Wohnimmobilien- Marktübersicht Berlin

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1 Wohnimmobilien- Marktübersicht Berlin Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven. Juli 2014

2 2 Wohnimmobilienmarkt Stadt Berlin Berlin: Die Mieten und Preise auf einen Blick B 109 A 11 A 114 A 111 B 96 B 2 A 10 B 158 Reinickendorf Pankow Weißensee Spandau B 5 Charlottenburg Tegel Wedding Tiergarten Prenzlauer Berg Mitte Kreuzberg Hohenschönhausen Hellersdorf Friedrichshain Lichtenberg Marzahn B 1/B 5 Schöneberg Spree Grunewald Wilmersdorf A 100 Treptow Köpenick Havel Wannsee A 115 Zehlendorf A 103 Steglitz Tempelhof Neukölln Großer Müggelsee B 1 B 179 A 113 B 101 B 96a POTSDAM Schönefeld HypoVereinsbank sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage Sonderfläche sonstige Städte und Orte Gewerbe / Industrie Grünfläche Gewässer Stadtgrenze Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 14,50 19,50 10,50 16,00 7,00 12,50 5,00 7, * geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Juni 2014 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 * für Luxuswohnungen liegen die Preise noch deutlich darüber

3 3 Die Marktübersicht Ökonomische Rahmenbedingungen Berlin zugleich Hauptstadt und bevölkerungsreichste Kommune Deutschlands hat sich seit der Wiedervereinigung rapide zu einer der interessantesten Metropolen Europas entwickelt. Die Wirtschaftsstruktur der Hauptstadt ist heute sowohl von traditionsreichen Industrieunternehmen als auch einem ausgeprägten Mittelstand und einer wachsenden Dienstleistungsbranche geprägt. Die Stadt profitiert enorm vom Sitz des Parlaments und der Bundesregierung. Eine Vielzahl von Ministerien, Behörden, Vertretungen und Verbänden haben hier ihren Standort. Viele Unternehmen haben in der Vergangenheit am Standort Berlin expandiert bzw. ihren Sitz in die Hauptstadt region verlegt. Berlin hat sich außerdem zu einem Zentrum der Kreativwirtschaft und zu einem wichtigen Medienstandort entwickelt. Dabei sind vorrangig Arbeitsplätze für hochqualifizierte Arbeitnehmer entstanden. Entsprechend hat sich seit 2005 die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stark und viel schneller als im Bundesdurchschnitt erhöht. Die für Berlin charakteristisch hohe Sockelarbeitslosigkeit (rund 11 %) sinkt dagegen langsamer. Mit einer der Hauptgründe, warum die Kaufkraft der Bevölkerung deutlich unter bundesdeutschem Durchschnitt bleibt. Demografie Seit der Jahrtausendwende wächst die Hauptstadt. Und seit 2011 vor allem durch deutlich verstärkte Zuzüge meist junger Menschen aus anderen EU-Staaten (vor allem aus Südeuropa: Spanien, Italien, Griechenland und Osteuropa: Polen, Rumänien, Bulgarien). Die in der zweiten Hälfte der 1990er-Jahre enormen Bevölkerungsverluste an das brandenburgische Umland sind deutlich gesunken. Seit nunmehr sieben Jahren ist außerdem die Zahl der Geburten höher als die Zahl der Todesfälle, was den positiven Einwohnertrend noch einmal, wenn auch nur geringfügig, verstärkt. Da zudem die Lebensgemeinschaften in Berlin immer kleiner werden, ist die Zahl der Haushalte in den vergangenen zehn Jahren sogar um nahezu 8 % angestiegen. In der jüngsten Bevölkerungsprognose des Senats wurde das erwartete Wachstum im Vergleich zu älteren Werten spürbar nach oben korrigiert. Demnach wird die Bevölkerung im Zeitraum von 2011 bis 2030 in einer mittleren Variante um rund Einwohner (ca. + 7 %) wachsen. Das bedeutet rund neue Haushalte. Ein erster Vergleich der prognostizierten mit der tatsächlichen Bevölkerungsentwicklung deutet bereits heute darauf hin, dass die Zu nahme noch stärker verlaufen könnte und sich eher der oberen Variante annähern wird (Zunahme um bis zu 11 %). Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten Index (Basis 2000 = 100) Stadt Berlin 2014 Trend Einwohnerstand (10 / 2013) Arbeitslosenquote (05 / 2014) 11,1 % (Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 91,7 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden (2013) 4.526* Quellen: Statistisches Landesamt, GfK, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheime Berlin Deutschland Quelle: Bundesagentur für Arbeit

4 4 Kennzeichen des Wohnungsmarktes Vor rund neun bis zehn Jahren hat eine Wende auf dem zuvor schwachen und bis dato als unterbewertet geltenden Berliner Immobilienmarkt eingesetzt. Seither findet eine regelrechte Aufholjagd der Mieten und Preise (v. a. Eigentumswohnungen) statt, die sich seit dem Ausbruch der Krise im Jahr 2009 mit der Flucht in die Sachwerte noch einmal merklich beschleunigt hat. Die Preissteigerungen der vergangenen Jahre zählen zu den höchsten bundesweit. Sie liegen zum Teil über denen der anderen zumeist wirtschaftstärkeren und schneller wachsenden Metro polen Deutschlands (z. B. München, Hamburg). Aufgrund seines im internationalen Vergleich immer noch günstigen Preisniveaus zieht die Stadt in großem Stil international agierende private und institutionelle Kapital - anleger an, was diese Entwicklung zusätzlich befeuert. Im Sog der rapiden Entwicklung vieler innerstädtischer Areale haben sich bereits zahlreiche ehemals vernach lässigte Problemviertel vor allem im Osten Berlins zu teuren In- Vierteln entwickelt. Dieser Trend setzt sich weiter fort. Aktuell sind u. a. Neukölln und Alt-Treptow im Fokus der Entwickler und Pioniere. Berlin verfügt im Gegensatz zu vielen anderen deutschen Großstädten über ein enormes Flächenpotential für den Wohnungsbau. Insgesamt geht der jetzt vorgelegte StEP Wohnen 2025 von einem langfristigen Flächenpotenzial für rund neue Wohnungen im Stadtgebiet aus. Allerdings zeigt unter anderem die kontroverse Diskussion um die Nutzung des Geländes des stillgelegten Flughafens Tempelhof, dass eine mögliche Wohnbebauung mit anderen Bedürfnissen und Interessen, wie z. B. dem nach Grün- und Freiflächen, konkurriert. Annähernd ein Vierteljahrhundert nach der überwundenen Teilung der Stadt haben sich die Miet- und Kaufpreise im Ost- und Westteil der Stadt angeglichen. Unterschiede sind lediglich noch bei den Grundstückspreisen im Eigenheimsektor erkennbar. Im Wohnungsneubau ist inzwischen eine deutliche Trendwende erkennbar. Sichtbar wird dies vor allem an der Zahl der genehmigten neuen Wohnungen, die nun schon im vierten Jahr in Folge steil ansteigt wurden knapp Wohnungen genehmigt (2010: ca ). Für 2014 ist von einem weiteren starken Anstieg auszugehen. Auch die Fertigstellungen steigen wenn auch zunächst deutlich gemäßigter. So hat die Wohnbautätigkeit in den Jahren 2012 und 2013 erstmals seit zehn Jahren wieder die Einheiten-Marke übersprungen. Maßgeblich dafür ist die höhere Bau produktion von Geschosswohnungen und hier besonders von Eigentumswohnungen. Der Wohnungsbau liegt allerdings immer noch deutlich unter dem im Stadt entwicklungsplan Wohnen ermittelten Bedarf von ca neuen Wohnungen pro Jahr, so dass sich die Versorgungs lücke jedenfalls bislang weiter vergrößert. Wohnungsbau Berlin Wohnungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 1- und 2-Fam.-Häuser Baugenehmigungen insgesamt Quelle: Statistisches Landesamt Berlin

5 5 Markt für Eigentumswohnungen Insbesondere bei Eigentumswohnungen zeigt sich die außergewöhnliche Marktdynamik der letzten Jahre in mittler - weile historischen Maximalwerten bei Preisen und Umsatzzahlen. Eigenen Erhebungen zufolge haben sich die durchschnittlichen Kaufpreise für neue Einheiten in guten Lagen seit dem Jahr 2004 um rund 70 % erhöht, die größte Steigerung im Vergleich nahezu aller Wohnungs märkte in Deutschland. Nicht mehr nur im gehobenen Segment herrscht eine starke Dynamik. Preissteigerungen sind in allen Lagen und durch alle Baualtersklassen hindurch zu verzeichnen, wobei die höchsten Werte bei Altbauten in attraktiven Wohnlagen zu finden sind. Die Neubaupreise für Objekte in den sehr guten Lagen können heute bis zu / m² betragen. Teuerste Stadtteile sind Mitte und Dahlem. Bei Luxus und Penthousewohnungen haben Einzelfälle die Marke von / m² erreicht. Neubauwohnungen zum Kauf Zu den größten Bauprojekten mit einem breiten Angebot an neuen Eigentumswohnungen in 2014 / 15 zählen: Die Nachfrage von Eigennutzern hat sich innerhalb der vergangenen Jahre räumlich ausgedehnt und konzentriert sich heute auf große Teilbereiche der Bezirke Mitte, Friedrichshain- Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow. Insbesondere die große Zahl der Kapitalanleger belebt die Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Die Zahl der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen ist weiter groß und wird in der Stadt kontrovers diskutiert. Angesichts der stark gestiegenen Preise in zentralen Innenstadtlagen weichen immer mehr Interessenten auf Randlagen aus. Dadurch gibt es in Ortsteilen wie z. B. Weißensee eine größere Nachfrage. Nachdem jahrelang das Hauptaugenmerk der Projektentwickler im Osten lag, haben nun auch die innerstädtischen Viertel des Berliner Westens bei Investoren stark an Zuspruch gewonnen. Die Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau gerade in zentralen Lagen ist außerordentlich groß. Dies hat hier zu einem deutlichen Preisanstieg geführt. Die amtlichen Boden richtwerte wurden in der Folge teilweise um bis zu 30 % angeboben. Wohnquartier Lautizia / Friedrichshain PoygonGarden / Friedrichshain Guardian und KunstCampus / Mitte Wohnquartier Am Lokdepot / Kreuzberg Flottwell Living / Tiergarten Berliving / Wilmersdorf Wasserstadt Spindlersfeld / Köpenick Cedelia / Zehlendorf Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen* Stadt Berlin (gute Lage) Index (2000 = 100) Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen* in Berliner Stadtvierteln (in / m 2 ) Wohnlage sehr gut 140 gut mittel einfach Mitte, Grunewald, Dahlem, Schmargendorf, Westend Prenzlauer Berg, Wilmersdorf, Charlottenburg Mieten ETW Verbraucherpreisindex (Veränderungsrate = Inflationsrate) * Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche. Quelle: HypoVereinsbank 2014 Friedrichshain, Pankow, Teile Schöneberg, Köpenick Moabit, Wedding, Neuköln, Spandau Quelle: HypoVereinsbank 2014 * Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche.

6 6 Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Spätestens seit 2010 macht sich auch in diesem Segment eine höhere Nachfrage bemerkbar, die sukzessive von den begehrten Wohnlagen im Berliner Süd- und Nordwesten auch auf mittlere Wohnlagen übergreift. Als beliebte Ortsteile gelten hier zurzeit Pankow, Köpenick und Reinickendorf. Letztere wird stark von der Schließung des Flughafens Tegel profitieren. Das Preisgefüge ist hier noch deutlich niedriger als z.b. in Charlottenburg-Wilmersdorf oder Steglitz-Zehlendorf. Köpenick punktet dank seiner wald- und wasserreichen Lagen. Grundstücke am Wasser gelten hier als noch erschwinglich. Das weitaus größere Eigenheimangebot besteht dank des verbreiteten Generationswechsels in den westlichen Berliner Stadtbezirken. Käufer von Baugrund werden überwiegend im Ostteil der Stadt fündig. Ein besonders hoher Nachfrageüberhang nach freistehenden Eigenheimen gibt es in Steglitz-Zehlendorf und Treptow-Köpenick. Die Neubautätigkeit bewegt sich auf stabilem Niveau. In den Jahren 2012 und 2013 wurden jeweils ca Eigenheime neu gebaut. Die Bodenpreise ziehen bisher vor allem in Treptow- Köpenick an (Adlershof, Alt-Glienicke, Rahnsdorf). Im westlichen Stadtgebiet legten besonders Flächen in den sehr guten Lagen (Grunewald, Dahlem, Schmargendorf) spürbar an Wert zu. Die Preise für Baugrund als auch für Häuser sind in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen, allerdings in geringerem Maße als bei Miet- oder Eigentumswohnungen. Gesamtstädtisch betrachtet spielt der Eigenheimmarkt nur eine untergeordnete Rolle. Pro Jahr wechseln etwa Eigen heime den Besitzer. Zum Vergleich: die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen liegt pro Jahr derzeit bei etwa Markt für Mietwohnungen Anhaltende Mietsteigerungen und eine vergleichsweise hohe Kostenbelastung der Haushalte sind kennzeichnende Rahmenbedingungen in der Mieterstadt Berlin (Anteil der Mietwohnungen am Gesamtwohnungsbestand rund 85 %). Die Anspannung hat sich weiter verschärft. Denn das Angebotsdefizit hat sich nicht zuletzt aufgrund der steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen vergrößert. Zunehmende Verknappungstendenzen in zentrumsnahen Lagen und im unteren Preissegment kennzeichnen folglich das Marktgeschehen. Lediglich im oberen Preissegment entspannen sich die Verhältnisse zunehmend. Besonders schwierig ist es hingegen, preisgünstige Wohnungen zu finden. Von den steigenden Wohnkosten sind vor allem die Haushalte mit niedrigem Einkommen betroffen, die oft mehr als 50 % des Haushaltseinkommens für Wohnen aufwenden müssen. Der Anteil der Einpersonenhaushalte nimmt zu und liegt zwischenzeitlich bei 54 %, woraus sich ein hoher und steigender Bedarf an kleineren Wohnungen ableitet. Wachsen wird auch der Wohnungsbedarf für Familien und Wohngemeinschaften. Zwar rückt nun auch der Neubau bezahlbarer Wohnungen in den Fokus. Dies wird aber erst mittelfristig am Markt zu einer spürbaren Entlastung beitragen. Bevorzugte Villen- und Einfamilienhausgebiete Zu den gehobenen Wohnlagen mit aufgelockerter, überwiegender Villen- und Einfamilienhausbebauung, teil weise auch mit Gartenstadtcharakter, zählen die Stadt viertel Grunewald, Dahlem, Westend, Wannsee, Nikolassee, Schlachtensse, Frohnau. Grundstücke kosten hier ab etwa 500 / m² bis 1000 / m². Einfamilienhäuser werden ab angeboten, Villen nicht unter 1,2 Mio..

7 7 Perspektiven Der Trend zur Sachwertanlage in Immobilien hält weiter an. Hierzu trägt das anhaltend niedrige Zinsniveau maßgeblich bei. Dies wird den Markt im laufenden Jahr weiter beflügeln und erneute Preissteigerungen wenn auch in geringerem Maße als in den vergangenen Jahren nach sich ziehen. Das weiter steigende und mittlerweile große Angebot an neuen Eigentumswohnungen wird die Konkurrenzsituation verschärfen. Für Objekte mit Lage- oder Konzeptionsmängeln könnten sich dadurch längere Vermarktungszeiten ergeben. Der Anstieg der Mieten dürfte angesichts des weiter nicht ausreichenden Wohnungsneubaus anhalten. Wegen der unterdurchschnittlichen Kaufkraft vieler Haushalte, insbesondere in den einfachen und mittleren Wohnlagen, sind jedoch keine unbegrenzten Steigerungen möglich. Entwicklungspotenziale haben die Stadtteile rund um die stillgelegten Flughäfen Tempelhof und zukünftig Tegel. Zwar wird der Neubau mittelfristig zu einer Entspannung beitragen. Nachdem der Wohnungsbestand aber weiterhin nur deutlich langsamer wächst als die Zahl der Einwohner, ist auch für die nächsten Jahre von einer angespannten Marktlage auszugehen. Zudem konzentriert sich der Wohnungsneubau momentan auf das höherpreisige Marktsegment. Der Neubau von günstigeren Mietwohnungen kommt dagegen nur zögernd voran. Wohnungsbau im nächsten Jahrzehnt Europacity Durch die Umnutzung ehemaliger Bahnhof- und Gewerbeflächen unmittelbar nördlich des Hauptbahnhofs entsteht sukzessive ein gemischt genutztes Quartier mit rund Wohneinheiten (Bauzeit 2010 bis 2025). In unmittelbarer Nähe ist das Quartier Lehrter Straße mit weiteren 700 Wohnungen geplant (seit 2014). Risiken einer Marktüberhitzung Angesichts der rasanten Preisentwicklung vor allem bei den Mieten und den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen stellt sich die Frage nach der Nachhaltigkeit des erreichten Niveaus. Trotz der wirtschaftlich teilweise guten Entwicklung in Berlin stehen den hohen bzw. Spitzenwerten eher mäßige Rahmenbedingungen (hohe Arbeitslosigkeit, mäßige Kaufkraft) gegenüber. Der Vergleich der Entwicklung von Preisen und Mieten (in guten Lagen) einerseits und der Erhöhung des Verbraucherpreisindex andererseits macht deutlich, dass sich die lokalen Preiszuwächse bereits seit 2005 deutlich von der allgemeinen Preissteigerungsrate abgekoppelt haben. Nachholeffekte bei Mieten und Preisen des lange Zeit als unterbewertet geltenden Berliner Marktes gerade in bevorzugten Lagen dürften heute weitgehend erreicht sein. Die Kosten haben nahezu mit denen in anderen deutschen Großstädten gleichgezogen. Weil Berlin immer noch über zum Teil erhebliche Baulandpotenziale (im Vergleich z. B. zu München) in nahezu allen Lagen verfügt, kann von einer Angebotsverknappung immer nur temporär die Rede sein. Hinzu kommt, dass das Marktgeschehen in einem hohen Maße von ausländischen Privatpersonen und Kapitalanlegern bestimmt wird, die wie keine andere Käufergruppe bereit ist, immer höhere Preise zu bezahlen. Auch Preisübertreibungen sind hierbei feststellen. Wie lange dieser Einfluss von außen noch anhält bleibt abzuwarten. Wenn sich beispielsweise in Folge eines ausgeweiteten Angebots das Marktgeschehen wieder beruhigt und sich vor allem international und überregional agierende Kapitalanleger zurückziehen, sind Preiskorrekturen nach unten nicht auszuschließen. Klaus Nagel / Dr. Scheuring Gartenstadt Karlshorst Auf dem ehemaligen Militärflughafen Karlshorst entstehen mehr als Wohnungen in umgebauten Bestandsgebäuden und neuen Stadtvillen, Hof-, Reihen- und Doppelhäusern (Bauzeit ). Gleisdreieck Auf dem über 40 ha großen Gleisdreieck-Areal sollen rund um ein neues Parkgelände in Blockrandbebauung circa Wohnungen entstehen, zum Teil durch Baugenossenschaften und Baugemeinschaften (Bauzeit bis 2020).

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 07 / 2014 Privatkunden Filiale Leibnizstraße Leibnizstraße Berlin Telefax Antje Erlemann Telefon antje.erlemann@unicredit.de Gernot Kaaden Telefon gernot.kaaden@unicredit.de Stephan Schulz Telefon stephan.schulz@unicredit.de Yvonne Schulze Telefon yvonne.schulze@unicredit.de Heike Walter Telefon heike.walter@unicredit.de Michael Koop Leiter Immobilienfinanzierung Telefon michael.koop@unicredit.de Private Banking Filiale Potsdamer Platz Potsdamer Platz Berlin Telefax Barbara Herma Telefon barbara.herma@unicredit.de Unternehmer Filiale Leibnizstraße Leibnizstraße Berlin Telefax Dunja Stamer Telefon dunja.stamer@unicredit.de Daniela Ryl Telefon daniela.ryl@unicredit.de Filiale Friedrichshagen Bölschestraße Berlin Telefax Heike Lehmann Telefon heike.lehmann1@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Sederanger München