Mietrecht. Mietrecht. Besonders ausgestaltetes Schuldrecht mit weitgehenden Schutzrechten für die Mieter 1/21

Transkript

1 Mietrecht Besonders ausgestaltetes Schuldrecht mit weitgehenden Schutzrechten für die Mieter 1/21

2 Das Mietrecht ist geregelt in: 535 bis 580a BGB Es ist zu unterscheiden: - Mietrecht allgemeiner Teil ( ) - Mietrecht für Wohnraum ( a) - Mietrecht für Geschäftsraum ( 578) - Mietrecht f. andere Sachen ( a) 2/21

3 Mietrecht allgemein Die grundsätzlichen Regelungen finden sich in 535 bis 548 BGB 535: Inhalt eines Mietvertrages (Abgrenzung zur Leihe 598 bis 606): Überlassung gegen Entgelt (Zahlung) 536 bis 536d: Rechte bei Mängeln 540: Gebrauchsüberlassung an Dritte 542 bis 545: Beendigung/Kündigung 546 ff.: Rückgabe der Mietsache ACHTUNG: das sind generelle Regeln für alle Sachen (z.b. auch Autos), für Räume gibt es Sonderregeln 3/21

4 Wohnräume: Sonderregeln 549 ff 549 bestimmt, welche Regeln für Wohnraum anwendbar sind in 550 ff. bestehen dann viele Sonderregelungen, die meisten zugunsten der Mieter: 550: Form des Vertrages 553: Überlassung an Dritte 556 ff.: Betriebskosten ( Nebenkosten ) 557 ff.: Miethöhe 563 ff.: Wechsel der Parteien 568 ff.: Form der Kündigung, Kündigungsgründe (Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen!), Kündigungsfristen (für Vermieter bei langem Mietverhältnis länger als für Mieter!) 4/21

5 Bei Wohnräumen ist insgesamt zu beachten, daß die Vertragsfreiheit erheblich eingeschränkt ist. Von den gesetzlichen Regelungen darf zulasten des Mieters nur in wenigen Punkten abgewichen werden (meistens in den letzten Absätzen der jeweiligen so festgehalten, z.b. 571 III)! 5/21

6 Geschäftsräume: Sonderregeln 578 II 578 II bestimmt, welche Regeln für sonstige Räume (also auch Geschäftsräume) anwendbar sind: - neben den allgemeinen Regeln auch: (Form), 552 Abs. 1 (Wegnahmerecht), 554 Abs. 1 bis Abs. 4 (Modernisierungsmaßnahmen), 562 bis 562 d (Vermieterpfandrecht), 566 bis 567 b (Parteiwechsel), 569 Abs. 1 (Kündigungsgrund; nur für Aufenthalt von Menschen), 569 Abs. 2 (Kündigungsgrund), 570 (Zurückbehaltungsrecht) 6/21

7 Bei Geschäftsräumen ist also die Vertragsfreiheit nur teilweise beeinträchtigt. Es ist daher 578 genauestens zu lesen, welcher Paragraph und welcher Absatz anzuwenden ist ( 1 bis 3 oder 1, 3?) Abgesehen von diesen Sonderregelungen gelten die allgemeinen 535 bis 548. Abweichende Vereinbarungen im Vertrag daher möglich, auch zulasten des Mieters! 7/21

8 Wichtiges beim Mietvertrag: und 536a i.v.m. 535 I 2 bewirken eine weitgehende Garantiehaftung des Vermieters für die Gebrauchsfähigkeit der Sache. So darf der Mieter mindern, unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, unabhängig davon, ob Mieter die Sache Zeit tatsächlich genutzt hätte! - Anzeigepflicht des Mieters: 536c (Mangel tritt auf) - Aufrechnung nur nach Anzeige in Textform ( 553 b II 1) - Überlassung Mietsache an Dritte (Untermiete): 540 und Kündigungsfristen: für Mieter und Vermieter oft unterschiedlich, 542 ( 314) und Vermieterpfandrecht 562 ff. - Kaution: Betriebskostenvereinbarung: 556 ff. - kurze Verjährungsfrist: 548 8/21

9 Beendigung des Mietverhältnisses Beendigung durch: - Anfechtung - ordentliche Kündigung (bei Wohnraum nur eingeschränkt!) - außerordentliche Kündigung - Zeitablauf (befristetes Mietverhältnis) KEINE Beendigung durch: - Tod des Mieters (gilt nur bei Wohnraum) Verkauf der Mietsache Tod des Vermieters 9/21

10 Die ordentliche Kündigung - Schriftform erforderlich bei Wohnraum ( 568), im übrigen formlos möglich (Achtung: aber Vereinbarung im Mietvertrag!) - Für Kündigung durch Mieter kein Grund erforderlich (Kündigungsfreiheit) - Für Kündigung durch Vermieter bei Wohnraum aber Grund erforderlich ( 573) - Frist muss eingehalten werden für Mieter u. Vermieter unterschiedliche Fristen möglich! 10/21

11 - Achtung: Bei Mietverträgen auf Zeit (Gegenteil: auf unbestimmte Zeit ) ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich! - Achtung: 545: Fortsetzung des Mietverhältnisses, wenn nicht rechtzeitig widersprochen wird! - Achtung: Bei mehreren Mietern müssen entweder alle kündigen, oder der Kündigende muß von den anderen Mietern bevollmächtigt sein! 11/21

12 Die außerordentliche, fristlose Kündigung Grundregel: 543 Bei Wohnraum aber zusätzlich: 569, achte v.a. auf 569 IV (Nachschieben von Gründen nicht möglich!); 569 II gilt auch bei Geschäftsraum! Wichtiger Grund erforderlich Frist: Keine, fristlos; aber: Widerspruch des Mieters möglich gem. 574 innerhalb der Frist des 574 b; in der Praxis werden bei Wohnraum oft Auslauffristen aus sozialen Gründen gewährt, da die Mieter noch keine neue Bleibe haben etc., 574 a 12/21

13 Die außerordentliche Kündigung mit Frist Daneben gibt es auch die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, z. B. bei Tod des Mieters, 563 a, 575a 13/21

14 Die Option Viele Mietverträge über Geschäftsraum sind befristet abgeschlossen. Mit Ablauf der Mietzeit ist das Mietverhältnis dann automatisch beendet. Oft werden aber sog. Optionen für X (Y) Jahre eingebaut, meist für den Mieter. Dieser kann dann bis zu einem bestimmten Termin vor dem Ablauf des Mietverhältnisses erklären, dass er die Option ausüben und die weiteren Y Jahre mieten wolle. Der Mietvertrag wird dann ohne, dass der Vermieter etwas tun müsste oder ändern könnte verlängert. Die Option kann daher sogar eine Kündigung des Vermieters aushebeln. 14/21

15 Die automatische Verlängerung Von der Option zu unterscheiden ist die automatische Verlängerung. Darin wird festgelegt, dass das Mietverhältnis z.b. bis zum läuft, sich aber um ein weiteres Jahr bis zum automatisch verlängert, wenn nicht eine Partei bis zum gekündigt hat. (vgl. Handy-Zeitverträge). Unterschied: Vertrag verlängert sich, wenn nicht gekündigt wird. Bei der Option verlängert sich der Vertrag dagegen nur, wenn die Option gezogen wird. Achtung: Auch Kombinationen aus Option und automatischer Vertragsverlängerung sind möglich! 15/21

16 Die Kaution Generell nicht geregelt, daher freie Vereinbarung möglich. Bei Wohnraummiete ist allerdings 551 zu beachten! Definition: Die Kaution ist Sicherheitsleistung des Mieters f. künftige Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter hat ein Zurückbehaltungsrecht nach 273. Der Vermieter kann während der Mietzeit nicht wegen einer bestrittenen Forderung auf die Kaution zurückgreifen! Bei unstreitiger Forderung aber schon. Der Mieter dagegen kann die Kaution nicht wegen Mängeln der Mietsache zurückhalten. Der Mieter darf mit der Rückzahlungsforderung während der Abrechnungsfrist nicht aufrechnen! 16/21

17 Die Minderung Gesetzliche Folge, der Anspruch des Vermieters mindert sich kraft Gesetzes. Es handelt sich dabei um eine rechtsvernichtende Einwendung des Mieters. Nur bei Wohnraum zu Gunsten des Mieters zwingend, bei Geschäftsraummiete teilweise Abdingung möglich. 17/21

18 Voraussetzung: Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt zur Zeit der Überlassung oder nachträglich kein Vertretenmüssen des Vermieters notwendig! 18/21

19 Schadensersatzanspruch des Mieters Nur Anspruch (nicht gesetzliche Folge), muß also geltend gemacht werden. Voraussetzung: Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt Bei Vertragsschluss oder später Vertretenmüssen des Vermieters (Unterschied z. Minderung!); Achtung: auch Verzug der Mangelbeseitigung reicht Achtung: Anzeigepflicht des Mieters, sonst Verlust des Anspruchs möglich, außerdem sogar umgekehrt Schadensersatzanspruch des Vermieters möglich, 536 c 19/21

20 Schönheitsreparaturen Nach der gesetzlichen Systematik ist es Aufgabe des Vermieters, die Sache im ordnungsgemäßen Zustand zu halten. In der Praxis wird aber meist was weitgehend zulässig ist diese Aufgabe auf den Mieter übertragen. Allerdings darf dabei gerade bei Wohnraummieten ein starrer Fristenplan nicht vereinbart werden, Maßstab muß immer die Notwendigkeit sein. Auch dürfen Endrenovierung und Schönheitsreparaturen nur in begrenztem Umfang nebeneinander dem Mieter aufgebürdet werden. Bei Geschäftsraummiete sind diese Vorgaben dagegen weniger streng. 20/21

21 Rückgabe der Mietsache Grundnorm: 546 Dabei beachten: eigentlich gilt 538 (Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch zulasten des Vermieters), aber in der Praxis oft Renovierungsverpflichtung des Mieters. Diese aber, s.o., bei Wohnraum nur eingeschränkt möglich, insbesondere bei gleichzeitiger Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Beachte: 546 II: Durchgriffsrecht des Vermieters ggü. Untermieter Bei verspäteter Rückgabe: Schadensersatzanspruch des Vermieters, 546 a; beachte aber 571 bei Wohnraum 21/21