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1 Nr. 163, 14. KW, , Seite 1 von 27 Nr.: KW / Kostenlos per ISSN Inhaltsverzeichnis Editorial (Rohmert) 1 JLL: Büromarkttabelle 2 1. Quartal 2008 Morgan Stanleys 1a- 3 Lehre (Rohmert) Feri: Ratings sind keine 9 Kaufempfehlung (Rohmert) Deutsche Wohnen von Börse abgestraft (Rohmert) 12 Wohnungsgeschäft im Wandel der Zeit (Rohmert) 14 Großbanken verlieren mehr 14 Geld als erwartet (AE) Heuschrecke kauft Postimmobilien (AE) 15 Immobilienaktienmarkt 16 Österreich unterbewertet Feri: Städterating im Osten 17 Projektentwicklung im 18 Bestand (P. Brockhoff) IGB Canada Retail Fund 19 Lagerflächenmarkt Die Zeil soll schöner werden 21 Kaufhäuser kommen zurück in die Stadt (AE) 22 Büromarkt Ruhrgebiet 22 Degi unter dem Dach von 23 Abderdeen (Winckler) Sachsenfonds und DFH investieren in Indien (CW) Dekra: Pfusch am Bau dramatisch gestiegen (Winckler) IVD: Wohnen wird teurer 25 Pacific Star Europe bietet 25 Asien für Institutionelle (KK) Impressum 26 Sehr geehrte Damen und Herren, Deutschland steht weiter auf der Liste internationaler Investitionsziele ganz oben. Dies geht aus dem brandaktuellen Zahlenwerk der internationalen Researcher, das offiziell allerdings erst in der kommenden Woche vorliegen wird, ebenso hervor, wie aus einem Vortrag von JLL- Investmentspezialistin Elfie Garthe gestern auf einer Ideenkapital-Veranstaltung und auch einem Gespräch, das wir vor 2 Wochen mit dem Morgan Stanley-Einkaufschef James Lapushner führen konnten. Bullish für Deutschland ist auch James Lapushner, der für Morgan Stanley allein letztes Jahr rund 9 Mrd. Euro in Deutschland investierte und aktuell das Sony-Center kaufte. Morgan Stanley hatte uns nach Frankfurt geladen. Sie haben schlecht über uns geschrieben. Wir wollen Ihnen kurz erklären, was wir immobilienwirtschaftlich machen. Diese Einleitung hatte Stil. Die 30 internationalen Lehrminuten mit Erfahrungen aus USA und London zur reinrassigen Immobilienwirtschaft nach 1a- Lehre taten uns nach über 25 Jahren Deutschtümlerei in unserer Immobilienwirtschaft gut. Das Gespräch fand naturgemäß auf Englisch statt. Sieben Morgan- Stanley-Jahre in Deutschland reichen nicht für deutsche Eröffnungsfloskeln. Einem türkischen Taxifahrer wäre das peinlich. Den hätte es auch dann schon längst im Job geschmissen. Mit Würdigung des Gespräches fragen wir uns allerdings, ob Morgan Stanley in einer späteren Rückschau nicht mit einem Einkaufsleiter mit gesundem Menschenverstand nach Vorbild des selbstständigen Taxifahrers besser gefahren wäre. Immobilienwirtschaftlich vertritt James Lapushner die reine 1a-Lehre. Ich habe Lapushner zu unserer nächsten Tagung der deutschen Immobilienjournalisten eingeladen. Die reine Lehre Lapushners hat das Publikum verdient. Hoffentlich hat er Recht. Ich würde mich mit Begeisterung korrigieren - ich glaub s nur nicht. (Seite 3) Übrigens sind auch wir nicht bereit, in die Presse-Tiraden einer weltweiten Krise mit Crash für Deutschland einzufallen. Natürlich wirkt die inzwischen wohl unvermeidliche Rezession in den USA weltwirtschaftlich und auch für Deutschlands Wachstum dämpfend. Für eine Rezession sind Deutschland und große Teile der Weltwirtschaft realwirtschaftlich zu stabil. Überlegen Sie doch nur einmal wie locker Ölpreis und Dollar immer noch weggesteckt werden. Natürlich besteht inzwischen ein enger Zusammenhang zwischen Finanz- und Realwirtschaft. Aber das heißt nicht, dass Auswüchse bei der Finanzwirtschaft im gleichen Umfang auf die Realwirtschaft durchschlagen. Die finanzwirtschaftliche Krise hat uns vor allem neue Erkenntnisse über die inzwischen weit hinaus geschobenen Grenzen der Gier und Dummheit angestellter Bankmanager aufgezeigt. Mit jeder markanten Welle intellektueller Managementfehlleistungen wird das Ausmaß und die Wirkung des Aussetzens gesunden Menschenverstandes größer. Und das Ausmaß tatsächlicher Erwartungen auf die Grenzen der Dämlichkeit zeigt sich an der positiven Börsenreaktion auf irre Milliardenverluste. Diese Woche stellte die Deutsche Wohnen AG ihre Zahlen vor. Die Börse fällt in unser Szenario aus Juli und Dezember ein und straft die Wohnungs-AGs immer weiter ab. Das Management sieht sich mit hohem Abschlag auf den NAV ungerecht behandelt. Aber bedenken Sie: Das riesige Berlin-Portfolio ist mit der 18-fachen Jahresmiete bewertet. Mehr als die 16-fache bringen aber im Moment noch nicht einmal liebevoll und professionell gekaufte Portfolios. Wie sieht es dann mit dem anscheinend Gott gegebenen NAV aus? Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner Catella Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital AG, RA Klumpe Schroeder + Partner, UBS Real Estate KAG, sowie den Partnern von der "Der Fondsbrief". Werner Rohmert, Herausgeber

2 Nr. 163, 14. KW, , Seite 2 von 27 Personalien Düsseldorf: Dr. Karsten von Köller, seit Sommer 2007 Aufsichtsratsvorsitzender bei der FranconoWest, scheidet aus dem Gremium aus. Zu seinem Nachfolger wurde Metehan Sen bestimmt, der diese Position bereits bis zum Sommer 2007 innehatte. Hamburg: Nicholas Teller (48), der seit 2003 Mitglied des Vorstands der Commerzbank ist, wird CEO und Partner der E.R. Capital Holding. Exklusiv: Büromarktdaten 1. Quartal 2008 Brandaktuell und in letzter Minute haben wir die Büromarktdaten für das erste Quartal 2008 von Jones Lang LaSalle erhalten. Die eigentliche Veröffentlichung ist erst für nächste Woche angekündigt. Eine Analyse der Daten sowie ein Vergleich mit den Wettbewerbern erfolgt dann in der nächsten Ausgabe von Der Immobilienbrief am 18. April. Vorab zunächst kommentarlos ein Überblick über das neueste Zahlenwerk: Jones Lang LaSalle: Büromarktdaten 1. Quartal 2008 Teil 1 Stadt Umsatz (qm) Leerstand (qm) 2007 Q Q Veränd. Q Q Veränd. Berlin ,3% ,40% Düsseldorf ,0% ,80% Frankfurt/M ,8% ,70% Hamburg ,9% ,70% München ,3% n/a Stuttgart n/a n/a n/a n/a Jone Lang LaSalle: Büromarktdaten 1. Quartal 2008 Teil 2 Stadt Spitzenmiete ( /qm/monat) Bestand (in Mio. qm) 2007 Q Q Veränd. Q Q Veränd. Berlin 21,00 20,50 21,00 2,40% 16,61 16,63 0,1% Düsseldorf 22,50 22,00 22,50 2,30% 8,44 8,47 0,4% Frankfurt /M 37,00 35,00 37,00 5,70% 11,63 11,67 0,3% Hamburg 23,00 22,00 23,00 4,50% 13,78 13,91 0,9% München 30,00 28,50 30,00 5,30% 17,91 18,99 n/a Stuttgart 17,50 n/a 17,50 n/a n/a 8,08 n/a Private Invest 2 Alpha für Ihr Portfolio HL - Geschlossener Private Equity Dachfonds - Investition in institutionelles Portfolio AIG PEP V, das bereits zu 90 % commitiert und zu 40 % investiert ist. - Breite Diversifikation über verschiedene Segmente und Regionen: Beteiligungen an aktuell 57 Private Equity- und Venture Capital Zielfonds in den USA, Europa und Asien, einem Sekundärmarkportfolio aus 50 Private Equity Zielfonds mit ca. 500 Unternehmen sowie Co-Investitionen in bereits acht Unternehmen. - Investmentmanager AIG Investments, einer der größten Private Equity Investoren weltweit, mit umfangreichen Eigeninvestments, auch in AIG PEP V. - Effiziente Over-Commitment Strategie. HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG Wolfratshauser Straße 49, Pullach T +49 (0) , F +49 (0)

3 Nr. 163, 14. KW, , Seite 3 von 27 Personalien Hamburg: Hans-Ulrich Sutter (39) ist vom Aufsichtsrat der TAG zum Finanzvorstand bestellt worden und wird seine Tätigkeit zum aufnehmen. Er war bisher in gleicher Funktion bei der Deutschen Real Estate tätig. Frankfurt/Köln: Marc- Oliver Tetzner (37), bisher bei Intereal USA tätig, und Christoph Zapp (31), bisher bei Cushman & Wakefield tätig, ergänzen den Bereich Transaktion bei der CRE Resolution. Morgan Stanley ist bullish für Deutschland 10 Mrd. Euro in 18 Monaten in 1a-Immobilien kann das gut gehen? Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Wie wir kurz im Editorial skizzierten, sprachen wir mit Morgan Stanley (MS) Immobilien-Einkaufschef James Lapushner. Der US-Jurist vertritt immobilienwirtschaftlich die reine 1a-Lehre. Wie zuletzt der Sony-Deal beweist, ist er bullish für Deutschland. Zwar ist das Sony-Objekt eine Landmarkimmobilie, die wohl jeder gerne hätte, jedoch ist es kräftig overrented und 2009 setzt mit dem Auszug der Bahn ein möglicher Exodus ein. Wir kennen zwar die Kaufpreis-Mathematik nicht, aber der Käufer muss sich auf jeden Fall gute Vermietungschancen ausrechnen. Wenn wir hier in unserer Zusammenfassung vielleicht kleine Übersetzungsungenauigkeiten oder Interpretations-Missverständnisse machen sollten, bitten wir um Entschuldigung, aber wir sind schließlich kein Übersetzungsbüro. Aus der reinen Lehre, dass sich 1a-Immobilien in Metropolen am besten rechnen, lässt sich bestimmt kein Vorwurf ableiten. Schließlich habe ich dieselbe Leier seit meiner Jones Lang-Zeit Mitte der 80er bis fast Ende der 90er Jahre selber oft genug wiedergekäut. Hier kurz die Statements der 30-minütigen Immobilienschulung für jemanden, der wohl mal schlecht über Morgan Stanley geschrieben haben soll. Vorab noch ein kurzer Lapushner Exkurs zum Reit. Schließlich könnte MS mit 11 Milliarden Bestand schnell an den Start gehen. Der Reit sei für Deutschland zwar sinnvoll, aber MS brauche ihn für ihre Investments nicht. Die wichtigsten Investitionsaussagen: Investiert wird in Topobjekte (Trophy Buildings) deutscher Großstädte (Bsp.: Trianon, Frankfurter Welle, Eurohaus (Lyonerstraße), Saonehaus, Skyper oder Sony) Für Deutschland ist MS optimistisch. Vor einigen Jahren sei man noch bei den Property Management / Real Estate Asset Management Profitieren Sie von unserer jahrzehntelangen Erfahrung. Als Spezialdienstleister für Immobilien-Management erbringt die BauGrund- Gruppe Leistungen im Property Management und Real Estate Asset Management. Wir sind bundesweit und im Ausland in Moskau tätig und betreuen durch unsere Niederlassungen 1,1 Mio. m² Wohn- und m² Gewerbefl äche. Das von uns betreute Asset Volumen beträgt rd. EUR 3 Mrd. Ein Unternehmen der Aareal Bank Gruppe Nehmen Sie Kontakt zu uns auf: Tel / , alexandra.pase@baugrund.de, Berlin Bonn Dresden Düsseldorf Frankfurt Hamburg Leipzig München bundesweit und in Moskau BauGrund - Wir managen Ihre Immobilien. We manage your properties.

4 Nr. 163, 14. KW, , Seite 4 von 27 Personalien Frankfurt: Thomas Fleck (46) ist neu in der Geschäftsführung der Union Investment Institutional und verantwortet die Betreuung und Akquisition institutioneller Anleger. München: Holger Busch (44) wurde zum Sprecher der Geschäftsführung der TÜV SÜD ImmoWert berufen und Klaus Edenharter (38) zum Geschäftsführer. Die Neubesetzung war nach dem Wechsel von Dr. Manfred Bayerlein in den Vorstand notwendig geworden. Investments in Telekom-Immobilien und ThyssenKrupp Wohnungen ausgelacht worden. Daran habe man gut verdient. Angepeilt ist das enge Segment (internationaler) Mieter (Banken, Kanzleien und andere Dienstleister), die eine bestimmte Immobilienqualität wollen und denen dann egal sei, ob sie 35, 40 oder 50 Euro bezahlen. Dieser Markt sei sehr eng. Flächen über qm gebe es praktisch nicht. Bei der Vermietung sei dann der Preis Nebensache. In diesem Marktsegment gebe es kaum Projektentwicklungen und Objekte im Bau. Daher bliebe der Markt knapp. Die Fertigstellungen seien von knapp qm in 03 über durchschnittlich qm in 05/06 auf qm in 2007 gesunken. Immobilien seien mehr als Steine. Sie bedeuten für den Mieter Image, Marketing und Mitarbeitermotivation. Asset Management sei most important. Da sei das Team von MS das Beste in Deutschland. Auf den Mieter käme es an. Davon hätten Deutsche wenig Ahnung, die sich nicht um den Mieter scheren würden. Das Deka-Portfolio würde es belegen. Mit kurzen Gesprächen sei der Mieter (Ministerium) beispielsweise in einem preiswert gekauften Objekt zu halten gewesen. Der Yield für Top-Immobilien liege zwischen 4,5 und 5% (vor Managementkosten). Die Spitzenmiete z.b. in der Junghofstraße liege bei 47 Euro. Bei Kosten von Euro/qm müsse die Miete aber nur 19,50 Euro bei 5,5% Yield betragen. Eine Modellrechnung (liegt bei uns vor) gibt vor, welche Mieten und Kosten bei bestimmten Objektqualitäten anzunehmen seien. Die Baukosten seien in den letzten beiden Jahren um 25% gestiegen. Immobilienberater (m/w) für die bundesweite Vermietung von Ladenlokalen in 1a-Lagen/Fußgängerzonen gesucht Sie suchen eine neue Herausforderung? Brockhoff & Partner, seit 21 Jahren erfolgreich im Immobilienmarkt tätig, bietet Ihnen die Chancen hierzu. Sie sind in einem führenden Immobilienberatungsunternehmen erfolgreich und bereit sich neuen Herausforderungen zu stellen? Verstärken Sie unser Immobilienberaterteam innerhalb Deutschlands und betreuen Sie zielgerichtet, innovativ und eigenverantwortlich unsere anspruchsvollen nationalen und internationalen Geschäftspartner. BROCKHOFF PARTNER &Immobilien GmbH Am besten passen Sie zu uns, wenn Sie eine kaufmännische Ausbildung bzw. ein wirtschaftswissenschaftliches Studium abgeschlossen haben und über mehrjährige Vertriebserfahrung in einer führenden Immobilienberatungsgesellschaft verfügen. Es ist uns wichtig, dass Sie für die Betreuung unserer Kunden Begeisterung mitbringen und durch ausgeprägte Serviceorientierung und Einsatz überzeugen. Ihr Auftreten ist freundlich, verbindlich und aufgeschlossen. Der Aufbau und die Pflege von Netzwerken zu Multiplikatoren gehört ebenfalls zu Ihren Stärken. Es erwartet Sie eine vielseitige Aufgabe in einem hochprofessionellen, kompetenten Umfeld. Im Zuge unserer weiteren Entwicklung bieten wir Ihnen interessante Aufstiegs- und Entwicklungsperspektiven. Ihr sicherer Arbeitsplatz befindet sich in unserer einzigartigen Bürovilla in Essen. Es ist selbstverständlich, dass Sie neben einem Grundgehalt leistungsgerecht an Ihren Umsätzen branchenüberdurchschnittlich partizipieren. Bitte schicken Sie Ihre Bewerbung an: Brockhoff & Partner Immobilien GmbH Geschäftsleitung Frau Prof. Dr. Petra Brockhoff Villa Bredeney Frankenstraße Essen Tel.: 0201/ Fax: 0201/ p.brockhoff@brockhoff.de

5 Nr. 163, 14. KW, , Seite 5 von 27 Personalien Düsseldorf: Heinz Hilgert (54) wird vom Aufsichtsrat zum neuen Vorstandschef der WestLB ernannt u. löst damit Alexander Stuhlmann ab. Hamburg: Tom Jacobi (52) ist in den Vorstand der Engel & Völkers Gruppe berufen worden. Der langjährige Art Director der Zeitschrift stern und Chefredakteur des Magazins VIEW wird die Verantwortung für den Unternehmensbereich Marketing übernehmen. Frankfurt: Felix W. Waschulewski (35) verstärkt als Consultant in der Abteilung Industrievermietung das Team der NAI apollo. Der Verkehrsfachwirt war zuletzt als Leiter des Distributionszentrums der Dachser tätig. Wiesbaden: Der Aufsichtsrat der Aareal Bank hat die amtierenden Vorstandsmitglieder Dr. Wolf Schumacher, Norbert Kickum und Thomas Ortmanns für weitere 5 Jahre bestellt. Frankfurt: Peter Kobiela (65), Mitglied des Vorstands der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen, tritt nach mehr als 37 Jahren in den Ruhestand. Zu seinem Nachfolger für das gesamte Immobiliengeschäft wurde Johann Berger berufen. München/Hongkong: Todd Canter wurde zum CEO von LaSalle Investment Management Asia Pacific in Hongkong bestellt. Unser Hinweis auf Leerstände auch bei Topimmobilien, hohe Abschreibungen noch vor wenigen Jahren, starke zyklische Schwankungen der Mieten und die Annahme, dass nicht alle deutschen Fondsmanager Idioten seien, wurde kurz gekontert: Wenn man zyklisch falsch investiere, werde man mit Immobilien immer Geld verlieren. Das deutsche Problem seien Overdevelopments, also zu teure Developments, die sich nie hätten rechnen können, man würde nur aus dem Bestand kaufen. Mietermanagement sei die Schwäche der Deutschen. Alle Vermietungen seien besser als kalkuliert durchgeführt worden. Im Übrigen sei Morgan Stanley in Deutschland ein deutsches Unternehmen. Es seien nur wenige Nicht-Deutsche dabei. Das sei jetzt das Gespräch (30 min) gewesen und wir mögen ihn entschuldigen, da er noch einen weiteren Termin habe. Wahrscheinlich waren wir bei seinem vorherigen Gesprächspartner der Entschuldigungsgrund und gleichzeitig der Grund für die 15- minütige Verspätung. Die Belastung der jungen Leute von heute ist halt recht groß, vor allem, wenn wohl jeder denkbare Verkäufer gerne auf der Matte steht. Das erspart auch sprachliche Anpassungen an das Investitionsland. Bei anderem Antritt hätte dem selbstbewussten Manager vielleicht einmal ein Bankkollege gesteckt, dass es Kragenformen auch in undefinierbar modernen Farben gibt, die zwei geöffnete Kragenknöpfe besser wegstecken als die gewählte Form. Zurück zum Thema kann die 1a-Strategie gutgehen? Im Prinzip kann man die Thesen durchaus akzeptieren. Entscheidend ist wohl der Zyklus. In den 80er und 90er Jahren vertraten bis auf die SEB fast alle Offenen Fonds die Trophy Building Strategie. Wir stützten das, obwohl wir schon 1993 bei Wohnen die Zweitstandortstrategie dagegensetzten und wie auch in Zukunft viele heutige Investoren falsch lagen. Das machte es uns andererseits Anfang der 2000er Jahre leicht, darauf hinzuweisen, dass die Strategie nicht aufgegangen sei und dass in den Bewertungen der Offenen Fonds erhebliche Risiken lägen. Eigentlich brachte der versuchte Beweis, durch Gegenüberstellung von Erträgen und Kosten bzw. Chancen und Risiken die Richtigkeit der 1a-These zu belegen das genaue Gegenteil heraus. Wir verwendeten in unseren Vorträgen und Specials oft eine ausführliche Variante unten stehender Tabelle. Simples Fazit der Toplagen: Den geringsten Mietanfangsrenditen stehen die höchsten Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Managementkosten sowie Mietschwankungsrisiken gegenüber. Gleichzeitig ist die Technologieabhängigkeit am höchsten. Vor ca.

6 Nr. 163, 14. KW, , Seite 6 von 27 Unternehmens-News 10 Jahren berechnete ich einmal auf Basis der Kosten des Eurotowers und damaliger Kostensteigerung eine notwendigen Instandhaltungs- und Sanierungsrückstellung von sage und schreibe 4 Euro pro Monat und Quadratmeter. Nur die Wertsteigerung kann das herausreißen. Da aber die Multiplikatoren in Deutschland relativ wenig schwanken und der Morgan Stanley Kaufrausch zu letztjährigen Höchstwerten stattfanden, kann das aus 2007er Sicht nur aus den Mieten kommen. Togliatti/Russland: ECE errichtet für 100 Mio. Euro ein qm großes Shopping Center in der Einwohner Stadt Togliatti Arbeitsplätze werden neu geschaffen. Eröffnung soll 2010 eröffnen. Bonn: Die IVG hat ihr institutionelles Fondsgeschäft unter dem Dach der IVG Funds GmbH zusammengeführt. Die Geschäftsführung bilden Georg Reul, Georg Klusak, Peter W. Leloux, Rüdiger von Stengel und Ferdinand von Sydow. Catella FOCUS NORDIC CITIES DER IMMOBILIENFONDS DES NORDENS Mit FOCUS NORDIC CITIES investieren wir in unseren Heimatmärkten. Setzen Sie auf einen Partner, der den nordeuropäischen Raum bestens kennt und profitieren Sie von den Chan cen, die Ihnen der Ostseeraum mit seiner vollen Bandbreite des Investment port folios bietet! Kontakt: Alter Hof 5, München, Margot.Ries@Catella.de, +49(0) ,

7 Nr. 163, 14. KW, , Seite 7 von 27 Unternehmens-News Köln: Colonia Real Estate hat im GJ 2007 eine Steigerung beim Gesamtertrag von 128,5 Mio. auf 157,7 Mio. Euro erzielen können. Das EBIT erhöhte sich dabei von 51,7 Mio. auf 82,6 Mio. Euro und der Konzernjahresüberschuss konnte von 31,1 Mio. auf 67,1 Mio. Euro mehr als verdoppelt werden. Der Vorstand plant, zukünftig bis zu 60% des operativen Jahresergebnisses als Dividende auszuschütten. Schaut man sich auf der Homepage von Atisreal einmal die Geschichte der Frankfurter Spitzenmietentwicklung an, überkommt den Betrachter das Grauen. Wirtschaftlich gibt der Ausblick im Moment auch nicht viel her. Bleibt also nur die Hoffnung, dass die Mieten wieder auf 1993er oder 2001er Niveau weiter steigen. Wir wünschen es uns allen. Aber woher soll es kommen? Die Der Immobilienbrief -Betrachtung: Und so bleiben wir den Lapushner- Statemets gegenüber doch ein wenig kritisch. Irgendwann stellt man bei 25 Jahren Betrachtung des deutschen Marktes fest, dass sich seit 1993 Deutschland vielleicht doch ein wenig geändert hat. Irgendwann stellt man dann fest, dass internationale Mieter, die ohne nachzudenken, bereit sein sollten, jede geforderte Miete zu bezahlen, auch bei niedrigen Leerständen noch preisgünstigere Alternativen kauften. Obwohl 1a-Flächen definitionsgemäß knapp sind, stellt man irgendwann fest, dass es für die jeweils aktuelle Nachfrage doch zu viel davon gibt. Manchmal reichen schon Bauüberlegungen aus, langfristig ausgerichtete Nachfrage wieder in den Schubladen verschwinden zu lassen. Und irgendwann nach langjährigem Management hoher Leerstandskosten stellt man dann fest, dass doch nur wenig mehr als die halbe Miete gegenüber Kalkulationszeitpunkt bezahlt wird. Im Vorfeld, auf der MIPIM, hatten wir uns schon erläutern lassen, dass immobilienwirtschaftliches Know-how auf Morgan Stanley-Level nicht einfach nur mit betriebswirtschaftlichen Grundlagen zu erklären sei. Das widerspricht allerdings unserer Lebenserfahrung, dass Zusammenhänge, die nicht analytisch oder betriebs- bzw. volkswirtschaftlich erläuterbar sind, oft auf begrenzten Irrationalitäten beruhen und nie von langer Dauer sind. Zur Untermauerung der Morgan Stanley-1a-Lehre sei jedoch festgestellt, dass die aufgezeigten Zusammenhänge ausschließlich auf Snob-Effekten, Veblen-Effekten oder Elastizitäts-Effekten beruhen, wie dies in präimmobilienwirt- Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv. Investitionsfokus: Premium-Objekte! Sie haben interessante Bestandsobjekte in hochwertigen Lagen anzubieten? Dann sprechen Sie mit einem der führenden deutschen Investoren! Mit einem verwalteten Immobilien-Vermögen von rund 16 Mrd. Euro und einem Bestand von über 385 Immobilien in 21 Ländern auf 3 Kontinenten ist Deka Immobilien der richtige Ansprechpartner für Sie! Ein Gespräch lohnt sich! Nehmen Sie Kontakt auf: Deka Immobilien GmbH Finanzgruppe

8 Nr. 163, 14. KW, , Seite 8 von 27 Unternehmens-News Essen: Hochtief hat 2007 ein Rekordjahr verbuchen können. Der Konzerngewinn stieg auf 140,7 Mio. Euro (+57,9% gegenüber 2007), das Ergebnis vor Steuern erreichte 501,3 Mio. Euro (+48,3%) und der Umsatz stieg um fast eine Milliarde Euro auf 16,5 Mrd. Euro. Frankfurt: Aberdeen Property Investors Holding AB hat die Übernahme der Degi von der Dresdner Bank nach Zustimmung der BaFin abgeschlossen. schaftlichen Studiengängen noch im VWL Grundstudium gelehrt wurde. Da diese Thesen um einige Dekaden älter sind als die heute agierenden Immobilien-Matadore ist den Volkswirten schon die temporäre Begrenztheit dieser Effekte aufgefallen. Die immobilienwirtschaftliche Nacherfindung volkswirtschaftlicher Preisfindungstheorien führt in Verbindung mit amerikanischer Juristenausbildung und der US- Triple-A - Variante des Entsendegesetzes (Triple A = angelsächsische Anwalts-Armeen) natürlich ebenso zu einer anderen Wahrnehmung von Zusammenhängen wie die Erfahrungen aus tertiärisierenden, demografischen Wachstumsregionen. Deutsches Erfahrungsgut lässt sich vor diesem Hintergrund mit den Feststellungen, wer zyklisch falsch agiere, verliere mit der Immobilie immer Geld, die deutschen Fehler im 1a-Segment beruhen auf over-developments mit viel zu hohen Kosten und ergänzenden Gruselstories aus der Verwaltung von Immobilienfonds nur bedingt erklären. Asset Management ist die wichtigste Komponente des Erfolges. Auf den Mieter kommt es an. Natürlich liegt dem Autor ein Hinweis auf die fehlende Neuigkeit dieser These auf der Zunge. Andererseits führen manche Short Stories von Portfolienerwerbern in Bezug auf den Umgang mit Mietern und auch eigene Erfahrungen durchaus zu der Fragestellung, ob es sich bei den vorgebrachten Stories um überinterpretierte Einzelfälle handelt, die von den neuen Besen internationaler Erwerber natürlich erfasst werden, oder ob es sich bei den (Vermietungs-) Managern großer deutscher Portfolien im wesentlichen doch um Idioten handelt. Obwohl der Autor sicherlich erster Variante zuneigt, bestehen natürlich durchaus eigene Erfahrungen dahingehend, dass sich der Mieterkontakt oftmals auf das Lesen von Handelsregisterauszügen und Kontoauszügen sowie auf die Jahresabrechnung beschränkt. In eigener Historie bekam ich durchaus in meiner Zuständigkeit in der Beachtung notleidender Vermietungs-Engagements einen aufgeklebten Zeitungsausschnitt, dass das Konkursverfahren mangels Masse eingestellt sei, mit dem kollegialen Hinweis, das sei jetzt mein Fall, überreicht. Naja, wir wissen jetzt aus allen Veranstaltungen: Auf den Mieter kommt es an!

9 Nr. 163, 14. KW, , Seite 9 von 27 Unternehmens-News Salzburg: KGAL wählt die Mozartstadt als Standort ihrer neu gegründeten Tochtergesellschaft KGAL Corporate Solutions Austria GmbH. Das Leistungsspektrum umfasst die Konzeption und Umsetzung strukturierter Finanzierungslösungen für österreichische und deutsche Unternehmen. Wittlich: 1st RED investiert über 11 Mio. Euro in einen über qm großen Globus Baufachmarkt, der auf einem rd qm großen Teilgrundstück der ehemaligen Marschall-Foch-Kaserne entsteht. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 19 Jahren. Feri - Ratings für Offene Fonds sind keine Kaufempfehlungen Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Letzte Woche sahen sich die renommierten Bad Homburger Analysten von Feri Rating & Research AG gezwungen, klarzustellen, dass ihre Ratings keine Kauf- oder Verkaufsempfehlungen darstellen. Feri fühlt sich in der Presse bei dpa-afx und dem Wirtschaftsmagazin Capital falsch zitiert/interpretiert (s. u.). Gerade in einer unvermeidlichen Überinterpretation sahen wir in unserer damaligen Kritik seit 2003 an der Ratingwelle für Kapitalanlagen wie Geschlossene Fonds den Hauptgrund für unsere Beurteilung gefährlich und irreführend des Themas Rating von Kapitalanlagen. Die Subprime-Krise hat an anderer Stelle schon unsere methodische Kritik unbeabsichtigt bestätigt. Jetzt muss Feri Farbe bekennen und sogar bei auch aus unserer Sicht durchaus beurteilbaren Offenen Immobilienfonds die möglichen Aussagen eines Ratings einschränken. In dem Zusammenhang müssen wir unsere journalistischen Kollegen ein wenig in Schutz nehmen. Das Thema ist auch für Insider ein wenig schwer zu verstehen. Ratinggesellschaften analysieren Kapitalanlageprodukte und bewerten sie nach einem dezidierten Benotungssystem. Initiatoren, Prospekte, Vertriebe und Banken gehen damit hausieren. Ratinggesellschaften treten mit ihren Ratings bei Vortragsveranstaltungen auf. Nur bei wenigen ehrlichen Ratinggesellschaften, z. B. Feri, wird offengelegt, wer die gutachterliche Arbeit bezahlt hat. Die Veröffentlichungspolitik ist oft willkürlich. Wenn die Initiatoren bezahlen, ist klar, dass nur positive Gutachten zur Veröffentlichung kommen. Das ist ehrlich, aber mangels Vergleichbarkeit von eingeschränkter Aussage. Oft sind die Benotungen so gewählt, dass ein befriedigend bis ausreichend nach altem Schulnotensystem nach Rating-Systematik noch mit einem fröhlichen gut bis sehr gut winkt, da nach oben hin noch jede Menge Triple A mit vielen Sternchen ein den Anleger überzeugendes A oder ein anderes Benotungssystem zu einer mittleren Beurteilung macht, die den Gutachter exkulpiert, aber dem Auftraggeber immer noch ein Marketing-Instrument an die Hand gibt. So hat z. B. der KanAm grundin- Garbe Logistik über alle Grenzen! Nach Hamburg, London, Paris und Istanbul jetzt auch in Moskau: die GARBE Unternehmensgruppe. Wir agieren als Projektentwickler und Investor für moderne Class A Logistik-Immobilien und schnüren Allround-Pakete inklusive Konzeption, Realisierung und Asset Management. Mit ökonomischem Denken für reelle Profite. Nutzen Sie unseren professionellen Info-Service und nehmen Sie Kontakt auf unter fon: +49 (0) LOGISTIC AG CLASS A IMMOBILIEN KONZEPTION REALISIERUNG SALE AND LEASEBACK ASSET MANAGEMENT

10 Nr. 163, 14. KW, , Seite 10 von 27 Unternehmens-News Wiesbaden: HSH Nordbank stellt Quantum Immobilien die Finanzierung für die Projektentwicklung Dernsche Höfe, die sich auf einer qm großen Fläche befinden, in Höhe von 70 Mio. Euro zur Verfügung. Wildau: Die Unternehmensgruppe Ebertz & Partner modernisiert und erweitert für 50 Mio. Euro das A10 Einkaufszentrum bei Berlin. Nach Umbau hat das Center eine Größe von qm mit 170 Geschäften. 88% der neu zu schaffenden Flächen sind bereits vermietet. fairvesta vest Fonds bei dem im Februar 2008 veröffentlichten Feri-Rating die Note A (Sehr gut) für das Immobilienportfolio erhalten. Bessere Noten bei Feri sind aber noch AAA (Absolute Spitze) und AA (Hervorragend) bei insgesamt 9 Abstufungen. Natürlich ist es aus Analysesicht grundsätzlich positiv, wenn Profis wie z. B. von Feri, eine Kapitalanlage analysieren. Bei der Beurteilung von geschlossenen Immobilienfonds halten wir Ratings jedoch auf Grund der zwangsläufig missinterpretierten Aussagen für gefährlich. Wir haben das schon oft deutlich gemacht. Bei offenen Immobilienfonds ist auf Grund langjähriger unternehmerischer Tätigkeit der Fonds und des Managements dagegen auch aus methodischer Sicht ein Rating möglich, sinnvoll und aussagefähig. Umso verwirrender ist für den normalen Journalisten dann die Feststellung, auch Ratings für offene Fonds keine Kaufoder Verkaufsempfehlungen sei. Mit Verkaufsempfehlungen, die allerdings die Realität nur eingeschränkt abbildeten, hatte vor einigen Jahren Scope das Endspiel des Desasters der offenen Fonds angepfiffen. Wir wundern uns heute noch, dass die wettbewerbsrechtlich zu beurteilenden Ratinggesellschaften völlig haftungsfrei aus ihren Beurteilungen herauskommen. Das Kölner Anwaltsbüro Klumpe hat hier haftungsrechtlich Basisarbeit geleistet. Jetzt hat es mit einer Fehlinterpretation auch die renommierten Bad Homburger Analysten von Feri Rating & Research AG erwischt. Feri sieht sich in einer breit gestreuten Pressenotiz gezwungen, auf ein falsches Zitat in einer letzte Woche von dpa-afx veröffentlichten Mitteilung hinzuweisen. Das Zitat unseres Mitarbeiters, Christian Völxen, konservativen Anlegern den Verkauf einzelner offener Immobilienfonds empfohlen (zu) haben sei unzutreffend. Völxen habe keine Verkaufsempfehlung ausgesprochen. Insofern sei das Zitat falsch. Auch in Bezug auf eine Capital- Veröffentlichung (Heft 07/2008 S. 85ff), in der neben den Fondsdaten auch Kauf- und Verkaufsempfehlungen ausgesprochen werden, wehrt sich Feri. Die Erklärungen im Artikel von Capital würden ausschließlich die Meinung der dortigen Redaktion wiedergeben. Feri habe lediglich die Fondsdaten zur Verfügung gestellt. Feri legt Wert auf die Feststellung, dass zu keinem Zeitpunkt Kauf- und Verkaufsempfehlungen abgegeben worden seien und auch künftig keine Kauf- und Gesucht Gesucht Gesucht Wohn- & Geschäftshäuser Mehrfamilienhäuser Bürogebäude Gesucht Einkaufszentren Gesucht Objektestandorte Bundesweit Fakten Due Diligence max. 9,5fach Banken Kapitalnachweis für Kaufobjekte Wir suchen Bundesweit - Mehrfamilienhäuser - Wohn- u. Geschäftshäuser - Bürogebäude - Einkaufszentren Schnelle Kaufabwicklung, ohne LOI direkt zum Notar! Vermittler fairvesta fairvesta fairvesta Rating Rating Rating Maklercourtage - Vereinbarungen Notarverträge Bestandsobjekte Verkaufsobjekte Bestrating A R@S Rating Services AG Bestnote 1,33 Unternehmensanalyse Check-Rating Note A Leistungsbilanzanalyse Fondsexperte Nerb Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf! fairvesta Vermittlungsgesellschaft mbh Konrad-Adenauer-Str. 15 D Tübingen Tel.: 0049 (0) Fax: 0049 (0) info@fairvesta.de

11 Neu: DEGI EUROPA. Renditechancen Europas vereint. DEGI EUROPA. Der Immobilienfonds mit europäischem Fundament. Der neu aufgestellte DEGI EUROPA vereint die Verlässlichkeit eines Offenen Immobilienfonds mit den Renditechancen von Auslandsinvestments. DEGI EUROPA setzt mit seinem Europa-Anteil von über 60 % auf Top-Lagen in den europäischen Metropolen und auf eine stabile Wertentwicklung mit guten Renditechancen. Informieren Sie sich jetzt unter Die Allgemeinen und Besonderen Vertragsbedingungen sowie die Verkaufsprospekte erhalten Sie bei DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh, Weserstr. 54, Frankfurt am Main.

12 Nr. 163, 14. KW, , Seite 12 von 27 Unternehmens-News Düsseldorf: Ein Konsortium von RREEF, GREF, der Borletti Group und Pirelli RE hat eine verbindliche Vereinbarung mit Karstadt Quelle über den Erwerb von deren 49%-Anteil an der Immobiliengesellschaft Highstreet unterzeichnet, welche die Mehrheit der Warenhäuser in Deutschland besitzt. Das Portfolio besteht aus 164 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von rund 3,2 Mio. qm. Die Transaktion hat ein Gesamtvolumen von rd. 4,56 Mrd. Euro. NRW: Die Eigentümer der LEG NRW, die NRW-Bank und die Deutsche Rentenversicherung Westfalen haben sich darauf verständigt, mit maximal 3 Bietern in die Due-Diligence zu gehen. Derzeit sind noch die Deutsche Annington, der zu Goldman-Sachs gehörende Immobilienfonds Whitehall und ein Konsortium aus Lehman Brothers, Brack Capital und Apollo Real Estate im Rennen. In den kommenden 3 Monaten soll der Verkauf erfolgreich abgeschlossen werden. Hamburg: Die DSM hat im Zweitmarkthandel mit geschlossenen Fondsanteilen ihren Umsatz im 1. Quartal 2008 im Vergleich zu 2007 vervierfacht. Das gehandelte Nominalkapital lag bei 42,5 Mio. Euro, der Wertumsatz bei 49 Mio. Euro. Der Durchschnittskurs lag bei 115%. Den höchsten Kurswert erzielte eine Schiffsbeteiligung. Verkaufsempfehlungen abgegeben würden. Richtig sei, dass Feri davon ausgehe, dass offene Immobilienfonds die Finanzkrise glimpflich überstehen dürften und im laufenden Jahr immer noch eine durchschnittliche Rendite von 5% erwirtschaften würden. Im Hinblick auf die einzelnen Fonds sei darüber hinaus die Betrachtung des jeweiligen Immobilienportfolios maßgeblich. Fazit: Es wird langsam Zeit, dass in Bezug auf den öffentlichen Glauben eines normalen Anlegers einmal Gerichte entscheiden, wie die Werbebotschaften der Rating- Institute zu werten sind. Banken heften Rating-Berichte unterschiedlicher Qualitäten bis hin zur reinen tabellarischen Zusammenfassungen der Prospektaussagen und anschließender Wertung mit Begeisterung zur eigenen Enthaftung in ihre Vertriebsordner. Im Verkaufsgespräch ersetzt das Rating die eigene Recherche, auf die sich gerade der Anleger in einem Bankgespräch verlässt. Schade, dass der grundsätzlich gute Ansatz der Beurteilung einer Kapitalanlage durch Profis in methodische Interpretationen seiner Aussagefähigkeit mündet und jedem Anfänger die Möglichkeit gibt, auf den fahrenden Zug lukrativen Ratings ohne Risiko aufzuspringen. Deutsche Wohnen AG - Klassiker unter Wohnungs AG s wird von der Börse abgestraft Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Die einst renommierte Tochter der Deutschen Bank, die Deutsche Wohnen AG (DW AG), die in den 90ern quasi als Fonds im Aktienmantel an die Börse gebracht wurde, gerät immer mehr unter die Räder. Der gerade veröffentlichte Verzicht auf eine Dividende führte zu weiterem Kursverlust. In der Summe zeigt sich, dass unsere Kritik aus Juli und Dezember 2007 von den Anlegern übernommen wird. Wir monierten im Juli, dass über den teuren Zusammenschluss mit der Gehag die Aktie in eine andere Risikoklasse wandere und im Dezember den dann noch überraschenderen Bewertungsschub des Berlin-Portfolios auf die 18-fache Nettojahresmiete. Da wir nie Seriositätszweifel hatten, beließen wir es bei der Kritik, obwohl uns Backgroundgespräche im Dezember in der Berliner Szene mit eigenen Wohnungsinvestitionen im dreistelligen Millionenbereich p.a. zwar das anhaltende Interesse an großen Portfolios auch zu hohen Preisen bestätigten, jedoch bezogen auf den Immobilienwert die Bewertung zur 18-fachen eher umgangssprachlich beurteilte. Weitere Recherchen haben inzwischen ergeben, dass im Moment auch die Portfolionachfrage in Berlin für richtig gute Ware bei der 15,x-fachen Netto-Jahresmiete stoppt. Berücksichtigt man dann noch die Fremdfinanzierung, relativiert sich der vom DW AG Management monierte hohe Abschlag vom NAV deutlich. Wir sind übrigens ebenso wie Fortress- Chef Mattias Moser der Meinung, dass der NAV, der oft noch unterschiedlich ermittelt wird, keine sinnvolle Methode zur Beurteilung einer Immobilien AG ist. Inzwischen sind wir uns bei der DW AG auch nicht mehr sicher, ob der Wechsel des Hauptaktionärs nicht auch strategische Konsequenzen in der Geschäftspolitik zur Folge hat. Hierzu müsste die Interessenlage von Oaktree (24%) offener liegen. Die Aktionärsstruktur insgesamt mit weiteren 26% aufgeteilt auf 6 Aktionäre (je größer 3%) und ca. 38% weiteren in- und ausländischen institutionellen Aktionären könnte die verbleibenden ca. 12% Privataktionäre weiter verunsichern. Darüber hinaus vermuten wir, dass der Anleger nicht versteht, dass das erst seit 3 bis 4 Jahren neue Wohnungsportfolio-Geschäft ein völlig eigenes Geschäft ist, dass mit dem Einzelwert von Wohnungen nur noch wenig zu tun hat. (siehe folgenden Artikel)

13 US PROPERTIES VALUE ADDED 6 Facetten für ein chancenreiches Investment: Überschaubare Laufzeit von 8 bis 10 Jahren Vertraglich vereinbarte Investitionskriterien Erzielung hoher Wertsteigerungen durch Revitalisierung Portfolio aus US-Büroimmobilien mit Optimierungspotenzial Manager mit einer landesweiten Infrastruktur Vorteile aus bestehendem Doppel - besteuerungsabkommen D USA Erst der Schliff macht aus einem unscheinbaren Rohling ein echtes Juwel. Ähnlich ist es mit dem US PVA: Investiert wird in US-Büro im mobilien mit Optimierungspotenzial. Durch die systematische Verbesserung der Gebäude qualität werden aus den einst weniger nachgefragten Objekten attraktive Büro adressen mit höheren Vermietungs quoten und damit größeren Erträgen! Wert steigerungen entstehen, die durch zeitige Veräußerungen realisiert werden sollen. Für glänzende Chancen beim US PROPERTIES VALUE ADDED.

14 Nr. 163, 14. KW, , Seite 14 von 27 Deals Deals Deals Ingolstadt: Persona Service mietet langfristig 300 qm Bürofläche im denkmalgeschützten Geschäftshaus Am Stein 8 von Special Situations Reality Partners Fonds, die von der Monopteros Immobilienverwaltung beraten wurden. Osaka: Deka erwirbt das 2006 fertiggestellte dreiteilige Urban Terrace für 66 Mio. Euro von Urban Corporation. Das Objekt ist voll vermietet. Helsinki: IVG Funds erwirbt Avia Line Office-Park für ca. 30 Mio. Euro von YIT Rakennus Oy. Der Office-Park beinhaltet 3 Bürogebäude mit einer Mietfläche von insgesamt qm. Zu den zukünftigen Hauptmietern wird u.a. General Motors Finland Oy gehören. Frankreich: Commerz Real erwirbt die Büroentwicklung Porte de Clichy vom Immobilienentwickler Europequipements SAS. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rd. 87 Mio. Euro. Essen: Das Land NRW mietet qm Bürofläche im Teelbruch für die Nutzung durch das Polizeipräsidium von WGF über Atisreal. Der Mietvertrag läuft 10 Jahre. Essen: Gorbit mietet 412 qm Bürofläche in der Baumstr. 25 von einem Dienstleister über Atisreal. Bezug ist bereits erfolgt. Wohnungsgeschäft im Wandel warum sind tausende Wohnungen pro Quadratmeter teurer als eine Wohnung? Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief" Speziell auch ältere Wohnungsfachleute stellen sich die Frage: Warum sind tausende Wohnungen pro qm teuerer als eine Wohnung, bzw. 100 Häuser im Durchschnitt teurer als ein Haus? Bis vor 3 oder 4 Jahren war die Welt noch in Ordnung. Auf große Bestände mussten deutliche Abschläge gegenüber dem Einzelwert hingenommen werden. Einfache Wohnungen z.b. aus Werkswohnungsbeständen kosteten zwischen der 15- und 20-fachen Jahresmiete. Portfolios kosten die 10- bis 12-fache der weniger. Grund: Der Einzelverkauf von Wohnungen zur Realisierung von Gewinnen z.b. durch Aufteiler kostete auf Grund der Vertriebskosten, Aufteilungskosten und der nötigen Investitionen zum Aufhübschen sehr viel Geld (mind. 20 bis 30%). Heute dagegen liegt der Markt für Einzelwohnungen bei völlig unbewegten Preisen in weiten Regionen immer noch brach, aber die Durchschnittswerte pro qm von Portfolien in AG s liegen oft bei 850 bis über Euro pro qm. Das Berlin- Portfolio der Deutsche Wohnen AG ist z. B. sogar mit der 18-fachen bewertet (s.o.). Das ist oft gleichviel oder sogar mehr als für vergleichbare Einzelwohnungen oder Häuser bei oft weniger als 5 Euro Miete - bezahlt wird. Der Grund für die Portfolio- Höchstpreise liegt darin, dass in den letzten Jahren institutionelle Anleger und Immo AG s nach Cash Flow suchten, der entweder direkt und möglichst non recourse oder über Verbriefungen finanzierbar war. Bei Zinsen auf historischem Tief eigneten sich große Wohnungsportfolios, die oft trotz immobilienwirtschaftlicher Probleme in der Lage waren, einen planerisch stabilen cash flow abzuwerfen. Zunächst war der deutsche Markt von den Einkäufen internationaler Investoren und mancher AG s überrascht, so dass günstige Preise oft noch unter der 10fachen Netto-Jahresmiete bezahlt wurden. Langsam setzte sich die Erkenntnis durch, dass ein Investor, der 8 bis 10% Cash Flow einkauft und die zu 90% mit 4 bis 5% ohne persönliche Haftung (non recourse) refinanziert, allein aus der Zinsdifferenz nach Verwaltung 30 bis 50% EK-Rendite generieren kann. Darüber hinaus bietet bei jedem großen und korrekt analysierten Portfolio das beste Drittel gute Einzelverwertungschancen. Dadurch konnten Gewinne erzielt werden, aus denen das EK zurück bezahlt werden konnte - wenn dies nicht zuvor schon als Fee getan worden war - und die gleichzeitig als Maßstab für Werterhöhungen genommen wurden. Diese völlig risikolose Chance, EK-Renditen jenseits der 20% zu generieren ließ die Preise steigen. Dadurch wurden die Gewinne immer höher und das Geschäft wurde immer attraktiver, so dass die Preise weiter stiegen. Gleichzeitig stiegen aber die Zinsen. Damit stößt das Geschäft an die Grenzen. Die Frage ist einfach, ob das Portfoliogeschäft langfristig ein eigenes vom Einzelwohnungspreis gelöstes Geschäft bleibt, oder ob ihm bei höheren Zinsen die Luft ausgeht. Wenn das Portfoliogeschäft irgendwann wieder genauso uninteressant wird wie in den letzten 60 Jahren vor 2004, dann droht ein Bewertungs- und Finanzierungsdesaster ersten Ranges. So bleibt also zu hoffen, dass die Zinsen unten bleiben oder die Wohnungspreise die im intern. Vergleich längst verdiente Preisralley starten. Der Immobilienbrief -Fazit: Auch auf heutigem Kursniveau sind Immobilienaktien noch nicht gegen einen worst case abgesichert, während auf der positiven Seite die immobilien- und finanzwirtschaftlichen Chancen noch nicht auszumachen sind. Subprime: Verlust der Großbanken höher als erwartet André Eberhard, Redakteur Der Immobilienbrief Nun trifft es sie also doch. Wer an einen bösen Aprilscherz dachte, wurde durch die Vielzahl der Meldungen aus den verschiedensten Medien auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt. Die Deutsche Bank muss im Zuge der US-Subprime Krise 2,5 Mrd. Euro allein im ersten Quartal 2008 abschreiben. Bereits im vergangenen Jahr musste die Bank 2,3 Mrd. Euro abschreiben. Analysten gehen davon aus, dass auch andere europäische Großbanken im ersten Quartal erhebliche Abschreibungen

15 Nr. 163, 14. KW, , Seite 15 von 27 Deals Deals Deals Berlin: Gries Deco Company mietet 717qm Ausstellungsfläche von der Alten Leipziger Versicherung über Atisreal. Berlin: Commerz Real erwirbt die Projektentwicklung InterCityHotel Berlin Airport mit qm von IVG Development für rd. 22 Mio. Euro. Pächter des Objekts ist mit einer 20-jährigen Vertragslaufzeit die InterCity- Hotel GmbH. Neu-Isenburg: Deka Immobilien verlängert den bestehenden Mietvertrag mit Jeppesen für das Objekt Triforum in der Frankfurter Str. 233 über CB Richard Ellis. Das Objekt gehört zum Liegenschaftsvermögen des Offenen Immobilienfonds WestInvest InterSelect und verfügt über eine Gesamtmietfläche von qm. Bochum: Ferchau Engineering mietet 325 qm Bürofläche in der Springorumallee 2 von einer Immobilien-Fonds- Gesellschaft über Brockhoff & Partner. München: Hess Natur mietet ca. 670 qm Verkaufsfläche in der Hohenzollernstr. 10 über Kemper s. Düsseldorf: Warnaco mietet 460 qm Einzelhandelsfläche im Breidenbacher Hof von Pearl of Kuwait über CBRE. Eröffnung eines Calvin Klein Jeans Stores wird im Sommer 2008 sein. leisten werden müssen. Deutsche Bank Chef Josef Ackermann hatte die Krise für sein Unternehmen noch im vergangenen Jahr als erledigt eingestuft. Die Gewinnziele von 8,4 Mrd. Euro für 2008 dürften damit weitgehend passé sein. Bei der größten deutschen Bank fielen lt. Handelsblatt die neue Belastungen unter anderem bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung und bei verbrieften US- Wohnungsbaukrediten an. Das Geldinstitut habe besonders unter Wertverlusten im Zusammenhang mit Hypotheken mittlerer Qualität zu leiden. Diese seien zwar nicht so schlecht einzustufen wie Ramschhypotheken, jedoch mehren sich die Anzeichen, dass auch diese Kredite mit Bonitätsschwäche zu kämpfen hätten. Probleme habe das Unternehmen auch mit Krediten und Kreditzusagen für Übernahmefinanzierungen, die sich derzeit nicht verkaufen ließen. Laut Deutsche Bank sei eine Kapitalerhöhung jedoch nicht notwendig. Glück im Unglück hatte die Deutsche Bank betrachtet man die Abschreibungszahlen, die die Schweizer Großbank UBS derzeit zu Tage fördert. Nachdem die UBS im ersten Quartal 2007 noch einen Rekordgewinn von 3,2 Mrd. schweizer Franken (ca. 2 Mrd. Euro) ausgewiesen hatte, verzeichnet die Bank im ersten Quartal dieses Jahres einen Verlust von 12 Mrd. Franken (7,6 Mrd. Euro). 19 Mrd. Franken (12,09 Mrd. Euro) betrugen allein die Abschreibungen für das erste Quartal ,4 Mrd. Franken (2,8 Mrd. Euro) sogar der Verlust im Geschäftsjahr Der Aktienkurs fiel auf den tiefsten Stand seit 4 Jahren, erholte sich jedoch in der Zwischenzeit wieder etwas. Folge: Die bereits Mitte letzten Jahres beginnende Entlassungswelle in der Chef-Etage der Bank setzt sich fort. Im Juli musste bereits Konzernchef Peter Wuffli seinen Hut nehmen. Im Oktober folgten ihm Finanzchef Clive Standish und Chef der Investmentbank, Huw Jenkins. Im Februar wurde dann Fiat-Chef Sergio Marchionne an die Seite von UBS- Präsident Marcel Ospel gestellt. Dies scheint jedoch nur wenig Früchte getragen zu haben, da Ospel nach neuesten angekündigten Abschreibungen und Verlusten der Großbank seinen Rücktritt angekündigt hat. Und auch für 2008 scheint die UBS nach eigenen Einschätzungen nicht in ruhigeres Fahrwasser zu kommen. Investmentheuschrecke erwirbt Post-Immobilien André Eberhard, Redakteur Der Immobilienbrief Kaum ist die x-te Welle der Investmentheuschrecken über Deutschland hinweg gezogen, macht sich auch schon die nächste Welle über allseits bekannte unterbewertete Immobilien her. So erwirbt der amerikanische Equity Fonds Lone Star Real Estate Fund (LSREF) für 1 Mrd. Euro Immobilien der Deutschen Post World Net. Laut Pressemitteilung mietet die Post durch ein innovatives Konzept Teile der Immobilien zurück und könne so sich des Leerstands entledigen und gleichzeitig flexibel für die Zukunft bleiben. Wo allerdings das Innovative im Mietvertrag versteckt sein soll, ist uns bisher schleierhaft geblieben. Wie wir im Background Gespräch erfuhren, liegen die Mietvertragslaufzeiten zwischen 4 und 10 Jahren. Der Leerstand von 30% soll die Post zukünftig nicht mehr belasten. Die Immobilien liegen deutschlandweit mit Schwerpunkt in Westdeutschland. Die Immobilien werden hauptsächlich für Büro-

16 Nr. 163, 14. KW, , Seite 16 von 27 Deals Deals Deals Amsterdam: Commerz Real erwirbt für das Fondsvermögen des Spezialfonds Euro Property 1 die Projektentwicklung De West im Bürogebiet Teleport- Sloterdijk von dem niederländischen Projektentwickler Fortress. Das Transaktionsvolumen für die qm große Mietfläche beläuft sich auf 37 Mio. Euro. Frankfurt: SEB Asset Management übernimmt rd. 15 Monate nach Kaufvertragsunterzeichnung für ihren Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest das im Februar 2008 fertig gestellte 6-geschossige Bürogebäude Plaza Vivace" von NCC Property Development. Die Investitionskosten belaufen sich auf 23 Mio. Euro. London: Deka Immobilien erwirbt für den Publikumsfonds ImmobilienGlobal das Büroobjekt 50 Finsbury Square für rd. 113 Mio. Britische Pfund von dem britischen Asset Manager Standard Life Investments. Neben dem Hauptmieter Bloomberg L.P. haben weitere namhafte Unternehmen wie Starbucks, GAP, Nat- West und Wasabi Gastronomie- und Einzelhandelsflächen langfristig angemietet. Düsseldorf: Dimension Data mietet ca. 900 qm Bürofläche im Medienzentrum für die Verlegung seiner Niederlassung von einem durch Curzon gemanagten Fonds über Colliers Trombello Kölbel. und lokale Logistiktätigkeiten genutzt. Die Zahlung des Kaufpreises wird in mehreren Tranchen erfolgen, wobei der größte Teil bis Ende des Jahres 2008 gezahlt wird. LSREF investiert ausschließlich in Immobilien. Europa ist lt. Lone Star im Investitionsfokus. Der Fonds verfolgt die Zielsetzung, den Wert der Immobilien durch Repositionierungsmaßnahmen zu steigern. Schnellen Cash flow zu generieren dürfte wohl das Hauptziel der Profis für notleidende Kredite aus den Vereinigten Staaten sein. Selbst wenn die Post nur 4 Jahre Mieter der Immobilien bleiben sollte, wird wohl bis dahin nicht mehr Lone Star Besitzer der Immobilien sein. Fazit: Da wird die deutsche Immobilienwirtschaft wieder lernen, was angelsächsische Profis mit Behördenbrachen in kurzer Zeit so anstellen können. Als sich das Der Immobilienbrief -Management 1988 mit der Realisierung des MediaParks in Köln auseinandersetzte, gab es das (Vermarktungs-) Amt der innerstädtischen Bahnbrache schon einige Jahre. Danach dauerte es privatwirtschaftlich noch mal weit mehr als 10 Jahre bis zur Fertigstellung. Heute geht ein städtebauliches Genehmigungsverfahren natürlich rasanter, wie Aurelis, Vivico oder Blackstone im Kampf gegen die jeweils neue Zinsuhr beweisen werden oder auch nicht. Österreichische Immobilienaktien sind fundamental unterbewertet Karl-Heinz Goedeckemeyer, Freier Autor & Certified Real Estate Investment Analyst (IREBS) Trotz hoher operativer Gewinne und guter Fundamentaldaten werden österreichische Immobilienaktien an der Börse abgestraft zu Unrecht? Noch bis in den Frühjahr 2007 hinein gehörten Immobilienaktien aus dem Nachbarland zu den Anlagevehikeln schlechthin. Doch steigende Zinsen, die Krise am US- Immobilienmarkt und die Turbulenzen um Meinl European Land haben den Glanz dieser Aktien verblassen lassen, mit der Folge, dass aus einer Prämie zum Nettoinventarwert ein Abschlag geworden ist. Inzwischen weisen die Aktien der Immobilienunternehmen unter der Berücksichtigung der zuletzt veröffentlichten Net Asset Values (NAV) im Schnitt einen Abschlag von mehr als 30% aus. Österreichische Immobilienwerte - Peer Group Unternehmen Aktienkurs EPS 2008 PE 2008 EPS 2009e PE 2009e NAV per share Price/ NAV Stand 31. März Stand Ende 2007 CA Immo 13,52 0,97 13,9 1,03 13,1 21,81 0,62 Conwert 10,65 1,82 5,9 2,10 5,1 16,25 0,66 Immofinanz 6,86 1,12 6,1 1,16 5,9 10,90 0,63 S-Immobilien 6,89 n.a. n.a. n.a. n.a. 9,70 0,71 Eco Business 7,05 1,20 5,9 1,32 5,3 12,40 0,57 Average 7,9 7,4 0,64 Quelle: Unternehmen, eigene Recherchen, CA Immo GJ 2007/07, S-Immo: NAV per Der Net Asset Value oder Nettoinventarwert, basierend auf den Verkehrswerten der einzelnen Objekte, ist die wichtigste Kennzahl zur Bewertung von Immobilienaktien. Im letzten Jahr konnten die Unternehmen dank hoher Aufwertungsgewinne (IAS 40 Investment Properties) ihre operativen Ergebnisse deutlich steigern. So konnte vor allem CA Immo den Jahresgewinn 2007 dank einer Verdoppelung der Aufwertungsgewinne um 68% auf 151,5 Mio. Euro steigern. Das EBIT belief sich auf 82,9 Mio. Euro, was einer Steigerung von 30% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Bei conwert hingegen stiegen die Zuschreibungen um 28% auf 75,5 Mio. Euro, während das Betriebergebnis (EBIT) um 65% auf 172,5 Mio. Euro zulegte. Dieser Vergleich könnte den Schluss zulassen, dass die Gewinnqualität von conwert höher einzuschätzen sei als die der von CA Immo-Gruppe. Doch im Ergebnis der CA Immo sind höhere Finanzierungskosten aufgrund des Verkaufs der CA Immo International infolge des im letzten Jahr erfolgten Börsengangs enthalten. Ferner dürfte die stärkere Fokussierung auf die Projektentwicklung das Wachstum beeinflusst haben. Langfristig dürfte das Unternehmen durch den jüngsten Zukauf in Deutschland (Vivico) vor allem in Deutschland stärker wachsen. Conwert hingegen profitiert von seiner starken Eigenkapitaldecke. Durch die Ausgabe der Wandelschuldverschreibung in 2007 erhöhte sich das Eigenkapital auf 1,407 Mrd.

17 Nr. 163, 14. KW, , Seite 17 von 27 Deals Deals Deals Gera: DKB Immobilien erwirbt über ihr Tochterunternehmen DKB Wohnungsgesellschaft Thüringen 810 Wohnungen von GWB Elstertal. Gleichzeitig wurde eine Partnerschaft zwischen der DKB Thüringen und der GWB besiegelt. Ziel der Zusammenarbeit ist es, insbesondere bei den anstehenden Stadtumbaumaßnahmen enger zusammenzuarbeiten. Berlin: GS Rennbahn Hoppegarten erwirbt die 206 ha große Galopprennbahn Hoppegarten von der bundeseigenen Bodenverwertungsund Verwaltungs GmbH. Berlin: Howoge erwirbt 2 Häuser mit insges. 14 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten in der Berliner Allee 167 u. 169 von Gesobau. Offenbach: Siemens Power Generations mietet rd qm Bürofläche in der Liegenschaft Goethering 58 über Nai apollo. Halberstadt: May+Porth- Gruppe erwirbt den qm großen Praktiker-Baumarkt aus der Insolvenzmasse der W. Langenbahn KG über Wendeling Immobilien. Beratend tätig waren Görg Rechtsanwälte. Münster/Schwerte: Vodafone mietet ca. 100 qm Verkaufsfläche in der Münsteraner 1a-Lage Rothenburg 3 und ca. 85 qm Verkaufsfläche in der Schwerter Hüsingstraße 4 über Kemper's. Euro, was einer Eigenkapitalquote von 48% entspricht. Somit verfügt conwert über ausreichende Mittel um das Portfolio im laufenden Jahr weiter ausbauen zu können. Auch die Immofinanz konnte das EBIT im GJ 2006/07 um 63% auf etwa 888 Mio. Euro steigern. Dennoch wurde das Ergebnis wegen Wertanpassungen aus dem Portfolio der Tochter Immoeast negativ tangiert. Daher legte auch der NAV nur um 16% auf 10,90 Euro zu. Im Oktober 2007 betrug der NAV noch 11,32 Euro. Der Vorstand geht jedoch bei der Immoeast von einer baldigen Trendumkehr bei den Verkehrswerten aus. Der hohe Abschlag gegenüber dem Börsenkurs dürfte somit auch mit den Abwertungen der Immoest zusammenhängen. Den derzeit höchsten Bewertungsabschlag weist die Eco Business auf, an der conwert zu rund 25% beteiligt ist. Während sich das EBIT im Jahr 2007 um 59% auf knapp 61 Mrd. Euro erhöhte, legte der NAV lediglich um 5% auf 12,40 Euro je Aktie zu. Ergebniserhöhend wirkten sich auch die Zuschreibungen aus, die sich auf 17,2 Mio. Euro erhöhten, nach 6,1 Mio. Euro im Vorjahr. Als kursbelastend könnten sich jedoch weiterhin die nun über conwert extern gemanagte Struktur des Unternehmens und die geringe Liquidität der Aktie auswirken. Trotz der deutlich verbesserten Ergebnisse schnitten die Aktien der österreichischen Immobilienunternehmen auch im laufenden Jahr schlechter ab als der Vergleichsindex EPRA. Die enttäuschende Kursentwicklung könnte auch damit zusammenhängen, dass internationale Investoren zunehmend Zweifel hegen, ob es den Unternehmen auch 2008 gelingt, ihre Immobilienbestände nochmals derart hoch zu bewerten. Zu den aussichtsreichsten Werten zählen die Aktien der CA Immo und conwert. Rating die Zweite Auch Städte werden geratet André Eberhard, Redakteur Der Immobilienbrief Hatten wir auf Seite 9 noch über die problematische Situation der Ratings über geschlossene Immobilienfonds berichtet, wollen wir nicht vernachlässigen, dass auch Städte von namhaften Ratingagenturen geratet werden. Demnach sind Leipzig und Dresden lt. aktuellem Immobilienmarkt-Rating der Feri Rating & Research AG in den kommenden Jahren aussichtsreiche Standorte für Immobilieninvestitionen. Feri rechnet mit steigenden Mieten für Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie für Wohnungen in guten Lagen. In den beiden Städten werden die Kaufpreise für Wohnimmobilien weiter steigen in Leipzig auch für Bürogebäude. Das Feri Immobilienmarkt-Rating vergleicht 67 deutsche Städte in den Bereichen Wirtschaft, Büro- und Wohnimmobilien sowie Einzelhandelsimmobilien. Leipzig und Dresden haben es lt. Feri geschafft, zu den westdeutschen Wachstumsregionen aufzuschließen. Bis 2016 werde die Bevölkerung Dresdens um auf Einwohner anwachsen, Leipzig werde 2016 sogar auf Einwohner blicken können ( EW). Feri rechnet weiter sogar mit einem Anstieg der Nettokaltmieten bis 2016 von 5,80 Euro auf 7,30 bis 7,50 Euro pro qm. Der Blick in die Glaskugel verrät Feri sogar, dass die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im selben Zeitraum von Euro in Leipzig und Euro in Dresden auf bzw Euro ansteigen werden. Bei Büroimmobilien in 1a-Lagen rechnet Feri bis 2016 mit Erhöhungen der Nettokaltmiete auf 7,80 Euro pro qm in Leipzig und 9,10 Euro in Dresden lagen die Preise bei 6,60 bzw. 7,80 Euro. Aufgrund der Preisentwicklung sowie der Angebots- und Nachfragesituation seien lt. Feri die Renditen in Leipzig höher als in den meisten anderen großen deutschen Bürostandorten. Bei Einzelhandelsflächen sieht es ähnlich aus. Hier erwartet Feri, dass die Mietpreise für Einzelhandelsflächen in 1a-Lagen bis 2016 in Leipzig von knapp 64 Euro pro qm auf etwa 75 Euro und in Dresden von 57,40 Euro auf knapp 69 Euro steigen werden. Vor allem in Dresden mangele es an kleinen Ladeneinheiten. Deshalb rechnet Feri in den kommenden Jahren mit steigenden Mieten. Der Leipziger Einzelhandel in der Innenstadt konkurriert hingegen mit zahlreichen Einkaufszentren im Umland, die es der Attraktivität der Stadt als Einkaufsort schwer mache.

18 Nr. 163, 14. KW, , Seite 18 von 27 Deals Deals Deals Berlin: Soboll & Herzhoff Management Consultants mietet langfristig ca. 470 qm Bürofläche in den 3 Leipziger über apellasbauwert property group, die das Objekt auch entwickelte. Münster: Cafe & Bar- Konzept Celona mietet 665 qm Verkaufsfläche in der Stubengasse über Kemper's. Hamburg: Palmers Deutschland mietet 90 qm Einzelhandelsfläche im Airport Plaza über W. Johannes Wentzel Dr. Nfl. Köln: Wiag erwirbt 489 Wohnungen in NRW und dem Saarland für 26 Mio. Euro von Vivacon. Vivacon hat die Wiag als Joint Venture mit dem Finanzinvestor Forum Partners als Holding für Wohnungsbestände gegründet, für die Erbbaurechte bestellt werden. Vivacon wird durch den Deal künftig ca Euro p.a. an Erbbauzinsen einnehmen. Wiesbaden: Herrenausstatter Ansons mietet qm Einzelhandelsfläche im Einkaufszentrum Luisenforum. Düsseldorf: Comocamicie mietet 100 qm Geschäftsfläche in der Kaiserstr. 42 über Kemper s. Frankfurt: date-up GmbH mietet 636 qm Büro- u. Schulungsräume in der Solmsstr über Colliers Schön & Lopez. Projektentwicklung im Bestand Chance für die Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Petra Brockhoff Nach 60 Jahren Friede und Wohlstand ist ein Land fertig gebaut. In allen Immobiliensegmenten ist der quantitative Bedarf gedeckt. Lediglich neue technologische Anforderungen, bessere ökonomische Perspektiven durch Ersatzinvestition oder Sanierung, die Suche nach Investitions- oder Marktlücken oder aber der sportliche Ehrgeiz, in einen gesättigten Markt Verdrängungsinvestitionen mit hohem Risiko zu tätigen, sind dann die wichtigsten Investitionsgründe. Städtebauliche Aspekte, Anforderungen des Denkmalschutzes oder auch rein ökonomische Überlegungen machen die Projektentwicklung in bestehender Immobiliensubstanz zu einer der wichtigsten Zukunftsaufgaben der Immobilienwirtschaft. Immobilienprojektentwicklung verbindet die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander, dass eine einzelwirtschaftlich rentable und gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Investition gewährleistet wird. Bei Neubauten dauert die Projektentwicklungsphase regelmäßig 2-10 Jahre. Im Lebenszyklus einer Immobilie ist Projektentwicklung im Bestand mehrfach möglich. Sie wird zukünftig bedeutsamer werden, da die klassischen Sanierungsmassnahmen unter Beibehaltung der Nutzung und des Standards oft nicht mehr demografischen Entwicklungen oder veränderten Standortanforderungen gerecht werden. Allein unter zeitlichen Gesichtspunkten kann Projektentwicklung im Bestand deutliche Vorteile gegenüber Rückbau und Neuinvestition haben. Die Berücksichtigung der Zinsuhr kann leicht die sonstigen Investitionskriterien zu Gunsten der Bestandsentwicklung verschieben. Blickt man zum Beispiel speziell auf das Ruhrgebiet, so ist evident, dass eine Vielzahl von Bestandsobjekten in ihrer ursprünglichen Nützung nicht mehr benötigt werden. Das Ruhrgebiet ist darüber hinaus ein B-Standort mit relativ geringen Mieten. Dem stehen jedoch um bis zu 30% gestiegene Baukosten im Hochbau gegenüber. Die Folge ist geringe Neubautätigkeit und als Megatrend Bauen im Bestand. Im Rahmen eines Projektentwicklungs-Checks ist jedem Projekt zu prüfen, ob eine Umnutzung oder ein Abriss die vorteilhaftere Alternative ist. Die Alternativüberlegung betrifft noch nicht einmal vorrangig Wohnbauten oder Bürogebäude. Eine wichtige Entwicklung der Bestands-Projektentwicklung sind auch die Umnutzung alter Schwimmbäder, neue Konzepte für Kirchen oder auch für nicht mehr benötigte oder zeitgemäße Universitätsgelände. In Wuppertal wurde aus einem nicht mehr zeitgemäßen Schwimmbad der Jahrhundertwende ein Restaurant mit Veranstaltungsräumen entwickelt, das heute eine weit bessere Frequenz aufweist als zu seinen besten Schwimmbadzeiten. Das katholische Kloster St. Alfons in Aachen ist ebenso ein Bespiel wie das Universitätsgelände in der Henri-Dunant-Strasse in Essen. Zu den wichtigsten Anforderungen an das Entscheidungsumfeld von Bestandsentwicklungen zählt die Beurteilung von Markt mit Flächenangebot- und nachfrage und qualitativen Nutzeranforderungen Standort mit Lage, Umfeld, Eignung für die Nutzung und Verkehrsanbindung Qualität des Bestandobjektes mit Gebäudesubstanz, Gebäudestruktur, Funktionalität, Qualität und Parkplätzen sowie Rentabilität mit einer Kostenanalyse und Wirtschaftlichkeitsberechnung. Optisch und städtebaulich gelungenes und ökonomisch sinnvolles Beispiel für die Projektentwicklung im Bestand ist die Restaurierung der Villa Bredeney, die heute unter anderem Firmensitz von Brockhoff und Partner ist. Das Haus wurde ursprünglich als Wohnhaus für die Familie Huber, die Gründer von der Firma Raab Karcher erbaut. Diese nutzte das Objekt später als Firmensitz und baute es zunächst auf der rechten Seite an und sattelte ein weiteres Geschoss oben auf. Als das Gebäude dann für Raab Karcher zu klein wurde, wurde es von verschiedenen Gesellschaften zuletzt von der Coca Cola Eastern Europe Direktion genutzt. Im Jahre 2002 sollte es abgerissen werden, da aus Sicht des Eigentümers keine wirtschaftliche und attraktive Nutzung vorstellbar war. Dennoch gelang es den heutigen

19 Nr. 163, 14. KW, , Seite 19 von 27 Deals Deals Deals Düsseldorf: AIDS-Hilfe mietet gemeinsam mit Care24 Pflege Service qm Bürofläche in der Witzelstr. 63/Johannes-Weyer- Str. 1 von der Frank Karkow Grundstückgesellschaft über Atisreal. Donauwörth: Wealth Capital erwirbt für einen ihrer Fonds den Hubschrauber Technologie Park Eurocopter mit ca qm Nutzfläche von der Joint- Venture-Unternehmung IKB und MFRSI. Hauptmieter ist Eurocopter Deutschland. Bad Homburg: Ein von der Madison-Gruppe gemanagter Fonds erwirbt Anteile am SAB Vorsorgefonds III. Der Fonds beinhaltet das Harburger Care Center in Hamburg mit einer Gesamtnutzfläche von qm auf einem qm großen Grundstück. Hamburg: Watson, Farley & Williams LLP mietet qm Bürofläche am Kaiserkai 67 von Deutsche Immobilien über Colliers Grossmann & Berger. Hamburg: Moussa Moghadan-Zarandi mietet langfristig qm Restaurantfläche im Hanse-Viertel. Eröffnung soll im Herbst sein. Stuttgart: Werbeagentur Werbewelt mietet 3 Etagen mit ca qm Bürofläche im Lloyd-Haus von Copro über Jones Lang LaSalle und verlegt damit ihren Hauptsitz von Ludwigsburg nach Stuttgart. Eigentümern mit einem intelligenten Konzept und relativ geringen Revitalisierungskosten ein hoch attraktives Bürogebäude zu schaffen, in dem sich die Nutzer wohl fühlen und für das eine Warteliste in der Vermietung besteht. Die Entwicklung eines schlüssigen Konzeptes sollte unter Beachtung der Geschichte der Immobilie stattfinden. Wie Gräfin Rothkirch, damals Kommunikationschefin des Four Seasons in Berlin am Gendarmenmarkt einem Journalisten im Backgroundgespräch sagte, wurde das bis dahin beste Berliner Hotel allein schon durch den Begriff Wiedereröffnung des Grand Hotel Adlon zur Nummer 2. Allein der Begriff lies den Wettbewerb in Qualität, Service und Konzept um die Berliner Führung für das Four Seasons trotz sicherlich vergleichbarer rationaler Kriterien chancenlos werden. Die Beachtung der nachhaltigen Vermietbarkeit und der Drittverwendungsfähigkeit sind in Verbindung mit der Chance zu einem attraktiven Nutzungsmix und der Kontrolle der Wirtschaftlichkeit die ökonomischen Erfolgskomponenten der Bestandsprojektentwicklung. Ein wichtiges zusätzliches Problem der Bestandprojektentwicklung ist allerdings die oft auftretende Notwendigkeit, die Umnutzung bei laufendem Betrieb durchzuführen. Das betrifft Bürogebäude ebenso wie die pressewirksamen Bahnhofssanierungen. Bei der Villa Bredeney galt es, weitere Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Es sollte kleinteilige Vermietung möglich sein. Das erfordert vielfältige Erschließungsmöglichkeiten. Gerade bei der Analyse von Behördenobjekten ist auf die Erschließung zu achten. Manche Gebäude mit zu wenigen Erschließungskernen ermöglichen in einer Folgenutzung lediglich Mindestflächen ab 500 qm. Das führt regelmäßig zum Aus für die Überlegungen zur Bestandsentwicklungen. Bei der Villa Bredeney sollte das Ergebnis im hochwertigen Bereich angesiedelt werden, da nur so die Qualitäten von Lage, großzügigem Grundstück und Bausubstanz hinreichend berücksichtigt werden konnten. Bei der angepeilten hohen Miete wurden so hochwertige Eingänge, Treppen, Aufzüge und gut gestaltete Beschilderungsanlagen notwendig. Neben der Umsetzung der technischen Anforderungen der Mieter galt es, den Aspekt einer effizienten Bewirtschaftung zu berücksichtigen. Die Projektentwicklung sollte darüber hinaus als Marke mit eigener Identität, als Villa Bredeney, etabliert werden. Nur die Marke als Villa Bredeney ermöglicht eine eigene Identität für die Mieter. Das Problem bestehender Identitäten wirft besondere Probleme auf bei Gewerbegebäuden, die im Volksmund schon mit Firmennamen belegt sind. Eine Großbank tut sich eben schwer, in ein BfG-Gebäude zu ziehen. Bei den prominenten Frankfurter Entwicklungen wie z. B. dem Eurotower als Sitz der Europäischen Zentralbank wurde dafür viel Aufwand getrieben. Der Name ist auch so gewählt, dass er nach dem baldigen Auszug der EZB noch marktgängig ist. Ergebnis: Bei den aktuell hohen Baukosten kann in vielen Fällen durch Entwicklung des Bestandes die vorhandene Bausubstanz genutzt und Kosten eingespart werden. Eine gut konzipierte Bestandsentwicklung kann eine längere Restnutzungsdauer ermöglichen als ein schlecht geplanter Neubau. Speziell wenn es gelingt, über die Historie des Gebäudes einen Markennamen und damit Mehrwert zu schaffen, ist die alte Substanz wertvoller als jede Neubauvariante. Die Wirtschaftlichkeit der Revitalisierung muss natürlich beachtet und laufend kontrolliert werden. Der langfristige Erfolg der Projektentwicklungen im Bestand erfordert ständiges Arbeiten am Image der Immobilie und effiziente Bewirtschaftung. IGB Canada Retail Portfolio Fund Profitierten von stabilen Wachstumsraten in Canada Constanze Wrede, Chefredakteurin Der Immobilienbrief Das Angebot von Immobilienfonds in Nordamerika umfasst in den USA derzeit diverse Projektentwicklungen, doch damit ist insbesondere einem konservativeren Anlegerkreis nicht unbedingt gedient. Der große Nachbar im Norden, Canada mit seinen seit 15 Jahren stabilen Wachstumsraten des Bruttoinlandsproduktes und einer aufgrund hervorragender Arbeitsmarktzahlen gefestigten Inlandsnachfrage, bietet eine Alternative mit hoher Rechtssicherheit und wirtschaftlicher Stabilität. Die Provinz Québec mit ihrer Hauptstadt Montreal ist Canadas ökonomisches Kernland und erwirtschaftet gut 60% des Bruttoinlandsproduktes. Einen wichtigen Wirt-

20 Nr. 163, 14. KW, , Seite 20 von 27 Deals Deals Deals Hamburg: British American Tobacco Germany mietet qm und Innovas mietet qm Büroflächen in der Alsterterrasse 2 von der Versorgungskasse der Angestellten der Norddeutschen Affinerie über Engel & Völkers. Deggendorf: Niederländische Investmentgesellschaft Richebourg Vastgoed erwirbt das ca qm große Büro- u. Geschäftshaus Luitpoldplatz 17/Bräugasse 4 von einer Münchner Vermögensverwaltung über Kemper s. Langfristige Mieter sind H & M und Rossmann. Frankfurt: GPT Halverton erwirbt für den Handelsimmobilienfonds GRP 4 Immobilien in den neuen Bundesländern für insgesamt 4,5 Mio. Euro. Die Gebäude werden u.a. von Plus, Norma und Penny genutzt. Potsdam: BSM excursion übernimmt die qm großen Räumlichkeiten für sein Museum Fluxus+ am Kultur- und Wirtschaftsstandort Schiffbauergasse. Der Sanierungsträger Potsdam investierte 2,6 Mio. Euro in die Sanierung und den Umbau des 1889 als Pferdestall errichteten Gebäudes. Frankfurt: Sparkassen Giroverband Hessen-Thüringen mietet rd qm Bürofläche im Poseidon Haus in der Theodor-Heuss- Allee 2 für 3 Jahre von Deka Immobilien über Aengevelt. schaftssektor stellt mit einem Umsatz von aktuell rund 6,7 Mrd. CAD der Tourismus dar, der von der dünnen Besiedelung und den landschaftlichen Schönheiten des Landes profitiert, die eine zahlungskräftige Kundschaft anziehen. Dieses Szenario motiviert Investoren, denen weder das Risikoprofil eines asiatischen Opportunity-Fonds, noch die übersichtlichen Renditen eines Deutschland-Immobilienfonds ins Portfolio passen. Die IGB Internationale Grundwert Beteiligungs AG, Hamburg, hat sich für ihren neuen IGB Canada Retail Portfolio Fund attraktive Objekte im exklusiven Ferienresort Mont Tremblant, 130 km nördlich von Montreal, gesichert. Die Anlage wurde 1994 eröffnet und ist konzeptionell nach wie vor auf der Höhe der Zeit. Autos müssen draußen bleiben, das beruhigt das Umwelt-Gewissen der Zielgruppe, ein breites Angebot an Sportanlagen wie Schwimmbad und andere Wassersportmöglichkeiten wie Segeln, Kajak und Kanu, Tennis- und Golfplätze und Skilifte ermöglicht Freizeitaktivitäten rund ums Jahr. Das Skigebiet ist absolut schneesicher und sichert damit auch im Winterhalbjahr eine hohe Auslastung der Anlage. Der Fonds erwirbt mit einem Investitionsvolumen von 71,75 Mio. CAD alle Einzelhandels- und Gastronomieflächen in Mont Tremblant mit überzeugendem Renditepotential. Die Nettomietfläche von qm besteht aus qm Verkaufs- und Betriebsflächen und qm Lagerräumen und ist auf 74 Mietobjekte aufgeteilt. Ein Vermietungsstand von 100% stimmt optimistisch, ebenso wie die Tatsache, dass die meisten Mieter bereits seit Eröffnung ansässig sind. Der Manager des Objektes, die Intrawest, stellt mit 22% der vermieteten Flächen den Hauptmieter, darunter findet sich ein bunter Branchenmix aus kleinen, spezialisierten Läden, Restaurants mit unterschiedlichen Profilen und Dienstleistungs- sowie Unterhaltungsangeboten. 30 Mio. CAD sollen bei deutschen Anlegern platziert werden, die IGB garantiert die Zeichnung in voller Höhe. Das Fremdkapital in Höhe von 41,75 Mio. CAD, das entspricht gut 58% des Gesamtvolumens, wird von der Royal Bank of Canada mit fester Zinsbindung von 6,556% für zehn Jahre zur Verfügung gestellt. Die Mindestzeichnungsumme liegt bei CAD plus 5% Agio, die jährlichen Ausschüttungen beginnen bei 7% im Jahr 2009 und sollen bis auf 9,4% im Jahr 2017 steigen. Während der Laufzeit von prognostizierten sieben bis zehn Jahren sollen Gesamtrückflüsse von 225% des Kommanditkapitals vor Steuern ausgeschüttet werden. Allerdings kann sich die Laufzeit verkürzen, wenn der beabsichtigte frühzeitige Verkauf gelingt, für den der Initiator deutliche Wertsteigerungen erwartet. Das geltende Doppelbesteuerungsabkommen führt zu einer Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Canada, auch eventuelle Veräußerungsgewinne werden dort als Capital Gains besteuert, in Deutschland greift lediglich der Progressionsvorbehalt. Lagerflächen erzielten 2007 Top-Ergebnis André Eberhard, Redakteur Der Immobilienbrief Die direkten Investitionen in Lagerflächen erreichten lt. Jones Lang LaSalle (JLL) 2007 europaweit 15 Mrd. Euro. Trotz des Rückgangs gegenüber 2007 (-12%) ist dies das zweitbeste jemals erzielte Ergebnis. Auf die Top 5 Länder des europäischen Lagerflächen-Investmentmarktes entfielen Dreiviertel des Gesamtvolumens. Angeführt wird die Liste von Großbritannien, das allerdings im Jahresvergleich einen Rückgang von 35% verzeichnete. Mit 4,3 Mrd. Euro lag das Volumen aber deutlich über dem der anderen Länder: Deutschland, größter westeuropäischer Lagerflächen- Investmentmarkt auf dem Kontinent, kommt auf 2,3 Mrd. Euro (+5%). In Frankreich hat sich die Transaktionsaktivität mehr als verdoppelt (auf 1,86 Mrd. Euro). Während sich Schweden mit 1,78 Mrd. Euro auf dem Niveau des Vorjahres bewegte, überschritt die Niederlande mit einem Plus von 30% erstmals die 1 Mrd. Euro-Marke. Die begrenzten Investitionsmöglichkeiten haben das Renditeniveau lt. JLL nach unten gedrückt und damit gleichzeitig die Risikoprämien minimiert. Trotz dieser Vorsicht ist für die zentraleuropäische Region insgesamt im Jahresvergleich ein Transaktionsplus von 50% zu konstatieren. Zu verdanken ist das den Aktivitäten in Polen, das sein Volumen annähernd verdreifachte (auf 500 Mio. Euro). Grund dieses Wachstums war das Zusammenwirken eines starken Nutzerinteresses und eines sich vergrößernden Angebots sowohl durch Fertigstellungen, als auch durch verstärkte Veräußerungsaktivitäten. Rückläufige Investitionsvolumina von Minus 13%, 18% und 23% zeigten die Tschechische Republik (auf 62 Mio. Euro), Rumänien (auf 82 Mio. Euro) und Ungarn