Mehrfachparker. - Instandhaltung, Instandsetzung und Kostentragung -

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1 38. Fachgespräch des ESWiD in Fischen bis Mehrfachparker - Instandhaltung, Instandsetzung und Kostentragung - RA Dr. Andreas Ott Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

2 Ausblick Was kommt auf Sie zu? 1. Systeme und Funktionsweise von Mehrfachparkern 2. Rechtliche Einordnung a. Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum b. Begründung von Sondernutzungsrechten c. Zuordnung zum Sondereigentum (1) Zuordnung der Garagen-Einheit als Raum (2) Zuordnung der Bestandteile (3) Umdeutung in Sondernutzungsrecht bei unwirksamer Begründung von SE 3. Instandhaltung, Instandsetzung, Kostentragung a. Vorrangige Bestimmung in der GemO b. Kostentragung des Sondereigentümers c. Kostentragung des Sondernutzungsberechtigten d. Kostentragung bei Zuordnung zum GE (1) Allgemeiner Kostenverteilungsschlüssel (2) Abweichende Kostenverteilungsbeschluss nach 16 Abs. 4 WEG? 2

3 Systeme und Funktionsweise Doppelparker (Stapelparker) - Unterflur und Up-Systeme Regalsysteme Towersysteme Flächensysteme (Parkpaletten) 3

4 Systeme und Funktionsweise 4

5 Grundlagen Konstellationen: o Instandsetzungs- und Kostentragungsregelung in der GemO o Begründung von Sondernutzungsrechten ozuordnung zum Gemeinschaftseigentum o Zuordnung zum Sondereigentum (Teileigentum an der Garage / einzelnen Stellplätzen) o nachträgliche Kostenverteilungsbeschlüsse ( 16 Abs. 4 WEG) 5

Fall: Zuordnung In einer Wohnungseigentumsanlage sind mehrere Doppelstockgaragenmit je vier Stellplätzen und eigenständigem hydraulischen Antrieb vorhanden.

6 Fall: Zuordnung In einer Wohnungseigentumsanlage sind mehrere Doppelstockgaragenmit je vier Stellplätzen und eigenständigem hydraulischen Antrieb vorhanden. Die Garageneinheiten sind nach der TE dem Sondereigentum zugeordnet. An einem Garagensondereigentum sind jeweils vier Wohnungseigentümer zu je ¼ berechtigt. In dieser Garageneinheit wird das Pkw-Dach des Stellplatznutzers Pech durch ein zu tiefes Absinken der hydraulischen Hebeanlage beschädigt. Von wem kann der Stellplatznutzer Pech Schadensersatz verlangen? a) Von der Wohnungseigentümergemeinschaft b) Von den vier Garageneigentümern c) Von einem der Garageneigentümer 6

7 Zuordnung von Räumen 3. Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (1)Das Miteigentum ( 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, das jedem der Miteigentümer abweichend von 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. (2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. 7

8 Zuordnung von Räumen oist ein Raum in der TE wirksam zu SE erklärt? Mehrfachparker im Freien? Kein Gebäudebezug ( 3 Abs. 1 WEG) Stellplatz bei Duplexeinheiten? Raumqualität streitig ( 3 Abs. 2 WEG) o Dient der Raum dem gemeinschaftlichen Gebrauch? 8

9 Zuordnung der Bestandteile 5. Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne das dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. 9

10 Zuordnung der Bestandteile 5. Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können,zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Gebäudeteile können (trotz abweichender Regelung in der TE) zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören! 10

11 Zuordnung der Bestandteile Abgrenzung nach 5 WEG: o o Veränderung, Beseitigung oder Einfügung führt zu Beeinträchtigung GE oder SE i.s.d. 14? Bestimmt ein Gebäudeteil die äußere Gestaltung des Gebäudes? o Dient ein Gebäudeteil dem gemeinschaftlichen Gebrauch? o o Ist ein Gebäudeteil für Bestand und Sicherheit erforderlich? Ist ein Gebäudeteil in der TE zu GE erklärt oder gehört er zu Räumen des GE? 11

12 Zuordnung Thesen nach BGH, Urt. v V ZR 75/11, ZWE 2012, 81f.: Eine Doppelstockgarage bildet einen Raum ( 3 Abs. 1 und 2 WEG) und ist damit sondereigentumsfähig. Zum SE gehören auch Hebebühne und Antrieb, wenn damit ausschließlich eine im SE stehende Doppelstockgarage betrieben wird; es handelt sich um Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das GE oder SE eines anderen beeinträchtigt wird ( 5 Abs. 1 WEG) Eine Hebevorrichtung steht zwingend im GE, wenn diese mehrere Einheiten betreibt; sie dient dann dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer ( 5 Abs. 2 WEG) 12

Umdeutung 140 Umdeutung Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung

13 Umdeutung 140 Umdeutung Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde. Unwirksame Begründung von Sondereigentum: Umdeutung in Sondernutzungsrecht mit Instandsetzungs-und Kostentragungsrecht prüfen! 13

14 Nachträgliche Kostenverteilung: Kostenverteilungsregelungen o Vereinbarung obeschluss nach 16 Abs. 4 WEG Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum Regelung eines Einzelfalls abweichende Kostenverteilung trägt Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit Rechnung 14

15 Zusammenfassung o Vorrangige Kostentragungsregelung in GemO(Auslegung) o Wirksame Zuordnung Garageneinheit/Bestandteile zum SE -Kostentragung nur Sondereigentümer o Unwirksame Begründung von Garagenteileigentum -Umdeutung in SNR mit Kostentragungspflicht o Garageneinheit/Bestandteile stehen im GE -Kostentragung nach 16 Abs. 2 WEG o Nachträgliche Kostenverteilung 15

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 16

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