3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen

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1 Heft Leonberg BV Nr. 1: 120/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flst.Nr. 3184/1 Bahnhofstraße qm Gebäude- und Freifläche verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im 2. Obergeschoß. Das Sondereigentum Nr. 7 ist zum Stichtag leerstehend. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.3 Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offen-sichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.4 Gebäude Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Art des Gebäudes: Mehrfamilien-Wohnhaus (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung) Baujahr: 1923 Modernisierungen: Ca neue Haustüre, 2017 Anstrich Hausfassade Erweiterungsmöglichkeiten: Außenansicht: Strukturputz, gestrichen Sondereigentum Nr. 7 Seite 12

2 3.4.2 Ausführung und Ausstattung Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Treppen) Konstruktionsart: Fertighaushersteller: / Fertighaustyp: / Fundamente: Streifenfundamente Kellerwände: Schalbetonwände Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: UG-EG Betonmassivdecken EG-DG Holzbalkendecken Geschosstreppen: UG-EG Betonstufen EG-DG geschlossene Holzwangentreppe mit Holzgeländer Hauseingang(sbereich): Haustüre Kunststoff mit kleinem Glaseinsatz Nutzungseinheiten, Raumaufteilung: Sondereigentum Nr. 7 Untergeschoss: Kellerabstellraum mit Holzlattenverschlag Obergeschoss II: Wohnungszugang mit Flur, Bad/WC, Küche, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Wohnzimmer Die vorbeschriebenen Nutzungseinheiten sind tlw. ausstattungs- und zustandsgleich; in der nachfolgenden Gebäudebeschreibung werden deshalb mehrere Nutzungseinheiten zusammengefasst. Die Beschreibung wird wie folgt gegliedert: Beschreibungseinheit: Sondereigentum Nr. 7 Beschreibungseinheit Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidungen Wohn- und Schlafräume: 1 Zimmer Laminat, 1 Zimmer Teppichboden, 1 Zimmer PVC Sondereigentum Nr. 7 Seite 13

3 Küche: Keramische Platten keramische Platten im Nassbereich der Wand Diele/Flur: PVC Bad/WC: Keramische Platten keramische Wandplatten raum hoch Holzpaneele Balkone/Terrassen: Terrasse oder Balkon zur Wohnung Fenster und Türen Fenster: Holz mit Verbundverglasung, keine Rollläden oder Klappläden Türen: Innentüren: Holz mit Holzrahmen, gestrichen Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung Elektroinstallation: Unter Putz und auf Putz, Telefon, Haussprechanlage Sondereigentum Nr. 7 Seite 14

4 Heizung: Warmwasserversorgung: Sanitäre Installation: Gas-Zentral über Wandheizkörper, Gastherme in der Küche, Etagenheizung, Stadtgasanschluss Zentral über Gastherme Bad mit Duschwanne, Waschbecken und WC Besondere Einrichtungen, Küchenausstattung Besondere Einrichtungen: Küchenausstattung: Einbauküche vorhanden. Wird nach dem Urteil des OLG Karlsruhe vom (15 U 86/84) nicht berücksichtigt. Keller und Dach Keller: Betonglattstrich Türen: Zugangstüren zu den Kellerabstellbereichen als Holzlattentüren Dach: Dachkonstruktion: Holzbalkenkonstruktion Dachform: Walmdach Dacheindeckung: Ziegeleindeckung Kamin: Schornsteine im Haus vorhanden Anmerkung: Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besondere Bauteile: Hauseingangsvorbau Besondere Einrichtungen: Belichtung und Besonnung: Gut Sondereigentum Nr. 7 Seite 15

5 Grundrissgestaltung: Zweckmäßig Bauschäden / Baumängel / Allgemeinzustand: Das zu bewertende Sondereigentum Nr. 7 befindet sich zum Stichtag in einem überwiegend abgewohnten und modernisierungsbedürftigen Allgemeinzustand. Folgende Mängel und Schäden waren erkennbar: - Zwei Wasserflecken an Küchendecke - Keramische Bodenplatten in der Küche im Türbereich gerissen, Türschwelle laienhaft mit Klebeband belegt - Bad mit Duschwanne laienhaft gefliest und verfugt, unterschiedliche Wandfliesen vorhanden, unterschiedliche Bodenhöhen - PVC-Belag im Flur defekt - Teppichbelag in Zimmer fleckig und verbraucht - Laminatboden in Zimmer unfachmännisch verlegt - Holzverbundfenster sind verbraucht - Küche ohne feste Heizquelle - Malermäßige Behandlung der gesamten Wohnung erforderlich, Raucherwohnung Nach Auskunft der Hausverwaltung wurde die Hausfassade im Jahre 2017 einer Sanierung unterzogen. Die vorhandenen Rücklagen reichen zur Deckung nicht aus, so dass eine Sonderumlage erhoben werden muss. Der Anteil für SE-Nr. 7 beträgt lt. HV rd Energieausweis / Einstufung der energetischen Eigenschaften: Wirtschaftliche Wertminderungen: Es liegt für das Wertermittlungsobjekt nach Auskunft der Hausverwaltung kein Energieausweis vor. Aussagen zur Energie- Effizienz des zu bewertenden Gebäudes, die geeignet wären, den Energieausweis zu ersetzen, werden nicht getätigt. sonstige Besonderheiten: 3.5 Nebengebäude keine 3.6 Außenanlagen Beidseitig neben dem Haus sind am Hang kleine Rasenflächen mit Baumbewuchs vorhanden. Im Bereich der angrenzenden Mühlstraße begrenzt eine Betonmauer das Grundstück. Im Bereich der Bahnhofstraße ist als Grundstücksbegrenzung ein Holzjägerzaun vorhanden. Sondereigentum Nr. 7 Seite 16