Genossenschaftliche Wohnprojekte in Hamburg

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1 Genossenschaftliche Wohnprojekte in Hamburg - Vorstellung STATTBAU - Projektverlauf - Typologien -Übersicht - Finanzierung Dr. Tobias Behrens, STATTBAU HAMBURG GmbH 7. Hamburger Baugemeinschaftsforum am

2 STATTBAU HAMBURG Stadtentwicklungsgesellschaft mbh wurde 1985 gegründet hat drei Gesellschafter Mieter helfen Mietern e.v., Autonome Jugendwerkstätten e.v. und Wohnungsbaugenossenschaft Schanze eg wird seit 1987 von der FHH institutionell gefördert, um als intermediärer Träger besonders in Sanierungs-oder anderen Stadtentwicklungsgebieten wohnungs-und sozialpolitische Themen zu verbinden Kerngeschäft: Entwickeln, Begleiten und Betreuen von Wohnprojekten im genossenschaftlichen oder individuellen Eigentum

3 STATTBAU berät Politik und Verwaltung bei der Weiterentwicklung der Förderprogramme macht Öffentlichkeitsarbeit zum Thema: Wohnprojekte -Tage (alle 2 Jahre Nr13 in 2018 ), Zeitschrift Freihaus (1 x mal im Jahr), Nr. 22 aktuell kostenlose Beratung (1 x im Monat), Internet-Auftritt leistet Hilfestellung bei Organisationsentwicklung und Trägergründung (18 der 31 neuen Genossenschaften ab 1987 in HH wurden von STATTBAU unterstützt) Beteiligt sich an Forschungsvorhaben und Quartiersentwicklungen Bietet Architektenleistungen an (Energiepässe, Gebäudechecks, Qualitätssicherung im energetischen Bauen, etc)

4 STATTBAU Entwickelt, begleitet und betreut nicht nur Wohnprojekte sondern auch: - Jugendhilfeeinrichtungen - Kindergärten - Stadtteilkultureinrichtungen -Hospize - Community Center - Mietertreffpunkte - Themenimmobilien (z.b. Zentrum für Kreative Ökonomie) -besondere Wohnformen für behinderte, psychisch Kranke oder obdachlose Menschen Betreibt die Koordinierungsstellen für Wohnpflegegemeinschaften ( spez. für demenziell erkrankte Menschen) und die Fachstelle für bürgerschaftliches Engagement in Pflegeeinrichtungen beides im Auftrag der Hamburger Gesundheitsbehörde

5 In Hamburg gibt es nachbarschaftliche Wohnprojekte / Baugemeinschaften in unterschiedlichen Rechtsformen - im Eigentum Wohnprojekte als WEGs (Wohnungseigentumsgemeinschaften) I werden im folgenden nicht weiter behandelt - als Mietwohnungsbauvorhaben in der Regel Genossenschaft -neue Genossenschaften (Projektgenossenschaften, Dachgenossenschaften, Mietergenossenschaften) - Kooperationsprojekte mit Traditionsgenossenschaften

6 Projektablauf: Von der Idee zum Bezug der Wohnung 1. Schritt, Gleichgesinnte suchen: Interessierte Menschen schließen sich zu einer lockeren Gruppe zusammen, geben sich einen Namen und bewerben sich bei der Agentur um ein Grundstück, Dauer??? 2. Schritt: Grundstückbewerbung abgeben Gruppe erhält Angebot über eine Baugemeinschaftsgrundstück und gibt Konzept-Bewerbung ab, Dauer ca. 3 Monate (Zusammenarbeit mit Baubetreuer notwendig, Kontakt zu Architekten möglich, aber nicht gefordert)

7 Projektablauf: Von der Idee zum Bezug der Wohnung 3. Schritt, Entscheidung über Grundstücksvergabe: Agentur für Baugemeinschaften u.a. schlagen einen Bewerber vor, Kommission für Bodenordnung (KfB) entscheidet über Vergabe, LIG versendet Anhandgabeschreibenmit verbindlicher Zusage, Dauer ca. 5 Monate 4. Schritt: Planungsphase Gruppe beginnt mit der Planung, d.h. Baubetreuer, Architekten und Ingenieure beauftragen, Bauantrag und Förderanträge einreichen, etc. bis zum Baubeginn, Dauer ca. 18 Monate

8 Projektablauf: Von der Idee zum Bezug der Wohnung 5. Schritt, Bauphase: Baufirmen erstellen Gebäude, Dauer ca Monate 6. Schritt: Wohnphase Gruppe zieht ein und bewohnt das Gebäude, Dauer ca. 100 Jahre

9 Projektgenossenschaft Vorteile Eine Gruppe, ein Haus, eine Genossenschaft Kein Interesse an Wachstum und weiteren Projekten Hohe Identifikation, Identität zwischen Vermieter und Mieter Bei gutem Wirtschaften und viel Selbsthilfe können Vorteile umgesetzt werden ( z.b. Mietsenkungen) Nachteile: Hoher Eigengeldeinsatz zur Gründung nötig Close shop Image potenzielle Gefahr der Umwandlung in Eigentum (hist. Beispiele : viele Siedlungsgenossenschaften der Nachkriegszeit)

10 Wendebecken eg Wohnprojekt in Hamburg Barmbek Nord 33 Wohnungen + Gemeinschaftsraum in zwei Häusern, davon ein Haus als Vollzeit betreute Wohngruppe für behinderte Menschen der evgl. Stiftung Alsterdorf WK-Förderung, erstmalig Förderung für Wohngemeinschaften Fertigstellung 1996

11 Dachgenossenschaft Vorteile Gründungsaufwand geringer, da nur beim ersten Projekt nötig Professionalisierung möglich Synergieeffekte auf allen Ebenen möglich (Verwaltung, Prüfungsaufwand, Gebäudeinstandhaltung, etc) Nachteile: Hoher Eigengeldeinsatz nötig potenzielle Gefahr: Professionalisierung kann Rückgang von Verantwortung erzeugen (weigehende Selbstverwaltung durch Gesamtnutzungsverträge zwischen Hausgemeinschaft und Genossenschaft weiterhin möglich)

12 Wohnungsbaugenossenschaft Schanze eg Wohnprojekt Max M in der Sternschanze Baugemeinschaftsquartier mit 9 Häusern davon 4 Gebäude der Schanze eg davon ein Haus mit 11 Wohnungen für Menschen mit Behinderungen (betreut vom Verein Leben mit Behinderungen) sowie ein Haus mit 10 WE für Menschen mit psychischen Erkrankungen (betreut von VIA Bahrenfeld/Nussknacker e.v.) Fertigstellung 2006

13 Mietergenossenschaft Vorteile Genossenschaft besitzt keine Eigentum an den Gebäuden, sondern übernimmt nur die Verwaltung, muss damit auch nicht den Ankauf finanzieren Mit wenig Eigenkapital viel Selbstverwaltung möglich Eher seltenes Modell (z.b. in HH bei Übernahme einzelner Neue Heimat Beständen umgesetzt) Nachteile: Dauerhafte Abhängigkeit vom Eigentümer Bei Bestandsübernahmen: Altmieter müssen von der Genossenschaftsidee überzeugt werden

14 Mietergenossenschaft Falkenried eg Die Mietergenossenschaft Falkenriedterrassen übernimmt Wohnungen der Neuen Heimat. 23 WE für vordringlich Wohnungssuchende (Jugendwohnungen, Frauen aus Frauenhäusern, Geflüchtete Musikübungsraum für den Stadtteil im Bunker Internet Cafe, Waschsalon für den Stadtteil Sanierung

15 Weiteres Modell: Kooperation zwischen Wohnprojekt und traditioneller Wohnungsgenossenschaft Vorteile Geringer Eigengeldeinsatz nötig Professionelle Strukturen können genutzt werden Nachteile Umfang der Mitbestimmung muss im einzelnen ausgehandelt werden (Kooperationsvertrag) In der Genossenschaft: Bevorzugung der neuen Mitglieder kann Konflikte mit den alten Mitgliedern erzeugen (werden sofort mit Wohnraum versorgt)

16 Baugenossenschaft Hamburger Wohnen eg Wohnprojekt Eidelstedter Feldhaus in Eidelstedt 45 Wohnungen, bundesweit größtes Passivhaus Wohnungen für Menschen mit körperlichen oder geistigen Behinderungen Weitere Gebäude der Schanze eg: Wohnunterkunft für Frauen, Wohnprojekt die Zeitlosen, Wohnungen für Obdachlose Menschen Fertigstellung

17 Bauverein der Elbgemeinden eg Wohnprojekt auf dem Gelände des ehemaligen Krankenaus Bethanien in Eppendorf eine der ersten Konzeptausschreibungen für ein größeres Bauvorhaben in Hamburg Nutzungen durch Kulturhaus, Stadtteilarchiv, Tagespflege, Wohnpflegegemeinschaft, Baugemeinschaft (24 WE, davon 3 rollstuhlgerecht) und 44 Familienwohnungen Im Vorfeld intensive Konzeptentwicklung mit allen Beteiligten und dem Bezirk Fertigstellung

18 Hamburg: Neue Wohnungsgenossenschaften 1985 bis 1998 Projektgenossenschaft Dachgenossenschaft Mietergenossenschaft Sonst. Genossenschaft (Atelier, soz. Träger) Neue (Wohnungs-) Genossenschaften in Hamburg ab 1985 Nr. Jahr Name WE Baugenossenschaft Groß-Borstel e.g., Bau- und Wohngenossenschaft Wolfgang-Borchert-Siedlung e.g Drachenbau St. Georg Wohngenossenschaft eg, Wohnungsbaugenossenschaft Schanze e.g., 340 (Dachgenossenschaft, 23 HG (Hausgemeinschaften)) Mietergenossenschaft Falkenried-Terrassen e.g., Wohnungsbaugenossenschaft Königskinder e.g., Genossenschaft der Fritz-Schumacher-Siedlung Langenhorn eg, Mietergenossenschaft Gartenstadt Farmsen eg, HausArbeit Wohnungsbaugenossenschaft eg, Ottenser Dreieck Wohnungsgenossenschaft e.g., (3 HG) Bau und Wohngenossenschaft Osterkirchenviertel eg, Wohnungsbaugenossenschaft Wendebecken e.g., Wohnungen (4 Hausgemeinschaften) Bau- und Wohngenossenschaft Brachvogel eg, (3 HG) Wohnwarft - Genossenschaft für autofreies Wohnen e.g., Wohnungsbaugenossenschaft Jung und Alt e.g., Lohmühle Wohngenossenschaft eg (Familie Semmeling), Tagung: Dachgenossenschaften Instrument für Wohn- und Quartiersprojekte 16

19 Beispiel Hamburg: Neue Wohnungsgenossenschaften 1999 bis 2017 Projektgenossenschaft Dachgenossenschaft Mietergenossenschaft Sonst. Genossenschaft (Atelier, soz. Träger) Tagung: Dachgenossenschaften Instrument für Wohn- und Quartiersprojekte

20 Beispiel HH: Verteilung der Wohnprojekte nach Typologie Die Hälfte der Baugemeinschaftsgrundstücke soll möglichst an kleinere Genossenschaften vergeben werden (Koalitionsvertrag 2015)

21 Finanzierung kleingenossenschaftlicher Baugemeinschaften Gesamt -Kosten pro qm Wohnfläche: Eff. Haus 55 Standard, mit Keller, Geschoßwohnungsbau: ,-- Finanzierung je qm: - IFB Baudarlehen - IFB Grundstücksdarlehen - IFB Baukostenzuschüsse - KfW Baudarlehen für energieeffizientes Bauen - Zusatzdarlehen - Eigenmittel: ca. 450,-- bis 800,- pro qm Wohnfläche bei Kauf - Eigenmittel bei einer Erbpachtlösung: ca. 20% weniger - Eigenmittel bei Kooperationsprojekten: ca. 60,-- pro qm Miete je qm: in 2018 für Fallgruppe 1-4: 6,50 / 7,40 / 8,40 / 11, 60 qm netto kalt, Steigerung 0,30 /qm alle 2 Jahre zuzüglich 2,-- bis 3,-- /qm Nebenkosten

22 Fazit: Gute Rahmenbedingungen in Hamburg, d.h.: Gute öffentliche Förderbedingungen (ABB Programm ab 1987) Öffentlich geförderter Wohnungsbau ab Anfang 90er Jahre Enge Netzwerke im Stadtstaat möglich (Veranstaltungen (WP-Tage), Koordinierungsrunde Baugemeinschaften KORB, Agentur, Baugemeinschaftspreis, Freihaus, etc) Förderung von 2 Alternativen Sanierungsträgern seit 1987(STATTBAU und Lawaetz) Erfolgreiche Projekte, keine Insolvenzen, kein Projekt gescheitert, wenn es Probleme gab, konnten gemeinsam Lösungen gefunden werden Für die sozialen Themen: bis 2003 war die Einbeziehung der sozialen Projekte eine Alternative zu starren Belegungsregeln Ab 2004: Verzicht auf Belegungsbindungen, nur 15 Jahre Laufzeit Ab 2012 Konzeptausschreibungen mit sozialen Anforderungen

23 Größtes Problem für kleingenossenschaftlicheprojekte: Die Finanzierung bzw. das Eigenkapital (EK), Insbesondere für die Integrationswohnungen Dies wurde in der Vergangenheit durch die sozialen Träger, die Betreuungsdienstleistungen erbrachten, oder von den anderen Mitgliedern des Wohnprojekts oder Dritten/Angehörigen aufgebracht Ab 2017 gibt es eine Lösung: Mieter der Integrationswohnungen erhalten ein zinsloses Darlehen von bis zu 400,-- /qm Wohnfl., was in die eg eingebracht wird, verbunden mit einer Rückzahlungsverpflichtung der eg an das Sozialamt (aus dem KdU Topf des Bundes als Existenzsichernde Maßnahme) Die Zwischenfinanzierung dieser Mittel erfolgt durch die IFB, die zur Absicherung eine Bürgschaft der Sozialbehörde dafür erhält Neue Erbpachtverordnung: 2,1% des Verkehrswertes, dadurch Senkung des EK möglich

24 Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit! Dr. Tobias Behrens STATTBAU HAMBURG Stadtentwicklungsgesellschaft mbh Sternstraße Hamburg Tel 040 / post@stattbau-hamburg.de