Verkauf einer Liegenschaft. HEV-Apéro vom 10. März 2009

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Kasimir Graf
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1 Verkauf einer Liegenschaft HEV-Apéro vom 10. März 2009 Hans Graf, Graf & Partner Immobilien AG, Schaffhausen Ralph Löpfe, Vizedirektor, UBS Schaffhausen 10. März 2009

2 Heutige Themen Allgemeine Einführung "Hausverkauf leicht gemacht?" Marktwertbeurteilung "Was darf ich für meine Liegenschaft verlangen?" Verkaufsstrategien "Wie verkaufe ich mein Haus?" Kaufvertrag und Objektübergabe "Was ist zu beachten?" Fachspezialisten "Wer hilft weiter bei Fragen?" Zahlungsmodalitäten "Was mache ich mit meiner bestehenden Hypothek?" Finanzierungsgrundsätze "Wieviel Eigenmittel benötige ich?" Steueroptik "Was ist dabei zu beachten?" Verkaufserlös "Was mache ich mit dem vielen Geld?" 1

3 Breites Preisspektrum Das Preisspektrum innerhalb der Liegenschaftskategorien ist breit Preise in CHF Eigentumswohnungen Etagenwohnung Maisonette-Wohnung Attika-Wohnung Terrassenhäuser / Terrassenwohnungen Reihen-Einfamilienhäuser Mittelhaus Eckhaus Doppel-Einfamilienhäuser Systemhausbau und Fertighäuser Individuelle Architektenhäuser Freistehende Einfamilienhäuser Systemhausbau und Fertighäuser Individuelle Architektenhäuser Neben der Objektkategorie bestimmen die Lage (Landpreise) und der Ausbaustandard den Preis 2 Ihres Eigenheims massgeblich

4 Bereitstellung Verkaufsunterlagen Grundbuchauszug Situations- oder Katasterplan Grundrisspläne Schätzungsanzeige der Kant. Gebäudeversicherung m2-angaben bei Eigentumswohnungen Fotos, Bilder der Liegenschaft ev. existierendes Schätzungsgutachten spezielle Einrichtungen getätigte Investitionen ev. Baurechtsvertrag ev. Besichtigung 3

5 Wie einfach war es doch früher.. + m3 x Preis./. Altersentwertung + Umgebung = Gebäudekosten + m2 x Preis + Gebühren / Anschlüsse + eigenes Bauchgefühl = Verkehrswert ==================== 4

6 Wie hoch ist der Marktpreis meines Eigenheims? Wir bieten Ihnen die richtigen Bewertungshilfen Bewertungsfaktoren Liegenschaft Adresse Art der Liegenschaft Grundstückfläche Volumen EFH Nettowohnfläche Baujahr Ausbaustandard Zustand weitere Ausbaureserven wertbeeeinflussende Ausgestaltung Lage in der Gemeinde Standortqualität Lärmimmissionen Lagequalität (Aussicht, Besonnung) Erreichbarkeit Umfeld Arbeitsmarkt Steuerniveau Gemeindetyp Preisniveau der Gemeinde 5

7 Wie hoch ist der Marktpreis meines Eigenheims? Wir bieten Ihnen die richtigen Bewertungshilfen Preisober-/Preisuntergrenze Mittelwert = Marktpreis Die Marktpreisbewertung macht ausschliesslich eine Aussage über die Preisspanne, innerhalb der vergleichbare Liegenschaften in den letzten Monaten gehandelt wurden Liebhaberobjekte, spezielle Bauten Marktpreis nach Wüest & Partner Für die Berücksichtigung individueller Eigenschaften Ihrer Liegenschaft muss unter Umständen ein Schätzungsexperte zugezogen werden Lokales Marktrisiko Positionierung im lokalen Preisspektrum Minergiestandard im Preis nicht berücksichtigt 6

8 So, oder so? Zeigen Sie die Vorzüge des Objektes 7

9 Das sind unsere Chancen! träumt von eigenem Haus will Mieter bleiben Eigentümer Mieter 8

10 Vor dem Verkauf bereithalten Grundbuchauszug Grundbuchamt Ev. Dienstbarkeiten, Details Grundbuchamt Auszug Gebäudeversicherung Gebäudeversicherung Katasterplan Vermessungsamt Grundrisspläne Baurechtsunterlagen Grundbuchamt Ev. Denkmalpflege Nebenkosten (Heizöl, Elektrisch, ev.baurechtszins etc.) 9

11 So, oder so? 10

12 Kaufvertrag Personalien Käufer und Verkäufer Objektbeschrieb (Grundbuchauszug) Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten Allgemeine Bestimmungen Besondere Bestimmungen Sicherstellungen 11

13 Bestehende Festhypothek was nun? Übertrag auf neue Finanzierung Übernahme durch neuen Käufer Auflösung der Hypothek (Achtung Kostenfolge!) 12

14 Wichtige Aspekte der Eigenheimfinanzierung «Goldene Regeln» Wie teilt sich die Finanzierung Ihrer Liegenschaft auf? Kosten für Wohneigentum in % des Gesamteinkommens (Brutto) 2. Hypothek bis 15% 1. Hypothek bis 65% Max % Kalkulat. Zins 5% Amortisation 1% Unterhalts- und 1% Nebenkosten vom Verkehrswert Eigenmittel mind. 20% Zum Beispiel: Ersparnisse Vorsorgegelder Erbvorbezug Bei Einhaltung dieser «Goldenen Regeln» steht Ihre Eigenheimfinanzierung auf sicherem Boden 13

15 Steueraspekte Welchen Einfluss hat ein Eigenheimerwerb auf meine Steuersituation? + Eigenmietwert Unterhalt pauschal Hypothekarzins Steuerbares Einkommen ohne Immobilienbesitz Wegfall Ertrag Eigenkapital Indirekte Amortisation in Säule 3a Mögliche Reduktion des steuerbaren Einkommens Steuerbares Einkommen mit Immobilienbesitz 14

Steuern bei Wohneigentum Einkommenssteuer - Eigenmietwert als fiktives Einkommen aus Wohneigentum - Abzug Hypothekarzinsen und Unterhalt Vermögenssteuer -

16 Steuern bei Wohneigentum Einkommenssteuer - Eigenmietwert als fiktives Einkommen aus Wohneigentum - Abzug Hypothekarzinsen und Unterhalt Vermögenssteuer - Steuerwert der Liegenschaft wird als Vermögen versteuert - Abzug der Hypothekarschuld Steuerreduktionen - indirekte Amortisationen - gestaffelte Investitionen 15

17 Grundstückgewinnsteuer Kt. SH Steuer auf Grundstückgewinn (Differenz Erwerbspreis inkl.aufwendungen./. Verkaufserlös) Liegt Kauf mehr als 10 Jahre zurück gilt damaliger Steuerwert als Erwerbspreis Berechnung durch Steueramt - Kanton Schaffhausen Herr Josef Neidhart - Stadt Schaffhausen Herr Christian Grimm Steuer richtet sich nach Besitzesdauer der Liegenschaft berechnete Steuer erhöht sich bei anrechenbarer Besitzesdauer bei weniger als 6 Monaten um 50% 6-12 Monate um 45% 1-1½ Jahren um 40% 1½ - 2 Jahren um 35% 2-2½ Jahren um 30% 2½ - 3 Jahren um 25% 3-3½ Jahren um 20% 3½ - 4 Jahren um 15% 4-4½ Jahren um 10% 4½ - 5 Jahren um 5% 16

18 Grundstückgewinnsteuer Kt. SH Die berechnete Steuer ermässigt sich bei einer anrechenbaren Besitzesdauer von vollen 6 Jahren um 5% 7 Jahren um 10% 8 Jahren um 15% 9 Jahren um 20% 10 Jahren um 25% 11 Jahren um 30% 12 Jahren um 35% 13 Jahren um 40% 14 Jahren um 45% 15 Jahren um 50% 16 Jahren um 55% 17 Jahren um 60% Grundstückgewinne unter Fr. 5'000. werden nicht besteuert Kaufvertrag: "Sicherstellung Grundstückgewinnsteuer" 17

19 Aufschub Grundstückgewinnsteuer Bei Ersatzbeschaffung kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden (solange selbst bewohnt!) Kantonale Regelungen 1 5 Jahre Aufschub Kt. SH max. 3 Jahre ab Liegenschaftenverkauf Dauer der Haltefrist wird addiert 18

20 Verkaufserlös was nun? Wertschriftenanlagen (Aktien, Obligationen, Geldmarktpapiere usw.) Schenkung an Kinder Abzahlung Hypothek auf Zweitliegenschaft Kauf einer Ferienwohnung mit minimaler Finanzierung Einlage in eine Versicherung (LV, Rente usw.) Einlage in Pensionskasse (sofern möglich) Weltreise / Kauf eines tollen Autos etc. Anlageberatung / Steuerberatung!!! 19

21 17. UBS Immobilienmarkt Schaffhausen 20

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