Finanzierungsvorschlag für Martin Mustermann Steffi Mustermann

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1 Finanzierungsvorschlag für Martin Mustermann Steffi Mustermann

2 Hier überreichen wir Ihnen das für Sie maßgeschneiderte Angebot für die Finanzierung Ihrer Immobilie. Wir freuen uns, dass Sie uns Ihr Vertrauen schenken. Das nachfolgende Konzept zeigt Ihnen, wie wir gemeinsam Ihre Wünsche realisieren. Erwerber Ihre persönlichen Daten Erwerber Herr Martin Mustermann Frau Steffi Mustermann Straße, Hausnummer Musterstr. 6 Musterstr. 6 Postleitzahl, Ort Musterstadt Musterstadt Telefon 07131/ / Familienstand verheiratet, gemeinsam veranlagt verheiratet, gemeinsam veranlagt Kinder 2 Kirchensteuer 8 % 8 % Geburtsdatum Arbeitsverhältnis Arbeitnehmer Arbeitnehmer Branche Beruf Elektro Elektroinstallateur Individuelle Notiz zum Erwerber Frau Mustermann: Die Einkünfte aus dem von Frau Mustermann nebenberuflich geführten Kosmetikstudio wurden als Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit erfasst. Ihr Einkommen Herr Martin Mustermann Ihr Einkommen aus nichtselbständiger Tätigkeit Bruttoeinkommen 3.600,00 * 13 Monate ,00 Sonstige Einkünfte + 0,00 Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit jährlich = ,00 Hier sehen Sie Ihr Gehalt bzw. Ihren Lohn, den Sie für eine Beschäftigung im öffentlichen oder privaten Dienst erhalten. Bitte beachten Sie, dass es sich hier um Ihr jährliches Bruttoeinkommen handelt. Das ist das Einkommen, von dem noch Steuern und Sozialabgaben abgezogen werden. Ihr Nettoeinkommen, über das Sie monatlich verfügen können, sehen Sie weiter unten am Ende des Abschnitts "Ihre Steuerberechnung". Für die Berechnung der Entwicklung Ihrer Finanzierung wird eine Einkommenssteigerung in Höhe von 1,00 % jährlich angenommen. Ihr Einkommen aus Kapitalvermögen Kapitalerträge, die dem Steuerabzug unterlegen haben 0,00 Kapitalerträge, die noch zu versteuern sind ,00 Gesamteinkommen aus Kapitalvermögen jährlich = ,00 In der Regel unterliegen alle Kapitalerträge, die von inländischen Banken ausgezahlt werden, der Abgeltungssteuer und sind damit bereits versteuert. Diese Kapitaleinkünfte sehen Sie hier unter der Bezeichnung "Kapitaleinkünfte, die dem Steuerabzug unterlegen haben". Sie fließen nicht noch einmal in die Steuerberechnung mit ein, sondern werden zu Ihrem Nettoeinkommen hinzugerechnet. Ihre weiteren Kapitalerträge, die noch zu versteuern sind,werden in der Steuerberechnung berücksichtigt. Ihr Gesamteinkommen Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit ,00 Einkommen aus Kapitalvermögen ,00 Gesamteinkommen jährlich = ,00 Hier sehen Sie Ihr Gesamteinkommen im Jahr. Für die Berechnung der Entwicklung Ihrer Finanzierung wird eine Einkommenssteigerung in Höhe von 1,00 % jährlich angenommen. Seite 1

3 Ihr Einkommen Frau Steffi Mustermann Ihr Einkommen aus selbständiger Tätigkeit Einkommen aus selbständiger Arbeit ,00 Hier sehen Sie Ihr Einkommen aus Ihrer selbständigen Tätigkeit. Bitte beachten Sie, dass es sich hier um Ihren jährlichen Gewinn handelt, von dem noch Steuern abgeführt werden müssen. Ihr Nettoeinkommen, über das Sie monatlich verfügen können, sehen Sie weiter unten am Ende des Abschnitts "Ihre Steuerberechnung". Ihr Einkommen aus Vermietung und Verpachtung Bruttoeinnahmen 800,00 * 12 Monate 9.600,00 Einkommen aus Vermietung und Verpachtung jährlich = 9.600,00 Hier sehen Sie Ihr Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Bitte beachten Sie, dass an dieser Stelle Ihre Bruttoeinnahmen ausgegeben werden. Diese werden um die Werbungskosten reduziert. Der daraus resultierende Betrag fließt in die Steuerberechnung ein. Ihre gemeinsame Steuerberechnung Ermittlung der Gesamteinkünfte Einkommen aus nichtselbständiger Tätigkeit ,00 abzüglich Werbungskosten aus nichtselbständiger Tätigkeit ,00 Gesamteinkommen aus selbständiger Tätigkeit ,00 Gesamteinkommen aus Kapitalvermögen ,00 Gesamteinkommen aus Vermietung und Verpachtung ,00 Brutto-Gesamteinkünfte = ,00 Ermittlung des zu versteuernden Einkommens Brutto-Gesamteinkünfte ,00 Abzugsfähige Versicherungsbeträge ,00 Abzugsfähige Sonderausgaben - 72,00 Zu versteuerndes Einkommen = ,00 Ermittlung des Nettoeinkommens Gesamteinkommen ,00 Einkommen- bzw. Lohnsteuer und Solidaritätszuschlag vom zu versteuernden Einkommen ,00 Kirchensteuer ,68 Versicherungsbeiträge ,90 Nettoeinkommen jährlich = ,42 Nettoeinkommen monatlich Unter Nettoeinkommen versteht man das Einkommen, das Ihnen nach Abzug von Steuern und ggf. Sozialabgaben zur Verfügung steht ,70 Das Nettoeinkommen wurde aus Ihren persönlichen Angaben und den Einkommensangaben ermittelt. Für das monatliche Nettoeinkommen wurde das Jahreseinkommen durch 12 Monate dividiert. Es ist daher möglich, dass Ihr tatsächliches monatliches Nettoeinkommen von diesem rechnerischen Wert abweicht. Diese Steuerberechnung dient zur Orientierung über die Situation vor der Finanzierung und als Ausgangsbasis für die Betrachtung der steuerlichen Auswirkung Ihrer Finanzierung. Bitte beachten Sie, dass diese Steuerberechnung die Beratung durch Ihren Steuerberater nicht ersetzt. Seite 2

4 Objekt Ihr Wunschobjekt Sie möchten ein gemischt genutztes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung kaufen. Ihre Immobilie "Musterweg 6" befindet sich in Musterstadt. Ihr Wunschobjekt verfügt über 200,00 m² Wohnfläche. 80,00 m² werden vermietet. Die Immobilie wurde am erbaut. Voraussichtliches Anschaffungsdatum ist am und Einzug am Für die Berechnung der Entwicklung Ihrer Finanzierung wird eine voraussichtliche Wertsteigerung der Immobilie von 1,00 % pro Jahr angenommen. Für die Instandhaltungsrücklage rechnen Sie mit 1,00 % pro Jahr. Die Instandhaltungsrücklage dient der Bildung einer finanziellen Reserve für zukünftige Reparaturen und die Erhaltung des Gebäudes. Individuelle Notiz zum Objekt: Dieses Objekt entspricht in Größe und Preis genau Ihren Vorgaben. Das Haus ist allerdings ein Fachwerkhaus, dass bereits im Jahr 1916 gebaut wurde. Es ist aber in einem sehr guten baulichen Zustand und wurde 1972 komplett saniert und im Laufe der Jahre mehrfach renoviert. Das Fachwerk entspricht Ihren Vorstellungen von viel Gestaltungsraum im Wohnbereich. Gern empfehlen wir Ihnen einen Architekten, der Ihnen vielfältige Gestaltungsvarianten aufzeigen wird. Bildergalerie Außenansicht Wohnbereich Objektkosten Übersicht der Kosten Kaufpreis Grundstückskosten Gebäudekosten Anschaffungsnahe Kosten für Renovierung Verteilt absetzbare Kosten Nicht absetzbare Kosten Grunderwerbsteuer (5,00 %) Kosten für Notar und Grundbuchamt Maklerprovision (3,57 %) Die Kosten für die Immobilie betragen Details zu den einzelnen Positionen sehen Sie in den folgenden Übersichten , , , , , , , , , ,00 Grundstückskosten Kosten für das Grundstück 360,00 pro m² für 225,00 m² ,00 Vermessungskosten 2.000,00 Summe Grundstückskosten ,00 Seite 3

5 Gebäudekosten Kosten für das Gebäude 800,00 pro m² für 200,00 m² ,00 Garage/Stellplatz Architektenhonorar Kosten für die Außenanlage Sauna Summe Gebäudekosten 3.000, , , , ,00 Das Architektenhonorar und die Kosten für die Außenanlage können Sie als Eigentümer einer vermieteten Immobilie zusammen mit den anderen Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Weitere Kosten Anschaffungsnahe Kosten für Renovierung/Modernisierung/Instandhaltung - sofort absetzbar Anschaffungsnahe Kosten für Renovierung/Modernisierung/Instandhaltung - nicht absetzbar Kosten für Wirtschaftsgüter nach 7, verteilt absetzbar auf 10 Jahre Einbauküche selbstgenutzt - nicht absetzbar Summe weitere Kosten , , , , ,00 7 EStG regelt die Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung. Laut Artikel 1 können die Kosten für Wirtschaftsgüter entsprechend ihrer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer aufgeteilt in gleichmäßigen Jahresbeträgen abgesetzt werden. Die Abschreibung hierfür wird in Ihrer Berechnung berücksichtigt. Die hierzu gehörenden Abschreibungsbeträge finden Sie unter "Objekt" im Abschnitt "Ihre Absetzung für Abnutzung". Bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung können Sie Kosten, die im Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie anfallen, sofort im ersten Jahr von der Steuer absetzen. Das können beispielsweise sein: Kosten für die Fahrten zu Banken und anderen Finanzierungsvermittlern, Sachverständigengutachten, Vermittlungsprovision von Banken und Bausparkassen, Kosten der Haus- oder Wohnungssuche wie Kosten für Fahrten zu Maklern, für Inserate, Telefon- und Portokosten. Nicht absetzbare Kosten fließen zwar in die Finanzierung ein, haben aber steuerlich keine Auswirkung. Nebenkosten Grunderwerbsteuer (5,00 %) Notarkosten für den Immobilienerwerb Notarkosten für den Grundschuldeintrag Maklerprovision (3,57 %) Summe Nebenkosten , , , , ,00 Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die der Käufer für den Erwerb eines Grundstücks an das Finanzamt zahlen muss. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung. Bemessungsgrundlage sind die Kosten für das Grundstück bzw. bei Erbbauzins der Kapitalwert der künftig anfallenden Zahlungen für das Grundstück. Falls ein Grundstück mit Haus verkauft wird, ist die Grunderwerbsteuer auch auf die Anschaffungs- bzw. die Herstellungskosten der Immobilie zu entrichten, wobei die Herstellungskosten durch Eigenleistung reduziert werden können. Eigentümer von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien können die Grunderwerbsteuer zusammen mit den anderen Anschaffungskosten jährlich steuerlich abschreiben. Die Notarkosten für den Immobilienerwerb betragen ca. 1,5 % des Kaufpreises, wobei der Notar etwa 1% für die Beurkundung des Kaufs erhält und das Grundbuchamt etwa 0,5% für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Eigentümer von vermieteten Immobilien können die Notarkosten für den Immobilienerwerb zusammen mit den anderen Anschaffungskosten jährlich steuerlich abschreiben. Zur Kreditsicherung wird in der Regel eine Grundschuld bestellt. Mit der Grundschuld wird ein Grundstück belastet, so dass es für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Die Grundschuld wird als dingliches Recht an einem Grundstück im Grundbuch eingetragen. Für den Eintrag der Grundschuld fallen Notarkosten an, die u.a. von der Höhe der Grundschuld abhängen. Die ausgewiesenen Kosten sind ein geschätzter Wert. Eigentümer von vermieteten Immobilien können die Notarkosten für den Grundschuldeintrag im ersten Jahr als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Der Immobilienmakler erhält für die Vermittlung des Objekts eine Provision, die in der Regel zwischen 3,5 % und 7 % des Kaufpreises beträgt. Eigentümer von vermieteten Immobilien können die Maklerprovision zusammen mit den anderen Anschaffungskosten jährlich steuerlich abschreiben. Ihre Wohnfläche und Mieteinnahmen Selbst genutzte Wohnfläche Selbst genutzte Wohnfläche 120,00 m² Vermietete Wohnfläche Vermietete Wohnfläche 80,00 m² Anfangsmiete kalt monatlich pro m² 6,00 Seite 4

6 Ihr absetzbarer Immobilienanteil Kosten der Immobilie insgesamt (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) Davon sind sofort als Werbungskosten absetzbar Von den Immobilienkosten sind verteilt absetzbar (AfA) , , ,00 Sie sehen in der Tabelle die absetzbaren Beträge für Ihre Immobilie. Sofort absetzbare bzw. Werbungskosten können im Jahr des Immobilienserwerbs steuerlich geltend gemacht werden. Beträge, die auf die Herstellungskosten des Gebäudes entfallen, können Sie auf die folgenden Jahre verteilen und im Rahmen Ihrer Steuererklärung absetzen. Die auf das Grundstück entfallenden Anteile sind nicht absetzbar. Ihre Abschreibungen im Detail Ihre sofort absetzbaren Kosten (Werbungskosten) Notarkosten für den Grundschuldeintrag Sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen Summe sofort absetzbare Kosten 1.200, , ,00 Ihre Absetzung für Abnutzung (AfA) Paragraf Dauer Jahre Start Basis Satz % Betrag /Jahr Vermietung (linear 50x2%) 7 Abs.4/2a EStG ,00 2, ,00 Renovierung/Ausbau (linear 10x10%) 7 Abs.1 EStG ,00 10, ,00 Anfängliche Abschreibung 2.577,00 Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ermöglicht Ihnen die steuerrechtliche Absetzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihrer Immobilie. Die Rechtsgrundlage und die Dauer der AfA entnehmen Sie bitte der Tabelle. Der Gesamtbetrag der jeweiligen AfA wird auf die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl der Jahre verteilt. Den anfänglichen jährlichen Betrag, den Sie in Ihrer Steuererklärung absetzen können, sehen Sie in der letzten Spalte. Außerdem können Sie die Sollzinsen und Kosten für sämtliche Fremdmittel, die Sie für die Finanzierung Ihrer vermieteten Immobilie einsetzen, steuerlich absetzen. Wie hoch die absetzbaren Zinsen und Kosten in Verlauf der Finanzierung sind, entnehmen Sie bitte den nachfolgenden Tabellen. Individuelle Notiz zu den Abschreibungen: Für die Kosten der Einbauküche im vermieteten Teil erhalten Sie eine lineare Abschreibung von 10% auf 10 Jahre. Seite 5

7 Finanzierungsvorschlag für Finanzierung Ihre Eigenmittel und Eigenleistungen Bargeld und Bankguthaben ,00 Eigenleistung ,00 Guthaben in zuteilungsreifen Bausparverträgen ,00 Ihre sofort für die Finanzierung verfügbaren Eigenmittel betragen ,00 Ermittlung Ihres Finanzierungsbedarfs Kosten für die Immobilie, z.b. Grundstückskosten, Gebäudekosten + Kosten für Ihre Finanzierung, die den Auszahlungsbetrag verringern, z.b. Disagio ,00 Abzüglich sofort verfügbare Eigenmittel und Eigenleistungen ,00 Ihr gesamter Finanzierungsbedarf beträgt = , , Unser Finanzierungsvorschlag Zur Finanzierung Ihrer Immobilie unterbreiten wir Ihnen folgenden Finanzierungsvorschlag. Die Darlehenskonditionen sind heute gültig und bis Vertragsabschluss freibleibend. Ihre Finanzierungsbausteine Institut Darlehen Netto- Sollzins darlehen Tilgung Sollzins- Effektivbindung zins Aufwand monatlich % % bis % Annuitätendarlehen Musterbank ,800 2, ,04 528,00 Bauspardarlehen Allianz Bauspar AG ,950 7,500 2,65 450,00 Endfälliges Darlehen, Ablösung durch Bausparvertrag ABC AG , ,17 LBS Baden-Württemberg Ansparung ab Der Gesamteffektivzins für diese Kombination (Darlehen mit Tilgung durch Bausparvertrag) beträgt 5,41 %. 332,89 399,47 Summe ,36 Seite 6

8 Ihre Finanzierungsbausteine Die Grafik zeigt den Anteil der Eigenmittel und der Fremdmittel am finanzierten Betrag. Eigenmittel Allianz Bauspar AG Musterbank ABC AG Ihre Finanzmittel im Detail Annuitätendarlehen Musterbank ,00 Darlehensbetrag ,00 Effektivzins jährlich % 4,04 Auszahlungskurs % 100,000 Sollzinssatz jährlich % 2,800 Nettodarlehen ,00 Sollzinsbindung bis Auszahlung am Tilgungssatz jährlich % 2, Ratenzahlung am Ratenzahlung monatlich 1. Tilgungsverrechnung am Tilgungsverrechnung sofort 1. Zinsabrechnung am Zinsabrechnung monatlich 1. Rate 528,00 Sollzinssatz nach Sollzinsbindung jährlich % 6,000 Folgeraten 528,00 Gesamtlaufzeit 26 Jahre 9 Monate Rate nach Sollzinsbindung 798,14 Darlehensende Restschuld nach Sollzinsbindung ,78 Gesamtbetrag ,39 Bearbeitungskosten % 0,500 Restkreditversicherungssumme ,00 Restkreditversicherungsbeitrag ,00 Der Betrag fließt in den Effektivzins und Gesamtbetrag mit ein. Die Bearbeitungskosten werden für die Effektivzinsberechnung auf die Sollzinsbindungsdauer verteilt. Bausparvertrag Bausparvertrag Allianz Bauspar AG Bausparsumme ,00 Tarif Tarif 4, Niedrig (Var1) Darlehensbetrag ,00 Effektivzins jährlich % 2,65 Auszahlungskurs % 100,000 Sollzinssatz jährlich % 1,950 Darlehensgebühr/Agio 0,00 Auszahlung voraussichtlich am Rückzahlrate 450,00 1. Ratenzahlung am Ratenzahlung monatlich voraussichtliche Laufzeit 4 Jahre 5 Monate Tilgungsverrechnung sofort Kontoführungsgebühr jährlich 10,00 voraussichtliche Wohn-Riester-Förderung für Erwerber Riester-Grundzulage jährlich 154,00 Gutschrift der Zulage erstmals am Riester-Kinderzulage jährlich 370,00 Förderdauer bis voraussichtlich 2039 Anfängliche Riesterzulage jährlich 524,00 Die Kinderzulage setzt sich zusammen aus: 2 Kind(er) geboren bis ,00 Sie erhalten die volle Riester-Förderung. Die Riester-Grundzulage bekommen Sie über den gesamten Förderungszeitraum. Die Riester- Kinderzulage erhalten Sie voraussichtlich 10 Jahre lang für 2 Kinder. Die Riester-Förderung erfolgt, solange Sie eigene Zahlungen in den Riestervertrag einbringen, höchstens bis zum Renteneintritt. Seite 7

9 Endfälliges Darlehen mit Tilgung durch Bausparvertrag Endfälliges Darlehen ABC AG ,00 Darlehensbetrag ,00 Effektivzins jährlich % 4,17 Auszahlungskurs % 100,000 Sollzinssatz jährlich % 4,000 Nettodarlehen ,00 Sollzinsbindung bis Auszahlung am Zinszahlung am Zinszahlung monatlich 1. Zinsabrechnung am Zinsabrechnung monatlich 1. Zinsrate 110,96 Sollzinssatz nach Sollzinsbindung jährlich % 6,000 Folgeraten 332,89 Gesamtlaufzeit 8 Jahre 4 Monate Rate nach Sollzinsbindung 499,34 Darlehensende Restschuld nach Sollzinsbindung ,93 Gesamtbetrag ,92 Die für Ihren Bausparvertrag fällige Abschlussgebühr wird gem. 6 Abs. 7 PAngV entsprechend dem Mindestguthaben beim Endfälligen Darlehen angerechnet. Die anteilige Abschlussgebühr und eventuelle Kontoführungsgebühren des Bausparvertrags in Höhe von 399,47 sind im effektiven Jahreszinssatz, in den Gesamtkosten und im Gesamtbetrag berücksichtigt. Der Gesamteffektivzins für diese Kombination (Darlehen mit Tilgung durch Bausparvertrag) beträgt 5,41 %. Der Gesamteffektivzins gibt den effektiven Jahreszins für die Bausparvor-/endfinanzierung an, also die jährlichen Kosten von Darlehen und Bausparvertrag in Prozent. Der Gesamteffektivzins berücksichtigt auch die notwendigen Einzahlungen in den Bausparvertrag. Folgebausparvertrag LBS Baden-Württemberg Bausparsumme ,00 Tarif Classic S 2009 Ansparphase Guthaben zu Beginn der Berechnung 0,00 Guthabenzins jährlich % 1,500 Mindestguthaben % 40,00 Ansparrate monatlich 4,00 Abschlussgebühr % 1,00 Guthaben bei Zuteilung ,88 Beginn der Sparzahlungen am Rückzahlphase Darlehensbetrag ,12 Effektivzins jährlich % 4,55 Auszahlungskurs % 100,000 Sollzinssatz jährlich % 4,250 Darlehensgebühr/Agio 0,00 Rückzahlrate Promille 6,00 Auszahlung voraussichtlich am Rückzahlrate 599,21 1. Ratenzahlung am Ratenzahlung monatlich voraussichtliche Laufzeit 10 Jahre 3 Monate Tilgungsverrechnung sofort Die Abschlussgebühr wird verrechnet. Die Sparratenzahlungen erfolgen bis zur erfolgreichen Bewertung. Absetzbarkeit der Zinsen und Finanzierungskosten Finanzierung auf selbst genutzt entfallen auf vermietet entfallen in % in in % in Gesamtbetrag ,00 60, ,80 40, ,20 Eigenmittel ,00 60, ,00 40, ,00 Musterbank ,00 60, ,00 40, ,00 Allianz Bauspar AG ,00 60, ,00 40, ,00 ABC AG ,00 60, ,80 40, ,20 Hier sehen Sie, welche Darlehen bzw. Darlehensanteile auf die zum Wohnen selbst genutzte und die vermietete bzw. gewerbliche Fläche Ihrer Immobilie entfallen. Sollzinsen und Finanzierungskosten, die auf vermietete oder gewerbliche Flächen entfallen, sind steuerlich absetzbar. Die oben angegebene Zuordnung liegt auch der Berechnung des Steuervorteils zugrunde. Wie hoch die absetzbaren Zinsen und Kosten im Verlauf der Finanzierung sein werden, entnehmen Sie bitte den nachfolgenden Tabellen. Der Anteil der selbst genutzten Wohnfläche beträgt 120,00 m², das entspricht 60,00 % der Immobilie. Der Anteil der vermieteten Wohnfläche beträgt 80,00 m², das entspricht 40,00 % der Immobilie. Werden die verwendeten Eigen- und Fremdmittel für die steuerliche Absetzbarkeit in einem anderenverhältnis aufgeteilt, kann das einen Steuervorteil bewirken. Seite 8

10 Die anfängliche Entwicklung Ihres Finanzierungsaufwands 2014 bis 2018 Ihre jährlichen Ausgaben AD Musterbank 6.336, , , , ,00 BSV Allianz Bauspar AG 5.400, , , , ,13 EDBSV ABC AG 3.772, , , , ,68 - BSV LBS Baden-Württemberg 4.793, , , , ,64 Summe jährliche Ausgaben für Ihre Fremdmittel , , , , ,45 Instandhaltungsrücklage 3.560, , , , ,08 Bruttoaufwand jährlich , , , , ,53 Bruttoaufwand monatlich 1.988, , , , ,04 Ihre jährlichen Zulagen Riester-Zulage 524,00 524,00 524,00 524,00 524,00 Ihre jährlichen Mieteinnahmen Wohnen 5.280, , , , ,00 Jährliche steuerwirksame Beträge AfA vermietet 1.377, , , , ,00 Sonstige AfA 1.100, , , , ,00 Absetzbare Zinsen 3.062, , , , ,92 Disagio/Gebühren 4.963,47 4,00 4,00 4,00 4,00 Werbungskosten ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Absetzbare Riesterbeträge 2.100, , , , ,00 Abzüglich Mieteinnahmen 5.280, , , , ,00 Summe steuerwirksame Beträge , , , , ,92 Steuerersparnis ,88 387,52 353,12 318,40 286,16 Enthaltene Ersparnis aus Disagio und Gebühren 2.501,52 396,32 396,32 398,16 396,32 Ihr Nettoaufwand Aufwendungen jährlich , , , , ,53 - Mieteinnahmen jährlich 5.280, , , , ,00 - Steuerersparnis jährlich ,88 387,52 353,12 318,40 286,16 Nettoaufwand jährlich 6.722, , , , ,37 Nettoaufwand monatlich 560, , , , ,20 Unter Bruttoaufwand versteht man die Ausgaben für Ihre Immobilie ohne Berücksichtigung etwaiger Zulagen, Mieterträge oder steuerlicher Auswirkungen. Wohn-Riester-Verträge sind zertifizierte Darlehensverträge, in denen die Tilgung eines Darlehens für eine selbstgenutze Immobilie staatlich gefördert wird. Zahlt der Förderberechtigte 4 Prozent seines Vorjahresbruttoeinkommens (maximal im Jahr) abzüglich des Zulageanspruchs in einen zertifizierten Wohn-Riester-Vertrag, erhält er die volle staatliche Riesterzulage. Diese beträgt jährlich 154 für jeden Zulageberechtigten, zuzüglich 185 für jedes bis 2007 geborene bzw. je 300 für jedes ab 2008 geborene Kind. Die Zulagen werden zusammen mit den eigenen Beiträgen in vollem Umfang für die Tilgung des Darlehens eingesetzt. Aufwendungen für Riesterverträge sind außerdem als Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung absetzbar. Falls die sich daraus ergebende Steuerersparnis höher ist als die gezahlte Riesterzulage, wird der übersteigende Betrag vom Finanzamt als Steuererstattung ausgezahlt. Bei allen Formen des Riestersparens hat der Gesetzgeber bei Renteneintritt eine nachgelagerte Besteuerung vorgesehen. Dafür wird das fiktive Wohnförderkonto geführt. Auf diesem werden die staatlich geförderten Tilgungsleistungen, die gewährten Zulagen und ggf. der Betrag erfasst, der zum Wohn-Riestern entnommen wurde. Am Ende jeden Jahres wird der Stand des Wohnförderkontos um 2 Prozent erhöht. Bei Rentenbeginn wählen Sie die Besteuerungsart. Bei jährlicher Besteuerung wird bis zum 85. Lebensjahr jedes Jahr ein gleicher Teilbetrag des Wohnförderkontos dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Bei einmaliger Besteuerung sind einmalig nur 70% des Wohnförderkontos zum zu versteuernden Einkommen hinzuzurechnen. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von der individuellen Situation ab. Der Steuersatz ist im Rentenalter üblicherweise deutlich niedriger als während der Berufstätigkeit. Aufgrund der dieser Berechnung zugrunde liegenden individuellen Daten beträgt der Stand Ihres Wohnförderkontos im Jahr 2039 beim voraussichtlichen Eintritt in den Ruhestand ,21. Bei einem angenommen Steuersatz von 20% im Rentenalter entspricht dies einer jährlichen Steuerbelastung von 198,77. Im Nettoaufwand oder Nettoertrag sind neben Ihren Aufwendungen für die Immobilie auch etwaige Zulagen, Mieterträge und steuerliche Abschreibungen berücksichtigt. Seite 9

11 Gesamtentwicklung Ihrer Finanzierung Januar Dezember 2040 Jahr Restschuld Jahresende AfA jährlich Absetzbare Kosten jährlich Zulagen jährlich Mieteinkünfte monatlich Steuervorteil monatlich Aufwand brutto monatlich Aufwand netto monatlich Nettoeinkommen monatlich Überschuss monatlich , , ,03 524,00 440,00 988, ,58 560, , , , , ,27 524,00 480,00 32, , , , , , , ,02 524,00 480,00 29, , , , , , , ,03 524,00 480,00 26, , , , , , , ,92 524,00 480,00 23, , , , , , , ,98 0,00 480,00 17, , , , , , , ,39 0,00 480,00 18, , , , , , , ,43 0,00 480,00 16, , , , , , , ,96 0,00 480,00-15, ,08 994, , , , , ,88 0,00 480,00-41, , , , , , , ,95 0,00 480,00-42, , , , , , , ,58 0,00 480,00-50, , , , , , , ,21 0,00 480,00-57, , , , , , , ,05 0,00 480,00-64, , , , , , , ,54 0,00 480,00-72, , , , , , , ,12 0,00 480,00-80, , , , , , , ,21 0,00 480,00-89, , , , , , , ,16 0,00 480,00-98, , , , , , , ,80 0,00 480,00-107, , , , , , , ,58 0,00 480,00-114, ,69 811, , , , , ,03 0,00 480,00-120, ,48 821, , , , , ,06 0,00 480,00-126, ,32 831, , , , ,00 871,10 0,00 480,00-132, ,19 841, , , , ,00 688,54 0,00 480,00-139, ,10 852, , , , ,00 494,71 0,00 480,00-147, ,05 864, , , , ,00 288,93 0,00 480,00-154, ,04 875, , , , ,00 74,45 0,00 480,00-162, ,30 705, , ,26 Gesamt , , , , , , ,10 Barwerte bei 4,00 % 2.337, , , , ,43 Der Gesamteffektivzins aller Fremdmittel bis zum Ende der Finanzierung beträgt 6,81 %. Die Spalten der monatlichen Beträge enthalten den Durchschnittswert, der sich aus der Division des Jahresbetrages durch die Anzahl der Monate ergibt. Seite 10

12 Informationen zu den Finanzierungsjahren 2014 Einzug Auszahlung Annuitätendarlehen Musterbank Auszahlung Bausparvertrag Allianz Bauspar AG Auszahlung Endfälliges Darlehen ABC AG Ab diesem Zeitpunkt ist der Kinderfreibetrag günstiger! 2018 Rückzahlungsende Bausparvertrag Allianz Bauspar AG 2019 Angenommener Sollzins nach Sollzinsbindung 6 % jährlich bei Endfälliges Darlehen ABC AG 2022 Auszahlung Bausparvertrag LBS Baden-Württemberg Ablösung durch BSV Endfälliges Darlehen ABC AG Rückzahlungsende Endfälliges Darlehen ABC AG 2024 Angenommener Sollzins nach Sollzinsbindung 6 % jährlich bei Annuitätendarlehen Musterbank 2032 Rückzahlungsende Bausparvertrag LBS Baden-Württemberg 2040 Rückzahlungsende Annuitätendarlehen Musterbank Anhand des Barwertes können Sie sehen, wie viel Geld Sie beim Berechnungsstart zur Verfügung haben müssten, um die Finanzierung unter Berücksichtigung aller zukünftigen Ein- und Auszahlungen bedienen zu können. Die Barwertrechnung dient als Vergleichswert für unterschiedliche Finanzierungsmodelle und ist ein rein theoretischer Wert. Je niedriger der Barwert ist, desto günstiger ist die Finanzierung für Sie. Bitte beachten Sie, dass hierbei ein Zinssatz angenommen wird, mit dem sich Ihr Geld verzinsen würde, wenn Sie es beim Berechnungsstart in einer Summe zur Verfügung hätten. Je höher der Barwertzinssatz, desto geringer der Barwert. Beim Barwert brutto werden nur Ihre Ausgaben (Kreditraten, Gebühren, Sondertilgungen usw.) betrachtet. Beim Barwert netto werden zusätzlich auch Ihre Einnahmen (Mieteinnahmen, Steuervorteile aus Abschreibungen und absetzbaren Kosten, Zuschüsse usw.) berücksichtigt. Seite 11

13 Grafische Auswertung Grafik Brutto-/Nettobelastung Grafik Ausgaben und Einnahmen Seite 12

14 Grafik Gesamtbelastung/Zinsanteil/Tilgungsanteil Grafik Restschuld am Jahresende und Immobilienwert Nach Ihren Angaben, die selbstverständlich vertraulich behandelt werden und dem Bankgeheimnis unterliegen, den derzeitigen Kapitalmarktkonditionen, unverbindlichen Zuteilungsaussichten bei Bausparverträgen und heutigen steuerlichen Gegebenheiten haben wir diese Modell-Berechnung mit größter Sorgfalt durchgeführt. Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass wir eine Haftung für diese unverbindliche Beratung ausschliessen müssen. Ebenso kann eine Haftung für den Eintritt der verfolgten steuerlichen Ziele nicht übernommen werden. Die Konditionen sind freibleibend bis zur Darlehenszusage durch die Bank. Seite 13

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