Änderung der baurechtlichen Grundordnung im Bereich Käserei-Kreisel, Hofmatt

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1 Änderung der baurechtlichen Grundordnung im Bereich Käserei-Kreisel, Hofmatt Das im Zentrum gelegene Hofmatt-Areal wird heute als öffentlicher Parkplatz und als Parkplatz für die Sportanlagen Hofmatt genutzt. Das Ziel der Gemeinde ist es, dieses Areal besser zu nützen. Es wurde eine städtebauliche Analyse durchgeführt. Darauf aufbauend hat der Grosse Gemeinderat mit 31 zu 0 Stimmen eine Änderung der baurechtlichen Grundordnung beschlossen. Gegen diesen Entscheid ist mit 580 gültigen Unterschriften das Referendum in Form eines Volksvorschlags eingereicht worden. Der Volksvorschlag verlangt eine Änderung der Bestimmungen im Baureglement, damit auf diesem Areal keine gewerbliche Nutzung mit intensiverem Publikumsverkehr möglich ist. Konkret soll damit die Realisierung einer ALDI Filiale auf der Hofmatt verhindert werden. Aufgrund der bisherigen Kontakte geht die Gemeinde davon aus, dass ALDI SUISSE AG ein sehr grosses Interesse an einer Filiale in Worb hat. Sie hat deshalb Verkehrssimulationen durchführen lassen, bei welchem Standort die Verkehrsbelastung für Worb am geringsten ist. Als bester Standort erwies sich das Hofmatt-Areal. Die Alternativen im Worbboden und in Worb SBB ergeben deutlich mehr Zusatzverkehr und Lärm. Gemäss Vorgabe müssen auch nach einer Überbauung die bestehenden 198 Parkplätze weiterhin für die öffentliche Nutzung und die Sportanlagen Hofmatt zur Verfügung stehen. Dies bedingt Vorinvestitionen von 4 bis 6 Mio. Franken. Aufgrund dieser Auflage ist es fraglich, ob die geplante Überbauung des Hofmatt-Areals ohne eine gewerbliche Nutzung mit intensiverem Publikumsverkehr realisiert werden kann. Der Grosse Gemeinderat beantragt den Stimmberechtigten, der Änderung der baurechtlichen Grundordnung in der Variante des Grossen Gemeinderates zuzustimmen. 1. Ausgangslage 1.1 Interesse von ALDI und LIDL Seit dem Jahr 2004 baut der deutsche Discounter ALDI in der Schweiz sein Filialnetz auf, im März 2009 folgt ihm nun LIDL mit derselben Absicht. Neben Städten sind für beide neuen Detailhändler auch grössere Gemeinden mit einem regionalen Einzugs-

2 gebiet von Interesse. Dazu zählt auch Worb als Übergangsgemeinde von der Agglomeration Bern zum Emmental. Im Jahre 2005 wandten sich ALDI SUISSE AG und LIDL Schweiz GmbH an die Gemeinde, um mögliche Standorte und Projekte zu diskutieren. LIDL zog sein Projekt relativ rasch wieder zurück. Es entzieht sich der Kenntnis der Gemeinde, ob aktuell noch Kontakte mit Privaten bestehen. Die ALDI SUISSE AG dagegen dokumentierte ihre klare Absicht, in Worb eine Filiale zu eröffnen. Aufgrund dieses offensichtlichen Interesses setzte sich der Gemeinderat von Anfang an dafür ein, dass für die ALDI Filiale ein Standort gefunden wird, der in Worb möglichst wenig zusätzlichen Verkehr und Lärm verursacht. Zudem sollte der Standort Synergien zu ansässigen Detaillisten ermöglichen. Die Metron AG wurde deshalb beauftragt, anhand von Verkehrssimulationen den besten Standort einer Filiale zu ermitteln. Es zeigte sich, dass das Hofmatt-Areal diesen Vorgaben am besten entspricht. Die ebenfalls geprüften Standorte Worb SBB und Worbboden ergaben eine deutlich grössere Anzahl Fahrten durch das Dorfzentrum. 1.2 Gesamtplanung für das Areal Im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens wurde gefordert, dass der attraktive Standort Hofmatt nicht nur ALDI angeboten wird. Stattdessen sollte im Rahmen einer Gesamtplanung das Potenzial des Hofmatt-Areals abgeklärt werden. Die daraufhin durchgeführte städtebauliche Untersuchung bildete die Grundlage für die neuen Zonenvorschriften. Das Hofmatt-Areal wurde einer Zone mit Planungspflicht zugewiesen. Der Grosse Gemeinderat genehmigte am 8. September 2008 die Teilrevision der baurechtlichen Grundordnung mit 31 zu 0 Stimmen. 1.3 Volksvorschlag Gegen den Entscheid des Grossen Gemeinderates ist mit 580 gültigen Unterschriften das Referendum in Form eines Volksvorschlags eingereicht worden. Der Volksvorschlag verlangt eine andere Formulierung der Vorschriften des Bauregelements für diese Zone. Folgende Formulierungen der Fussnoten 11 und 12 in der Tabelle zu Artikel 47 Absatz 4 des Baureglements werden einander gegenübergestellt:

3 Vorschlag des Grossen Gemeinderates 11: Geschäfte (Dienstleistungen mit Publikumsverkehr) sind im Unter-, Erd- und in den Obergeschossen gestattet. Verkaufsnutzungen inkl. Dienstleistungsnutzungen mit Frontoffice dürfen maximal m² beanspruchen. Zudem können öffentliche Fahrrad- und Autoparkplätze sowie Zugänge zu den Sportanlagen erstellt werden. 12: Die Ausnützungsziffer beträgt maximal 1.0, dabei darf die Gesamtnutzung nicht mehr als Fahrten DTV verursachen; dazu ist ein Fahrtencontrolling aufzubauen. Zudem sind die Bautätigkeit und die Siedlungskonzeption auf die Massnahmen des Hochwasserschutzes Worble und Bächu abzustimmen. Volksvorschlag 11: Im Unter-, Erd- und in den Obergeschossen sind Geschäfte und Dienstleistungen mit geringem Publikumsverkehr gestattet (keine Grossverteiler). Verkaufsnutzungen inkl. Dienstleistungsnutzungen mit Frontoffice dürfen maximal ein Drittel der gesamten Bruttogeschossfläche beanspruchen. Zudem können öffentliche Fahrrad- und Autoparkplätze sowie Zugänge zu den Sportanlagen erstellt werden. 12: Die Ausnützungsziffer beträgt maximal 1.0, dabei darf die Gesamtnutzung im Durchschnitt nicht mehr als Fahrten pro Tag betragen; dazu ist ein Fahrtencontrolling aufzubauen. Zudem sind die Bautätigkeit und die Siedlungskonzeption auf die Massnahmen des Hochwasserschutzes Worble und Bächu abzustimmen. Inhaltlich unterscheiden sich die beiden Vorschläge darin, dass der Volksvorschlag mit dem Verbot eines Grossverteilers und der Reduktion auf 1000 Fahrten pro Tag eine gewerbliche Nutzung mit intensiverem Publikumsverkehr verbietet. Eine solche Nutzung des Areals wäre somit nicht möglich. Aufgrund des Referendums entscheiden die Stimmberechtigten über die konkrete Formulierung der Vorschriften des Baureglements für diese Zone. 2 Architekturwettbewerb Parallel zur Änderung der baurechtlichen Grundordnung wurde ein Architekturwettbewerb für das Hofmatt-Areal durchgeführt. Er sollte aufzeigen, wie das Areal konkret überbaut werden könnte. Bedingung war, dass auch in Zukunft 198 Parkplätze für die Öffentlichkeit und die Sportanlagen Hofmatt zur Verfügung stehen. Das ist eine grosse ökonomische Herausforderung, kostet der Bau einer Einstellhalle mit 198 Plätzen doch zwischen 4 und 6 Mio. Franken. Zudem sollte die Einbindung der Sportanlagen Hofmatt möglichst optimal realisiert werden.

4 Gewonnen wurde der Architekturwettbewerb vom Projekt 3-Klang der Campanile & Michetti / Fessli & Gerber Architekten in Bern. Das Projekt geht stark von der lockeren Bebauung des Dorfes aus, die im Kontrast zu den Grossvolumen der Sportanlagen und der Migros steht. Drei markante Gebäude bilden ein Ensemble und schaffen so einen Platz, welcher mit der Anordnung von Ladennutzungen im Erdgeschoss zu einem interessanten öffentlichen Raum wird. Dadurch bleibt die Überbauung durchlässig und schafft einen Bezug zwischen dem Dorfzentrum und den Sportanlagen. Die drei Gebäude sind unterteilt in ein Sockelgeschoss mit den publikumsorientierten Nutzungen, darüber liegen drei Wohngeschosse mit insgesamt 36 Wohnungen und Alterswohnungen. Die ALDI Filiale ist im Untergeschoss untergebracht. Die Parkierung ist ober- wie auch unterirdisch angeordnet. Der Zugang zu den Sportanlagen erfolgt für den Langsamverkehr entweder entlang des Schwimmbades oder über den neuen Platz. Die vergleichende Kostenrechnung zeigt, dass aus dem Projekt eine ansprechende Rendite, ein realistischer Landwert und bezahlbare Wohnungen resultieren. Fotomontage des Projekts 3-Klang

5 3 Stellungnahme des Referendumskomitees Darf man die Wahl der Nutzung den Politikern überlassen? Die Hofmatt ist ein sensibles Gebiet, das für die Bevölkerung der Gemeinde Worb von grosser Bedeutung ist. Das Referendum gibt den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern die Möglichkeit, Stellung zu nehmen. Die 580 Unterschriften zeigen, dass dies ein echtes Bedürfnis ist. Brauchen wir einen weiteren Discounter? Bisher waren wir ohne Discounter schon gut versorgt. Der zusätzliche Preisdruck gefährdet die Überlebenschancen der einheimischen Detailgeschäfte. Was passiert mit dem reichhaltigen Angebot von Frischprodukten ab Hof? Auch hier wird der erhöhte Preisdruck schwerwiegende Konsequenzen für unsere Landwirte haben. Was sonst ist möglich? Die Befürworter der Wohnüberbauung mit Aldi sind der Meinung, dass die Hofmatt ein hervorragender Standort ist. Gerade deshalb ist die Hofmatt zu schade, um einen Discounter anzusiedeln. Wir befürworten eine attraktive Wohnüberbauung mit Alterswohnungen, kleineren Geschäften und Dienstleistungsbetrieben wie Praxen und Büros ohne Discounter. Wollen wir unnötig mehr Verkehr im Zentrum? Ein Billiganbieter zieht zusätzlichen Verkehr aus der weiteren Umgebung, vorwiegend aus dem Emmental, an. Schon heute staut sich der Verkehr zu Spitzenzeiten bis an die Grenzen der Zumutbarkeit. Zudem würden die erhöhten Schadstoff- und Lärmemissionen ausgerechnet das Gebiet der Sportanlagen zusätzlich belasten. War der Architekturwettbewerb ein finanzielles Risiko? Gemeinde und Investoren mussten wissen, dass der Architekturwettbewerb in einer noch nicht rechtskräftigen Zone ein Risiko darstellt. Sie haben allfällige Konsequenzen alleine zu verantworten. Die Referendumsunterzeichner haben nur ihr demokratisches Recht genutzt. Hat der Volksvorschlag Mindereinnahmen zur Folge? Bei Annahme des Volksvorschlages ist der Weg frei für eine Neubeurteilung mit dem Ziel optimaler Nutzung mit attraktiven, auch altersgerechten Wohnungen, Geschäften und Dienstleistungsbetrieben. Auch so lässt sich ein ebenbürtiger Baurechtszins erzielen. Aus diesen Gründen empfiehlt das Referendumskomitee den Stimmberechtigen, dem Volksvorschlag zuzustimmen.

6 4 Überlegungen zum Volksvorschlag Mit der Annahme des Volksvorschlages kann eine ALDI Filiale in Worb nicht grundsätzlich verhindert werden. Wird der Volksvorschlag angenommen, wird diese Filiale aber nicht auf der Hofmatt angesiedelt. Aufgrund der bisherigen Kontakte geht der Gemeinderat aber davon aus, dass ALDI SUISSE AG ein sehr grosses Interesse an einer Filiale in Worb hat und nach dem möglichen Nein des Stimmvolkes mit grosser Wahrscheinlichkeit Kontakt mit privaten Parzellenanbietern aufnehmen wird. Wie die Verkehrssimulationen zeigen, bringen die alternativen Standorte dem Dorfzentrum von Worb wesentlich mehr Zusatzverkehr und Lärm. Weiter ist zu beachten, dass eine Überbauung des Hofmatt-Areals ohne einen Nutzer mit intensiverem Publikumsverkehr vermutlich nicht zu realisieren ist. Wie bereits dargelegt, müssen für die öffentliche Nutzung und die Sportanlagen Hofmatt weiterhin 198 Parkplätze zur Verfügung stehen. Dies allein bedingt eine Vorinvestition von 4 bis 6 Mio. Franken. Ob die Wohnungen und Dienstleistungsflächen ohne einen Nutzer mit intensiverem Publikumsverkehr unter dieser Voraussetzung noch finanzierbar sind, ist fraglich. 5 Abstimmungsverfahren Zur Abstimmung gelangen sowohl die Vorlage des Grossen Gemeinderates als auch der Volksvorschlag. Es ist grundsätzlich möglich, beiden Vorlagen zuzustimmen. In diesem Fall ist diejenige Vorlage angenommen, die mehr Stimmen erhalten hat. Entfallen auf beide Vorlagen gleich viele Ja-Stimmen, ist diejenige angenommen, die weniger Nein-Stimmen erhalten hat. 6 Antrag und Beschluss Der Grosse Gemeinderat stellt den Stimmberechtigten mit 31 zu 0 Stimmen den Antrag, folgenden zu fassen: Beschluss 1. Die Änderung der baurechtlichen Grundordnung im Bereich Käserei-Kreisel (Variante des Grossen Gemeinderates) wird genehmigt.

7 2. Vorbehalten bleibt die Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern. 3. Die Ausführung dieses Beschlusses ist Sache des Gemeinderates. Worb, 1. April 2009 Namens des Grossen Gemeinderates Der Präsident: Harry Suter Der Sekretär: Christian Reusser Anhang: Änderung der baurechtlichen Grundordnung (Variante Grosser Gemeinderat)

8 Anhang

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