Fair Value - oder ganz einfach! Referent: Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen EXPO REAL 2009, Halle B2, Raum B22 München, den 5.

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1 Fair Value - ein Buch mit sieben Siegeln oder ganz einfach! Referent: Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen EXPO REAL 2009, Halle B2, Raum B22 München, den 5. Oktober 2009

2 Gliederung 1. Einleitung 2. Aktuelle Kritik 3.Bewertungsverfahren 4.Anschaffungsnebenkosten 5.Zusammenfassung und Fazit

3 Einleitung IAS Einführung 1. Januar 2005: IAS löst HGB in weiten Teilen der Rechnungslegung ab IAS = International Accounting Standards Kapitalmarktorientierte Immobilienunternehmen in der EU EG-Verordnung 1606/2002: für Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, gelten künftig IAS-40-Vorschriften

4 Einleitung - HGB versus IAS/IFRS HGB IAS/IFRS Vorsichtsprinzip Kapitalerhaltung, Gläubigerschutz Anschaffungs-und Herstellungskosten fair presentation Transparenz für Investoren primär beizulegender Zeitwert

5 Einleitung - Bilanzierung von Immobilien IAS 2 gewöhnliche Verkaufsobjekte im Vorrat zum Weiterverkauf IAS 16 Sachanlagen eigengenutzte Objekte IAS 40 als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Renditeobjekte

6 Einleitung Ziele der Fair-Value-Bewertung Verbesserte Abbildung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Fair Value Ziele Entscheidungsgrundlage für Jahresabschlüsse verbessern Transparente Informationsversorgung der Anleger

7 Einleitung - Bewertung von Renditeimmobilien bei Zugang nach Anschaffungs- und Herstellungskosten Anschaffungs- und Herstellungskosten = Erwerbspreis + direkt zurechenbare Kosten bei Folgebewertung nach Zeitwert oder Anschaffungswert Fair Value (Zeitwert) bevorzugt möglichst durch unabhängigen Gutachter (IAS 40 Nr. 32)

8 Aktuelle Kritik am Fair-Value-Ansatz Marktwertbilanzierung führt zu heftigen Abwertungen in der Finanzkrise Bewertungsansatz nicht nach oben gedeckelt hohe Schwankungsanfälligkeit Problem: Fair Value für Bilanzaufwertung missbraucht!

9 Einleitung - Definition Fair Value Fair Value = beizulegender Zeitwert [ ] Preis, zu dem die Immobilien zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnten. (IAS 40 Nr. 5) Zwingend auszuschließen: untypische Finanzierungen besondere Vergünstigungen persönliche Verhältnisse Fair Value = Marktwert?

10 Nachhaltigkeit Wir haben ein sehr langfristiges Geschäftsmodell. Da macht es wenig Sinn, das mit den Spotpreisen am Aktienmarkt zu bewerten (Zitat: Allianz-Finanzchef Helmut Perlet zur Anwendung der IAS /IFRS im Bereich des Aktieninvestments, manager-magazin.de, ) Diese Erkenntnis täte auch der aktuellen Fair-Value- Diskussion im Immobilienbereich gut!

11 Nachhaltigkeit (Quelle: IPD in Immobilien & Finanzierung, 1. Ausgabe Juni 2009, Seite 5)

12 Verfahren - Wege zum Fair Value (IAS 40) Kaufpreise vergleichbarer Immobilien eines aktiven Marktes Falls vorhanden Falls nicht vorhanden angepasste Vergleichspreise anderer Immobilien Falls vorhanden Falls nicht vorhanden diskontierte zukünftige Zahlungsströme Fair Value

13 Verfahren - Wege zum Fair Value (Praxis) Kaufpreise vergleichbarer Immobilien eines aktiven Marktes Direkter Preisvergleich kaum anwendbar! Fair Value Indirekter Preisvergleich anwendbar! ( Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren) diskontierte zukünftige Zahlungsströme (Cash Flows)

14 Verfahren - Anwendung des Ertragswertverfahrens Bewertungsproblem: Schablonisiertes Verfahren! Verfahrensbesonderheiten: Trennung von Boden und Gebäude wirtschaftliche Nutzungsdauer Marktkonformes Bewertungsmodell benötigt! (KaDeWe, Berlin, Bj. 1905)

15 Anwendungsbeispiel Ertragswertverfahren Eingangsgrößen Baupreis: Bodenwert: Reinertrag: Zinssatz: 6 % Nutzungsdauer: 60 Jahre

16 Verfahren - Marktkonformes Bewertungsmodell Fair Value (aus Erträgen) = kurzfristiger abzuschreibender Anteil (20 30 Jahre) Ausbau + Langfristiger Anteil Bodenwert + Rohbauanteil

17 Anwendungsbeispiel für verbessertes Modell marktübliche Nutzungsdauer + Rohbauanteil! Eingangsgrößen Baupreis: Bodenwert: Rohbauanteil: 25 % Reinertrag: Zinssatz: 5,2 % Nutzungsdauer: 30 Jahre

18 Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten Anschaffungsnebenkosten / ca. 8 % des Kaufpreises zu bilanzieren und abzuschreiben 3 mögliche Wege sofortige Abschreibung mit dem Erwerb! gesonderte Berücksichtigung Abschreibung in gleichen Jahreserträgen (max. 10 Jahre) gem. 79 InvG sachverständige Ermittlung Fair Value + verbleibende Anschaffungsnebenkosten

19 Zusammenfassung und Fazit Nachhaltigkeit Vergleichbare Marktdaten Sachverstand Fair Value Modifizierung des Ertragswertverfahrens Regelungsbedarf zur Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Altmeppen Gesellschaft für Immobilienbewertung und -beratung mbh Frankfurter Straße 2 (ARTmax) Braunschweig Telefon: / Fax: / altmeppen@altmeppen.de Internet: Referent: Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen

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