Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)

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1 LINGEN (EMS)

2 Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems) Stefan Kruse Antje Müller Junker und Kruse Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de Februar 2006

3 INHALTSÜBERSICHT 1 AUSGANGSSITUATION UND ZIEL DER UNTERSUCHUNG ALLGEMEINE TRENDS UND RAHMENBEDINGUNGEN IM EINZELHANDEL METHODIK ÜBERGEORDNETE STANDORTRELEVANTE RAHMENBEDINGUNGEN DER ZENTREN- UND EINZELHANDELSSTRUKTUR IN LINGEN (EMS) EINZELHANDELSRELEVANTES STANDORTPROFIL ANALYSE DER NACHFRAGESEITE ENTWICKLUNGSSPIELRÄUME UND SZENARIEN DER LINGENER ZENTREN- UND EINZELHANDELSENTWICKLUNG ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDEL IN DER STADT LINGEN (EMS) SCHLUSSWORT VERZEICHNISSE ANHANG

4 DIFFERENZIERTES INHALTSVERZEICHNIS 1 AUSGANGSSITUATION UND ZIEL DER UNTERSUCHUNG ALLGEMEINE TRENDS UND RAHMENBEDINGUNGEN IM EINZELHANDEL METHODIK Angebotsanalyse Nachfrageseite Unternehmensbefragung Städtebauliche Analyse Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur ÜBERGEORDNETE STANDORTRELEVANTE RAHMENBEDINGUNGEN DER ZENTREN- UND EINZELHANDELSSTRUKTUR IN LINGEN (EMS) EINZELHANDELSRELEVANTES STANDORTPROFIL Gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur Handelsschwerpunkte in Lingen (Ems) Innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich Stadtteilzentrum Georgstraße Nahversorgungszentren Weitere Handelsstandorte Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung Ergebnisse der Unternehmensbefragung ANALYSE DER NACHFRAGESEITE Einzugsgebiet Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Umsätze und Zentralität des Lingener Einzelhandels Sichtweise der Kunden

5 7 ENTWICKLUNGSSPIELRÄUME UND SZENARIEN DER LINGENER ZENTREN- UND EINZELHANDELSENTWICKLUNG Prognose der Verkaufsflächenspielräume Entwicklungsszenarien der zukünftigen Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Lingen (Ems) Fazit ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDEL IN DER STADT LINGEN (EMS) Übergeordnete Entwicklungsziele zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung Einteilung der zukünftigen Lingener Zentrenstruktur Grundsätze der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in Lingen Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel der Entwicklungsbereiche in Lingen (Ems) Hauptgeschäftsbereich Stadtteilzentrum Georgstraße Nahversorgungszentrum Bramsche Nahversorgungszentrum Baccum Nahversorgungszentrum Holthausen-Biene Nahversorgungszentrum Jägerplatz Sonderstandort Rheiner Straße Sonderstandort Gewerbegebiet Hundesand / Am Laxtener Esch Sonderstandort Meppener Straße Sonderstandort Schillerstraße Tabubereiche Empfehlungen für den Hauptgeschäftsbereich in Lingen Räumlich-strukturelle Empfehlungen / Flächenmanagement Gestalterische Maßnahmen im öffentlichen Raum Ansatzpunkte für einen verbesserten Marktauftritt des Lingener Einzelhandels Förderung von Gastronomie und Kultur im Hauptgeschäftsbereich Optimierung des Branchenmixes Weitergehende Empfehlungen für die Grundversorgungssituation in Lingen (Ems) 107 3

6 8.8 Lingener Sortimentsliste Begriffsdefinitionen Diskussion üblicherweise strittiger Sortimente Sortimentsliste für Lingen Ergänzende planungsrechtliche Empfehlung Definition der Verkaufsfläche Beispiele für textliche Festsetzungen mit Einzelhandelsnutzungen außerhalb von MK-Gebieten SCHLUSSWORT VERZEICHNISSE ANHANG Steckbriefe zum Einzelhandelsbestand in den Ortsteilen Bogen der Haushaltsbefragung Teilnehmer der Unternehmensbefragung Bogen der Unternehmensbefragung Teilnehmer der Kundenwohnorterhebung

7 1 Ausgangssituation und Ziel der Untersuchung Der nunmehr seit mehr als drei Jahrzehnten andauernde Strukturwandel im Einzelhandel hat, so macht es angesichts der angekündigten Expansionsbestrebungen einiger Konzerne zumindest den Anschein, noch nicht seinen Höhepunkt erreicht. Obgleich diese Feststellung auf nahezu alle Branchen und Betriebsformen zutrifft, ragt eine Branche heraus: der Lebensmittelsektor. Nicht nur die immer größer werdenden Betriebsformen und die damit einhergehende Ausdifferenzierung des Warenangebotes (auch in Richtung Nicht-Lebensmittel), auch die in vielen Regionen dramatisch angestiegene Anzahl der Betriebe hat bei einem nahezu gleichbleibenden Nachfragepotenzial zu einem verschärften Konkurrenzwettbewerb geführt, der in einzelnen Fällen bereits kannibalöse Ausmaße annimmt. Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wird zunehmend größer, was sich derzeit insbesondere in neuen Betriebskonzepten und strategien ausdrückt, jedoch mit nicht unerheblichen potenziellen Folgewirkungen für Städte und Gemeinden. Denn für die raumbezogene Planung ist diese Neuorientierung insbesondere auch mit neuen Standortanforderungen und mustern verbunden: integrierte, in der Regel den Nachfrageschwerpunkten zugeordnete Standorte werden zunehmend in Frage gestellt und dezentrale Standorte (in Gewerbegebieten, an Hauptverkehrsachsen) verstärkt nachgefragt. Die mögliche Folge: ehemals funktionierende Nahversorgungsnetze werden zunehmend grobmaschiger und die Standorte in der Regel rein autokundenorientiert, wodurch insbesondere nicht-pkw-mobile Menschen in ihrer Grund- bzw. Nahversorgungsqualität und somit letztlich auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden. Eine ähnliche Problemkonstellation ist bei den Fachmärkten festzustellen. Auch hier geht es um neue Standortmuster und größer werdende Betriebseinheiten ebenso wie um sich ändernde Betriebskonzepte, die im Wesentlichen durch die immer größer werdenden Anteile in den sogenannten Rand- oder Nebensortimenten zum Ausdruck kommen. Die Auswirkungen dieser Entwicklung konzentrieren sich jedoch auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge potenzieller Kundenund somit Umsatzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztendlich der gesamte Standortbereich (Zentrum / Nebenzentrum) gefährdet sein kann. Trotz der in manchen Regionen zu beobachtenden Sättigungserscheinungen werden nach wie vor zahlreiche Ansiedlungsanfragen an Städte gerichtet oder in der Stadt selbst wird die Entwicklung einzelner Flächen mit i.d.r. großflächigem Einzelhandel ins Spiel gebracht. Für eine gesamtstädtische Betrachtung und Bewertung fehlt jedoch häufig nach wie vor eine fachlich fundierte Grundlage. Parallel dazu sind in der jüngsten Vergangenheit verschiedene obergerichtliche Urteile insbesondere durch das OVG Münster ergangen (u.a. OVG Münster AZ 10a D 76/01.NE vom 09. Oktober 2003), die die Messlatte für die Steuerung des Einzelhandels (klein- und großflächig) deutlich höher gehängt haben: Bei Einzelfallbeurteilungen sind für jedes Sortiment flächenscharfe Berech- 5

8 nungen anzustellen, während ein weiteres Urteil vom 22. April 2004 (OVG Münster AZ 7a D 142/02.NE) ein fachlich fundiertes und das gesamte Stadtgebiet umfassendes Einzelhandelskonzept als ausreichendes Steuerungsinstrumentarium angesehen hat, mit Hilfe dessen für einzelne Standortbereiche Einzelhandelsentwicklungen gefördert bzw. verhindert werden können. Auch der Stadt Lingen liegen zahlreiche Ansiedlungsanfragen für verschiedene Einzelhandelseinrichtungen vor bzw. wurden in der jüngsten Vergangenheit an sie herangetragen. Daher wurde im März 2005 das Planungsbüro Junker und Kruse, Stadtforschung Planung, Dortmund mit der Erstellung eines gesamtstädtischen Konzeptes zu den Entwicklungsspielräumen und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems) beauftragt. Das Einzelhandelskonzept soll auf der einen Seite eine fundierte Basis für künftige, gemeinschaftlich getragene Entscheidungen zum Wohle der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in Lingen darstellen, auf der anderen Seite aber auch die Grundlage bilden für eine zukunftsfähige Positionierung der Stadt innerhalb der regionalen Konkurrenzsituation. Ziel soll es demnach sein, verlässliche Grundlagen für eine sachgerechte und empirisch abgesicherte Beurteilung aktueller Fragestellungen, aber auch zukünftig anstehender (großflächiger) Einzelhandelsansiedlungen und möglicher Entwicklungspotenziale zu erarbeiten. Diese sollen in ein Standort- und Strukturkonzept einfließen, das sowohl Stadtverwaltung als auch Politik der Stadt in die Lage versetzt, stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische Versorgungsstruktur einschätzen zu können. Ein besonderer Fokus wird im Rahmen der Untersuchung der Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven auf den Hauptgeschäftsbereich der Stadt Lingen gelegt. Hier hat der Ausdruck ökonomischer Veränderungen nämlich Ladenleerstände nicht Halt gemacht hat. Phänomene wie Standortentwertungen sowie großflächige Leerstände sind auch seit geraumer Zeit im Hauptgeschäftsbereich der Lingener Innenstadt zu beobachten. Daneben stehen relevante strukturelle Veränderungen an; so befinden sich zum einen der Bau einer innerstädtischen Einkaufspassage zwischen den Lingener Hauptlagen Looken- und Marienstraße in der Beschlussphase und zum anderen beherrschen Standortentwicklungen von zwei, städtebaulich prägnanten Eingangsbereichen (Zum Neuen Hafen / Kreisverwaltung, Burgstraße) die öffentliche Diskussion. Für die Erarbeitung der Entwicklungsperspektiven und Entwicklungsspielräume für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems) stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt der Untersuchung: Wie stellen sich die gegenwärtigen, allgemeinen angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen im Einzelhandel dar, welche Trends sind zu erkennen und welche sind für die Stadt Lingen relevant? Wie stellt sich die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation in Lingen dar? 6

9 Welche Stärken und Defizite weist der Einkaufsstandort Lingen (differenziert nach Angebotsund Nachfrageseite) auf? Wie stellen sich die (aus Handelssicht relevanten) städtebaulichen Rahmenbedingungen der Lingener Geschäftsbereiche bzw. Einkaufsstandorte dar? Welche quantitativen Entwicklungsspielräume liegen künftig für den Lingener Einzelhandel vor? Welche Perspektiven ergeben sich in der Folge für den Einkaufsstandort Lingen (Ems) und welche Strategien müssen ergriffen werden, um bestehende Defizite abzubauen? Welche (politischen, bauleitplanerischen) Maßnahmen müssen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts getroffen bzw. eingeleitet werden? 7

10 2 Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammenfassend dargestellt. Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen: Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration. Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flächenproduktivitäten und Rentabilitäten. Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme. Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte bei zunehmender Großflächigkeit und Discountorientierung bei gleichzeitig steigendem Druck in Folge der Konzernstrategien auf inhabergeführte Geschäfte. Ein Wandel der Standortpräferenzen. Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen. Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen. Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten: Eine in den nächsten Jahren tendenziell sinkende Bevölkerung mit erheblichen regionalen Unterschieden, abgeschwächt durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft. Eine Aufspaltung des Einkaufs in die Segmente Erlebniskauf und Versorgungskauf. Ein zunehmendes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf), wovon insbesondere discountorientierte Anbieter profitieren. Für die Stadtentwicklung resultieren daraus, zusätzlich zu den vorstehend genannten Aspekten, bei einer ungesteuerten Entwicklung weitere Konsequenzen und Entwicklungen. Dazu zählen u. a: Ein verstärkt zu beobachtender Funktionsverlust zentraler Bereiche, der nicht nur den Einzelhandel umfasst. Eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes mit einer Verschlechterung der (fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandorten. 8

11 Eine sinkende Individualisierung des Einzelhandels und damit letztlich auch der Individualität der Städte. Ein zunehmender Konflikt zwischen den Flächenansprüchen der Handelsbetriebe und den vorhandenen, meist kompakten und kleinteiligen Siedlungsstrukturen in den zentralen Lagen der Städte mit der Folge zunehmender Diskrepanzen zu den regionalen und städtischen Zielvorstellungen und Leitbildern. Wachsende Umweltbeeinträchtigungen, die aus dem Flächenverbrauch sowie Lärm- und Abgasemissionen durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen resultieren. Des Weiteren ist eine steigende Fluktuation im Einzelhandel zu beobachten, mit der Folge häufigerer Neu- und Umnutzungen. Durch die Dynamik im Einzelhandel sind auch die (Innen-)Städte in einem zunehmenden Konkurrenzwettbewerb. Eine steigende Bedeutung spektakulärer Vorhaben vor allem in größeren bzw. Großstädten mit negativen Folgewirkungen für Klein- und Mittelzentren. Eine zunehmende Regionalisierung von Handelsentwicklungen bei gleichzeitiger Reduzierung der politischen Entscheidungen auf den kommunalen Raum. Einzelhandel als zunehmend einzige Entwicklungsoption für einzelne Standortbereiche, insbesondere im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Gewerbebrachen. Eine häufig einseitig in den Vordergrund gestellte Bedeutung der Pkw-Erreichbarkeit von Einkaufsbereichen. Eine insgesamt zu beobachtende Politisierung von Entscheidungen zur Standortentwicklung. Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Handelslandschaft haben im Falle einer ungezügelten Entwicklung - aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebaulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Diese allgemein zu beobachtenden Entwicklungen lassen sich auch auf Lingen übertragen. Die aus den räumlich-strukturellen Veränderungen im Einzelhandelssektor erwachsenden Flächenansprüche der Handelseinrichtungen führen zu veränderten Standortpräferenzen, die sich aus betrieblicher Perspektive in zunehmendem Maße von städtischen Zentren abkoppeln, ein sekundäres Versorgungsnetz entwickeln, eigene Zentralitäten ausbilden und in geringerem Umfang einen innerstädtischen Standort bedürfen. Daraus resultiert auch, dass sich für den Einzelhandel die Wertigkeit von Standorten wandelt und mit ihr die existierende Symbiose Handel und (Innen)Stadt. 9

12 3 Methodik Die vorliegende Untersuchung stützt sich auf die Ergebnisse aus primär- wie auch sekundärstatistischen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen 1 sowie der Leerstände im Lingener Stadtgebiet durchgeführt. Weiter wurde eine telefonische Haushaltsbefragung, eine Kundenherkunftsanalyse und eine Unternehmerbefragung in Lingen (Ems) vorgenommen. Hinzu kommt eine auf einzelhandelsrelevante Belange abgestellte, städtebauliche Analyse Lingens, die einen weiteren wichtigen Baustein der Gesamtuntersuchung darstellt. Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Programme, Zeitschriften) zurückgegriffen, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für die Stadt Lingen (Ems) gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die verschiedenen Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern BBE Handelsforschung, Köln. Insgesamt ergibt sich somit in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in Lingen (Ems). 3.1 Angebotsanalyse Zur Analyse der Lingener Angebotsituation wurde im März 2005 eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im Stadtgebiet durchgeführt. Hierzu wurde eine Begehung des gesamten Stadtgebietes mit gleichzeitiger Erfassung und Kartierung des Einzelhandels flächendeckend durchgeführt. Bei der Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen erhoben und eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorgenommen. Unterschieden wurden in diesem Zusammenhang die Einteilung in die vier Lagekategorien integriert, nicht integriert, Hauptgeschäftsbereich und Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren bei gleichzeitiger Aufnahme weiterer Charakteristika (z. B. Fachmarktagglomeration in nicht integrierten Lagen) und die ortsteilspezifische Zugehörigkeit der Betriebe. Hierfür wurde das Lingener Stadtgebiet in 12 Erhebungseinheiten auf Grundlage der offiziellen Ortsteilgrenzen eingeteilt (vgl. Karte 1 und Tabelle 1). 1 Hierbei wurde ausschließlich der funktionelle Einzelhandel aufgenommen. Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne genannt) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoffhandel werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet. 10

13 Karte 1: Einteilung des Stadtgebietes nach den offiziellen Ortteilgrenzen Begrifflichkeiten 1. Gesamtstadt Lingen 2. Kernstadt (=Ortsteil Lingen) 3. Hauptgeschäftsbereich (= Zentrum) Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Stadt Lingen Zur Vermeidung einer missverständlichen Verwendung typischer Lingener Redewendungen wurden für die folgenden Ausführungen die ebenfalls auf der Karte 1 dargestellten Begrifflichkeiten verwandt. Tabelle 1: Erhebungseinheiten in Lingen (Ems) Erhebungseinheit Lingen Altenlingen Holthausen - Biene Clusorth-Bramhar Brögbern Damaschke Laxten Brockhausen Baccum Bramsche Darme Schepsdorf Quelle: Eigene Darstellung Ortsteile Lingen (ohne Damaschke) Altenlingen, Wachendorf Holthausen / Biene Clusorth-Bramhar Brögbern Damaschke Laxten Brockhausen Baccum, Münnigbüren, Ramsel Bramsche, Estringen, Hüvede-Sommeringen, Mundersum Darme Schepsdorf In der späteren Auswertung und Analyse wurden die Sortimentsgruppen den der folgenden Tabelle zu entnehmende 17 (Haupt-) Branchen zugeordnet. 11

14 Tabelle 2: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Hauptbranchen Sortimentsgruppen (Erhebungsgrundlage) 1. Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren) Bäckerei / Konditorei Metzgerei / Fleischerei Getränke 2. Gesundheit und Körperpflege 3. Schreibwaren, Papier, Bücher 4. Blumen / Zoo 5. Bekleidung/ Wäsche 6. Schuhe/ Lederwaren 7. Sportartikel/ Fahrräder, Camping 8. Spielwaren/ Hobby/ Basteln 9. Hausrat, Glas, Porzellan 10. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation 11. Uhren, Schmuck 12. Foto, Optik 13. Wohnungseinrichtungsbedarf/ Teppiche 14. Bettwaren, Haus- und Tischwäsche 15. Möbel 16. Bau- und Gartenmarktsortimente 17. Elektrogeräte/ Leuchten 18. Sonstiges Drogerie, Körperpflege Parfümerie Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Reformhaus, Bioladen Sanitätshaus, medizinische und orthopädische Artikel, Hörgeräte Sortimentsbuchhandel Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Zeitschriften Blumen, Zoo Herren-, Damen- und Kinderbekleidung Bekleidung und Textilien allgemein Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren Schuhe Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile) Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel Sportgeräte Campingartikel Spielwaren Musikinstrumente Hobby- und Bastelbedarf Hausrat, Schneidwaren, Bestecke Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, Tonträger Videokameras und geräte Mobiltelefone, Telefone- und Faxgeräte und Zubehör Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software Uhren/Schmuck Foto, Optik Wohn- und Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunst, Bilder, Rahmen Bettwaren, Matratzen Haus-, Bett- und Tischwäsche Inkl. Bad-, Küchen, Büro- und Gartenmöbel Baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf, Teppiche (Auslegware), Werkzeuge, Elektrogeräte und Zubehör) Pflanzen, Sämereien Gartenbedarf Fahrräder, Kfz-Zubehör Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware) Elektrobedarf, hochwertige Elektrohaushaltsgeräte Leuchten Aktionswaren, Kinderwagen Quelle: Eigene Zusammenstellung 12

15 Die in Anlehnung an die vorstehende Tabelle 2 durchgeführte flächendeckende Begehung und Vollerhebung des Lingener Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes der Gesamtstadt - im Allgemeinen - dar. Im Speziellen, insbesondere vor dem Hintergrund des innerstädtischen Geschäftszentrums und der Grundversorgungsstruktur in den einzelnen Stadteilen, lassen sich Rahmenbedingungen analysieren, die in die zukünftigen gesamtstädtischen, insbesondere nahversorgungsrelevanten Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen. 3.2 Nachfrageseite Die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfrage dar. Sie muss ein ebenso umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und präferenzen der Lingener Bevölkerung liefern wie Rückschlüsse über den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhandels ermöglichen. Haushaltsbefragung Um einen umfassenden Einblick in das räumliche und branchenspezifische Versorgungsverhalten und die daraus resultierende Kaufkraftorientierung der Lingener Bevölkerung zu erhalten, wurde eine über das Stadtgebiet gewichtete Haushaltsbefragung durchgeführt. Hieraus lassen sich die für Lingen spezifischen Kaufkraftbindungs- und -abflussquoten ermitteln. Neben diesen Kenngrößen dient die Befragung auch der Erschließung von Gründen und Motiven für Einkaufsgewohnheiten in der Lingener Innenstadt bzw. umliegender Einzelhandelsstandorte. Die Haushaltsbefragung wurde von Montag, den bis Samstag, den entsprechend der stadträumlichen Verteilung der Wohnbevölkerung von der Firma marketing consulting systems GmbH, Erfurt (mcs GmbH) im Auftrag des Büros Junker und Kruse, Stadtforschung Planung, Dortmund durchgeführt. Es wurden insgesamt 553 Haushalte telefonisch befragt. Diese Stichprobe repräsentiert etwa 1 % der Einwohner Lingens. Die Befragung wurde in Form eines sog. Computer-Assistend-Telefon-Interviewings (CATI) durchgeführt. Hierbei handelt es sich um einen elektronischen Fragebogen, der es ermöglicht, bereits während der Interviewdurchführung eine analoge Datensatzspeicherung vorzunehmen (Eingabe während der Befragung in eine Datenbank). Um sicherzustellen, dass bereits während der Befragung keine Fehler unterlaufen, erfolgt eine regelmäßige Evaluation der Ergebnisse. 2 Zu beachten ist in diesem Zusammenhang die Erhebungssytematik für Bau- und Gartenmärkte. Im Gegensatz zur Gemaba-Systematik werden Warmhallen und Freiflächen nicht nur anteilsmäßig, sondern zu 100 % als Verkaufsfläche aufgenommen. Hierdurch sind ggf. unterschiedliche Verkaufsflächenangaben im Vergleich zu Vorgängergutachten möglich. 13

16 Die Telefonnummern werden nach dem statistischen Zufallsprinzip aus der zugrundeliegenden Datenbank ausgewählt. Die Telefondaten unterliegen zur zusätzlichen Kontrolle einer Geocodierung, die auch eine Filterfunktion nach Kommunen und Postleitzahlen zulässt. Um die Geduld der befragten Haushaltsmitglieder nicht über Gebühr zu strapazieren und die Verweigerungsquote im Rahmen des Üblichen zu halten, ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten worden. (vgl. im Anhang: Bogen der Haushaltsbefragung) Adressat der Befragung ist jeweils das sich für den Einkauf verantwortlich zeigende Haushaltsmitglied. Die folgenden Tabellen verdeutlichen räumliche Verteilung der Interviews sowie Alter und Geschlecht der Befragten. Tabelle 3: Struktur der Haushaltsbefragung Ortsteil Einwohner in % Befragte Haushalte Anzahl Interviews in % der Einwohner Altenlingen ,8 26 1,0 Baccum ,1 17 1,0 Biene ,2 24 1,0 Bramsche ,9 23 1,0 Brockhausen 169 0,3 2 1,2 Brögbern ,2 28 1,0 Clusorth-Bramhar 879 1,6 9 1,0 Darme ,4 41 1,0 Estringen 258 0,5 3 1,2 Holthausen ,9 10 0,9 Hüvede-Sommeringen 256 0,5 2 0,8 Lingen , ,0 Laxten ,6 75 1,0 Mundersum 82 0,1 1 1,2 Münningbüren 212 0,4 2 0,9 Ramsel 759 1,3 7 0,9 Schepsdorf ,5 19 1,0 Wachendorf 129 0,2 1 0,8 Gesamt ,9 Ø Quelle: Eigene Zusammenstellung, Einwohner Stand , inkl. Zweitwohnsitz, Haushaltsbefragung Lingen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 04/05 14

17 Tabelle 4: Alter der Befragten Altersstruktur Tabelle 5: Geschlecht der Befragten Geschlecht Anzahl in % Anzahl in % unter 20 Jahre 17 3,0 männlich ,0 21 bis 30 Jahre 50 9,0 weiblich ,0 31 bis 40 Jahre ,0 gesamt ,0 41 bis 50 Jahre ,0 51 bis 60 Jahre 94 17,0 über 60 Jahre ,0 gesamt ,0 Quelle: eigene Zusammenstellung, Haushaltsbefragung Lingen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 04/05 Insgesamt liegt mit der stadträumlichen Differenzierung sowie der Alters- und Geschlechtsstruktur der Haushaltsbefragung eine notwendige und zugleich ausreichende Repräsentativität vor. Die überdurchschnittliche Berücksichtigung weiblicher Befragter spiegelt die generell zu beobachtende Zuständigkeit dieses Bevölkerungsanteils für den Einkauf im Rahmen familiärer Aufgabenteilung wider, denn als Zielperson wurde dasjenige Haushaltsmitglied angesprochen, das die Einkäufe hauptsächlich tätigt. Kundenherkunftserhebung Ergänzt wird die Betrachtung der Nachfrageseite durch eine Kundenherkunftserhebung, welche in Kooperation mit ausgewählten Einzelhändlern in Lingen durchgeführt wurde. Hierzu wurden in einem Zeitraum von einer Woche (9. Mai bis 14. Mai 2005) Postleitzahl-Listen in insgesamt 30 Ladenlokalen ausgelegt, in denen die für den Zahlvorgang zuständigen Personen jeweils den Wohnort der Kunden eintragen. Berücksichtigt wurden insbesondere strukturprägende und großflächige Einzelhandelsbetriebe in ganz Lingen, wobei ein räumlicher Schwerpunkt im Hauptgeschäftsbereich gesetzt wurde. Daneben wurde die Datenbasis durch Angaben einzelner Händler, die selbst in regelmäßigen Abständen Kundenwohnorterhebungen durchführen, ergänzt (vgl. im Anhang: Teilnehmer der Kundenwohnorterhebung). Hierdurch ergibt sich ein realistisches Bild über das derzeitige Einzugsgebiet der Stadt Lingen. In der Verknüpfung der Nachfragebausteine ergibt sich ein umfassendes und für die weiteren Bearbeitungsschritte notwendiges Grundlagenmaterial. Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. 15

18 In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u. a. auf Werte der BBE, Köln zurückgegriffen. Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffentlicht werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Gemeinde) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedriges Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres Kaufkraftniveau vor. Ergänzend zu den vorab beschriebenen primärstatischen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung. 3.3 Unternehmensbefragung Zur Vervollständigung des durch die Analyse der Nachfrage- wie auch der Angebotsseite gewonnenen Bildes der Einzelhandelssituation in Lingen, wurde eine Unternehmerbefragung mit ausgewählten Lingener Einzelhändlern durchgeführt (vgl. im Anhang: Teilnehmer der Unternehmensbefragung). Die Einzelhändler wurden gebeten, die jetzige Einzelhandelsituation, mögliche Verbesserungsmaßnahmen sowie zukünftige Entwicklungen aus ihrer Sicht zu beurteilen. Der räumliche Schwerpunkt der Befragung lag zur Wahrung des untersuchungsrelevanten Fokus im Bereich der Innenstadt. Um die Ergebnisse in einen gesamtstädtischen Kontext zu stellen, wurden hierzu ergänzend Betriebe in weiteren Einzelhandelschwerpunkten von Lingen berücksichtigt. Ziel war es, über die Ergebnisse die Analyse der Lingener Einzelhandelssituation abzurunden und die Meinungen und Anregungen der ortsansässigen Händler mit in die planungsrelevante Bewertung einfließen lassen zu können. Durchgeführt wurden die Interviews am 2., 4., 18. und 24. Mai durch das Büro Junker und Kruse, Dortmund. 3.4 Städtebauliche Analyse Im Rahmen der städtebaulichen Analyse werden im Einzelnen die handelsrelevanten Funktionen des gesamten Stadtraumes, also das innerstädtische Geschäftszentrum ebenso wie die Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren, sowie die für die Zentrenstruktur relevanten weiteren Einzelhandels- 16

19 standorte bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteile der städtebaulichen Analyse: Lage im Stadtgebiet Struktur und Ausdehnung Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr Bebauungsstruktur Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation sowie räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten. 17

20 3.5 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Unter Berücksichtigung der methodischen Bausteine gliedert sich die Untersuchung wie folgt: Abbildung 1: Untersuchungsaufbau Begleitung des Arbeitsprozesses durch einen Arbeitskreis Grunduntersuchung Erhebungen Auswertung Empfehlung und Umsetzung Voruntersuchung Voruntersuchung Rahmenbedingungen Rahmen - bedingungen Konzeptionierung Konzeptionierung Untersuchungs - design Befragungen Einzelhandelsbe - standsaufnahme Kundenherkunfts - erhebung Unternehmensbefra Expertengespräche gung Städtebauliche Analyse Analyse der Empirie Korrelation Verkaufsflächen - Prognosen Bewertung / Einordnung Entwicklungs - szenarien Stadtentwicklung Stadtentwicklung Einzelhandel Einzelhandels - konzept Flächenmanage Städtebau - ment Einzelhandels- Flächenmanage konzept - Ziel: Grundlagen und Handlungsempfehlungen für zukunftsfähige Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in der Stadt Lingen (Ems) Quelle: Eigene Zusammenstellung Einrichtung eines begleitenden Arbeitskreises Neben einer umfassenden Analyse der Angebot- und Nachfragestruktur ist es erstrebenswert, gleichrangig die Akteure aus der lokalen Kaufmannschaft sowie der Politik und Verwaltung für Fragen im Überschneidungsbereich von Einzelhandels- und Stadtentwicklung in den Arbeitsprozess einzubinden. Ein entsprechender fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt einen Diskussionsprozess auch nach Ablauf der begleiteten Untersuchung an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der Untersuchung beginnt und die Akteure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstruktive Fortsetzung nach Abschluss der Untersuchung gegeben. Wenn aus einer Beteiligung eine Mitwirkung geworden ist, kann auch mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden. Aus diesem Grund wurde die Untersuchung durch einen Arbeitskreis begleitet, der Ergebnisse diskutierte und seinen lokalen Sachverstand in die Untersuchung einbrachte und somit nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse und ihrer Transformation in die entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien und Akteure führte. Folgende Institutionen / Personen, für deren Mitwirken und konstruktive Mitarbeit nochmals ausdrücklich gedankt wird, haben an den verschiedenen Arbeitskreissitzungen teilgenommen: 18

21 Tabelle 6: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen Frau Albers, Schuhhaus Albers Herr Arens, Volksbank Lingen Herr Beeck, Vorsitzender der Beeck/Liebig-Gruppe Herr Benner, Porzellanhaus Benner Herr Boss, Stadt Lingen, Erster Stadtrat, bis August 2005 Herr Brackmann, Kaufhaus Brackmann GmbH & Co. KG Herr Brancke, Media Markt Herr Dr. Büring, Stadt Lingen, Erster Stadtrat, ab August 2005 Herr Dethlefs, C&A Brenningmeyer Herr Gönke, Media-Markt Herr Hartke, Ortsbürgermeister Darme Herr Henrichs, Stadt Lingen, FD 230 Liegenschaften Herr Hoeke, Stadt Lingen, FD 801 Wirtschaftsförderung Herr Hoffschroer, Ortsbürgermeister Laxten Herr Jäger, Sport Brinkmann GmbH Herr Jansing, Stadt Lingen, FB 8, Fachbereichsleiter Wirtschaftförderung und Liegenschaften Frau Kemmer, Siebert/Kemmer-Gruppe Herr Koop, Apotheke Lookenstraße Herr Krämer, Stadt Lingen, FB 6, Fachbereichsleiter Stadtplanung und Hochbau Herr Lammers, IHK Osnabrück / Emsland Herr Lehner, Media-Markt Herr Lisiecki, Stadt Lingen, Stadtbaurat, ab Oktober 2005 Frau Lüken, Stadt Lingen, OB Büro Herr Mußmann, IHK Osnabrück / Emsland Frau Neuhaus-Richter, Neuhaus Uhren und Schmuck GmbH Herr Nottbeck, Bürobedarfshaus L. Nottbeck Herr Pohl, Woll- und Wäschetruhe GmbH Herr Pott, Oberbürgermeister Stadt Lingen Herr Pott, Ortsbürgermeister Altenlingen Frau Sandmann, Stadt Lingen, FD 610, Stadtplanung Herr Schowe, Stadt Lingen, Stadtbaurat, bis August 2005 Herr Schlarmann, CDU-Fraktionsvorsitzender Frau Seiler, Wirtschaftsverband Lingen Frau Siebert, Vorsitzende der Siebert/Kemmer-Gruppe Herr Steernberg, Wim B. Moden Herr Stöcker, August Löning GmbH Herr Weemeyer, Ortsrat Laxten Herr Wiedorn, SPD-Fraktionsvorsitzender 19

22 4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Lingen (Ems) Zur grundsätzlichen Einordnung der Stadt Lingen hinsichtlich der handels- und städtebaulichen Situation erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des Handelsstandortes Lingen auswirken können. Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Lingen liegt im Südwesten des Landes Niedersachsen am nördlichen Rande des Münsterlandes. Im ca Einwohner zählendem Landkreis Emsland befinden sich außerdem noch die Städte und Samtgemeinden Dörpen, Emsbüren, Freren, Geeste, Haren (Ems), Haselünne, Herzlake, Lathen, Lengerich, Meppen, Nordhümmling, Papenburg, Rhede (Ems), Salzbergen, Sögel, Spelle, Twist und Werlte. Die Stadt Lingen stellt ein Wirtschafts- und Dienstleistungszentrum im Emsland dar, dass durch eine ausgewogene und vielfältige Wirtschaftsstruktur gekennzeichnet ist. Eine wichtige Säule stellen hierbei die ca. 450 Handwerksbetriebe dar. Hinzu kommt eine Vielzahl oberzentraler Einrichtungen im Bereich Bildung, Kultur und Sport sowie im privaten wie öffentlichen Dienstleistungssektor. 3 Seit den 90er Jahren lebt die universitäre Vergangenheit Lingens durch die Einrichtung verschiedener Studiengänge im betriebswirtschaftlichen und im Kommunikationsbereich durch die Fachhochschule Osnabrück wieder auf. Die bestehenden drei Studiengänge in Lingen sollen zukünftig um zwei weitere Fachbereiche sowie insgesamt neue Studienplätze ausgebaut werden 4. Lingen ist die Funktion eines Mittelzentrums in einem eher land- und forstwirtschaftlich geprägten Gebiet zugewiesen. Das nächstgelegene Oberzentrum ist das 70 km südöstlich gelegene Osnabrück. Vor dem Hintergrund der mittelzentralen Funktion hat Lingen umfassende gesamtstädtische und zum Teil überörtliche Funktionen zu erfüllen. Dies bedeutet nicht zuletzt auch eine entscheidende, regionale Bedeutung als Einzelhandelsstandort. Die nachfolgenden Karten geben einen Überblick, wie sich die Stadt Lingen aus einzelhandelsrelevanter Sicht im Vergleich zu seinen Nachbargemeinden darstellt. Landesplanerisch sind Haselünne, Geeste, Wietmarschen, Emsbüren und die Samtgemeinden Spelle sowie Freren als Grundzentren eingestuft, während Meppen, Nordhorn und Rheine als Mittelzentren eingeordnet sind. In Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. Mit ei Zu den bestehenden Studiengänge Theaterpädagogik, Kommunikationsmanagement und Wirtschaftsingenieurswesen kommen die Fachrichtung Wirtschaftpsychologie und die Berufsakademie hinzu. 20

23 Haselünne Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems) ner einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 99,5 bewegt sich Lingen leicht über dem Durchschnitt seiner Nachbarstädte. Eine Ausnahme bilden die Städte Meppen und Salzbergen, die eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von über 100 und damit ein über dem Durchschnitt liegendes Kaufkraftniveau aufweisen. Karte 2: Kaufkraft im regionalen Vergleich: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer und Kaufkraftvolumen in Mio. Euro Meppen 101,01 Haselünne 93,80 Meppen 167 Haselünne 57 Geeste 91,80 Bawinkel Gersten k.a. k.a. Geeste 50 Bawinkel k.a Gersten k.a. Wietmarschen 92,20 Nordhorn 95,52 Lingen (Ems) 99,57 Langen k.a. Thuine k.a. Messingen k.a. Freren 90,25 Nordhorn 243 Wietmarschen 48 Lingen (Ems) 272 Langen k.a. Thuine k.a. Messingen k.a. Freren 22 Engden k.a Emsbüren 95,00 Lünne Beesten k.a. k.a. Spelle 97,28 Engden k.a. Emsbüren 44 Lünne Beesten k.a. k.a. Spelle 39 Salzbergen 100,11 Salzbergen 36 Rheine 96,54 Rheine 356 Quelle: BBE Köln, 2005 Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurchschnitt von Euro / Kopf ergibt sich für die Stadt Lingen in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein Kaufkraftpotenzial von rund 272 Mio. Euro (Stand 2005), welches im direkten kommunalen Umfeld einen herausragenden Stellenwert einnimmt. Die Erreichbarkeit Lingens für den Individualverkehr kann als gut bewertet werden: Lingen besitzt in ca. 9 km Entfernung eine direkte Anschlussmöglichkeit an die Bundesautobahn BAB 31 (Emden Bottrop) sowie über die BAB 31 bzw. die Bundesstraße 70 Anschluss an die BAB 30 (Niederlande Polen). Die regionale Anbindung an das Verkehrsnetz wird neben den genannten Autobahnen durch drei Bundesstraßen gewährleistet, die aus fast allen Richtungen nahezu radial auf das Stadtgebiet zulaufen. Hierzu zählen die Bundesstraßen 70 (Ruhrgebiet Nordseehafen Emden), 213 (internationale Straßenverbindung Skandinavien Beneluxländer Frankreich) und 214 (Lingen Braunschweig über Hannover). Darüber erfolgt eine Erschließung des städtischen Nahumfeldes durch diverse Landstraßen. 21

24 Die innerörtliche Verkehrserschließung wird maßgeblich durch den innerstädtische Straßenring Willy-Brandt-Ring, Kaiserstraße, Kurt-Schumacher-Brücke, Konrad-Adenauer-Ring und Meppener Straße sowie die darauf zulaufenden Einfallstraßen Meppener-, Wald-, Haselünner-, Georg-, Rheiner- und Lindenstraße gewährleistet. Die Innenstadt ist durch ein historisch gewachsenes Straßennetz geprägt, welches die Ringstraßen untereinander verbinden. Schließlich verfügt Lingen über einen Intercity-Bahnhof, von dem aus die Städte Norddeich / Emden-Köln / Ruhrgebiet, Frankfurt und Luxemburg angefahren werden. Hier befindet sich auch der zentrale Omnibusbahnhof. Bevölkerung und Siedlungsstruktur Die rund 176 km² Fläche umfassende Stadt zählt rund Einwohner (inklusive Zweitwohnsitz) und blickt in den vergangenen Jahren auf eine relativ stabile Bevölkerungsentwicklung zurück. In seiner jetzigen Form mit insgesamt 10 Ortsteilen und 8 Stadtteilen besteht Lingen seit Die ersten Eingemeindungen erfolgten 1970 mit den Gemeinden Darme, Laxten und Brockhausen. Vier Jahre später kamen Bramsche-Wesel, Estringen, Hüvede-Sommeringen, Mundersum, Baccum, Ramsel, Münnigbüren, Holthausen, Brögbern, Clusorth-Bramhar, Altenlingen und Schepsdorf hinzu. Die letzten Eingemeindungen erfolgten dann 1978 mit den Gemeinden Wachendorf, Rheitlage und Herzdorf (früher Wietmarschen). Die Stadt ist geprägt durch einen siedlungsräumlich zusammenhängenden Siedlungskörper einerseits sowie mehreren dispers gelegenen, ländlich geprägten Ortschaften andererseits (vgl. Karte 3). Der kompakte Siedlungskörper setzt sich aus den Ortsteilen Lingen, Altenlingen, Darme, Schepsdorf und Laxten zusammen. Lingen bildet dabei die Kernstadt mit dem höchsten Anteil an Wohnbevölkerung (ca. 45 %). Sie setzt sich aus einem zentral gelegenen, historisch gewachsenen Ortskern, der als Haupthandels- und Dienstleistungszentrum der Stadt festzuhalten ist, und entlang der Einfallstraßen entwickelten Wohngebieten zusammen. An den Rändern des Siedlungskörpers schließen sich gewerblich geprägte Bereiche an. Insgesamt ist die Siedlungsstruktur als dispers zu charakterisieren, wobei die ländlich strukturierten Ortsteile eine starke Ausrichtung auf die Kernstadt aufweisen. Durch zum Teil sehr geringe Mantelbevölkerungen wird die Ausbildung eigener einzelhandelsrelevanter und insbesondere nahversorgungsrelevanter Strukturen erschwert. 22

25 Karte 3: Siedlungsstruktur der Stadt Lingen (Ems) Quelle: Eigene Darstellung Fazit Die Stadt Lingen liegt im ländlich strukturierten Emsland und besitzt als Mittelzentrum eine überörtliche Versorgungsbedeutung. Das nächstgelegene Oberzentrum im Osten ist Osnabrück. Als bedeutende, übergeordnete Konkurrenzzentren sind insbesondere Rheine und Nordhorn einzustufen, deren Erreichbarkeit auf Grund eines gut ausgebauten Verkehrsnetzes als gut zu bewerten ist. 23

26 5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Unter Berücksichtigung der standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstandorte und Handelsstrukturen in Lingen unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtstädtischer Betrachtungsbogen gespannt, bevor in einem vertiefenden Schritt die detaillierte Betrachtung der Handelsstandorte sowie der Grundversorgungssituation der Stadt Lingen erfolgt. 5.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur In Lingen (Ems) stellt sich zum Zeitpunkt der Erhebung im März 2005 gesamtstädtisch folgendes Bild der Einzelhandelssituation dar: Insgesamt bestehen 468 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund m². Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt etwa 325 m² und liegt damit deutlich über den bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m². Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt 2,7 m² und rangiert damit losgelöst von branchenspezifischen Betrachtungen ebenfalls deutlich über dem bundesdeutschen Referenzwert von ca. 1,4 m² pro Einwohner. Hierin spiegelt sich bereits die hohe Bedeutung des großflächigen Einzelhandels in Lingen (Ems) wider. Es bestehen im Stadtgebiet 56 Leerstände mit einer geschätzten Verkaufsfläche von rund m². Dies entspricht einer recht hohen Leerstandsquote von 14 %. Bis zu 10 % Leerstand in einer Gemeinde werden hierbei noch als üblich bewertet, da diese Größenordnung als Obergrenze für eine Fluktuationsrate gilt. Die Höhe der Leerstandquote ist jedoch aufgrund einiger großflächiger Leerstände zu relativieren. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang insbesondere die Leerstände des ehem. Möbelhauses Wilken (ca m²) in Darme sowie ehem. Nennen (1.600 m²) sowie Domäne Harste (2.900 m²) im Hauptgeschäftsbereich 5. Differenziert nach unterschiedlichen Sortimenten ergibt sich für die Gesamtstadt Lingen das folgende Bild: 5 Die Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereiches erfolgt unter Kapitel

27 Tabelle 7: Anzahl und Verkaufsflächen in Lingen (Ems), 2005 Anzahl der Warengruppe Betriebe* Verkaufsfläche in m² Verkaufsfläche in m² pro EW Nahrungs- und Genussmittel ,42 Gesundheits- und Körperpflege ,07 Schreibwaren / Papier / Bücher ,04 Blumen / Zoo ,04 Bekleidung / Wäsche ,29 Schuhe / Lederwaren ,06 Sportartikel / Fahrräder / Camping ,06 Spielwaren / Hobby / Basteln ,07 Hausrat / Glas / Porzellan ,12 Unterhaltungselektronik / Telekom ,07 Uhren / Schmuck ,01 Foto / Optik ,02 Wohneinrichtungsbedarf, Teppiche ,08 Bettwaren, Haus-, Tischwäsche ,03 Möbel ,46 Bau- und Gartenmarktsortiment ,72 Elektrogeräte / Leuchten ,09 Sonstiges ,04 Gesamt ,69 Quelle: Einzelhandelserhebung Lingen, März 2005 * laut Angebotsschwerpunkt in dem jeweiligen Sortiment Bei Betrachtung der Verkaufsflächenverteilung nach Hauptwarengruppen zeigt sich in Lingen im Vergleich zu Gemeinden ähnlicher Größenordnung und Versorgungsfunktion ein durchaus übliches Bild. Verkaufsflächenschwerpunkte liegen in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortiment, Möbel, Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung: Das quantitativ größte Angebot ist dem Bau- und Gartenmarktsortiment zuzurechnen. Der hohe Anteil an Verkaufsflächen in diesem Segment (rund 27 % der gesamten Verkaufsfläche) liegt in der überwiegend flächenintensiven Präsentation der Waren begründet. Analog ist die hohe Ausstattung des Sortimentes Möbel, das insgesamt 17 % der Gesamtverkaufsfläche umfasst, zu bewerten. Ein weiterer Verkaufsflächenschwerpunkt mit rund 16 % der Gesamtverkaufsfläche ist dem Sortiment Nahrungs- und Genussmittel zuzuordnen. Dies stellt ein tragendes Element hinsichtlich der Grundversorgung der Lingener Bevölkerung dar. Daneben ist ein weiterer Verkaufsflächenschwerpunkt (11 % der gesamten Fläche) beim Sortiment Bekleidung und Wäsche feststellbar. Als Leitsortiment des innerstädtischen Einzelhandels 25

28 besitzt diese Warengruppe einen hohen Stellenwert für die Außenwirkung eines Einzelhandelsstandortes. Darüber hinaus zeigt sich ein über alle Warengruppen hinaus gehendes positives Angebotsspektrum, da grundsätzlich alle Warengruppen im Gemeindegebiet offeriert werden. Aktuell bestehen in Lingen (Ems) rund 43 großflächige Anbieter 6 mit einer Verkaufsfläche von ca m². Obwohl diese Betriebe nur 9 % aller Anbieter präsentieren, vereinen sie rund 66 % der Gesamtverkaufsfläche. Der sortimentspezifische Schwerpunkt liegt in den Warengruppen Bauund Gartenmarkt sowie Möbel. Größte Anbieter vor Ort sind Möbel Berning an der Rheiner Straße (ca m²), BvL Möbel an der Lindenstraße (ca m²) sowie die Baumärkte Toom an der Schillerstraße (ca m²) und Praktiker an der Rheiner Straße mit ca m² Verkaufsfläche. Vor diesem Hintergrund ist die sehr hohe einwohnerspezifische Verkaufsflächenausstattung zu relativieren. Die Analyse der räumlichen Verteilung der Einzelhandelsbetriebe und -verkaufsflächen erfolgte für Lingen unter zwei Gesichtpunkten: zum einen unter Berücksichtigung der Lage der Betriebe (integriert, nicht integriert, Hauptgeschäftsbereich und Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren) und zum anderen hinsichtlich der Zugehörigkeit der Betriebe zu einem Lingener Ortsteil. Die lagespezifische Untersuchung des Einzelhandels in Lingen (Ems) offenbart eine räumliche Schieflage zwischen Innen- und Außenstadt bzw. integrierten und nicht integrierten Lagen ( Tabelle 8). Tabelle 8: Verteilung der Einzelhandelsverkaufsflächen nach Lagekriterien Lage Verkaufsfläche in m² Verkaufsfläche in % Anteil zentrenrelevanter Einzelhandel* Hauptgeschäftsbereich Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren Integrierte Lagen Nicht integrierte Lagen Insgesamt Quelle: Einzelhandelserhebung Lingen, März 2005 * Unter Vorgriff auf die im Kapitel vorgestellte Lingener Sortimentsliste. Rund 50 % der gesamtstädtischen Verkaufsflächenausstattung wird in nicht integrierten Lagen offeriert und richtet sich demnach an Autokunden. Dieser hohe Anteil kann zum Teil durch die flächenintensiven Betriebsformen der Anbieter überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, wie z. B. Bau- und Gartenmarktsortimente sowie Möbel, die häufig in dezentralen Lagen angeboten wer- 6 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgt nach 11 (3) Bau NVO ab einer Verkaufsfläche von etwa 700 m²; dies entspricht einer Bruttogeschossfläche von rund m². 26

29 den, erklärt werden. Aber es befinden sich auch Verkaufsflächenangebote an nicht integrierten Standorten mit so genannten zentrenprägenden Sortimenten, deren Schwerpunkt man im Hauptgeschäftsbereich einer Stadt erwarten würde. Deutlich wird diese Schieflage insbesondere bei der Betrachtung des Anteils des innerstädtischen Einzelhandels am gesamtstädtischen Angebot. Während i.d.r. Innenstadtanteile um 30 % (bis max. 50 %) in vergleichbaren Mittelzentren erreicht werden, besitzt das innerstädtische Angebot in Lingen nur einen Anteil von 19 %. Die Betrachtung der ortsteilspezifischen Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen zeigt, dass der quantitative Einzelhandelsschwerpunkt mit 307 Betrieben (66 %) und rund m² Verkaufsfläche (41 %) in der Kernstadt Lingen (Ems) angesiedelt ist. Dies verdeutlicht die hervorgehobene Position dieses Handelsstandortes innerhalb der Stadt. Weitere, ebenfalls rein quantitative Schwerpunkte sind in Darme mit 24 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche sowie in Damaschke (13 %) und Laxten (12 %) feststellbar. Das quantitative Verkaufsflächenangebot in den übrigen Ortsteilen ist deutlich geringer und weist bereits auf die überwiegende Kleinteiligkeit der hier ansässigen Betriebe hin. Die Tabelle 9 liefert einen Überblick über die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe und -flächen in den Lingener Ortsteilen. Eine Kurzdarstellung der konkreten Einzelhandelssituation je Ortsteil sowie in der Kernstadt findet sich im Anhang (Steckbriefe zum Einzelhandelsbestand in den Ortsteilen). Innerhalb der Ortsteile kristallisieren sich insgesamt 10 räumlich-funktionale Schwerpunkte heraus, die in besonderem Maße durch Handelseinrichtungen geprägt sind (vgl. Karte 4) und im nachfolgenden Kapitel detailliert bewertet werden. 27

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