BEBAUUNGSPLAN UND ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

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1 Kreis Heilbronn Anlage 3 Gemarkung Nordheim BEBAUUNGSPLAN UND ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN "SCHAFHOLE II" Begründung Vorentwurf ausgearbeitet: Bietigheim-Bissingen, den /kah Rauschmaier Ingenieure GmbH Beratende Ingenieure für Bau- und Vermessungswesen Stadt- und Grünplanung Tannenbergstraße Bietigheim-Bissingen Telefon 07142/ Entwurf ausgearbeitet: Bietigheim-Bissingen, den /a/kah Rauschmaier Ingenieure GmbH

2 1. LAGE IM RAUM Das Plangebiet mit einer Größe von etwa 1,99 ha liegt am nördlichen Ortsrand von Nordheim direkt westlich des vor einigen Jahren erschlossenen Baugebietes Schafhole. Die Flächen des Geltungsbereichs sind derzeit landwirtschaftlich genutzt und nach Süden hin geneigt. 2. ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG Nachdem das benachbarte Gewerbegebiet Schafhole bereits vollständig verkauft und weitgehend überbaut ist (hier sind lediglich noch Flächen frei, die sich das ansässige Weingut als Erweiterungsflächen gesichert hat) und weiterhin Nachfrage besteht (Weingut, Landmaschinenhandel, Hundepflegestation, Flaschnerei) soll die Erweiterung der gewerblichen Flächen vorgenommen werden. 3. ÜBERGEORDNETE ZIELSETZUNG Die Fläche ist im Flächennutzungsplan 1. Fortschreibung 2000 des Teilverwaltungsraumes Nordheim als gewerbliche Fläche enthalten. Nördlich grenzen die geplante Ortsentlastungsstraße, der Wasserhochbehälter und ein Aussiedlerhof an. Weitere übergeordnete Festsetzungen sind nicht erfasst. Ausschnitt aus der Raumnutzungskarte des Regionalplans 2020 Seite 2

3 4. GELTUNGSBEREICH Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im Lageplan dargestellt. Er umfasst im Wesentlichen ein Gewann zwischen dem bestehenden Baugebiet Schafhole und dem westlich gelegenen Feldweg. Der Geltungsbereich wird umgrenzt: im Norden durch die Flurstücksgrenzen des Feldweges auf Flst. 5539, das nicht miteinbezogen wurde, da an ihm keine Änderungen geplant sind. im Osten durch die Flurstücksgrenzen zu den bestehenden Baugrundstücken. Der hier verlaufende Feldweg wurde einbezogen, da er später nicht mehr benötigt wird und deshalb gewerblich genutzt werden kann. Im Südwesten durch die Flurstücksgrenzen der betroffenen Acker- und Wiesengrundstücke. Der angrenzende Feldweg (Gemeindeverbindungsstraße) wurde ebenfalls außen vor gelassen, da auch an ihm keine Veränderungen geplant sind. 5. EINFÜGEN IN DIE ÖRTLICHE BAULEITPLANUNG Die benachbarten Flächen des Bebauungsplanes sind: im Norden grenzt unüberplanter Außenbereich an, der im Flächennutzungsplan als Verkehrsfläche der Ortsumgehung Nordheim vorgesehen ist. Weiter nördlich liegen einige Aussiedlerhöfe und der Wasserhochbehälter. Im Osten grenzt der seit dem rechtsverbindliche Bebauungsplan Schafhole an, der ebenfalls gewerbliche Flächen festsetzte. Südlich und westlich grenzt unüberplanter Außenbereich an, der nach dem Hohlweg landwirtschaftlich, zumeist intensiv als Weinbauflächen genutzt wird. 6. GRÜNORDNUNGSPLANUNG Die Bilanzierung der einzelnen Schutzgüter und die Abwägung der Eingriffe in den Naturhaushalt oder das Landschaftsbild sind im Umweltbericht ausführlicher dargestellt. Die Kriterien der UVP Vorprüfung sind streng genommen nicht erfüllt. Die Bilanzierung hat aber den Charakter eine Vorprüfung. Daraus geht hervor, dass keine erheblich nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Eine UVP ist deshalb auch unter Berücksichtigung möglicher späterer Erweiterungen des Baugebietes nicht erforderlich. 7. GEPLANTE BAULICHE NUTZUNG Die Flächen sind, wie in der Nachbarschaft auch, als Gewerbegebiet ausgewiesen. Auch die Nutzungsmaße wurden soweit als möglich von dem benachbarten Bebauungsplan übernommen. Die dachformen wurden großzügiger gefasst, mit geneigten Dächern sind alle Arten von Sattel-, Walm- oder Pultdächern und deren Varianten zulässig, damit auch Bauformen besser den geänderten Architekturmoden anpassbar sind. Um die Ortsrandsituation zu verbessern, wurde ein deutlicher Grünsteifen als öffentliche Grünfläche vorgesehen, der mit Bäumen und Gehölzen bepflanzt der Eingrünung des Baugebietes dienen soll. Seite 3

4 Die südlich gelegene private Grünfläche wurde auf Wunsch des Eigentümers so belassen und festgesetzt. Damit der Zugang nicht über das Biotop Schafhole erforderlich ist, wurde eine kleine Feldwegefläche vom geplanten Wendehammer aus vorgesehen. 8. ERSCHLIESSUNG 8.1 Verkehr Die Verkehrserschließung ist über das vorhandene Straßennetz gesichert. Der ursprünglich geplante Ring der Straße Schafhole wurde nicht weiter verfolgt, da hierbei zu kleine und zu schlecht geschnittene Grundstücke entstanden wären. Deshalb wurde der nördliche Ast der Schafhole verlängert und schließt am Ende mit einer Wendeschleife ab. Hier ist eine Erweiterung zwar derzeit nicht vorgesehen, aber dennoch nicht verbaut. Insbesondere ein Anschluss des westlich gelegenen Feldweges sollte ermöglicht werden, um die Straße entlang des Biotops Hohlweg Schafhole entlasten zu können. In Richtung des Hochbehälters wurde ebenfalls ein Stich vorgesehen, vor allem um den vorhandenen Feldweg ausreichend anschließen zu können, auf dem landwirtschaftlicher Verkehr vom und zum im benachbarten Gebiet vorhandenen Weingut abwickeln zu können. Außerdem dient er der Zugänglichkeit des Hochbehälters. Sollte die Umgehungsstraße diesen Anschluss abschneiden, kann er zu Bauland umgewandelt werden. Allerdings scheint auch nicht ausgeschlossen, dass eine andere Trasse verwirklicht wird, sodass hierüber die nördlich angrenzenden Flächen erschlossen werden können. Entlang des nördlichen Feldweges wurde ein schmaler Streifen von 0,5 m als Erweiterung vorgesehen, um die voll Breite erhalten zu können, denn hier wird landwirtschaftlicher Verkehr vom und zum Weingut abgewickelt. Der südliche Teil der Straße Schafhole wird nur durch eine kleine Wendemöglichkeit für ein Müllfahrzeug abgeschlossen, da nach dem derzeitigen Stand des Interesses sich die angrenzenden Flächen nur zwei Eigentümer teilen (der größte Teil ist für die Erweiterung des örtlichen Weingutes geplant). Für den landwirtschaftlichen Verkehr vom Weingut weg ist ein landwirtschaftlicher Anschluss an den westlichen Feldweg über die öffentliche Grünfläche möglich, dessen Lage derzeit nicht genau bekannt ist. 8.2 Leitungsgebundene Versorgung Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung ist im Anschluss an das vorhandene Leitungsnetz möglich. Entsprechende Leitungsrechte wurden vorgesehen. Trotz des geringen Abstandes zum Wasserhochbehälter ist der Versorgungsdruck nach Auskunft des Erschließungsplaners noch ausreichend. Auch die Versorgung mit elektrischer Energie und mit Kommunikationsleitungen ist gewährleistet. Die oberirdische oder leitungsgebundene Ableitung des Traufwassers über den westlichen Graben erwies sich als nicht machbar, da dieser über einen Regenüberlauf etwas weiter südlich an die Mischwasserkanalisation angeschlossen ist. Ein eigenes Kanalsystem hätte größere Umbaumaßnahmen an der bis zum Bau der Umgehungsstraße noch stark befahrenen Landesstraße erfordert und wäre aufgrund der Entfernungen nicht finanzierbar. Seite 4

5 8.3 Emissionen Schädliche Emissionen für die Nachbarschaft sind nicht zu erwarten, denn die benachbarten Flächen werden entweder landwirtschaftlich oder bereits gewerblich genutzt. Die Lärmemissionen von der geplanten Ortsentlastungsstraße auf das Baugebiet werden als verträglich eingestuft, die Fläche für einen geplanten Lärmschutzwall insbesondere an der geplanten Feldwegeunterführung wurde berücksichtigt. 9. BODENORDNUNG Zur Realisierung der Planungen sind bodenordnende Maßnahmen erforderlich. Es ist das Aufkaufverfahren geplant, bis auf die private Grünfläche sind bereits alle Grundstücke im Eigentum der Gemeinde. 10. PLANUNGSSTATISTIK 10.1 Flächenstatistik Fläche des Geltungsbereichs 1,99 ha 100,0% Verkehrsflächen, incl. Verkehrsgrünflächen 0,22 ha 11,1 % Öffentliche und private Grünflächen 0,23 ha 11,6 % Bauland Gewerbegebiet 1,54 ha 77,3 % 10.2 Nutzungsstatistik Es entstehen etwa 7 Bauplätze Erschließungskosten Die Erschließungskosten betragen rund Eine Finanzierung ist über den Grundstücksverkauf vorgesehen. Seite 5