Entwurf. Verordnung. der Salzburger Landesregierung vom... über die Gewährung von Nachlässen für Konversionen

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1 Entwurf Verordnung der Salzburger Landesregierung vom... über die Gewährung von Nachlässen für Konversionen und Rückzahlungen für geförderte Mietwohnungen und Wohnheime (Konversions- und Rückzahlungsbegünstigungs- Verordnung für Mietwohnungen und Wohnheime) Auf Grund der 13 Abs 4, 4a und 4b, 17 Abs 4, 38 und 62 Abs 4 des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 1990, LGBl Nr 1/1991, in der geltenden Fassung wird verordnet: Inhaltsverzeichnis 1. Abschnitt Begünstigte Konversion für geförderte Mietwohnungen 1 Begünstigte Konversion 2 Nachlassvoraussetzungen 3 Höhe des Nachlasses 4 Finanzierungsmittel 2. Abschnitt Begünstigte Rückzahlung für geförderte Mietwohnungen und Wohnheime 5 Begünstigte Rückzahlung 6 Nachlassvoraussetzungen 7 Höhe des Nachlasses L-Konversionsbegünstigungs-Verordnung \ :08 \

2 3. Abschnitt Konversion bei geförderten Miet-Kauf-Wohnungen 8 Konversion 4. Abschnitt Gemeinsame Bestimmungen 9 Fälligkeit 10 Verfahrensbestimmungen 5. Abschnitt Schlussbestimmungen 11 Inkrafttreten 1. Abschnitt Begünstigte Konversion für geförderte Mietwohnungen Begünstigte Konversion 1 (1) Begünstigte Konversionen sind Umschuldungen von Förderungsfinanzierungen unter Gewährung von Nachlässen für aushaftende Förderungsdarlehen und rückzahlbare Annuitätenzuschüsse. (2) Ziel einer begünstigten Konversion ist die Senkung der sich aus der Förderungsfinanzierung ergebenden Mietkosten auf die Dauer der Förderung. Die Senkung dieser Mietkosten hat im ersten Jahr nach der Konversion zumindest 10 % zu erreichen. 2

3 (3) Eine begünstigte Konversionen kommt nur für Förderungen in Betracht, die nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1984 (WFG 1984) oder vor dem 1. Jänner 2006 nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 (S.WFG 1990) zur Errichtung von Mietwohnungen zugesichert worden sind. Sie ist für einzelne Mietwohnungen von Gebäuden nicht zulässig. Nachlassvoraussetzungen 2 Voraussetzungen für die Gewährung eines Nachlasses sind: 1. Das Ansuchen ist vom Eigentümer (Baurechtsberechtigten) zu stellen. In das Ansuchen sind die Kündigung des Förderungsdarlehens und der Annuitätenzuschüsse und der Verzicht auf die weitere Gewährung von Annuitätenzuschüssen aufzunehmen. Die Kündigung und der Verzicht gelten nur für den Fall der Erfüllung der Nachlassvoraussetzungen und der tatsächlichen Inanspruchnahme des Nachlasses. 2. Der Zeitraum zwischen der Zusicherung der Förderung und der Einbringung des Ansuchens um Nachlassgewährung muss mindestens drei Jahre betragen. 3. Die Restlaufzeit des Förderungsdarlehens und der Annuitätenzuschüsse muss noch mindestens zweieinhalb Jahre betragen. 4. Bei Einbringung des Ansuchens muss die Endabrechnung vorliegen, von der Landesregierung geprüft und ein allfälliger Rückforderungsbetrag auf Grund geringerer förderbarer Baukosten zurückgezahlt sein. 5. Bei Einbringung des Ansuchens darf kein Sachverhalt bekannt sein, der zu einer Kündigung der Förderung führen kann. 6. Das Förderungsdarlehen und die Annuitätenzuschüsse müssen bei Gewährung des Nachlasses noch unberichtigt aushaften. 7. Die begünstigte Konversion muss zu einer Senkung der Mietkosten im Ausmaß des 1 Abs 2 führen. 8. Für die Förderung ist noch keine begünstigte Konversion gewährt worden. 3

4 Höhe des Nachlasses 3 (1) Die Höhe des Nachlasses ergibt sich aus der Differenz der im Zeitpunkt der Fälligkeit ( 9 Abs 1) aushaftenden Förderungsfinanzierung (Abs 2) und einer Konversionsfinanzierung nach Abs 3. Aushaftende Annuitätenzuschüsse sind zur Gänze nachzulassen, der Nachlass auf aushaftende Förderungsdarlehen darf 50 % nicht übersteigen. (2) Die Förderungsfinanzierung umfasst: 1. das zur Finanzierung der förderbaren Maßnahme aufgenommene Darlehen, zu dem rückzahlbare Annuitätenzuschüsse des Landes gewährt werden; 2. das Förderungsdarlehen des Landes; 3. die rückzahlbaren Annuitätenzuschüsse des Landes; 4. die an Stelle eines Darlehens (Z 1) oder eines Förderungsdarlehens (Z 2) von gemeinnützigen Bauvereinigungen zur Gänze oder teilweise eingesetzten Eigenmittel gemäß 13 Abs 2b WGG; 5. die Eigenmittel, die für Baukosten, die den Fixsatz der Förderung übersteigen, eingesetzt worden sind, ausgenommen die Baukosten für die Errichtung von Stellplätzen, die über die Zahl der geförderten Wohnungen hinausgehen; und 6. zugesicherte, aber noch nicht ausbezahlte Nachtragsförderungsdarlehen des Landes. (3) Die Konversionsfinanzierung entspricht einem Darlehen, dessen Höhe über folgende Parameter bestimmt wird: 1. Laufzeit: Restlaufzeit des Darlehens gemäß Abs 2 Z 1 verlängert um 20 Jahre bei Förderungen nach dem WFG 1984 oder um 14 Jahre bei Förderungen nach dem S.WFG 1990; 2. Verzinsung: Verzinsung aufzunehmender oder einzusetzender Finanzierungsmittel gemäß 4 Abs 1 Z 1 lit a, höchstens jedoch 5 % jährlich, zum Ende eines Kalenderjahres, dekursiv, auf Basis von 360 Zinstagen (360/360) berechnet; 3. Annuität: im ersten Jahr der Laufzeit 90 % der Annuitäten der Förderungsfinanzierung und in den Folgejahren linear ansteigend bis höchstens 100 % der Annuitäten der Förderungsfinanzierung. 4

5 Finanzierungsmittel 4 (1) Die Finanzierung der Konversion hat zu erfolgen: 1. vorrangig: a) durch neu aufzunehmende Darlehen (Kredite) von Banken, Bausparkassen oder Versicherungen oder durch den Einsatz von Eigenmitteln, b) durch die Verlängerung der Laufzeit zur Errichtung der geförderten Mietwohnung bereits aufgenommener Darlehen (Kredite) gemäß lit a; 2. soweit dies zur Erreichung der Zielsetzungen der begünstigten Konversion notwendig ist: a) durch die Übernahme von Bürgschaften gemäß 12 Z 4 S.WFG 1990 zur Sicherstellung von Darlehen (Kredite) gemäß Z 1 lit a, b) durch Förderungsdarlehen des Landes, und zwar als Ergänzung oder als Ersatz zu bzw von Finanzierungen gemäß Z 1, c) durch einmalige nicht rückzahlbare Zuschüsse des Landes zur Deckung der mit einer Konversion allenfalls verbundenen Nebenkosten (Kreditsteuern udgl). (2) Für den Einsatz von Eigenmitteln gilt der höchstzulässige Zinssatz gemäß 14 Abs 1 Z 3 WGG. (3) Förderungsdarlehen des Landes sind zu gewähren: 1. zu Refinanzierungskosten oder 2. soweit dies zur Zielerreichung der begünstigten Konversion notwendig ist, zu einer Verzinsung von 2 % jährlich, zum Ende eines Kalenderjahres, dekursiv, auf Basis von 360 Zinstagen (360/360) berechnet. Während der Gewährung von einmaligen nicht rückzahlbaren Zuschüssen kann auf eine Verzinsung des Förderungsdarlehens verzichtet werden. Die Rückzahlung des Darlehens hat monatlich zu erfolgen. 5

6 2. Abschnitt Begünstigte Rückzahlung für geförderte Mietwohnungen und Wohnheime Begünstigte Rückzahlung 5 (1) Für die vorzeitige Rückzahlung von aushaftenden Förderungsdarlehen und rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen, die für die Errichtung von Mietwohnungen oder Wohnheimen zugesichert worden sind, wird ein einmaliger Nachlass gewährt (begünstigte Rückzahlung). (2) Eine begünstigte Rückzahlung kommt nur für Förderungen in Betracht, die nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1984 oder vor dem 1. Jänner 2006 nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 zur Errichtung von Mietwohnungen oder Wohnheimen zugesichert worden sind. Sie ist auch für einzelne Wohnungen von Gebäuden zulässig. Nachlassvoraussetzungen 6 Voraussetzungen für die Gewährung eines Nachlasses sind: 1. Das Ansuchen ist vom Eigentümer (Baurechtsberechtigten) zu stellen. In das Ansuchen sind die Kündigung des Förderungsdarlehens und der Annuitätenzuschüsse und der Verzicht auf die weitere Gewährung von Annuitätenzuschüssen aufzunehmen. Die Kündigung und der Verzicht gelten nur für den Fall der Erfüllung der Nachlassvoraussetzungen und der tatsächlichen Inanspruchnahme des Nachlasses. 2. Der Zeitraum zwischen der Zusicherung der Förderung und der Einbringung des Ansuchens um Nachlassgewährung muss mindestens fünf Jahre betragen. 3. Die Restlaufzeit des Förderungsdarlehens und der Annuitätenzuschüsse muss noch mindestens zweieinhalb Jahre betragen. 4. Bei Einbringung des Ansuchens muss die Endabrechnung vorliegen, von der Landesregierung geprüft und ein allfälliger Rückforderungsbetrag auf Grund geringerer förderbarer Baukosten zurückgezahlt sein. 5. Bei Einbringung des Ansuchens darf kein Sachverhalt bekannt sein, der zu einer Kündigung der Förderung führen kann. 6

7 6. Das Förderungsdarlehen und die Annuitätenzuschüsse müssen bei Gewährung des Nachlasses noch unberichtigt aushaften. 7. Für die Förderung ist noch keine begünstigte Konversion nach dem 1. Abschnitt und kein Nachlass gemäß 55 Abs 6 S.WFG 1990 gewährt worden. Höhe des Nachlasses 7 Die Höhe des Nachlasses beträgt in Abhängigkeit von der Restlaufzeit des Förderungsdarlehens und der rückzahlbaren Annuitätenzuschüsse: Restlaufzeit in Jahren Höhe des Nachlasses in % mehr als bis unter bis unter bis unter bis unter ,5 bis unter Abschnitt Konversion bei geförderten Miet-Kauf-Wohnungen Konversion 8 (1) Aushaftende Konversionsfinanzierungen begünstigt konvertierter Mietwohnungen nach 38 S.WFG 1990 sind auf Ansuchen des erwerbenden Mieters in ein Förderungsdarlehen des Landes umzuschulden. (2) Die Höhe des Förderungsdarlehens bemisst sich nach 55 Abs 5 zweiter und dritter Satz S.WFG Die Laufzeit beträgt 30 Jahre, die Verzinsung 2 % jährlich, zum Ende eines Kalenderjahres, dekursiv, auf der Basis von 360 Zinsta- 7

8 gen (360/360) berechnet. Im Übrigen gelten 4 Abs 5 zweiter Satz und 6 sowie 5 der Wohnbauförderungs-Durchführungsverordnung. (3) Nebenkosten der Konversion (Kreditsteuern udgl) sind vom erwerbenden Mieter zu tragen. 4. Abschnitt Gemeinsame Bestimmungen Fälligkeit 9 (1) Die Rückzahlung der aushaftenden Förderungsdarlehen und/oder der rückzahlbaren Annuitätenzuschüsse hat in einem Betrag zu erfolgen, und zwar: 1. zum jeweiligen Quartalsende, wenn das Ansuchen mindestens einen Monat vor diesem Termin eingebracht worden ist; 2. ansonsten zum nächstfolgenden Quartalsende. (2) Der Berechnung des Nachlasses für begünstigte Konversionen oder begünstigte Rückzahlungen ist der Saldo des aushaftenden Förderungsdarlehens und der rückzahlbaren Annuitätenzuschüsse zum Fälligkeitstermin zugrunde zu legen. (3) Bei begünstigten Rückzahlungen entfällt die Auszahlung der zum Fälligkeitstermin berechneten Annuitätenzuschüsse. Verfahrensbestimmungen 10 (1) Ansuchen um die Gewährung einer begünstigten Konversion, einer begünstigten Rückzahlung oder einer Konversion für Miet-Kauf-Wohnungen sind bei der Landesregierung schriftlich einzubringen. Sie können in jeder Lage des Verfahrens schriftlich zurückgezogen werden. 8

9 (2) Dem Ansuchen sind beizulegen: 1. ein Grundbuchsauszug neuesten Standes; 2. bei begünstigten Konversionen zusätzlich: eine Bestätigung über die aushaftenden Salden und die Konditionen der bisherigen Förderungsfinanzierung sowie die Konditionen eines allfälligen Konversionsdarlehens einer Bank, Bausparkasse oder einer Versicherung. (3) Im Fall der Erledigung im Sinn des Ansuchens ist dem Antragsteller eine schriftliche Zusage zu erteilen. Bei Gewährung einer begünstigten Konversion oder Rückzahlung hat die Zusage zu enthalten: 1. den Fälligkeitstermin ( 9), 2. die Höhe des nach Abzug des Nachlasses verbleibenden Rückzahlungsbetrages sowie die Zahlungsmodalitäten, 3. bei begünstigten Konversionen zusätzlich: a) die Höhe und Konditionen eines zur Finanzierung erforderlichen Darlehens (Kredites) einer Bank, Bausparkasse oder Versicherung oder die Höhe der erforderlichen Eigenmittel, b) die allfällige Gewährung von Bürgschaften, Förderungsdarlehen und einmaligen nicht rückzahlbaren Zuschüssen. (3) Der Nachlass geht verloren, wenn der Fälligkeitstermin nicht eingehalten wird. In diesem Fall sind aus Anlass der Gewährung einer begünstigten Konversion oder Rückzahlung geleistete Zahlungen rückabzuwickeln. 4. Abschnitt Schlussbestimmungen Inkrafttreten 11 Diese Verordnung tritt mit Beginn des auf ihre Kundmachung folgenden Monats in Kraft. 9

10 Erläuterungen 1. Allgemeines: Die am 5. November 2008 vom Salzburger Landtag beschlossene Wohnbauförderungsgesetz-Novelle 2008 sieht die Möglichkeit der Gewährung von Nachlässen für Konversionen und die vorzeitige Rückzahlung von Förderungsdarlehen und Annuitätenzuschüssen für geförderte Mietwohnungen und Wohnheime sowie von Konversionen für Miet-Kauf- Wohnungen vor. Der Verordnungsvorschlag enthält dazu die entsprechenden Durchführungsbestimmungen. 1. Begünstigte Konversion: Im geförderten Mietwohnbau kam es in den letzten Jahren zu nicht unerheblichen Kostensteigerungen. Steigende Zinssätze bei den Bankdarlehen verteuerten ältere Wohnungen und führten gemeinsam mit den gestiegenen Betriebskosten und der laufenden Absenkung der Annuitätenzuschüsse zu steigenden Mietkosten. Von 1996 bis 2007 ist der Verbraucherpreisindex um zirka 23 Prozent angestiegen, zeitgleich haben sich in Salzburg die Wohnkosten um 22 Prozent erhöht. Dem soll durch begünstigte Konversionen entgegengewirkt werden. Dabei werden Nachlässe zu den aushaftenden Förderungsdarlehen und rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen gewährt, soweit die verbleibenden Restschulden durch Bankdarlehen und Eigenmittel allenfalls ergänzt durch neue, in den Anwendungsbereich des Landeswohnbaufonds fallende niedrig verzinste Förderungsdarlehen ersetzt werden. Durch Nachlassgewährung und Konversion soll eine nachhaltige Senkung der durch die Finanzierung der förderbaren Maßnahme bedingten Mietkosten erreicht werden. Es profitieren davon ca Haushalte; die Gesamtentlastung wird auf ca 4,7 Mio geschätzt. 2. Begünstigte Rückzahlung: Gleich wie für Förderungen im Eigentum sollen auch für Förderungen zur Errichtung von Mietwohnungen und Wohnheimen Nachlässe für die vorzeitige Rückzahlung von Förderungsdarlehen und Annuitätenzuschüssen gewährt werden können. Neben der Entschuldung der Mietwohnungen und Wohnheime können dadurch wieder verstärkt vorzeitig zurückfließende Mittel für die Förderung der Errichtung oder Sanierung von Wohnraum eingesetzt werden. 3. Konversion von Miet-Kauf-Wohnungen: Um die Attraktivität des Miet-Kauf-Modells zu steigern, soll eine Umschuldung der aushaftenden Verbindlichkeiten in ein niedrig verzinstes Förderungsdarlehen des Landes ermöglicht werden. Dem Verordnungsvorhaben liegen Vorschläge der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung zugrunde. 10

11 2. Gesetzliche Grundlagen: 13 Abs 4, 4a und 4b, 17 Abs 4, 38 und 62 Abs 4 des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 1990 in der Fassung der am 5. November 2008 beschlossenen, aber noch nicht kundgemachten Wohnbauförderungs-Novelle Finanzielle Auswirkungen: Die finanziellen Auswirkungen des Vorhabens treffen das Land. Die für die Wohnbauförderung zuständige Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung geht von folgenden finanziellen Auswirkungen aus Vollzugskosten: a) Begünstigte Konversion: Derzeit haften bei den Förderungen für Mietwohnungen ca 840 Mio an Förderungsdarlehen und Annuitätenzuschüsse aus. Der weit überwiegende Anteil davon betrifft gemeinnützige Bauvereinigungen. Legt man einen durchschnittlichen Nachlass von 48 % zugrunde, so errechnen sich verlorene Nachlässe von ca 400 Mio. Der Rest fließt entweder durch die Umschuldung in Bankdarlehen zurück oder wird zur Erreichung der Ziele der begünstigten Konversion in ein niedrig verzinstes Förderungsdarlehen des Landes umgewandelt. Der Finanzbedarf zur Erreichung der Ziele der begünstigten Konversion wird abhängig von den Zinssätzen auf dem Kapitalmarkt auf ca 200 Mio geschätzt. Dem stehen jedoch der Entfall der Verpflichtung zur Leistung von Annuitätenzuschüssen (ca 25 Mio, wenn die Finanzierung für alle Wohnungen umgestellt wird) und laufende Einnahmen aus der Verzinsung und Rückzahlung des Förderungsdarlehens, die auf ca 20 Mio jährlich geschätzt werden, gegenüber. Für Nebenkosten der Konversion (Kreditkosten, nicht weiterverrechenbare Zinsen udgl) kann im ersten Jahr ein Erfordernis für nicht rückzahlbare Zuschüsse in Höhe von ca 2,5 Mio entstehen. Das Haftvolumen für allfällige Bürgschaften zur Sicherstellung von Bankdarlehen wird auf ca 200 bis 300 Mio geschätzt. b) Begünstigte Rückzahlung: In Summe wird der Vorschlag als weitgehend kostenneutral eingeschätzt. Dem sofortigen Liquiditätszuwachs stehen langfristig geringere Einnahmen aus den aushaftenden Darlehen und rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen gegenüber. c) Konversion bei Miet-Kauf-Wohnungen: Je nach Inanspruchnahme des Miet-Kauf-Modells ist mit einem zusätzlichen Mitteleinsatz zu rechnen. Je Wohnung wird der zusätzliche Finanzierungsaufwand auf durchschnittlich ca geschätzt. Mit ca 500 bis Miet-Käufern innerhalb der nächsten fünf Jahre ist zu rechnen. 11

12 3.2. Personalkosten: Die für die Wohnbauförderung zuständige Abteilung des Amtes der Landesregierung geht von keinem Mehrbedarf an Verwaltungspersonal aus. Der durch den Verordnungsvorschlag entstehende dienstliche Mehraufwand soll durch zeitliche Mehrleistungen (Überstunden) abgegolten werden. Dieser wird auf ca 150 Stunden B-wertiger und ca 50 Stunden C-wertiger Tätigkeit geschätzt. Gemäß Erlass 3/22 des Amtes der Landesregierung errechnet sich daraus ein einmaliger Kostenaufwand an Bruttopersonal-, Sach- und Verwaltungsgemeinkosten in der Höhe von ca Zu den einzelnen Bestimmungen: Zu 1: Die Finanzierung von Förderungen, die bis zum 1. Jänner 2006 zugesichert worden sind, erfolgte in einem unterschiedlich hohen Ausmaß durch Geldaufnahme auf dem Kapitalmarkt. Die Zinssätze auf dem Kapitalmarkt sind in den Jahren 2006 und 2007 erheblich gestiegen zum Teil haben sie sich sogar verdoppelt. Zusammen mit den jährlich steigenden Betriebs-, Heiz-, und Energiekosten führen die Zinsen insbesondere im geförderten Mietwohnbau und bei den geförderten Wohnheimen wegen der zusätzlich laufenden Absenkung der rückzahlbaren Annuitätenzuschüsse zu teilweise sehr belastenden Mehrkosten. Zur Abfederung dieser Kostenentwicklung soll daher ein Nachlass auf aushaftende Förderungsdarlehen und rückzahlbare Annuitätenzuschüsse gewährt werden können, soweit die verbleibenden Restschulden konvertiert werden und durch Nachlassgewährung und Konversion eine auf Dauer der Förderung wirkende Senkung der Mietkosten, die aus der Förderungsfinanzierung resultieren, erreicht wird. Die Absenkung der Mietkosten aus der Baufinanzierung muss im ersten Jahr nach der Konversion mindestens 10 % betragen. Während der folgenden Laufzeit kann die Verminderung dieser Mietkosten schwanken, über die gesamte Laufzeit betrachtet muss sich jedoch in Summe immer eine Verminderung ergeben. Zur Anwendung kommen soll die begünstigte Konversion nur für Förderungen, die vor dem 1. Jänner 2006 zugesichert worden sind und daher noch nicht in einem niedrig verzinsten Förderungsdarlehen des Landes im Wege des Landeswohnbaufonds bestehen. Als Förderungen, die vor dem 1. Jänner 2006 zugesichert worden sind, gelten dabei auch solche nach 63 Abs 27 S.WFG Zu 2: Die Nachlassvoraussetzungen entsprechen im Wesentlichen 2 der Rückzahlungsbegünstigungs-Verordnung Zusätzlich muss aber die begünstigte Konversion auf Dauer der Förderung zu einer Senkung der sich aus der Förderungsfinanzierung ergebenden Mietkosten führen (Z 7). Eine begünstigte Konversion kommt nur einmal in Betracht (Z 8). 12

13 Zu 3: Die Höhe des Nachlasses ergibt sich aus der Differenz der im Zeitpunkt der Fälligkeit aushaftenden Förderungsfinanzierung und der zur Zielerreichung der begünstigten Konversion erforderlichen Finanzierung (Konversionsfinanzierung). Aus bilanziellen Gründen sind aushaftende Annuitätenzuschüsse jedenfalls zur Gänze nachzulassen. Der Nachlass auf aushaftende Förderungsdarlehen darf 50 % nicht übersteigen. Der gänzliche Nachlass für rückzahlbare Annuitätenzuschüsse ist darin begründet, dass rückzahlbare Annuitätenzuschüsse in der Bilanz als Eventualverbindlichkeit ausgewiesen werden können, konvertierte Restschulden hingegen nicht; eine Schmälerung des Eigenkapitals der gemeinnützigen Bauvereinigung wäre die Folge. Die Förderungsfinanzierung umfasst sämtliche Mittel, die ausgehend von der geprüften und genehmigten Endabrechnung zur Finanzierung der Baukosten für die Errichtung des Mietobjektes eingesetzt worden sind. Darüber hinaus aber auch die nachweislich aufgewendeten Eigenmittel des Förderungswerbers zur Ausfinanzierung der nicht förderbaren Baukosten (zb für aktivierte Baurechtsnebenkosten, Baukosten für die Errichtung von oberirdischen oder unterirdischen Stellplätzen, die über die Zahl der geförderten Wohnungen nicht hinausgehen). Die Konversionsfinanzierung ist die Finanzierung, die der Mieter oder die Mieterin unter Zugrundelegung der abgesenkten Mietkosten und einer gleichbleibenden Gesamtlaufzeit der Förderung in Zukunft zu bedienen hat. Die Höhe dieser Finanzierung lässt sich auf Grund der mehrfachen Variablen nicht in geschlossener Form berechnen, sondern ist durch finanzmathematische Iteration (Zielwertnäherung) zu bestimmen. Dabei werden die Ergebnisse der einzelnen Iterationsschritte als Ausgangswerte der jeweils nächsten Berechnungsschritte genommen, bis der Zielwert erreicht wird. Parameter sind die Laufzeit, die Verzinsung und die Annuität. Laufzeit ist dabei die kalendermäßige Restlaufzeit des Bankdarlehens der Förderungsfinanzierung, verlängert um den Zeitraum, der erforderlich ist, um die Finanzierung innerhalb der Laufzeit der ursprünglichen Förderung (39 Jahre S.WFG 1990 bzw 40 Jahre S.WFG 1984) tilgen zu können. Die Verzinsung richtet sich nach der angebotenen Verzinsung der für die Konversion vorrangig aufzunehmenden oder einzusetzenden Finanzierungsmittel (Darlehen/Kredite oder Eigenmittel), wobei diese für die Nachlassberechnung nach oben hin mit 5 % begrenzt ist. Können Finanzierungsmittel zu günstigeren Zinskonditionen eingesetzt werden, ist von diesen auszugehen. Vorgabe für die Annuität ist, und zwar entsprechend der Zielsetzung der begünstigten Konversion, dass diese im ersten Jahr der Laufzeit der Konversionsfinanzierung 90 % der Annuitäten der Förderungsfinanzierung und in den Folgejahren linear ansteigend bis höchstens 100 % der Annuitäten der bisherigen Förderungsfinanzierung nicht übersteigen darf. 13

14 Zu 4: Als Konversionsfinanzierung kommen sowohl langfristige Darlehen (Kredite) einer Bank, Bausparkasse oder Versicherung, Eigenmittel, Laufzeitverlängerungen bestehender Finanzierungen wie auch Förderungsdarlehen des Landes, Bürgschaften und einmalige nicht rückzahlbare Zuschüsse des Landes in Frage. Primär ist eine Umschuldung in Darlehen (Kredite) einer Bank, Bausparkasse oder Versicherung oder in Eigenmitteln anzustreben; ebenso eine Laufzeitverlängerung bestehender Finanzierungen, um die Annuität entsprechend abzusenken. Der Einsatz von (zusätzlichen) Landesmitteln ist nur zulässig, wenn dies zur Erreichung der Ziele der begünstigten Konversion notwendig ist, wobei bei der Mittelauswahl nach dem Kostenschonungsprinzip vorzugehen ist. In diesem Sinn darf zb eine Bürgschaft nur dann übernommen werden, wenn ansonsten keine Mittel durch den Kapitalmarkt zu angemessenen Konditionen (als solche gelten jedenfalls die Konditionen gemäß 3 der Wohnbauförderungs- Durchführungsverordnung, Höchstzinssatz derzeit 5,125 %) zur Verfügung stehen, oder ein Förderungsdarlehen des Landes nur dann gewährt werden, wenn durch Bankdarlehen und Verlängerung der Laufzeit bestehender Finanzierungen allenfalls in Verbindung mit einer Bürgschaft des Landes nicht bereits die erforderliche Konversionsfinanzierung erreicht wird oder zb die Liquidität des Kapitalmarkts nicht gegeben ist. Einmalige nicht rückzahlbare Zuschüsse dürfen überhaupt nur zur Deckung der mit einer Konversion allenfalls verbundenen Nebenkosten gewährt werden wie für eventuelle Kreditgebühren, bilanziell nicht deckungsfähige Zinsen udgl. Für den Einsatz von Eigenmitteln zur Finanzierung der Konversion gilt gleich wie für den Einsatz von Eigenmitteln für die Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten (vgl 31 S.WFG 1990) der höchstzulässige Zinssatz gemäß 14 Abs 1 Z 3 WGG. Förderungsdarlehen des Landes sind grundsätzlich zu Refinanzierungskosten zu gewähren. Eine Verzinsung zu 2 % ist nur dann zulässig, wenn dies zur Zielerreichung notwendig ist. Gleich wie bei der Mittelauswahl gilt auch hier das Kostenschonungsprinzip, dh eine 2 %-ige Verzinsung des Förderungsdarlehens scheidet aus, wenn mit einer Verzinsung zu Refinanzierungskosten des Landes bereits die erforderliche Konversionsfinanzierung erreicht wird. Zu 5: Gleich wie für Förderungen im Eigentum soll künftig auch für Förderungen zur Errichtung von Mietwohnungen und Wohnheimen ein Nachlass für die vorzeitige Rückzahlung von Förderungsdarlehen und Annuitätenzuschüssen gewährt werden können. Zur Anwendung kommen soll die begünstigte Rückzahlung nur für Förderungen, die vor dem 1. Jänner 2006 zugesichert worden sind und daher noch nicht in einem niedrig verzinsten Förderungsdarlehen des Landes im Wege des Landeswohnbauförderungsfonds besteht. Im Gegensatz zur begünstigten Konversion soll sie auch für einzelne Wohnungen eines Gebäudes zulässig sein. 14

15 Mit der Zurückzahlung der aushaftenden Verbindlichkeiten gelten solche Wohnungen als nicht mehr gefördert. Zu 6: Die Nachlassvoraussetzungen entsprechen im Wesentlichen 2, der Zeitraum zwischen der Förderungszusicherung und dem Ansuchen um Nachlassgewährung muss jedoch zumindest fünf Jahre betragen. Eine vorangegangene begünstigte Konversion und eine Nachlassgewährung gemäß 55 schließen eine begünstigte Rückzahlung von vorneherein aus (vgl 13 Abs 4a Z 1 und 4 S.WFG 1990). Zu 7: Die Höhe des Nachlasses wird gleich wie bei der begünstigten Rückzahlung für Förderungen im Eigentum mit 40 % begrenzt (vgl 4 der Rückzahlungsbegünstigungs-Verordnung 2005). Die Berechnung der Restlaufzeit ist ausgehend vom Laufzeitbeginn der Förderung zu ermitteln. Zu 8: Um die Attraktivität des Miet-Kauf-Modells ( 38 S.WFG 1990) weiter zu steigern, soll eine Umschuldung der aushaftenden Verbindlichkeiten in ein Förderungsdarlehen des Landes ermöglicht werden. Die noch aushaftende Konversionsfinanzierung wird in diesem Fall durch ein (reines) Förderungsdarlehen des Landeswohnbaufonds ersetzt und vom Erwerber übernommen. Dabei sind diesem Förderungsdarlehen die Konditionen eines Förderungsdarlehens zum Erwerb einer neu errichteten Wohnung nach dem 3. Abschnitt des S.WFG 1990 zugrunde zu legen, also eine Laufzeit von 30 Jahren und ein Zinssatz von 2 %. Die Sicherstellung eines solchen Darlehens hat im Grundbuch im ersten Rang zu erfolgen. Die Kosten für die Verbücherung sowie allenfalls anfallende Kreditgebühren sind wie bisher vom Erwerber zu tragen. Eine Auszahlung darf erst dann erfolgen, wenn die entsprechenden Zahlungsbelege vorliegen und das Pfandrecht rangrichtig verbüchert ist. Zu 9: Die Rückzahlung der nach Abzug des Nachlasses verbleibenden aushaftenden Förderungsdarlehen des Landes und/oder der rückzahlbaren Annuitätenzuschüsse hat zu den jeweiligen Quartalsenden zu erfolgen. Der Fälligkeitstermin ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung des Nachlasses. Nach dem Fälligkeitstermin entfällt die Aus- und Rückzahlung von Annuitätenzuschüssen. Bei begünstigten Rückzahlungen entfällt die Auszahlung von Annuitätenzuschüssen bereits zum Fälligkeitstermin, die Notwendigkeit für deren Weitergewährung besteht nicht mehr. 15

16 Zu 10: Die Ansuchen sind schriftlich zu stellen. Zur Verfahrensbeschleunigung sind dem Ansuchen ein Grundbuchsauszug neuesten Standes sowie bei begünstigten Konversionen entsprechende Bestätigungen über die aushaftende Förderungsfinanzierung und die Konditionen des Konversionsdarlehens einer Bank, Bausparkasse oder einer Versicherung beizulegen. Im Fall der Erledigung im Sinn des Ansuchens ist dem Antragsteller eine entsprechende schriftliche Zusage zu erteilen. Wird die Zusage nicht in Anspruch genommen, geht ein allfälliger Nachlass verloren. Eine neuerliche Antragstellung schließt dies jedoch nicht aus. 16