Aufteiler (Beklagte) Eigentümer

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1 Aktuelle Rechtsprechung aus dem Miet- und Maklerrecht RA Jürgen Sattler

2 Fall 1: Maklerrecht Angebot zum Kauf Makler (Klägerin) Verkaufsauftrag Mehrfamilienhaus Aufteiler (Beklagte) Absprache: Beklagte besorgt Kleinanleger; Eigentümer bleibt formal Verkäufer Übererlösvereinbarung Kleinanleger Kaufvertrag Eigentümer

3 Fall 1: Maklerrecht Problem: das ursprünglich gedachte Geschäft, das Grundlage des Maklervertrages war, ist zwischen dem Eigentümer und dem Aufteiler so nicht zustande gekommen Stattdessen: Ersatzgeschäft (Übererlösvereinbarung) zwischen Aufteiler und Eigentümer sowie Vereinbarung eines Beratungshonorars zwischen Makler und Aufteiler Liegt hier ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft vor bzw. wann ergibt sich ein Provisionsanspruch bei einem wirtschaftlich andersartigem Geschäft?

4 Fall 2: Maklerrecht Sachverhalt: Der Kläger ist Makler und gewerblicher Kunde bei Immobilienscout24.de. Der Beklagte A stellte dem Kläger über das besagte Internetportal eine Anfrage für den Kauf einer Immobilie. Es fand ein Besichtigungstermin des Objektes statt, an dem neben dem Kläger, sowohl der Beklagte A, als auch der Beklagte B teilnahmen. Zwischen dem Verkäufer und den Beklagten A und B wurde ein Grundstückskaufvertrag geschlossen. Der Beklagte B erklärte anschließend den Widerruf vom Maklervertrag mit dem Kläger und zahlte eine entsprechende Courtage nicht, obwohl er dies dem Kläger mehrfach zusicherte. Problem: Widerruf beim Maklervertrag

5 Fall 2: Maklerrecht Widerrufserklärung: Im Ergebnis dieser Prüfung widerrufe ich hiermit vorsorglich einen zwischen uns möglicherweise zustande gekommenen Maklervertrag. Argumentation: Verbraucherrechtrichtlinie (RL 2011/83/EU) Verbrauchern steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gem. 355 BGB zu Der Makler hat den Kunden über das Widerrufsrecht zu belehren, da sonst die 14-tägige Frist nicht beginnt Der Beklagte B behauptet eine Widerrufsbelehrung nicht rechtzeitig erhalten zu haben Eine automatisierte Widerrufsbelehrung von Immobilienscout24.de sei nur dem Beklagten A zugegangen soweit mehrere Verbraucher am Abschluss eines Vertrages beteiligt sind, steht jedem Verbraucher ein eigenes Widerrufsrecht zu

6 Fall 3: Mietrecht Fristlose Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs BGH, Urteil vom , Az: VIII ZR 175/14 Sachverhalt: Nachdem ein Mieter die Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 nicht zahlte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos. Allerdings hatte der Mieter rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt. Die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten wurden jedoch nicht rechtzeitig bewilligt. Problem: 543 Abs. 2 Nr. 3 a): fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist Tritt der Verzug auch dann ein, wenn der Mieter seine Zahlungsunfähigkeit nicht zu verschulden hatte?

7 Fall 3: Mietrecht Das Urteil des BGH: der Mieter muss die Wohnung räumen dem Verzugseintritt steht nicht entgegen, dass der Mieter, um die Miete zahlen zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen war und diese Sozialleistungen rechtzeitig beantragt hat Geld hat man zu haben dieses Prinzip gelte auch für Mietschulden

8 Fall 4: Mietrecht Sachverhalt: Ein Vermieter möchte zur Tilgung seiner Verbindlichkeiten eine Eigentumswohnung verkaufen. Im vermieteten Zustand ist eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Objekts durch Verkauf nicht möglich. Daher kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Die Mieterin verließ die Wohnung jedoch nicht. Daraufhin erhob der Vermieter Klage wegen Räumung der Wohnung. Problem: Verwertungskündigung, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde

9 Fall 4: Mietrecht Wird gekündigt, weil mit einer Wohnung in vermietetem Zustand ein erheblich geringerer Erlös zu erzielen ist als bei einer Veräußerung in unvermietetem Zustand, so ist der Nachteil an Hand der Marktverhältnisse konkret nachzuweisen (OLG Stuttgart, Urteil vom 26. September U 73/05) Sachverständigengutachten: Verkehrswert im unvermieteten Zustand: ,00 Verkehrswert im vermieteten Zustand: ,00

10 Fall 4: Mietrecht Wann sind die Nachteile für den Vermieter erheblich? Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss zu einem solch krassen Missverhältnis führen, dass sich dessen Aufrechterhaltung als faktisches Verkaufshindernis darstellt Ausgangspunkt für die Ermittlung dieses Missverhältnisses ist regelmäßig der Vergleich zwischen den Erlösen bei Veräußerung im vermieteten und im unvermieteten Zustand Ferner sind die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters und seine vernünftigen, nachvollziehbaren Gründe für die Verwertung mit einzubeziehen

11 Fall 5: Mietrecht Schadensersatzanspruch bei Verletzung des Vorkaufsrechts BGH, Urteil vom , Az: VIII ZR 51/14 Sachverhalt: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung, welches nach ihrem Einzug in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Ohne der Mieterin die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts einzuräumen, verkaufte der beklagte Vermieter im Mai 2011 das gesamte in Eigentumswohnungen aufgeteilte Haus an einen Dritten zu einem Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro. Der neue Eigentümer bot der Mieterin die Wohnung zum Kauf zum offiziellen Verkehrswert von Euro an. Der auf die Wohnung von dem Gesamtpreis entfallende Anteil betrug jedoch lediglich Euro. Den Differenzbetrag von rund Euro macht die Mieterin als Schadensersatz geltend.

12 Fall 5: Mietrecht Problem: Schadensersatzanspruch bei Vereitelung des Mietervorkaufsrechts Entscheidung des BGH: Vermieter machen sich schadensersatzpflichtig, wenn sie das gesetzliche Vorkaufsrecht ihrer Mieter gemäß 577 BGB nicht beachten Vermieter müssen auch dann einen entgangenen Gewinn ersetzen, wenn der Mieter aufgrund der Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters vom Vorkaufsrecht erst nach der Übereignung der Wohnung an den Dritten erfährt und deshalb das Vorkaufsrecht nicht ausübt Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat

13 Rechtsanwalt Jürgen Sattler Richard-Wagner-Str. 15, Rostock Tel: 0381 / Fax: 0381 / Internet:

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