Beschränkte dingliche Rechte

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1 Beschränkte dingliche Rechte Dr. iur. Thomas Ender Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht Beschränkte dingliche Rechte 1

2 1. Einleitung Beschränkte dingliche Rechte 2

3 Dingliche Rechte Dingliche Rechte sind absolute Rechte: Sie richten sich gegen jedermann Anders als relative Rechte (persönliche, obligatorische Rechte, Forderungen): relative Rechte richten sich nur gegen den Schuldner Dingliche Rechte sind Das Eigentumsrecht Die beschränkten dinglichen Rechte Dienstbarkeiten Grundlasten Pfandrechte Beschränkte dingliche Rechte 3

4 2. Dienstbarkeiten Beschränkte dingliche Rechte 4

5 Dienstbarkeiten vermitteln dem Berechtigten die Befugnis, eine Sache in bestimmter Hinsicht zu nutzen und zu gebrauchen Diese Sache ist fast immer ein Grundstück. Einzige Ausnahme: Nutzniessung, kann neben Grundstücken auch an Fahrnis bestehen Das Grundstück, welches der Berechtigte in bestimmter Hinsicht nutzen und zu gebrauchen darf, heisst «belastetes Grundstück» Beschränkte dingliche Rechte 5

6 Dienstbarkeiten, Inhalt Aus der Sicht des belasteten Grundeigentümers: Ein Dulden oder ein Unterlassen Ein Tun, eine Verpflichtung zu einer positiven Leistung, kann mit einer Dienstbarkeit nur nebensächlich verbunden werden Im Hauptbuch des Grundbuchs ist ein Stichwort eingetragen. Beispiele: Last: Wegrecht zg 239 Last: Durchleitungsrecht zg 428 Genauer Inhalt der Dienstbarkeit ergibt sich aus dem Beleg (Grundbuchbeleg, z.b. Dienstbarkeitsvertrag) Beschränkte dingliche Rechte 6

7 Entstehung der Dienstbarkeit Dienstbarkeitsvertrag als Rechtsgrund Dienstbarkeitsvertrag muss öffentlich beurkundet werden Die Dienstbarkeit entsteht durch Anmeldung des Vertrages beim Grundbuchamt und durch die Eintragung des Rechts im Grundbuch Beschränkte dingliche Rechte 7

8 Grunddienstbarkeiten Berechtigt ist ein Grundstück Herrschendes Grundstück: Eintragung der Dienstbarkeit als Recht Dienendes Grundstück: Eintragung der Dienstbarkeit als Last Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss die Ausübung des Rechts des Eigentümers des berechtigten oder herrschenden Grundstücks dulden Der Inhalt kann weitgehend frei festgelegt werden, muss aber begrenzt sein: Kein Ausschluss des Grundeigentümers von jeder Nutzung Beschränkte dingliche Rechte 8

9 Grunddienstbarkeiten, Beispiele Wegrechte Ausbeutungsrechte Quellenrechte Durchleitungsrechte Baurechte: Näherbaurechte, Grenzbaurechte, Baubeschränkungen, Bauverbote, Überbaurechte Gewerbebeschränkungen Beschränkte dingliche Rechte 9

10 Personaldienstbarkeiten Berechtigt ist eine bestimmte Person Dienendes Grundstück: Eintragung der Dienstbarkeit als Last Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss die Ausübung des Rechts des Berechtigten dulden Personaldienstbarkeiten können übertragbar sein Nicht übertragbar sind: Nutzniessung Wohnrecht Beschränkte dingliche Rechte 19

11 Personaldienstbarkeiten, Beispiele die Nutzniessung das Wohnrecht das Baurecht das Pflanzungsrecht das Quellenrecht die sog. anderen Dienstbarkeiten Beschränkte dingliche Rechte 20

12 Sonderfall einer Personaldienstbarkeit: Selbständige und dauernde Rechte Eine selbständige und dauernde Personaldienstbarkeit kann als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden Voraussetzungen Personaldienstbarkeit Selbständig: übertragbar Dauernd: mindestens für eine Dauer von dreissig Jahren Eröffnung eines eigenen Grundbuchblattes Das SDR untersteht dann den Bestimmungen über das Grundstück Kann einfach verkauft werden Kann mit Pfandrechten belastet werden Beschränkte dingliche Rechte 21

13 3. Grundpfandrechte Beschränkte dingliche Rechte 22

14 Das Pfandrecht Sichert eine Forderung Das Pfand (das Grundstück, oder die bewegliche Sache) haftet dem Gläubiger als Sicherheit Wird die Forderung nicht zurückbezahlt, kann der Gläubiger die Verwertung des Pfandes verlangen Arten: Fahrnispfandrecht / Faustpfandrecht: verpfändet ist eine bewegliche Sache Forderungspfandrecht: verpfändet ist eine Forderung Grundpfandrecht: verpfändet ist ein Grundstück Beschränkte dingliche Rechte 23

15 Grundpfandrechte, Arten Grundpfandverschreibung Schuldbrief Inhaberpapierschuldbrief Namenpapierschuldbrief Registerschuldbrief Vertragliche Grundpfandrechte Gesetzliche Grundpfandrechte (immer Grundpfandverschreibung) Mittelbare gesetzliche Grundpfandrechte Unmittelbare gesetzliche Grundpfandrechte Beschränkte dingliche Rechte 24

16 Grundpfandrechte, Entstehung Vertragliche Grundpfandrechte Pfandvertrag (öffentliche Beurkundung) Entstehung durch Eintragung im Grundbuch Mittelbare gesetzliche Grundpfandrechte Entstehung durch Eintragung im Grundbuch Beispiele: Verkäuferpfandrecht, Bauhandwerkerpfandrecht Unmittelbare gesetzliche Grundpfandrechte Bestehen ohne Eintragung im Grundbuch: gefährlich Beispiele: Pfandrecht für Grundstückgewinnsteuer Beschränkte dingliche Rechte 25