Analyse. Einzelhandelsimmobilien CONSUMER MARKETS

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1 Analyse CONSUMER MARKETS Einzelhandelsimmobilien Entwicklung der Handelsstrukturen und ihre Bedeutung für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland und Großbritannien

2 2 Section or Brochure name einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

3 Einzelhandelsimmobilien 3 Inhalt 1 Ergebnisse im Überblick 4 2 Einführung und Zielsetzung 7 3 Entwicklung der Einzelhandelsstrukturen Einzelhandel in Deutschland Gesamtwirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen Entwicklung des Einzelhandels und Wettbewerbssituation Charakteristika der Einzelhandelsbranchen Wesentliche Vertriebswege Einzelhandel in Großbritannien Gesamtwirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen Entwicklung des Einzelhandels und Wettbewerbssituation Charakteristika der Einzelhandelsbranchen Wesentliche Vertriebswege Bedeutung der länderspezifischen Strukturen für die Marktakteure 36 4 Struktur der Einzelhandelsimmobilien Vorbemerkungen Immobilienangebot in Deutschland Regionale Verteilung der Verkaufsfläche Gliederung der Verkaufsfläche nach Branchen Gliederung der Verkaufsfläche nach Immobilientypen Immobilienangebot in Großbritannien Regionale Verteilung der Verkaufsfläche Gliederung der Verkaufsfläche nach Branchen Gliederung der Verkaufsfläche nach Immobilientypen 54 5 Einzelhandelsimmobilienmarkt Immobilienmarkt des Einzelhandels im Überblick Immobilienmarkt in Deutschland Immobilienmarkt in Großbritannien 63 6 Fazit 66 Abbildungsverzeichnis 68 Abkürzungsverzeichnis 69 Über KPMG 70 einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

4 4 Einzelhandelsimmobilien 1 Ergebnisse im Überblick Der Einzelhandel ist geprägt durch hohe Konzentration und zunehmenden Wettbewerb der Handelsunternehmen, durch E-Commerce, Flächenwachstum sowie hybrid agierende Konsumenten. Die weitgehend gesättigten Märkte führen dazu, dass sich der stationäre Handel mehr denn je über die Immobilie und ihr handelsbezogenes Umfeld positioniert. Der langfristige Erfolg einer Einzelhandelsimmobilie hängt dabei nicht mehr nur vom Standort und der baulichen Qualität, sondern gleichermaßen von der konzeptionellen Stärke des Nutzers ab. Eigentümer, Nutzer und Investoren müssen sich diesen verändernden Rahmenbedingungen stellen. Einzelhandelsstrukturen Struktur und Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in Deutschland und in Großbritannien weichen aufgrund unterschiedlicher Rahmenbedingungen deutlich voneinander ab. Gewinner im aktuellen Marktumfeld sind diejenigen Akteure, denen es gelingt, den stationären Handel und den rasant wachsenden Onlinehandel am besten miteinander zu vernetzen. Deutschland In Deutschland muss sich der Einzelhandel neben der zunehmenden Bevölkerungsverschiebung hin zu wirtschaftsstarken Ballungsräumen mit der Alterung und der Schrumpfung der Bevölkerung auseinandersetzen. Die jahrelange Expansion der Verkaufsflächen führte zu deutlichen Überkapazitäten mit der Folge langfristig sinkender Flächenproduktivitäten. Die Händler reagieren hierauf mit einer beschleunigten Ausdifferenzierung der stationären Vertriebswege und der Entwicklung von Multi- Channel- beziehungsweise Cross-Channel- oder Anywhere Commerce-Konzepten. Damit einhergehend steigen die Anforderungen an die Funktionalität und Flexibilität der Verkaufsflächen. Der Onlinehandel wächst weiterhin überdurchschnittlich und führt zur stärkeren Substitution des stationären Vertriebs. Ungeachtet dessen sind und bleiben stationäre Einzelhandelsgeschäfte die wichtigste Anlaufstelle für den Konsumenten. Der Discounter als wichtigster Vertriebsweg des Lebensmitteleinzelhandels befindet sich in der Phase der Marktkonsolidierung. Demgegenüber erfahren Supermärkte mit einer Verkaufsfläche bis qm derzeit das höchste nominale Umsatzwachstum. Im Non-Food-Bereich dominiert der Fachhandel mit branchenabhängig ausdifferenzierten Vertriebswegen. Zum Beispiel agieren großflächige Baumärkte mit breitem und tiefem Sortiment, spezialisierte Möbelfachgeschäfte mit hoher Servicequalität sowie Mitnahme-/Discountmärkte mit klarer Produkt- und Preisstrategie überaus erfolgreich. Großflächige Fachmärkte in Branchen mit hohem Onlinevertrieb haben die Sättigungsgrenze erreicht; traditionelle (inhabergeführte) Fachgeschäfte und kleinflächige (SB-)Warenhäuser stehen weiter unter Druck. Großbritannien In Großbritannien geht die Verschiebung der Bevölkerung in wirtschaftsstarke Regionen mit einer langfristig leicht steigenden Bevölkerung einher. Die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entwickelten sich in den letzten Jahren positiv; mittelfristig sind hingegen Auswirkungen der anhaltenden angespannten gesamtwirtschaftlichen Situation auf den Einzelhandel zu erwarten. Prägend für den britischen Einzelhandel und europaweit führend sind der Onlinehandel und der Multi-Channel- Vertrieb. Prognosen zufolge könnte 2020 bis zu ein Drittel des Einzelhandelsumsatzes durch E-Commerce realisiert werden, was in etwa einer Verdopplung entspricht. Die Lebensmitteleinzelhändler konzentrieren sich vorrangig auf einen Produktqualitäts- statt Preiswettbewerb. Supermarkets/Superstores sind der zentrale Betriebstyp und mit Umsatzzuwächsen auch im Non-Food-Bereich die Gewinner im gegenwärtigen Markt. Convenience Stores profitieren trotz verschärften Wettbewerbs durch andere Betriebstypen von ihren gewachsenen Standorten sowie von Impulskäufen und der vermehrten Nachfrage nach Mitnahmeessen. Fachgeschäfte und Fachmärkte der Non-Food-Händler weisen als Folge geringerer Sortimentsbreite und -tiefe deutlich kleinere Verkaufsflächen auf als ihre deutschen Pendants. Warenhäuser haben in Großbritannien nach wie vor eine Leitfunktion und prägen das Stadtbild. einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

5 Einzelhandelsimmobilien 5 Am Beispiel von Deutschland und Großbritannien werden die Besonderheiten der Einzelhandelsstrukturen sowie der Einzelhandelsimmobilien skizziert und die unterschiedlichen Spezifika in beiden Ländern beleuchtet. Einzelhandelsimmobilien Einzelhandelsimmobilien dienen nicht nur dem Einkauf, sondern bei entsprechender innerstädtischer Lage in einem architektonisch ansprechenden Umfeld als freizeitorientierter Treffpunkt. Mithin werden sehr gut erreichbare, neuwertige und flexible Immobilien mit umfassendem Angebot an Flächen zum Verweilen, für Gastronomie und für Showrooms oder Mobile (Chat) Rooms gefordert. Gewinner sind multifunktionale Immobilientypen und insbesondere Mietflächen zwischen 500 und qm in bevorzugter Handelslage. Je spezifischer die Immobilie an die konzeptionellen Anforderungen des Händlers angepasst ist, umso abhängiger ist ihr Erfolg von der wirtschaftlichen Stärke des Nutzers. Deutliche regionale und (inner-)städtische Unterschiede am Immobilienmarkt ziehen eine steigende Polarisierung zwischen modernen, tendenziell größer werdenden und herkömmlichen, kleineren und oftmals leer stehenden Einzelhandelsflächen nach sich. Deutschland In Deutschland wird, politisch flankiert, die Belebung der Innenstädte forciert. Dezentrale Einzelhandelsgeschäfte, unter anderem in nicht oder nur teilintegrierten Stadtlagen sowie auf der Grünen Wiese, verlieren an Bedeutung und weisen eine erschwerte Drittverwendung und Vakanzen auf. Großbritannien Großbritannien hat keine Innenstädte mit ausgeprägten Fußgängerzonen. Gewachsene Agglomerationen kleinflächiger Non-Food-Spezialisten befinden sich nicht selten entlang der High Street, innerstädtischer Hauptverkehrsstraßen oder in Stadtteillagen. Einzelhandelsimmobilien sind aufgrund historisch gewachsener Strukturen kleinflächiger. Entsprechend können auch Standardshops und Flächen kleiner 500 qm in Nebenlagen gut operieren. Einzelhandelsimmobilienmarkt Handelsimmobilien werden trotz europäischer Schuldenkrise als favorisierte Investitionsobjekte angesehen; jedoch hemmt die von ihr ausgehende Unsicherheit die Entscheidungs- und Investitionsfreudigkeit. Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte in den besten Einkaufsstraßen, Shoppingcentern und Fachmarktzentren. Allerdings wird der elementaren Bedeutung des Branchen- und Mietermixes am Handelsstandort häufig zu wenig Beachtung geschenkt. Das regionale und städtische Mietpreis- und Wertgefüge driftet weiter auseinander, verstärkt durch die zunehmende Entvölkerung der ländlichen Gebiete. Deutschland Vorsicht ist in Deutschland bei Investitionen in veraltete Fachmärkte, Stadtteil-Shoppingcenter, Standorte ohne Versorgungsfunktion sowie schlecht angebundene, vergleichsweise kleine oder unattraktive Grüne Wiese - Standorte geboten. Großbritannien In Großbritannien ist infolge der konjunkturellen Gesamtsituation sowie der Genehmigungspraxis der Baubehörden durch das Planning Policy Statement 4 (PPS 4) die Bautätigkeit bei Einzelhandelsimmobilien vor allem von großflächigen Out-of-Town- und Shoppingcenter-Entwicklungen stark zurückgegangen. Gewinner sind kleinflächigere Supermärkte als eine der wenigen Planungsalternativen im Out-of-Town-Bereich. einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

6 6 Einzelhandelsimmobilien einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

7 Einzelhandelsimmobilien 7 2 Einführung und Zielsetzung Der Einzelhandel verdient sein Geld nicht nur in, sondern auch mit der Immobilie. Durch den Einzelhandel genutzte Objekte sind demzufolge Managementimmobilien. Ihre bauliche Ausprägung, Attraktivität und Wertbeständigkeit werden durch ein erfolgreiches Zusammenwirken von Eigentümern und Nutzern der Immobilien, aber auch durch die Anforderungen des Konsumenten und die Einflussnahme von Politik und Verwaltung im regionalen Marktumfeld bestimmt. Im Gegenzug stellt der Einzelhandel nicht nur die letzte Stufe der Distributionskette vom Erzeuger zum Konsumenten dar, das heißt, er hat nicht nur die Funktion inne, die Bevölkerung zu versorgen, er ist zugleich bedeutend für die Urbanität, die wirtschaftliche und städtebauliche Entwicklung und letztendlich für die Attraktivität der Städte und Kommunen. Seit Jahren ist zu beobachten, dass handelsgenutzte Immobilien nicht nur im Fokus von Unternehmen der Handels- und Konsumgüterindustrie stehen, sondern sich auch der Gunst der an den europäischen Investmentmärkten agierenden in- und ausländischen Investoren erfreuen. Insbesondere in den letzten Jahren ist eine stetig steigende Nachfrage nach Handelsimmobilien zu verzeichnen. Allein auf Deutschland und Großbritannien entfällt mehr als die Hälfte des europäischen Transaktionsvolumens. Bevorzugt nachgefragt werden großvolumige Shoppingcenter, Fachmärkte beziehungsweise Fachmarktzentren und innerstädtische Geschäftshäuser, aber auch Lebensmittelmärkte. Bei diesen Immobilientypen wird von einer geringeren Volatilität in ihrer Performance und demzufolge von einer langfristigen Wertstabilität ausgegangen. Wiederholt ist festzustellen, dass sich die Ziele und Beweggründe der Nutzer und Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien unterscheiden. Entsprechend werden bei der Suche und Auswahl dieser Immobilien unterschiedliche Maßstäbe angesetzt. Analysen wie beispielsweise der einzelhandelsrelevanten regionalen Rahmenbedingungen oder der standortspezifischen Lageeigenschaften und ihrer Auswirkungen auf die mittel- bis langfristige Nachfrage nach der entsprechenden Immobilienkategorie treten noch häufig in den Hintergrund. Einzelhandelsimmobilien erfordern jedoch aufgrund ihrer auf die spezifische Nutzung ausgerichteten Formenvielfalt, der Komplexität der Faktoren, die die Immobilien beeinflussen, und nicht zuletzt wegen der Nutzung durch den Einzelhandel eine differenziertere Analyse. Nicht selten ist am Markt eine Vermischung der Betriebstypen und der einzelnen Nutzungsarten von Einzelhandelsimmobilien zu verzeichnen. Aus diesem Grund haben wir nach einer Beleuchtung der gesamtwirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen die drei Dimensionen Einzelhandelsbranche (Abschnitt und 3.2.3), Betriebstyp beziehungsweise Vertriebsweg (Abschnitt und 3.2.4) und Immobilientyp (Kapitel 4) näher untersucht. Um den Ort des Einzelhandels aus Immobiliensicht stärker in den Vordergrund zu rücken, sollte daher stets auch auf die Dimension Immobilientyp und insbesondere auf die Lage-, Standort- und Objektmerkmale des jeweiligen Typs am Handelsstandort eingegangen werden. Abbildung 1 Dimensionen von Handelsimmobilien Branche Quelle: KPMG Betriebstyp Immobilientyp einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

8 8 Einzelhandelsimmobilien Welche gesamtwirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen und Trends kennzeichnen Deutschland und Großbritannien? Über welches Budget verfügen die Konsumenten und welcher Anteil landet in den Kassen der Händler? Welche Auswirkungen der rasanten Entwicklung des Onlinehandels sind in den einzelnen Branchen zu verzeichnen und wie reagieren die Händler bei der Weiterentwicklung ihrer stationären Vertriebswege darauf? einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

9 Einzelhandelsimmobilien 9 3 Entwicklung der Einzelhandelsstrukturen 3.1 Einzelhandel in Deutschland Gesamtwirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen Die Nachfrage im Einzelhandel und mittelbar nach Einzelhandelsimmobilien wird maßgeblich durch die sozioökonomische und demografische Entwicklung in Deutschland bestimmt. Deutschland ist grundsätzlich durch stabile gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen gekennzeichnet und die stärkste europäische Volkswirtschaft. Aufgrund der hohen Bedeutung des Finanzsektors haben die Auswirkungen der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise vor weniger als fünf Jahren auch die deutsche Wirtschaft in eine starke Rezession geführt. Mithilfe umfangreicher staatlicher Finanzierungsmaßnahmen und gezielter Arbeitszeitmodelle konnte der konjunkturelle Einbruch aber zeitlich begrenzt und die Arbeitslosenquote auf einem relativ stabilen Niveau gehalten werden. Bereits 2010 zeichnete sich eine überdurchschnittlich starke und schnelle wirtschaftliche Erholung ab. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg 2010 preisbereinigt um rund 4,0 Prozent und auch 2011 konnte aufgrund des deutlichen Anstiegs der privaten Konsumausgaben ein leicht verlangsamtes Wachstum von rund 3,1 Prozent gemessen werden. Die Arbeitslosenquote sank auf 6,0 Prozent und damit deutlich unter den Stand der Vorjahre. Im Jahr 2012 hat sich die Unsicherheit mit Blick auf die Meldungen rund um die Eurokrise wieder deutlich erhöht. Im Mittelpunkt steht unter anderem die Frage, ob die Eurozone in ihrer heutigen Ausprägung mittel- bis langfristig noch Bestand haben wird. Die konjunkturelle Unsicherheit resultiert überwiegend aus dem Finanzsektor und exportabhängigen Wirtschaftszweigen wie der Automobil- und Stahlindustrie. Die stärker binnenwirtschaftlich orientierten Bereiche Konsum und Handel weisen demgegenüber positive Erwartungen auf. (Abbildung 2) Abbildung 2 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland * Ist Ist Ist Ist HR Prognose Prognose Prognose Prognose Nominales Bruttoinlandsprodukt 2.473, , , , , , , , ,7 (in Milliarden EUR) Wachstum in Prozent zum Vorjahr n.a. 4,0 5,1 3,9 2,0 2,4 2,9 2,7 2,8 (nicht preisbereinigt) Wachstum in Prozent zum Vorjahr 0,8 5,1 4,0 3,1 0,9 0,7 1,6 1,3 1,3 (preisbereinigt) Nominales BIP pro Kopf (in Tausend EUR) 30,2 29,0 30,5 31,7 32,4 33,1 34,0 34,9 35,8 Konsum privater Haushalte (in Milliarden EUR) 1.387, , , , , , , , ,1 Wachstum in Prozent zum Vorjahr n.a. 0,0 3,3 3,8 2,5 2,5 2,9 3,1 3,1 (nicht preisbereinigt) Privater Konsum pro Kopf (in Tausend EUR) 16,9 17,0 17,5 18,2 18,7 19,1 19,6 20,2 20,8 Anteil privater Konsum am BIP (in Prozent) 56,1 58,4 57,4 57,4 57,7 57,7 57,7 57,9 58,1 Bevölkerung (in Millionen Einwohner) 82,00 81,80 81,71 81,67 81,67 81,76 81,89 82,09 82,23 Inflation (in Prozent) 2,7 0,2 1,2 2,5 2,1 1,8 1,9 2,1 1,9 Arbeitslosenquote (in Prozent) 7,6 7,7 7,1 6,0 5,5 5,3 5,4 5,5 5,3 * Hochrechnung Stand Februar 2013 Quelle: Economist Intelligence Unit, Februar 2013 einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

10 10 Einzelhandelsimmobilien wohner vorausberechnet. 2 Am deutlichsten wird sich diese Entwicklung in den Gruppen der unter 20-Jährigen sowie der Personen im erwerbsfähigen Alter zeigen. Demgegenüber wird die Altersgruppe 65-Jährige und Ältere überdurchschnittlich zunehmen. Die Zahl der potenziellen Einkommensbezieher ist daher langfristig rückläufig. Das gesunkene Vertrauen in die Finanzwirtschaft und die niedrige Arbeitslosenquote führen zu einer geringeren Sparneigung und stützen den privaten Konsum. Kurzfristig ergeben sich unter anderem durch die tendenziell geringe Arbeitslosenquote positive Effekte auf die Haushaltseinkommen, die für Konsum und Sparen zur Verfügung stehen. Zudem wird eine vergleichsweise niedrige Inflation prognostiziert. Jedoch werden nur moderate Steigerungen der Reallöhne erwartet. Bereits in den Jahren 2010 und 2011 sind die Real- Die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels hängt sowohl von der Höhe als auch der Verwendung der Haushaltseinkommen ab, die den Konsumenten zur Verfügung stehen. Langfristige demografische Prognosen gehen von einer deutlichen Alterung und Schrumpfung der Bevölkerung aus. Obwohl kurzfristig Bevölkerungszuwächse verzeichnet werden, wird die Bevölkerung im Jahr 2030 nach aktuellen Berechnungen trotz steigender Lebenserwartung aufgrund des Geburtendefizits voraussichtlich nur noch 77,4 Millionen Einwohner betragen. 1 Für das Jahr 2060 wird ein weiterer Rückgang der Bevölkerung auf eine Bandbreite zwischen 64,7 Millionen und 70,1 Millionen Einlöhne nach überwiegend rückläufiger Entwicklung in den Jahren zuvor mit Zuwächsen von 1,5 und 1,0 Prozent nur leicht angestiegen; im Zeitraum zweites Quartal 2011 bis zweites Quartal 2012 wurden durchschnittlich 0,6 Prozent gemessen. Allerdings wird ein Großteil der Lohnzuwächse durch höhere Wohn(neben)kosten, insbesondere für Energie, und gestiegene Benzinkosten aufgezehrt. Aufgrund dieser Entwicklung ist zunächst von einer Stagnation der realen Kaufkraft auszugehen. Ungeachtet der aktuellen wirtschaftlichen Gesamtsituation hat das Vertrauen der Bevölkerung in die Finanzwirtschaft abgenommen. Entgegen vorheriger rezessiver Phasen ist die Sparneigung gesunken und stützt die positive Konsumstimmung. Mithin ist der private Konsum nach einer stagnierenden Phase während der Finanz- und Wirtschaftskrise wieder gestiegen und entwickelt sich in einem Korridor zwischen 56 und 58 Prozent des BIP. Er ist einer der entscheidenden Wachstumstreiber der Wirtschaft und somit auch des Einzelhandels. Abbildung 3 Private Konsumausgaben und Anteil des Einzelhandelsumsatzes in Deutschland Milliarden Euro ,6 31, ,7 30,9 30,6 30,0 29,8 29,5 28,6 28,2 27, Prozent Einzelhandelsumsatz Private Konsumausgaben Anteil Einzelhandelsumsatz an den privaten Konsumausgaben Anmerkung: Einzelhandel (ohne Handel mit Kraftfahrzeugen und ohne Tankstellen), einschließlich Reparatur von Gebrauchsgütern Quelle: Statistisches Bundesamt, Destatis; HDE Factbook Einzelhandel Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Hrsg.), Demografischer Wandel in Deutschland, Heft 1, Wiesbaden 2011, S Statistisches Bundesamt (Hrsg.), Bevölkerung Deutschlands bis 2060, 12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, Wiesbaden 2011, S. 46 einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

11 Einzelhandelsimmobilien Entwicklung des Einzelhandels und Wettbewerbssituation Der deutsche Einzelhandel ist eine durch den Binnenmarkt geprägte Branche mit Internationalisierungstendenzen bei den größeren Handelsunternehmen und schon seit fast zwei Jahrzehnten durch ein sehr zurückhaltendes Wachstum gekennzeichnet, das gelegentlich auch in reale Umsatzrückgänge umschlägt. Betrachtet man ausschließlich den Einzelhandelsumsatz der letzten drei bis fünf Jahre, ist festzustellen, dass einem Rückgang des Umsatzes im Krisenjahr 2009 auf unter 400 Milliarden Euro ein Wachstum von jeweils mehr als 2,0 Prozent in den beiden Folgejahren auf 414,4 Milliarden Euro folgte. Damit ist der Einzelhandelsumsatz im Jahr 2011 auf Euro je Bundesbürger angestiegen. Ursächlich für den Umsatzrückgang 2009 war unter anderem die hohe Preisaggressivität im Markt, die aus dem hohen Wettbewerb innerhalb des deutschen Lebensmitteleinzelhandels und vor allem aus der dominierenden Rolle der Unternehmen mit Discountstrategie resultierte. Im Jahr 2012 wurde ein gegenüber den Vorjahren geringeres nominales Wachstum von etwa 2 Prozent realisiert. Auch konnten die Steigerungen der Rohstoffpreise nur anteilig an den Endverbraucher weitergegeben werden, um die Konsumfreude der Bürger nicht zu bremsen. 3 Wenngleich sich der Einzelhandelsumsatz positiv entwickelt, sinkt der Anteil der für den Einzelhandel aufgebrachten Konsumausgaben stetig und betrug 2011 knapp 28 Prozent. (Abbildung 3) Auch in Zukunft wird der Einzelhandel wegen des überdurchschnittlichen Ausgabenanstiegs für Wohnen und Gesundheit nur unterproportional an steigenden Konsumausgaben partizipieren können. Relativ betrachtet steht dem Endverbraucher für einzelhandelsbezogene Ausgaben daher weniger Geld zur Verfügung. Er ist nur bei ausgewählten Waren oder Dienstleistungen bereit, zusätzlich zu konsumieren oder überdurchschnittliche Preissteigerungen zu akzeptieren. Hinzu kommt, dass die Schere zwischen den einkommensstärkeren und ärmeren Bevölkerungsschichten immer größer wird. Des Weiteren geht eine fortschreitende Konzentration der Bevölkerung in wirtschaftsstarken Ballungsräumen mit einer zunehmenden Entvölkerung der ländlichen Gebiete sowie wirtschaftsund damit einkommensschwacher Regionen einher. Die Entwicklung des Einzelhandels ist unmittelbar mit dem Angebot an Einzelhandelsimmobilien verbunden. Bekannt ist, dass die jahrelange Expansion der Verkaufsfläche (auf rund 122,4 Millionen qm bei tendenziell stagnierenden Umsätzen) zu deutlichen Überkapazitäten geführt hat, mit der Folge, dass die durchschnittliche Flächenproduktivität mit Ausnahme weniger Jahre kontinuierlich gesunken ist. (Abbildung 4) Abbildung 4 Gegenüberstellung von Einzelhandelsumsatz und Flächenbestand in Deutschland Milliarden Euro; Millionen qm ,0 111,0 112, ,0 115,0 116,0 117,0 119,0 120,0 120,0 121,5 122, Euro pro qm Einzelhandelsumsatz in Milliarden Euro Verkaufsfläche in Millionen qm Flächenproduktivität in Euro pro qm Quelle: HDE Factbook Einzelhandel 2012; EHI Retail Institute; Berechnungen KPMG 3 GfK GeoMarketing Magazin, 2/2012, S. 3; GfK, Studie Einzelhandelsumsatz 2012; Der Handel, Einzelhandel 2012 mit mäßigem Wachstum, 4. Januar 2013 einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

12 12 Einzelhandelsimmobilien Abbildung 5 Gegenüberstellung von Einzelhandelsumsatz (ohne Versandhandel) und Flächenbestand in Deutschland Milliarden Euro; Millionen qm ,0 111,0 112, ,0 115,0 116,0 117,0 119,0 120,0 120,0 121,5 122, Euro pro qm Einzelhandelsumsatz in Milliarden Euro Verkaufsfläche in Millionen qm Flächenproduktivität in Euro pro qm Quelle: HDE Factbook Einzelhandel 2012; EHI Retail Institute; Berechnungen KPMG Der Abwärtstrend der durchschnittlichen Flächenproduktivität wird nach Bereinigung des Einzelhandelsumsatzes um den Umsatzanteil des Versandhandels (Katalog- und Onlinehandel) noch deutlicher. Eine Gegenüberstellung von ausschließlich auf den stationären Einzelhandel entfallendem Umsatz und gesamtdeutscher Verkaufsfläche zeigt auf, dass der langfristige Rückgang der durchschnittlichen Flächenproduktivität, trotz positiver Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in den Jahren 2010 und 2011, nicht kompensiert werden kann. (Abbildung 5) Trotz überdurchschnittlichem Wachstum des Onlinehandels liebt der Konsument die reale Einkaufswelt. Der stationäre Einzelhandel bleibt für ihn die wichtigste Anlaufstelle. Das Wachstum im gesamtdeutschen Einzelhandel resultiert zu einem sehr großen Teil aus dem nicht stationären Handel. Obwohl die absolut erzielten Umsätze des nicht stationären Handels in den Jahren 2007 bis 2012 mit 27,6 Milliarden Euro bis 39,3 Milliarden Euro einen steigenden, jedoch vergleichsweise geringen Anteil von rund 9 Prozent am gesamtdeutschen Einzelhandelsumsatz 2012 ausmachten, wächst der Versandhandel zweistellig. Auf E-Commerce entfielen im Jahr 2012 rund 27,6 Milliarden Euro. Innerhalb der letzten sechs Jahre hat sich der Umsatz in diesem Teilmarkt weit mehr als verdoppelt und das Innovationspotenzial ist hoch. Für 2013 wird ein weiterer Umsatzanstieg des Onlinehandels auf rund 33,5 Milliarden Euro erwartet. 4 Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Onlinehandel mit einem Umsatzanteil von rund 5,3 Prozent im Jahr 2011 weiter überproportional wächst. Das Wachstum wird eine weitere Verschiebung des Einzelhandelsumsatzes zulasten des stationären Handels mit Schwerpunkt Technik sowie Elektroartikel, Bekleidung und Schuhe sowie Medien/Bücher zur Folge haben. Aktuelle Prognosen gehen von überdurchschnittlichen Wachstumsraten und einem Anstieg des E-Commerce- Umsatzanteils bei Non-Food-Artikeln auf circa 20 Prozent im Jahr 2020 aus. Geht man davon aus, dass Food-Artikel in Deutschland auch zukünftig nur marginal über klassische Onlinemedien verkauft werden, werden im Jahr 2020 schätzungsweise 10 bis 15 Prozent des deutschen Einzelhandelsumsatzes online verkauft. Dennoch bleibt der stationäre Einzelhandel auch 4 Bundesverbands des Deutschen Versandhandels unter (Online Statistik-Datenbank des EHI Retail Institutes, Februar 2013) einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

13 Einzelhandelsimmobilien 13 in absehbarer Zukunft die wichtigste Anlaufstelle für den Konsumenten. E-Commerce wird insbesondere im deutschen Lebensmittelmarkt wegen seiner hohen Vertriebsdichte und der logistischen Erschwernisse auch künftig eine lediglich ergänzende Rolle zum stationären Handel einnehmen. 5 Aufgrund des starken Wettbewerbs zwischen den Handelsunternehmen und ihren Vertriebswegen im stationären Handel steht die Entwicklung von Multi-Channel-Konzepten auf der Agenda vieler Handelsunternehmen. Die führenden deutschen Lebensmittelhändler haben vereinzelt bereits Onlineshops, automatisierten Onlinehandel 6 und Drive-in-/Abholmärkte eingeführt. Der deutsche Einzelhandelsmarkt ist hoch konzentriert. Nahezu die Hälfte des gesamtdeutschen Einzelhandelsumsatzes wird durch die Top-5-Handelsunternehmen EDEKA, REWE, METRO-Gruppe, Schwarz-Gruppe sowie ALDI und ihre Vertriebslinien generiert. (Abbildung 6) Bis auf die METRO-Gruppe sind diese führenden Handelsunternehmen überwiegend im Lebensmitteleinzelhandel (LEH) tätig und vereinen hierin bereits einen Marktanteil von etwa 80 Prozent. Die weiteren erfolgreichen Unternehmen sind hinsichtlich ihres Umsatzschwerpunkts stark fragmentiert. Abbildung 6 Top-10-Handelsunternehmen in Deutschland 2011 Rang Unter- Umsatz- Anzahl Verkaufs- Flächen- Ø Filial- Netto- Vertriebslinie nehmen schwerpunkt Filialen fläche produktivität fläche Umsatz (qm) (EUR/qm) (qm) (Mrd. EUR) 1 EDEKA Lebensmittel ,6 EDEKA center, EDEKA neukauf, EDEKA aktiv markt, Marktkauf, NETTO Marken-Discount, EDEKA C&C Großmarkt 2 REWE Lebensmittel, bau ,9 REWE, toom Markt, marktspezifisches toom Getränkemarkt, nahkauf, Sortiment PENNY, FEGRO/SELGROS C&C, ProMarkt, toom Baumarkt 3 METRO- Lebensmittel, ,8 METRO/MAKRO C&C, real, Gruppe Elektrowaren und Media Markt, Saturn, Unterhaltungselek- Galeria Kaufhof tronik, Bekleidung 4 Schwarz- Lebensmittel ,7* Lidl, Kaufland, Handelshof Gruppe 5 ALDI Lebensmittel ,2* ALDI Nord, ALDI Süd 6 Lekkerland Lebensmittel 20 Lager n/a n/a n/a 6,8 Lekkerland 7 Tengelmann Lebensmittel, bau ,3* Kaiser s Tengelmann, KiK, marktspezifisches OBI, Plus Eastern Europe Sortiment 8 dm-drogerie Drogerieartikel ,5 dm-drogerie markt markt 9 Globus Lebensmittel, bau ,4* Globus, Hela, ALPHATECC marktspezifisches Sortiment 10 Rossmann Drogerieartikel ,8* Rossmann * Bruttoumsatz Quelle: EHI Retail Institute; Berechnungen KPMG 5 Online-Handel Rasantes Wachstum im Internet, Immobilienzeitung 10/2011, S. 9 6 Hierunter wird zum Beispiel ein intelligenter Kühlschrank verstanden, der sensorgesteuert und automatisiert Lebensmittel online bestellt. einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

14 14 Einzelhandelsimmobilien Charakteristika der Einzelhandelsbranchen 7 Lebensmitteleinzelhandel Eine branchenbezogene Gliederung des Einzelhandelsumsatzes kann aufgrund von Datenüberschneidungen nicht für alle Branchen durchgeführt werden. Daher stellen wir auf die die Branche dominierenden Warenbereiche ab. Den Lebensmitteleinzelhandel prägen die Warengruppen Nahrungs-/ Genussmittel und Körperpflege. Zählt man den stetig steigenden Umsatzbeitrag des Non-Food-Sortiments hinzu, ist der Lebensmitteleinzelhandel mit einem Gesamtumsatz von rund 228 Milliarden Euro im Jahr 2011 der mit Abstand größte Teilbereich des deutschen Einzelhandels. 8 (Abbildung 7) Der LEH ist vor allem im Segment Lebensmittel ein sehr reifer Markt und somit durch hohe Marktkonzentration, Wettbewerb und eine immense Preisorientierung des Konsumenten in den für die Grundversorgung relevanten Segmenten gekennzeichnet. Das geringe reale Umsatzwachstum in den letzten fünf Jahren von durchschnittlich unter 1 Prozent jährlich resultiert im Wesentlichen aus den Artikeln für Gesundheit, Kosmetik und Drogerie sowie dem erweiterten Non-Food- Sortiment. Die Zahl der Geschäfte hat im gleichen Zeitraum um rund 10 Prozent abgenommen mit der Folge einer Zunahme der durchschnittlichen Verkaufsfläche. Wachstumsimpulse sind lediglich durch das gestiegene Gesundheitsverhalten, die fortschreitende Nachfrage nach Bio, Frische und Qualität bei Lebensmitteln, den Wunsch nach einfacher und unkomplizierter Zubereitung oder dem sofortigen Verzehr von Nahrungsmitteln gegeben. Bei diesen Artikeln tritt die Preisorientierung in den Hintergrund. Drogeriemarkt Drogeriewaren werden im LEH, aber insbesondere durch eigenständige Drogerieunternehmen wie die expansiven Marktführer dm-drogerie markt und Rossmann sowie Müller vertrieben. Spezialsortimente sind zudem über Parfümerien, Kosmetikketten, Apotheken und Friseure oder, mit nachgelagerter Bedeutung, online erhältlich. Der langjährige Marktführer Schlecker ist nach jahrelanger rückläufiger Entwicklung vom Markt verschwunden. Nachhaltigkeit ist der Wachstumsmotor im drogeriespezifischen Sortiment von der Produktion auf Basis natürlicher Rohstoffe über die Optimierung der Verpackungen bis hin zu den Produktions- und Lieferprozessen. Mit der Verbreiterung der Gesundheits- und Wellnesssortimente wird die Subbranche ihre Position kurzfristig noch geringfügig ausbauen können. Ein mittel- bis langfristiges Wachstum wird wegen der hohen Konzentration im Segment nicht erwartet. 9 Abbildung 7 Einzelhandelsumsatz nach ausgewählten Warenbereichen in Deutschland von 2007 bis 2011 (Angaben in Milliarden Euro) ,4 34,2 40,4 44,7 58,7 70,8 138, Lebensmitteleinzelhandel (ohne Non-Food und Drogerie) Drogerie 19,1 33,5 40,6 45,3 58,3 70,6 141, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren 9,5 35,6 38,6 44,4 56,8 71,9 139,7 13,3 35,8 38,6 45,0 58,8 73,5 139,8 19,8 35,4 38,2 45,7 59,4 72,9 143, Baumarktspezifisches Sortiment Elektrowaren und Unterhaltungselektronik Möbel, Haus- und Heimtextilien Sonstiges Textil- und Schuheinzelhandel Die Branche Bekleidung, Schuhe und Lederwaren (Textil- und Schuheinzelhandel) ist sehr heterogen und steht durch ihre Vielschichtigkeit vor enormen Herausforderungen. Sie betreffen Fragen rund um die Nachhaltigkeit entlang der Beschaffung und Produktion der Waren, Überwälzungsmöglichkeiten von steigenden Beschaffungskosten und letztendlich die Wettbewerbsfähigkeit der Händler gegenüber den zunehmend ausländischen Mitbewerbern. Dass die Branche diese Herausforderungen meistert, zeigt die abgesehen von den Jahren der Finanz- und Wirtschaftskrise positive Umsatzentwicklung seit Der Branche gelang 2010 und 2011 ein Umsatzplus von jeweils mehr als 2 Prozent. Quelle: HDE Factbook Einzelhandel 2012; Berechnungen KPMG 7 Für eine ausführliche Darstellung der Branchen verweisen wir an dieser Stelle auf KPMG/EHI Retail Institute, Studie: Trends im Handel Branchenstatistik: Lebensmittelhandel mit Umsatzplus, in: Der Handel, 19. März HDE Handelsverband Deutschland (Hrsg.), Handelsjournal Factbook Einzelhandel 2011, S. 39 sowie Factbook Einzelhandel 2012, S. 67 ff. einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

15 Einzelhandelsimmobilien 15 Insgesamt ist die Branche durch eine sehr große Anzahl agierender Händler gekennzeichnet und damit sehr intransparent. Innerhalb der Teilmärkte Damen-, Herren-, Kinderbekleidung, Lederwaren, Schuhe und Accessoires zeichnen sich zusehends Verschiebungen ab. Die Bedeutung der Accessoire-Sortimente nimmt zu, da dem hybriden Konsumenten das individuelle Styling, die Abwechslung und Flexibilität zunehmend wichtiger sind als die Höhe des Preises. Nach jahrelanger Polarisierung in den Preissegmenten gewinnt das klassische mittlere Preissegment wie Händlermarken der unteren Preisbereiche oder Herstellermarken Marktanteile zurück. Die hohe Wettbewerbsintensität zwingt den Handel zu einer klaren Strategie, zielgerichteten Konzepten und konsequentem Vorgehen. Im Vorteil sind imagebezogene Händlermarken in Monolabel-Stores und Filialisten, die darüber hinaus vertikale Organisationsstrukturen für ein margenoptimiertes Wirtschaften nutzen. Die Vertriebswege des LEH versuchen sich gegenüber den Textildiscountern zu positionieren, wobei vorrangig die Lebensmitteldiscounter zunehmend preiswerte Qualitätsware offerieren. Unter den zehn umsatzstärksten Unternehmen im Textileinzelhandel sind die METRO-Gruppe, Tengelmann mit KiK, Lidl und ALDI zu finden. Ferner gehen Hersteller vermehrt dazu über, eigene Flagship-Stores zu eröffnen und dort ihre umfangreichen Kollektionen im niedrigen bis mittleren Preissegment anzubieten; bekannt hierfür sind unter anderem adidas, Puma und Nike. Auch eröffnete die US-Kultmarke Abercrombie & Fitch Läden in Düsseldorf sowie Hamburg und auch Wrangler hat den deutschen Markteintritt in Leipzig angekündigt. Von einer Fortsetzung der expansiven Unternehmensstrategie der Herstellerund Händlermarken ist auszugehen. 10 Seit Jahren ist Deutschland ein wichtiges und einer Untersuchung von CBRE zufolge aktuell das wichtigste Expansionsziel ausländischer Filialisten. Nach fast 100 Erstansiedlungen im Jahr 2011 wurden im ersten Halbjahr 2012 mehr als 20 neue Marken und Konzepte der überwiegend gehobenen und Luxuspreisklassen registriert, unter anderem Paule Ka, Belstaff und Marc Jacobs. Nachgefragt werden vorwiegend Flächen in 1a-Lagen und Shoppingcentern der Top-Metropolen, teilweise aber auch in Factory Outlet Centern. 11 Baumarkt und Möbeleinzelhandel Keiner liebt sein Heim mehr und legt mehr Wert auf die bauliche und die Innenausstattung von Wohnung und Heim als der Deutsche. Daher ist das Warenangebot in Branchen mit baumarktspezifischem Sortiment ( Doit-yourself-Markt oder Baumarkt ) und rund um Möbel, Haus und Heimtextilien ( Möbeleinzelhandel ) breit und tief ausgelegt. Ergänzt wird es um sonstige Dienst- und/oder gastronomische Leistungen. Und vor allem in Krisenzeiten steht das eigene Heim besonders im Fokus. Der Baumarktsektor wird durch die eigentlichen Baumarktbetreiber wie Obi, Bauhaus, Praktiker (inklusive extra und Max Bahr), Hornbach und Zeus bestimmt. Diese Anbieter entwickelten sich in den letzten Jahren grundsätzlich positiv, wobei die drei erstgenannten Unternehmen nicht nur einen signifikanten Umsatzanteil im Ausland erzielten, sondern dort auch höhere Wachstumsraten als im Inland generieren konnten. Entsprechend verzeichnete die Branche trotz schlechter konjunktureller Rahmenbedingungen leichte Umsatzzuwächse zulasten des Baufachhandels und Handwerks ( Buy-It-Yourself und Installation durch den Profi). Dennoch ist die Baumarktbranche insgesamt von einer weitgehenden Sättigung und einem harten Verdrängungswettbewerb mit tendenziell sinkenden Flächenproduktivitäten geprägt. Der realisierte Umsatz im Möbeleinzelhandel zeigt die starke Fokussierung der Konsumenten auf Einrichtungsgegenstände, Küchen und ergänzende Waren. Generell unterscheidet sich die Möbelbranche von allen anderen Branchen durch ein Höchstmaß an Heterogenität und einen eher geringen Konzentrationsgrad. Überdurchschnittlich erfolgreich sind die zehn größten Unternehmen. Umsatzbezogene Marktführer sind die Möbelgroßfilialisten IKEA, weit vor der Höffnerund der expansiven XXXLutz-Gruppe. Daneben ist vor allem der mittelständische Möbelfachhandel in Kooperationen eingebunden, sodass der über Einkaufsverbände generierte Möbelumsatz bei rund 60 Prozent liegt. Im Möbeleinzelhandel dominieren die Teilsegmente Möbel und Küchen mit mehr als 50 Prozent Umsatzanteil und sie verzeichneten bereits im letzten Jahr ein deutliches Umsatzwachstum. Hingegen zeigen die Teilmärkte Hausrat, textile Bodenbeläge und Wohnleuchten bereits seit einigen Jahren eine Abwärtstendenz, die in den nächsten Jahren anhalten wird. Einzelhandel mit Elektrowaren und Unterhaltungselektronik Der Markt für Elektrowaren und Unterhaltungselektronik (Consumer Electronics), kurz CE & Elektro, schrumpfte in den letzten Jahren auf ein Marktvolumen unter 40 Milliarden Euro. Kennzeichnend für CE & Elektro sind der extreme Preisverfall der Produkte (insbesondere bei CE, das heißt TV, Notebook, Mobiltelefon etc.) sowie der starke Wettbewerb unter den Unternehmen, der durch aggressive Marketingmaßnahmen auch bei Elektrogroßund -kleingeräten geprägt ist. Dank 10 HDE Handelsverband Deutschland (Hrsg.), Handelsjournal Factbook Einzelhandel 2012, S. 74 ff. 11 CBRE, Special Report Expansion nach Deutschland , November 2011; CBRE, How Active are Retailers in EMEA?, November 2012 einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

16 16 Einzelhandelsimmobilien des insgesamt innovationsfreudigen CE-Marktes und des Nachhaltigkeitsund Energieeffizienzgedankens konnte die Branche in den letzten beiden Jahren das Marktvolumen in etwa halten. Positive Effekte erhofft sich die Branche von der steigenden Nachfrage nach Unterhaltungselektronik. Im Markt für CE & Elektro sind neben den Media-Vertriebslinien des Marktführers METRO-Gruppe Media Markt, Saturn und dem Internethändler redcoon mit rund 9,3 Milliarden Euro Nettoumsatz 2011, die Technikfachhändler Euronics, Electronic Partner, expert und telering tätig Wesentliche Vertriebswege Die einzelnen Vertriebswege (Betriebstypen) entwickeln sich in ihren Lebenszyklen unterschiedlich dynamisch. Auch führen die sich stetig ändernden Konsumanforderungen zu einer allgemein zunehmend schnelleren und stärkeren Ausdifferenzierung der Betriebstypen hinsichtlich Größe, Sortimentsgestaltung und ergänzender Dienstleistungen vor allem in den Branchen mit Grundversorgungssortiment. Können Handelsunternehmen hierbei nicht Schritt halten und hält das Format dem zunehmenden Wettbewerb nicht mehr stand, läuft es Gefahr in die Abschwungphase zu rutschen. In welcher Entwicklungsphase sich ausgewählte Betriebstypen derzeit befinden, veranschaulicht Abbildung 8. Nachfolgend wird branchenbezogen auf die wesentlichen stationären Betriebstypen eingegangen. Ergänzend hierzu sei auf Abbildung 9 verwiesen. Eine Klassifizierung der stationären Betriebstypen erfolgt nach der Sortimentsstruktur und Preisgestaltung und wird dann um eine Abgrenzung auf Basis der Verkaufsfläche ergänzt. Abbildung 8 Entwicklungszyklus ausgewählter Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland Entwicklungs- und Einführungsphase Wachstumsphase Reifephase Sättigungsphase Abschwungphase Hard Discounter Soft Discounter Großer Supermarkt Supermarkt Filialisiertes Fachgeschäft Fachmarkt Kaufhaus Traditionelles Fachgeschäft Warenhaus Selbstbedienungswarenhaus Bio-Markt City-Supermarkt Kleiner Supermarkt Convenience Store Onlinehandel Drive-in-Märkte Automatisierter Onlinehandel* Ausscheiden aus dem Markt Schrumpfung Revitalisierung * Hierunter wird zum Beispiel ein intelligenter Kühlschrank verstanden, der sensorgesteuert und automatisiert Lebensmittel online bestellt. Quelle: KPMG in Anlehnung an DEGI Research, GfK einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

17 Einzelhandelsimmobilien 17 Abbildung 9 Wesentliche solitäre Betriebstypen des stationären Einzelhandels in Deutschland Betriebstyp Kleiner Super- bzw. Lebensmittelmarkt Verkaufsfläche bis zu 400 qm 100 bis 400 qm, vereinzelt kleiner Convenience Store Supermarkt Discounter 400 bis qm 650 qm bis qm, vereinzelt größer Branchenvielfalt eingeschränkt stark eingeschränkt stark eingeschränkt stark eingeschränkt Bedienungsform Selbstbedienung Selbstbedienung überwiegend Selbstbedienung Selbstbedienung Preisniveau mittel hoch mittel bis discountorientiert sehr niedrig, stark discountorientiert/preisaggressiv Sortiment Food-Trockensortiment und Frischwaren sowie kleinere Non-Food-Sortimente eng begrenztes Sortiment an Waren des täglichen Bedarfs zu einem eher hohen Preisniveau zzgl. ergänzender Dienstleistungen Food inklusive Frischfleisch, hohe Kompetenz im Frischebereich und begleitendes Non-Food-Sortiment des täglichen und kurzfristigen Bedarfs überwiegend ausgewähltes, spezialisiertes Food-Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl für den Massenbedarf; Schwerpunkt auf Eigenmarken, zunehmend Markenartikel Artikel bis durchschnittlich bis Hard Discounter: 700 bis 900 (schnelldrehend) Soft Discounter: bis Hybrid Discounter: bis Umsatzanteil Food > 95 Prozent > 95 Prozent 90 bis 95 Prozent 80 bis 95 Prozent Flächenanteil Food > 95 Prozent > 95 Prozent 80 bis 90 Prozent 80 bis 90 Prozent Umsatzanteil Non-Food < 5 Prozent < 5 Prozent 5 bis 10 Prozent 5 bis 20 Prozent Standort Grundstück Geschossigkeit/ Objekt Ausstattung/ Ausbaustandard überwiegend in kleinen Orten oder ländlichen Gebieten als Dorf- oder Bürgerladen, in Streulagen der Wohngebiete und vereinzelt in innerstädtischen Zentren im fußläufigen Nahbereich häufig kein eigenständiges Grundstück, geringer Stellplatzbedarf wohnungsnahe, frequenzintensive Standorte (Tankstellenshops, große Kioske, Bahnhofsmärkte, aber auch kleine Lebensmittelmärkte) in der Regel kein eigenständiges Grundstück verkehrsgünstige Lagen mit Wohngebietsorientierung, Fachmarktzentren, Shoppingcenter, kleine Supermärkte (400 bis 800 qm) in gut frequentierten, fußkundenorientierten Stadtteillagen von Großstädten; innerstädtische Zentren > qm, bei Neukonzeption muss Grundstück mindestens qm aufweisen an stark frequentierten Verkehrsachsen, zum Teil mit Wohnorientiertung, zunehmend auch in Fachmarktagglomerationen, Einkaufszentren, Gewerbegebieten, kleinere Läden in frequentierten Stadtlagen > qm, in Innenstadtlagen ausnahmsweise weniger in der Regel eingeschossiger Verkauf mit gegebenenfalls autarken Lager- und/ oder Sozialräumen in der Regel eingeschossig in der Regel eingeschossig in der Regel eingeschossig einfach einfach einfach bis mittel, vereinzelt einfach Teilbereiche gehoben Marktbedeutung gering gering (Tendenz steigend) mittel bis hoch hoch bis sehr hoch Beispielhafte Betreiber kleinere Gesellschaften/ Einzelunternehmer kleinere Gesellschaften/ Einzelunternehmer EDEKA, REWE, Tegut, Tengelmann ALDI, Lidl, NETTO, Norma, PENNY einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

18 18 Einzelhandelsimmobilien Betriebstyp Großer Supermarkt Selbstbedienungswarenhaus Verkaufsfläche bis qm bis qm, vereinzelt kleiner und größer Branchenvielfalt eingeschränkt breiter als beim Großen Supermarkt, ergänzt um Fachgeschäfte und sonstige Dienstleistungen Bedienungsform überwiegend Selbstbedienung überwiegend Selbstbedienung Preisniveau niedrig, Sonderangebote Discountprinzip niedrig, Sonderangebote Sortiment breites und tiefes Foodund schmales Non-Food- Sortiment, zum Teil Theken für Frischwaren breites und tiefes Lebensmittel- sowie umfangreiches Non-Food-Sortiment, möglichst nur verpackte, problemlose Ware, aber auch Theken für Frischwaren Drogeriemarkt Laden-, traditionelles Fach- oder Spezialgeschäft, Boutique 300 bis 800 qm im Wesentlichen von 50 bis 400 qm, branchenabhängig auch bis 800 qm eingeschränkt eine Branche je Geschäft, auch Betriebe des Ladenhandwerks (Bäckereien, Metzgereien etc.) überwiegend Selbstbedienung niedrig bis mittel Near-Food (Körperpflege, Gesundheit, Wasch-, Putz-, Reinigungsmittel) und verschiedene Randsortimente wie Wein, Haushaltsartikel etc. Bedienung, sehr beratungsintensiv bis hochpreisig schmal, nahezu ausschließlich einige wenige zusammenhängende Non-Food-Warengruppen Artikel bis bis mehr als Anzahl von Flächengröße und Branche abhängig Umsatzanteil Food 70 bis 85 Prozent 60 bis 80 Prozent < 5 Prozent < 5 Prozent Flächenanteil Food 50 bis 70 Prozent 40 bis 50 Prozent < 10 Prozent < 5 Prozent Umsatzanteil Non-Food 15 bis 30Prozent 20 bis 40 Prozent > 95 Prozent > 95 Prozent Standort autokundenorientierte, städtebaulich weniger stark integrierte Standorte mit großem Parkplatzangebot, Stadtumland, Regionen mit unterdurchschnittlicher Kaufkraft autokundenorientierte, relativ kostengünstige Standorte außerhalb der Stadtzentren, zum Teil pheriphere Lage, Ankermieter größerer Fachmarktagglomerationen Lauflage, Shoppingcenter, Fachmarktzentren Standortgeneralisten in allen Lagen und Zentrentypen wie Innenstadt-Lauflage (in der Regel EG von GH oder WGH) und gewachsene Siedlungslagen, in Shoppingcentern, Fachmarktzentren oder Shopzonen von Selbstbedienungswarenhäusern Grundstück > qm > qm häufig > qm konzeptabhängig Geschossigkeit/ Objekt Ausstattung/ Ausbaustandard meist eingeschossig einfach bis mittel, vereinzelt Teilbereiche gehoben ein- bis zweigeschossig mit nahezu durchgängig vorgelagerten, teils reichhaltig bestückten Shop-Zonen einfach, schlichte Funktionalität eingeschossig einfach bis gut, schlichte Funktionalität in der Regel eingeschossiger Verkauf mit ggf. autarken Lager- und/oder Sozialräumen mittel bis gehoben Marktbedeutung mittel bis hoch mittel bis hoch mittel bis hoch hoch bis sehr hoch Beispielhafte Betreiber EDEKA-Center, Familia, REWE Globus, Kaufland, Marktkauf, real, toom Budnikowsky, dm-drogerie markt, Rossmann eigentümergeführt, zunehmend (inter-)nationale (Textil-)Filialisten wie Benetton, Verbundorganisationen, Ladenhandwerker einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

19 Einzelhandelsimmobilien 19 Fachmarkt Kleinkaufhaus Fachkaufhaus Warenhaus im Wesentlichen von 800 bis qm bis qm bis qm bis qm branchenorientiert stark eingeschränkt einbranchenorientiert, Selbstbedienung insbesondere für Bekleidung, Sportartikel, Bücher, Drogerie/Spielwaren überwiegend Selbstbedienung niedrig bis mittel, zum Teil preisaggressiv (Non-Food-Discounter) einige wenige zusammenhängende, nahezu ausschließlich Non-Food-Warengruppen mit tiefem Angebot Selbstbedienung/Bedienung vereinzelt Selbstbedienung/ Bedienung (als Orientierung) eingeschränkt, größer als bei Selbstbedienung Selbstbedienung/ Bedienung niedrig bis mittel mittel bis hoch mittel bis hoch breit, nicht tief überwiegend Non-Food, einige wenige zusammenhängende Warengruppen mit extrem flexibler Sortimentspolitik sowie breitem, aber weniger tiefem Warenangebot sehr breites und weniger tiefes Sortiment ( alles unter einem Dach ) Anzahl von Flächengröße und Branche abhängig bis zu bis zu bis zu , Giganten bis zu Prozent 0 Prozent 0 Prozent < 5 Prozent 0 Prozent 0 Prozent 0 Prozent < 10 Prozent 100 Prozent 100 Prozent 100 Prozent > 95 Prozent autokundenorientiert am Stadtrand (Ein- und Ausfallstraßen) mit ausreichendem Parkplatzangebot, Trend zu Standortagglomerationen (Gewerbegebiet, Fachmarktzentren), aber auch in Shoppingcentern Magnetbetrieb in den Innenstädten von Klein- und Mittelstädten Magnetbetrieb zweiter Ordnung mit hohen Anforderungen an Güte und Qualität des Standortes, daher Innenstadt Erstrangiger Magnetbetrieb mit tendenziell schwächer werdender Leitfunktion in innerstädtischen Zentren, möglichst 1a-Lage konzeptabhängig, > qm konzeptabhängig konzeptabhängig konzeptabhängig für Parkplatzstandorte meist eingeschossig in der Regel zweigeschossig meist mehrgeschossig meist mehrgeschossig, Integration von Gastronomie und Lebensmittelabteilungen einfach bis gut, schlichte Funktionalität einfach mittel bis gehoben mittel bis gehoben hoch bis sehr hoch Deichmann, Hammer, Media Markt, Reno, Saturn, Takko Leitfunktion in Klein- und Mittelstädten (schwächer werdend) Megastore, Woolworth Leitfunktion zweiter Ordnung in Kernstadtzentren C&A, Gap, H&M, Hugendubel, K&L Ruppert, Müller, P&C, Thalia Leitfunktion in Kernstadtzentren (schwächer werdend) Galeria Kaufhof, Karstadt einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.

20 20 Einzelhandelsimmobilien Betriebstyp Baumarkt Möbel(mitnahme)markt Wohnkaufhaus Verkaufsfläche Branchenvielfalt großflächig von rund bis qm branchenorientiert zuzüglich Erweiterungen bis qm > qm einschlägige Branche einschlägige Branche, ergänzt um gastronomische Einrichtungen Bedienungsform Selbstbedienung/ Bedienung Selbstbedienung/ Bedienung Bedienung Preisniveau niedrig bis mittel niedrig bis hoch niedrig bis hoch Sortiment breites und tiefes Non- Food-Sortiment ausgewähltes Sortiment an Möbeln und branchennahen Produkten (zum Beispiel Heimtextilien, Geschirr, Beleuchtung etc.) breites und tiefes Sortiment an Möbeln und branchennahen Produkten (zum Beispiel Heimtextilien, Geschirr, Beleuchtung etc.) Artikel Anzahl von Flächengröße abhängig Anzahl von Flächengröße abhängig Anzahl von Flächengröße abhängig Umsatzanteil Food 0 Prozent 0 Prozent 0 Prozent Flächenanteil Food 0 Prozent 0 Prozent 0 Prozent Umsatzanteil 100 Prozent 100 Prozent 100 Prozent Non-Food Standort autokundenorientierte Standorte in verkehrsgünstigen Lagen, meist am Stadtrand mit ausreichend Parkmöglichkeiten, aber auch in Fachmarktzentren/-agglomerationen autokundenorientierte, verkehrsgünstige Standorte in Stadtrandlagen oder peripheren Lagen, aber auch in innerstädtischen Nebenlagen und Fachmarktagglomerationen, jeweils mit ausreichendem Parkplatzangebot autokundenorientierte, verkehrsgünstige Einkaufsoder gewerblich orientierte Fachmarktagglomerationen in Stadtrand- oder peripheren Lagen oder isolierten Lagen (zum Teil mit Autobahnanbindung) mit ausreichend Parkmöglichkeiten Grundstück konzeptabhängig konzeptabhängig konzeptabhängig Geschossigkeit/ Objekt meist eingeschossig mehrgeschossig mehrgeschossig Ausstattung/ Ausbaustandard einfach, schlichte Funktionalität einfach bis gut einfach bis gut Marktbedeutung mittel bis hoch mittel mittel bis hoch Beispielhafte Betreiber Bauhaus, Globus, Hornbach, Hellweg, Praktiker, toom Möbel- und Küchenfachhändler, Anbieter im Discountsegment (zum Beispiel Roller) Höffner/Kraft/Walther, IKEA, Segmüller, XXXLutz-Gruppe Quelle: KPMG in Anlehnung an HypZert; Immobilienfachportal Elmar Pfeiffer; EHI Retail Institute; DHI Deutsches Handelsinstitut; Verdict Research einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. KPMG und das KPMG-Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.

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