7. Berliner Forum. Kirchliche Immobilieneigentümer in ihrer unternehmerischen Verantwortung. Ertragsimmobilien schaffen

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1 7. Berliner Forum Kirchliche Immobilieneigentümer in ihrer unternehmerischen Verantwortung Ertragsimmobilien schaffen RAin Dagmar Reiß-Fechter

2 Ertragsimmobilien schaffen! Es setzt sich die Auffassung durch, dass die Kirche bei bestimmten Aufgaben (Immobilienbewirtschaftung, Haushaltssteuerung, Qualitätsmanagement) das Lösungsniveau nicht unterschreiten darf, das in anderen gesellschaftlichen Bereichen erreicht wird. ¹ Im Jahr 2030 hat die evangelische Kirche neben der Kirchensteuer als ihre Finanzbasis. eine weitere Säule der Finanzierung ihrer Aufgaben etabliert. 2 ¹ Kirche der Freiheit, Impulspapier des Rates der EKD, Hannover 2006, S. 7

3 Kennzeichen unternehmerischen Handelns Chancen ergreifen Ziele setzen Leistung verantworten Diskrepanz zu hoheitlichem Handeln in öffentlicher Verwaltung 3

4 Unternehmerische Immobilien 4 Quelle: Sven Bienert, Bewertung immaterieller Werte kirchlicher Immobilien

5 Immobiliencluster kirchlicher Immobilien Kirchliche Immobilien Immobilienklasse Immobilien zur unmittelbaren Auftragserfüllung Immobilien zur mittelbaren Auftragserfüllung Immobilien des Kirchenfinanzvermögens Immobilieneigentümer: Landeskirche, Kirchenkreis, Kirchengemeinde, sonstige kirchl. Eigentümer Kirchen, Friedhofskapellen Pfarrhäuser, -Wohnungen, Gemeindehäuser, Kindergärten, Verwaltungsgebäude, Schulen, Tagungszentren, usw. Wohn- und Gewerbeimmobilien, Land- und Forstwirtschaft, Erbbaurechte Anzahl (%) nach EKD Statistik 1994/2011 ca (35,5%) ca (43,5%) ca (21%) 5

6 Grundlagen unternehmerischen Handelns Unternehmensziel Einflussfaktoren Unternehmensgegenstand Anspruchsgruppen Ressourcen Strukturen und Prozesse 6

7 Grundlage unternehmerischen Handelns Wer ist in der Kirche Unternehmer im Sinne des unternehmerischen Handelns? Landeskirche Rechtsetzung und Aufsicht Kirchenkreis "Verwaltungsunterstützung Gemeinde Gesicht der Kirche 7 Ergebnis: Die Kirche in ihrer Gesamtheit ist Unternehmer.

8 Anspruchsgruppen 8 Stakeholder Value Ansatz

9 Ressourcen Umfang und Komplexität der Immobilienfragen erfordert ausreichenden Professionalisierungsgrad Fachpersonal Informationen und Informationstechnologie Ausstattung Finanzen Dieses Ziel kann nicht auf kirchengemeindlicher Ebene erreicht werden. Dies hat Auswirkungen auf Strukturen und Prozesse 9

10 Strukturen und Prozesse Struktur = Aufbauorganisation; Prozesse = Ablauforganisation Traditioneller Prozess in Grundstücks- und Baufragen Entscheidung des Kirchenvorstands Beratung Mittelbehörde Genehmigung Aufsichtsbehörde Chancen ergreifen? Ziele setzen? Leistung verantworten? Wie könnte eine Alternative aussehen? 10

11 Lebenszyklusbetrachtung 11 Quelle:Bogenstätter, Ulrich: Property Management und Facility Management;

12 Ertragsimmobilien schaffen Clusteroptimierung Kirchliche Immobilien Immobilienklasse Immobilien zur unmittelbaren Auftragserfüllung Immobilien zur mittelbaren Auftragserfüllung Immobilien des Kirchenfinanzvermögens Immobilieneigentümer: Landeskirche, Kirchenkreis, Kirchengemeinde, sonstige kirchl. Eigentümer Kirchen, Friedhofskapellen Pfarrhäuser, -Wohnungen, Gemeindehäuser, Kindergärten, Verwaltungsgebäude, Schulen, Tagungszentren, usw. Wohn- und Gewerbeimmobilien, Land- und Forstwirtschaft, Erbbaurechte Anzahl (%) nach EKD Statistik 1994/2011 ca (35,5%) ca (43,5%) ca (21%) 12

13 Verbot Immobilien zu verkaufen? Verbot des Immobilien-/Grundstücksverkauf hat lange Tradition wird heute aber zunehmend aufgeweicht Grund- und Boden sind nicht vermehrbar, daher ist ein Verkauf möglichst zu vermeiden. 13

14 Unbebaute Grundstücke Wirtschaftliche Nutzung unbebauter Grundstücke Land- und Forstwirtschaft Erbbaurecht Friedhöfe Energieerzeugung Pachtverträge - Zwischennutzungen 14

15 Verbot Immobilien zu verkaufen! 15 Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien Grenzen werden oft durch Markt und Investitionserfordernisse gesetzt, insbesondere im ländlichen Raum ist dies in Thema. Um trotzdem die Ertrags- und Vermögensseite zu verbessern ist der Verkauf von Immobilien richtig, wenn gleichzeitig eine Reinvestition in Grund- und Immobilienvermögen erfolgt. Verbot Grundstücke und Immobilien zu verkaufen wird beibehalten, aber Transaktionen in andere Immobilien - direkt oder indirekt - wird professionell ausgebaut.

16 Indirekte Immobilien 16 Indirekte Immobilienanlage sind vor allem offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds und REITs (Real Estate Investment Trust). Offene Immobilienfonds ermöglichen es auch Kleinanlegern, Geld in Immobilien zu investieren. Das Fondsvermögen muss in unterschiedliche Objekte investiert werden. Um das Risiko zu streuen, gibt es auch noch Beschränkungen für die Anlage in Fremdwährungen und die Anlage in Grundstücke, die noch zu bebauen sind. Der Gewinn der offenen Immobilienfonds ergibt sich aus den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung, die die Gebäude - in erster Linie Gewerbeimmobilien - erreichen. Er wird einmal jährlich ausgeschüttet. Vor- und Nachteile keine Pflichten wie beim Immobilienbesitz auch kleine Summen können investiert werden meist problemloser An- und Verkauf Kein Grundeigentum aber dafür Beteiligung.

17 Wertschöpfungskette sichern 17 Verbesserungen des Vermögens, der Ertragskraft, der Immobilien- und Grundstückswerte sind für den kirchlichen Bereich zu sichern. Investitionen, die einen kirchlichen Auftrag fördern, könnten gezielt als Marktsegmente entwickelt werden. Kirchliche Immobilienfonds könnten aufgelegt werden und damit Geldanlagen für kirchliche Rechtsträger entwickelt werden. Kompetenzpartner könnten hier kirchliche Banken, Versicherungen usw. sein.

18 Verwaltungshandeln - Unternehmerhandeln Verwaltungshandeln in öffentlich-rechtlichen Körperschaften ist orientiert an Normvorgaben und Normerfüllung. Unternehmerisches Handeln ist orientiert an Zielvorgaben, Marktbedingungen und dem Nutzen von Chancen. Beide Handlungsweisen haben ihren Platz. Die Vermögensverwaltung ist jedoch ein unternehmerisches Tun, das auch unternehmeerisch organisiert werden muss. 18

19 Konsequenzen für die Organisation 19 Das Ziel ist die konsequente Verbesserung der Ertragslage und Vermögenslage aus den Immobilien von der Landeskirche zu den Kirchenkreisen bis zur Gemeinde. Immobilienmanagementeinheiten sind zu schaffen, die professionell kaufmännisch und technisch mit Immobilien umgehen können. Dies können sein: kirchliche Unternehmen, die am Markt tätig sind, wie z.b. Wohnungsunternehmen, Besondere Orte GmbH neu zu gründende Unternehmen oder Eigenbetriebe, als unselbstständige Betriebe Diese Einheiten müssen in der Lage sein, als Dienstleister und oder Treuhänder für die verschiedenen kirchlichen Immobilieneigentümer tätig zu werden. Dazu ist es erforderlich die notwendige Professionalität zu gewährleisten.

20 Ergebnis Die Kirche hat für die Immobilienbewirtschaftung ein Lösungsniveau erreicht, wie in anderen gesellschaftlichen Bereichen, wie z.b. der öffentlichen Hand oder von Unternehmen. Im Jahr 2030 hat die evangelische Kirche neben der Kirchensteuer eine weitere Säule der Finanzierung ihrer Aufgaben aus Immobilienvermögen etabliert. 20

21 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! ESWiD Evangelischer Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis Burgstraße Nürnberg 21

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