1. Erhöhung des Wohnungsbestandes der städt. WBG - Ausgangslage -

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1 1. Erhöhung des Wohnungsbestandes der städt. WBG - Ausgangslage - Bezirke Bezirke Städt. WBG * Anteil Wesentliche Player Wohnungen Wohnungen städt. WBG * Anzahl Anzahl % Lichtenberg ,1 HOWOGE Marzahn-Hellersdorf ,1 degewo, STADT und LAND Treptow-Köpenick ,6 degewo, STADT und LAND Reinickendorf ,3 GESOBAU, GEWOBAG Pankow ,4 GESOBAU, GEWOBAG Friedrichshain-Kreuzberg ,9 WBM, GEWOBAG Mitte ,7 WBM, degewo, GESOBAU Spandau ,3 GEWOBAG Tempelhof-Schöneberg ,8 degewo, STADT und LAND, GEWOBAG Neukölln ,4 STADT und LAND, degewo Charlottenburg-Wilmersdorf ,0 GEWOBAG, degewo Steglitz-Zehlendorf ,1 degewo Summe Berlin ,0 1

2 2. Liegenschaftspolitik Direktvergabe aus dem Bestand des Liegenschaftsfonds (LiFo) an städt. WBG für Wohnungsneubau Sachwerteinlage Verkehrswert Erwerb Voraussetzung: überzeugende Nutzungskonzepte 2

3 Pilotprojekte Pilotprojekte im Bündnis für zunächst 14 Grundstücke vereinbart Ziel: Übertragung in 2012/13 zur Errichtung auch sozialverträglicher Mietwohnungen d.h. Kombination freier und gebundener Mieten in den Gebäuden angestrebt 3

4 Perspektive Perspektivisch sollen Grundstücke des Liegenschaftsfonds (LiFo) für Wohnungsbau im Wettbewerb am Markt nicht nach Höchstpreis, sondern nach Qualität der Nutzungskonzepte mit Sozialkomponente vergeben werden. Ziel: Eine verträgliche soziale Mischung 4

5 Außerdem... Einfügung in die städtebauliche Umgebung Günstige Wohnungen an Haushalte mit WBS Hoher Anteil Ein- bis Zweizimmer- Wohnungen Barrierefreiheit und Konzentration auf belastete Innenstadtquartiere mit Anspannung 5

6 GEWOS Marktanspannung 6

7 4. Mietenpolitik Gut, sicher und preiswert wohnen in Berlin Wie? a. keine undifferenzierten Mieterhöhungen mehr Einführung einer Sozialklausel Nettokaltmiete soll unter 30% des Netto- Einkommens bleiben Es gelten WBS- Berechtigung und WFl wie bei Sozialwohnungen, aber auch besondere Würdigung für Schwangere oder Alleinerziehende Betreuungs- /Pflegefälle Behinderungen schwere Krankheit u.a. Einrichtung einer Schiedsstelle 7

8 Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten Altbau, Neubau, alle Wohnungen 5,50 Entwicklung der durchschnittlichen Netto-Kaltmiete (Sollmiete) bei den sechs städt. WBG 5,25 5,00 4,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,76 3,88 3,99 4,15 4,32 4,43 4,57 4,65 4,79 4,91 5,00 5,12 3,

9 Mietenpolitik b. Anwendung BGB: max 15 % in 4 Jahren Mietanhebung (statt 20 % in 3 Jahren) c. bei Modernisierung max 9 % Umlage der Mod-Kosten statt 11%; außerdem: Max. Mietspiegel plus eingesparte Betriebskosten als zweite Obergrenze Umfassende Einbeziehung der Mieterschaft 9

10 Mietenpolitik d. Wiedervermietung Innerhalb des S-Bahnringes zum Mietspiegel an WBS- Berechtigte (Berliner Grenzen) mind. 50 % Außerhalb S-Bahn- Ring mind. 33 % Angebotsmieten 10

11 Mietenpolitik f. Transferleistungsempfänger Die vom Land festgelegten Obergrenzen sind einzuhalten (Wohnaufwendungsverordnung) Keiner wird verdrängt 11

12 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

13 Exkurs Wohnungsneubau generell Ziel 6000 Wohnungen jährlich - Ziel Steigerung auf WE p.a. erfordert Intensivierung um ca WE pro Jahr. - Derzeit führend: Pankow WE Lichtenberg 762 WE Charl./Wdf. 498 WE Baugenehmigungen bis : WE 13

14 Räumliche Verteilung der Wohnungsfertigstellungen

15 Kleinteilige Wohnungsbaupotentiale durch Nachverdichtung Ermittelt durch GFZ- Differenzberechnung aus gegenwärtig realisierter und nach Bodenrichtwer t-atlas theoretisch möglicher GFZ

16 Größere Wohnbauflächenpotentiale Flächenpotentiale ab: WE in MFH bzw WE in EFH

17 Umgang mit den Sozialwohnungen

18 Eigentümerstruktur: Sozialwohnungen insgesamt 18

19 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau - bis 2005 preisrechtlich zulässige Durchschnittsmiete, ab 2006 Ist-Miete EUR/m 2 9 8,24 8,40 8 7,12 7,39 7,38 7,58 7,9 8,00 0 0,8 0,96 0,98 0,98 7 6,58 6,78 6,70 6,66 6,70 6,77 6,83 6,85 0,79 0,79 0,8 0,82 6 5,81 6,08 0,75 6,21 0,67 0,66 0,66 0,63 0,66 0,69 0,7 0,71 0,73 1,85 1,86 1,9 1,9 1,94 1,94 1,95 5 0,76 1,66 1,78 1,87 1,97 1,88 1,93 1,91 1,93 1,93 1,87 1,85 Heiz- und Warmwasserkosten Kalte Betriebskosten 4 1,54 Nettokaltmiete 3 2 3,51 3,67 3,76 4,05 4,15 4,19 4,07 4,1 4,14 4,19 4,25 4,48 4,75 4,72 4,85 5,2 5,1 5,32 5, Jahr 19

20 Durchschnittliche Miethöhen 2011 im Sozialen Wohnungsbau und im nicht preisgebundenen Bestand nach Baualtersklassen bzw. Bewilligungsjahrgängen 20