Gemeindecheck Wohnen: Stadt Langenthal

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1 Gemeindecheck Wohnen: Standort 4. Quartal 217 PLZ 49 (BFS: 329) Ortschaft Langenthal (FPRE: BE57) Agglomeration BFS Kern ausserhalb von Agglomerationen Gemeindetyp BFS Kleinzentrum Kanton Bern MS-Region Oberaargau (BFS: 15) FPRE-Region Mittelland FPRE-Raumtyp Andere Agglomerationen Fusionen: Die Gemeinde fusionierte 21 mit: Untersteckholz (BFS: 343) Themen 1 Bevölkerung 8 Leerwohnungen 2 Nachfragersegmente 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 1 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) 4 Lebensphasen 11 Bauzonenreserven, öv-güteklassen 5 Wohn- und Lebensqualität 12 Perspektiven 23 (Szenario «Raumplanung wie bisher») 6 Umzugsverhalten 13 Perspektiven 23 (Szenario «restriktive Raumplanung») 7 Wohnungsmarkt und Immobilien Fahrländer Partner AG Raumentwicklung

2 Makro-Lagetext Wohnen Das Kleinzentrum Langenthal ist Teil eines Kerns ausserhalb von Agglomerationen und zählt 7'156 Haushalte (216) und 15'51 Einwohner (216). 26.2% der Haushalte zählen im Jahr 213 zu den oberen Schichten (: 32.5%), 32.3% der Haushalte zu den mittleren Schichten (: 3.2%) und 41.5% der Haushalte zu den unteren Schichten (: 37.3%). Zwischen 21 und 216 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien schwach gesunken und für Ledige schwach angestiegen. 1'22 Betriebe mit 12'717 Beschäftigten weist die im Jahr 215 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Abnahme von 1 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 22 Beschäftigten seit 211. Von den 1'13 vollzeitäquivalenten Stellen sind 65.2 (1%) im 1. Sektor, 3'498 (35%) im Industrie- und 6'45 (64%) im Dienstleistungssektor. Langenthal ist ein Zentrum. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr erreichbaren weiteren Zentren sind Herzogenbuchsee (12 Min.), Zofingen (2 Min.) und Balsthal (23 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Herzogenbuchsee (8 Min.), Olten (14 Min.) und Burgdorf (19 Min.). Die Stadt weist Ende 215 einen Bestand von 7'944 Wohneinheiten auf, wovon 1'675 Einfamilienhäuser und 6'269 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 21.1% im landesweiten Vergleich (22.6%) durchschnittlich. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 71 Wohnungen (21-215; das sind.95% des Bestandes 21), ist die Leerstandsquote mit 4.44% im landesweiten Vergleich (1.47%) stark überdurchschnittlich. Dies entspricht 357 Wohneinheiten, wovon 1 Altbauten und 1 Mietwohnungen sind. Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 215 und 23 in der von einer Zusatznachfrage von 1'49 Wohnungen (pro Jahr: 7) auszugehen. Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 6'459 CHF/m², bei den EWG bei 5'442 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 196 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH CHF/m² und für ein typisches MFH 665-1'8 CHF/m² (EWG) bzw. 44-1'4 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich hoch. Seit dem 1. Quartal 2 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Oberaargau um 31.7% zugelegt (Bauland für EFH: 75.2%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 41.6% (Bauland für MFH mit EWG: 146.2%). Die Marktmieten für MWG haben sich seit dem 1. Quartal 28 um -4.6% verändert (Bauland für MFH mit MWG: 63.9%). Der Markt des Kleinzentrums Langenthal ist nach Einschätzung von FPRE heute realistisch bewertet.

3 1 Bevölkerung Kennzahlen Bevölkerung Bevölkerung (ständig) 14'712 14'944 15'117 14'938 15'91 15'184 15'291 15'316 15'447 15'51 Anzahl Haushalte '713 6'892 6'976 7'45 7'95 7'135 7'156 Ø Haushaltsgrösse Bevölkerungswachstum (%) Ausländeranteil (%) Indexierte Entwicklung der Wohnbevölkerung (Index Jahr 27 = 1) Ständige Wohnbevölkerung Ausländeranteil MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Bevölkerung nach Altersklasse (216) MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Bevölkerung im Rentenalter und durchschnittliche Lebenserwartung nach Altersklasse (216) Bevölkerung im Rentenalter (abs.) MS-Region Oberaargau 4'666 3'951 2'889 2'234 1' Durchschnittliche Lebenserwartung in Jahren ()* Männer Frauen * Bevölkerung zwischen 65 und 99 Jahren; gewichteter Mittelwert innerhalb der jeweiligen Altersklasse.

4 1 Bevölkerung (2) Nationalratswahlen 215 und 211 im Vergleich 4 35% 3 25% 15% 5% SVP SP FDP + LPS BDP GPS GLP CVP Übrige 215 Kanton Bern Resultate 211 Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Volksinitiative (9. Februar 214): «Gegen Masseneinwanderung» Kanton Bern Ja Nein Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Abstimmung (3. März 213): Bundesgesetz über die Raumplanung Kanton Bern Ja Nein Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Volksinitiative (11. März 212): «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» Kanton Bern Ja Nein Quelle: BFS, Fahrländer Partner.

5 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 2 Nachfragersegmente Nachfragersegmente 213 MS-Region FPRE-Region Haushalte Verteilung 1 Ländlich Traditionelle % 11.9% 2 Moderne Arbeiter % 13.3% % 3 Improvisierte Alternative 1' % 11.5% 13.5% 13.5% 4 Klassischer Mittelstand % 13.9% 1.1% 9.1% 5 Aufgeschlossene Mitte % 12.9% 11.4% Etablierte Alternative % 9.4% 1.1% 1.1% 7 Bürgerliche Oberschicht % 7.5% 7.4% 7.4% 8 Bildungsorientierte Oberschicht % 5.7% 7.5% 8.6% 9 Urbane Avantgarde % 15.1% 16.5% Total 7' Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur- und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Verteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Differenz zu schweizweiten Anteilen Soziale Schicht Soziale Schicht Lebensstil Lebensstil <5 5 bis 1 1 bis bis 2 2 bis 25 Prozent (%) <-1-1 bis -6-6 bis -2-2 bis 2 2 bis 6 6 bis 1 >1 Prozentpunkt (PP) Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur- und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Nachfragersegmente , 3 Unterschicht Mittelschicht Oberschicht 25% 15% 5% Ländlich Traditionelle 4 Klassischer Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht 2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht 3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur- und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.

6 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern Anteile der Haushalte nach sozialer Schicht (Kaufkraftpotenzial, 213) Unterschicht* Mittelschicht** Oberschicht*** 41.5% 32.3% 26.2% MS-Region Oberaargau 41.8% 36.2% 22. FPRE-Region Mittelland 38.3% 31.6% % 3.2% 32.5% Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur- und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 5 Unterschicht* Mittelschicht** Oberschicht*** MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland * Nachfragersegmente: 1 Ländlich Traditionelle, 2 Moderne Arbeiter, 3 Improvisierte Alternative. ** Nachfragersegmente: 4 Klassischer Mittelstand, 5 Aufgeschlossene Mitte, 6 Etablierte Alternative. *** Nachfragersegmente: 7 Bürgerliche Oberschicht, 8 Bildungsorientierte Oberschicht, 9 Urbane Avantgarde. Anmerkung: Mit der Aktualisierung auf den Datenstand 213 wurde die Segmentierungsmethode revidiert. Zudem basiert die Segmentierung ab diesem Zeitpunkt auf der neuen Volkszählung (Struktur- und Registererhebung). Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Ø Reines Einkommen; Alle Natürlichen Personen* '496 66'554 67'724 68'44 68'664 69'536 7'11 69'393 69'784 7'34 MS-Region Oberaargau 61'368 62'371 63'49 64'648 64'919 65'671 66'44 66'265 66'717 68'842 FPRE-Region Mittelland 68'657 69'917 71'236 72'512 73'184 73'617 75'143 75'6 75'626 76'117 72'418 74'78 76'168 77'766 77'835 78'432 8'868 8'176 8'457 81'24 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Erwerbstätige* '726 71'347 7'757 71'421 71'817 72'368 73'515 72'677 73'99 74'53 MS-Region Oberaargau 66'486 67'852 67'787 68'89 69'16 69'89 7'578 7'989 71'336 71'937 FPRE-Region Mittelland 73'22 74'312 75'21 76'38 76'699 77'215 79'466 79'41 79'991 8'44 77'342 78'824 81'698 83'274 82'984 83'591 87'44 86'188 86'32 86'784 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Nichterwerbstätige / Rentner* '771 57'77 61'71 61'793 61'738 63'326 63'44 62'821 63'395 63'39 MS-Region Oberaargau 51'695 51'937 53'823 54'976 55'425 56'418 57'181 56'913 57'765 62'877 FPRE-Region Mittelland 57'763 58'566 61'175 62'125 63'951 64'274 65'164 64'924 65'66 66'286 61'31 59'938 61'834 63'127 64'674 65'334 67'32 66'781 67'356 68'289 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.

7 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern (2) Steuerbelastung Familie (%)* Gemeinde Deisswil bei Münchenbuchsee (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** Gemeinde Schelten (höchste Steuerbelastung im Kanton)** Stadt Bern (Kantonshauptort) * Familie mit zwei Kindern, Bruttoarbeitseinkommen CHF 1'. ** Referenzjahr 216 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Steuerbelastung Lediger (%)* Gemeinde Deisswil bei Münchenbuchsee (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** Gemeinde Schelten (höchste Steuerbelastung im Kanton)** Stadt Bern (Kantonshauptort) * Lediger Steuerpflichtiger, Bruttoarbeitseinkommen CHF 7'. ** Referenzjahr 216 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Vergleich der Steuerbelastung von Familien (%) Gemeinde Deisswil bei Münchenbuchsee (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Schelten (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Bern (Kantonshauptort) Vergleich der Steuerbelastung von Ledigen (%) * Referenzjahr 216 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Gemeinde Deisswil bei Münchenbuchsee (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Schelten (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Bern (Kantonshauptort)

8 4 Lebensphasen Lebensphasen 215 MS-Region FPRE-Region Haushalte Verteilung Junger Single (bis 34 J.) % 7.4% 8.8% 9. Mittlerer Single (35 bis 54 J.) % 7.7% 9.1% 9.8% Älterer Single (55+ J.) 1' % 19.6% 18.8% 18.8% Junges Paar (bis 34 J.) % % 4.1% Mittleres Paar (35 bis 54 J.) % 6.3% 6.5% 6.4% Älteres Paar (55+ J.) 1' % 19.9% 18.4% 17.4% Familie mit Kindern (altersunabhängig) 1' % 26.1% 26. Einelternfamilie (altersunabhängig) % 5.1% 5.3% 5.6% Wohngemeinschaft (altersunabhängig) % 2.7% 2.8% 2.8% Total 7' Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Verteilung der Lebensphasen in der Stadt Differenz zu schweizweiten Anteilen Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Junge Junge Mittlere Mittlere Ältere Ältere <5 5 bis 1 1 bis bis 2 2 bis 25 Prozent (%) <-1-1 bis -6-6 bis -2-2 bis 2 2 bis 6 6 bis 1 >1 Prozentpunkt (PP) Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Lebensphasen , 35% 3 25% 15% 5% Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Junger Single Mittlerer Single Älterer Single Junges Paar Mittleres Paar Älteres Paar Wohngemeinschaft Familie mit Kindern Einelternfamilien

9 5 Wohn- und Lebensqualität Wohn- und Lebensqualitäts-Index (WLQI) 214 Zentralität - Reisezeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung 3. durchschnittlich - Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (motorisierter Individualverkehr) 5. sehr gut - Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (öffentlicher Verkehr) 5. sehr gut Qualität Wohnumfeld - Exposition (Hangneigung, Besonnung) 1. sehr schlecht - Landschaftsqualität 2. schlecht Image - Anteil Oberschicht-Haushalte 2.5 mässig-durchschnittlich Stabilität der Wohnverhältnisse - Zusatznachfrage und Bauzonenreserven 3. durchschnittlich Quelle: Fahrländer Partner. WLQI für Nachfragegruppen Stadt Langenthal MS-Region Oberaargau Junge, bürgerlich-traditionelle Singles und Paare - - Mittlere und ältere bürgerlich-traditionelle Singles und Paare - - Bürgerlich-traditionelle Familien - - Junge, aufgeschlossene Singles und Paare +/- - Mittlere und ältere aufgeschlossene Singles und Paare - - Aufgeschlossene Familien - - Junge, individualisierte Singles und Paare - - Mittlere und ältere individualisiere Singles und Paare - - Individualisierte Familien - - Gesamtindex - - Stark unterdurchschnittlich (- -), unterdurchschnittlich (-), durchschnittlich (+/-), überdurchschnittlich (+), gut (++), sehr gut (+++), exzellent (++++). Quelle: Fahrländer Partner.

10 6 Umzugsverhalten Umzugsmeldungen (Haushalte) * 213* 214* 215* 216* Zuzüge (Inland) Wegzüge (Inland) Umzüge innerhalb Gemeinde * Im Jahr 212 hat die Post die Gebühren für Umzugsmeldungen erhöht. Anmerkung: Bei den Postdaten handelt es sich um freiwillige Umzugsmeldungen. Sie decken also nicht alle effektiven Umzüge ab. Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner. Herkunft der Zuzüger, jährlicher Mittelwert (MS-Regionen) Winterthur Anzahl Haushalte Basel-Stadt Zürich 1-3 Bern St.Gallen/Rorschach Lausanne Genève Luzern Lugano Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner. Kennzahlen Wanderung (Bevölkerung) Zuzüge ' '66 1'92 1'7 er aus der er aus dem Ausland Ausländer aus der Ausländer aus dem Ausland Wegzüge ' '12 er in die er ins Ausland Ausländer in die Ausländer ins Ausland Wanderungssaldo Quelle: BFS.

11 7 Wohnungsmarkt und Immobilien Kennzahlen Wohnungsmarkt Anzahl Haushalte '713 6'892 6'976 7'45 7'95 7'135 7'156 Wohnungsbestand 7'5 7'94 7'243 7'42 7'73 7'73 7'796 7'849 7'944 8'32 Wohnungsbestand Zimmer Wohnungsbestand Zimmer Wohnungsbestand Zimmer 1'873 1'875 1'896 1'95 2'28 2'42 2'7 2'86 2'142 - Wohnungsbestand Zimmer 2'11 2'117 2'239 2'329 2'446 2'454 2'477 2'493 2'516 - Wohnungsbestand 5+ Zimmer 1'924 1'938 1'914 1'944 1'957 1'963 1'964 1'973 1'985 - Neubau Wohnungszugang (netto) Baubewilligte Wohnungen Anmerkung: Ab dem Jahr 29 beruhen die Bestände auf den Registerdaten. Deshalb gibt es einen Bruch zwischen 28 und 29. Gemäss dem BFS sind die Zahlen zwischen 29 und 211 mit grossen Unsicherheiten behaftet. Wohnungsbestand nach Zimmerzahl (215) MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Anteil der neu erstellten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1..8%.6%.4%.2% MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland

12 7 Wohnungsmarkt und Immobilien (2) Immobilienangebot und Insertionszeiten: Eigentumswohnungen Anzahl Inserate (indexiert, 2. Quartal 214 = 1) Insertionszeiten (Tage) :2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 216:4 217:1 217:2 217:3 214:2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 216:4 217:1 217:2 217:3 MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Andere Agglomerationen Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Datenaufbereitung durch Fahrländer Partner. Immobilienangebot und Insertionszeiten: Einfamilienhäuser Anzahl Inserate (indexiert, 2. Quartal 214 = 1) Insertionszeiten (Tage) :2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 216:4 217:1 217:2 217: :2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 216:4 217:1 217:2 217:3 MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Andere Agglomerationen Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Datenaufbereitung durch Fahrländer Partner. Immobilienangebot und Insertionszeiten: Mietwohnungen Anzahl Inserate (indexiert, 2. Quartal 214 = 1) Insertionszeiten (Tage) :2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 216:4 217:1 217:2 217: :2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 216:4 217:1 217:2 217:3 MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Andere Agglomerationen Quelle: Angebotsdaten aus Immobilienportalen, Datenaufbereitung durch Fahrländer Partner.

13 8 Leerwohnungen Leerstandsquote Stadt (abs.) Stadt (%) MS-Region (%) FPRE-Region (%) (%) Leerwohnungen nach Zimmerzahl (217) MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Verteilung der Leerwohnungen nach Miete und Eigentum (217) MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Miete Eigentum Verteilung der Leerwohnungen nach Altbau und Neubau (217) MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Altbau Neubau Leerstandsquote MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland

14 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (EWG) Marktwerte von Eigentumswohnungen CHF/m2 CHF 4.5-Zimmer-Wohnung Neubau (12 m² HNF SIA 416)* 5' ' 4.5-Zimmer-Wohnung Altbau (11 m² HNF SIA 416)** 4'4 484' 3.5-Zimmer-Wohnung Neubau (1 m² HNF SIA 416)* 5'62 562' 2.5-Zimmer-Wohnung Neubau (8 m² HNF SIA 416)* 5'85 468' * 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche-gute Mikrolage, 1 TG-Platz. ** Baujahr vor 3 Jahren, Zustand intakt-gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche-gute Mikrolage, 1 TG-Platz. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 3. September 217. Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) Verteilung der Marktwerte (CHF), Zimmer 1' 1'4' 9' 1'2' 8' 7' 1'' 6' 8' 5' 4' 6' 3' 4' 2' 2' 1' EWG Neubau EWG Altbau* EWG Neubau EWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 29. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 217. teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median Transaktionsdaten Angebotsdaten Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen)* Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage CHF/m² '8 CHF/m² GF SIA 416 (oberirdisch) 1'25-1'8 1'11-1'225 1'44-1'675 * Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigentum verkauft werden. Ausnützungsziffer:.6. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 3. September 217. Preisentwicklung (indexiert, 1. Quartal 2 = 1) EWG: mittleres Segment Innere Werte von Bauland für MFH mit EWG (erschlossen) :1 21:1 22:1 23:1 24:1 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217: :1 21:1 22:1 23:1 24:1 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 MS Oberaargau* FPRE-Region Mittelland Andere Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 217.

15 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (EFH) Marktwerte von Einfamilienhäusern CHF/m2 CHF Freistehendes Neubau-Einfamilienhaus (45m² Land, 71m³ SIA 416)* 6' ' Einseitig angebautes Neubau-Einfamilienhaus (37m² Land, 62m³ SIA 416)* 6'333 76' Freistehendes Altbau-Einfamilienhaus (45m² Land, 71m³ SIA 416)** 5'259 71' * durchschnittlich ausgebaut, durchschnittliche-gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. ** Baujahr vor 3 Jahren, Zustand intakt-gut, durchschnittliche-gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 3. September 217. Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) 14' Verteilung der Marktwerte (CHF), Zimmer 1'6' 12' 1'4' teuer 1' 8' 6' 4' 2' 1'2' 1'' 8' 6' 4' 2' überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median Transaktionsdaten Angebotsdaten EFH Neubau EFH Altbau* EFH Neubau EFH Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 29. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 217. Innere Werte von Bauland für Einfamilienhäuser (erschlossen)* Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage CHF/m² CHF/m² GF SIA 416 (oberirdisch) 1'63-1'715 1'695-1'875 2'125-2'47 * Für freistehendes EFH mit typischer Landfläche, Gebäudevolumen und Ausbaustandard an der entsprechenden Lage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 3. September 217. Preisentwicklung (indexiert, 1. Quartal 2 = 1) EFH: mittleres Segment Innere Werte von Bauland für EFH (erschlossen) :1 21:1 22:1 23:1 24:1 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 5 2:1 21:1 22:1 23:1 24:1 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 MS Oberaargau* FPRE-Region Mittelland Andere Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 217.

16 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (MWG) Marktmieten von Wohnungen CHF/m2 CHF/Monat (netto) 4.5-Zimmer-Wohnung Neubau (11 m² HNF SIA 416)* 196 1'8 4.5-Zimmer-Wohnung Altbau (1 m² HNF SIA 416)** 173 1' Zimmer-Wohnung Neubau (9 m² HNF SIA 416)* 27 1' Zimmer-Wohnung Neubau (7 m² HNF SIA 416)* 223 1'3 1.5-Zimmer-Wohnung Neubau (45 m² HNF SIA 416)* * im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. ** Baujahr vor 3 Jahren, Zustand intakt-gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 217. Verteilung der Marktmieten (CHF/m²a netto) 3 Verteilung der Marktmieten (CHF/Monat netto), Zimmer 3'5 25 3' teuer 2 2'5 überdurchschnittlich unterdurchschnittlich ' 1'5 1' 5 günstig Median Transaktionsdaten Angebotsdaten MWG Neubau MWG Altbau* MWG Neubau MWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 29. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 217. Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG (erschlossen)* Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage CHF/m² '4 CHF/m² GF SIA 416 (oberirdisch) ' 1'385-1'61 * Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. Ausnützungsziffer:.6. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 217. Preisentwicklung (indexiert, 1. Quartal 28 = 1) Marktmietenindizes MWG Innere Werte von Bauland für MFH mit MWG (erschlossen) :1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 MS Oberaargau* FPRE-Region Mittelland Andere Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 217. Diskontierungssatz MWG-Nutzung real (Neubau, durchschnittlicher Standard und durchschnittliche Mikrolage) 3.

17 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (4) Marktwerte/Marktmieten in der Region Eigentumswohnungen* Einfamilienhäuser** Mietwohnungen*** CHF/m² CHF/m² CHF/m²a Langenthal 5'442 6' Lotzwil 4'28 (-23%) 5'89 (-21%) 16 (-19%) Obersteckholz 4'78 (-13%) 5'37 (-22%) 154 (-22%) Kaltenherberg (Roggwil) 4'8 (-12%) 5'289 (-18%) 179 (-9%) Thunstetten 5'383 (-1%) 4'941 (-24%) 185 (-6%) Hof (Thunstetten) 4'817 (-11%) 5'326 (-18%) 184 (-6%) Brüel (Roggwil) 4'783 (-12%) 5'289 (-18%) 179 (-9%) Bützberg (Thunstetten) 5'467 () 4'756 (-26%) 23 (+4%) Aarwangen 4'883 (-) 5'77 (-11%) 162 (-18%) Gutenburg (Madiswil) 4'967 (-9%) 5'156 (-) 187 (-5%) Berg (Rütschelen) 4'942 (-9%) 5'148 (-) 179 (-9%) Roggwil 4'283 (-21%) 4'711 (-27%) 177 (-) Sängi (Langenthal) 4'98 (-) 5'133 (-21%) 175 (-11%) Breitacher (Busswil bei Melchnau) 4'875 (-) 5'119 (-21%) 176 (-11%) St. Urban (Pfaffnau) 5'3 (-3%) 5'57 (-14%) 168 (-14%) Bleienbach 4'68 (-15%) 4'926 (-24%) 184 (-6%) Forst (Thunstetten) 5'2 (-4%) 5'63 (-13%) 189 (-4%) Moos (Thunstetten) 4'88 (-12%) 5'326 (-18%) 184 (-6%) Busswil bei Melchnau 4'875 (-) 5'119 (-21%) 176 (-11%) Untersteckholz (Langenthal) 4'925 (-9%) 5'133 (-21%) 175 (-11%) Meiniswil (Aarwangen) 4'975 (-9%) 5'333 (-17%) 185 (-6%) Rütschelen 5'28 (-4%) 5'659 (-12%) 176 (-) Chlyrot (Langenthal) 4'917 (-) 5'133 (-21%) 175 (-11%) Ruefshusen (Schwarzhäusern) 4'983 (-8%) 5'47 (-16%) 187 (-5%) Wyssenried (Thunstetten) 4'775 (-12%) 5'326 (-18%) 183 (-7%) Schwarzhäusern 4'717 (-13%) 5'281 (-18%) 187 (-5%) * 4.5 Zimmer, 12 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschn.-gute Mikrolage, 1 TG-Platz. ** 45m² Grundstückfläche, 71m³ SIA 416, freistehend, Neubau, durchschn. ausgebaut, durchschn.-gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. *** 4.5 Zimmer, 11 m² HNF SIA 416, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 3. September 217. Preisniveau, Vergleich mit MS-Region Oberaargau Vergleich mit Kanton Bern Vergleich mit Einschätzung des heutigen Preisniveaus Quelle: IMBAS & RESC Fahrländer Partner. hoch niedrig sehr niedrig realistisch bewertet

18 1 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) Am schnellsten erreichbare Zentren von Langenthal (öffentlicher Verkehr, öv) 21 Fahrzeit nach Herzogenbuchsee* Fahrzeit nach Olten* Fahrzeit nach Burgdorf* Fahrzeit nach Zofingen* * Mittlere Beförderungszeit unter Berücksichtigung der Quartiere (Fahrzeit zuzüglich Umsteigezeit), ohne Zu- und Abgangszeiten. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 8 Min. 14 Min. 19 Min. 32 Min. Am schnellsten erreichbare Zentren von Langenthal (motorisierter Individualverkehr, MIV) 21 Fahrzeit nach Herzogenbuchsee* Fahrzeit nach Zofingen* Fahrzeit nach Balsthal* Fahrzeit nach Burgdorf* * Reisezeit unter Belastung des mittleren Werktagverkehrs. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 12 Min. 2 Min. 23 Min. 24 Min. Erreichbarkeit* 15 Min. 2 Min. 25 Min. 3 Min. 45 Min. Bevölkerung (öv) 72'852 18'59 123' '52 378'899 Bevölkerung (MIV) 63' ' ' '643 1'74'86 Beschäftigte (öv) 49'557 71'612 79'956 87' '491 Beschäftigte (MIV) 31'88 86'29 146'96 265'138 1'127'976 * Erreichbare Bevölkerung (215) / Beschäftigte (215) mit öv (21) / MIV (21). Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Pendler: Modal Split (Arbeitsort in Wohngemeinde) * MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Langsamverkehr motorisierter Individualverkehr öffentlicher Verkehr *Anzahl Beobachtungen: 491. Anmerkung: Hochrechnung basierend auf Strukturerhebungen (gepoolt). Pendler: Modal Split (Arbeitsort ausserhalb Wohngemeinde) * MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Langsamverkehr motorisierter Individualverkehr öffentlicher Verkehr *Anzahl Beobachtungen: 63. Anmerkung: Hochrechnung basierend auf Strukturerhebungen (gepoolt).

19 11 Bauzonenreserven, öv-güteklassen Grundflächen, Bauzonenflächen und Reserven (212) in Hektaren in % Gesamtfläche 1'726 1 Wohnungen/ Hektare Zusatzpotenzial Wohnungen* Zusatzpotenzial Bevölkerung* Besiedelbare Fläche 1'64 62% 2'639-22'521 4'541-44'238 Bauzonenfläche % 1) 15 Davon überbaut % - 93% 2) Davon unüberbaut % - 11% 2) 1'258-2'71 2'472-4'68 Bauzonenfläche Wohnen % 2) 32 Davon überbaut % - 92% 3) Davon unüberbaut % - 12% 3) 641-1'13 1'259-2'166 Bauzonenfläche Arbeitsnutzungen % 2) Davon überbaut % - 85% 3) Davon unüberbaut % - 22% 3) * Bei konstanter mittlerer Ausnutzung und konstantem Flächenkonsum pro Wohnung bzw. pro Person auf Basis Datenstand ) In % der besiedelbaren Fläche; 2) In % der Bauzonenfläche; 3) In % der Bauzonenfläche Wohnen bzw. Arbeitsnutzungen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Entwicklung der unüberbauten Bauzonenflächen Wohnen Rückgang (-1)* Arbeitsnutzungen Rückgang (-1)* * starker Rückgang (-2), Rückgang (-1), Konstanz (), Zunahme (1) der unüberbauten Bauzonenflächen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Anteil der Bauzonenfläche 212 nach öv-güteklassen MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. öv-gk A öv-gk B öv-gk C öv-gk D keine öv-gk Bauzonenfläche Wohnen MS Oberaargau FPRE-Region Mittelland Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Davon überbaut Davon unüberbaut

20 12 Perspektiven 23 (Szenario «Raumplanung wie bisher») Perspektiven 23 (Wohnen) Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum ' % 2' % Veränderung Anzahl Haushalte % 1' % 1' % Zusatznachfrage MWG % % % - unteres Segment - +1% bis +5% (1) - - mittleres Segment - +5% bis + (2) - - gehobenes Segment - +5% bis + (2) - Zusatznachfrage Wohneigentum % % unteres Segment - +5% bis + (2) - - mittleres Segment - +5% bis + (2) - - gehobenes Segment - +5% bis + (2) - Relatives Wertsteigerungspotenzial MWG Potenzial vorhanden (2)* *-5 bis -2: Potenzielles Verlustrisiko, -1: Unter-Performance, : Neutral, 1 bis 2: Potenzial vorhanden, 3 bis 4: Erhebliches Potenzial, 5: Hohes Potenzial. Quelle: Prospektivmodell 217 Fahrländer Partner. Perspektiven 23 (Wohnen) MS-Region Oberaargau Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum ' ' ' % Veränderung Anzahl Haushalte ' % 4' % 6' % Zusatznachfrage MWG ' % 1'12 6.5% 1' % - unteres Segment - ± 1% () - - mittleres Segment - +1% bis +5% (1) - - gehobenes Segment - +1% bis +5% (1) - Zusatznachfrage Wohneigentum % 3' % 5'8 27.2% - unteres Segment - + bis + (3) - - mittleres Segment - +5% bis + (2) - - gehobenes Segment - + bis + (3) - Quelle: Prospektivmodell 217 Fahrländer Partner. Entwicklung Anz. Haushalte 9' 8' 7' 6' 5' 4' 3' 2' 1' Perspektiven 23 (Wohnen) pro Jahr, Trend Bevölkerungswachstum p.a. 1 Veränderung Anzahl Haushalte p.a. 7 Zusatznachfrage MWG p.a. 47 Zusatznachfrage Wohneigentum p.a. 19 MS-Region Oberaargau Bevölkerungswachstum p.a. 484 Veränderung Anzahl Haushalte p.a. 329 Zusatznachfrage MWG p.a. 73 Zusatznachfrage Wohneigentum p.a. 25 Stagnation Trend Prosperität Quelle: Prospektivmodell 217 Fahrländer Partner. Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 217 Fahrländer Partner. 3 Improvisierte Alternative 9 Urbane Avantgarde 2 Moderne Arbeiter

21 13 Perspektiven 23 (Szenario «restriktive Raumplanung») Perspektiven 23 (Wohnen) Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum ' % 4' % Veränderung Anzahl Haushalte % % 1' Zusatznachfrage MWG % % 1' % Zusatznachfrage Wohneigentum % % % Quelle: Prospektivmodell 217 Fahrländer Partner. Perspektiven 23 (Wohnen) MS-Region Oberaargau Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum ' ' % 11' % Veränderung Anzahl Haushalte -1' % 3' % 4' % Zusatznachfrage MWG -1' % 121.7% % Zusatznachfrage Wohneigentum 15.6% 3' % 4' % Quelle: Prospektivmodell 217 Fahrländer Partner. Entwicklung Anz. Haushalte, 1' 9' 8' 7' 6' 5' 4' 3' 2' 1' Stagnation Trend Prosperität Perspektiven 23 (Wohnen) pro Jahr, Trend Bevölkerungswachstum p.a. 1 Veränderung Anzahl Haushalte p.a. 46 Zusatznachfrage MWG p.a. 23 Zusatznachfrage Wohneigentum p.a. 19 MS-Region Oberaargau Bevölkerungswachstum p.a. 521 Veränderung Anzahl Haushalte p.a. 228 Zusatznachfrage MWG p.a. 8 Zusatznachfrage Wohneigentum p.a. 213 Quelle: Prospektivmodell 217 Fahrländer Partner. Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 217 Fahrländer Partner. 9 Urbane Avantgarde 3 Improvisierte Alternative 8 Bildungsorientierte Oberschicht Verordnung über Zweitwohnungen Anzahl Erstwohnungen (inkl. Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen) 7'121 Anzahl Zweitwohnungen 893 Zweitwohnungsanteil 11.1% Gemeinde fällt unter den Geltungsbereich der Verordnung Quelle: ARE (Wohnungsinventar vom , basierend auf Auswertungen per ). Nein