Leerstand gesunken - Spitzenmiete gestiegen

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Leerstand gesunken - Spitzenmiete gestiegen Hamburg Büromarkt Q Februar 2015 Inhalt Wirtschaftliches Umfeld 2 Büromarkt 3 Kennzahlen 6 Mietpreisspannen 7 Definitionen 8 Autoren Felix Weber Junior Researcher +49 (0) Ursula-Beate Neißer Head of Research Germany +49 (0) Kontakte Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 (0) Das letzte Quartal erwies sich mit m² als zweitstärkstes Quartal des Jahres. Insgesamt konnte der Jahresumsatz 2014 dadurch, im Vergleich zum Vorjahr, um 23% gesteigert werden und liegt bei m² (siehe Abbildung 1). Dieser hohe Flächenumsatz ist vor allem durch einen erheblichen Anstieg der Neuanmietungen von Flächen ab m² begründet (37% gegenüber dem Vorjahr), die mit m² für fast 40 % des gesamten Take-up verantwortlich sind. In den zentralen Bürolagen wurden über 70% des Flächenvolumens umgesetzt. Die Neuanmietungen konzentrierten sich dabei insbesondere auf die Mikrolage City. Das Fertigstellungsvolumen war 2014 mit m² sehr gering, es lag 35% unter dem Durchschnitt der Jahre ( m²). Aufgrund der geringen Bautätigkeit und des hohen Take-up konnte der Leerstand im vierten Quartal ein weiteres Mal gesenkt werden und lag Ende 2014 bei m². Die Leerstandsquote fiel auf 5,6%. Damit hat Hamburg erneut die niedrigste Leerstandsquote der deutschen Top 5 Märkte war aufgrund der enormen Steigerung an Großvermietungen ein sehr gutes Jahr. Für 2015 sehen wir bisher keinen Anlass für eine ähnlich hohe Dynamik in diesem Bereich. Gleichzeitig spricht die gute wirtschaftliche Situation der Stadt dafür, dass das Anmietungsgeschehen bei Flächen unterhalb von m² lebhaft bleiben wird. Für 2015 erwarten wir daher einen niedrigeren Flächenumsatz als 2014, doch einen leicht höheren als 2012/2013. Das Baufertigstellungsvolumen wird 2015 höher sein als 2014, doch ist das Angebot in diesen Neubauflächen bereits deutlich limitiert. Die realisierbare Spitzenmiete wird sich auf dem jetzt erreichten Niveau von 24,50 stabilisieren. Abbildung 1 Take-up Hamburg seit 2006, m² Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) = Prognose Jahresdurchschnitt Property Times 1

2 Wirtschaftliches Umfeld Deutschland Nach den jüngsten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes stieg das Bruttoinlandsprodukt für das Gesamtjahr 2014 gegenüber 2013 um 1,5% und erreichte damit einen deutlich höheren Wert als in den beiden vorangegangenen Jahren. Wachstumsmotor war die Binnennachfrage, die fast drei Viertel zum Wachstum beitrug (1,1 Prozentpunkte), während der Anteil des Außenbeitrags auf 26% (0,4 Prozentpunkte) beschränkt blieb. Zwar stiegen die Exporte um 3,7%, doch nahmen gleichzeitig die Importe um 3,3% zu. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg im achten Jahr in Folge und erreichte mit 42,7 Millionen einen erneuten Höchststand. Die Zahl der Erwerbslosen sank nach vorläufigen Zahlen um Personen auf 2,1 Millionen. Für das Jahr 2015 gehen die Prognosen noch stark auseinander. Während die letzte Einschätzung der Bundesbank vom Dezember 2014 bei einem Plus von 1,0% für das Bruttoinlandsprodukt lag, rechnet Oxford Economics mit einem Anstieg von 1,8%. Angesichts eines gegenüber den Vorjahren schwächeren Euros dürften die Exporte zunehmen und niedrige Inflation und höhere Reallöhne sind gute Ausgangswerte für einen lebhaften Konsum. Ein moderates globales Wirtschaftswachstum, Unruhen in Osteuropa und die Unsicherheit darüber, wann in den kritischen Euroländern eine nachhaltige Trendumkehr erfolgt, gehören zu den limitierenden Faktoren. Gleichwohl herrscht unter den Experten weitgehende Einigkeit darüber, dass sich Deutschland auch 2015 wiederum gut behaupten wird. Hamburg Die Wirtschaft der Stadt Hamburg ist nach den Schätzungen von Oxford Economics um rund 1,5% gestiegen (siehe Abbildung 2). Demnach liegt das Wachstum im Vergleich mit Deutschland auf einer Höhe und über dem Wert der Eurozone (0,8%). Die sechs wirtschaftsstärksten Branchen (siehe Abbildung 4), die knapp 66% zur Bruttowertschöpfung in Hamburg beitragen, konnten im Jahr 2014 alle ein Wachstum verzeichnen. Dieser Trend wird laut den Prognosen auch 2015 fortgesetzt. Der Handel wird sich mit einem Wachstum der Bruttowertschöpfung um 5,4% am besten entwickeln. Die Verbesserung der Wirtschaftsleistung Hamburgs wird durch einen Anstieg der Erwerbstätigen um 1,2% im Vergleich zum Vorjahr gestützt (siehe Abbildung 3). Für die kommenden Jahre prognostiziert Oxford Economics ebenfalls ein stetiges Wachstum der Erwerbstätigen. Abbildung 2 Reale Veränderung des Bruttoinlandsprodukts 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% = Prognose Quelle: Oxford Economics Abbildung 3 Entwicklung der Erwerbstätigen 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% = Prognose Quelle: Oxford Economics Abbildung Eurozone Deutschland Hamburg Eurozone Deutschland Hamburg Hauptbranchen in Hamburg, % der Bruttowertschöpfung 15% 10% 5% 14% 12% 11% 11% 9% 8% 0% Verarbeitendes Gewerbe Handel Verkehr und Lagerei Grundstücks- und Wohnungswesen Freiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleister Information und Kommunikation Quelle: Oxford Economics Property Times 2

3 Büromarkt Q4 zweitstärkstes Quartal des Jahres In den letzten drei Monaten des Jahres 2014 wurden m² Bürofläche in Hamburg neu vermietet. Q4 ist das zweitstärkste Quartal des Jahres (siehe Abbildung 5). Zu diesem Ergebnis hat u.a. die Anmietungen durch PWC ( m²) beigetragen. Diese Anmietung ist die drittgrößte des Gesamtjahres. Jahresumsatz steigt um 23 % In Hamburg wurden im Gesamtjahr m² Bürofläche umgesetzt und damit der höchste Wert seit 2011 erreicht. Er liegt 10% über dem 10-Jahresschnitt ( m²). Gegenüber dem Vorjahr ( m²) entspricht er einer Steigerung um 23%. 28% des Jahresumsatzes bzw m² wurden allein durch neun Abschlüsse ab jeweils m² erzielt (siehe Abbildung 6 und Tabelle 1). Im Vorjahr war in diesem Segment lediglich ein Abschluss mit m² registriert worden. Auch in der Größenklasse bis unter m² erhöhte sich der Flächenumsatz, er stieg um 50% bzw m² auf m². Dagegen sank der Take-up in dem Segment bis m² um m² auf m². Dies entspricht einem Rückgang um 31%. Die Kategorie unter m² ist mit einem Umsatz von m² im Vergleich zum Vorjahr annähernd gleich stark geblieben (2013: ). Dies unterstreicht erneut die stabile Basis, die der Hamburger Büromarkt hat. Zentrale Bürolagen im Fokus In den zentralen Bürolagen Hamburgs wurden 2014 mit m² mehr als 70% des Flächenumsatzes und damit mit Abstand die meiste Bürofläche umgesetzt (siehe Abbildung 7). Zu diesem Teilmarkt zählen die Mikrolagen City, City-Süd, Hafen-City, Hafen-West, Alsterlagen sowie die erweiterten Citylagen Ost und West. Das Ergebnis entspricht einem Anstieg um rund 4% gegenüber dem Vorjahr ( m²) und zeigt, dass der Anstieg des gesamten Take-up gegenüber 2013 (23%) vor allem in den Standorten außerhalb der zentralen Bürolagen generiert wurde. Innerhalb der zentralen Bürolagen konzentrierte sich die Nachfrage auf die City, in der mit m² am meisten Fläche angemietet wurde. Danach folgen die Mikrolagen City-Süd ( m²) und Hafencity ( m²). In den vier weiteren Teilräumen Nord, Süd, Ost und West nahm der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr insgesamt um 74% zu. Den größten Anteil daran hat der Teilmarkt Hamburg Nord mit einem Wachstum von 144% gegenüber dem Vorjahr. Verantwortlich hierfür waren u.a. die Anmietungen der Deutschen Telekom (Q2, m²) und der VBG Verwaltungs- Berufsgenossenschaft (Q3, m²). Abbildung 5 Take-up Hamburg nach Quartalen, in m² Abbildung 6 Take-up Hamburg nach Flächengrößen, in m² Abbildung Take-up Hamburg 2014 nach Teilmärkten Q1 Q2 Q3 Q unter m² bis unter m² bis unter m² ab m² 13% 7% 2% 6% 72% Zentrale Bürolagen Hamburg West Hamburg Nord Hamburg Ost 525,700 m² Hamburg Süd Property Times 3

4 Flächenumsatz im Bereich 12,50 bis unter 17,50 dominiert Für fast drei Viertel der 2014 neu angemieteten Flächen wurde eine Miete von unter 17,50 pro m² und Monat vereinbart. Davon werden für etwas über m² bzw. 45% sogar weniger als 12,50 bezahlt. Dieses Volumen teilt sich relativ gleichmäßig auf die vier Quartale des Jahres auf. Dagegen konnte eine Monatsmiete zwischen 12,50 und 17,50 vor allem in den Frühjahrs- und Sommermonaten vereinbart werden. Insgesamt wurde m² bzw. 41% des gesamten Flächenumsatzes im Mietpreissegment 12,50 bis unter 17,50 pro m² und Monat erzielt (Abbildung 8). Mietvereinbarungen ab 17,50 pro m² und Monat wurden für gut m² (26%) getroffen. Dabei wurde die Schwelle von 22,50 pro m² für rund 3% des gesamten Flächenumsatzes erreicht oder auch in Richtung 27 pro m² und Monat überschritten. Die Anmietungen in dieser Mietpreisklasse wurden vor allem in den Sommermonaten getätigt und konzentrierten sich auf Objekte in der City. Umgekehrt wurden Vereinbarungen für eine Miete von 17,50 bis 22,49 überdurchschnittlich stark im vierten Quartal registriert. Insgesamt lässt sich festhalten, dass das Vermietungsvolumen für Mieten unterhalb von 17,50 pro m² und Monat im ersten und zweiten Halbjahr nahezu gleich stark war, während sich das Vermietungsvolumen für Mieten ab 17,50 um über 70% erhöhte. Die gewichtete Durchschnittsmiete für das Gesamtjahr 2014 errechnet sich mit 14,25 pro m² und Monat. Gegenüber dem Vorjahr ist sie um 0,35 bzw. rund 2,5% gestiegen. Abbildung 8 Take-up Hamburg 2014 nach Mietpreisklassen, m² 17,50 bis unter 22,50 12,50 bis unter 17,50 Basis: m² (ohne Eigennutzer) Miete: EUR/m²/Monat Abbildung 9 Realisierbare Spitzenmiete Hamburg, EUR/m²/Monat ,50 und mehr unter 12, Realisierbare Spitzenmiete steigt auf 24,50 Zwei Jahre lang verharrte die realisierbare Spitzenmiete konstant bei 24 pro m² und Monat. Das knappe Angebot an Spitzenflächen und die vermehrte Bereitschaft von Unternehmen, für Spitzenflächen auch Mieten oberhalb des Schwellenwertes zu zahlen, hat die realisierbare Spitzenmiete auf 24,50 gehoben. Wir erwarten, dass sich dieses Niveau 2015/2016 bestätigt (siehe Abbildung 9). Leerstand sinkt weiter Aktuell stehen dem Büromarkt in Hamburg m² Büroflächen zum kurzfristigen Bezug zur Verfügung. Gegenüber dem Vorquartal ging dieser Wert um m², gegenüber dem Jahresanfang 2014 um m² zurück. Die Leerstandsquote sinkt seit dem 1. Halbjahr 2011 kontinuierlich. Aktuell liegt sie bei 5,6% (siehe Abbildung 10) und damit deutlich unter den Werten der anderen vier großen deutschen Büromärkte. = Prognose Abbildung 10 Leerstandsquote Hamburg 9% 8% 7% 6% 5% Property Times 4

5 Trendumkehr beim Fertigstellungsvolumen für 2015 erwartet Das Fertigstellungsvolumen in Hamburg ist 2014 zum zweiten Mal in Folge gesunken und hat mit m² den Tiefpunkt der Jahre seit 2009 erreicht (siehe Abbildung 11). Für 2015 und insbesondere für 2016 erwarten wir ein deutlich höheres Volumen von m² bzw m². Bei den Flächen, die bis 2015 realisiert werden sollen, ist bereits bei über 90% der Baustart erfolgt. Von diesen Flächen stehen dem Markt mit weniger als m² nur noch knapp 44% zur Verfügung. Mehr als die Hälfte ist durch Vorvermietungen oder Eigennutzer bereits belegt. Von den Flächen, die bis 2016 fertiggestellt werden sollen, befindet sich zum Jahresanfang 2015 erst die Hälfte bereits im Bau und ist damit als gesichertes Volumen zu werten. Wie bei den 2015 erwarteten Objekten ist mit rund einem Drittel bzw. knapp m² das tatsächlich noch zur Anmietung bereitstehende Volumen deutlich geringer. Damit bleibt in Hamburg das Flächenangebot in Neubauobjekten, das in den nächsten 18 bis 24 Monaten bezogen werden kann, stark limitiert. Ausblick Der Büroflächenmarkt 2014 profitierte vor allem von überdurchschnittlich vielen Großflächenanmietungen. Für eine ähnlich hohe Dynamik in diesem Flächensektor im Jahr 2015 sehen wir aktuell keine Anzeichen. Allerdings erwarten wir, dass der Flächenumsatz in den Größenklassen unter m² gesteigert werden kann. Daher erwarten wir einen Flächenumsatz, der niedriger sein wird als 2014, doch über den Werten von 2012/2013 liegen wird (siehe Abbildung 12). Gleichzeitig dürfte der Leerstand weiter zurückgehen. Auch wenn mehr Fertigstellungen als 2014 erwartet werden, so ist das Volumen sowohl im langfristigen Vergleich als auch im Vergleich zum erwarteten Take-up moderat. Und es ist zu erwarten, dass der Büromarkt in Hamburg diese Flächen aufnehmen kann. Abbildung 11 Fertigstellungsvolumen Hamburg, m² = Prognose Abbildung 12 Prognose Take-up Hamburg 2015, m² = Prognose Fertigstellung erfolgt Fertigstellung erwartet im Bau Jahresdurchschnitt Property Times 5

6 Kennzahlen Tabelle 1 Büromarktkennziffern Hamburg Gegenstand Q Q Q Q Q Q4/Q3 Q4/Q4 3-Monatsprognose Take-up (1.000 m²) 108,0 111,0 144,3 128,2 142,2 10,9% 31,7% Leerstand (1.000 m²) 875,0 866,0 860,0 850,0 810,0-4,7% -7,4% Leerstandsquote (%) 6,1 6,0 6,0 5,9 5,6-5,1% -8,2% Neubaufertigstellungen (1.000 m²) 14,3 4,0 53,3 40,4 43,4 7,4% 203,5% Realisierbare Spitzenmiete (EUR/m²/Monat) 24,00 24,00 24,00 24,00 24,50 2,1% 2,1% Tabelle 2 Ausgewählte Anmietungen im Jahr 2014 Adresse Quartal Mieter Fläche (m²) Teilmarkt: Mikrolage Überseering 2 2 Deutsche Telekom Hamburg Nord: City Nord Drosselstraße 3 VBG Verwaltungs- Berufsgenossenschaft Hamburg Nord: Erweiterte Lagen Nord Alsterufer 1 4 PWC Zentrale Bürolagen: Alsterlagen-West Shanghaiallee 1 Marquard & Bahls AG Zentrale Bürolagen: Hafen City Friedensallee Scholz & Friends (WPP) Hamburg West: Ottensen-Bahrenfeld Großer Burstah Funke Gruppe Zentrale Bürolagen: City Am Stadtrand 35 1 Jungheinrich AG Hamburg Ost: Friedrich-Ebert-Damm Brandstwiete 19 4 MDS Möhrle Zentrale Bürolagen: City Tabelle 3 Ausgewählte Objekte im Bau/Projekte Objekt/ Teilraum Bürofläche (m²) Geplante Fertigstellung Status Bemerkung ehm. Marzipanfabrik/ Hamburg West Q Im Bau 10% vorvermietet Zentrum für Angewandte Luffahrtforschung/ Hamburg Süd Q Im Bau 100% vorvermietet Bürohaus Alsterufer/ Zentrale Bürolage Q Im Bau 60% vorvermietet Ü8/ Hamburg Nord Q Im Bau 16 % vorvermietet ehm. Sharp-Gelände/ Zentrale Bürolage Q In Planung 30 % vorvermietet Eppendorfer Tor/ Hamburg Nord Q In Planung noch keine Mieter Property Times 6

7 Mietpreisspannen Karte 1 Büroteilmärkte Teilmarkt Mietpreisspanne EUR/m²/Monat Zentrale Bürolagen 7,00 25,00 Hamburg Nord 5,00 14,50 Hamburg Ost 5,00 12,50 Hamburg Süd 6,00 13,00 Hamburg West 6,00 14,00 Karte 2 Zentrale Büromarktlagen: Mikrolagen Mikrolagen Mietpreisspanne EUR/m²/Monat 1 = City 12,00 25,00 2 = HafenCity 15,00 24,50 3 = City-Süd 7,00 13,50 4 = Hafen-West 14,50 24,00 5 = Alsterlagen-West 14,00 24,00 6 = Alsterlagen-Ost 10,00 19,00 7 = Erweiterte Citylage West 7,50 16,00 8 = Erweiterte Citylage Ost 7,00 16,00 Property Times 7

8 Definitionen Take-up: Zum Take-up zählen alle im Betrachtungszeitraum im Marktgebiet neu abgeschlossenen Mietverträge sowie Kaufverträge für Objekte oder Projekte, die zur Eigennutzung erworben wurden. Mietvertragsverlängerungen bzw. die Wahrnehmung von Optionen bleiben unberücksichtigt. Bei Mietvertragsverlängerungen, die mit einer Flächenexpansion verbunden sind, wird die zusätzliche Fläche zum Take-up gerechnet. Leerstand: Der Leerstand ist die Summe aller physisch vorhandenen Büroflächen, die zum Ende des Betrachtungszeitraumes im Marktgebiet ungenutzt sind und zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Büroflächenbestand: Fläche aller fertiggestellten (genutzten und leer stehenden) Büroflächen im Marktgebiet. Miete: Alle Mietangaben verstehen sich als Nettomiete je m² vermietbarer Fläche und Monat. Prime rents/ Erzielbare Spitzenmieten: Die erzielbare Spitzenmiete ist die nominale Miete, die für die hochwertigsten Flächen in der hochwertigsten Lage zum Ende des Betrachtungszeitraumes/zum Anfang des Folgezeitraumes erwartet werden kann. Sie stellt in erster Linie die Sicht der Entwicklung des Marktes dar, basiert aber auch auf der Auswertung aktueller Transaktionen. Erzielte Spitzenmiete: Die erzielte Spitzenmiete repräsentiert das oberste nominale Preisniveau, das im Betrachtungszeitraum tatsächlich realisiert wurde. Sie wird als Median aus den teuersten mindestens drei Vertragsabschlüssen ermittelt. Die Verträge müssen zusammen 3% des Vermietungsumsatzes abdecken. Gewichtete Durchschnittsmiete: Die gewichtete Durchschnittsmiete ergibt sich, in dem die einzelnen Mietpreise aller im Berichtszeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet werden und daraus der Mittelwert berechnet wird. Fertigstellungen: Alle neu errichteten oder vollständig kernsanierten Büroflächen, die im Betrachtungszeitraum bezugsfähig geworden sind. Erwartete Fertigstellungen: Alle neu zu errichtenden oder vollständig Kern zu sanierenden Büroflächen, die nach aktuellem Informationsstand bis zum Ende des angegebenen Zeitraums aller Wahrscheinlichkeit nach bezugsfähig werden. Flächen im Bau: Alle Neubaumaßnahmen und Kernsanierungsmaßnahmen, die sich in der Phase des Hochbaus befinden. Abrissaktivitäten werden nicht berücksichtigt. Marktgebiet: Der Büromarkt Hamburg umfasst das gesamte Stadtgebiet von Hamburg. Die hier gegebenen Definitionen basieren weitgehend auf der von der gif-gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erarbeiteten Definitionssammlung. Property Times 8

9 EMEA John Forrester CEO +44 (0) Germany Yvo Postleb Country Head Germany +49 (0) Office Letting Germany Heiko Himme Head of Office Agency Germany +49 (0) Hamburg Office Thomas Löffler Branch Manager Hamburg +49 (0) Matthias Huss Head of +49 (0) Antonio Bilic +49 (0) Aram Savci +49 (0) Felix Sinn +49 (0) Marit-Marie Gockel +49 (0) DISCLAIMER Immobilientransaktionen sollten nur in Verbindung mit spezifischer, qualifizierter und professioneller Beratung eingesetzt werden und sich nicht alleine auf diesen Report stützen. Der Bericht stützt sich auf Fakten und Informationen, die wir aufs Sorgfältigste geprüft haben. Gleichwohl übernimmt DTZ keinerlei Haftung für jeglichen Schaden oder Verlust, der Folge einer eventuellen Ungenauigkeit oder Unvollständigkeit im Bericht ist. Die Daten und Informationen dieses Berichts dürfen ohne vorherige Erlaubnis von DTZ weder in Teilen, noch als Ganzes, veröffentlicht, reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben. DTZ Februar 2015 Unsere Veröffentlichungen finden Sie unter Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL USA phone fax German Headquarters Bürohaus an der Alten Oper Neue Mainzer Straße D Frankfurt am Main phone +49 (0) fax +49 (0) Hamburg Office Nikolaihof Neue Burg 2 D Hamburg phone +49 (0) Fax +49 (0)

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