungssätze sind objektbezogene Kriterien ( ) sowie schuldnerbezogene Aspekte angemessen zu berücksichtigen. Ebenfalls adäquat einzubeziehen sind vorrangige oder gleichrangige Pfandrechte und die sich daraus ergebenden Zinsforderungen. 32 Die Bank hält die Bedingungen für die Belehnung von speziellen Grundpfändern ( ) und die Behandlung von vor- und gleichrangigen Grundpfändern und Grundlasten in bankinternen Regelungen fest. 6. Amortisation 33 Die Bank legt die Amortisationssätze für die verschiedenen Arten von Grundpfändern unter Berücksichtigung der Objektart oder der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer in bankinternen Regelungen fest. 7. Kreditüberwachung 7. Kreditüberwachung 7.1 Allgemeines 34 Die Bank bestimmt im Rahmen ihres Risikomanagements die Verfahren und Grundsätze für die Überwachung ihrer grundpfandgesicherten Kredite, die Häufigkeit der periodischen Überprüfung der Objekt- und Schuldnerqualität sowie die Nachführung der Dokumentation. Rz 23: Für die Anwendung der Belehnungssätze sind objektbezogene Kriterien (z.b. Nutzung, Verwertbarkeit, Überbaubarkeit) sowie schuldnerbezogene Aspekte angemessen zu berücksichtigen. Ebenfalls adäquat einzubeziehen sind vorrangige oder gleichrangige Pfandrechte und die sich daraus ergebenden Zinsforderungen. Rz 24: Die Bank regelt die Bedingungen für die Belehnung von speziellen Grundpfändern (z.b. nicht ausgeschiedene Miteigentumsanteile, Baurechte, etc.) und die Behandlung von vor-, gleich- und nachrangigen Grundpfändern und Grundlasten. Rz 7: Die Bank erarbeitet ein die Grundpfandrisiken berücksichtigendes Amortisations- und Belehnungskonzept. Die Bank legt die Amortisationssätze für die verschiedenen Arten von Grundpfändern fest. Sie kann Abweichungen davon als «exceptions to policy» bewilligen und überwacht diese in geeigneter Weise. Die Amortisationen sind in Abhängigkeit der Objektart und der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer festzulegen. Rz 25: Die Bank bestimmt im Rahmen ihres Risikomanagements die Verfahren und Grundsätze für die Überwachung ihrer grundpfandgesicherten Kredite, die Häufigkeit der periodischen Überprüfung der Objekt- und Schuldnerqualität sowie die Nachführung der Dokumentation. Für «exceptions to policy», d.h. bei Abweichungen von Kreditpolitik und Weisungen definiert sie adäquate Verfahren für Bewilligung, Reporting und Überwachung. Die Verfahren für Bewilligung, Reporting und Überwachung von ETP werden in den neuen Richtlinien unter Ziffer 8 (Ref. 41 ff.) geregelt. Die übrigen Bestimmungen sind materiell unverändert. Beachten Sie hier, dass die neuen Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen verlangen, dass die Hypothekarschuld innert maximal zwanzig Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden muss. Die Verfahren für Bewilligung, Reporting und Überwachung von ETP werden in den neuen Richtlinien unter Ziffer 8 (Ref. 41 ff.) geregelt. Die übrigen Bestimmungen sind materiell unverändert. PwC 16

17 35 Die Bank überwacht ihre Kredite ebenfalls auf der Ebene des gesamten Hypothekarportfolios. Sie definiert und implementiert geeignete Methoden für die Erstellung von spezifischen Risikoanalysen. 36 Die Verfahren sowie die Einhaltung der Grundsätze werden regelmässig von Personen überprüft, die nicht bei der Akquisition involviert sind. 37 Die Bank legt adäquate Verfahren zur Identifizierung, Behandlung und Überwachung von überfälligen (non-performing loans) ( ) und gefährdeten (impaired loans) Krediten ( ) fest. 7.2 Neubeurteilung von Bonität und Tragbarkeit 38 Bei Kenntnis von bonitätsrelevanten Ereignissen hat eine neue Prüfung zu erfolgen und es sind geeignete Massnahmen daraus abzuleiten. Die Bank legt weiter fest, mit welcher Periodizität oder bei welchen Konstellationen die Bonität, Tragbarkeit und Belehnung jeweils neu zu beurteilen ist. Die Festlegung der Periodizität der Neubeurteilung resp. der Konstellationen für die Neubeurteilung müssen aufgrund objektbezogener und risikorelevanter Kriterien erfolgen. Rz 26: Die Bank überwacht ihre Kredite ebenfalls auf der Ebene des gesamten Kredit-Portefeuilles. Die Bank definiert und implementiert geeignete Methoden für die Erstellung von spezifischen Risikoanalysen. Rz 27: Die Verfahren sowie die Einhaltung der Grundsätze werden regelmässig von Personen überprüft (review), die nicht bei der Akquisition involviert sind. Rz 29: Die Bank legt adäquate Verfahren zur Identifizierung, Behandlung und Überwachung von überfälligen (non-performing loans) und gefährdeten (impaired loans) grundpfandgesicherten Krediten fest. Rz 6: Die Bank legt fest, mit welcher Periodizität die Bonität, Tragbarkeit und Belehnung jeweils neu zu beurteilen ist. Die Festlegung der Periodizität der Neubeurteilung muss aufgrund objektbezogenen und risikorelevanten Kriterien erfolgen. Ist die Forderung überfällig (non-performing loan) oder gilt sie als gefährdet (impaired loan), nimmt die Bank eine ausserordentliche Überprüfung der Kreditwürdigkeit und -fähigkeit des Schuldners vor. Neu müssen Kredite bereits beim Vorliegen bonitätsrelevanter Ereignisse wieder vorgelegt werden. Dies ist eine Verschärfung. Analog zu Ref. 11. Regeln Sie zumindest beispielhaft, was für Sie «bonitätsrelevante Ereignisse» sind. Nach Meinung der SBVg können dies z.b. eher dauerhafte Ereignisse wie Scheidung oder Arbeitslosigkeit sein. PwC 17

18 7.3 Überwachung und Überprüfung von Objekten 39 Die Bank legt die maximal zulässigen Zeitabstände fest, in denen die belehnten Liegenschaften neu geschätzt werden. Diese richten sich nach der Objektart, der Belehnungshöhe sowie der Marktlage. Bei negativen Marktveränderungen schätzt die Bank das Risikopotential ab und definiert die notwendigen Massnahmen. Im Rahmen von periodisch durchzuführenden spezifischen Risikoanalysen beurteilt die Bank die Auswirkungen auf die Werthaltigkeit des Hypothekarportfolios. Ein Schwerpunkt liegt hierbei auf den mit Bewertungsmodellen bewerteten Objekten. 40 Die Bank regelt die Abwicklung von Baukrediten. Insbesondere überwacht sie sorgfältig die Einzahlung der Eigenmittel und die Kreditverwendung nach Baufortschritt. Rz 28: Die Bank legt die maximal zulässigen Zeitabstände fest, in denen die belehnten Liegenschaften neu geschätzt werden. Diese richten sich nach der Objektart, der Belehnungshöhe (im Zusammenhang mit den vertraglich vereinbarten Amortisationen) sowie der Marktlage. Bei negativen Marktveränderungen muss die Neuschatzung von Objekten mit hohen Belehnungen rascher erfolgen als nach dem maximal zulässigen Abstand. Rz 30: Die Bank regelt die Abwicklung von Baukrediten. Insbesondere überwacht sie sorgfältig die Einzahlung der Eigenmittel und die Kreditverwendung nach Baufortschritt. Während bei den bisherigen Richtlinien bei negativen Marktveränderungen vorwiegend Forderungen mit hohen Belehnungen rascher neu beurteilt werden mussten, sind diese Massnahmen gemäss den neuen Regelungen offener formuliert. Die Bank muss neu das generelle Risikopotenzial schätzen und entsprechend geeignete Massnahmen treffen. Überprüfen Sie die internen Regelungen bei negativen Marktveränderungen nehmen Sie zusätzliche Risikoanalysen vor und leiten Sie daraus nötige Massnahmen ab. Die Bank muss periodisch spezifische Risikoanalysen zur Werthaltigkeit des Hypothekarportfolios durchführen. Definieren Sie die durchzuführenden Risikoanalysen. PwC 18

19 8. «Exceptions to policy» (ETP) 41 «Exceptions to policy» (ETP) ( ) sind Ausnahmen und entsprechen Krediten, welche von der Bank ausserhalb ihrer bankinternen Regelungen vergeben werden. Ein Abweichen von diesen und das Eingehen eines ETP- Geschäfts ist in begründeten Fällen möglich, muss jedoch entsprechend dokumentiert werden. Zudem muss der Entscheid nachvollziehbar und überprüfbar sein. 42 ETP im Sinne dieser Richtlinien beschränken sich auf die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum, Renditeobjekten und Bauland für diese beiden Nutzungsformen. Nicht als ETP im Sinne dieser Richtlinien zu betrachten sind kommerzielle Finanzierungen an Unternehmen, bei denen die betriebliche Finanzierung im Vordergrund steht dies insbesondere bei kommerziell selbstgenutzten Objekten. Rz 5: Die Bank bestimmt das zu verwendende Verfahren für die systematische Berechnung der Tragbarkeit. Ebenfalls legt sie für die Tragbarkeitsberechnung den zu verwendenden langfristigen kalkulatorischen Mindest- Hypothekarzinssatz sowie dessen Anpassung bei einem Anstieg der Marktzinssätze fest. Sodann legt die Bank die Maximallimiten für das Verhältnis zwischen Einkünften und Lasten fest. Sie kann Überschreitungen dieser Grenzen als «exceptions to policy» bewilligen und überwacht diese in geeigneter Weise. Rz 7: Die Bank erarbeitet ein die Grundpfandrisiken berücksichtigendes Amortisations- und Belehnungskonzept. Die Bank legt die Amortisationssätze für die verschiedenen Arten von Grundpfändern fest. Sie kann Abweichungen davon als «exceptions to policy» bewilligen und überwacht diese in geeigneter Weise. Die Amortisationen sind in Abhängigkeit der Objektart und der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer festzulegen. ETP werden unter den neuen Richtlinien viel allgemeiner definiert, da sämtliche Kreditvergaben ausserhalb der bankinternen Regelungen als ETP-Geschäft gelten, nicht nur bestimmte Kategorien wie bisher. ETP waren unter den bisherigen Regelungen allgemein geregelt. Der neue Abschnitt 8 enthält jedoch zahlreiche neue Detailregelungen. Zu Ihren ETP-Geschäften regeln Sie, wie Sie dazu die nachvollziehbaren und überprüfbaren Begründungen dokumentieren. In den neuen Regelungen wird klargestellt, dass kommerzielle Finanzierungen von den ETP-Regelungen dieser Richtlinien ausgenommen sind. Ggf. passen Sie Ihre internen Regelungen an. PwC 19

20 43 Die Bank hat in ihren bankinternen Regelungen Schwellenwerte oder Konstellationen zu definieren, ab welchen grundpfandgesicherte Kredite für selbstgenutztes Wohneigentum, Renditeobjekte oder Bauland für diese Nutzungsformen als ETP zu beurteilen sind. Dies insbesondere in den Dimensionen Tragbarkeit, Belehnung und Amortisation. Sie regelt zudem die Kompetenzen für die Bewilligung von ETP-Geschäften. 44 ETP bei Neugeschäften sind bei Beginn der Kreditbeziehung zu kennzeichnen, ihrem jeweiligen Risiko entsprechend zu überwachen und periodisch oder bei Kenntnis von bonitätsrelevanten Ereignissen neu zu beurteilen. Sie müssen sowohl für Kundenberater als auch für Kompetenzträger als solche erkennbar sein. Verändern sich die Parameter im Verlauf der Kreditbeziehung, so ist im Rahmen von periodischen Wiedervorlagen oder bei Eintreten von bonitätsrelevanten Ereignissen die ETP-Kennzeichnung zu setzen oder zu entfernen. Die Bank legt die Mindestwerte oder Konstellationen fest, ab denen Grundpfandkredite in die ETP- Beurteilung einzubeziehen sind. Die Erwartung der FINMA ist, dass alle Geschäfte ausserhalb der reglementarischen Werte als ETP-Geschäfte zu behandeln sind. Die Bewilligung von ETP-Geschäften ist in der Kompetenzordnung zu regeln. Ggf. passen Sie interne Regelungen und Kompetenzordnung an. Beachten Sie die neuen Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen. Es empfiehlt sich, die quantitativen Vorgaben mit der ETP-Systematik abzudecken, zumal diese Schwellenwerte ab 1. Januar 2013 auch für die Eigenmittelunterlegung relevant sind. Es handelt sich um eine Klarstellung der Kennzeichnungspflicht. Das Setzen und Löschen einer ETP- Kennzeichnung verlangt eine Wiedervorlage des Kredits. Ggf. passen Sie Ihre internen Abläufe an. PwC 20

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