BERLIN - Die Stadt der Zukunft Büromarktbericht 2015

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1 BERLIN - Die Stadt der Zukunft Büromarktbericht Januar

2 Inhaltsverzeichnis 01. Kennzahlen für die Hauptstadt 02. Eckdaten des Büromarktes für das Jahr Quartalsübersicht 04. Darstellung des Flächenumsatzes in den Teilmärkten und Bezirken 05. Übersicht der Nettoabsorption 06. Gliederung nach Gebäudequalität 07. Branchenverteilung 08. Verträge nach Größenordnung und Durchschnittsmieten 09. Flächenumsatz nach Mietpreisen 10. Durchschnittsmieten in den Bezirken und 1a - Lagen 2

3 Inhaltsverzeichnis 11. Bedeutende Vertragsabschlüsse 12. Vergleiche der Jahre 2014/ Jahresvergleiche und historische Daten 14. Top-Objekte in der City-Ost und City-West 15. Planungen und Entwicklungen 2016/ Übersichtskarte der Berliner Teilmärkte 17. Glossar/ Impressum/ Kontakt 3

4 01. Kennzahlen für die Hauptstadt* Zahl der Bürobeschäftigten steigt Einwohner 3,56 Mio Bevölkerungswachstum 0,6 % gegenüber September 2014 Erwerbstätige 1,84 Mio Bürobeschäftigte Arbeitslosenquote 10,0 % (November ,4 %) Verbraucherpreisindex 107,7 (November ,6) Gewerbesteuerhebesatz 410 Bruttoinlandsprodukt 1,5 % mehr gegenüber dem Vorjahreszeitraum * Stand

5 02. Eckdaten für das Jahr 2015 Der Vermietungsumsatz steigt um 24,7 % Verträge mit einem Flächenumsatz von ca m² 20,3 % mehr Gesamtumsatz als im Vergleich zu 2014 Flächenumsatz - Vermietungen ca m² ( ca m²) Flächenumsatz - Eigennutzer ca m² ( ca m²) ca m² Nettoabsorption durch Neuansiedlungen, Erweiterungen etc. Büroflächenbestand Berlin gesamt ca. 19,3 Mio m² Leerstand 3,6 % (ca. 0,69 Mio m²) gewichtete Spitzenmiete* 24,30 /m² - gewichtete Durchschnittsmiete 14,80 /m² 2015 wurden ca m² neue Flächen fertiggestellt (spekulativ ca m²) Prognose für den numsatz 2016 ca m² * Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Flächenumsatzes, bezogen auf das jeweilige Marktsegment 5

6 Umsatz in m² 03. Quartalsübersicht Epochaler Umsatz im 4. Quartal Mieter Eigennutzer Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 6

7 Umsatz in m² 04. Teilmarktübersicht Der City-Rand ist unangefochten die Nr Mieter Eigennutzer City Ost City West LP / PP* City Rand übriges Stadtgebiet * Leipziger Platz / Potsdamer Platz 7

8 Umsatz in m² 04.1 Flächenumsatz übriges Stadtgebiet Berliner Süden konstant mit hohem Umsatz Mieter Berlin Nord Berlin Ost Berlin Süd Berlin West - die Aufteilung der Bezirke in den jeweiligen Teilmärkten entnehmen Sie bitte der Übersichtskarte von Berlin, Seite 38 oder Punkt 16 8

9 04.2 Flächenumsatz in den Bezirken Mitte - mit Abstand die Nr. 1 Mieter Mitte Charlottenburg Tiergarten Friedrichshain Kreuzberg Treptow Prenzlauer Berg Wilmersdorf Schöneberg Lichtenberg Tempelhof Spandau Reinickendorf Neukölln Umsatz in m² * In der Statistik sind Bezirke mit einem Flächenumsatz ab m² berücksichtigt 9

10 Umsatz in m² 05. Übersicht der Nettoabsorption Wachstum ist durch Umzug noch darstellbar Umzug* Expansion* Deutschland Erweiterung Ausland Gründung * Umzug - Umzug innerhalb der Stadt, mit höherem Flächenbedarf * Expansion - Flächen, die zusätzlich an anderen Standorten in der Stadt angemietet wurden 10

11 Umsatz in m² 06. Gliederung nach Gebäudequalität Neubauten dominieren den Markt Neubau Refurbished* Altbau* * Refurbished - sanierte Gebäude nach Baujahr * Altbau - Baujahr vor

12 07. Verteilung nach Branchen Tech-Firmen dominieren ganz klar Markt Mieter Kommunikationstechnologie Dienstleistung Behördliche Einrichtungen Beratung Banken/Versicherungen Immobilien Medien Schulung Verbände Gesundheitswesen Rechtsberatung Handel Call Center Umsatz in m² 12

13 Umsatz in m² 08. Gliederung der Mietverträge nach Größe 69,1 % der Anzahl aller Verträge unter 500 m² Mieter Anzahl Verträge < < < < > Verträge nach Größenordnung in m² * Die Zahlen neben den Säulen stellen die Anzahl der Verträge im jeweiligen Segment dar 13

14 Mietpreise in /m² 08.1 Gewichtete Durchschnittsmieten In jedem Segment höhere Mietpreise als 2014 Mieter 18,00 16,70 16,00 14,00 13,30 13,60 13,90 14,60 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 25 < < < < > Verträge nach Größenordnung in m² 14

15 Umsatz in m² 09. Flächenumsatz nach Mietpreisniveau 37,7 % im Bereich von 15,00 bis 20,00 /m² Mieter ,00 < 10,00 10,00 < 15,00 15,00 < 20,00 > 20,00 Mietpreise in /m² 15

16 Durchschnittsmieten in den Bezirken In Mitte werden die besten Mieten erzielt Mieter Mitte Tiergarten Friedrichshain Charlottenburg Prenzlauer Berg Kreuzberg Wilmersdorf 17,30 16,30 15,80 14,80 14,60 14,10 13,80 Treptow Schöneberg 11,60 11,10 Wedding 9,10 Tempelhof Reinickendorf 8,10 7,70 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 20,00 Mietpreise in /m² 16

17 Mietpreise in /m² 10.1 Durchschnittsmieten in den 1a Lagen Die Friedrichstr. macht Boden wieder gut 35,00 30,00 32,30 Miete 25,00 22,90 20,00 19,70 19,50 18,80 18,20 15,00 10,00 5,00 0,00 Pariser Platz Potsdamer Platz Unter den Linden Friedrichstr. Kurfürstendamm Leipziger Platz 17

18 11. Bedeutende Vertragsabschlüsse 2015 Projektentwicklungen sind die Zukunft Rudower Chaussee Berlin-Treptow Angemietete Fläche m² Mieter Allianz Deutschland AG Valeska-Gert-Str Berlin-Friedrichshain Angemietete Fläche m² Mieter Zalando SE Charlottenstr Berlin-Kreuzberg Angemietete Fläche m² Mieter Rocket Internet GmbH Mühlenstr Berlin-Friedrichshain Angemietete Fläche m² Mieter Dienstleistungsunternehmen Badensche Str Berlin-Wilmersdorf Angemietete Fläche m² Mieter BIMA / BAMF Heidestr. / Europaplatz Berlin-Tiergarten Angemietete Fläche m² Mieter KPMG 18

19 Umsatz in m² 12. Vergleich der Quartalsumsätze Steigerung gegenüber 2014 um 24,7 % Mieter 2015 Mieter Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 19

20 Umsatz in m² 12.1 Vergleiche in den Teilmärkten 48,8 % mehr Umsatz im City Rand Mieter 2015 Mieter City Ost City West LP / PP* City Rand übriges Stadtgebiet * Leipziger Platz / Potsdamer Platz 20

21 Umsatz in m² 12.2 Vergleiche nach Größenordnung Ab m² - 56,4 % mehr Flächenumsatz Mieter 2015 Mieter < < < < > Verträge nach Größenordnung in m² 21

22 Umsatz in m² 12.3 Vergleiche nach Mietpreisen Steigerung um 73,5 % ab 15,00 /m² Mieter 2015 Mieter ,00 < 10,00 10,00 < 15,00 15,00 < 20,00 > 20,00 Mietpreise in /m² 22

23 12.4 Vergleiche der Durchschnittsmieten Mietpreissteigerungen in fast allen Bezirken Miete 2015 Miete 2014 Veränderung in % Wilmersdorf 13,80 10,80 27,8 % Friedrichshain 15,80 12,50 26,4 % Kreuzberg 14,10 11,70 20,5 % Tiergarten 16,30 13,70 19,0 % Prenzlauer Berg 14,60 13,30 9,8 % Mitte 17,30 16,20 6,8 % Treptow 11,60 11,00 5,5 % Reinickendorf 7,70 7,40 4,1 % Charlottenburg 14,80 15,40-3,9 % Schöneberg 11,10 12,10-8,3 % Mietpreise in /m² 23

24 12.5 Vergleiche der 1a - Lagen Wenige Abschlüsse am Leipziger Platz Miete 2015 Miete 2014 Veränderung in % Potsdamer Platz 22,90 19,50 17,4 % Friedrichstr. 19,50 17,60 10,8 % Pariser Platz 32,30 29,60 9,1 % Kurfürstendamm 18,80 18,00 4,4 % Unter den Linden 19,70 18,90 4,2 % Leipziger Platz 18,20 19,30-5,7 % 24

25 Mietpreise in /m² Jahresvergleich der Mietpreise Die Durchschnittsmiete steigt um 12,1 % 45,00 Durchschnittsmiete Spitzenmiete 40,00 35,00 21,00 20,90 22,00 22,50 24,30 30,00 25,00 20,00 15,00 12,10 12,00 12,30 13,20 14,80 10,00 5,00 0, Jahr 25

26 Jahresvergleich der Leerstandsdaten Der Leerstand sinkt weiterhin m² in Millionen Prozent 7,00 6,00 5,00 6,00 5,30 5,00 4,50 4,00 3,60 3,00 2,00 1,00 1,12 1,01 0,95 0,87 0,69 0, Jahr 26

27 13.2 Historie der Vermietungsumsätze Rekordergebnis in ,0 Vermietungen in Tsd m² 900,0 816,9 888,2 800,0 700,0 600,0 500,0 400,0 439,3 397,4 391,9 406,8 463,4 530,6 473,7 462,6 426,5 606,7 602,3 676,9 642,2 658,4 583,9 757,7 712,1 635,1 700,0 300,0 200, * Jahr * Prognose 27

28 13.3 Historie der Umsätze durch Eigennutzer Eigennutzer finden sehr wenig Angebote 300,0 Eigennutzer in Tsd m² 250,0 240,9 200,0 150,0 100,0 50,0 114,3 103,6 129,4 98,6 45,8 104,5 116,6 55,6 70,3 64,2 155,8 38,4 53,9 124,8 41,8 65,6 65,8 69,9 52,6 50,0 0, * Jahr * Prognose 28

29 13.4 Historie der gewichteten Spitzenmiete Die Spitzenmiete steigt um 8,0 % 55,00 Mietpreise in /m² 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 41,60 48,70 45,20 22,40 31,20 26,90 22,00 21,70 22,70 30,80 28,00 24,70 22,00 20,40 20,00 20,00 22,40 22,80 20,70 20,90 21,00 20,90 22,00 24,30 24,80 22,50 Jahr * Prognose 29

30 13.5 Historie der Durchschnittsmiete Die Durchschnittsmiete wird weiter steigen 25,00 Mietpreise in /m² 21,20 20,00 20,10 18,10 15,00 10,00 16,10 13,70 14,90 13,90 13,30 12,00 16,10 14,50 13,40 11,20 10,80 10,20 9,50 11,40 12,00 10,90 12,20 12,10 12,00 13,20 12,30 14,80 15,30 5,00 * Prognose Jahr 30

31 13.6 Fertigstellungen (Neubauten) seit m² kamen 2015 spekulativ dazu 700,0 600,0 640,0 590,1 626,0 Neubauflächen in Tsd m² 500,0 400,0 300,0 200,0 100,0 0,0 486,0 395,0 376,1 320,3 360,4 293,2 266,4 280,0 266,0 205,4 141,8 157,1 142,3 109,3 85,5 107,6 109,8 127,9 120,7 82,3 72, `14 `15 `16 Jahr 31

32 13.7 Nettoabsorption seit 1993 Die Nettoabsorption erreicht Jahrzehntehoch Nettoabsorption in Tsd m² 350,0 331,8 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 145,9 110,3 268,5 211,3 168,4 136,9 114,8 295,6 285,0 234,2 205,5 195,4 185,7 186,2 169,0 175,6 139,5 136,6 125,6 292,4 225,8 275,3 250,0 50,0 0, * Jahr * Prognose 32

33 14. Die 6 Top-Objekte in der City-Ost Spitzenmieten von 21,00-25,00 /m² Friedrichstr Berlin-Mitte m² Mietpreis 21,00 /m² Leipziger Platz Berlin-Mitte m² Mietpreis 25,00 /m² Burgstr Berlin-Mitte m² Mietpreis 21,00 /m² Leipziger Str Berlin-Mitte m² Mietpreis 25,00 /m² Leipziger Platz Berlin-Mitte m² Mietpreise 22,00-23,00 /m² Oranienburger Str Berlin-Mitte m² Mietpreise 23,00-25,00 /m² 33

34 14.1 Die 6 Top-Objekte in der City-West Spitzenmieten von 16,00-24,00 /m² Hardenbergstr Berlin-Charlottenburg m² Mietpreis auf Anfrage Kurfürstendamm Berlin-Charlottenburg m² Mietpreise 18,50-19,50 /m² Kurfürstendamm Berlin-Charlottenburg m² Mietpreise 16,50-21,00 /m² Kurfürstendamm Berlin-Charlottenburg m² Mietpreis 18,50 /m² Kurfürstendamm Berlin-Charlottenburg m² Mietpreis 18,50 /m² Schlüterstr Berlin-Charlottenburg m² Mietpreise 16,00-24,00 /m² 34

35 15.1 Fertigstellungen in 2015 In vielen Projekten schon Vorvermietungen Behrenstr Berlin-Mitte m² Mietpreise 22,00-26,00 /m² Jean-Monnet-Str Berlin-Tiergarten m² Mietpreise 18,00-19,50 /m² Rahel-Hirsch-Str Berlin-Tiergarten m² Mietpreise 20,00-21,50 /m² Rudower Chaussee Berlin-Treptow m² Mietpreise 13,00-15,00 /m² Humboldthafen Berlin-Mitte m² Mietpreise 19,00-21,00 /m² Valeska-Gert-Str Berlin-Friedrichshain m² Mietpreise 15,50-16,00 /m² 35

36 15. Planungen und Entwicklungen 2016 Viele Projekte in der City-West Alte Jakobstr Berlin-Kreuzberg m² Mietpreis 18,00 /m² Am Hamburger Hafen Berlin-Tiergarten m² Mietpreis 21,00 /m² Bertha-Benz-Str Berlin-Tiergarten m² Mietpreise 17,00-21,00 /m² EUREF-Campus Berlin-Schöneberg m² Mietpreise 14,50-15,50 /m² Kurfürstendamm Berlin-Charlottenburg m² Mietpreise 20,00-22,00 /m² Schinkelplatz Berlin-Mitte m² Mietpreise 22,00-25,00 /m² 36

37 15. Planungen und Entwicklungen 2017 Neubauprojekte überwiegen in der City-West Bundesallee Berlin-Wilmersdorf m² Mietpreise 16,50-18,00 /m² Heidestr. / Europaplatz Berlin-Tiergarten m² Mieter KPMG Joachimsthaler Str Berlin-Charlottenburg m² Mietpreis 20,00 /m² Kurfürstendamm Berlin-Charlottenburg m² Mietpreise auf Anfrage Unter den Linden Berlin-Mitte m² Mietpreis auf Anfrage Wallstr Berlin-Mitte m² Mietpreise 16,00-18,00 /m² 37

38 16. Übersichtskarte der Teilmärkte Vergleich der Durchschnittsmieten Teilmarkt City Ost ,90 16,80 City West 17,30 15,90 City Rand 14,40 13,10 Übriges Stadtgebiet Berlin Nord 8,30 7,80 Berlin Ost 7,80 9,20 Berlin Süd 9,60 9,40 Berlin West 11,00 9,70 38

39 17. Glossar/ Impressum Informationen Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die in einem genau abgegrenzten Teilmarkt bis zum vermietet oder an Eigennutzer verkauft wurden. Ausschlaggebend für die Erfassung ist der Vertragsabschluss, nach Erfüllung aller Voraussetzungen und unabhängig vom Zeitpunkt des Bezuges. Prolongationen von bestehenden Mietverträgen oder die Ausübung von Optionen werden grundsätzlich nicht als Flächenumsatz in dieser Statistik bewertet. Die genannten Mietpreise verstehen sich als Mischkalkulation zwischen der nominalen und effektiven Miete, nettokalt pro Quadratmeter und werden generell gewichtet. Der Leerstand entspricht der Summe aller Büroflächen in Büro- und Geschäftshäusern, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von 3 Monaten bezugsfertig sind. Herausgeber, Copyright und Bearbeitung Savills Immobilien Beratungs-GmbH Stand Auflage

40 17.1 Kontaktdaten Christian Leska Managing Director Office Agency E: T: M: Savills Immobilien Beratungs-GmbH Zoofenster Hardenbergstr Berlin 40

41 Vielen Dank für Ihre Zeit und Ihre Aufmerksamkeit 41