Kosten der Unterkunft ( 22 SGB II)

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1 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Zuständigkeit / Abgrenzung Definitionen zu den Kosten der Unterkunft Definitionen der Unterkunft Definitionen der tatsächlichen und angemessenen Aufwendungen Umfang der Kosten der Unterkunft Anerkennung und Zuordnung der Kosten der Unterkunft Angemessenheitsprüfung im Rahmen der Produkttheorie Wohnungsgröße als 1. Faktor der Produkttheorie Quadratmeterpreis als 2. Faktor der Produkttheorie Einzelfallprüfung im Rahmen der Produkttheorie Nebenkosten (kalte Betriebskosten) Kostensenkungsverfahren Temporäre Übernahme unangemessener Kosten der Unterkunft Umzugskosten und Wohnungsbeschaffungskosten Umzugskosten Wohnungsbeschaffungskosten Umgang mit Guthaben und Rückzahlungen Zusicherung bzw. Abschluss eines Neuvertrages Verfahren / Leistungsbewilligung Direktzahlung an den Vermieter oder Dritte Unterkunftskosten für Auszubildende nach 27 Absatz 3 SGB II Übernahme von Schulden in Sonderfällen Sonderfragestellungen der KdU Sonderfrage: Renovierungskosten Sonderfrage: Eigentumswohnung bzw. Eigenheim Sonderfrage: KdU bei kurzzeitig Inhaftierte Sonderfrage: Umsetzung des BSG Urteils (Wohnungsgröße) Abschlussregelungen / Inkrafttreten / Übergangsregelungen Stand: 02/2013 Seite 1 von 59

2 1. Einleitung Durch Urteile des Bundessozialgerichtes 1 (BSG) und dem zum in Kraft getretenen Gesetz zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch wurde eine Überarbeitung der bestehenden Regelungen des kommunalen Trägers im Jobcenter ME-aktiv Kreis Mettmann bezogen auf die Kosten der Unterkunft notwendig. Hierbei werden sowohl die durch das BSG neu gesetzten Maßstäbe hinsichtlich der Ermittlung der örtlichen Angemessenheit von Wohnraum als auch die gesetzlichen Neuregelungen, beispielsweise zur Warmwasserbereitung, berücksichtigt. Ebenfalls berücksichtigt wurde das Urteil des BSG vom hinsichtlich der Berücksichtigung der Wohnungsgröße im Rahmen der Angemessenheitsprüfung der Kosten der Unterkunft. Die Rechtsnorm des 22 Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II) umfasst neben den Kosten der Unterkunft auch die Aufwendungen für die Heizung und die zentrale Warmwasserbereitung sowie die Übernahme von Schulden. Darüber hinaus müssen die rechtlichen Ausführungen des 27 Absatz 3 SGB II ebenfalls im Kontext dieser Arbeitsanweisung berücksichtigt werden. Zu den folgenden Bereichen wird auf die speziellen Arbeitsanweisungen des kommunalen Trägers im Jobcenter ME-aktiv verwiesen: Heizkosten: Arbeitsanweisung 2.22/2 (derzeit noch 2.22/2 Stand: 23/04/2007) Warmwasserbereitung: Arbeitsanweisung 2.22/3 (Stand: 10/2011). Die Grundlage dieser Arbeitsanweisung bildet die Arbeitshilfe des Ministeriums für Arbeit, Integration und Soziales des Landes Nordrhein-Westfalen (MAIS NRW) zu den Kosten der Unterkunft und Heizung (5. Auflage, Stand ). An der Neuauflage dieser Arbeitshilfe wird derzeit gearbeitet. Aufgrund der zwischenzeitlich teilweise geänderten Gesetzes- und Rechtslage wurden entsprechende Anpassungen der Arbeitshilfe des MAIS NRW vorgenommen. 1 BSG B 7b AS 18/06 R und B 7b AS 10/06 R; BSG B 14/7b AS 44/06 R Stand: 02/2013 Seite 2 von 59

3 2. Zuständigkeit / Abgrenzung Zur Erbringung der Leistungen der Kosten der Unterkunft ist der Kreis Mettmann als kommunaler Träger des Jobcenters nach 36 Satz 2 i.v.m. 6 Absatz 1 Satz 1 Ziffer 2 SGB II örtlich zuständig. In der Regel werden die Leistungen der Kosten der Unterkunft im Rahmen der Gesamtfallbearbeitung berücksichtigt. In Einzelfällen kommt nur die Gewährung von Leistungen der Kosten der Unterkunft in Frage. Die Leistungserbringung nach dem SGB II ist gegenüber dem Sozialgesetzbuch Zwölftes Buch (SGB XII) mit Ausnahme des 4. Kapitels SGB XII vorrangig. Die Leistungserbringung nach dem Asylbewerberleistungsgesetz (AsylbLG) und dem Wohngeldgesetz (WoGG) gehen der Leistungserbringung nach dem SGB II grundsätzlich vor. Auf die Regelungen des 12a SGB II wird verwiesen. Darüber hinaus erhalten keine Leistungen, wer sich durch seine Arbeitskraft, sein Einkommen und Vermögen selbst helfen kann oder die erforderliche Leistung von anderen, insbesondere Angehörigen, erhält. Der Ausschluss von vorrangigen Leistungsverpflichteten ist vor der Leistungsgewährung nach dem SGB II zu prüfen. 3. Definitionen zu den Kosten der Unterkunft Die gesetzlichen Regelungen des 22 SGB II beruhen zu einem Großteil auf unbestimmten Rechtsbegriffen. Diese werden im Folgenden definiert und gelten für die gesamte Leistungsgewährung der Kosten der Unterkunft im Sinne dieser Arbeitsanweisung. 3.1 Definitionen der Unterkunft Unter den Begriff der Unterkunft im Sinne des 22 SGB II sind alle baulichen Anlagen oder Teile davon, die geeignet sind, vor den Unbilden der Witterung zu schützen und einen Raum für Privatheit zu gewährleisten, zu fassen. Unterkünfte sind daher neben Mietwohnungen und Eigentumswohnungen oder Eigenheimen insbesondere auch Not- oder Stand: 02/2013 Seite 3 von 59

4 Obdachlosenunterkünfte, Frauenhäuser, Hotel-/ Pensionszimmer 2, Schiffe und ggf. Wohnwagen und Wohnmobile (vgl. BSG B 14 AS 79/09 R). Voraussetzung für die Übernahme der Kosten ist aber, dass es sich um eine privat genutzte Unterkunft handelt. Kosten für gewerblich genutzte Räume werden nicht übernommen, auch wenn die Leistungsberechtigten sich tagsüber ausschließlich dort aufhalten. Bei gemischter Nutzungsform einzelner Räume ist anhand der überwiegenden Nutzung zu differenzieren und ggf. dieser Raum entsprechend abzusetzen. Da grundsätzlich nur Kosten für den aktuellen Unterkunftsbedarf übernommen werden, ist maßgeblich, ob die Unterkunft tatsächlich genutzt wird. Daher kommt es auf die Rechtmäßigkeit der Nutzung (beispielsweise fehlende Untermieterlaubnis oder baurechtliche Unzulässigkeit der Nutzung) und formal vertragliche Verhältnisse nicht an, solange dem Leistungsberechtigten Kosten entstehen. Allerdings ist eine Unterkunft dann nicht anzuerkennen, wenn die Nutzung als Wohnraum gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die die öffentliche Sicherheit und Ordnung bewahren sollen und auch dem Schutz der Allgemeinheit dienen. Beispiele hierfür sind: auf öffentlicher Straße abgestellter Wohnwagen ohne Sondernutzungserlaubnis, dauerhafte Nutzung eines Gartenhauses in einer Kleingartenkolonie zu Wohnzwecken, wenn beispielsweise keine Versorgung mit Trinkwasser oder Kanalisation vorhanden ist (Verbot aus Gründen des Umweltschutzes und der Seuchenbekämpfung). Die tatsächliche Nutzung entfällt nicht schon bei gelegentlichen Aufenthalten oder Übernachtungen bei Dritten, zeitlich überschaubaren Krankenhaus- oder Einrichtungsaufenthalten oder einem Auslandsurlaubsaufenthalt, der den gewöhnlichen Inlandsaufenthalt unberührt lässt. An dieser Stelle wird auf die FH 7 der BA (Rdnr. 34 ff) verwiesen. Für den Umgang der Kosten der Unterkunft für kurzzeitig Inhaftierte wird auf Ziffer 17.3 dieser Arbeitsanweisung verwiesen. 2 Anmerkung zu Hotel- /Pensionszimmer: ohne Serviceleistungen wie Verköstigung und Reinigungsservice (vgl. SG Augsburg, , S 9 AS 187/09) Stand: 02/2013 Seite 4 von 59

5 3.2 Definitionen der tatsächlichen und angemessenen Aufwendungen Nach 22 Absatz 1 SGB II werden Leistungen der Kosten der Unterkunft in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht. Der hierin verbriefte Leistungsanspruch ist auf eine Geldleistung gerichtet und auch beschränkt. Der Leistungsträger soll den Leistungsberechtigten durch die Bereitstellung hinreichender Mittel finanziell in die Lage versetzen, auf dem Wohnungsmarkt selbst seinen Unterkunftsbedarf zu decken. Hiermit wird über den allgemein geltenden Grundsatz hinaus auf die Mitwirkungsverpflichtungen des Leistungsberechtigten bewusst Bezug genommen. Der allgemein gültige Budgetgedanke des SGB II erstreckt sich auch auf die Kosten der Unterkunft. Der Leistungsberechtigte ist selbstverantwortlich, geeigneten Wohnraum zu finden, anzumieten und grundsätzlich auch zu zahlen. Die ebenfalls allgemein gültigen Grundsätze der Beratung und Unterstützung durch die Verwaltung werden durch die Formulierung des 22 SGB II nicht ausgeschlossen. Die tatsächlichen Aufwendungen der Kosten der Unterkunft werden nur insoweit berücksichtigt, als diese den im Einzelfall angemessenen Umfang nicht übersteigen. Die weiteren Details der Angemessenheitsprüfung sowie der Übernahmefähigkeit von tatsächlichen unangemessenen Kosten der Unterkunft werden im Folgenden dargestellt. 4. Umfang der Kosten der Unterkunft Der Leistungsumfang der Kosten der Unterkunft definiert sich grundsätzlich nach der Art der Unterkunft. Bei Mietwohnungen umfasst dies die wirksam vereinbarte Kaltmiete und die umlagefähigen Neben- und Betriebskosten. Zur Sonderfrage der Renovierungskosten bei Mietwohnungen wird auf Ziffer 17.1 verwiesen. Bei Genossenschaftswohnungen tritt an die Stelle der Miete das vereinbarte Nutzungsentgelt. In Fällen von Eigentumswohnungen bzw. Eigenheimen umfassen die Kosten der Unterkunft grundsätzlich die Schuldzinsen und Betriebskosten (sog. Hausertragsberechnung). Bei Übergangsheimen oder Notunterkünften werden die nach kommunaler Gebührensatzung anfallenden Gebühren entsprechend berücksichtigt. Stand: 02/2013 Seite 5 von 59

6 5. Anerkennung und Zuordnung der Kosten der Unterkunft Maßgeblich für die Berücksichtigung von Unterkunftskosten bei der Leistungsgewährung ist, dass diese tatsächlich auch anfallen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Unterkunft unentgeltlich gewährt werden muss / wird (z.b. durch ein dinglich gesichertes Wohnrecht oder die Aufnahme in der Wohnung von Freunden ohne Begründung eines Untermietverhältnisses). Mietverträge unter Verwandten (z.b. volljährige behinderte Kinder im Haushalt ihrer Eltern) bedürfen besonderer Aufmerksamkeit. Entscheidend ist in solchen Fällen, ob der Leistungsberechtigte einer ernsthaften, wirksamen und nicht dauernd gestundeten Mietforderung ausgesetzt ist 3. Soweit die Bedarfsdeckung durch die Eltern oder ein Elternteil bei Wohneigentum nicht verlangt werden kann, werden nur die Kostenteile als tatsächliche Kosten der Unterkunft anerkannt, die sich auf die kopfteiligen und nachgewiesenen Betriebskostenanteile beziehen. Soweit die Bedarfsdeckung durch die Eltern oder ein Elternteil bei Mietwohnverhältnissen nicht verlangt werden kann, werden nur die Kostenteile als tatsächliche Kosten der Unterkunft anerkannt, die sich auf die kopfteiligen und nachgewiesenen Bruttoaufwendungen (= anteiliger Mietzins und Betriebskostenanteil) des volljährigen behinderten Leistungsberechtigten beziehen. Im Übrigen wird auf die FH 9 der BA verwiesen. Bei der unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum unter Verwandten oder Verschwägerten (vgl. FH 9.24 der BA) ist eine Unterhaltsvermutungsprüfung durchzuführen. Dabei ist auch zu prüfen, ob der nicht leistungsberechtigte Wohnungsinhaber und die übrigen nicht leistungsberechtigten Haushaltsangehörigen die auf den Leistungsberechtigten entfallenden anteiligen Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung voll tragen können. Kosten der Unterkunft und der Heizung sind immer nach Köpfen auf die jeweiligen Nutzer aufzuteilen; auf eine anderweitige Nutzung bestimmter Räume durch Haushaltsangehörige kommt es insoweit nicht an. Leben in der Wohnung des Leistungsberechtigten weitere Personen, die nicht Untermieter sind und nicht zur Bedarfsgemeinschaft nach 7 Absatz 3 SGB II gehören, sind die auf diese Person entfallenden Teile der Unterkunfts- und Heizungskosten bei der Leistungsberechnung abzusetzen. 3 LSG NRW L 19 AS 976/10 Stand: 02/2013 Seite 6 von 59

7 Die Aufteilung ist (auch für Kleinkinder) nach der Kopfzahl vorzunehmen, sofern nicht eine andere Aufteilung (z.b. nach Wohnflächen oder Wohnräumen) den tatsächlichen Verhältnissen besser gerecht wird. Hinweis Dienstleistungsverhältnis Mieter und Vermieter (z.b. Hausmeistertätigkeit) Erbringt der Leistungsberechtigte Dienstleistungen für den Vermieter (z.b. Hausmeistertätigkeiten) und wird deshalb die Miete ermäßigt, so ist die ermäßigte Miete zu berücksichtigen. Sofern eine Berücksichtigung bei der Miete nicht möglich ist, sind die Regelungen des 11 SGB II zu berücksichtigen. Hinweis Inklusivmieten (Unterkunftskosten inkl. Haushaltsstrom) Weist der Mietvertrag eine Gesamtmiete inklusive der Kosten für den Haushaltsstrom aus (Inklusivmiete) und ist der Vermieter nicht in der Lage, eine gesonderte Kostenaufstellung für den Haushaltsstrom aufzustellen, ist keine Herausrechnung der Haushaltsenergie aus den Unterkunftskosten vorzunehmen (BSG , B 14 AS 151/10 R). Zusammenwohnen mehrerer Personen (keine Bedarfsgemeinschaft ) Wenn mehrere Personen zusammenleben, ohne eine Bedarfsgemeinschaft zu bilden (beispielsweise Wohngemeinschaft, Kind über 25 Jahren wohnhaft bei den Eltern), stellt sich ein Problem bei der Ermittlung der Wohnungsgröße, da sich bei einer separaten Berechnung nach Einzelpersonen eine höhere Wohnfläche ergeben würde. Daher ist die Abgrenzung der Begriffe Bedarfsgemeinschaft Haushaltsgemeinschaft Wohngemeinschaft zu beachten. Die Bildung einer Wohngemeinschaft dient im Allgemeinen dem Ziel der Kostensenkung. Diese Zielsetzung muss sich auch bei der Beurteilung der Angemessenheit wieder finden, d.h. es ist nicht zwingend die für die Kopfzahl eigentlich angemessene Wohnungsgröße zu Grunde zu legen. Bei gemeinschaftlicher Nutzung einer Unterkunft durch mehrere Personen, die nicht zu einer Bedarfsgemeinschaft gehören, erfolgt die Zuordnung der Wohnkosten aus Praktikabilitätsgründen grundsätzlich unabhängig von Alter oder Nutzungsintensität entsprechend einer Aufteilung nach Kopfzahl 4. Eine Aufteilung nach Kopfzahl ist dann nicht vorzunehmen, wenn im Innenverhältnis zwischen den Bewohnern einer Wohnung zumindest ein dem Mietverhältnis ähnliches Nutzungsverhältnis vorliegt. 5 4 BSG B 11b AS 1/06; BSG B 14/11b AS 61/06 R; BSG B 14/11b AS 7/07 R; BSG B 11b AS 13/06 R; BSG B 14 AS 73/08 R 5 LSG BRB L 28 AS 1059/07 Stand: 02/2013 Seite 7 von 59

8 Wechselnder Aufenthalt von Kindern im Rahmen des Umgangsrechts Bei wechselndem Aufenthalt von Kindern in den Haushalten der Eltern kommt eine kopfzahlbezogene Erhöhung der Quadratmeterzahl nicht automatisch in Betracht. Für die Prüfung ist die Dauer und Häufigkeit der jeweiligen Übernachtungen zu berücksichtigen (regelmäßig z.b. nur alle vier Wochen eine Übernachtung oder auch der Aufenthalt für drei Wochen in den Ferien). Es ist immer die Besonderheit des Einzelfalles zu berücksichtigen. 6. Angemessenheitsprüfung im Rahmen der Produkttheorie Der Betrag für den angemessenen Mietpreis hat nicht den Charakter einer Pauschale, da dieser weder Abgeltungswirkung noch eine tatsächlich begrenzende Wirkung hat. Vielmehr soll er eine Orientierung bieten. Er bestimmt sich nach der durch das BSG entwickelten und in der Fachliteratur allgemein anerkannten Produkttheorie. Hiernach ist der Angemessenheitsbetrag das Produkt aus abstrakt angemessenen Quadratmeterzahl (vgl. Ziffer 6.1) und abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis (vgl. Ziffer 6.2). Konsequenz der Produkttheorie ist, dass zu Gunsten oder zu Lasten einer der beiden Faktoren (z.b. Wohnungsgröße) Abweichungen bestehen können, wenn dies beim anderen Faktor (z.b. Mietpreis) ausgeglichen wird. Der tatsächliche Wohnstandard bestimmt sich grundsätzlich nach dem konkreten Wohnort, sodass ein Umzug in eine andere kreisangehörige Stadt auch dann nicht verlangt werden kann, wenn sich dort ein niedrigerer Vergleichsmaßstab ergäbe als am Wohnort. Hiermit ist der Grundsatz umfasst, dass Leistungsberechtigten eine Aufgabe ihres sozialen Umfeldes allein aus Kostengründen nicht zuzumuten ist. Der Maßstab der Angemessenheit bestimmt sich jeweils am aktuellen Wohnort. Dies gilt auch in Fällen, in denen ein Umzug innerhalb der Zuständigkeit des Leistungsträgers erfolgt ist. Bleibt das soziale Umfeld erhalten, sind Kostensenkungsmaßnahmen im Normalfall zumutbar. Aufrechterhaltung des sozialen Umfeldes bedeutet dennoch nicht, dass keinerlei Veränderungen der Wohnraumsituation stattfinden dürfen. Vielmehr sind vom Leistungsberechtigten auch Anfahrtswege mit öffentlichen Verkehrsmitteln hinzunehmen, wie diese auch nicht leistungsberechtigten Personen zugemutet werden. Der Umzug innerhalb Stand: 02/2013 Seite 8 von 59

9 einer Stadt ermöglicht es, soziale Bindungen auch nach Umzügen aufrecht zu erhalten. Auch gesundheitliche Gründe und jahrzehntelange familiäre Bindung an einen Stadtteil führen nicht zwangsläufig zur Unzumutbarkeit eines Umzugs innerhalb einer Stadt. Bei der Beurteilung der Angemessenheit von Mietaufwendungen für eine Unterkunft ist im Hinblick auf den Zweck der Leistungen nach dem SGB II nur den notwendigen Bedarf sicherzustellen nicht auf den jeweiligen örtlichen Durchschnitt aller gezahlten Mietpreise, sondern auf die im unteren Bereich der für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Leistungsempfängers marktübliche Wohnungsmieten abzustellen und auf dieser tatsächlichen Grundlage eine Mietpreisspanne zu ermitteln. Dabei ist grundsätzlich auch der Umzug in einen anderen Stadtteil zumutbar. Die Ermittlung einer regionalen Angemessenheitsgrenze muss auf der Grundlage eines schlüssigen Konzeptes erfolgen (vgl. hierzu auch Anlage 1). Dieses soll hinreichende Gewähr dafür bieten, dass die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes wiedergegeben werden. 6.1 Wohnungsgröße als 1. Faktor der Produkttheorie In einem ersten Schritt ist die angemessene Quadratmeterzahl der Wohnung als 1. Faktor der Produkttheorie unter Berücksichtigung der Größe der Bedarfsgemeinschaft zu ermitteln. Die Zuordnung erfolgt aus Praktikabilitätsgründen nach Kopfzahl, wobei auch Klein(st)kinder bei der Berechnung mitzählen. Für die Beurteilung der angemessenen Wohnungsgröße ist nur die Quadratmeterzahl erheblich, nicht jedoch die Anzahl der Zimmer. Mit Urteil vom hat das BSG festgestellt, dass die Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB) des Landes NRW für die Angemessenheitsprüfung der Kosten der Unterkunft im Rahmen der Produkttheorie seit dem als maßgebend anzusehen sind. 6 Hierbei ist insbesondere auf die Ziffer 8.2 der WNB Bezug zu nehmen. Die entsprechenden Richtwerte aufgeschlüsselt nach der Kopfzahl der Haushalte (inkl. Sonderbedarfe) können der Anlage 2 entnommen werden. 6 BSG B 4 AS 109/11 R Stand: 02/2013 Seite 9 von 59

10 Es ist zu beachten, dass die in der WNB benannten Quadratmetergrößen keine direkte Aussage zur Größe der tatsächlich bewohnten Wohnung des Leistungsberechtigten treffen. Diese werden lediglich als Richtwerte zur Ermittlung mittels der Produkttheorie herangezogen. Darüber hinaus ist bei der Ermittlung des 1. Faktors der Produkttheorie der Einzelfallgrundsatz zu berücksichtigen. Siehe hierzu auch die Ausführungen unter Ziffer 6.3 dieser Arbeitsanweisung. 6.2 Quadratmeterpreis als 2. Faktor der Produkttheorie Der abstrakt angemessene Quadratmeterpreis ist als 2. Faktor zu ermitteln. Bei der Prüfung der Angemessenheit des Mietzinses ist nach Rechtsprechung des BSG von der Nettokaltmiete auszugehen. 7 Zusätzlich ist die Angemessenheit der Nebenkosten (kalte Betriebskosten) zu prüfen (siehe hierzu Ziffer 7). Der kommunale Träger des Jobcenters Kreis Mettmann hat auf der Grundlage der genannten Entscheidungen des BSG ein Konzept zur Ermittlung von örtlichen Richtzahlen für die Angemessenheitsprüfung im Rahmen der Produkttheorie erarbeitet. Das Konzept kann der Anlage 1 entnommen werden. Die auf dieser Grundlage ermittelten örtlichen Richtzahlen wurden für jede der kreisangehörigen Städte separat ermittelt und festgesetzt. Diese gehen als 2. Faktor in die Angemessenheitsprüfung im Rahmen der Produkttheorie ein. Die stadtbezogenen örtlichen Richtzahlen können der Anlage 2 entnommen werden. 6.3 Einzelfallprüfung im Rahmen der Produkttheorie Im Rahmen der Angemessenheitsprüfung der Kosten der Unterkunft wird auf die vom BSG entwickelte Produkttheorie zurückgegriffen. Mittels dieser wird unter Heranziehung der beiden Faktoren Wohnungsgröße nach Kopfzahl (1. Faktor) und stadtbezogener örtlicher Richtzahl (2. Faktor) der maßgebende Angemessenheitsbetrag für die Kosten der Unterkunft ermittelt. 7 BSG B 7b AS 18/06 R Stand: 02/2013 Seite 10 von 59

11 Sofern die tatsächlichen Kosten der Unterkunft den ermittelten Betrag überschreiten, ist eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Hierbei ist im Einzelfall u.a. die Berücksichtigung eines Wohnraumsicherungszuschlags wie folgt zu prüfen: Bei Bestandswohnungen (d.h., Wohnungen die beispielsweise bereits vor Eintritt in den Leistungsbezug aus eigenem Einkommen und Vermögen angemietet und finanziert wurden sofern der Leistungsbezug zum Zeitpunkt der Anmietung nicht absehbar war) kann zusätzlich zu dem nach der Produkttheorie (1. Stufe) ermittelten Angemessenheitsbetrag ein Wohnraumsicherungszuschlag in Höhe von bis zu 10 vom Hundert (2. Stufe) anerkannt werden. Eine über die Angemessenheitsprüfung in der zweiten Stufe hinausgehende Kostenüberschreitung kann regelmäßig nicht als angemessen im Rahmen der Kosten der Unterkunft berücksichtigt werden. Hinweis Ermittlung des Wohnraumsicherungszuschlags Der Kreis Mettmann ermittelt den Wohnraumsicherungszuschlag aus dem Geringfügigkeitszuschlag, welcher in den WNB benannt wird. Eine entsprechende Regelung wurde auch von anderen kommunalen Trägern bei den Kosten der Unterkunft eingeführt. Der Wohnraumsicherungszuschlag von 10 vom Hundert ergibt sich wie folgt: Geringfügigkeitszuschlag WNB bis zu 5 qm Wohnungsgröße WNB Alleinstehender 50 qm örtliche Richtzahl (z.b. Ratingen) 6,00 Euro / qm Geringfügigkeitszuschlag WNB 30,00 Euro 30,00 Euro = 10 vom Hundert (50 qm x 6,00 Euro / qm = 300,00 Euro) Weitere besondere persönliche Gegebenheiten können eine weitere Einzelfallprüfung notwendig machen und entsprechend Berücksichtigung finden. Die Entscheidung bezüglich der Würdigung des Einzelfallgrundsatzes ist aktenkundig zu machen. Als weiteres Kriterium der Einzelfallprüfung kommt der Tatsächlichkeit Bedeutung zu. So ist das Ergebnis der Angemessenheitsprüfung im Rahmen der Produkttheorie am tatsächlichen Vorhandensein von derartigem Wohnraum am örtlichen Wohnungsmarkt zu messen. Ist es dem Leistungsberechtigten im Rahmen seiner Mitwirkungsverpflichtung nicht Stand: 02/2013 Seite 11 von 59

12 möglich, eine Wohnung entsprechend des Angemessenheitsbetrages zu finden, muss sich der Leistungsträger dieser Einzelfallprüfung annehmen. In diesen Fällen sollte insbesondere zurückgegriffen werden auf: örtliche Wohnungsämter, Sammlungen und Auswertungen örtlicher Immobilienteile und Stadt(teil)zeitungen. Sofern tatsächlich kein Wohnraum zum ermittelten Angemessenheitsbetrag vorhanden sein sollte, müssen zumindest für eine angemessene Übergangszeit auch unangemessene Kosten der Unterkunft übernommen werden. Die Prüfung der Tatsächlichkeit muss in diesen Fällen monatlich erfolgen. Die Verpflichtung zur Kostensenkung sollte in diesen Fällen regelmäßig eingefordert werden. Hinweis Nachweiserbringung und Mitwirkungsverpflichtung des Leistungsberechtigten Im Rahmen der Mitwirkungsverpflichtung soll der Leistungsberechtigte aufgefordert werden, seine Bemühungen zur Anmietung einer angemessenen Wohnung durch Vorlage von circa 10 Angeboten nachzuweisen (Zeitungsausschnitte insbesondere einschl. Name, Tel.-Nr. Vermieter, Notiz über Datum des Gesprächs, Informationen zu Angaben, die nicht aus der Annonce hervorgehen wie Adresse bzw. Hinweis auf versuchte Kontaktaufnahme; Begründung der Nichtanmietung). Dies ist in dem Vorgang ggf. einschließlich schriftlicher Nachweise festzuhalten. 7. Nebenkosten (kalte Betriebskosten) Nach 556 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann mietvertraglich vereinbart sein, dass der Mieter die Betriebskosten (in einigen Mietverträgen auch als Nebenkosten bezeichnet) trägt. Hierbei sind grundsätzlich nur diejenigen Betriebskosten leistungsrechtlich berücksichtigungsfähig, welche sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) 8 ergeben. Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen insbesondere die Kosten für: die Müllabfuhr und Straßenreinigung, das Wasser und Abwasser, die Sach- und Haftpflichtversicherung, den Hauswart (Hausmeister), 8 Betriebskostenverordnung vom (BGBl. I S. 2346, 2347), die durch Artikel 4 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 958) geändert worden ist Stand: 02/2013 Seite 12 von 59

13 die Schornsteinreinigung, die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen, den Betrieb zentraler Warmwasserversorgungseinheiten, den Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage, die Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, den Betrieb von Personen- und Lastenaufzügen, die Gartenpflege (sofern ein gemeinschaftliches Nutzungsrecht besteht), die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile (Flure, Keller, Dachböden etc.). Darüber hinaus wird auf die Ausführungen der jeweils gültigen BetrKV verwiesen, welche hinsichtlich der Auflistung umlagefähiger Betriebskosten Bestandteil dieser Arbeitsanweisung ist (vgl. Hinweis Breitbandanschlüsse und Kabelanschlüsse Breitbandanschlüsse sind wie auch Gemeinschaftsantennenanlagen als grundsätzlich umlagefähig anzusehen. Hierzu zählen die Kosten des Breitbandkabelnetzes und die Kosten der damit verbundenen privaten Verteileranlage. Die monatlichen laufenden Grundgebühren für einen Breitbandkabelanschluss sind nur dann umlage- und damit berücksichtigungsfähig, sofern diese nicht im Einvernehmen mit dem Vermieter als Betriebskosten ausgeschlossen werden können. Nach der Auffassung des BSG sind Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse dann nicht zu übernehmen, wenn der Leistungsberechtigte durch den Mietvertrag nicht zur Tragung dieser Kosten verpflichtet ist und sein Zugang zum TV bereits anderweitig technisch (z.b. Gemeinschaftsantennenanlagen) bzw. vergleichbar kostengünstiger (z.b. DVB-T) sichergestellt ist. 9 In keinem Fall als berücksichtigungsfähig im Rahmen der Kosten der Unterkunft gelten die Aufwendungen zum Empfang von ausländischen Sendern. Nicht zu den leistungsrechtlich umlagefähigen Betriebskosten zählen u.a.: Garagen, Stellplätze oder sonstige gewerblich genutzte bzw. nutzbare Nebenräume Garagen oder Stellplätze zählen grundsätzlich nicht zu den leistungsrechtlich umlagefähigen Betriebskosten. Sofern diese jedoch mietvertraglich zur Mietsache zählen, ist der Leistungsberechtigte verpflichtet, eine Kostensenkung herbei zu führen. In der Regel können Garagen oder Stellplätze untervermietet werden in 9 BSG B 4 AS 48/06 R Stand: 02/2013 Seite 13 von 59

14 diesem Fall bleiben die Kostenanteile bei den Kosten der Unterkunft unberücksichtigt. Sollte eine Untervermietung durch Mietvertrag nicht möglich oder faktisch nicht möglich sein, sind die Kosten zu tragen. Im Falle der Untervermietung sind die erzielten Einkünfte von den Kosten der Unterkunft abzusetzen. unausweichliche Wohnnebenkosten Entsprechende Mehrkosten für Bedarfe, welche grundsätzlich bereits über die Regelbedarfe abgedeckt sind, werden als unausweichliche Wohnnebenkosten zusammengefasst. Hierzu zählen u.a. wirksam vereinbarte Nutzungsentgelte für eine Kücheneinrichtung oder sonstige Wohnungseinrichtungen (z.b. Herd, Waschmaschine, Kühlschrank), Serviceverträge bzw. Einrichtungen (z.b. Hausnotrufeinrichtungen) oder auch Grundserviceleistungen im Bereich des ambulant betreuten Wohnens. Zu prüfen ist hierbei, ob diese Wohnnebenkosten mietrechtlich wirksam vereinbart wurden und ob ein Einvernehmen mit dem Vermieter hinsichtlich der Nichtberücksichtigung getroffen werden kann. Scheidet eine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter aus, sind die Gegebenheiten des Einzelfalls zu würdigen und eine Abwägung vorzunehmen. Im Einzelfall kann die Anmietung einer Wohnung, welche insbesondere auf Grund der unausweichlichen Wohnnebenkosten als unangemessen angesehen werden muss, versagt werden. Zur Angemessenheit der Betriebskosten wird im Kreis Mettmann auf die Ausführungen des aktuellen Bundesbetriebskostenspiegels 2011 des Mieterbundes e.v. abgestellt (vgl. Anlage 2). Hierbei werden die Anteile für Heizkosten und die Warmwasserbereitung herausgerechnet, da diese über die spezielleren Arbeitsanweisungen (AA 2.22/2 derzeit noch 2.22/2 und 2.22/3) abgedeckt werden. Ebenfalls wurden die Anteile für die Gartenpflege herausgerechnet. Sofern diese Kosten als umlagefähig vereinbart wurden, ist der entsprechende Anteil nach dem Betriebskostenspiegel 2011 zusätzlich zu berücksichtigen. 8. Kostensenkungsverfahren Nach 22 Absatz 1 SGB II werden das Kostensenkungsverfahren und eine temporäre Übernahme unangemessener Unterkunftskosten relevant, wenn Stand: 02/2013 Seite 14 von 59

15 die tatsächlichen Unterkunftskosten über dem nach der Produkttheorie ermittelten Angemessenheitsbetrag liegen, keine hinreichenden Gründe für ein Abweichen von diesem Angemessenheitsbetrag vorliegen und angemessener Wohnraum am örtlichen Wohnungsmarkt verfügbar ist. Auch das Kostensenkungsverfahren, welches möglichst zeitlich parallel mit dem Ablauf des jeweiligen Bewilligungsabschnittes vollzogen werden sollte, unterteilt sich wiederum in mehrere Verfahrensschritte: 1) Mittel zur Kostensenkung 2) Unmöglichkeit der Kostensenkung 3) Zumutbarkeitsprüfung 4) Wirtschaftlichkeitsprüfung 5) Aufforderung zur Senkung der Kosten zu 1) Mittel zur Kostensenkung Eine Kostensenkung kann in den meisten Fällen durch einen Umzug herbeigeführt werden. Zu beachten ist jedoch, dass der Leistungsberechtigte nicht zu einem Umzug aufgefordert werden darf. Die Aufforderung darf nur allgemein zur Kostensenkung erfolgen. Da ein Umzug jedoch wiederum weitere Kosten nach sich zieht, ist zu prüfen, ob nicht durch mildere Mittel eine Senkung der Kosten herbeigeführt werden kann. Dies kann vom Leistungsberechtigten erreicht werden durch: Aushandlung eines geringeren Mietzinses mit dem Vermieter, Untervermietung von Wohnraum. zu 2) Unmöglichkeit der Kostensenkung Im Einzelfall kann die Kostensenkung für den Leistungsberechtigten rechtlich (z.b. bei Vorliegen eines Zeitmietvertrages und keine Möglichkeit zur Untervermietung) oder tatsächlich unmöglich sein, so dass das Verfahren auszusetzen ist. Auf die kündigungsrechtlichen Vorschriften des BGB im Mietrecht und die entsprechende Rechtsprechung, insbesondere des BGH 10 wird verwiesen. 10 BGH VIII ZR 244/02 Stand: 02/2013 Seite 15 von 59

16 zu 3) Zumutbarkeitsprüfung Ist eine Kostensenkung objektiv möglich, ist zu prüfen, ob diese auch individuell zumutbar ist. Eine Unzumutbarkeit kann zeitlich befristet (akute Krankheit, schwere Operation) oder unbefristet 11 vorliegen. Allein die typischerweise mit einem Umzug verbundenen Belastungen führen nicht zu dessen Unzumutbarkeit. Hierfür müssen besondere Umstände, wie beispielsweise Gebrechlichkeit oder aktuelle schwere Erkrankung, vorliegen. 12 Hinweis Auslegung Unzumutbarkeit und Unmöglichkeit An die Auslegung der Tatbestandsvoraussetzungen Unmöglichkeit und Unzumutbarkeit sind strenge Anforderungen zu stellen. Die Erstattung nicht angemessener KdU bleibt der durch sachliche Gründe zu rechtfertigende Ausnahmefall. Die Obliegenheit zu Kostensenkungsbemühungen bleibt bestehen. Weiter gehende Einschränkungen der Obliegenheit zur Senkung unangemessener KdU im Sinne subjektiver Unzumutbarkeit bedürfen besonderer Begründung. 13 zu 4) Wirtschaftlichkeitsprüfung Zeichnet sich ab, dass nur durch einen Umzug die erforderliche Kostensenkung herbeigeführt werden kann, ist die Wirtschaftlichkeit dieser Unternehmung zu prüfen. Zu beachten ist, dass mit einem Umzug und der neuen Wohnung erhebliche vom Leistungsträger zu übernehmende Kosten entstehen können. Diese Kosten sind zu den Leistungen, die ohne einen Umzug zu erbringen wären, ins Verhältnis zu setzen. In die Kalkulation sollte einbezogen werden, dass im Zusammenhang mit dem Neubezug einer Wohnung Folgekosten entstehen können: Wohnungsbeschaffungskosten (Makler, soweit tatsächlich notwendig bei Wohnungsmarkthindernissen oder eingeschränkter Selbsthilfekompetenz), Umzugskosten, neue Mietkaution, soweit nicht eine Kaution aus dem beendeten Mietverhältnis zurückfließt, erforderliche Neuanschaffungen (Einrichtungsgegenstände, die in der vorherigen Wohnung bereits vorhanden waren und im Eigentum des Vermieters standen), 11 LSG NRW L 7 B 411/08 AS ER (zur möglichen Unzumutbarkeit bei ständiger psychiatrischer Behandlung) 12 LSG BRB L 28 B 2089/07 AS ER 13 BSG B 4 AS 30/08 R (mit Beispielen); BSG B 14 AS 41/08 R Stand: 02/2013 Seite 16 von 59

17 Erforderlichkeit eines Wohnungsumbaus (bei Pflegebedürftigkeit, Behinderungen), ggf. doppelte Mietzinszahlungen für Übergangsmonate, wenn Überschneidungen nachweislich unvermeidbar sind. zu 5) Aufforderung zur Senkung der Kosten Der Leistungsberechtigte ist sodann zur Kostensenkung schriftlich (oder mündlich) aufzufordern. Erfolgt die Aufforderung mündlich, so ist diese aktenkundig zu dokumentieren. Bei diesem Schreiben handelt es sich lediglich um ein Informationsschreiben, dem keine Verwaltungsaktqualität zukommt. 14 Das Schreiben sollte daher entweder persönlich oder gegen Empfangsbekenntnis übersandt werden. Notwendiger Mindestinhalt des Hinweisschreibens ist nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung 15 lediglich: ein allgemeiner Hinweis auf die Unangemessenheit der Kosten, die Angabe des maximal angemessenen Mietpreises, der Hinweis, dass nach Ablauf der Kostensenkungsfrist (i.d.r. sechs Monate) vom Leistungsträger nur noch die angemessenen Kosten übernommen werden. Der Leistungsträger hat keine umfassende Aufklärungs- und Beratungspflicht, wie und in welcher Weise die Kosten des Leistungsempfängers auf einen angemessenen Betrag gesenkt werden können. 16 Dem Schutzzweck der Übergangsfrist ist entsprochen, wenn der Leistungsberechtigte während des Leistungsbezuges auf die unangemessenen Unterkunftskosten aufmerksam gemacht worden ist. Dennoch ist es empfehlenswert, den Leistungsberechtigten eine persönliche Beratung in dem Hinweisschreiben zumindest anzubieten. In einem solchen Hinweis sollte der Leistungsberechtigte auch darauf aufmerksam gemacht werden, dass er sich zu ggf. bestehenden Besonderheiten seines Einzelfalls unmittelbar äußern sollte. Das BSG verlangt für die Wirksamkeit einer Kostensenkungsaufforderung, dass der Leistungsberechtigte Kenntnis davon hat, dass ihn die Obliegenheit zu Kostensenkungsmaßnahmen trifft. Dies erfordert insbesondere die Angabe des 14 BSG B 14/7b AS 70/60.R; BSG B 14 AS 36/08 R 15 BSG B 14/7b AS 70/60 R 16 BSG B 14/7b AS 70/60 R Stand: 02/2013 Seite 17 von 59

18 angemessenen Mietpreises und damit die Kenntnis der Differenz zu den tatsächlichen Kosten Temporäre Übernahme unangemessener Kosten der Unterkunft Für den Zeitraum zwischen Feststellung der Unangemessenheit der Kosten und dem Ablauf der in der Regel sechsmonatigen Frist bietet 22 Absatz 1 Satz 3 SGB II eine begrenzte Bestandsschutzregelung, die die Leistungsberechtigten vor einer abrupten Änderung der Wohnsituation schützen soll. Hiernach werden die unangemessenen Kosten vorübergehend erbracht. In der Regel sollen die unangemessenen Kosten maximal sechs Monate erbracht werden. Hierbei handelt es sich aber um eine Regel-Höchstfrist, von der im Einzelfall Abweichungen nach oben und unten möglich sind. Die Übernahme unangemessener Unterkunftskosten für den Zeitraum von über sechs Monaten soll dabei die Ausnahme bleiben. Im Regelfall ist auf eine kürzere Übernahme hinzuwirken. Wenn ein Leistungsberechtigter kurz vor Beginn des Leistungsbezugs eine neue Wohnung zu einem unangemessenen Mietzins anmietet, ist der Leistungsträger grundsätzlich zur Übernahme der Kosten verpflichtet. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Leistungsberechtigte bei Abschluss des Mietvertrages ihm zurechenbar Kenntnis von der Unangemessenheit der Aufwendungen für die Wohnung hatte. Hinweise auf eine Bösgläubigkeit können sich aus einer extremen Höhe der Aufwendungen (z.b. Luxuswohnungen) bzw. aus einem vorherigen Leistungsbezug ergeben. Einer Zusicherung des Trägers zur Übernahme der Aufwendungen für die neue Wohnung bedarf es vor Leistungsbeginn/Erstantragstellung jedoch nicht (vgl. Ziffer 12). Der Leistungsberechtigte ist über den Beginn der Regel-Höchstfrist von bis zu sechs Monaten schriftlich zu informieren. Hiermit verbunden ist der Leistungsberechtigte auf die Konsequenzen nach Ablauf der Regel-Höchstfrist (d.h. die Übernahmen von angemessenen und nicht tatsächlichen Kosten der Unterkunft) hinzuweisen. Es soll seitens des Leistungsträgers darauf hingewirkt werden, dass sich der Leistungsberechtigte bereits während dieser bis zu sechs Monate um eine alternative angemessene Wohnung 17 BSG B 4 AS 78/09 R Stand: 02/2013 Seite 18 von 59

19 bemüht. Nachweise über die Bemühungen können grundsätzlich abverlangt werden (siehe hierzu auch Ziffer 8). 18 Nur im Falle der Unmöglichkeit einer Kostensenkung können die unangemessenen Unterkunftskosten weiter übernommen werden. 19 Hinweis Anwendung Regel-Höchstgrenze Der gesetzgeberische Zweck dieser Regel-Höchstgrenze ist darin zu sehen, dass es insbesondere nur kurzzeitig Arbeitsuchenden nicht zugemutet werden sollte bei kurzzeitigem Leistungsbezug umziehen zu müssen bzw. den damit einhergehenden Verwaltungsaufwand zu vermeiden. Sofern der Wille bzw. die Bemühungen des Leistungsberechtigten bei der alternativen Wohnungssuche nicht erkennbar sind, sollte die Belehrung über die Konsequenzen wiederholt werden. Im Einzelfall kann von einer Herabsenkung der Regel-Höchstfrist Gebrauch gemacht werden. Hierbei ist zu beachten, dass es in der Regel keinem Mieter möglich sein kann, vor dem Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist die Kosten der Unterkunft zu senken. Hinweis Weiterbewilligung innerhalb der 6-Monatsfrist Sofern der Bewilligungszeitraum innerhalb der gesetzlichen 6-Montasfrist ausläuft, ist im Rahmen einer Weiterbewilligung, diese auf das Ende der o.g. Frist zu begrenzen. Hat der Leistungsberechtigte die Kosten nach Ablauf der 6-Montasfrist nicht gesenkt, obwohl ihm dies möglich und zumutbar war, sind als Rechtsfolge der Regelung nur noch die angemessenen Aufwendungen vom Leistungsträger zu übernehmen. Der Auffassung, dass bei Unangemessenheit der Aufwendungen überhaupt keine Kosten der Unterkunft geleistet werden ( Alles-oder-Nichts-Prinzip ), ist nach dem Gesetzeswortlaut nicht zu folgen. Hinweis Übernahme angemessene KdU mit Verweis auf Regelbedarf Sofern der Leistungsberechtigte das gewohnte Wohnumfeld aus persönlichen Gründen nach dem Ablauf der Regel-Höchstgrenze nicht aufgeben möchte, können nur die angemessenen Kosten der Unterkunft berücksichtigt werden. Der unangemessene Anteil der Kosten der Unterkunft ist eigenverantwortlich aus dem Regelbedarf zu bestreiten. 18 Falterbaum in: Hauck/Hoftz SGB XII, 35, Rdnr. 53ff. und Krauß in: Hauck/Noftz SGB II, 22, Rdnr. 152ff. 19 LSG NSB L 9 AS 69/06 ER Stand: 02/2013 Seite 19 von 59

20 Dies ist bei den Neben- und Betriebskosten einschließlich deren Nachforderungen und den Heizkosten entsprechend zu berücksichtigen. 10. Umzugskosten und Wohnungsbeschaffungskosten Die Übernahme von Kosten, die im Zusammenhang mit dem Wohnungswechsel entstehen (Wohnungsbeschaffungs- / Umzugskosten und Mietkaution), liegt im Ermessen des jeweiligen Leistungsträgers und setzt die Erteilung einer vorherigen Zusicherung für den Wohnungswechsel voraus. Das Zusicherungserteilungsermessen ist jedoch gemäß 22 Absatz 4 SGB II eingeschränkt, wenn der Umzug durch den Leistungsträger veranlasst ist (beispielsweise wegen auswärtiger Arbeitsaufnahme 20 ) oder sonst erforderlich ist. Bei erforderlichen Umzügen können die o.g. Kosten also nicht versagt werden. Dem Leistungsberechtigten ist im Rahmen des 22 Absatz 1 SGB II in der Regel eine freie Wohnortwahl zuzubilligen Umzugskosten Es sind alle im Zusammenhang mit und durch den Umzug anfallenden notwendigen Kosten umfasst. Den Leistungsberechtigten trifft grundsätzlich die Verpflichtung, den Umzug selbst zu organisieren und durchzuführen, um die Kosten zu verringern. 21 Für die Zusicherung der Übernahme der Umzugskosten ist der bisherige örtliche Träger zuständig. Unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit sind nur notwendige Umzugskosten zu übernehmen. Der Anspruch beschränkt sich auf die notwendigen und angemessenen Kosten. Die vom Leistungsträger zu übernehmenden Umzugskosten beschränken sich auf die eigentlichen Kosten des Umzugs. Zu den eigentlichen Umzugskosten können insbesondere gehören: 20 SG Frankfurt S 48 AS 19/06 21 SG Hamburg S 59 AS 480/06 ER; so auch BSG B 14 AS 7/09 R Stand: 02/2013 Seite 20 von 59

21 Transportkosten: z.b. Aufwendungen für einen erforderlichen Mietwagen (inkl. Benzin), Kosten für Sperrmüllentsorgung, soweit nicht eine kostenlose Sperrmüllentsorgung oder die kostenlose Abholung (z.b. durch gemeinnützige Einrichtungen) in Betracht kommt, die üblichen Kosten für die Versorgung und sonstigen Aufwendungen mithelfender Familienangehöriger und Bekannter in Höhe von bis zu 50,00 Euro je Umzug (= Umzugstag). Kann der Umzug aus besonderen Gründen (Alter, Behinderung, körperliche Konstitution) nicht selbst durchgeführt werden, kommt im Ausnahmefall die Übernahme der Aufwendungen für einen gewerblich organisierten Umzug in Betracht. 22 Der Leistungsberechtigte hat jedoch vor dem Umzug in der Regel drei Kostenvoranschläge von verschiedenen Umzugsfirmen einzuholen. Grundsätzlich ist dem wirtschaftlichsten Angebot ist der Vorzug zu geben, sofern die Leistungsinhalte vergleichbar sind Wohnungsbeschaffungskosten Der Begriff Wohnungsbeschaffungskosten ist weit auszulegen und umfasst alle Aufwendungen, die mit einem Unterkunftswechsel verbunden sind. Für die Zusicherung in Bezug auf die Wohnungsbeschaffungskosten ist der bisherige Leistungsträger zuständig (vgl. 22 Absatz 4 SGB II). Eine Übernahme kommt unter Berücksichtigung der Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit nur für nicht abweisbare und notwendige Kosten in Betracht. Hierzu können Kosten gehören für: a) Maklergebühren 23, b) Sicherheitsgarantie oder Mietkaution, 22 OVG NI A53/82 23 OVG NW E 686/94, Anmerkung: Keine Maklergebühren, wenn hinreichend nicht maklergebundene Wohnungen auf dem Markt erreichbar sind (Beweislast: Leistungsträger); BSG B 4 AS 28/09 R, Anmerkung: Maklerkosten bei Verkauf eines Hausgrundstücks zählen nicht zu den Wohnungsbeschaffungskosten; Zur Notwendigkeit von Maklergebühren: bejahend bei Unvermeidbarkeit vgl. LSG NRW L 7 B 33/09 AS ER (einstweiliger Rechtsschutz) Stand: 02/2013 Seite 21 von 59

22 c) Genossenschaftsanteile 24 gegen Abtretung des Rückzahlungsanspruchs, d) doppelte Mietbelastungen oder Überschneidungsmieten 25. zu a) Maklergebühren Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass im Kreis Mettmann nicht maklergebundene Wohnungen in ausreichender Anzahl an örtlichen Wohnungsmarkt vorhanden sind. Im Ausnahmefall können Maklergebühren nur dann übernommen werden, wenn diese unvermeidbar sind, d.h. sofern es dem Leistungsberechtigten nachweislich nicht möglich ist bzw. war, auf dem örtlichen Wohnungsmarkt eine angemessene Unterkunft zu finden. Zu prüfen ist an dieser Stelle auch die Inanspruchnahme städtischer Dienststellen (z.b. Wohnungsämter). Maklergebühren dürfen nicht gefordert werden für die Vermittlung öffentlich geförderter Wohnungen (Sozialwohnungen) sowie sonstiger preisgebundener Wohnungen oder einzelner Wohnräume innerhalb solcher Wohnungen ( 2 Absatz 3 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung). Gleiches gilt für den Vermieter und seinen Hausverwalter. zu b) Sicherheitsgarantie oder Mietkaution Zu den Wohnungsbeschaffungskosten kann auch die Zahlung einer Mietkaution gehören. Die Vermieter sind gemäß 551 BGB zur Forderung einer Sicherheitsleistung zur Absicherung ihrer Ansprüche aus dem Mietvertrag (z.b. Renovierungsverpflichtung der Mieter, Reparatur von Schäden, offene Mietzahlungen) berechtigt. Die Kaution kann bis zu 3 Monatsmieten betragen. Nebenkosten, die gesondert abzurechnen sind, bleiben hierbei unberücksichtigt. Es ist zu beachten, dass die Zahlung einer Mietkaution vor dem Einzug zu den Wohnungsbeschaffungskosten gehört, für deren Übernahme eine Zusicherung (vgl. auch Ziffer 12) erforderlich ist. 26 Andererseits ist die Zahlung der Mietkaution für eine bereits 24 LSG Sachsen L 2 B 611/08 AS-ER 25 SG Dresden S 23 AS 692/05 ER 26 LSG NRW L 19 B 138/09 AS ER: kein Anspruch bei fehlendem Antrag vor Unterzeichnung des Mietvertrages Stand: 02/2013 Seite 22 von 59

23 bezogene Wohnung kein Fall des 22 Absatz 4 SGB II, sondern gehört zu den Kosten der Unterkunft nach 22 Absatz 1 SGB II. Sie sind auch ohne vorherige Zusicherung zu übernehmen, soweit der Umzug erforderlich war. 27 Im letzteren Fall kann der Anspruch bei einem nicht erforderlichen Umzug beschränkt sein. Wird die Übernahme einer Mietkaution beantragt, so werden die Vermieter bei Bedarf mit der in Anlage 7a dargestellten Sicherheitsgarantieerklärung angeschrieben. Dieser Vordruck gilt sowohl für freifinanzierten als auch für öffentlich geförderten oder gleichgestellten Wohnraum. Vor Abgabe der Erklärung ist die datenschutzrechtliche Einwilligung (Anlage 7b) und vorsorglich eine Abtretungserklärung der Leistungsberechtigten einzuholen (Anlage 6). Auf die Abgabe von Sicherheitsgarantien anstelle von Kautionszahlungen soll hingewirkt werden. Eine Verpflichtung der Vermieter zur Annahme der Sicherheitsgarantie anstelle einer Kautionszahlung besteht hingegen nicht. Hinweis Rücknahme einer erklärten Sicherheitsgarantie bei Ausschluss bzw. Ende des Leistungsanspruchs Sofern der Leistungsträger für einen Leistungsberechtigten eine Sicherheitsgarantie gegenüber dem Vermieter abgibt, gilt diese grundsätzlich nur bis zum Ende des Leistungsanspruches nach dem SGB II. Dies ist dem Vermieter mit der Abgabe der Sicherheitsgarantie anzuzeigen. Mit dem Ende bzw. Ausschluss des SGB II Anspruches ist die erklärte Sicherheitsgarantie gegenüber dem Vermieter schriftlich zurückzunehmen. Hiermit soll vermieden werden, dass der Leistungsträger für zukünftige Forderungen des Vermieters gegenüber seinem Mieter eintreten muss. Sofern eine Sicherheitsgarantie nicht akzeptiert und eine Kautionszahlung notwendig wird, soll zur Vereinfachung des Verwaltungshandelns darauf hingewirkt werden, dass für die Zusicherung der Übernahme einer Mietkaution der zukünftige Leistungsträger zuständig ist. Nach 22 Absatz 6 SGB II stellt klar, dass die Mietkaution grundsätzlich als Darlehen und nicht als Zuschuss bewilligt wird. Das Mietkautionsdarlehen ist kein Darlehen im Sinne des 24 SGB II, zu dessen Tilgung eine monatliche Aufrechnung statthaft wäre. Die Rückzahlung eines Mietkautionsdarlehens 27 LSG BRB L 32 B 1912/07 AS ER Stand: 02/2013 Seite 23 von 59

24 kann trotz anders lautender Regelungen in einem Darlehens- und Abtretungsvertrag nicht durch Tilgungsraten von den laufenden Leistungen einbehalten werden. Denn die Voraussetzungen der Aufrechnung im Sinne des 51 SGB I liegen regelmäßig nicht vor. 28 Aus 22 Absatz 6 SGB II folgt nicht, dass ein Mietkautionsdarlehen tilgungsfrei zu gewähren ist. Die konkrete Form der Darlehensgewährung steht vielmehr im pflichtgemäßen Ermessen des Leistungsträgers. 29 Mit Beendigung des Mietverhältnisses ist das Darlehen zurückzuzahlen. In der Praxis ist es empfehlenswert, den Leistungsberechtigten seine Rückzahlungsforderung (inkl. der Zinsen) gegen den Vermieter an das Jobcenter abtreten zu lassen (vgl. 398 BGB). zu c) Genossenschaftsanteile Alternativ zu der Übernahme von Mietkautionen kommt die Übernahme von Genossenschaftsanteilen in der Regel bis zur Höhe von maximal 3 Monatskaltmieten in Betracht. Die Übernahme von Genossenschaftsanteilen ist ausschließlich als Darlehen möglich. Soweit im Einzelfall ein höherer Betrag aufgebracht werden muss, kann dieser übernommen werden, wenn dafür besondere Gründe vorliegen. Hierzu können zählen: wenn eine behindertengerechte Wohnung anderweitig nicht zur Verfügung steht oder andere in der Person des Leistungsberechtigten liegende Gründe die Anmietung einer privaten Wohnung unmöglich machen oder die Übergabe der Wohnung ohne die vollständige Zahlung der Genossenschaftsbeiträge vom Vermieter verweigert wird. Insoweit ist die Praxis der Vermieter am Wohnort zu ermitteln, bevor ein entsprechendes Darlehen gewährt wird. Die Anteile sollen nicht an die Leistungsberechtigten sondern an die Vermieter (z.b. Baugenossenschaft) gezahlt werden, die dem Leistungsträger gegenüber eine Erklärung mit dem Inhalt abzugeben haben, dass die Vermieter sich verpflichten, den vom Leistungsträger übernommen Betrag für die Genossenschaftsanteile nach Verlassen bzw. sonstiger Aufgabe der Wohnung durch die Leistungsberechtigten wieder zurück zu erstatten (Rückzahlungsanspruchs). Die jährlich anfallende Dividende ist ebenfalls dem Leistungsträger als Darlehensgeber durch die Baugenossenschaft zu überweisen. 28 LSG BWB L 13 AS 3108/06 ER 29 SG Freiburg S 12 AS 2626/07 (rkr) Stand: 02/2013 Seite 24 von 59

25 Von den Leistungsempfängern ist eine Abtretungserklärung über den Betrag der Genossenschaftsanteile sowie über die anfallende Dividende anzufordern (Anlage 6). zu d) doppelte Mietbelastungen oder Überschneidungsmieten In besonderen Ausnahmefällen kann eine Doppelzahlung von Mieten (auch Überschneidungsmieten ) durch das Jobcenter übernommen werden, wenn diese unvermeidbar sind (z.b. eine fristgerechte Kündigung der bisherigen Wohnung aus wichtigen Gründen nicht möglich war). Im Regelfall können Doppelzahlungen für einen Monat berücksichtigt werden. 11. Umgang mit Guthaben und Rückzahlungen Nach 22 Absatz 3 SGB II mindern Rückzahlungen und Guthaben, die den Kosten für Unterkunft (und Heizung) zuzuordnen sind, die nach dem Monat der Rückzahlung oder der Gutschrift entstehenden Aufwendungen. Sinn und Zweck der Vorschrift ist es, die Anrechnung der Rückzahlungen und Guthaben als zu berücksichtigendes Einkommen zu vermeiden. Bei der Aufhebung und Rückforderung von Leistungsbewilligungen ist das Vorliegen der Voraussetzungen der 45, 48 SGB X im Einzelnen sorgfältig zu prüfen. Es sind somit nur solche Rückzahlungen und Guthaben erfasst, die dem Bereich der Kosten für Unterkunft (und Heizung) zuzuordnen sind. Dies sind insbesondere Positionen, die sich nach Abrechnung bei (Heizkosten- und) Betriebskostenvorauszahlungen ergeben. Dabei sind die Anteile für (Heizkosten bzw.) Betriebskosten jeweils getrennt zu ermitteln. Nicht erfasst sind damit: Rückzahlungen von Mietkautionen, Anteile, die auf die Haushaltsenergie entfallen, Anteile, die andere Regelbedarfe betreffen und bereits aus den Unterkunfts- und Heizkosten herausgerechnet werden mussten, Anteile, welche zwar zu den Kosten der Unterkunft (und Heizung) zuzuordnen sind, die jedoch aufgrund von Unangemessenheit der Unterkunfts- und Heizkosten nicht Stand: 02/2013 Seite 25 von 59