Thüringer Immobilientag Jörg Wanke Immobilienfachverwalter für Wohnungseigentum

Transkript

1 Thüringer Immobilientag 2017

2 Steht die nächste WEG-Novelle ins Haus?

3 WEG gedacht

4 WEG in der Realität

5 Forderungen der Spitzenverbände

6 DDIV: Reform des Wohnungseigentumsgesetzes dringend notwendig Verbesserungsbedarf sieht der Spitzenverband der Immobilienverwalter auch vor dem Hintergrund von knapp jährlichen Prozessen, die zu Wohnraummiet-und Wohnungseigentumsrecht vor deutschen Gerichten ausgetragen werden. Das sind knapp 25 Prozent aller jährlichen Zivilgerichtsverfahren. Um diese Zahl signifikant zu senken, bedarf es einer besseren Qualifikation des Berufsstandes. Aber ebenso muss der nächste Deutsche Bundestag endlich eine Reform des Wohnungseigentumsrechteseinleiten. Es wäre nicht hinnehmbar, wenn der Gesetzgeber weiter eine umfassende Novellierung nicht auf den Weg bringt, appelliert DDIV-Geschäftsführer Kaßler an die Politik.

7 BVI: Reform des Wohnungseigentumsgesetzes und des Sachkundenachweises Ein Kernanliegen des BVI bleibt die Anpassung des WEG-Rechts in Bezug auf einen Abgleich mit dem Mietrecht und juristische Fallstricke bei unternehmerischen Tätigkeiten einer WEG. Wir erwarten von der neuen Bundesregierung eine zeitnahe Novelle des WEG-Rechts, stellt Meier klar. Er pocht zudem auf eine erneute Vorlage des Gesetzes für eine Qualifizierung von Immobilienverwaltern. Der Sachkundenachweis bleibt für uns ein zentrales Anliegen, an der wir die Regierungsarbeit messen werden, so Meier.

8 IVD: dickes Brett weiter bohren "Wir werden das dicke Brett Sachkundenachweis in der nächsten Legislaturperiode weiter bohren. Die Branche will ihn und die Verbraucher wollen auch ein Qualitätsversprechen. Ein weiteres Anliegen ist uns eine umfassende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes. Jürgen Michael Schick, Präsident IVD

9

10 1. OFFENE FREMDGELDKONTEN FÜR MEHR TRANSPARENZ UND VERBRAUCHERSCHUTZ jetzige Gesetzeslage: bei der Kontoführung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Verwalter verpflichtet, eingenommene Gelder zu verwalten, 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG, für die im Rahmen der Verwaltung eingenommen Gelder Konten zu führen, 27 Abs. 3 Nr. 5 WEG, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten, 27 Abs. 5 Satz 1 WEG.

11 Unterschied Fremdkonto Treuhandkonto offenes Fremdkonto Kontoinhaber: die Wohnungseigentümergemeinschaft offenes Treuhandkonto Kontoinhaber: der Verwalter

12 Weshalb ist das Treuhandkonto unzulässig? - Pfänden Gläubiger des Verwalters das Treuhandhandkonto, muss die Eigentümergemeinschaft ggf. Drittwiderspruchsklageeinlegen, was umständlich und zeitaufwändigist. Ggferfährt die WEG gar nicht von der Pfändung. - Geht der Verwalter in die Insolvenz, fällt das auf dem Treuhandkonto befindliche Vermögen in die Insolvenzmasse. Die Eigentümergemeinschaft muss umständlich ihre Aussonderungsrechte geltend machen. Die Bank kann Forderungen gegen den Verwalter aus anderen Kontoverbindungen gegen das Guthaben des Treuhandkontos aufrechnen. - Verstirbt der Verwalter, fällt das Konto in die Erbmasse, so dass Schwierigkeiten für die Eigentümergemeinschaftbestehen, wenn sie ihr Geld zurückhaben möchte.

13 Mit der Rechtsprechung des BGH zur Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaftkönnen die Konten nur noch in Form des offenen Fremdkontos geführt werden. Bei Nichtbeachtung, könnte dies ein wichtiger Grund zur Abberufung darstellen.

14 Forderung des IVD: Klarstellung im Gesetz 27 Abs. 5 Satz 1: Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen auf offenen Fremdgeldkontengesondert zu halten.

15 2. VERWALTER SOLL RÜCKSTÄNDIGE HAUSGELDER EINFORDERN DÜRFEN jetzige Gesetzeslage: 27 Abs. 2 Ziff. 3: Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;

16 Problem: - vorherige Beschlussfassung zur Führung von Aktivprozessen erforderlich - Liquidität der WEG muss immer gesichert sein - schnelles Handeln erforderlich Um die Liquidität einer Gemeinschaft sicherzustellen und aufrechtzuerhalten, sollte das Gesetz eine originäre Befugnis des Verwalters zur Durchführung von Aktivprozessen regeln, die ihn ermächtigt Hausgeldvorauszahlungen, Abrechnungsspitzenund Sonderumlagenohne gesonderte Beschlussfassung gerichtlich durchsetzen zu können.

17 Forderung des IVD: Klarstellung im Gesetz 27 Abs. 2 Ziff. 3: Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen.

18 3. KLARE ERMÄCHTIGUNG DES VERWALTERS ZUR DURCHFÜHRUNG KLEINER INSTANDHALTUNGEN UND INSTANDSETZUNGEN jetzige Gesetzeslage: 27 Abs. 1 Ziff. 2: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

19 und weiter: 27 Abs. 3 Ziff. 3: Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen,

20 Problem: Mit Maßnahmen zu treffen ist nicht die Instandsetzung an sich gemeint, sondern vielmehr die Gemeinschaft in die Lage zu versetzen, entsprechende Beschlüsse zu fassen! - Einberufung einer ETV erforderlich - Beschlussfassung erforderlich - Legitimation im HV-Vertrag scheitert meist an der ordnungsgemäßen Beschlussfassung über den Vertrag - Zeitaufwand/Kosten - Eigentümer erwarten ein gewisses verantwortungsvolles, selbständiges Handelndes Verwalters als Serviceleistung

21 Forderung des IVD: Der Verwalter soll ermächtigt werden, laufende Instandhaltungen und Instandsetzungen selbständig, auch ohne vorherige Beschlussfassung durchführen zu lassen. Im Sinne des Verbraucherschutzes müssten die Kosten sowohl absolut wie auch laufend begrenzt werden. z.b. bis zu 1/12 des für Instandhaltungen vorgesehenen Rahmens gem. gültigen Wirtschaftsplans je Fall und gesamt bis zur Höhe des vorgesehenen Rahmens gem. gültigen Wirtschaftsplans.

22 4. FÖRDERUNG VON BARRIEREFREIHEIT UND ELEKTROMOBILITÄT BESCHLUSSMEHRHEITEN SENKEN

23 Problem: Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität stellen im Regelfall eine bauliche Veränderung ( 22 Abs. 1 WEG) dar. Hierfür ist i.d.r. die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. In der Praxis erweist sich die Zustimmung aller Eigentümer häufig als Hindernis, da sich einzelne Eigentümer über das Maß des 14 Nr. 1 betroffen fühlen oder sich nicht interessieren und an der ETV nicht teilnehmen.

24 Deutscher Bundestag Drucksache 18/10256 Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität I. Förderung der Barrierefreiheit 1. Zur Erleichterung der Umsetzung von Maßnahmen, die für eine behindertengerechte Nutzung erforderlich sind, soll die nach 22 Absatz 1 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung der durch die bauliche Maßnahme nicht unerheblich beeinträchtigten Miteigentümer entbehrlich sein, wenn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme besteht und die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage ändert.

25 2. Daneben soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Möglichkeit erhalten, Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit, welche die Eigenart der betreffenden Wohnanlage ändern, durchzuführen, obwohl ihr nicht alle Miteigentümer, die nicht nur unerheblich betroffen sind, zugestimmt haben. Nach der gegenwärtigen Gesetzeslage könnte ein so betroffener Miteigentümer solche Maßnahmen durch ein entsprechendes Votum verhindern. Nach dem Gesetzentwurf sollen zukünftig Maßnahmen, die zur Herstellung der Barrierefreiheit erforderlich sind und zugleich die Eigenart der betreffenden Wohnanlage ändern, von drei Vierteln der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben, beschlossen werden können.

26 II. Förderung der Elektromobilität Zur Förderung der Elektromobilität soll in das WEG eine Regelung aufgenommen werden, wonach die nach 22 Absatz 1 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung der durch die bauliche Maßnahme nicht unerheblich beeinträchtigten Miteigentümerdann entbehrlich ist, wenn die Maßnahme für die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge erforderlich ist.

27 22 WEG wird weiter verkompliziert

28 22 WEG ist ohnehin umfassend reformbedürftig

29 22 WEG nicht der richtige Platz im Gesetz

30 Forderung des IVD: Aufnahme der Regelung von Elektromobilität und Barrierefreiheit in 21 Abs. 5 als ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung

31 Forderung des IVD: 21 Abs. 5: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. die Aufstellung einer Hausordnung; 2. die ordnungsmäßige Instandhaltungund Instandsetzungdes gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht;

32 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans( 28); 6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlageoder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. 7. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung der Barrierefreiheit des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge zugunsten eines Wohnungseigentümers an dessen PKW-Stellplatz (Sondernutzungsrecht oder Teileigentum) erforderlich sind, sofern die übrigen Eigentümer nicht unangemessen benachteiligt werden. Regelung zur Kostentragung muss noch gefunden werden.

33 5. EEG-UMLAGE: GLEICHBEHANDLUNG FÜR EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT GEFORDERT

34 - Mieter sollen künftig vom Solarstrom auf dem Hausdach profitieren können. Ziel ist es, Anreize für den Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zu schaffen. - Mieter zahlen bei der Inanspruchnahme selbsterzeugten Stroms nur eine verringerte EEG-Umlage. - Haushalte in Einfamilienhäusern können bereits günstigen, selbstproduzierten Strom nutzen. - Selbstnutzenden Wohnungseigentümern bleibt die Inanspruchnahme vergünstigter Konditionen bei der Stromeigenversorgung nach dem Wortlaut des EEG versagt. - Einzelne Mitglieder der WEG als Betreiber der Stromerzeugungsanlage müssen demnach die volle EEG-Umlage entrichten.

35 Forderung des IVD: Die Gleichbehandlung von Eigentümergemeinschaften bei der EEG-Umlage!

36 Weitere WEG-Baustellen: Die werdende Eigentümergemeinschaft - Besitzübergang als sinnvolles Entscheidungskriterium? - Kriterium scheint zu intransparent, wie soll das der Verwalter in Erfahrung bringen? Quorum für Umlaufbeschluss gem. 23 Abs. 3 herabsetzen - z.b. doppelt Qualifizierte Mehrheit

37 Änderung des 16 Abs. 4, von der Einzelfallregelung, hin zur generellen Regelung - derzeitige Rechtslage kann schnell einen Gleichbehandlungsanspruch anderer Eigentümer für künftige Fälle auslösen Einladung zur ETV an letzte bekanntgegebene Adresse des Eigentümers - Zugangsfiktion z.b. nach 3 Tagen ab Absendung Anzahl der Beiräte gem. 29 WEG - Mindestzahl von 3 geht an der Praxis vorbei Gemeinschaft stärken, Untergemeinschaften verbieten - Dr. Oliver Elzer, Richter am KG: Untergemeinschaften sind des Teufels!

38 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.