Paribus Büro- und Verwaltungsgebäude Kreisverwaltung Pinneberg 6b-Tranche

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1 Paribus Büro- und Verwaltungsgebäude Kreisverwaltung Pinneberg 6b-Tranche Capital

2 Die Qualität des Mieters ist wichtiger als der Standort und Immobilientyp. [...] Sicherheitsorientierte Investoren kehren zu Mietverträgen mit der öffentlichen Hand zurück [...]. Emerging Markets in Real Estate Europe 2011 PWC/Urban Land Institute. Aus dem Englischen.

3 3 Prospektverantwortung Prospektverantwortung Die Paribus Capital GmbH, Sitz Hamburg, Palmaille 33, Hamburg, (nachfolgend: Anbieterin ) übernimmt gemäß 3 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung (VermVerk ProspV) die Verantwortung für den Inhalt des Prospektes und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben im Prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Personen, die nicht in den Kreis der nach der VermVerkProspV angabepflichtigen Personen fallen, hatten keinen wesentlichen Einfluss auf die Herausgabe oder den Inhalt des Prospektes oder die Abgabe oder den Inhalt des Beteiligungsangebotes. Die Angaben und Zahlenbeispiele wurden nach gewissenhafter Prüfung und mit großer Sorgfalt erstellt. Grundlage hierfür waren die gesetzlichen Vorschriften und Verordnungen, Erlasse sowie vertragliche Vereinbarungen. Eine Haftung für den Eintritt der Kosten-, Liquiditäts- und Steuerprognosen sowie zukünftige Abweichungen durch rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Änderungen kann nicht übernommen werden, soweit dieser Ausschluss gesetzlich zulässig ist. Dieser Beteiligungsprospekt wurde vom Herausgeber des Prospektes nach Maßgabe des am 18. Mai 2006 verabschiedeten und am 15. Juli 2006 im WPg 2006, S. 919 ff., Heft-Nr. 14/2006 veröffentlichten IDW- Standards Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Prospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen (IDW S 4) erstellt. Vertriebsbeauftragte, die die Platzierung des Kapitals vornehmen, sind selbstständig tätige Unternehmer. Sie sind nicht berechtigt, von diesem Prospekt abweichende Auskünfte oder Zusicherungen zu geben. Die Prospektherausgeber sind nicht verantwortlich für die persönliche Beratung oder Vermittlung des Anlegers durch selbstständig tätige Anlageberater oder -vermittler. Eine Haftung für diese und ihre Mitarbeiter wird ausdrücklich ausgeschlossen. Von dem Inhalt dieses Prospektes abweichende mündliche Vereinbarungen bedürfen für ihre Gültigkeit der schriftlichen Bestätigung durch die Paribus Capital GmbH. Ort und Datum der Prospektaufstellung: Hamburg, 23. April 2012 Dr. Christopher Schroeder Geschäftsführer Joachim Schmarbeck Geschäftsführer Paribus Capital GmbH, Palmaille 33, Hamburg Capital

4 4 Inhaltsverzeichnis Prospektverantwortung 3 Angebot im Überblick 6 Wesentliche Risiken der Vermögensanlage 14 Anbieterin 24 Die Fondsimmobilie 28 Der Standort 34 Wirtschaftliche Grundlagen 40 Konsolidierter Investitions- und Finanzierungsplan der Beteiligungsgesellschaft inklusive Minderheitsgesellschafter (Prognose) 40 Investitions- und Finanzierungsplan auf Ebene der Emittentin (Prognose) 45 Liquiditätsrechnung (Prognose) 48 Prognose des steuerlichen Ergebnisses der Emittentin 54 Kapitalrückflussrechnung (Prognose) 56 Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von Prognosen) 60 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 62 Rechtliche Grundlagen der Beteiligung 66 Angaben über die Vermögensanlagen und die Emittentin 66 Wesentliche Verträge und Anlageobjekt 80 Wesentliche Vertragspartner 96

5 5 Inhalt Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption 102 Die Verträge 110 Gesellschaftsvertrag der Emittentin 110 Treuhand- und Verwaltungsvertrag 120 Mittelverwendungskontrollvertrag 124 Baubeschreibung 126 Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 130 Impressum 133 Beitrittsunterlagen Beitrittserklärung Handelsregistervollmacht Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Prospekts durch die Bundesanstalt für Finanzdienst leistungs aufsicht.

6 6 Angebot im Überblick Art der Beteiligung Bei der angebotenen Vermögensanlage handelt es sich um Kommanditanteile an der Paribus Renditefonds XVII 6b GmbH & Co. KG (nachfolgend Emittentin oder Fondsgesellschaft ), einer Personengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG nach deutschem Recht. Die Emittentin wird das von den Anlegern und den Gründungskommanditisten einzuzahlende Kapital dazu verwenden, Anteile an dem Immobilienfonds Paribus Büro- und Verwaltungsgebäude Kreisverwaltung Pinneberg (Paribus Renditefonds XVII GmbH & Co. KG, nachfolgend auch Anlageobjekt oder Beteiligungsgesellschaft ) zu erwerben. Die Beteiligungsgesellschaft investiert das eingezahlte Kapital nach Abzug der fondsabhängigen Kosten in das Immobilienobjekt Büro- und Verwaltungsgebäude Kreisverwaltung Pinneberg (nachfolgend: Fondsimmobilie ). Der konsolidierte Investitions- und Finanzierungsplan der Beteiligungsgesellschaft ist in diesem Kapital auf Seite 12 dargestellt. Der vorgenannte Immobilienfonds bewirtschaftet die Fondsimmobilie mit Standort in Elmshorn (Metropolregion Hamburg). Hauptnutzer ist die Kreisverwaltung Pinneberg auf Grundlage eines Mietvertrages mit einer Laufzeit von 25 Jahren. Die Anleger treten der Emittentin als Direktkommanditisten oder als Treugeber bei. Die gesellschaftsrechtliche Struktur des Fonds ist auf Seite 13 graphisch illustriert. Die Haftung der Anleger ist grundsätzlich ausgeschlossen, soweit sie ihre Einlage geleistet haben und diese nicht zurückgezahlt ist. Besteuerung der Beteiligung, Übertragung eines Veräußerungsgewinns bzw. einer Rücklage nach 6b/c EStG Bei der Emittentin handelt es sich um eine gewerblich geprägte Personengesellschaft. Somit erzielen die Anleger aus der Bewirtschaftung und Veräußerung der Immobilie Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Diese Einkünfte unterliegen der Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz des jeweiligen Anlegers. Die Emittentin ist gewerbesteuerpflichtig. An dem Sitz der Emittentin in Ahrensburg beträgt der Gewerbesteuerhebesatz zurzeit 350 %. Die auf seinen Anteil rechnerisch entfallende Gewerbesteuer kann sich ein Anleger vollständig auf seine persönliche Einkommensteuerzahllast anrechnen lassen, soweit diese auf Einkünfte aus Gewerbebetrieb entfällt. Es ist ausdrücklich möglich, einen Veräußerungsgewinn bzw. eine Rücklage gemäß 6b EStG (ggf. in Verbindung mit 6c EStG) im Zusammenhang mit der Beteiligung an der Emittentin zu übertragen. Dies betrifft bestimmte Veräußerungsgewinne, die in einem gewerblichen oder freiberuflichen oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen erzielt werden oder in den vergangenen vier Jahren erzielt wurden. Diese Gewinne unterliegen damit zu einem wesentlichen Anteil nicht der sofortigen Einkommensbesteuerung. Die Besteuerung dieser Gewinne erfolgt vielmehr zu einem überwiegenden Teil bei der Veräußerung der Fondsimmobilie. Die maximale Höhe des im Rahmen dieser Beteiligung übertragbaren Veräußerungsgewinns beträgt ca. 168 % des Beteiligungsbetrages. Ein Anleger, der sich zum Beispiel mit einem Betrag in Höhe von Euro an der Emittentin beteiligt, kann einen Veräußerungsgewinn bzw. eine entsprechende Rücklage in Höhe von Euro übertragen. Einzelheiten zu den steuerlichen Auswirkungen einer Beteiligung an der Emittentin und der Übertragung eines Veräußerungsgewinns bzw. einer Rücklage gemäß 6b/c EStG sind im Kapitel Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption auf Seite 102 ff. dargestellt. Die steuerlichen Risiken einer Beteiligung an der Emittentin sind im Abschnitt Steuerliche Risiken der Vermögensanlage des Kapitels Wesentliche Risiken der Vermögensanlage, Seite 18 ff., beschrieben. Anlegerprofil Das Beteiligungsangebot richtet sich an unternehmerisch denkende und handelnde Anleger, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und über eine entsprechende wirtschaftliche, steuerliche und rechtliche Fachkenntnis verfügen. Geeignet kann diese Vermögensanlage insbesondere für Anleger sein, die eine Rücklage gemäß 6b/c EStG gebildet bzw. einen entsprechenden Veräußerungsgewinn erzielt haben und übertragen möchten. Die Beteiligung an der Emittentin ist zur Diversifikation des Vermögens eines Anlegers gedacht und sollte daher nicht die einzige Vermögensanlage des Anlegers darstellen. Anleger, die sich an der Emittentin beteiligen möchten, müssen bereit sein, eine langfristige Kapitalbindung einzugehen und die sich aus einer unternehmerischen Beteiligung ergebenden Risiken (vgl. dazu das Kapitel Wesentliche Risiken der Vermögensanlage auf Seite 14 ff.) zu tragen. Das Beteiligungsangebot ist nicht für Anleger geeignet, die eine kurzfristige Anlagestrategie mit garantierter Rendite verfolgen. Der Anleger sollte in der Lage sein, die Beteiligung vollständig aus seinem Eigenkapital zu finanzieren. Für sehr erfahrene Anleger könnte es unter bestimmten Umständen sinnvoll sein, einen Teil ihrer Beteiligungssumme über eine persönliche Anteilsfinanzierung darzustellen. In diesem

7 7 Angebot im Überblick Fall sind die diesbezüglichen Hinweise insbesondere im Abschnitt 14. Persönliche Anteilsfinanzierung im Kapital Wesentliche Risiken der Vermögensanlage, Seite 17, zu beachten. Grundsätzlich wird von der Aufnahme von Fremdkapital zur vollständigen oder teilweisen Finanzierung der Beteiligung abgeraten. Anleger sollten sich vor einer Beteiligung an der Emittentin von kompetenten Beratern ausführlich beraten lassen. Insbesondere sofern die Übertragung einer Rücklage oder eines Veräußerungsgewinns gemäß 6b/c EStG beabsichtigt ist, sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden. Fondsimmobilie Das in den Jahren 1997 und 1998 erbaute Gebäude wurde durch umfangreiche Umbauund Modernisierungsarbeiten auf seine neue Nutzung als Hauptsitz der Kreisverwaltung Pinneberg vorbereitet. Rund 500 Mitarbeiter der Kreisverwaltung und der Landrat haben in dem neuen Kreishaus ihren Arbeitsplatz. Der Einzug der Kreisverwaltung erfolgte nach Abschluss der Bauarbeiten planungsgemäß im September Die Immobilie besteht aus drei miteinander verbundenen Gebäudeteilen mit einer Mietfläche von insgesamt m 2. Hiervon sind circa m 2, also etwa 88,8 %, an den Kreis Pinneberg vermietet, außerdem 275 der insgesamt vorhandenen 315 Stellplätze. Vermietung Der Gebäudekomplex ist praktisch vollständig vermietet. Hauptmieter der Fondsimmobilie ist mit anfänglich rund 88,8 % der Gesamtfläche der Kreis Pinneberg mit einer festen Vertragslaufzeit von 25 Jahren. Die Laufzeit des Mietvertrages geht damit sehr deutlich über den gesamten Prognosezeitraum dieses Fonds hinaus. Der Kreis Pinneberg hat das Recht, die angemietete Fläche alle fünf Jahre, erstmals zum Ende des Jahres 2016, um jeweils maximal 600 m 2 zu reduzieren, sofern er dies zwölf Monate vor dem jeweiligen Termin erklärt hat. Bei den Flächen muss es sich um abgeschlossene Einheiten mit direkter Anbindung an das Treppenhaus handeln. Metropolregion Hamburg Cuxhaven Die Metropolregion Hamburg gehört zu den wettbewerbsfähigsten Regionen Deutschlands und Europas. In der gesamten Metropolregion, also der Stadt zusammen mit ih- Schleswig- Holstein Eine weitere Fläche (rund m 2 ) wird, mit einer Mietdauer von mindestens 20 Jahren ebenfalls sehr langfristig, an das Land Schleswig- Holstein vermietet werden. Weitere rund 780 m 2 Büroflächen sind an die ISG Abrechnungsmanagement GmbH für eine Dauer von mindestens fünf Jahren vermietet. Bis zur Übernahme dieser beiden Flächen, voraussichtlich im Oktober bzw. Juli 2012, greift eine Mietgarantie des Verkäufers; der entsprechende Betrag ist bereits auf einem Notar treuhandkonto hinterlegt. Standort Bad Segeberg Bad Elmshorn Oldesloe Pinneberg Ratzeburg Hamburg Stade Der Gebäudekomplex liegt verkehrsgünstig nahe der Autobahnauffahrt Elmshorn, rund 31 Kilometer vom Zentrum der Hansestadt Hamburg entfernt. Der mittlere Gebäudeteil bildet einen markanten Blickfang und ist unmittelbar nach Verlassen der Autobahn auf dem Weg in das Stadtzentrum von Elmshorn sehr gut sichtbar. Niedersachsen Rotenburg (Wümme) Winsen (Luhe) Bad Fallingbostel Lüneburg Uelzen Lüchow

8 8 Eckdaten zur Fondsimmobilie Büro- und Verwaltungsgebäude Kreisverwaltung Pinneberg Erwerbsgesellschaft Paribus Renditefonds XVII Objekt GmbH & Co. KG Grundstücksadresse Ernst-Abbe-Straße 11 (Haus I) Kurt-Wagener-Straße 9 (Haus III) Kurt-Wagener-Straße 11 (Haus II) Elmshorn Grundstücksgröße m² Baujahre 1997 bis 1998 Jahr der Modernisierung 2011 Mietfläche m² Gebäude Haustechnik, Sonstiges Fünf- bis sechsgeschossiges Gebäude, insgesamt drei Gebäudeteile, Stahl beton- Massivbauweise, Flachdach, Aluminiumfenster überwiegend mit Sonnenschutzanlage an den Ost-, Süd- und Westfassaden. Insgesamt vier Aufzüge, Gaszentralheizung, dezentrale Elektrowarmwasserbereitung, barrierefreier Zugang zum Eingangsbereich, zu der Kantine und den Sitzungsräumen im 1. OG. Pkw-Außenstellplätze 315 Kaufpreis Euro (1.430 Euro/m ² ) Summe Nettokaltmiete (anfänglich nach jeweiligem Beginn sämtlicher Mietverhältnisse) Vermietung Euro pro Monat Kreis Pinneberg: circa m 2 und 275 Stellplätze Land Schleswig-Holstein: circa m 2 und 16 Stellplätze ISG Abrechnungsmanagement GmbH: circa 783 m 2 und 22 Stellplätze DFMG Deutsche Funkturm GmbH: Funkturmstellplatz Mietvertrag mit dem Kreis Pinneberg Monatliche Nettokaltmiete/m ² Regelmäßige Mieterhöhung Mietfreie Zeit 7,85 Euro (anfänglich) 1,5 % p. a. (Festsatz) 3 Monate Laufzeit des Mietvertrages 25 Jahre, Beginn 31. August 2011 Vorgesehener Mietvertrag mit dem Land Schleswig-Holstein (Nutzung durch das Arbeitsgericht) 1 Monatliche Nettokaltmiete/m 2 8,00 Euro (anfänglich) Regelmäßige Mietanpassung Bei Veränderung des Verbraucherpreisindexes von mehr als 10 %, Anpassung auf Basis der Indexveränderung und der marktüblichen Miete. Geplante Übergabe 1. Oktober 2012 Laufzeit des Mietvertrages 20 Jahre ab Übergabe. Zwei Optionen, den Mietvertrag um jeweils fünf Jahre zu verlängern. 1 Mietangebot des Landes Schleswig-Holstein bedarf noch der Annahme durch die Objektgesellschaft und den Verkäufer.

9 9 Angebot im Überblick Mietvertrag mit der ISG Abrechungsmanagement GmbH 1 Monatliche Nettokaltmiete/m 2 Regelmäßige Mietanpassung 8,50 Euro (anfänglich), zzgl. Umsatzsteuer Alle zwei Jahre in Höhe von 80 % der entsprechenden Veränderung des deutschen Verbraucherpreisindexes. Geplante Übergabe 1. Juli 2012 Laufzeit des Mietvertrages 5 Jahre ab Übergabe. Eine Option, den Mietvertrag um fünf Jahre zu verlängern. Mietvertrag mit der DFMG Deutsche Funkturm GmbH (Funkturmstellplatz) 1 Monatliche Miete Regelmäßige Mietanpassung Geplante Übergabe 425,00 Euro (anfänglich), zzgl. Umsatzsteuer Bei Veränderung des Verbraucherpreisindexes von mehr als 10 %, Anpassung auf Basis der Indexveränderung, frühestens zwei Jahre nach Mietbeginn und ein Jahr nach der vorangegangenen Änderung. Am 1. Januar 2011 erfolgt. Laufzeit des Mietvertrages Mindestens bis zum 31. Dezember Grundbuchauszug Amtsgericht/Grundbuch von Elmshorn Grundbuchblatt Gemarkung Kölln-Reisiek Flur 7 Flurstück 73/66 1 Vertragspartner des Mieters ist noch der Verkäufer der Immobilie. Es ist kurzfristig vorgesehen, dass die Objektgesellschaft in den Mietvertrag eintritt. rem Einzugsgebiet in Schleswig-Holstein und Niedersachen, leben rund 4,3 Millionen Menschen mit wachsender Tendenz. In keinem anderen deutschen Bundesland ist die durchschnittliche Wirtschaftskraft so hoch wie in Hamburg: Mit einem Bruttoinlandsprodukt von rund Euro je Erwerbstätigem (Stand 2010) führt Hamburgs zukunftsfähige Wirtschaft die Liste der deutschen Bundesländer mit einem deutlichen Vorsprung an. Dank der positiven allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung ist der Hamburger Bürovermietungsmarkt insgesamt gut in das Jahr 2012 gestartet. Im vierten Quartal 2011 sank der Anteil nichtvermieteter Büroflächen in Hamburg, und zwar deutlich um 10 % gegenüber dem vierten Quartal des Vorjahres auf 8,5 %. Die Spitzenmiete im vierten Quartal 2011 lag 4,4 % über dem Vorjahresniveau, Branchenexperten erwarten einen weiteren Anstieg innerhalb der nächsten Quartale. Das Objekt befindet sich in Elmshorn, der mit rund Einwohnern (Stand 2011) größten Stadt des Kreises Pinneberg. Der Kreis grenzt nordwestlich an die Stadt Hamburg an und ist Heimat für über Menschen. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von über Euro je Erwerbstätigem (Stand 2009) ist der Kreis Pinneberg nach der Stadt Hamburg das wirtschaftsstärkste Teilgebiet innerhalb der Metropolregion. Die Stadt Elmshorn ist rund 35 Kilometer von Hamburg entfernt. Sie liegt nahe der A 23, über die ein direkter Anschluss an die A 7 und somit an das überregionale Verkehrsnetz besteht. Der Flughafen Hamburg ist mit dem Auto in knapp einer halben Stunde zu erreichen. Außerdem verfügt Elmshorn über einen Bahnhof mit direkten Verbindungen nach Hamburg und nach Kiel. Das Gebäude liegt verkehrsgünstig nahe der Autobahnauffahrt Elmshorn, am Eingang zu einem Gewerbegebiet. Durch den nahe gelegenen Bahnhof Elmshorn und die Busstation direkt vor dem Gebäude ist die Immobilie zudem gut an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen. Platzierungsfrist Die Platzierung des Beteiligungsangebotes beginnt einen Werktag nach der Gestattung der Veröffentlichung des Verkaufsprospek-

10 10 tes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und endet mit vollständiger Platzierung des Emissionskapitals der Beteiligungsgesellschaft, spätestens am 31. Dezember 2012 (nachfolgend Platzierungsschluss ). Die Komplementärin ist jedoch berechtigt, den Platzierungsschluss um ein Jahr, auf den 31. Dezember 2013, zu verschieben. Mindestbeteiligung, Einzahlung Der Mindestbeteiligungsbetrag ist Euro (ohne Agio). Höhere Beteiligungsbeträge müssen ohne Berücksichtigung des Agios ohne Rest durch teilbar sein. Der Erwerbspreis der Beteiligung beträgt daher mindestens Euro. Auf den Beteiligungsbetrag ist ein Agio in Höhe von 5 % zu zahlen. Die Einzahlung des Beteiligungsbetrages und des Agios erfolgt innerhalb von zwölf Kalendertagen nach Annahme des Beitritts und Zahlungsaufforderung durch die Treuhänderin. Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen beträgt Euro (einschließlich Platzierungsreserve Euro). Bei einem Mindestbeteiligungsbetrag von Euro werden maximal 499 (einschließlich Platzierungsreserve: 749) Kommanditeinlagen angeboten. Geplante Fondslaufzeit Die geplante Laufzeit der Emittentin endet zum 31. Dezember Es wird angestrebt, die Immobilie frühestens zehn Jahre nach deren Übernahme und Abschluss der Platzierungsphase zu veräußern. Eine ordentliche Kündigung der Anleger ist mit einer Frist von sechs Monaten frühestens zum 31. Dezember 2022, danach jeweils zum Jahresende, möglich. Das Recht des Anlegers, seine Gesellschafterstellung aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, bleibt unberührt. Die Voraussetzungen für eine Übertragung der Vermögensanlagen sowie die Einschränkungen der freien Handelbarkeit der Vermögensanlagen sind ausführlich im Abschnitt Übertragung der Vermögensanlagen; Einschränkungen der freien Handelbarkeit im Kapital Rechtliche Grundlagen der Beteiligung, Seite 79, beschrieben. Auszahlungen (Prognose) Während der laufenden Bewirtschaftung der Immobilie sind Rückflüsse für die Anleger in Höhe von 5,2 % bis 5,7 % (bezogen auf den Beteiligungsbetrag ohne Agio) p. a. ab dem ersten vollen Jahr einer Beteiligung geplant. Diese Erträge enthalten Direktauszahlungen der Emittentin in Höhe von geplanten 4,5 % bis 5,0 % p. a. sowie die maximal möglichen Erstattungen der Gewerbesteuer und der Kapitalertragsteuer. Im Beitrittsjahr 2012 werden Rückflüsse in Höhe von rund 4,7 % p. a. (davon Direktauszahlungen in Höhe von 3,7 %) erzielt, zeitanteilig ab dem ersten vollen Monat nach Beitritt zur Emittentin inklusive Einzahlung des Beteiligungsbetrages und des Agios. Im Jahr der Veräußerung sind, insbesondere in Abhängigkeit vom Veräußerungserlös, Rückflüsse in Höhe von rund 104 % geplant, davon rund 82 % als Direktauszahlung der Emittentin. Die Direktauszahlungen an die Anleger sollen halbjährlich durchgeführt werden. Performance Fee Die Paribus Capital GmbH erhält eine erfolgsabhängige Gewinnbeteiligung von der Beteiligungsgesellschaft, wenn die Anleger bzw. Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft, zu denen auch die Emittentin zählen wird, mit ihrer Beteiligung eine durchschnittliche rechnerische Verzinsung ihres Beteiligungsbetrages von mehr als 6,0 % p. a. (Auszahlungen der Beteiligungsgesellschaft vor Einkommensteuer) erzielt haben. Dieser Gewinnvorab beträgt 20 % der von der Beteiligungsgesellschaft darüber hinaus erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse. Der Zeitraum für die rechnerische Verzinsung beginnt mit dem Beitritt der Anleger und dem Mietzahlungsbeginn und endet mit der Veräußerung der Fondsimmobilie. Mit der Vermögensanlage verbundene Rechte Mit der Beteiligung an der Emittentin sind das Recht auf Teilnahme am Gewinn und Verlust der Gesellschaft, das Recht auf Ausschüttung von freier Liquidität, das Recht auf Mitwirkung an Beschlussfassungen der Emittentin, das Recht auf Auskunft gegenüber der Emittentin, das Recht auf Errichtung eines Beirates, das Recht auf Abfindung beim Ausscheiden aus der Emittentin, das Recht auf Übertragung der Vermögensanlage sowie das Recht auf Beteiligung am Liquidationserlös der Emittentin verbunden. Die mit der Vermögensanlage verbundenen Rechte ergeben sich aus dem Gesellschaftsvertrag der Emittentin, dem zwischen den Anlegern und der Treuhänderin durch Annahme der Beitrittserklärung abgeschlossenen Treuhand- und Verwaltungsvertrag sowie der vom Anleger unterzeichneten Beitrittserklärung. Anleger, die sich nur mittel-

11 11 Angebot im Überblick bar als Treugeber an der Emittentin beteiligen, verfügen über die dargestellten Rechte nur mittelbar. Die Rechte der Anleger sind ausführlich im Abschnitt Rechte der Anleger im Kapitel Rechtliche Grundlagen der Beteiligung, Seite 75 ff., beschrieben. Mittelverwendungskontrolle Die Kontrolle der prospektgemäßen Verwendung und Freigabe des Emissionskapitals während der Investitionsphase erfolgt durch die A2C Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg. Zusammenfassung der Rahmendaten der Beteiligung Mindestbeteiligung Euro Agio 5 % der Zeichnungssumme Prognostizierte Laufzeit Bis Ende des Jahres 2022 Geplantes Gesamtinvestitions volumen (konsolidiert) Circa Euro Mittelverwendungskontrolle Kontrolle der prospektgemäßen Verwendung des Anlegerkapitals durch eine unabhängige Wirtschaftsprüfungsgesellschaft nach formalen Kriterien. Haftung Die Haftung der Anleger ist grundsätzlich ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet und nicht zurückgezahlt ist. Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Besteuerung Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Übertragung einer Rücklage oder eines Veräußerungsgewinns nach 6b/c EStG ist möglich.

12 12 Konsolidierter Investitions- und Finanzierungplan der Beteiligungsgesellschaft inklusive Minderheitsgesellschafter (Prognose) Euro In % der Gesamtinvestition In % des Eigenkapitals inkl. Agio Mittelverwendung (Prognose) 1. Anschaffungskosten Grundstück und Gebäude ,06 141,53 2. Anschaffungsnebenkosten ,47 9,67 Summe objektbezogene Kosten ,53 151,20 3. Abschlusskosten Darlehensvertrag ,47 0,83 4. Zinsvorauszahlung (Disagio) ,17 3,84 5. Zwischenfinanzierungskosten ,34 2,37 Summe Finanzierungskosten ,98 7,04 6. Liquiditätsreserve ,75 1,32 Investitionssumme ,26 159,57 7. Treuhandvergütung Investitionsphase ,27 0,48 8. Fondskonzeption ,27 0,48 9. Fremdkapitalvermittlung ,87 1, Eigenkapitalbeschaffung (inklusive Agio), Marketing ,51 9, Einzahlungs- und Platzierungsgarantie ,88 3,33 Summe Vergütungen ,80 15, Rechts- und Steuerberatung, sonstige Nebenkosten ,26 0, Mittelverwendungskontrolle ,05 0, Nicht abziehbare Umsatzsteuer ,62 1,10 Summe Fondsnebenkosten ,94 1,66 Gesamtinvestition ,00 176,79 Mittelherkunft (Prognose) 15. Emissionskapital ,79 95, Gründungskapital, Kapital Minderheitsgesellschafter ,09 0,15 Summe Eigenkapital (ohne Agio) ,88 95, Fremdkapital ,43 76, Agio ,69 4,75 Gesamtfinanzierungssumme ,00 176,79 Eventuelle rechnerische Abweichungen resultieren aus Rundungsdifferenzen.

13 13 Angebot im Überblick Übersicht über die geplante Fondsstruktur Paribus Fondsbeteiligung GmbH Komplementärin Anleger 1 Der Anleger kann sich entweder unmittelbar als Direktkommanditist oder mittelbar als Treugeber durch Abschluss eines Treuhandund Verwaltungsvertrages mit der Paribus Trust GmbH an der Emittentin beteiligen. Paribus Renditefonds Verwaltungsgesellschaft mbh Kommanditist/ Treugeber 1 Paribus Renditefonds XVII 6b GmbH & Co. KG Emittentin 2 Mittelbare Kommanditbeteiligung durch Abschluss eines Rahmentreuhand- und Verwaltungsvertrages mit der Paribus Trust GmbH. Komplementärin Kommanditistin/ Treugeberin 2 Geschäftsführende Kommanditistin Paribus Renditefonds XVII GmbH & Co. KG Beteiligungsgesellschaft/ Anlageobjekt Gesellschafterin (94,9 %) Paribus Capital GmbH Anbieterin Kommanditistin (94,9 %) Paribus Renditefonds XVII Verwaltungs gesellschaft mbh Minderheitskommanditistin Geschäftsführende Kommanditistin Kommanditistin (5,1 %) Komplementärin Paribus Renditefonds XVII Objekt GmbH & Co. KG Objektgesellschaft Büro- und Verwaltungsgebäude Kreisverwaltung Pinneberg Fondsimmobilie

14 14 Wesentliche Risiken der Vermögensanlage I. Allgemeine Hinweise Die Beteiligung an der Emittentin ist eine langfristige, unternehmerisch geprägte Kapitalanlage, die mit Risiken verbunden ist. Die folgende Darstellung behandelt die wesentlichen tatsächlichen, rechtlichen und steuerlichen Risiken einer Beteiligung an der Emittentin, nicht aber alle individuellen Risiken eines Anlegers. Dieses Beteiligungsangebot ist nur für Anleger geeignet, die bei negativer Entwicklung einen entstehenden Verlust hinnehmen können. Das steuerliche Konzept basiert auf der geltenden Rechtslage, gegenwärtig bekannten, einschlägigen Gerichtsurteilen sowie der Praxis der Finanzverwaltung. Eine Änderung der gesetzlichen Grundlagen oder eine veränderte Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis können Auswirkungen auf die prognostizierten Kapitalrückflüsse nach Steuern für den Anleger haben und zu einer steuerlichen Mehrbelastung führen. Jeder Anleger sollte vor dem Erwerb einer Beteiligung den vorliegenden Verkaufsprospekt sorgfältig lesen, sich mit den dargestellten Risiken sowie etwaigen zusätzlichen Risiken aus seiner individuellen Situation befassen und, soweit er nicht über das erforderliche wirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Wissen verfügt, fachkundige Beratung einholen. Eine Gewährleistung für die Verzinsung oder Rückzahlung der angebotenen Vermögensanlage hat keine juristische Person oder Gesellschaft übernommen ( 14 VermVerkProspV). Einen gesicherten Anspruch auf vollständige Rückzahlung des eingesetzten Kapitals oder Erhalt der prognostizierten Auszahlungen hat der Anleger nicht. II. Risikoklassen Um dem unternehmerischen Gesamtrisiko des Beteiligungsangebotes Rechnung zu tragen, wird in der nachfolgenden Darstellung dem Vorschlag des Institutes der Wirtschaftsprüfer in Deutschland (IDW) folgend eine Einteilung in prognose-, anlage- sowie anlegergefährdende Risiken vorgenommen. Prognosegefährdende Risiken (1) Prognosegefährdende Risiken führen zunächst zu einer schwächeren Prognose. Bei Eintritt eines solchen Risikos ist es wahrscheinlich, dass die finanziellen Reserven der Emittentin übermäßig belastet oder gar aufgezehrt werden. Infolgedessen könnte es zu einer Reduzierung der Auszahlungen an die Anleger kommen, oder die Auszahlungen könnten sogar gänzlich entfallen. Anlagegefährdende Risiken (2) Anlagegefährdende Risiken sind Risiken, die die gesamte Vermögensanlage gefährden können. Ihr Eintritt kann außer zu einem Ausfall der Auszahlungen an die Anleger auch zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust der Kapitalanlage (Totalverlustrisiko) führen. Anlegergefährdende Risiken (3) Anlegergefährdende Risiken sind Risiken, die nicht nur zum Verlust der gesamten Kapitaleinlage führen können, sondern auch das weitere (Privat-)Vermögen des Anlegers gefährden können. Die nachfolgend beschriebenen Risiken können einzeln, aber auch in unterschiedlichen Kombinationen eintreten und die Werthaltigkeit der Investition erheblich mindern. Durch die vorgenommene Gliederung der Risiken in Risikogruppen kann weder über die Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines oder mehrerer Risikoereignisse noch über den Grad der Risikoverwirklichung eine Aussage getroffen werden. Die nachfolgende Darstellung unterscheidet zwischen Allgemeinen Risiken sowie den speziellen Risiken auf Ebene der Objektgesellschaft. III. Allgemeine Risiken Zunächst werden nachfolgend die allgemeinen Risiken, die auf Ebene der Emittentin und/oder der Beteiligungsgesellschaft auftreten können, dargestellt. 1. Platzierungs- und Rückabwicklungsrisiko (2) Es besteht das Risiko, dass innerhalb des Platzierungszeitraums (einschließlich der möglichen Verlängerung) das notwendige Eigenkapital auf Ebene der Emittentin und/oder der Beteiligungsgesellschaft nicht erreicht wird, das für die Umsetzung des Beteiligungskonzeptes insgesamt erforderlich ist, und dass das Beteiligungsangebot daraufhin (nach entsprechendem Gesellschafterbeschluss) nicht fortgeführt und die Emittentin und/oder die Beteiligungsgesellschaft aufgelöst werden. In diesem Fall würde der Anleger die von ihm gewünschte Anlage nicht tätigen und die erwarteten Erträge hieraus nicht erzielen können. Zudem könnte ein Anleger, der seine Einlage einschließlich des Agios bereits geleistet hat, weder die Rückerstattung noch die Verzinsung der Einlage noch einen Ersatz für entgangenen Gewinn verlangen. Werden die Emittentin und/oder die Beteiligungsgesellschaft aufgrund der vorgenannten Umstände aufgelöst, so könnte sich dies anlagegefährdend auswirken, d. h. zu einem Totalverlust der Beteiligung führen. 2. Prognoserisiko (1, 2) Es besteht das Risiko, dass das Konzept, die Fondsimmobilie gewinnbringend zu vermieten, Umstände und Risiken nicht berücksichtigt, die sich erst zu einem späteren Zeitpunkt während der Fondslaufzeit ergeben. Ferner besteht das Risiko, dass entweder getroffene Annahmen in der Konzeption zu optimistisch berücksichtigt wurden oder Sachverhalte überhaupt nicht berücksichtigt wur-

15 15 Wesentliche Risiken der Vermögensanlage den, was zu nachteiligen Abweichungen von den vorgesehenen Ergebnissen führen kann. Dies kann die Höhe der Auszahlungen an die Anleger negativ beeinflussen und bei einer erheblichen Abweichung von den Prognosen zu einem Verlust der Vermögensanlage führen. 3. Vertragserfüllungsrisiko (1, 2) Die Anbieterin geht in ihren Prognosen davon aus, dass die Vertragspartner der Emittentin, der Beteiligungs- und der Objektgesellschaft ihre vertraglichen Pflichten vollständig erfüllen. Es besteht das Risiko, dass diese Verträge nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden. Soweit die Vertragspartner ihren Verpflichtungen nicht nachkommen oder diese unzureichend umsetzen, könnte dies zur vorzeitigen Auflösung von Verträgen führen. Daneben besteht das Risiko, dass vertragliche Vereinbarungen unwirksam oder anfechtbar sind und bestehende Verträge verändert oder aufgelöst werden. Die Störungen bei der Durchführung von Verträgen oder ihre vorzeitige Auflösung können sich negativ auf die Auszahlungen an die Anleger auswirken. Etwaige Schadensersatzansprüche gegenüber Vertragspartnern wegen Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten sind möglicherweise nicht oder nicht in vollem Umfang durchsetzbar. In den Verträgen können zudem im jeweils marktüblichen Umfang Haftungsbeschränkungen enthalten sein. Die Nichteinbringlichkeit solcher Ansprüche hätte geringere Auszahlungen zur Folge. Sollte einer der vorgenannten Vertragspartner endgültig, z. B. wegen Insolvenz, ausfallen, kann sogar ein Totalverlust der Beteiligung nicht ausgeschlossen werden. 4. Rechtsstreitigkeiten (1) Es besteht das Risiko, dass es im Zusammenhang mit der Erfüllung von Verträgen zu Rechtsstreitigkeiten auf Ebene der Emittentin und insbesondere auf Ebene der Beteiligungs- oder der Objektgesellschaft kommt. Die hierdurch ggf. entstehenden Zusatzkosten sind in den Prognoserechnungen nicht enthalten. Bei einem Unterliegen in den Rechtsstreitigkeiten hätten die Emittentin, die Beteiligungs- und/oder die Objektgesellschaft ggf. die Kosten derselben zu tragen. Dies hätte negative Auswirkungen auf die Ertragslage der Emittentin und niedrigere Auszahlungen an die Anleger zur Folge. 5. Schlüsselpersonenrisiko (1, 2) Der Erfolg der Emittentin hängt wesentlich von den Fähigkeiten und Entscheidungen der Geschäftsführungen der Emittentin, der Beteiligungsgesellschaft und der Objektgesellschaft ab. In sachlicher Hinsicht liegt die Mittelverwendung im freien Ermessen der jeweiligen Geschäftsführung. Es besteht daher zum einen das Risiko, dass Entscheidungen getroffen werden, die sich später als falsch erweisen, und zum anderen, dass für die Emittentin und/oder die Beteiligungsgesellschaft maßgebliche Schlüsselpersonen ausfallen, beispielsweise die Mitglieder der Geschäftsführung. Der Eintritt beider Risiken hätte negative Auswirkungen auf die Entwicklung der Emittentin und/oder der Beteiligungsgesellschaft und damit auch auf die Höhe der Auszahlungen an die Anleger. Bei einem Ausfall von entscheidenden Schlüsselpersonen kann ein Totalverlust der Beteiligung nicht ausgeschlossen werden. 6. Mittelverwendungskontrolle (1, 2) Die Emittentin hat mit der A2C Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (Mittelverwendungskontrolleur) einen Vertrag über die formale Kontrolle der Freigabe und Verwendung des Emissionskapitals auf Ebene der Emittentin geschlossen (Mittelverwendungskontrollvertrag); die Beteiligungsgesellschaft hat mit dem Mittelverwendungskontrolleur zu gleichen Konditionen ebenfalls einen Mittelverwendungskontrollvertrag geschlossen. Auf Ebene der Objektgesellschaft findet keine Mittelverwendungskontrolle statt. Der Mittelverwendungskontrolleur prüft, ob eine Verfügung mit den Regelungen des Mittelverwendungskontrollvertrages formal übereinstimmt, und genehmigt dann durch Zeichnung. Eine echte präventive Beschränkung der Verfügungsmöglichkeit der Emittentin und damit eine präventive Mittelverwendungskontrolle erfolgt nicht. Darüber hinaus findet keine Kontrolle hinsichtlich der Umsetzung des wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeptes des in diesem Verkaufsprospekt dargestellten Beteiligungsangebotes auf Ebene der Objektgesellschaft, der Bonität der beteiligten Personen, Unternehmen und Vertragspartner oder der Werthaltigkeit von Garantien statt. Es besteht somit das Risiko, dass Mittel der Emittentin entgegen den Vorgaben des Gesellschaftsvertrages bzw. des Investitionsplans verwendet werden. Dies kann zu negativen Auswirkungen auf die vorgesehenen Auszahlungen an die Anleger und auch zu einem Totalverlust der Beteiligung führen. 7. Interessenkonflikte, personelle Verflechtungen (1, 2) Interessenkonflikte und personelle Verflechtungen können dazu führen, dass die Emittentin, die Beteiligungs- und die Objektgesellschaft benachteiligt werden. Die Paribus Capital GmbH als geschäftsführende Kommanditistin der Beteiligungsgesellschaft und der Objektgesellschaft ist gleichzeitig geschäftsführende Kommanditistin weiterer Fonds der Anbieterin. Das gleiche trifft sinngemäß auf die Treuhänderin und die Komplementärin der Beteiligungsgesellschaft zu. Alle drei beabsichtigen, diese Stellungen auch bei künftigen Beteiligungsangeboten der Paribus-Gruppe zu übernehmen. Ferner ist die Paribus Capital GmbH zum einen Anbieterin der Vermögensanlage, gleichzeitig aber auch Einzahlungs- und Platzierungsgarantin auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft sowie Vermittlerin von Fremdkapital auf Ebene der Objektgesellschaft, und sie

16 16 führt die Geschäfte der Beteiligungsgesellschaft und der Objektgesellschaft. Daneben ist Thomas Böcher Mitglied der Geschäftsführung der (1) Paribus Capital GmbH, (2) der Komplementärin der Emittentin und (3) der Paribus Vertrieb GmbH als Vertriebsbeauftragten. Außerdem ist Joachim Schmarbeck Mitglied der Geschäftsführung der (1) Paribus Capital GmbH, (2) der Komplementärin der Emittentin, (3) der Komplementärin der Beteiligungs- und der Objektgesellschaft und (4) der DueCon Invest GmbH als Gesellschafterin der Minderheitskommanditistin. Dr. Johannes Stahl ist Mitglied der Geschäftsführung der (1) Paribus Vertrieb GmbH, (2) der Paribus Real Estate und (3) der Minderheitskommanditistin. Dr. Christopher Schroeder ist Mitglied der Geschäftsführung der (1) Paribus Capital GmbH, (2) der Komplementärin der Beteiligungs- und (3) der Komplementärin der Objektgesellschaft. Die Komplementärin und die Treuhänderin unterliegen gegenüber der Emittentin keinem Wettbewerbsverbot. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die handelnden Personen nicht die Interessen der Emittentin, sondern eigene Interessen oder Interessen Dritter verfolgen. Ferner haben die Treuhänderin (zu 100 %), die Paribus Capital GmbH (zu 100 %), die Paribus Vertrieb GmbH (zu 80 %) und die Komplementärin der Beteiligungsgesellschaft (zu 10 %) den gleichen Alleingesellschafter und sind daher gesellschaftsrechtlich miteinander verbunden. Insoweit können sich Interessenkonflikte ergeben, die unter Umständen zum wirtschaftlichen Nachteil der Emittentin gelöst werden, was die Höhe der Auszahlungen an die Anleger negativ beeinflussen könnte. Auch eine anlagegefährdende Wirkung der Risiken kann nicht ausgeschlossen werden. 8. Treuhänderin/mittelbare Beteiligung (1, 2) Die Treugeber halten ihre Beteiligung an der Emittentin auf Grundlage des Treuhandund Verwaltungsvertrages mittelbar durch die Treuhänderin. Dadurch sind die Anleger dem Risiko der nicht erwartungsgemäßen Vertragserfüllung seitens der Treuhänderin ausgesetzt, insbesondere im Hinblick auf die Weiterleitung der Auszahlungen der Emittentin an die Treugeber und die weisungsgemäße Wahrnehmung der Treugeberinteressen in den Gesellschafterversammlungen der Emittentin. Dieses Risiko besteht bei der vorliegenden Beteiligungsstruktur verstärkt, da die Treuhänderin eine Doppelfunktion inne hat: Zum einen fungiert sie als Treuhänderin zwischen den Anlegern und der Emittentin. Zum anderen fungiert sie als Treuhänderin zwischen der Emittentin und der Beteiligungsgesellschaft. Für den Fall der Insolvenz der Treuhänderin ist im Gesellschaftsvertrag und im Treuhand- und Verwaltungsvertrag vorgesehen, dass die von ihr treuhänderisch gehaltenen Kommanditanteile auf eine neu zu bestimmende Treuhänderin übergehen. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Interessen der Treugeber in einem solchen Fall beeinträchtigt werden. Wird der Rahmentreuhand- und Verwaltungsvertrag zwischen Emittentin und Beteiligungsgesellschaft aus welchen Gründen auch immer gekündigt, würde die Emittentin Direktkommanditistin der Beteiligungsgesellschaft werden. Hierdurch würde die Emittentin ihre Möglichkeit, ihr Stimmrecht für die hinter ihr stehenden Anleger gespalten auszuüben, verlieren. Ein solcher Verlust des gespaltenen Stimmrechts könnte zu einer Benachteiligung derjenigen Anleger führen, die bei einer Gesellschafterversammlung auf Ebene der Emittentin über keine Mehrheit verfügen. Eine mittelbare Beteiligung kann daher ggf. niedrigere Auszahlungen an die Anleger zur Folge haben. Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen der Treuhänderin ist auch eine anlagegefährdende Wirkung nicht auszuschließen. 9. Beschlussfassung der Emittentin, Stimmrechte, Majorisierung (1, 2) Anleger nehmen ihre Gesellschafterrechte auf Ebene der Emittentin und der Beteiligungsgesellschaft in (Präsenz-)Gesellschafterversammlungen oder im schriftlichen Abstimmungsverfahren wahr. Nimmt an den Gesellschafterversammlungen nur eine Minderheit der Gesellschafter teil, besteht das Risiko, dass Beschlüsse gefasst werden, die die Mehrheit der Gesellschafter, die nicht anwesend war oder nicht abgestimmt hat, gegen sich gelten lassen muss. Treten der Emittentin oder der Beteiligungsgesellschaft Großanleger mit hohen Zeichnungssummen bei, besteht außerdem das Risiko, dass die Emittentin und/oder die Beteiligungsgesellschaft von einem oder wenigen Anlegern beherrscht wird. Anleger mit niedrigen Zeichnungssummen könnten dann an der Ausübung ihrer Gesellschafterrechte gehindert sein. Dies könnte zu geringeren Auszahlungen an die Anleger oder zum Totalverlust der Beteiligung führen. 10. Auseinandersetzungs - guthaben (2, 3) Scheidet ein Anleger aus der Emittentin aus, kann er die Auszahlung eines Auseinandersetzungsguthabens verlangen. Es wird in drei gleichen Raten ausbezahlt. Die Auszahlung der ersten Rate erfolgt zwölf Monate nach dem Stichtag der Auseinandersetzungsbilanz, die dem Auseinandersetzungsguthaben zugrunde liegt. Die weiteren Raten werden jeweils zwölf Monate später ausgezahlt. Bei einer schlechten Liquiditätssituation der Emittentin könnte das Auseinandersetzungsguthaben nicht oder nicht vollständig an die Anleger ausgezahlt werden und damit

17 17 Wesentliche Risiken der Vermögensanlage eine anlagegefährdende Wirkung zur Folge haben. Außerdem besteht das Risiko, dass ein Anleger, der auf die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens finanziell angewiesen ist, zur Deckung seines eigenen Liquiditätsbedarfs weiteres eigenes Vermögen einsetzen muss. 11. Guthabenzinsen (1) In der Prognoserechnung wird unterstellt, dass die jährliche Verzinsung aus der Zwischenanlage der Liquiditätsreserve 2 % beträgt. Es besteht das Risiko, dass die Höhe der jährlichen Verzinsung niedriger ausfällt als in der Prognoserechnung angenommen. Dies kann negative Auswirkungen auf die Höhe der Auszahlungen an die Anleger haben. 12. Widerruf von Beitritts erklärungen (1, 2) Steht einem Anleger als Verbraucher im Hinblick auf ein Haustür- oder ein Fernabsatzgeschäft ein gesetzliches Widerrufsrecht zu, kann er seine Vertragserklärung innerhalb der gesetzlichen Fristen widerrufen. Soweit der Beteiligungsbetrag vor Erklärung seines wirksamen Widerrufs bei der Emittentin eingegangen ist, ist er ohne Abzüge an den Anleger zurückzuzahlen. Hat die Emittentin die zurückzuzahlenden Mittel jedoch bereits investiert, müssten die zu erstattenden Beträge aus der Liquiditätsreserve geleistet werden. Dies hätte zur Folge, dass sich die Höhe der Auszahlungen an die Anleger verringern würde. Im Fall von Massenwiderrufen, d. h. in Fällen, in denen eine große Anzahl von Anlegern ihre Vertragserklärung widerruft, besteht zudem das anlagegefährdende Risiko, dass die Emittentin zahlungsunfähig wird, was für die Anleger zu einem Verlust des eingesetzten Kapitals führen würde. 13. Haftung des Anlegers (2) Es besteht das Risiko, dass die Haftung des Anlegers gegenüber den Gläubigern der Emittentin wieder auflebt, selbst wenn der Anleger seine Einlage vollständig eingezahlt hat. Dies ist dann der Fall, wenn seine Einlage durch Entnahmen unter den Betrag der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme (10% des Beteiligungsbetrages) sinkt ( 172 Abs. 4 i. V. m. 171 Abs. 1 HGB). Dies geschieht, wenn der Anleger Auszahlungen von der Emittentin erhält, denen keine Gewinne gegenüberstehen. In diesem Fall haften Anleger auch nach ihrem Ausscheiden (z. B. bei Kündigung oder Übertragung) fünf Jahre für die zum Zeitpunkt ihres Ausscheidens begründeten Verbindlichkeiten der Emittentin bis zur Höhe ihrer jeweiligen Haftsumme. Sollte die Emittentin nicht mehr in der Lage sein, ihre Verbindlichkeiten zu erfüllen, besteht daher das Risiko, dass die Anleger in einem der genannten Fälle von den Gläubigern für die Verbindlichkeiten der Emittentin in Anspruch genommen werden. Bei entsprechender Anwendung der 30 und 31 GmbHG sind die Anleger zur Rückzahlung der insgesamt empfangenen Auszahlungen verpflichtet, wenn diese erfolgten, obwohl die Finanzlage der Emittentin dies nicht zuließ. Dieser Zustand wird auch Krise der Gesellschaft genannt. Sollte sich die Emittentin in einer solchen Krise befinden, könnte sie oder auch ein Dritter, z. B. eine finanzierende Bank, von den Anlegern die Rückgewähr der Auszahlungen an die Emittentin verlangen. 14. Persönliche Anteilsfinanzierung (3) Sofern ein Anleger seine Beteiligung an der Emittentin durch Darlehen finanziert, besteht in dem Fall, dass Auszahlungen teilweise oder ganz ausfallen, das Risiko, dass der Anleger Zins und Tilgung des Darlehens aus seinem sonstigen Vermögen zu decken hat. Falls aufgrund der steuerlichen Geltendmachung von Finanzierungskosten auf Ebene des Anlegers kein steuerlicher Totalüberschuss erzielt wird, besteht ferner das Risiko, dass die Finanzverwaltung die Beteiligung an der Emittentin als Liebhaberei qualifiziert mit der Folge, dass bis dahin steuerlich geltend gemachte Betriebsausgaben nachversteuert und ggf. verzinst werden müssten. Auch dies würde dazu führen, dass der Anleger gezwungen wäre, weiteres eigenes Vermögen einzusetzen. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass über das Vermögen des Anlegers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. 15. Anteilsübertragung/Handelbarkeit der Beteiligung (2, 3) Ein Anleger kann seine Beteiligung an der Emittentin nur mit Zustimmung der Treuhänderin veräußern. Es besteht das Risiko, dass die Treuhänderin ihre Zustimmung verweigert, um wirtschaftliche Nachteile zulasten der Emittentin zu vermeiden. Es besteht daher das Risiko, dass der Anleger für den Fall eines Liquiditätsengpasses weiteres eigenes Vermögen einsetzen muss, um seine Liquidität wiederherzustellen. Ein geregelter Zweitmarkt für Beteiligungen an geschlossenen Fonds existiert nicht. Daher sind die Anteile an der Emittentin nicht frei handelbar. Es besteht somit das Risiko, dass ein Verkauf der Beteiligung an der Emittentin nur mit Preisabschlägen oder gar nicht möglich ist. Auch in diesen Fällen könnte der Anleger gezwungen sein, weiteres eigenes Vermögen anstelle des Veräußerungserlöses einzusetzen. 16. Rechtliche Risiken (1, 2, 3) Die rechtlichen Grundlagen des Beteiligungsangebotes beruhen auf der aktuellen Rechtslage. Es besteht jedoch das Risiko, dass sich künftige Gesetzesänderungen negativ auf das rechtliche Konzept der Emittentin auswirken. Dies gilt auch für künftige Gesetzesänderungen aufgrund der Umsetzung der sogenannten AIFM-Richtlinie und für das Gesetz zur Novellierung des Finanzanlagenvermittler- und Vermögensanlagengesetz. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass dies zu geringeren Auszahlungen an die Anleger oder zu einem Totalverlust der Anlage führt. Auch der Einsatz weiteren Vermögens durch die Anleger kann nicht ausgeschlossen werden.

18 Steuerliche Risiken der Vermögensanlage Nachstehend werden die wesentlichen steuerlichen Risiken der Vermögensanlage beschrieben. Die Risiken wirken sich über die Beteiligungsgesellschaft, die Objektgesellschaft, ggf. die Minderheitskommanditistin und die Emittentin auf die Anleger aus und können dazu führen, dass Auszahlungen an die Anleger gemindert werden oder völlig ausbleiben. a. Allgemeines steuerliches Risiko (1, 2, 3) Die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption wurden auf der Grundlage der derzeitigen Praxis der Finanzverwaltung, der derzeitigen Rechtsprechung und der derzeitigen Steuergesetze erstellt. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich durch künftige Änderungen in der Steuergesetzgebung, Rechtsprechung oder Praxis der Finanzverwaltung eine ungünstigere steuerliche Belastung ergibt. Es besteht ferner das Risiko, dass die rechtliche Ausgestaltung des Fonds von der Finanzverwaltung als unangemessen angesehen wird, wenn die Finanzverwaltung der Auffassung sein sollte, dass die gewählte Gestaltung für Anleger zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt, der sich bei einer angemessenen Gestaltung nicht ergeben hätte ( 42 Absatz 2 AO). Mit der Unterstellung eines solchen Gestaltungsmissbrauchs könnte die Finanzverwaltung bestimmte Steuervorteile, die sich für den Anleger aus seiner Beteiligung einer Emittentin ergeben (z. B. Übertragung einer Rücklage nach 6b EStG), versagen. Die endgültige Anerkennung der steuerlichen Konzeption bleibt der Betriebsprüfung durch die Finanzverwaltung vorbehalten. Sollte es aufgrund einer späteren Prüfung zu einer Steuernachzahlung kommen, ist diese nach Maßgabe des 233a AO mit 6 % jährlich ab dem 16. Monat nach Ablauf des Jahres, für die der jeweilige Bescheid ergeht, zu verzinsen. Steuerliche Risiken, die in der Sphäre des Anlegers im Zusammenhang mit seiner Beteiligung an der Emittentin stehen (z. B. im Hinblick auf die Voraussetzungen zur Übertragung eines Veräußerungsgewinns oder einer Rücklage nach 6b EStG), können, da sie vom jeweiligen Einzelfall abhängen, im Nachfolgenden nicht dargestellt werden. b. Erwerbsaufwendungen (1, 3) Ändert sich in der Investitionsphase der Aufteilungsschlüssel für Anschaffungskosten bzw. -nebenkosten von Grundstücken, Gebäuden und GmbH-Anteilen, so hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die Höhe der zulässigen Abschreibungen. Diese Anpassung würde sich darüber hinaus auch unmittelbar negativ auf das steuerliche Ergebnis der Anleger auswirken. Es besteht ferner das Risiko, dass die Finanzverwaltung die Werbungskosten auf den Einkunftsteil aus Kapitalvermögen und den Einkunftsteil aus Vermietung und Verpachtung anders verteilt als in den Kalkulationen zugrunde gelegt. Hierdurch könnte es so zu einer Erhöhung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kommen, ohne dass die Einkünfte aus Kapitalvermögen entsprechend sänken. Auch dies hätte negative Folgen auf das steuerliche Ergebnis der Anleger. c. Gewerblicher Grundstückshandel (3) Der Anleger kann den Tatbestand eines gewerblichen Grundstückshandels verwirklichen, wenn der Anleger seinen Anteil an der Emittentin vor Ablauf von zehn Jahren veräußert und ihm daraus Zählobjekte im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels vermittelt werden, weil die unten genannten Nichtaufgriffsgrenzen der Finanzverwaltung überschritten sind. Des Weiteren könnten unter den gleichen Voraussetzungen eine vorzeitige Immobilienveräußerung durch die Objektgesellschaft oder die Veräußerung von Anteilen an der Objektgesellschaft durch die Emittentin für den Anleger zu Zählobjekten werden. Aus der Veräußerung eines Anteiles oder einer Immobilie ist dem Anleger nach Auffassung der Finanzverwaltung ein Zählobjekt im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels zuzurechnen, wenn der Anleger zu mindestens 10 % an der Emittentin oder mittelbar an der Objektgesellschaft beteiligt ist oder der Verkehrswert der Beteiligung an der Emittentin mehr als Euro beträgt oder der anteilige Verkehrswert einer (mittelbar) veräußerten Immobilie mehr als Euro beträgt. Die Annahme, dass ein gewerblicher Grundstückshandel im Zusammenhang mit einem Fondsanteil vorliegt, könnte dazu führen, dass auch andere Grundstücksgeschäfte des Anlegers zum gewerblichen Grundstückshandel gezählt werden, nämlich Veräußerungen sonst dem Privatvermögen zugeordneter Immobilien, deren Erwerb weniger als zehn Jahre zurückliegt und deren Veräußerung innerhalb von fünf Jahren vor oder nach dem Entstehen eines Veräußerungsvorgangs aufgrund der Beteiligung an der Emittentin erfolgt. Wird ein gewerblicher Grundstückshandel beim Anleger bejaht, bedeutet dies, dass der aus der Veräußerung privat gehaltener Immobilien erzielte Veräußerungsgewinn einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig ist. Dies hätte Auswirkungen auf das steuerpflichtige Einkommen des Anlegers und könnte zu einer höheren Steuerbelastung führen. Eine anlegergefährdende Wirkung kann nicht ausgeschlossen werden. d. Fehlen der Gewinnerzielungs absicht (3) Nimmt ein Anleger zum Erwerb seiner Beteiligung an der Emittentin eine Fremdfinanzierung auf, besteht das Risiko, dass auf Ebene des Anlegers ein steuerlicher Totalüberschuss/Gewinn nicht erreicht wird und insgesamt steuerlich unbeachtliche Liebhaberei angenommen wird. Dies hätte zur Folge, dass die Finanzverwaltung die im Zu-

19 19 Wesentliche Risiken der Vermögensanlage sammenhang mit der Fremdfinanzierung entstandenen Zinsaufwendungen nicht anerkennt und es so zu einer höheren steuerlichen Belastung beim Anleger kommt. Dies hätte im Ergebnis niedrigere Auszahlungen auf Ebene des Anlegers zur Folge. e. Verluste bei beschränkter Haftung (3) Entsteht bei einem Kommanditisten, z. B. durch Übertragung einer Rücklage oder eines Veräußerungsgewinns nach 6b EStG ein negatives Kapitalkonto, besteht für den Anleger gemäß 15a, 21 EStG das Risiko, dass ihm zugerechnete Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen und auch nicht nach 10d EStG abgezogen werden dürfen. f. Grunderwerbsteuerrisiko (1) Es besteht das Risiko, dass Grunderwerbsteuer anfällt, wenn es bei der Objektgesellschaft innerhalb von fünf Jahren ab dem Erwerb der Fondsimmobilie zu einem unmittelbaren oder mittelbaren Gesellschafterwechsel von mindestens 95 % kommen sollte. Ein solcher Gesellschafterwechsel wäre anzunehmen, wenn Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft von mindestens 0,1 Prozentpunkten unmittelbar oder mittelbar auf die Emittentin oder Dritte übergehen würden. Zu einem weiteren schädlichen Gesellschafterwechsel könnte es ferner dann kommen, wenn innerhalb von fünf Jahren ab dem Erwerb der Fondsimmobilie die Minderheitskommanditistin ihre Beteiligung an der Objektgesellschaft ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen oder wenn sich der unmittelbare oder mittelbare Gesellschafterbestand der Minderheitskommanditistin zu mindestens 95 % ändern würde. Es kann auch zu einer Anteilsvereinigung in einer Hand auf Ebene der Objektgesellschaft oder der Minderheitskommanditistin durch die Emittentin und somit zu einer Auslösung von Grunderwerbsteuer kommen, wenn die Minderheitskommanditistin finanziell, wirtschaftlich und organisatorisch in die Emittentin eingegliedert wird (grunderwerbsteuerliche Organschaft). Dies wäre der Fall, wenn die Geschäftsführungen der Emittentin und der Minderheitskommanditistin nicht zu Beginn, jedoch während der Fondslaufzeit in Personalunion geführt würden. Würde eines der zuvor genannten grunderwerbsteuerlichen Risiken verwirklicht, hätten entweder die Objektgesellschaft oder die Emittentin Grunderwerbsteuer in Höhe von 5,0 % der maßgeblichen Bemessungsgrundlage nach 138 ff. BewG (Bedarfswert) zu zahlen. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer würde das Beteiligungsangebot wirtschaftlich belasten, so dass die Anleger geringere Auszahlungen aus der Emittentin erzielen würden. g. Umsatzsteuer (1) Die Objektgesellschaft erbringt umsatzsteuerfreie Vermietungsleistungen, für die sie teilweise zur Option berechtigt ist. Sie ist daher auch nur anteilig zum Vorsteuerabzug berechtigt. Sofern die Finanzverwaltung einen anderen als den von der Gesellschaft ermittelten Aufteilungsmaßstab annimmt, besteht die Gefahr, dass sich die abziehbaren Vorsteuerbeträge entsprechend mindern. Sollte die Finanzverwaltung bei einzelnen Mietern nicht anerkennen, dass diese umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführen, könnte es ebenfalls insoweit zur Versagung des Vorsteuerabzugs kommen. Es besteht ferner das Risiko, dass die Objektgesellschaft durch die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen an die Mieter neben umsatzsteuerfreien auch umsatzsteuerpflichtige Vermietungen ausführt. Die vorgenannten Risiken hätten im Ergebnis niedrigere Auszahlungen an die Anleger zur Folge. Sofern sich der umsatzsteuerfrei vermietete Anteil der Fondsimmobilie erhöht, besteht die Gefahr, dass von der Verkäuferin berücksichtigte Vorsteuerabzugsbeträge nach 15a UStG in einem Zeitraum von zehn Jahren ab Investition durch die Verkäuferin von der Objektgesellschaft zurückgezahlt werden müssen. Dies hätte im Ergebnis niedrigere Auszahlungen auf Ebene des Anlegers zur Folge. Erhöht sich der Umsatzsteuersatz, ergibt sich ein höherer Aufwand auf Ebene aller Gesellschaften mit Ausnahme der Minderheitskommanditistin, da die Objektgesellschaft nur teilweise, die Emittentin und die Beteiligungsgesellschaft hingegen gar nicht zum Abzug von Vorsteuern berechtigt sind. Auch dies würde zu einem verminderten Mittelrückfluss an die Anleger führen. h. Grundsteuerbelastung (1) Nach den derzeitigen Mietverträgen kann die Objektgesellschaft die ihrerseits geschuldete Grundsteuer an die Mieter weiterbelasten. Soweit eine Weiterbelastung aufgrund von Leerständen, abweichenden künftigen mietvertraglichen Regelungen, Ausfällen von Mietern oder künftiger anderer rechtlicher Beurteilung der mietvertraglichen Regelung nicht möglich sein sollte, würde die Liquidität der Objektgesellschaft entsprechend belastet werden und dies zu einer Reduzierung des Auszahlungen an die Anleger führen. i. Steuerbelastung ohne Liquiditätszufluss (3) Für den Anleger besteht grundsätzlich das Risiko, dass das in einem Wirtschaftsjahr der Emittentin anteilig auf ihn entfallende steuerliche Ergebnis aus seiner Beteiligung zu einer persönlichen Steuerbelastung führt, ohne dass entsprechende Auszahlungen aus der Beteiligung erfolgen. Der Anleger hätte in diesem Fall die Steuerschuld aus seinem sonstigen privaten Vermögen zu zahlen. j. Übertragung eines Veräußerungsgewinns oder einer Rücklage nach 6b EStG (1) Ordnet das Finanzamt für steuerliche Zwecke der Fondsimmobilie weniger Anschaffungskosten zu als in der Prognoserechnung

20 20 berücksichtigt (siehe hierzu auch oben b.), kann der Anleger auch nur einen geringeren Veräußerungsgewinn oder eine geringere Rücklage nach 6b EStG auf die Emittentin übertragen. Hierdurch kann sich eine höhere Steuerbelastung für den Anleger im Jahr seines Beitritts zur Emittentin ergeben. k. Anrechnung von Gewerbesteuer nach 35 EStG (3) In ihren Prognoserechnungen geht die Anbieterin von einer vollständigen Anrechnung der auf den Anleger anteilig entfallenden Gewerbesteuer, welche die Emittentin zahlt, auf dessen persönliche Einkommensteuer gem. 35 EStG aus. Es besteht das Risiko, dass die Gewerbesteueranrechnung aufgrund von Umständen auf Ebene des Anlegers geringer ist als prognostiziert oder sogar überhaupt nicht möglich ist. Dies hätte zur Folge, dass der Anleger unter Umständen zusätzliches eigenes Vermögen zur Zahlung seiner Einkommensteuer einsetzen muss. IV. Risiken auf Ebene der Objektgesellschaft 1. Risiken während der Betriebsphase Nachfolgend werden die Risiken dargestellt, die während der Betriebsphase der Objektgesellschaft entstehen können. a. Bonität des Mieters und Mietausfallrisiko (1) Es besteht das Risiko, dass die Mieter der Fondsimmobilie aufgrund von Liquiditätsengpässen oder aus anderen Gründen ihre Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erfüllen können. Dies kann auf Ebene der Objektgesellschaft zu Kostenerhöhungen oder Mietausfällen führen, die mittelbar auch das Ergebnis der Emittentin und damit auch das Ergebnis des Anlegers negativ beeinflussen können. b. Vermietung (1) Es besteht das Risiko, dass ein Mietvertrag außerordentlich (z. B. bei andauerndem Zahlungsverzug) vor Ablauf der Festmietzeit gekündigt wird. Die Objektgesellschaft wäre in einem solchen Fall gezwungen, an einen Dritten neu zu vermieten. Während etwaiger Leerstandszeiten hätte die Objektgesellschaft die anfallenden Nebenkosten zu tragen. Die mit einer Neuvermietung verbundenen Kosten (z. B. Umbaukosten oder Maklerhonorare) sind in der Prognoserechnung nicht enthalten. Nicht auszuschließen ist ferner, dass die Fondsimmobilie nur zu einem niedrigeren Mietzins neu vermietet werden kann. Dies würde zu einer entsprechenden Verschlechterung des Ergebnisses der Objektgesellschaft führen. Ferner kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein Mieter die geschuldete Miete wegen Mängeln der Mietsache (z. B. bei Wasserschäden und Heizungsausfällen) berechtigt oder unberechtigt mindert. Sollte es hierbei außergerichtlich oder gerichtlich zu Streitigkeiten kommen, hätte dies unter Umständen zusätzliche Kosten zur Folge, die nicht in den Kalkulationen enthalten sind. Dies würde ebenfalls das Ergebnis der Objektgesellschaft verschlechtern und könnte mittelbar die Auszahlungen an die Anleger negativ beeinflussen. c. Pauschalierte Nebenkosten (1) In dem Mietvertrag mit dem Kreis Pinneberg ist geregelt, dass der Mieter eine monatliche Nebenkostenpauschale an die Objektgesellschaft zu leisten hat. Die Pauschale umfasst unter anderem auch die Kosten für Strom, Wasserversorgung und Entwässerung. Der Mietvertrag sieht eine Anpassung der Pauschale nur für denjenigen Fall vor, dass die Veränderungen der zugrunde zu legenden Verbraucherpreisindizes gewisse Schwellenwerte überschreiten. Es besteht das Risiko, dass die tatsächlichen Kosten aufgrund eines erhöhten individuellen Verbrauchs des Mieters höher ausfallen als in den Wirtschaftsberechnungen prognostiziert. Dies würde das Ergebnis der Objektgesellschaft verringern. d. Instandhaltungskosten (1) Abgesehen von dem Kreis Pinneberg haben die übrigen Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und (begrenzt bis zu einer gewissen Bagatellgrenze) auch kleinere Instandhaltungsarbeiten übernommen. Gemäß den Regelungen der Mietverträge über die Fondsimmobilie übernimmt die Objektgesellschaft im Übrigen grundsätzlich die Instandhaltung und Instandsetzung der Fondsimmobilie. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Kosten, die für Instandhaltung und Instandsetzung zukünftig anfallen werden, höher ausfallen werden als in den Wirtschaftlichkeitsberechnungen prognostiziert. Diese Zusatzkosten hätten negative Auswirkungen auf das Ergebnis der Objektgesellschaft. e. Mietindexierung, Inflation (1) In den Prognoserechnungen wird davon ausgegangen, dass sich die Mieteinnahmen aufgrund von Steigerungen des Verbraucherpreisindex, an den die Mieten gekoppelt sind, erhöhen werden. Sollten diese Mieterhöhungsfaktoren nicht wie prognostiziert steigen oder im Falle einer negativen Inflation (Deflation) sogar sinken, hätte dies eine negative Abweichung von den erwarteten Mieteinnahmen und Liquidationserlösen zur Folge. Auf Ebene der Anleger würde sich dies prognosegefährdend auswirken. f. Altlasten, Schädliche Bodenveränderungen (1) Die Anbieterin geht in ihren Prognoseszenarien davon aus, dass das Grundstück der Fondsimmobilie nicht mit Altlasten oder schädlichen Bodenveränderungen belastet ist. Das Grundstück der Fondsimmobilie wird in dem Boden- und Altlastenarchiv des Kreises Pinneberg als verdachtsentkräftete Fläche geführt, da sich auf dem Grundstück zwei Erdfälle befinden, die in den 1970er