So fit ist Ihr Haus: Musterstrasse Musterlingen

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1 Musterstrasse Musterlingen So fit ist Ihr Haus: Acht Komponenten Ihres Hauses sind aus Sicht ihres Lebenszyklus aktuell in einem unbedenklichen Zustand. Eine Haus-Komponente ist in einem Zustand, bei dem wir die Prüfung einer allfälligen Sanierung empfehlen. Für weitere vier Komponenten wird dies in den kommenden 10 Jahren der Fall sein. Wenn Sie Ihr Haus in den nächsten 10 Jahren in Bezug auf die Werterhaltung optimal sanieren möchten, so liegt der Kapitalbedarf dafür in der Grössenordnung von CHF

2 Übersicht zu Ihrem Haus Kontakt Name Max Muster Telefon Gebäude Adresse Musterstrasse Musterlingen Haustyp Baujahr 1970 Letzte umfassende Sanierung - Doppel-Einfamilienhaus Finanzielles Gebäudeversicherungswert CHF Indexjahr Gebäudeversicherung 2000 Indexierter Gebäudeversicherungswert CHF Kaufjahr 1970 Fragen zu HouzyCheck? Rufen Sie uns an: Schreiben Sie uns: info@houzy.ch Houzy Gebäudeanalyse womit Profis schon lange arbeiten Immobilienprofis wissen über den Zustand ihrer Häuser stets Bescheid, planen langfristig und sparen so Zeit und Geld und sie erhalten damit den Wert ihrer Liegenschaften. Die Houzy Gebäudeanalyse ermöglicht dies nun auch privaten Hausbesitzern und das erst noch völlig unkompliziert. Möglich macht das die Zusammenarbeit mit der Firma QualiCasa AG ( Diese erstellt für institutionelle Immobilien-Investoren umfangreiche Analysen und prognostiziert dabei u.a. die Sanierungszeitpunkte und -kosten der Haus-Komponenten. Dabei wird ein Lebenszyklusmodell verwendet, welches auf empirischen Daten beruht und durch die Universität St. Gallen (HSG) testiert wurde. Grosse Immobilien-Investoren steuern damit den Unterhalt von tausenden von Schweizer Liegenschaften. 2 9

3 Zustand & Lebenszyklus Ihres Hauses Aktueller Zustand Ihrer Haus-Komponenten Die Tabelle auf Seite 4 zeigt Ihnen, in welchem Zustand sich die Komponenten ( Kasten) Ihres Hauses statistisch gesehen heute befinden. Hier wird unterschieden zwischen den Zustandskategorien funktionsfähig, ausgedient und kritisch. Zustandskategorie funktionsfähig ausgedient kritisch Bedeutung Die Haus-Komponente sollte keine Einschränkungen zeigen und ihre Funktion einwandfrei erfüllen das Risiko für einen Ausfall (ganz oder teilweise) oder einen Schaden ist gering. Die Komponente funktioniert nur noch teilweise bzw. erfüllt ihre Funktion nur noch bedingt das Risiko für einen Ausfall oder Schaden liegt im mittleren Bereich. Die Komponente funktioniert nur noch knapp oder kaum noch das Risiko für einen Ausfall oder Schaden ist hoch. Haus-Komponente & Material / Typ Haus-Komponenten sind Gruppen von Teilen eines Hauses. Sie sind von aussen mehr (Fenster, Fassade) oder weniger (Sanitär, Substanz) gut sichtbar, gehören aber logisch immer zusammen. Die meisten Haus-Komponenten können aus unterschiedlichem Material bestehen oder insbesondere, wenn es sich dabei um Apparaturen handelt einem unterschiedlichen Typ entsprechen. Alle Details zu den Haus-Komponenten finden Sie im Glossar am Ende dieser Analyse. Ausgedient oder kritisch bedeutet also nicht, dass die Haus-Komponente tatsächlich nicht mehr funktioniert oder sofort ersetzt/saniert werden muss. Die Zustände zeigen einfach an, in welcher Phase ihres Lebenszyklus diese Komponenten heute stehen und geben einen Hinweis auf das Risiko eines Ausfalles oder eines Schadens. Basis für diese Einordnung ist ein von der Universität St. Gallen testiertes Lebenszyklusmodell, welches auf empirischen Daten beruht und von Immobilienprofis für die Steuerung des Unterhalts von tausenden Schweizer Liegenschaften angewandt wird. In der Tabelle auf der folgenden Seite finden Sie folgende Informationen: Haus-Komponente ( Kasten): Die Analyse unterscheidet hier insgesamt 15 Komponenten. Material/Typ ( Kasten): Viele Komponenten können in der Materialisierung oder im Typ variieren; dies hat Auswirkungen auf die jeweilige Lebensdauer. Jahr: Damit ist entweder das Baujahr des Hauses oder das Sanierungsjahr der Haus-Komponente gemeint. Ihre Angaben: Dies sind Ihre eigenen Angaben gemäss der Online-Befragung. Zustand (Z): Damit ist die Zustandskategorie gemäss Modell gemeint. 3 9

4 Zustand (Z) der Komponenten Ihres Hauses Haus-Komponente Material/Typ Jahr* Ihre Angaben Z Rohbau Massivbau Steildach Ziegel 1970 Einzelne Ziegel ersetzt. Dach auf Nordseite stark moosbewachsen - Handlungsbedarf? Fassade Mauerwerk verputzt Fenster/Türen Holz-Metall Läden/Sonnenschutz Lamellenstoren Elektro Standard Heizung Öl Wärmeverteilung Radiatoren übrige Gebäudetechnik Standard Sanitär Standard Bad/Dusche/WC Standard Küche Standard Oberflächen Standard Ausbau Substanz Standard * normale Schrift = Baujahr; fett = Sanierungsjahr funktionsfähig ausgedient kritisch 4 9

5 Lebensphase Ihrer Haus-Komponenten Nachdem Sie wissen, welche Haus-Komponenten sich statistisch gesehen in welchem Zustand befinden, erfahren Sie hier nun weitere Details zur Lebensphase. Sie sehen hier beispielsweise, ob eine Komponente am Anfang, in der Mitte oder am Ende der aktuellen Lebensphase steht. Insbesondere zeigt die Grafik, welche Komponenten in den nächsten 10 Jahren in eine neue Lebensphase wechseln werden (grün gelb oder gelb rot). So lesen Sie die Grafik auf der nächsten Seite: Haus-Komponente Sanierungsjahr Heute +10 Jahre Heute 2027 übrige Gebäudetechnik Hinweis auf Dringlichkeit So lesen Sie die Symbole in der Spalte «Heute»: Komponente bereits im kritischen Bereich Komponente ausgedient und innerhalb der nächsten 10 Jahre im kritischen Bereich Komponente ausgedient Komponente funktionsfähig, aber innerhalb der nächsten 10 Jahre im kritischen Bereich Komponente funktionsfähig, aber innerhalb der nächsten 10 Jahre ausgedient Komponente funktionsfähig Bitte beachten Sie, dass die Reihenfolge der Haus-Komponenten in der nachfolgenden Grafik nicht jener in der Tabelle auf Seite 4 entspricht. Die Grafik ist nach Rest-Lebensdauer der Komponenten organisiert: ganz unten stehen jene Komponenten, die noch die längste grüne bzw. orange oder rote Phase vor sich haben; ganz oben stehen jene mit der kürzesten oder bereits abgelaufenen Rest-Lebensdauer. 5 9

6 In dieser Lebensphase befinden sich Ihre Haus-Komponenten (Erläuterungen hierzu auf Seite 5) Heute 2027 Sanitär Läden/Sonnenschutz Steildach Heizung Elektro übrige Gebäudetechnik Fassade Wärmeverteilung Ausbau Substanz Oberflächen Fenster/Türen Bad/Dusche/WC Küche 1970!!! 1985!! 1970!! 1995!! 1970!! 1995! 1985! 1985! Fazit zu Ihrem Haus Folgende Haus-Komponenten haben gemäss unserem Lebenszyklus-Modell ein relativ hohes Risiko für einen Ausfall oder einen Schaden (= Zustandskategorie kritisch). Sie sollten die Komponenten jetzt prüfen bzw. von einem Experten begutachten lassen: Sanitär Folgende Haus-Komponenten werden innerhalb der nächsten 10 Jahre in eine Phase wechseln, in der sie ein relativ hohes Risiko für einen Ausfall oder einen Schaden aufweisen (= Zustandskategorie kritisch). Sie sollten die Komponenten jetzt oder in den nächsten Jahren prüfen bzw. von einem Experten begutachten lassen: Läden/Sonnenschutz Steildach Heizung Elektro Die Analyse Ihrer Haus-Komponenten stützt sich auf ein Lebenszyklusmodell, welches auf empirischen Daten beruht. Wir können damit aufzeigen, in welcher Lebensphase sich die Komponten statistisch gesehen befinden. Für die Beurteilung des tatsächlichen Zustandes ist eine Vor-Ort-Inspektion durch einen Experten nötig. Falls Sie eine detaillierte Beurteilung aller Komponenten wünschen, vereinbaren Sie einen Termin für HouzyCheck Expert (check.houzy.ch). 6 9

7 Sanierungskosten Sie wissen, welchen Haus-Komponenten Sie sich heute oder in naher oder ferner Zukunft widmen müssen. Doch wie können Sie beurteilen, ob Ihre Mittel für die notwendigen Sanierungen ausreichen, beziehungsweise wieviel Sie dafür zur Seite legen müssen? Hier zeigen wir Ihnen grob, welche Investitionen in den nächsten Jahren auf Sie zukommen könnten. Tabelle A zeigt jene Haus-Komponenten, die sich bereits in der roten Lebensphase befinden und somit ein relativ hohes Ausfallrisiko haben. Immobilien-Experten sprechen hier von aufgestautem Sanierungsbedarf. Ob Sie diese Komponenten nun aber tatsächlich sanieren sollten, kann nur im Rahmen einer detaillierten Prüfung beurteilt werden. Und: Ohne Beurteilung vor Ort wäre eine exakte Kostenschätzung unseriös wir geben daher hier nur einen groben Gesamtbetrag für alle Komponenten an. Tab. A: Aufgestauter Sanierungsbedarf gemäss Modell Fällige Sanierung Grobe Kostenschätzung Haus-Komponente Jahr* im Jahr... in CHF Sanitär Details HouzyCheck Expert Total CHF * Baujahr oder Sanierungsjahr Tabelle B zeigt grob die Kosten für alle weiteren Sanierungen, die in den nächsten 10 Jahren anfallen werden auch hier wiederum nur für alle Komponenten zusammen. Tab. B: Sanierungsbedarf in den nächsten 10 Jahren gemäss Modell Fällige Sanierung Grobe Kostenschätzung Haus-Komponente Jahr* im Jahr... in CHF Steildach Details HouzyCheck Expert Heizung Details HouzyCheck Expert Läden/Sonnenschutz Details HouzyCheck Expert Elektro Details HouzyCheck Expert Total CHF * Baujahr oder Sanierungsjahr Die Kostenschätzungen beruhen auf empirischen Daten und sind fundiert abgestützt. Allerdings ist jedes Haus individuell. Wenn Sie eine exaktere Berechnung der Sanierungskosten auf Stufe der einzelnen Haus-Komponenten und zudem für einen längeren Zeitraum wünschen, vereinbaren Sie einen Termin für HouzyCheck Expert (check.houzy.ch). 7 9

8 Sanierungsplanung Überlegungen zur Sanierungsplanung Im Unterschied zu Immobilienprofis gehen private Hausbesitzer Sanierungsund Ersatzentscheide oftmals wenig strategisch an. Das führt nicht nur zu mehr Aufwand, sondern insbesondere zu langfristig oft massiv höheren Kosten ( Beispiele siehe Kasten). Warum Planung wichtig ist 3 Beispiele: Es ist wenig sinnvoll, die Heizung zu erneuern, wenn die Aussenhülle weiterhin schlecht isoliert ist. Wer es trotzdem tut, kauft damit für die nächsten ca. 20 Jahre eine Heizung, die viel zu gross ist (und damit höhere Kosten verursacht), sobald Dach, Keller oder Fassade isoliert oder die Fenster ersetzt werden. Eine neue Küche einzubauen, mag reizvoll erscheinen. Doch wer wenige Jahre später die sanitären Leitungen im Haus sanieren muss, erneuert dann Teile der Küche gleich ein zweites Mal mit entsprechend Aufwand und Kosten. Wer eine grössere (Teil-)Sanierung in einem einzigen Jahr vornimmt, vergibt sich damit erhebliche steuerliche Vorteile. Grössere Erneuerungen plant man in der richtigen Reihenfolge am besten über mehrere Jahre. Es gibt verschiedene Sanierungsstrategien, dabei spielt nicht nur das Haus eine Rolle, sondern auch Ihre eigenen Bedürfnisse: Wie perfekt soll Ihr Haus im Schuss sein? Wie viel Risiko sind Sie bereit zu tragen (bspw. Wasserrohrbruch oder Heizungsausfall im Winter)? Wichtig ist daher vor allem, dass man für sein Haus eine durchdachte Erneuerungsstrategie hat. Denn nur damit lässt sich vorausschauend planen und bei kleineren oder grösseren Schäden oder neuen Bedürfnissen richtig entscheiden. Und nur mit einer gesamtheitlichen Planung, die auch umgesetzt wird, lässt sich der Wert eines Hauses steigern und langfristig sichern was nicht zuletzt wichtig ist bei einer Erneuerung der Hypothek oder einem allfälligen späteren Verkauf. Ihre persönliche Sanierungsstrategie Die vorhergehende Tabelle spricht von «Sanierung fällig im Jahr...». Die entsprechenden Jahre sind dabei reine Modell-Vorschläge, basierend auf der Lebensphase der einzelnen Haus-Komponenten. Sie enthalten noch keine strategischen Überlegungen und sind daher nicht als Empfehlung zu verstehen, die entsprechende Komponente tatsächlich jetzt zu erneuern. Denn oftmals ist es sinnvoll, Gruppen von Haus-Komponenten zusammen zu sanieren, bspw. Gebäudetechnik, Gebäudehülle oder Ausbau. Es wäre daher unseriös, Ihnen ohne Begehung einen Sanierungsplan vorzuschlagen. Tragen Sie sich mit dem Gedanken einer kleinen oder grösseren Sanierung, oder möchten Sie sich vorausschauend mit dem Thema Sanierungsstrategie auseinandersetzen, empfehlen wir Ihnen eine Begehung durch einen unserer Experten. Er wird nicht nur Ihr Haus im Detail beurteilen, sondern auch Ihre persönlichen (Wohn-) Bedürfnisse abholen und Ihnen auf dieser Basis eine Sanierungsstrategie vorschlagen. Das Resultat erhalten Sie in einem detaillierten und verlässlichen Bericht dem HouzyCheck Expert. Reserven Unterhalt und Erneuerung eines Hauses kosten Geld. Als Faustregel gilt, dafür jährlich 1% des Kaufpreises vorzusehen. Bei einem Kaufpreis von CHF wären dies also CHF pro Jahr. Fallen in einem Jahr geringere Auslagen an, empfiehlt es sich, den Rest auf ein separates Konto einzuzahlen damit bleibt das Geld für künftige Sanierungen reserviert und wird nicht anderweitig ausgegeben. 8 9

9 GLOSSAR: Haus-Komponenten Komponente Rohbau Steildach Flachdach Fassade Fenster/Türen Läden/Sonnenschutz Elektro Heizung Wärmeverteilung übrige Gebäudetechnik Sanitär Bad/Dusche/WC Küche Ausbau Oberflächen Ausbau Substanz Tiefbau/Umgebung Was darunter zu verstehen ist und was nicht Massive Bereiche und Tragkonstruktionen, Fundament, Geschossdecken, Aussen- und Innenwände, Stützen & Unterzüge, Treppen (roh), Lichtschächte Eindeckung (Dachziegel, Eternit, Blech, etc.), Unterkonstruktion (Dachlattung, Unterdach, Konterlattung, Wärmedämmung, Dampfbremse, Dachschalung), Abschlüsse (Trauf- und Ortabschlüsse, Untersichten), Spenglerarbeiten (Dachrinnen, Dachwasserlauf, Einfassungen von Kaminen), Dachfenster und Dachaufbauten (Gauben jedoch ohne Fenster), Malerarbeiten an den Oberflächen (z.b. Holzwerk), Blitzschutz Schutz- bzw. Gehschicht (Kiesschicht, Begrünung, Zementplatten, Verbundsteine, etc.), Isolationsschichten (Dachhaut aus Kunststoff, Bitumen, Wärmedämmung, Dampfbremse, etc.), Spenglerarbeiten (An- und Abschlüsse an Dachrand und aufgehendes Mauerwerk, Einfassungen von Kaminen), Lichtkuppeln, Sicherheitseinrichtungen (Geländer, Pflanztröge, etc.), Blitzschutz Oberflächen (Fassadenverputze mit und ohne Wärmedämmung, Verkleidungen in Eternit, Holz, Naturstein, Metall, Beton, etc.), Unterkonstruktionen (Unterkonstruktionen für hinterlüftete Konstruktionen), Wärmedämmung, Kunst- bzw. Natursteinelemente (Fenster- bzw. Türeinfassungen, Fensterbänke, Zierelemente wie Gurte, Eckquader, etc.), Farbanstriche, Balkone inkl. Geländer, Aussentreppenhäuser Fenster, Aussentüren, Tore, Tür- und Torantriebe, -steuerungen und -bedienelemente Rollläden, Jalousieläden, Lamellenstoren, Markisen, etc., Befestigungen und Anschlüsse, Antriebe und Bedienelemente Starkstromanlage (Hauseinführung, Messung, Kabelnetz, etc.), Schwachstromanlage (Sonnerieanlage, Türöffner, etc.), Home Wiring (Grundinstallation), Radio/TV Empfangsanlage (Kabelnetz, Verstärker, etc.), Telefonanlage (Leitungsnetz, Unterstationen) Heizkessel inkl. Brenner, Wärmepumpen inkl. Erdsonden oder -register, Brennstofflager (z.b. Öltank), Kamine Hauptverteiler inkl. Steuerung, Leitungsnetz inkl. Wohnungsverteilung, Heizkörper, Heizregister oder Bodenheizung inkl. Steuerung und Wärmebezugsmessung, Öfen, Cheminée Lufttechnische Anlagen (Lüftungen z.b. WC, Küche und Klimaanlagen), Kälteanlagen, industrielle Kühlung (je nach Objekttyp als separates Bauteil Lüftung/Klima/Kälte aufgeführt), Regel- und Sicherheitsanlagen (Gebäudeleittechnik, Brandmeldeanlagen, etc.), Waschmaschine, Wäschetrockner, Wärmestrahler/Infrarotheizungen Leitungsnetz ab Hauseinführung (Kalt- und Warmwasserverteilung inkl. Verteilbatterien, Leitungen für Abwasser, evtl. Gasleitungen, innen liegende Regenwasserfallrohre), Wasserwärmer (Boiler) für Brauch- und Warmwasser, Enthärtungsanlage, Abwasserpumpen, Sprinkleranlage Allgemeine Sanitärapparate und Armaturen (Waschbecken, WC, Badewanne, Dusche, Armaturen, Garnituren, etc.). Wand- und Bodenbeläge unter Oberflächen Kücheneinrichtungen (Einbauküchen inkl. Rückschild), Elektrogeräte (Kochherd, Kühlschrank, etc.), Sanitärapparate und Armaturen. Wand- und Bodenbeläge unter Oberflächen Wand- und Bodenbeläge (z.b. Tapeten, textile Bodenbeläge, Parkett, Stein, Fliesen), Deckenverkleidungen (z.b. heruntergehängte Metalldecken, Holztäfer, Schallschutzelemente), Gipserarbeiten (Abriebe, gestrichene oder eingefärbte Deckputze), Malerarbeiten (Anstriche, Lasuren, Oberflächenbehandlungen), Fugendichtungen (innen) Schreinerarbeiten (z.b. Türen, Einbauschränke, Leichtbauwände, etc.), Gipserarbeiten (z.b. Grundputze, Leichtbauwände, etc.), Schlosserarbeiten (z.b. Innentreppen aus Metall, spezielle Verglasungen, etc.), Unterlagsböden Diese Komponente stellt einen Sonderfall dar. Da die entsprechenden Kosten nicht im Gebäudeversicherungswert enthalten sind und der Anteil je nach Umgebung stark variiert, wird die Komponente im Rahmen von HouzyCheck Expert dazu benutzt, um den mutmasslichen Instandsetzungszeitpunkt zu ermitteln. 9 9