TECHNISCHE ASPEKTE BEI DER UMNUTZUNG VON BESTANDSOBJEKTEN. MMag. Peter Ulm / 6B47 Real Estate Investors AG

Transkript

1 TECHNISCHE ASPEKTE BEI DER UMNUTZUNG VON BESTANDSOBJEKTEN MMag. Peter Ulm / 6B47 Real Estate Investors AG

2 TECHNISCHE ASPEKTE BEI DER UMNUTZUNG VON BESTANDSOBJEKTEN Althan-Park

3 PROJEKTBESCHREIBUNG Umbau der ehemaligen Postgebäude/Postdirektion Süd in ein Wohngebäude Baujahr: 1986 Nordbergstraße 15, 1090 Wien Wohnnutzfläche: m² mit 237 Wohneinheiten

4 HERAUSFORDERUNGEN Überbauung der Franz-Josefs Bahn Umnutzung der ehemaligen Post-Büros in Wohnungen Schaffung zusätzlicher Schallschutzmaßnahmen Berücksichtigung der Bausperre

5 GRUNDRISS GESTALTUNG

6 PLANUNG Ziel ist der Rückbau des gesamten Gebäudes Aufstockung des Gebäudes um einen Stock bzw m² Die bestehende Betonstruktur soll belassen werden Berücksichtigung höherer statischer Anforderungen durch die Umnutzung

7 PLANUNG Ermittlung von Kundenwünschen durch Marktforschung Umsetzung von 11 Gartenwohnungen im 2. Obergeschoss Schaffung einer Freifläche je Wohnung Planung kleinerer Wohnungen im DG (70-80m²) Erzielung höherer Erlöse durch geschaffene Mehrwerte

8 UMBAU Einschnitte in Decken für Schächte (40-60/Geschoß) Errichtung von Treppen für Maisonetten Schaffung bodentiefer Fenster und Außenflächen benötigen Ausschnitte von Parapeten Deckung der Aufwände von baulichen und statischen Maßnahmen durch zusätzliche Erlöse

9 HERAUSFORDERUNGEN NICHTNUTZBARE FLÄCHEN 983 m² an nicht nutzbarer Fläche Selbstständige Lagerfläche muss größer als 10m² sein Verkabelung des Stromzählers zur passenden Wohnung Mechanische Belüftung Brandschutzbeständige Tür WC-Anlagen Lagerräume

10 ZUSÄTZLICH VERWERTBARE FLÄCHEN Erdgeschoss Gartenflächen Lagerräume Geschäftsflächen

11 ZUSÄTZLICH VERWERTBARE FLÄCHEN Obergeschoss 2 Gartenflächen Lagerräume Geschäftsflächen

12 ZUSÄTZLICH VERWERTBARE FLÄCHEN Obergeschoss 4 Gartenflächen Lagerräume Geschäftsflächen

13 UMBAU Wohnungen haben höhere Schallschutzanforderungen als Büros: Zusätzliche Maßnahmen aufgrund des Bahnbetriebs Aufbringung einer Schüttung (zusätzliche Masse) auf Geschossdecken Errichtung abgehängter Decken und Vorsatzschalen vor den tragenden Wänden bzw. Säulen Schwimmender Estrich

14 UMBAU Frühere Nutzung der Sockelzone: Facility Management Büros 1300 m² Geplante Sockelzone: Bäckerei, Kindergarten und Arztpraxis 1300m² Geschäftsfläche Sockelzone: 4x60 m², 1x200 m², 1x400m² Schaffung zusätzlicher verkaufbarer Fläche mit Lagerräumen, Kellerabteilen, Fahrradräumen und Eigengärten

15 UMBAU ODER ABRISS? Umbau ist ressourcenschonender Abriss aufgrund der Franz-Josefs-Bahn nicht möglich Bei Neubau würde man weniger Fläche genehmigt bekommen Baukosten sind bei Umbau höher als bei Neubau

16 JURISTISCHE HERAUSFORDERUNGEN Dienstbarkeit ÖBB Duldung des Bestandes der Eisenbahnanlage für die Dauer des Betriebes Verbindungsweg Nordbergstraße und Althanstraße als barrierefreier, öffentlicher Durchgang mit Aufzugsanlage Übernahme der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung durch die Eigentümer

17 GRUNDRISS GESTALTUNG Obergeschoss 2

18 HERAUSFORDERUNGEN PROJEKT KOLINGASSE Schaffung von zusätzlichen 300m² durch Platzoptimierung der Stiegenhäuser Aufstockung der Immobilie in Leichtbauweise Nutzung bestehender Elemente Nutzung der Garage durch die Nachbarn (Eigene Zufahrt) Garage im nicht unterkellerten Bereich

19 HERAUSFORDERUNGEN PROJEKT IMMERMANNSTRAßE Enges Baufeld im Zentrum einer Großstadt Verwendung sehr schlechter Bausubstanz der 1950-er Jahre Einbringung einer neuen Nutzung in ein ursprünglich nicht dafür geschaffenes Gebäudekonzept Projektpartner aus der Hotelbranche mit parallel zum Bau laufender Planung der Innenausstattung

20 HERAUSFORDERUNGEN PROJEKT IMMERMANNSTRAßE Außergewöhnlicher Lieferumfang löffelfertig Hoher Zeitdruck aufgrund fixiertem Eröffnungstermin Kaum Platz für Haustechnik Kostendeckel über Maximalmiete pro Zimmer Besonders anspruchsvolle Behörden in der Landeshauptstadt

21 6B47 REAL ESTATE INVESTORS AG Tel.: Fax: