Grundpfandrechte David Vasella, Oktober 2004 keine Gewähr

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1 Voraussetzungen (ZGB 793 ff.) numerus clausus: Grundpfandverschreibung, Schuldbrief, Gült (ZGB 793). Die grundpfandgesicherte Forderung ist bei der Anmeldung des Grundpfandes beim GB-Amt genau anzugeben (ZGB 794 I, Kapitalhypothek); möglich ist ein Höchstbetrag (Maximalhypothek, ZGB 794 II). 1 Grundpfänder sind nur an im GB aufgenommenen Grundstücken i.s.v. ZGB 655 möglich; das belastete Grundstück ist ebenfalls genau anzugeben (ZGB 796 I, 797 I). Teile eines Grundstückes sind erst nach Abparzellierung verpfändbar (ZGB 797 II); beim Grundstück im Miteigentum können die einzelnen Anteile separat verpfändet werden (ZGB 800 I); anders beim Gesamteigentum, hier muss es insgesamt und im Namen aller Eigentümer belastet werden (ZGB 800 II). Dafür sind mehrere Grundstücke im Sinne eines Gesamtpfandes zusammen verpfändbar (ZGB 798), falls sie in Eigentum der nämlichen Person oder solidarisch verpflichteter Personen stehen (ZGB 798 I). 2 Bei allen anderen Grundstücken gilt das Spezialitätsprinzip. Errichtung und Untergang (ZGB 799 ff.) Das Grundpfand entsteht mit Eintragung im GB. Mit Abschluss des (öffentlich beurkundeten, ZGB 799 II) Pfandvertrages entsteht ein Anspruch des Gläubigers gegen den Schuldner auf Anmeldung der Eintragung (ZGB 665 analog). Der Pfandvertrag ist gültig, wenn die Parteien, die Pfandsumme, die gesicherte Forderung, das belastete Grundstück, die Zinspflicht, die Pfandart und der Verpfändungswille klar definiert sind. Das Grundpfandrecht geht unter mit Untergang des Grundstückes und mit Löschung des Eintrages (ZGB 801), ev. durch Enteignung (ZGB 801 II). Bei Güterzusammenlegung (ZGB 802 ff.) sind die auf den einzelnen Grundstücken lastenden Pfandrechte im bisherigen Rang auf die Ersatzgrundstücke zu übertragen. Wirkung (ZGB 805 ff.) Das Grundpfandrecht belastet das Grundstücke inkl. alle Bestandteile 3 und alle Zugehör (ZGB 805) 4, auch solches, das erst nach Begründung des Grundpfandrechtes hinzukommt. 5 Auch Miet- und Pachtzinsforderungen sind in der Pfandhaft eingeschlossen, soweit sie nach der der Anhebung der Betreibung auf Grundpfandverwertung oder der Konkurseröffnung aufgelaufen sind (ZGB 806 I). 6 Grundpfändlich sichergestellte Forderungen verjähren nicht (ZGB 807). Die Pfandhaft verleiht Sicherungsbefugnisse: Vermindert der Schuldner den Wert des Grundstücks, so kann ihm der Gläubiger dies verbieten lassen (durch den ERsV, ZGB 808 I i.v.m. ZPO 215 lit. b Ziff. 39). Auch ohne richterliche Ermächtigung kann er Massnahmen dagegen treffen, wenn Gefahr im Verzug ist. Für die Kosten der Massnahmen besteht ein unmittelbares gesetzliches Pfandrecht am Grundstück, das allen eingetragenen Belastungen vorgeht. 7 Neben dem richterlichen Verbot kann der Gläubiger, wenn Wertverminderung droht, auch Sicherstellung verlangen. Leistet der Schuldner keine Sicherstellung, obwohl in der ERsV dazu verpflichtet hat, kann der Gläubiger eine ausreichende Abzahlung der Schuld verlangen. Ist eine Wertverminderung tatsächlich eingetreten, kann der Gläubiger Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangen (ZGB 809). Soweit die Wertverminderung nicht durch Verschulden des Schuldners entsteht, kann der Gläubiger Sicherung bzw. Abzahlung nur soweit verlangen, als der Schuldner für den Verlust 1 Der maximale Deckungsbetrag entspricht der Forderung zzgl. der Betreibungskosten, Verzugszinse, drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den laufenden Zins, ZGB 818 (Umfang der Pfandhaft); die Forderung an sich ist also geringer als der Maximalbetrag.- Umstritten ist die Zulässigkeit der Eintragung einer Maximalhypothek beim Bauhandwerkerpfandrecht; das BGer lässt die vorläufige Eintragung einer Maximalhypothek grundsätzlich nicht zu, macht aber eine Ausnahme, wenn der Bauhandwerker noch nicht im Besitz einer Forderung i.s.v. ZGB 837 Ziff. 3 ist, wenn er also weder Material noch Arbeit geliefert hat, die Eintragung aber nach ZGB 839 I bereits möglich ist, vgl. BGE 126 III 467 E. 4d. 2 Das Gesamtpfand belastet jedes Grundstück mit der gesamten Pfandlast. 3 Nach EG ZGB 135 handelt es sich dabei um Mauern und Einfriedungen, alles, was niet- und nagelfest ist, in die Wand eingelassene Schränke, fest verbundene Herde usw. 4 Zugehör von Liegenschaften ist nach EG ZGB 136 insbesondere Schlüssel, Vorfenster, Fensterladen, bewegliche Öfen und Herde, Badewannen, Gestelle, Löschgerätschaften usw. 5 Vgl. SchKG 37 I: Grundpfand i.s. des SchKG umfasst das Pfandrecht an der Zugehör; die Bestandteile sind kraft Akzessionsprinzip miterfasst. Zugehör kann im Gegensatz zu den Bestandteilen im Verfahren des Doppelaufrufes (SchKG 142 f.) allenfalls aus der Pfandhaft entlassen werden. Bei der Versteigerung des Grundstückes mit Zugehör können der Schuldner und jeder betreibende Gläubiger verlangen, dass das Grundstück und das Zugehör getrennt und zusammen ausgerufen werden; übersteigt das Resultat des Gesamtangebots die Summe der Einzelgebote, gilt der Zuschlag für die Einzelangebote als dahingefallen, VZG Die Miethaft muss durch den Gläubiger bei der Betreibung verlangt werden (VZG 91 I), aber nicht unbedingt mit dem Betreibungsbegehren, auch später ist das möglich (BGE 121 III 187). Nach dem Begehren um Ausdehnung der Pfandhaft wird diese den Mietern und dem Schuldner angezeigt (auch in den Betreibungsferien, VZG 91 II); die Mieter können die Mietzinsschuld ab dann nur noch durch Zahlung an das Betreibungsamt tilgen. 7 Die Eintragung dieses Pfandrechts ist entbehrlich, da sog. gesetzliche Publizität besteht.

2 2 gedeckt wird (z.b. durch Schadenersatz oder Versicherung). Der Schuldner kann das Grundstück weiterhin belasten (ZGB 812: sogar ein Verzicht auf dieses Recht ist unverbindlich). Soweit der Gläubiger der Belastung aber nicht zugestimmt hat, geht das Grundpfandrecht vor, d.h. im Verfahren des Doppelaufrufes können die nachgehenden Rechte gelöscht werden, soweit ihr Bestand den Gläubiger schädigt (ZGB 812). 8 Bei der Eintragung eines Pfandrechts ist auch die Pfandstelle anzugeben, d.h. der Rang des Pfandrechts (ZGB 813). Aufgrund des Systems der festen Pfandstelle kann ein Pfandrecht auf einem beliebigen Rang errichtet werden, solange ein bestimmter Betrag vorbehalten wird (ZGB 813 II); ebenso rückt ein Pfandrecht nicht nach, wenn ein vorgehendes untergegangen ist (ZGB 814 I); vielmehr kann anstelle des gelöschten Rechts ein neues Pfandrecht errichtet werden (814 II). Vereinbarungen über das Nachrücken sind zulässig; solange sie nicht vorgemerkt sind, haben sie aber nur obligatorische Wirkung (814 III). Bei der Verwertung wird der Erlös ohne Berücksichtigung leerer Pfandstellen direkt an die Gläubiger nach ihrem Rang verteilt (ZGB 815). Die Hauptwirkung des Pfandrechts besteht im Recht zur Verwertung der Pfandsache (ZGB 816 I). Dem Gläubiger kann ein Selbstverkaufsrecht zugestanden werden; eine Verfallsabrede wäre aber nichtig (816 II). Beim Gesamtpfand ist die Betreibung gegen alle zu richten (816 III). 9 Der Erlös dient zur Befriedigung der Gläubiger nach ihrem Range (ZGB 817 I), ein Überschuss fällt an den Schuldner. Reicht der Erlös nicht zur Deckung der gesicherten Forderungen, erhalten die Gläubiger einen Pfandausfallschein (SchKG 158 I), der sie berechtigt, die Betreibung ohne neues Einleitungsverfahren innert einem Monat gegen den Schuldner zu führen; die Spezialhaftung des Pfandes ist weggefallen, der Schuldner haftet jetzt persönlich. 10 Das Pfandrecht sichert nicht nur die Forderung, sondern darüber hinaus drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse, die Betreibungskosten, Verzugszinse und den laufenden Kapitalzins (ZGB 818). 11 Hat der Gläubiger zur Erhaltung der Pfandsache notwendige Auslagen getätigt, dient sie ihm auch dafür zur Sicherung. 8 Auch eine im Grundbuch nicht vorgemerkte landwirtschaftliche Pacht kann trotz des Grundsatzes Kauf bricht Miete nicht (LPG 14) im Verfahren des Doppelaufrufes vernichtet werden, BGE 124 III 37.- Wenn vom belasteten Grundstück zugunsten eines Nachbargrundstückes Ausnützung übertragen worden ist (was nach der bundesgerichtlichen Praxis zulässig ist, falls die Ausnützung des belasteten Grundstückes nicht bereits bei einem anderen Grundstück berücksichtigt wurde und wenn beide Grundstücke der gleichen Zone mit der gleichen Nutzungsordnung unterstehen), so kann diese daraus folgende Eigentumsbeschränkung (geringere Überbaubarkeit) nicht durch einen Doppelaufruf abgeschüttelt werden, BGE 121 III In der Betreibung auf Pfandverwertung sind im Betreibungsbegehren zusätzliche Angaben zu machen (SchKG 151), u.a. muss der Pfandgegenstand bezeichnet werden (Abs. 1). 10 Anders bei einer Grundlast. 11 Der Verwertungserlös wird zuerst auf die Betreibungskosten und die Zinsen und erst dann auf das Kapital angerechnet: OR 85 I ist auch auf das Betreibungsverfahren anwendbar, BGE 121 III 432.

3 3 Grundpfandverschreibung Gegenstand, Errichtung, Untergang Wirkung Gesetzliche Grundpfandrechte Damit wird eine bestehende oder zukünftige Forderung sichergestellt (aber nicht ein unbegrenzter Kreis zukünftiger Forderungen, ZGB 27). Eine Schuld kann auch durch ein nicht im Eigentum des Schuldners stehendes Grundstück gesichert werden (Drittpfand, ZGB 824). Der Drittpfandeigentümer kann das Pfand unter den gleichen Bedingungen ablösen, wie der Schuldner die Forderung tilgen kann (ZGB 827). Die Errichtung bedarf der Eintragung im Grundbuch, also der Anmeldung unter Beilage des Pfandvertrages. Die Eintragung erfolgt in einem bestimmten Rang, auch bei Forderung mit unbestimmtem oder wechselndem Betrag, und behält diesen Rang (ZGB 825 I). Die Löschung entspricht der allgemeinen Regel. Der Untergang der Forderung verleiht dem ehemaligen Schuldner einen Anspruch auf Abgabe der Löschungserklärung (ZGB 665 analog; Akzessorietät). Bei Veräusserung des Grundstücks bleibt das Pfandrecht bestehen. Der Erwerber wird nur Schuldner der gesicherten Forderung, wenn er die Schuld übernimmt (interne Schuldübernahme, OR 175). Der frühere Schuldner wird aber nur frei, wenn der Gläubiger innert eines Jahres ab der Mitteilung der Schuldübernahme durch den Grundbuchverwalter (ZGB 834 II) nicht erklärt, den Altschuldner beibehalten zu wollen (ZGB 832 II; vgl. OR 167 I; externe Schuldübernahme). 12 Das gilt auch bei Zerstückelung, wenn die einzelnen Teile veräussert werden (ZGB 833 III). Die Pflicht zur Zinszahlung auf die übernommene Schuld trifft den Übernehmer ab dem Moment, wo er den Nutzen am Grundstück hat. 13 Wird das belastete Grundstück zerstückelt, ist das Pfandrecht nach der dispositiven Regel von ZGB 833 I auf die Grundstücke so zu verteilen, dass jeder Teil nach seinem Wert verhältnismässig belastet wird. Der Gläubiger muss diese Verteilung aber nicht annehmen, sondern kann verlangen, dass seine Forderung in einem Jahr getilgt werde (ZGB 833 II). Mittelbare gesetzliche Pfandrechte verleihen einen Anspruch auf Eintragung des Pfandrechts gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstückes. Ein Anspruch besteht: 1. Kaufpreisforderung des Verkäufers, am verkauften Grundstück (ZGB 837 I Ziff. 1); 2. Forderung der Miterben aus Teilung, an den Grundstücken, die der Gemeinschaft gehörten (Ziff. 2); 3. Handwerker und Unternehmer, die Arbeit und ev. auch Material geliefert haben, am im Wert gestiegenen Grundstück (Ziff. 3) Insbesondere das Bauhandwerkerpfandrecht Berechtigt sind Handwerker und Unternehmer, die durch Arbeit und/oder Material direkt (Akzessionsprinzip) zur Wertsteigerung eines Grundstücks beigetragen haben. Die Unternehmer sind nach OR 372 I vorleistungspflichtig. Dieses doppelte Risiko wird durch ZGB 837 I Ziff. 3 abgefedert. Arbeit und allenfalls Material 14 müssen in eine mit dem Boden fest verbundene Baute eingeflossen sein (keine Fahrnisbaute i.s.v. ZGB 677). Sie muss durch Personen erfolgt sein, die in selbständiger Stellung leisten (Maurer oder Gipser; auch GU, sogar Subunternehmer 15 ). 16 Dann haben sie Anspruch auf Eintragung des Pfandrechts am Grundstück, an dem der Mehr- 12 Die Befreiung des Altschuldners erfolgt sofort mit der Annahmerklärung des Gläubigers oder mit Fristablauf, da der Schuldner nicht aus dem Grundbuch hervorgeht. 13 BGE 121 III Entscheidend ist die Arbeitsleistung, die Materialleistung ist weder hinreichend noch erforderlich. Anders, wenn das Material gerade für diesen Bau angefertigt wird (Werklieferungsvertrag, z.b. Frischbeton wie in BGE 125 III 113); hier kann ein Anspruch auf Eintragung bestehen. Die Arbeit muss sich materialisieren ; die Arbeit des Architekten reicht daher nicht. 15 Subunternehmer haben auch dann einen Anspruch auf Eintragung, wenn der Bauherr den GU bereits bezahlt hat; er trägt somit das Risiko der Doppelzahlung. Das kann er abwenden, indem er die SU direkt bezahlt, oder indem ein Treuhänder beigezogen wird, der die Zahlungen regelt. Das Risiko besteht nicht, solange der Bauherr den GU nicht oder nicht vollständig bezahlt hat und die Pfandrechte auf das Werk eingetragen sind, denn dabei handelt es sich um eine Schlechtlieferung, die zu einem entsprechenden Abzug am Werklohn berechtigt. Er kann auch die Subunternehmer direkt bezahlen; er subrogiert in ihre Forderungen gegen den GU und kann diese mit dessen Werklohnforderung verrrechnen.

4 4 wert entstanden ist. Grundstücke sind i.s.v. ZGB 655 zu verstehen, also einschliesslich Baurechtsparzellen und Miteigentumsanteile. Das Grundstück muss aber als Pfandobjekt tauglich sein; das ist es, wenn es sich um Finanzvermögen handelt, aber nicht, wenn es um Verwaltungsvermögen geht. Der Anspruch auf Eintragung kann abgewendet werden, indem der Bauherr (genauer: der jeweilige Eigentümer des betreffenden Grundstücks) hinreichende 17 Sicherheiten leistet (ZGB 839 Ziff. 3); blosses Anbieten der Sicherheit reicht nicht. Sicherstellung kann heissen, dass die Parteien von Anfang vertraglich vereinbaren, dass eine bestimmte Sicherheit geleistet wird, aber auch einseitige Sicherstellung, z.b. durch eine Bankgarantie oder eine Solidarbürgschaft 18, reicht. Die Sicherheit ist von allem Anfang an, aber noch bis nach der provisorischen Eintragung zu leisten. Der Anspruch besteht auch, wenn der Unternehmer vom Mieter beauftragt worden ist, sofern der Vermieter zugestimmt hat, die Arbeit in einer Form dauernd mit dem Grundstück verbunden ist und dadurch ein Mehrwert entstanden ist. Bei Stockwerkeigentum ist das Pfandrecht für Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen für alle Anteile anteilsmässig einzutragen, und zwar auch dann, wenn die Arbeit praktisch ausschliesslich für eine einzelne Einheit erbracht wird; das ist gerechtfertigt, weil ein StWE-Anteil eine Quote am Ganzen verbunden mit einem Sonderrecht ist, und folglich der Mehrwert aufgrund des Akzessionsprinzips allen StW-Eigentümern anwächst. 19 Das Verfahren Der früheste Eintragungszeitpunkt ist nach Verpflichtung zur Arbeitsleistung (ZGB 839 I). 20 Die (Tagebuch-)Eintragung muss spätestens drei Monate nach Vollendung der Arbeit erfolgen (ZGB 839 II), d.h. nachdem die vertraglich geschuldeten Arbeiten ausgeführt sind und das Werk ablieferungsreif ist. 21 Die Frist wird gewahrt, wenn die Eintragung in dieser Frist erfolgt ist, nicht nur begehrt, doch reicht die provisorische Eintragung aus. Die Eintragung kann erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Bauherrn anerkannt ist (ZGB 839 III 22 ), d.h. wenn er dies gegenüber dem GB-Amt schriftlich erklärt; das ist gleichzeitig die Anerkennung der Eintragung ins GB. Anerkennt der Bauherr die Forderung nicht, so muss sie gerichtlich festgestellt werden (ZGB 839 III). Nach GBV 22 IV kann eine vorläufige Eintragung nach ZGB 961 I Ziff. 1 erfolgen, d.h. die provisorische Eintragung in Form einer Vormerkung. Nach ZGB 961 III reicht Glaubhaftmachung der Forderung dafür aus. Gelingt die Glaubhaftmachung beim ERsV (ZPO 215 lit. b Ziff. 42), so weist er den GB-Verwalter zur superprovisorische Eintragung an und setzt dem Bauhandwerker Frist an zur Einsprache gegen die provisorische Eintragung. Erfolgt fristgerecht die Einsprache, so prüft der ERsV genauer, ob die Voraussetzungen der Eintragung gegeben sind (mündliches oder schriftliches Verfahren; erst jetzt wird auch der betroffene Grundeigentümer angehört!). Ergibt diese Prüfung immer noch, dass das Bauhandwerkerpfandrecht provisorisch einzutragen ist, so wird das GB-Amt angewiesen, es im Sinne von ZGB 961 vorläufig einzutragen (die erste Eintragung ist eine vorsorgliche Stufe des kantonalen Rechts). Die Kosten dieses ersten Verfahrens gehen zulasten des Handwerkers. Erst dann folgt ein ordentlicher Zivilprozess auf definitive Eintragung, zugelassen sind jetzt alle Beweismittel. Der Handwerker hat das Verfahren beim Friedensrichter einzuleiten, falls die Frist, die ihm der ERsV angesetzt hat, nicht weniger als 30 T beträgt (ZPO 104 lit. c). Ist der Streitwert geringer als CHF 20'000, kann die Klage mündlich (ZPO 119 I) beim ER erhoben werden (GVG 21). Je nach Ausgang wird das Pfandrecht definitiv eingetragen oder 16 Die Angestellten selbst haben keinen solchen Anspruch, da sie das spezifische Risiko nicht tragen, jedenfalls nicht direkt.- Der Inhaber der Forderung kann diese abtreten, der Anspruch auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts geht als Nebenrecht der Forderung mit über. 17 Hinreichend ist eine Sicherheit, wenn sie erstens die Forderung voll und ganz (vgl. ZGB 818) deckt und wenn sie die Stellung des Handwerkers verfahrensrechtlich nicht verschlechtert. 18 Andere Bürgschaftsarten reichen nicht aus. 19 BGE 125 III Wird die Eintragung zu diesem Zeitpunkt begehrt, ist die Forderung i.d.r. noch nicht betragsmässig fixiert. Dann, und nur dann, ist auch die Eintragung einer Maximalhypothek möglich. 21 Kleinere Ausbesserungs- und Verschönerungsarbeiten fallen nicht mehr ins Gewicht, es sei denn, sie seien unerlässlich.- Wird der Werkvertrag vorzeitig aufgelöst, beginnt die Frist mit der Auflösung. Verlangt der Bauherr danach noch einzelne unentbehrliche Arbeiten, beginnt die Frist erst mit Vollendung dieser Arbeiten. Bei Arbeit an mehreren Grundstücken einer Gesamtüberbauung beginnt die Frist für jedes einzelne Grundstück separat zu laufen. Bei Stockwerkeigentum beginnt die Frist für alle gemeinsamen Teile einheitlich, für die einzelnen Einheiten aber gesondert. 22 ZGB 839 III ist insofern unzutreffend formuliert, als es nicht um die Anerkennung einer Forderung geht, sondern um die Anerkennung der Pfandsumme. Provisorische Rechtsöffnung gestützt auf diese Erklärung des Bauherrn ist daher nicht möglich. 23 Nach BGer ist das der Fall, wenn (1) die Mittel der Bank zweckentfremdet wurden, sprich nicht für Forderungen von mehrwertschaffenden Bauhandwerkern verwendet wurden, und wenn (2) das Gleichbehandlungsgebot verletzt wurde, d.h. wenn einzelne Bauhandwerker bevorzugt wurden.

5 5 gelöscht. Die Wirkungen Das Bauhandwerkerpfandrecht untersteht den Regeln der Grundpfandverschreibung (ZGB 824 ff.; Pfandhaft im Rahmen von ZGB 818). Es ist akzessorisch zur Forderung, d.h. dass der jeweilige Eigentümer des Grundstücks bei Tilgung oder sonstigem Untergang der Forderung die Löschungsbewilligung verlangen kann. Das Pfandrecht erhält seinen Rang nach dem Datum der Eintragung (Alterspriorität); mehrere Bauhandwerkerpfandrechte haben untereinander aber denselben Rang, unabhängig vom Eintragungsdatum. Kommen Bauhandwerker aber wegen vorgehender Pfandrechte (i.d.r. von Banken) zu Verlust (Pfandausfall), und sind die vorgehenden Pfandrechte zum Nachteil der Bauhandwerker 23 eingetragen worden, so steht den Bauhandwerkern nach ZGB 841 eine Forderung gegen die vorgehenden Pfandgläubiger zu im Umfang des von den Bauhandwerkern geschaffenen Mehrwerts. War die Pfandforderung der vorgehenden Gläubiger aber in Form eines Schuldbriefes oder einer Gült errichtet und haben Dritte diese gutgläubig erworben, so können die Bauhandwerker nicht gegen diese Erwerber vorgehen. Dafür steht ihnen nach ZGB 841 II eine Schadenersatzforderung gegen den Veräusserer zu. Darum dürfen nach Anmerkung des Baubeginns im Grundbuch vorgehende Pfandrechte nur als Grundpfandverschreibungen (also ohne besonderen Gutglaubensschutz Dritter) errichtet werden (ZGB 841 III). Schuldbrief und Gült Schuldbrief Durch den Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet (Novation!), die durch ein Grundpfand sichergestellt ist (ZGB 842; es haftet aber das ganze Vermögen des Schuldners). Es handelt sich um ein Wertpapier, das seinerseits zu Faustpfand begeben werden kann (ZGB 901). Dadurch ist er leicht übertragbar; der Eigentümer der Pfandsache sieht sich daher wechselnden Gläubigern gegenüber. Daher stehen ihm dieselben Einreden wie dem Schuldner der gesicherten Forderung zu (ZGB 845 II). Gült Bei der Gült wird eine Forderung als Grundlast auf ein landwirtschaftliches Grundstück gelegt (ZGB 847 I). Hier haftet im Gegensatz zum Schuldbrief nicht das ganze Vermögen des Schuldners, sondern nur das Grundstück. Die dadurch begründete Schuld kann nach dispositivem Recht nur mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf die üblichen Zinstage gekündigt werden (ZGB 844 I). Gemeinsame Bestimmungen Schuldbrief und Gült entstehen mit der Eintragung ins Grundbuch, die auf schriftliche Anmeldung des Eigentümers des Pfandgrundstücks erfolgt. Als Beleg ist auch ein öffentlich beurkundeter Vertrag möglich, doch ist die einseitige Erklärung kostengünstiger und daher die Regel. 24 Dann entsteht ein Eigentümerschuldbrief, der später dem Gläubiger begeben wird. Für dieses Begehren reicht Schriftform. Darüber hinaus wird ein Wertpapier (der Pfandtitel) ausgestellt, doch wirkt die Eintragung schon vorher (ZGB 856). Der Pfandtitel wird dem Gläubiger ausgehändigt, wenn der Bei Schuldbrief und Gült handelt es sich um Wertpapiere i.s.v. OR 965. Die Forderung kann also nur unter Vorlage des Pfandtitels geltend gemacht werden. Der Schuldner verpflichtet sich gleichzeitig, nur auf Vorweisung der Urkunde zu leisten (doppelseitige Präsentationsklausel; Leistung ohne Vorlage befreit nicht). Es kann sich, je nach Inhalt, um ein Ordrepapier 26 oder um ein Inhaberpapier 27 handeln. Der Schuldbrief ist ein Wertpapier öffentlichen Glaubens; Der Pfandtitel kann zu Eigentum oder zu einem beschränkten dinglichen Recht, namentlich einem Pfandrecht, übertragen werden. Wird der Titel zu Faustpfand übertragen, kann der Pfandgläubiger (i.d.r. die Bank) den Schuldbrief in der Betreibung auf Pfandverwertung erwerben; danach ist sie Gläubigerin der grundpfändlich sichergestellten Forderung und kann auf das Grundstück greifen. Da sie in der Pfandverwertung des Faustpfands meist einen geringeren Preis zu bezahlen hat, wäre die Differenz zwischen diesem Preis und der grund- 24 Die Forderung darf weder Bedingung noch Gegenleistung enthalten, ZGB 854.

6 6 Schuldner zustimmt. Die Ausstellung dauert aber eine Zeit; um den Kredit bereits vorher beanspruchen zu können, kann der Grundbuchverwalter sog. Interimstitel aushändigen. 25 Wenn an der Forderung eine Änderung eintritt (z.b. teilweise Abzahlung), so kann der Schuldner dies im GB eintragen und auf dem Titel anmerken lassen (den Schuldbrief muss er also vorlegen). Unterbleibt die Änderung, so ist der Grundbucheintrag massgebend (ZGB 865: öffentlicher Glaube des Grundbuchs). Der Schuldbrief geht, insofern er Pfandrecht ist, unter mit dem Untergang des Grundstücks und mit der Löschung des Grundbucheintrages, wobei letzteres nur geschieht, wenn der Schuldbrief entkräftet oder kraftlos erklärt wird (Entkräftung ist physische Vernichtung, GBV 64 II). Der Schuldner kann sich nach Tilgung der Forderung den Schuldbrief herausgeben lassen, er kann ihn auch später weiterverwenden. der Verkehrsschutz ist folgendermassen verstärkt: 1. Die Forderung besteht für jedermann zurecht, der sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen hat, ZGB Dasselbe gilt für den Pfandtitel selbst; auch hier wird der gutgläubige Dritte im Vertrauen auf den Inhalt geschützt (ZGB 866) Die findet eine Einredebeschränkung des Schuldners statt: Nur Einreden, die sich auf den Eintrag oder die Urkunde stützen, sind beachtlich (die Beschränkung gilt nicht gegenüber dem ursprünglichen Gläubiger 29 ), ZGB 872. pfändlich gesicherten Forderung ihr Gewinn. Durch SchKG 156 II wird dies verhindert; der Schuldbrief wird auf den Erwerbspreis des Schuldbriefes herabgesetzt. Auch eine Sicherungsübereignung des Schuldbriefes ist möglich; der Nehmer wird treuhänderischer Eigentümer.ds 25 Diese sind noch keine Schuldbriefe. Vor allem ist ZGB 866 nicht auf sie anwendbar. 26 D.h. dass eine bestimmte Person als berechtigt bezeichnet wird. Die Übertragung des Titels erfolgt in diesem Fall durch Indossament, wobei ein Blankoindossament unzulässig ist, der Erwerber muss genannt werden. 27 Die Übertragung erfolgt durch Traditio. 28 Im Konfliktfall geht der Grundbucheintrag vor. 29 Hier gilt die Einredeordnung von ZGB 855: Durch die Novation entfallen alle bekannten Einreden. Nach einer anderen Meinung gelten dem Originalgläubiger gegenüber ebenfalls nur die Einreden nach ZGB 872, also solche, die sich auf den Pfandtitel oder den Eintrag stützen; nach wieder anderer Meinung stehen dem Schuldner hier überhaupt keine Ein reden zu.