Wohnen in Bayern 2020 zwischen Knappheit und Leerstand. Dr. Reiner Braun Nürnberg, 9. März 2016

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1 Wohnen in Bayern 2020 zwischen Knappheit und Leerstand Dr. Reiner Braun Nürnberg, 9. März 2016

2 Demographische Entwicklung in Bayern und Folgen für den Neubaubedarf empirica Quelle: Wohnungsmarkt Bayern 2014 empirica/bayernlabo 2

3 Neubaubedarf in verschiedenen Segmenten Ein-/Zweifamilienhäuser Geschosswohnungen Quelle: Wohnungsmarkt Bayern 2014 empirica/bayernlabo 3

4 Mieten im unteren Marktsegment 2009, 2012 und 2015 München Quelle: empirica Regionaldatenbank 4

5 Mieten im unteren Marktsegment 2009, 2012 und 2015 München Quelle: empirica Regionaldatenbank 5

6 Mieten im unteren Marktsegment 2009, 2012 und 2015 München Quelle: empirica Regionaldatenbank 6

7 Mieten im unteren Marktsegment 2009, 2012 und 2015 München Quelle: empirica Regionaldatenbank 7

8 Mieten im unteren Marktsegment 2009, 2012 und 2015 München Quelle: empirica Regionaldatenbank 8

9 Mieten im unteren Marktsegment 2009, 2012 und 2015 München? Fazit: alle Segmente teurer, aber die von oben wildern jetzt auch unten Quelle: empirica Regionaldatenbank 9

10 Mieten im unteren Marktsegment 2009, 2012 und 2015 Nürnberg Fazit: auch in Nürnberg Wohnungsmangel in allen Segmenten Quelle: empirica Regionaldatenbank 10

11 Die Kehrseite der Knappheit: Leerstand 2014 Prognose 2020 empirica Problem: 1/3 Ersatzbedarf 1/3 regionaler Mismatch Nur 1/3 Zusatzbedarf Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex 11

12 Frage Woher kommt der regionale Mismatch? empirica Antwort Die Bevölkerung sortiert sich innerhalb Deutschlands neu Schwarmverhalten! Maßeinheit Kohortenwachstumsrate 12

13 Kohortenwachstum (15-75) empirica Quelle: Schwarmstudie empirica/gdw 13

14 Neubaubedarf durch Flüchtlinge Wohnungen p.a. pro Tsd. Einw. empirica Neubaubedarf Wohnungen absolut p.a. ohne Flüchtlinge nur Flüchtlinge mit Flüchtlingen Annahmen siehe empirica paper

15 Schwarmverhalten nach Alter Ausbildungswanderung Berufsanfängerwanderung : Altenwanderung 15

16 Ausbildungswanderung empirica Kohortenwachstumsrate (15-24), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1989 bis 1998 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Schwarmstudie empirica/gdw 16

17 Berufsanfängerwanderung empirica Kohortenwachstumsrate (25-34), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1979 bis 1988 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Schwarmstudie empirica/gdw 17

18 Altenwanderung empirica Kohortenwachstumsrate (60-74), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1939 bis 1953 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Schwarmstudie empirica/gdw 18

19 Räumliche Verteilungswirkung aller Wanderungen empirica Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre 2a Quelle: Schwarmstudie empirica/gdw 19

20 Ursachen des neuen Schwarmverhaltens Junge Menschen sind eine Minderheit geworden Minderheiten rotten sich zusammen Mindestgrößen für Fußballturniere, Kneipen, Clubs, Restaurants werden unterschritten Zahl der potentiellen Freunde in Fahrradentfernung nimmt ab nicht aber in Schwarmstädten 20

21 Spekulation über zukünftige Entwicklung Zahl junger Menschen in Deutschland nimmt weiter ab stärkere Konzentration wird notwendig D.h. einige jetzige Gewinnerstädte werden Verlierer Welche? 21

22 Herkunft der Zu- und Fortziehenden Beispiel: Wachstumsstadt München und unechtes Wachstum in Coburg Quelle: Destatis 22

23 Folgen für Bund und Länder Problem: zu wenig Wohnungen in Schwarmstädten, zu viele in schrumpfenden Kreisen Erhaltung bzw. Erhöhung der Attraktivität der schrumpfenden Kreise bringt doppelten Gewinn Steigende Mieten als korrektiv? Geförderter Wohnungsneubau als Verstärkung? 23

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! empirica ag Forschung und Beratung Kurfürstendamm 234, D Berlin Tel.: Fax: empirica ag Forschung und Beratung Zweigniederlassung Kaiserstr. 29, D Bonn Tel.: Fax: komet-empirica gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Friedrich-Ebert-Straße 33, D Leipzig Tel.: Fax: