Die Trinkwasserverordnung 2001 in der Verwalterpraxis

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1 Die Trinkwasserverordnung 2001 in der Verwalterpraxis Die Bundesregierung war gehalten, die Richtlinie des Rates der Europäischen der Union über die Qualität von Wasser für den menschlichen Verbrauch (Richtlinie 98/83 EG des Rates) in nationales Recht umzusetzen. In Umsetzung dieser Richtlinie trat am die Trinkwasserverordnung 2001 in Kraft. Zweck der Trinkwasserverordnung 2001 ist es, die menschliche Gesundheit zu schützen; dies vor nachteiligen Einflüssen, die sich aus der Verunreinigung von Trinkwasser ergeben. Unter Trinkwasser ist Wasser zu verstehen, dass zum Trinken, zum Kochen, zur Zubereitung von Speisen und Getränken, zur Körperpflege und Reinigung und zur Reinigung von Gegenständen, die bestimmungsgemäß nicht nur vorübergehend mit dem menschlichen Körper in Kontakt kommen, dient. Die Trinkwasserverordnung richtet sich an Unternehmer oder sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage, 4 Abs. 2 TrinkwV. Gemäß 3 Nr. 2 i. V. m. Nr. 2 TrinkwV fallen unter Wasserversorgungsanlagen auch Hausinstallationen, also das gesamte Verteilnetz innerhalb eines Anwesens, von der Hauseinspeisung bis zu den einzelnen Zapfstellen. Wasser für den menschlichen Gebrauch muss an jeder einzelnen Zapfstelle frei von Krankheitserregern, genusstauglich und rein sein. Hierzu wurden in den 5 und 6 der Trinkwasserverordnung Anforderungen an das Trinkwasser normiert. Grenzwertüberschreitungen in den verschiedenen Bereichen wie Legionella-Spezies, mikrobiologische Parameter oder Metallbelastungen können zu einer gesundheitlichen Schädigung des Verbrauchers führen.

2 Problematisch ist in diesem Zusammenhang, dass derartige unzulässige Belastungen des Trinkwassers fast ausschließlich nur in den hauseigenen Trinkwasseranlagen, namentlich an den Zapfstellen, nachgewiesen werden. Das Wasserversorgungsunternehmen ist nur verpflichtet, Wasser in der Trinkwasserverordnung entsprechenden Qualität anzuliefern. Dies aber ist regelmäßig der Fall. Im Übrigen trägt der Inhaber der Wasserversorgungsanlage, also die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verantwortung für die Qualität des an der Zapfstelle zur Verfügung gestellten Wassers. Streitig ist in diesem Zusammenhang, wie der Inhaber der Wasserversorgungsanlage die Sicherstellung ordnungsgemäßer Versorgung mit Trinkwasser zu gewährleisten hat. Hierzu haben sich für den Bereich der Landeshauptstadt München bereits mehrere kompetente Anwaltskanzleien, das Bayerische Staatsministerium für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz sowie das Referat für Gesundheit und Umwelt der Landeshauptstadt München geäußert: Abs. 5 TrinkwV gibt vor, dass Hausinstallationen nur auf Anordnung der zuständigen Behörde zu untersuchen sind. Ergänzend hierzu weist eine dem Verband der Immobilienverwalter Bayern e. V. vorliegende Stellungnahme darauf hin, dass Betreiber der Wasserversorgungsanlage im Sinne der Trinkwasserverordnung ausschließlich der Hauseigentümer ist, nicht dessen Verwalter, da er gerade nicht Inhaber der Anlage ist. 2

3 4 Abs. 2 der Trinkwasserverordnung verbiete es dem Eigentümer, anderen Trinkwasser zur Verfügung zu stellen, das die Anforderungen der Trinkwasserverordnung an die mikrobiologischen und chemischen Parameter nicht erfüllt. Allerdings bestehe keine regelmäßige Untersuchungspflicht des Hauseigentümers (sog. orientierende Untersuchung, Anlage 4 der Trinkwasserverordnung), er müsse nur dann tätig werden, wenn ihm Tatsachen bekannt werden, dass das gelieferte Trinkwasser an den Zapfstellen Grenzwertüberschreitungen aufweist, die unter Berücksichtigung der Anforderungen der Trinkwasserverordnung eine gesundheitliche Beeinträchtigung der Verbraucher besorgen lassen. Dann und nur dann hat der Hauseigentümer als Betreiber der Wasserversorgungsanlage unverzüglich Untersuchungen zur Aufklärung der Ursache und Maßnahmen zur Abhilfe durchführen zu lassen. Ferner ist das Gesundheitsamt unverzüglich zu unterrichten. Demzufolge muss der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage nicht ermitteln, ob die Anforderungen der Trinkwasserverordnung hinsichtlich des im Anwesen an den Zapfstellen zur Verfügung gestellten Trinkwassers eingehalten sind. Lediglich dann, wenn eine Verunreinigung aufgrund eingegangener Hinweise von Verbrauchern zu befürchten steht und diese Verunreinigung auf Umstände in der hauseigenen Wasserversorgungsanlage zurückzuführen ist, muss der Verwalter dem Gesundheitsamt Anzeige erstatten. Das Gesundheitsamt hat dann Untersuchungen durchzuführen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. In der Folge hat der Verwalter den Bautenstand zu prüfen und den Eigentümern den von ihm, auch unter Beiziehung von Fachleuten ermittelten Bautenstand mitzuteilen. Der Verwalter ist gehalten, sinnvolle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorzuschlagen und ggf. eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Selbstverständlich hat der Verwalter zur Vorbereitung der Beschlussfassung die Kostenhöhe durch Einholung von entsprechenden Angeboten zu ermitteln. 3

4 Kommt ein Beschlussantrag über eine notwendige Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahme nicht zustande, wäre es Sache eines jeden Wohnungseigentümers, gegen seine Miteigentümer einen Antrag zum zuständigen Wohnungseigentumsgericht auf Zustimmung zur Maßnahme zu stellen. Der Verwalter darf nur dann ohne entsprechende Beschlussfassung tätig werden, wenn eine entsprechende Anordnung des Gesundheitsamtes vorliegt und sofort Eilmaßnahmen durchzuführen sind. Nach dieser Rechtsauffassung ist der Verwalter weder verpflichtet noch berechtigt, ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft orientierende Untersuchungen über die Qualität des an den Zapfstellen zur Verfügung stehenden Wassers zu veranlassen. 2. Das Bayerische Staatsministerium für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz hat unter Bestätigung entsprechender Auskünfte des Referats für Gesundheit und Umwelt der Landeshauptstadt München und des Gesundheitsamtes der Stadt Augsburg bestätigt, dass eine grundsätzliche Untersuchungspflicht nach 14 Abs. 6 der Trinkwasserverordnung für Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen nicht besteht. Eine Pflicht zur Untersuchung des Wassers der Hausinstallationsanlage durch deren Inhaber bzw. Verwalter kann sich aufgrund einer Anordnung der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde ergeben, wenn es unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zum Schutz der menschlichen Gesundheit oder zur Sicherstellung einer einwandfreien Beschaffenheit des Wassers für den menschlichen Gebrauch erforderlich ist. Insoweit wäre also die Anordnung der zuständigen Kreisverwaltungsbehörde Voraussetzung des Entstehens einer Untersuchungspflicht. 4

5 Die Notwendigkeit zur unverzüglichen Untersuchung des Wassers der Hausinstallationsanlage durch den Inhaber kann sich ferner ergeben, wenn ihm die Feststellung von Tatsachen bekannt wird, nach welchen das Wasser im Bereich der Hausinstallation so verändert wird, dass es den Anforderungen der 5 7 der Trinkwasserverordnung nicht entspricht. Ansonsten bestätigt die Behörde, dass orientierende Untersuchungen nicht zu veranlassen sind. Problematisch ist insoweit die Tatsache, dass in vielen Bestandswohnanlagen Mängel oder Fehler im Bereich der Planung, Ausführung oder Betreibung der Trinkwasserhausinstallation auf der Hand liegen. Auch der zu beobachtende Trend auf Betreiberseite zum Energie- und Wassersparen kann zu einer ungewollten Belastung des Trinkwassers führen. Fraglich bleibt in diesem Zusammenhang, ob der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage in einem solchen Fall gehalten ist, seine oder die Bedenken der Wohnungseigentümergemeinschaft der Kreisverwaltungsbehörde, dem Gesundheitsamt anzuzeigen. Hierzu liegt eine behördliche Stellungnahme bis dato nicht vor. Allerdings weist das Bayerische Staatsministerium für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz ausdrücklich darauf hin, dass Wasser, das den Anforderungen der Trinkwasserverordnung 2001 nicht entspricht, weder abgegeben noch anderen zur Verfügung gestellt werden darf. Die Bestätigung des Nichtbestehens einer Untersuchungspflicht nach 14 Abs. 6 TrinkwV 2001 ändere hieran nichts. Insofern sind die Ausführungen der bayerischen Behörden mit großer Skepsis zu betrachten. 5

6 3. Nach einer weiteren, in München vertretenen Rechtsauffassung geht es bei der Einhaltung der Vorschriften der Trinkwasserverordnung um die Einhaltung einer Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers. Die Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage seien daher verpflichtet, in Erfüllung ihrer Verkehrssicherungspflichten jährlich wiederkehrende Untersuchungen gemäß Anlage 4 der Trinkwasserverordnung (sog. orientierende Untersuchung) durchzuführen. Nur bei Durchführung der orientierenden Untersuchungen kann der Betreiber der Wohnanlage sicherstellen, der Trinkwasserordnung 2001 entsprechendes Wasser an den Zapfstellen zur Verfügung zu stellen. Es wird die Auffassung vertreten, die orientierenden Untersuchungen seien Betriebskosten i. S. v. 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung i. V. m. 2 Ziff. 2, 17 BetrKV als Teil der Kosten der Wasserversorgung, da sie jährlich, damit also regelmäßig, anfallen und nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorgeschrieben sind. Letztlich ginge es nur darum, dem Verbraucher, insbesondere dem Mieter, eine gleichbleibende Qualität des Trinkwassers zu liefern, wozu der Betreiber der Anlage gemäß 3 Nr. 2 TrinkwV ohnehin verpflichtet sei. Den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage könne eine deliktische Haftung durch Unterlassen gegenüber Wohnungseigentümer und Dritter treffen wegen Verletzung einer ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht. Es sei Verantwortlichkeit des Verwalters, das Gebäude und auch gemeinschaftliche Anlagen (hier: das Hausverteilnetz) in einem gefahrlosen und verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Bei der Durchführung der orientierenden Untersuchung handele es sich um eine Verkehrssicherungsmaßnahme; der Verwalter müsse zuverlässige Fachleute mit der erforderlichen, fortlaufenden, sachkundigen Überprüfung betrauen. Eine Haftungsfreizeichnung des Verwalters hierfür scheide aus, handele es sich hierbei doch um eine Kardinalspflicht. 6

7 4. Ähnlich argumentiert die vierte vorliegende Stellungnahme zur Trinkwasserverordnung 2001: Die orientierende Untersuchung soll den Betreiber einer Hausinstallationsanlage in die Lage versetzen, eine Bewertung des wasserführenden Systems der Hausinstallation vornehmen zu können, um notwendige Sanierungsmaßnahmen zu ergreifen. Regelmäßig ist der Verwalter verpflichtet, notwendige oder sinnvolle Instandhaltungsund Instandsetzungsarbeiten zur Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorzubereiten. Er ist ferner gehalten, den baulichen Zustand der Wohnanlage laufend zu überprüfen. Hierzu kann er sich der Hilfe geeigneter Sachverständiger und Sonderfachleute bedienen, wenn er dies für erforderlich halten darf. Sinn und Zweck der Trinkwasserverordnung ist es, den Verbraucher vor Gefährdungen durch bedenkliches Trinkwasser i. S. d. Trinkwasserverordnung zu schützen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Betreiber ist regelmäßig dann für die Qualität des zur Verfügung stehenden Wassers verantwortlich, wenn eine wie auch immer geartete Verunreinigung im Bereich des Hausnetzes stattfindet. Die mögliche Verunreinigung kann zurückzuführen sein auf den Bautenstand der Wohnanlage, auf das Verhalten des Betreibers im Rahmen seines Bestrebens um kostensparende Bewirtschaftung, aber auch auf das Nutzerverhalten der Bewohner. Nachdem der Verwalter zur Überwachung des Bautenstands verpflichtet ist, wird er auch berechtigt sein, zur Ermittlung etwaiger Instandhaltungs-/Instandsetzungspflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft orientierende Untersuchungen zur Vorbereitung einer 7

8 ggf. erforderlichen Sanierung der wasserführenden Hausinstallation ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu veranlassen. Nur durch Durchführung der orientierenden Untersuchungen kann sichergestellt werden, dass das Hausinstallationsnetz in nachhaltig geeignetem, d. h. mängelfreien Zustand erhalten bleibt. Die Auffassungen hinsichtlich der Pflichten des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Erfüllung der Anforderungen der Trinkwasserverordnung sind derzeit also, wie oben dargestellt, sehr uneinheitlich. Gleichwohl wird man aber jedem Verwalter guten Gewissens anraten können, seine Gemeinschaft über die Anforderungen der Trinkwasserverordnung und die Möglichkeit der orientierenden Untersuchung ordnungsgemäß zu belehren. Der Verwalter hat nach Möglichkeit Beschlussfassungen vorzubereiten und anzuregen, wonach er mit der Durchführung der orientierenden Untersuchungen in regelmäßigen Abständen beauftragt wird. Marco J. Schwarz Rechtsanwalt Justiziar des Verbands der Immobilienverwalter Bayern e. V. 8