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1 CB RICHARD ELLIS MrketView Büromrkt Hmburg Q3 21 im Vergleich zu Umstz Leerstnd Spitzenmiete Spitzenrendite Fertigstellungen Q2 1 Q3 9 Q3 21 ÜBERBLICK Gesmtwirtschftliche Aspekte Die Erholung der bundesdeutschen Wirtschft schlägt sich in einer Prognose des Bruttoinlndsprodukts (BIP) für ds Gesmtjhr 21 von 3,2 % nieder (Quelle: Consensus Forecst). Neben dem boomenden Export resultiert ds Vertruen in die Konjunkturentwicklung mittlerweile uch in einer erhöhten Binnennchfrge. Auch in Hmburg verfestigt sich der Wirtschftsufschwung mehr und mehr. Gemäß dem von der Hmburger Hndelskmmer vierteljährlich durchgeführten Konjunkturbrometer plnen mittlerweile wieder mehr Unternehmen, ihre Belegschft ufzustocken nsttt zu reduzieren. Schon jetzt ht sich im September die Arbeitslosenquote im Vorjhresvergleich um,8 Prozentpunkte uf 7,8 % bgesenkt. Generell stellen die in einer Dienstleistungsgesellschft immer wichtiger werdenden sogennnten weichen Stndortfktoren eine der Stärken der Hnsestdt dr. Nch einer ktuellen Studie des Instituts für Arbeitsmrkt- und Berufsforschung (IAB) ist Hmburg neben München und Bremen die Stdt in Deutschlnd mit der größten Anziehungskrft uf hochqulifizierte Arbeitnehmer. Q3 21 us Expertensicht Heiko Fischer, Hed of Agency Hmburg: Die deutliche Umstzsteigerung, die wir im dritten Qurtl in Hmburg registrieren konnten, liegt selbst unter Ausblendung des Abschlusses der Stdt Hmburg bei 8 %. Insofern spiegelt sich die ufgehellte Wirtschftslge nun uch in höheren Büroflächenumsätzen wider. Ds zehnjährige Umstzmittel von 443. m² wird zum Jhresende 21 übertroffen werden. Als Folge wieder wchsender Flächenumsätze und rückläufiger Leerstände rechnen wir mittelfristig mit stbilen bis leicht steigenden Spitzenmieten. Büromrkt Die positiven sozioökonomischen Rhmendten wirken sich mittlerweile uch uf die Büromrktentwicklung m Stndort Hmburg us. Der Flächenumstz ist in der Hnsestdt im Vorjhresvergleich um 21 % uf rund 36. m² gestiegen. Huptgrund hierfür ist eine Optionsziehung des Investorenkonsortiums für ds südliche Überseequrtier der HfenCity, nch welcher die Stdt Hmburg eine Anmietung von rund 4. m² Bürofläche grntiert. Ds wieder höhere Umstzvolumen resultiert in einem minimlen Rückgng des Leerstndsvolumens uf rund 1,2 Mio. m². Der seit dem vierten Qurtl 28 verzeichnete deutliche Leerstndsnstieg ist somit gestoppt. Die Leerstndsquote verbleibt bei 9,1 %. Zudem wird in den nächsten zwölf Monten ein spekultives Fertigstellungsvolumen von lediglich m² erwrtet dies ist der niedrigste Wert seit dem dritten Qurtl 26. Demzufolge ist ein bldiger Rückgng der unvermieteten Flächen in Hmburg whrscheinlich. Die Spitzenmiete ist derzeit bei 22,5 /m²/mont in Topflächen der City erzielbr und somit im Vorjhresvergleich um 4,3 % gesunken. Investmentmrkt In den ersten drei Qurtlen des Jhres 21 belief sich ds Trnsktionsvolumen m Hmburger Investmentmrkt uf 985 Mio. (Deutschlnd gesmt: 12,3 Mrd. ). Durch die verbesserte Mrktstimmung konnte ds Ergebnis us dem Vorjhr um 3 % übertroffen werden. Die Nettonfngsrendite registrieren wir nun schon ds dritte Qurtl in Folge stbil bei 5, %. Gegenüber der Benchmrkrendite für zehnjährige Bundesnleihen ergibt sich ktuell ein Premium von 277 Bsispunkten. Büromrktkennzhlen Q3 29 Q3 21 Jhresvergleich Bestnd, in Mio. m² 12,97 13,18 + 1,6 % Umstz, kum. in 1. m² 297,4 36, + 21, % Leerstnd, in Mio. m²,97 1, ,7 % Leerstndsrte, in % 7,5 9,1 + 1,6 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/mont 23,5 22,5 4,3 % Spitzenrendite, in % Kpitlwertindex (Q = 1) Quelle: CB Richrd Ellis 5, , 154,1 %-Pkt. 2,5 % 21 CB Richrd Ellis GmbH

2 Q3 21 MrketView Büromrkt Hmburg UMSATZ Die Nchfrgefokussierung uf zentrle Lgen ist ungebrochen: Jeder vierte Qudrtmeter Bürofläche wurde im bisherigen Jhresverluf in der City umgesetzt. Größte Anmietung stellte dbei der Abschluss von Bigpoint über rund 11. m² dr. Durch die Mietgrntie der Stdt Hmburg über 4. m² im Überseequrtier konnte für den Teilmrkt HfenCity ein Umstznteil von 17 % registriert werden. Zusmmen mit der City-Süd, deren Anteil m Gesmtumstz 9 % usmcht, decken im lufenden Jhr 21 diese drei Teilmärkte knpp die Hälfte des Flächenumstzes m Büromrkt Hmburg b. Stärkste Brnchen sind nicht zuletzt durch den Abschluss der Stdt Hmburg die Öffentlichen Dienste mit einem Umstznteil von rund 2 % vor den trditionell n Alster und Elbe umstzstrken Hndelsunternehmen mit 11 % sowie der Brnchen Industrie, Bu und Neue Medien/IT mit jeweils 8 %. Obwohl großflächige Abschlüsse wieder häufiger werden, decken Vermietungen und Eigennutzungen unter 1.5 m² über die Hälfte des Umstzvolumens b. Anteilig entfllen im Jhr 21 rund 65 % der Umsätze uf Flächen hoher Ausstttungsqulität, im lngjährigen Mittel (22-29) lg dieser Wert bei lediglich 52 %. Grund hierfür ist der in diesem Jhr hohe Anteil von Anmietungen in Erstbezugsflächen. Untervermietungen sind in Hmburg im Gegenstz zu Frnkfurt mit einer Vielzhl n Großflächen normlerweise von geringer Bedeutung. Durch die bei vielen Unternehmen durchgeführten Mßnhmen zur Erhöhung der Flächeneffizienz ergben sich ber uch in der Hnsestdt zhlreiche Untermietngebote, ws 21 zu einem Untermietvolumen von immerhin rund 4 % des Gesmtumstzes führte. LEERSTAND Der steigende Flächenumstz resultiert bisher nur in einem geringfügigen Abbu des Leerstndsvolumens, so dss eine stbile Leerstndsquote von 9,1 % über den gesmten Mrkt registriert wird. Grund ist der hohe Anteil n Vorvermietungen m gesmten Umstzvolumen. Die Folge zeigt sich klrer beim Angebotsvolumen, welches neben Leerstndsflächen uch Flächen zur Untervermietung und spekultive Fertigstellungsflächen der nächsten zwölf Monte enthält. Dieses reduzierte sich im Vergleich zum Vorqurtl um 2 % uf 1,36 Mio. m². Ds hohe Fertigstellungsvolumen der letzten dreieinhlb Jhre ht dzu geführt, dss mit rund 48 % fst die Hälfte des Leerstndvolumens hohen Qulitätsnsprüchen (sog. A-Leerstnd) genügt. Dies ist unter den Top 5-Büromärkten der höchste Wert. Im Zeitrum eines Jhres ist die Leerstndsquote im Teilmrkt Hfen um 7,4 Prozentpunkte uf ktuell 12, % signifiknt gestiegen. Huptgrund hierfür ist der Umzug des Germnischen Lloyd in die HfenCity. Seite 2 21 CB Richrd Ellis GmbH Büroflächenumstz in 1. m² in 1. m² Büroflächenleerstnd Jhresdurchschnitt (22-29): m² Q1 Q2 Q3 Q4 Büroflächenumstz (kumuliert in %) nch Brnchen* -Top 5- Restl. Brnchen 47% Q3 21 Leerstnd Berter 7% Öffentl. Dienste 19% Durchschnittliche Leerstndsrte (22-29): 7,3 % Leerstndsrte Hndel 11% Industrie, Neue Bu Medien, 8% Internet 8% * Grundgesmtheit us 2 Brnchen 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, in %

3 Spitzenmiete/Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/mont Index Q = 1 in 1. m² Q3 21 Mietpreisindex Büroflächenpipeline Spitzenmiete Deutschlnd Fertigstellungen im lngjährigen Durchschnitt (22-29): 242. m² Gewichtete Durchschnittsmiete Hmburg fertiggestellt spekultiv vorvermietet Eigennutzer MIETE Die Spitzenmiete ist um 4,3 % uf 22,5 /m²/ Mont und dmit uf die Höhe zum Hlbjhr 26 gefllen. Folglich ht sich uch der CBRE-Mietindex (Bsis Q = 1) um 7 Indexpunkte uf einen Wert von 154 reduziert. Die höchsten Spitzenmieten (Mrktnteil von 3 %) sind in den Teilmärkten City (22,5 /m²/mont), in der HfenCity (22, /m²/ Mont), m Hfen (2,5 /m²/mont) sowie m Westlichen Hfenrnd (2, /m²/mont) erzielbr. Die rückläufige Leerstndsentwicklung und eine deutlich reduzierte Büroflächenpipeline werden ber zu einem Ausgleich zwischen Flächenngebot und -nchfrge führen. Ein weiterer Rückgng der Spitzenmiete ist deshlb unwhrscheinlich. Die Prxis bei der Vergbe von Incentives ht sich noch nicht verändert. Zugeständnisse seitens der Vermieter werden sich ber bei einer weiteren Stbilisierung des Mrkts ls erstes bbuen. Sollte es bei weiterhin hoher Flächenvermrktung in einigen Segmenten sogr zu einer Verknppung des Angebotes kommen, wären sogr wieder steigende Mietpreise möglich. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist in den vergngenen zwölf Monten um 4,9 % uf 13,59 /m²/mont gestiegen. Flsch wäre llerdings die Interprettion, den verzeichneten Preisnstieg ls reinen Mrkttrend ufzufssen. Die Durchschnittsmiete ist vielmehr eine objektbhängige Größe, in welcher sich sehr strk die Art des gehndelten Produkts, weniger eine Veränderung von mrktüblichen Mietpreisen niederschlägt. So wurden im dritten Qurtl 21 einige großvolumige Abschlüsse in zentrlen Lgen mit Mietpreisen oberhlb des Durchschnittswerts verzeichnet, welche die gewichtete Durchschnittsmiete nch oben zogen. PIPELINE Bis zum Jhresende wird mit einem Fertigstellungsvolumen im Gesmtjhr 21 von rund 245. m² gerechnet. Dmit würde der lngjährige Durchschnitt (22-29) von 242. m² leicht übertroffen werden. Die im dritten Qurtl 21 erfolgten Vorvermietungen wie z.b. im Überseequrtier, im Denkml oder im Nikolikontor resultieren in einer weiteren Reduzierung der in Hmburg erwrteten spekultiven Fertigstellungen. So ht sich im Vorjhresvergleich ds Volumen spekultiver Fertigstellungen der nächsten zwölf Monte um ein Viertel uf m² reduziert. Nch derzeitigem Entwicklungsstnd wird 212 mit rund 88. m² ein extrem niedriges Fertigstellungsvolumen erwrtet, ds rund 64 % unter dem lngjährigen Durchschnitt (22-29) liegen würde. Die Nchfrge nch neuwertigen Büroflächen müsste dnn mehrheitlich us dem bestehenden Angebot gedeckt werden. Wie bereits drgestellt, ist der bestehende Leerstnd in Hmburg zwr von überwiegend guter bis sehr guter Qulität. Für ds unter diesen Umständen vergleichsweise zügig schrumpfende Angebot werden sich ber entsprechende Korrekturen der Mietpreise nch oben ergeben. Seite 3 21 CB Richrd Ellis GmbH Q3 21 MrketView Büromrkt Hmburg

4 Q3 21 MrketView Büromrkt Hmburg PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Größere Fertigstellungsvolumen von über 5. m² werden nur noch in den Teilmärkten City und Hfen- City erwrtet. Ds in den letzten beiden Jhren niedrige Vermietungsvolumen und die fst usschließlich uf Core-Immobilien beschränkte Investmentnchfrge hben bei Projektentwicklern dzu geführt, kum spekultive Neubuprojekte in Nebenlgen zu initiieren. In mittlerweile sechs Teilmärkten (City-Nord, City-Süd-Erweiterung, Eppendorf, Schnelsen/Niendorf, Stellingen/Lokstedt/Eimsbüttel, Wndsbek) werden überhupt keine nennenswerten Entwicklungen von Büroprojekten erwrtet. Die größten Projekte mit spekultivem Flächennteil sind ds Emporio-Qurtier in der City, die Tnzenden Türme im Teilmrkt St. Puli/Alton sowie die bisherige Spiegel-Insel im Teilmrkt Hfen. Bereits vollständig vorvermietete bzw. vom Eigentümer genutzte Projekte werden mit dem Nordex-Forum im Teilmrkt Flughfen, dem Neubu des Spiegel-Verlgs in der HfenCity und dem Prkyrd im Qurtier 21 (Teilmrkt Hmburg-Nord/Ost) erwrtet. INVESTMENT Ds Trnsktionsvolumen m Hmburger Investmentmrkt übertrf mit 985 Mio. im bisherigen Jhresverluf ds Vorjhresergebnis um 3 %. Nch Anteilen m Trnsktionsvolumen dominierten Büround Einzelhndelsimmobilien mit 47 % bzw. 43 % ds Mrktgeschehen. Die Käuferseite ist weiterhin geprägt durch eigenkpitlstrke Investoren wie Pensionskssen, berufsständische Versorgungswerke, Versicherungen, Privtinvestoren sowie Offene wie Geschlossene Immobilienfonds ls uch Immobilien-Spezilfonds. Noch stehen eindeutig Core-Immobilien im Fokus der Anleger. Sollte sich der Aufschwung der deutschen Wirtschft ber ls nchhltig erweisen und sich die positiven Entwicklungen m Vermietungsmrkt fortsetzen, wird sich dies uch in einer Angleichung der Investitionsstrtegien widerspiegeln. Fst ein Fünftel der investierten Anlgegelder stmmen mittlerweile in 1. m² Index Q = City Hfen- City C.- Süd spekultiv vorvermietet Eigennutzer HH-N/O Bürospitzenrendite, Kpitlwert und Benchmrkrendite St. P./ Alt Q3 21 Kpitlwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Sttsnl. (in %) PROGNOSE Unter Ausblendung der Mietgrntie durch die Stdt Hmburg im Überseequrtier lg ds Umstzvolumen im dritten Qurtl bei m². Grundsätzlich wird uch im vierten Qurtl mit einem Ergebnis dieser Größenordnung gerechnet. Noch blieben im lufenden Jhr einige Brchen wie Trnsport/Verkehr oder ds Versicherungsgewerbe hinter den Umstzvolumen früherer Jhre zurück. Allerdings ist schwer bzuschätzen, ob die Verhndlungen über einige großflächige Anmietungen noch im lufenden Jhr zum Abschluss gebrcht werden können und dnn ds Umstzresultt deutlich über diesem Niveu liegen wird. Insbesondere b dem ersten Qurtl 211 umfsst ds erwrtete Fertigstellungsvolumen geringere spekultive Anteile. Folglich ist insbesondere in Teilmärkten ohne größere spekultive Fertigstellungsvolumin ein Abbu des Leerstndes bzusehen. Sobld sich die Leerstndsreduzierung verstetigen sollte, ist mit einer Reduzierung von Incentives und einer Anhebung der Angebotsmieten zu rechnen. Sowohl bei Neunmietungen ls uch bei Vertrgsverlängerungen werden sich die derzeitigen Verhndlungsbedingungen, welche vornehmlich die Mieterseite begünstigen, im Jhresverluf 211 so nicht weiter fortsetzen. Seite 4 21 CB Richrd Ellis GmbH Büroflächenpipeline (Q ) nch Teilmärkten* -Top 5- * Grundgesmtheit us 2 Teilmärkten wieder von usländischen Käufern. Die Spitzenrenditen (= Nettonfngsrenditen) in Hmburg blieben für Büroimmobilien (5, %) und Einzelhndelsimmobilien (4,5 %) uf stbilem Niveu. Für Lger- und Logistikimmobilien reduzierte diese sich ufgrund des wchsenden Investoreninteresses um 25 Bsispunkte uf 7, % in %

5 Fertigstellungen Q in m² LeerstndsMietpreisGewichtete Durchschnittsmiete rte spnne in /m²/mont in % in /m²/mont ,2 1, 18, 16,86 City ,9 1, 22,5 17,5 City-Nord ,7 5,5 12, 8,62 City-Ost/St. Georg City-Süd City-Süd-Erweiterung ,7 8, 15,5 11, ,7 7, 14, 1, ,2 5,5 11, 9,79 Eppendorf 3.5 4,3 8, 13,5 11,9 Flughfen ,8 6,5 12,5 7, , 9, 2,5 14,89 Hfen HfenCity ,9 13, 22, 15,89 Hmburg-Nord/Ost ,8 9, 12, k. A. Hmburg-Süd/Ost ,5 6, 11, 6,84 Hmburg-West ,3 6, 13,5 1,76 Hrburg/Süderelbe ,3 6,5 12,5 8,6 Schnelsen/Niendorf 4,5 7, 12,5 k. A , 6,5 12, k. A. Stellingen/Lokstedt/Eimsbüttel St. Puli/Alton ,4 8, 18,5 12,85 Wndsbek 5.8 9,3 6, 12, 7,59 Westl. Hfenrnd , 12, 2, 16,6 Winterhude/Brmbek GESAMT ,6 8, 13, 1, ,1 5,5 22,5 13,59 Seite 5 21 CB Richrd Ellis GmbH MrketView Büromrkt Hmburg Außenlster Kumulierter Flächenumstz in m² Q3 21 Teilmrkt

6 Q3 21 MrketView Büromrkt Hmburg DEFINITIONEN Umstz Summe ller Büroflächen, die in einem genu bgegrenzten (Teil-)Mrkt innerhlb einer definierten Zeiteinheit vermietet, verlest oder n einen Eigennutzer verkuft werden. Dbei sind uch Untervermietungen innerhlb von Huptmietverträgen oder von eigengenutzten Flächen zu erfssen. Mietvertrgsverlängerungen werden ls Flächenumstz erfsst, wenn die ngemietete Bürofläche größer ls die bisher genutzte ist. Als Flächenumstz m bisherigen Stndort wird in diesem Fll nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt. Leerstnd Summe ller fertig gestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung oder zum Verkuf (zum Zwecke der Weiternutzung) ngeboten werden und innerhlb von drei Monten beziehbr sind. Untervermietungen zählen nicht zum Leerstnd und werden getrennt usgewiesen. Angebot Ds Angebot umfsst die Summe ller ngebotenen Büroflächen, für die eine Vermrktung zum Beobchtungszeitpunkt (jeweils Qurtlsende) vorgesehen ist und die noch verfügbr sind. Hierzu zählen die Leerstndsflächen, Untervermietungsflächen sowie die spekultiven Fertigstellungen in den nächsten zwölf Monten. Spitzenmiete Die Spitzenmiete gibt die höchste nchhltig erzielbre Nominlmiete in /m²/mont in der jeweiligen Toplge in einem erstklssigen Gebäude mit erstklssiger Ausstttung n. Sie bsiert sowohl uf den in einem bestimmten Zeitrum getätigten Mietvertrgsbschlüssen, ls uch uf der Mrktübersicht der Vermietungsbteilungen vor Ort. Gewichtete Durchschnittsmiete Die gewichtete Durchschnittsmiete repräsentiert die mit den vermieteten Flächen gewichtete Durchschnittsmiete für eine bgegrenzte Region. Grundlge sind lle bgeschlossenen Mietverträge innerhlb eines Jhres. Zur Ermittlung einer gewichteten Durchschnittsmiete sollten grundsätzlich mindestens zehn Mietverträge im bezogenen Mrkt- und Berichtszeitrum bgeschlossen worden sein um somit ls Bsis herngezogen werden können. Bei der Anmietung von vorsteuerbzugsfähigen Unternehmen verstehen sich Mietpreise zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Bei Anmietungen von mehrwertsteuerbefreiten Unternehmen beinhltet der Mietpreis eventuell eine Ausgleichszhlung in vribler Höhe für die nicht mögliche Gegenrechnung der vom Vermieter geleisteten Vorsteuer für Dienstleistungen zur Errichtung bzw. Herrichtung der Mietsche. Spitzenrendite Die Spitzenrendite (Nettonfngsrendite) zeigt ds Verhältnis von den nfänglichen jährlichen Nettomieteinnhmen (Miete bzüglich nicht umlgefähige Kosten) zur Gesmtinvestitionssumme (Kufpreis plus Erwerbsnebenkosten = Bruttokufpreis), usgedrückt in Prozent, erzielbr in der jeweiligen Toplge in einem Gebäude mit erstklssiger Ausstttung, welches zu Mrktkonditionen voll vermietet ist. Sie bsiert sowohl uf den in einem Zeitrum getätigten Kufvertrgsbschlüssen, ls uch uf der Mrktübersicht der Investmentbteilungen vor Ort. Disclimer 21 CB Richrd Ellis Die hierin enthltenen Informtionen stmmen us Quellen, die für zuverlässig erchtet werden. Wir zweifeln nicht n ihrer Richtigkeit, hben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dfür keine Gewähr und geben weder eine Grntie b noch mchen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unbhängig zu bestätigen. Alle in Anstz gebrchten Prognosen, Stellungnhmen, Annhmen oder Abschätzungen dienen usschließlich ls Beispiele und stellen weder die ktuelle noch die künftige Mrktentwicklung dr. Diese Informtionen sind usschließlich zum Gebruch durch die Kunden der CB Richrd Ellis GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CB Richrd Ellis GmbH vervielfältigt werden. Seite 6 21, CB Richrd Ellis, GmbH Für weitere Informtionen: AGENCY KONTAKT Heiko Fischer Mnging Director, Hed of Agency Hmburg CB Richrd Ellis Neuer Wll Hmburg t: e: heiko.fischer@cbre.com RESEARCH KONTAKTE Dr. Jn Linsin Associte Director, Hed of Reserch Germny CB Richrd Ellis WestendDuo Bockenheimer Lndstr Frnkfurt/M. t: e: jn.linsin@cbre.com Frnz Weber Anlyst, Hmburg Reserch CB Richrd Ellis Neuer Wll Hmburg t: e: frnz.weber@cbre.com

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