Einbezug von Altbauten in Arealüberbauungen

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Achim Gärtner
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1 Einbezug von Altbauten in Schweizerische Bausekretärenkonferenz Amtshaus IV, Aktionsraum März 2012 Roland Polentarutti, Leiter Rechtsdienst HBD

2 Übersicht 1. Bauliche Ausgangslage 2. Rechtliche Rahmenbedingungen 3. Urteil des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 1. April Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 7. Dezember Fragen/Diskussion 8,. März 2012 Seite 2

3 1. Bauliche Ausgangslage Neubau des bestehenden Altersheims im Rahmen einer Arealüberbauung beide Baugrundstücke befinden sich in der Wohnzone 3 Bisheriges achtgeschossiges Altersheim und Personalhaus auf Grundstück Kat.-Nr. WP5113 Inventarisiertes Wohnhaus Trotte auf Grundstück Kat.- Nr. WP4499 Baubewilligung für neue Arealüberbauung der Bausektion vom 13. Juli ,. März 2012 Seite 3

4 8,. März 2012 Seite 4

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7 2. Rechtliche Rahmenbedingungen (1) Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungs- und Baugesetz) vom 7. September 1975 D. I Zulässigkeit 69 Die Bau- und Zonenordnung kann in den Bauzonen allgemein, zonen- oder gebietsweise zulassen. Dabei sind Mindestarealflächen festzulegen. II. Anforderungen 71 1 Die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssen besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. 2 Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruckder Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung. 3 können auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als ganzes den Anforderungen genügt. 8,. März 2012 Seite 7

8 2. Rechtliche Rahmenbedingungen (2) III. Besondere Bauvorschriften 72 1 Die Bau- und Zonenordnung kann Bauvorschriften enthalten, die von den Bestimmungen für die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen. 2 Die Abstände gegenüber Waldungen, Gewässern, Nachbargrundstücken und Strassen ausser solchen, die vorwiegend der Arealerschliessung dienen dürfen nicht verringert werden. 3 Bei Arealen unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit sind beschränkte Ausnützungsverschiebungen zulässig. IV. Sicherungen Die baurechtliche Bewilligung setzt eine vollständige Baueingabe voraus. 2 Mit der baurechtlichen Bewilligung sind Nebenbestimmungen zu verbinden, die sichern, dass während des Bestands der bewilligten Überbauung a. das Areal weder stärker ausgenützt noch wesentlich anders als nach den bewilligten Plänen überbaut wird; b. die Freiflächen und sonstigen Umgebungsanlagen sowie die Aus stattungen und Ausrüstungen dem plangemässen Zweck erhalten bleiben. 8,. März 2012 Seite 8

9 2. Rechtliche Rahmenbedingungen (3) Bauordnung der Bau- und Zonenordnung Gemeinderatsbeschluss vom 23. Oktober 1991 mit Änderungen bis 21. Dezember 2005 Art. 8 Arealüberbauung 1 sind in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig. 2 Die Arealfläche muss mindestens 6000 m2 betragen. 3 Innerhalb der Arealüberbauung gelten für die Grenz- und Gebäudeabstände die kantonalen Abstandsvorschriften. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten. 4 Die zonengemässe Vollgeschosszahl darf in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und in den übrigen Zonen 25 m. 5 Die Ausnützungsziffer darf in den Wohn- und Zentrumszonen sowie in den Zonen für öffentliche Bauten Oe2- Oe5 um den nach folgender Formel berechneten Wert heraufgesetzt werden: Ausnützungsziffer geteilt durch die gemäss Regelbauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüglich 10 Prozentpunkte abzüglich in anrechenbaren Dachgeschossen realisierte Ausnützungsziffer. Ist ein Wohnanteil vorgeschrieben, muss die der realisierten Mehrausnützung entsprechende Fläche vollumfänglich dem Wohnen dienen. 8,. März 2012 Seite 9

10 3. Urteil des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 1. April 2011 (1) 73 PBG lässt Arealüberbauung auch über bereits überbaute Grundstücke zu, sofern diese als Ganzes den Anforderungen von 71 Abs. 1 und 2 PBG genügt. Inventarisiertes Trottengebäude fügt sich nicht in geplante Arealüberbauung ein Fehlende architektonische und gestalterische Bezüge Neubau vs. Trotten-Gebäude Kein einheitliches Gesamtkonzept 8,. März 2012 Seite 10

11 3. Urteil des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 1. April 2011 (2) Fazit: Einbezug des Trotten-Grundstücks in Arealüberbauungsfläche nicht zulässig Minimalfläche von 6000m2 wird somit nicht erreicht Bau nur nach Regelbauweise zulässig Aufhebung der Baubewilligung! 8,. März 2012 Seite 11

12 4. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 7. Dezember 2011 (1) Aus 71 kann nicht abgeleitet werden, dass das überbaute Grundstück durch eine bestimmte Art der Gestaltung einzubeziehen ist Massgeblich ist, ob für das Areal insgesamt eine besonders gute Gestaltung erreicht wird Gestaltung und Ausrüstung des Areal müssen dem überbauten Grundstück zugutekommen Jedoch keine einheitliche Gestaltung des ganzen Areals nötig Gestaltung des Neubaus muss nicht enge Verbindung mit Bestand ausdrücken 8,. März 2012 Seite 12

13 4. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 7. Dezember 2011 (2) Besonders gute Gestaltung möglich, mit Lösung, die Gegensätze schafft und grosszügigen Freiraum sichert. Bezugnahme von Neubau zu Bestand (in casu Schutzobjekt) möglich, sofern besondere Rücksichtnahme auch nur über eine(verbesserte) Umgebungsgestaltung erreicht wird. Fazit: untergeordneter Mangel der Baubewilligung Einreichen überarbeiteter Umgebungsplan 8,. März 2012 Seite 13

14 5. Fragen/Diskussion 8,. März 2012 Seite 14

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