Rechnungswesen in der Immobilienwirtschaft

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1 Michael B irkner Lutz-Dieter Bornemann Rechnungswesen in der Immobilienwirtschaft (vorm. Die Buchhaltung in der Wohnungswirtschaft) 7. Auflage H a m m o n i a

2 Inhaltsverzeichnis/Gliederung Vorwort Benutzungshinweise 5 Allgemeiner Teil - Grundlagen 1 Einordnung und Handlungsrahmen der Buchführung Buchführung als Bestandteil des betrieblichen Rechnungswesens Gesetzlicher Rahmen und Ordnungsmäßigkeit der Buchführung Gesetzliche Grundlagen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) Grundsatz des systematischen Aufbaus Grundsatz der Vollständigkeit Grundsatz der Ordnungsmäßigkeit des Belegwesens Grundsatz der Klarheit Grundsatz der Wahrheit Grundsatz der Kontinuität Grundsatz der Vorsicht Grundsatz der Periodenabgrenzung Grundsätze ordnungsmäßiger Speicherbuchführung Aufbewahrungspflichten 20 2 Inventur und Inventar Inventur Inventurerleichterungen Zeitliche Erleichterungen Aufnahmeerleichtemngen Inventar 23 3 Bilanz 24 4 Wertveränderungen von Bilanz zu Bilanz Aktivtausch Passivtausch Aktiv-Passiv-Mehrung Aktiv-Passiv-Minderung Auflösung der Bilanz in Konten 31 6 Der Buchungssatz ' Der einfache Buchungssatz Der Zusammengesetze Buchungssatz 34 7 Beleg - Grundbuch - Hauptbuch Belegorganisation Belegarten Urbelege Ersatzbelege Fremdbelege Eigenbelege Belegbearbeitung Grundbuch Hauptbuch Eröffnungsbilanzkonto (EBK) Schlussbilanzkonto (SBK) 39 8 Weitere Buchungstechniken Umbuchungen Kontokorrentprinzip Korrektur-/Stornobuchungen 47

3 9 Veränderungen des Eigenkapitals Betrieblich bedingte Veränderungen - der Erfolg des Unternehmens Aufwendungen Erträge Erfolgskonten Das Gewinn- und Verlustkonto (GuV-Konto) Die Privatkonten Ablauf der Arbeiten von EBK zu SBK" 55 Fachteil 1 - Buchführung 1 Kontenorganisation in der Immobilienwirtschaft Der Kontenrahmen der Immobilienwirtschaft Zweck eines Kontenrahmens Aufbau: Kontenrahmen - Kontenplan Richtlinien Abschlussgliederungsprinzip Kontenklasse Kontenklasse Kontenklasse Kontenklasse Kontenklasse Kontenklasse Kontenklasse Kontenklasse 9 ' Kontenklasse Kontenklasse Die betriebstypischen Leistungen der Immobilienwirtschaft 62 2 Personalkosten!.-.\ Aufbau einer Lohn- und Gehaltsabrechnung Berechnungsschema Steuerklassen Beispiel Personalkosten in der Lohn- und Gehaltsbuchhaltung Grundsachverhalt Vorschüsse Vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers Gesetzliche Unfallversicherung Aufwendungen für Altersversorgung Aufwendungen für Unterstützung Soziale Aufwendungen 70 3 Hausbewirtschaftung Mieten, Zuschläge, Mietvorauszahlungen Sollstellung der Mieten" Die Buchungsliste" (Nebenbuchhaltung zur Hausbewirtschaftung) Mietvorauszahlungen Zuschläge/Gebühren Erlösschmälerungen Umlagen (am Beispiel der Heizkosten) Teil I: Wärmelieferung und Aktivierung als Noch nicht abgerechnete Betriebskosten" Sollstellung und Bezahlung der Mieten Wartung der Heizungsanlagen Heizölzukauf a) Korrektur des Eröffnungsbestandes auf dem Konto (170) Heizmaterial" b) Aktivierung der Wärmelieferung als Noch nicht abgerechnete Betriebskosten" Kontendarstellung zu Umlagen Teil I 83 10

4 3.3.2 Teil II: Abrechnung der im Vorjahr gelieferten Wärme Ermittlung und Buchung der tatsächlich angefallenen Gesamtkosten Verrechnung mit der Gesamtsumme der geleisteten Vorauszahlungen Erfassung der Nachzahlungsverpflichtungen der Mieter Erfassung der Erstattungsansprüche der Mieter Auflösung des Bestands an Noch nicht abgerechneten Betriebskosten" Kontendarstellung zu Umlagen Teil II Teil III: Betriebsstrom, Hauswarttätigkeit, Leerstände, Umlagenausfallwagnis Betriebsstrom Hauswarttätigkeit Leerstand (vorübergehend) Umlagenausfallwagnis (UAW) Abschreibungen auf Mietforderungen Direkte Abschreibung auf Mietforderungen Buchung der Abschreibung Geldeingänge noch vor dem Bilanzstichtag Geldeingänge nach dem Bilanzstichtag Wertberichtigung zu Mietforderungen Buchung der Wertberichtigung (Geld)Eingänge aufwertberichtigte Mietforderungen Eine wertberichtigte Mietforderung wird uneinbringlich Streit um Forderungen aus dem Mietverhältnis Prozess um eine Mietforderung Räumungsklage und Pfändung beim Mieter Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung Variante 1:.1-. Das Immobilienunternehmen gewinnt den Prozess (vollständig) Variante 2: Das Immobilienunternehmen verliert den Prozess (zum Teil) Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung Instandhaltung - Instandsetzung Instandhaltungsaufwand, der vom Immobilienunternehmen zu tragen ist Bestandsintensive Erfassung von Reparaturmaterial Aufwandsnahe Erfassung von Reparaturmaterial Rabatte Skonti '! Mängel Inventurdifferenzen ' Instandhaltung, deren Kosten von der Versicherung zu erstatten sind (Versicherungsschäden) Modernisierung Bauabzugsteuer" Die Umsatzsteuer in der Immobilienwirtschaft Das System der Mehrwertsteuer Buchung von Umsatzsteuer und Vorsteuer Die Umsatzsteuer in der Hausbewirtschaftung Umsatzsteuerfreie - umsatzsteuerpflichtige Umsätze Ausschließlich umsatzsteuerfreie Umsätze Ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze Sowohl umsatzsteuerfreie als auch umsatzsteuerpflichtige Umsätze Option zur Umsatzsteuer Abziehbare Vorsteuer objektorientierter" Schlüssel für die Aufteilung der Vorsteuer unternehmensbezogener" Schlüssel für die Aufteilung der Vorsteuer Umlagen

5 Teil 1: Wärmelieferung und Aktivierung als Noch nicht abgerechnete Betriebskosten" Teil 2: Abrechnung der im Vorjahr gelieferten Wärme Ermittlung der auf die Muster umzulegenden Betriebskosten Lohnt die Option zur Umsatzsteuer? Finanzierungsmittel Gliederung der Kreditarten Objektfinanzierungsmittel Unternehmensfinanzierürigsmittel Grundstücksankaufskredite (GAK) Bauzwischenkredite Tilgungsrechnung (Annuitätendarlehen) Buchungstechnik Zahlung... im Nachhinein" (Ausgangsbeispiel) Zahlung... im Voraus" Erwerb, Verkauf und Bebauung von Grundstücken Erwerb, Bewirtschaftung und Verkauf unbebauter Grundstücke Grundstückserwerb Anzahlungen (wirtschaftlicher) Eigentumsübergang Grundstücksankaufskredit Bewirtschaftung (laufende) Aufwendungen und Erträge Primärkosten Verkauf unbebauter Grundstücke Anlagevermögen Umlaufvermögen i, Übersicht: Erwerb, Be'wirtschaftung und Verkauf von unbebauten Grundstücken Erfassung der Herstellungskosten Kostengliederung Kosten des Baugrundstücks Kosten der Erschließung Kosten des Bauwerks Kosten des Geräts Kosten der Außenanlagen ' Kosten der zusätzlichen Maßnahmen Baunebenkosten ;' Übersicht zu: Gliederung der Herstellungskosten Prüfung und Bezahlung von Rechnungen Rechnungsprüfung Bezahlung von Rechnungen (Buchungstechnik) Bauvorbereitung und Bebauung von Objekten des Anlagevermögens Bauvorbereitung Bebauung des Objekts Baubeginn - differenzierte Erfassung der Kosten in der Kontenklasse Fremdkosten (Kosten für Leistungen Dritter), die nicht nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip erfasst werden Aktivierung der Eigenleistungen des Immobilienunternehmens - Primärkosten(ausweis)prinzip Aktivierung der Fremdkapitalzinsen (nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip gebuchte Fremdkosten) Aktivierung der Grundsteuer (nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip gebuchte Fremdkosten) Bilanzierung des Objekts (Bilanzstichtag/Fertigstellung) Das Objekt ist zum Bilanzstichtag noch nicht fertig gestellt Das Objekt ist (bis zum Bilanzstichtag) fertig gestellt

6 5.4 Bauvorbereitung, Bautätigkeit und Verkauf von Objekten des Umlaufvermögens Variante 1: Untergliederung der Herstellungskosten in der Kontengruppe Bauvorbereitung Baubeginn - differenzierte Erfassung der Kosten in der Köntengruppe Fremdkosten (Kosten für Leistungen Dritter), die nicht nach dem Primäfkösten(ausweis)prinzip erfasst werden Aktivierung der Grundstücks (Bilanzstichtag/Fertigstellung) Aktivierung der Fremdkosten, die nicht nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip erfasst wurden Aktivierung der Eigenleistungen des Immobilienunternehmens - Primärkosten(ausweis)prinzip Aktivierung der Fremdkapitalzinsen nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip gebuchte Fremdkosten Aktivierung der Grundsteuer nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip gebuchte Fremdkosten Umbuchung der Bauvorbereitungskosten aus dem Vorjahr Variante 2: Untergliederung der Herstellungskosten außerhalb der Konten Bauvorbereitung Baubeginn Fremdkosten (Kosten für Leistungen Dritter), die nicht nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip erfasst werden Aktivierung der Grundstücks (Bilanzstichtag/Fertigstellung) Aktivierung der Fremdkosten, die nicht nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip erfasst wurden Aktivierung der Eigenleistungen des Immobilienunternehmens - Primärkosten(ausweis)prinzip Aktivierung der Fremdkapitalzinsen (nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip gebuchte Fremdkosten) Aktivierung der Grundsteuer (nach dem Primärkosten(ausweis)prinzip gebuchte Fremdkosten) Umbuchung der Bauvorbereitungskosten aus dem Vorjahr Die Umsatzsteuer in der Bautätigkeit Errichtung von Gebäuden zu Wohnzwecken Errichtung von Gebäuden zum Zwecke der Vermietung an Unternehmer oder für die eigengewerbliche bzw. eigenberufliche Nutzung Vorsteuerabzug bei Errichtung eines zum Verkauf vorgesehenen Gebäudes (UV) Vorsteuerabzug bei Erwerb eines Gebäudes zum Zwecke der Vermietung oder der eigengewerblichen bzw. eigenberuflichen Nutzung bzw. der Veräußerung Berichtigung des Vorsteuerabzuges Betreuungstätigkeit Die Baubetreuung als Dienstleistung der Immobilienwirtschaft Fremdkosten für die Baubetreuung Eigenleistungen für die Baubetreuung Betreuungsgebühr und Betreuungsgebührenraten Betreuungstätigkeit und Umsatzsteuer Betreuungsbankkonto Buchmäßige Erfassung einer Baubetreuung über mehrere Jahre Periodengerechte Erfolgsermittlung Zeitliche Abgrenzung von Aufwendungen und Erträgen Zahlungen vor dem Bilanzstichtag (Rechnungsabgrenzungsposten) Aktive Rechnungsabgrenzung

7 Passive Rechnungsabgrenzung Zahlungen nach dem Bilanzstichtag (Forderungen aus aufgelaufenen Erträgen und Verbindlichkeiten aus aufgelaufenen Aufwendungen) Forderungen aus ausgelaufenen Erträgen Verbindlichkeiten aus aufgelaufenen Aufwendungen Rückstellungen " Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Steuerrückstellungen Rückstellungen für Bauiristandhaltung Sonstige Rückstellungen Übersicht Bewertung von Vermögensteilen und Schulden Allgemeine Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Bewertung des Anlagevermögens Planmäßige Abschreibungen auf das Anlagevermögen Abschreibungsmethoden Besonderheiten im Jahr der Anschaffung bzw. des Ausscheidens" eines Wirtschaftsgutes Besonderheiten der Abschreibung auf Gebäude Abschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter Buchung der Abschreibungen Außerplanmäßige Abschreibungen auf das Anlagevermögen Ausscheiden von Anlagegütern Bewertung des Umlaufvermögens Bewertung der Vorräte Bewertung der Forderungen Bewertung der Wertpapiere des Umlaufvermögens Gewinnverwendung und Jahresabschluss der Kapitalgesellschaften Rücklagen Kapitalrücklagen Gewinnrücklagen/Ergebnisrücklagen Buchung des Jahresabschlusses bei Kapitalgesellschaften Aufstellung des Jahresabschlusses bei Kapitalgesellschaften Verwendung des Bilanzgewinnes Der Jahresabschluss nach HGB 246 Fachteil 2 - Kosten- und Leistungsrechnung Grundlagen Aufgabe der Kosten und Leistungsrechnung.' Grundsätze der Kosten- und Leistungsrechnung Grundbegriffe der Kostenrechnung Vollkostenrechnung Kostenartenrechnung Kostenstellenrechnung Kostenträgerrechnung Erfolgsrechnung auf Vollkostenbasis Teilkostenrechnung (Deckungsbeitragsrechnung) Deckungsbeitragsrechnung Gewinnschwellenanalyse (Break-even-Analyse) Preisuntergrenze 272 Fachteil 3: Unternehmenskennzahlen Definition und Aufgabe von Kennzahlen Kennzahlen zur Vermögens-, Kapital- und Ertragslage Kennzahlen zur Vermögensstruktur Anlagenintensität/(-quote)

8 2.1.2 Umlaufintensität/(-quote) Kennzahlen zur Kapitalstruktur Eigenmittelquote(/Eigenkapitalanteil) Fremdkapitalanteil(/-quote) [Anspannungskoeffizient] Fremdkapitalkostensatz (statischer) Verschuldungsgrad(/-koeffizient) Kennzahlen zur Liquidität Liquiditätsgrad Deckungsgrade I + II (A + B) -Kapitalverwendung (Investierung) Anlageneckungsgrad A (I) Deckungsgrad B (II) Kennzahlen zur (Unternehmens-)Rentabilität Eigenmittel(/-kapital)rentabilität Gesamtkapitalrentabilität Umsatzrentabilität Return of Investment (ROI) Leistungskennzahlen durchschnittliche Sollmiete (für Wohnungen) durchschnittliche Mieterlöse (für Wohnungen) Leerstandsquote Fluktuationsquote Mietenmultiplikator Kapitaldienstdeckung (/-anteilsquote) Zinsdeckung (/-anteilsquote) Cashflow, Tilgungskraft 283 Übungsteil 1: Buchführung :- 1 Zu den einzelnen Kapiteln/Abschnitten Kapitel-/Abschnittsübergreifende Übungen zur Wiederholung und Vertiefung 354 Übungsteil 2: Kosten- und Leistungsrechnung 404 Übungsteil 3: Unternehmenskennziffern 405 Anhang Ergänzung Nr. 1 Bauabzugssteuer" 406 Ergänzung Nr. 2 Nicht realisierbare Bauplanungen 410 Ergänzung Nr. 3 Umbuchungen nach Abschluss der Kontenklasse Ergänzung Nr. 4 Erschließung von Grundstücken des Anlage- und Umlaufvermögens 412 Ergänzung Nr. 5 Bauvorbereitung... und Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens 420 Ergänzung Nr. 6 Sonstige Rückstellungen 421 Sachwortverzeichnis