Der Frankfurter Büromarkt Trends und Perspektiven 2008

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1 Der Frankfurter Büromarkt Trends und Perspektiven 2008 Oliver Barth, Niederlassungsleiter Atisreal GmbH Immobilien Jour Fixe IHK Frankfurt am Main 19. März 2008

2 Agenda 1. Aktuelle Büromarktzahlen 2. Analyse des Leerstands Woher kommt der Leerstand? Qualität und Lage des Leerstands 3. Perspektiven des Frankfurter Büromarktes Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Wer sind die Gewinner und Verlierer der aktuellen Marktsituation? 2

3 Marktgebiet Frankfurt City-Lagen 1.1 Bankenviertel 1.2 Westend 1.3 Innenstadt 1.4 Hauptbahnhof Cityrand 2.1 Ostend 2.2 Frankfurt Süd/Sachsenhausen 2.3 City West Stadtrand 3.1 Frankfurt Nord 3.2 Frankfurt Ost 3.3 Frankfurt West/Gallusviertel 3.4 Rödelheim/Hausen/Sossenheim Nebenlagen 4.1 Heddernheim/Mertonviertel 4.2 Nieder-Eschbach 4.3 Kaiserlei 4.4 Niederrad 4.5 Neu-Isenburg 4.6 Eschborn 4.7 Flughafen 3 Peripherie Bad Homburg Oberursel Schwalbach/Kronberg/Sulzbach 5.2 Offenbach 5.3 Dreieich/Langen

4 Aktuell gesunde, erhöhte Nachfrage nach Büroflächen im Marktgebiet Flächenumsatz m² m² m² Ø m² m² m² Ø m² 0 m²

5 Hoher Anteil an Großvermietungen ist typisch für den Frankfurter Büromarkt Flächenumsatz nach Größenklassen 2007 < 200 m² (2%) m² (9%) m² (23%) 40% Flächenumsatz m² und m² m² (13%) m² (18%) m² (17%) m² (18%) Anteil % % % % 5

6 Attraktiver Standort Frankfurt Vermietungen an neue und neu gegründete Unternehmen : rund m² Bürofläche aufgrund von Zuzug oder Neugründung vermietet 16% 20% 22% 14% 10% 9% 12% 17% 10% 11%

7 In Frankfurt sind zahlreiche Branchen am Flächenumsatz beteiligt Flächenumsatz nach Branchen 2007 wie zum Beispiel: Zeitarbeitsfirmen Architekturbüros Immobilienberater 7

8 Trotz guter Vermietungsleistung gibt es in Frankfurt weiterhin sehr viel Leerstand Leerstand am Frankfurter Büromarkt m² m² Verfügbarkeitsfaktor 3,2 Das heißt: Etwa dreimal so viel Leerstand wie Flächenumsatz im Jahr m² m² m² m²

9 2. Analyse des Leerstands Woher kommt der Leerstand? Qualität und Lage des Leerstands 9

10 Überabnahme von Büroflächen in der letzten Boomphase ( ) Flächenumsatz m² m² m² Letzte Boomphase Flächenumsatz : ca. 3,0 Mio. m² Das war fast so hoch wie der Flächenumsatz in den zehn Jahren davor zusammengenommen. ( : ca. 3,1 Mio. m²) Insgesamt ca m² über dem Ø Ø m² m² m² Ø m² 0 m²

11 Woher kam die überdurchschnittliche Nachfrage in der letzten Boomphase? Flächenumsatz ausgewählter Branchen m² m² Letzte Boomphase Auslöser: Jahr 2000-Problem Euro-Einführung Neue Markt-Euphorie Dotcom-Blase Banken/ Finanzdienstleister Beratungsgesellschaften m² Informations- und Kommunikationstechnologien m² Versicherungen 0 m²

12 Marktüberschätzung und Überproduktion von Büroflächen in Folge des Booms Fertigstellungen von Büroflächen m² Letzte Boomphase Folge: Überproduktion Fertigstellungen : ca. 2,3 Mio. m² Rund m² über dem Ø m² m² Ø m² m² 0 m²

13 2. Analyse des Leerstands Woher kommt der Leerstand? Qualität und Lage des Leerstands 13

14 Die dynamische Entwicklung der Stadt Frankfurt am Main Die Altstadt im Jahr

15 Die dynamische Entwicklung der Stadt Frankfurt am Main Die Innenstadt etwa

16 Die dynamische Entwicklung der Stadt Frankfurt am Main Die Innenstadt etwa

17 Die Ausstattung der Bürogebäude in Frankfurt wurde ständig verbessert Beispiel für eine normale Gebäudequalität 17

18 Die Ausstattung der Bürogebäude in Frankfurt wurde ständig verbessert Beispiel für eine moderne Gebäudequalität 18

19 Der Bedarf der Büromieter hat sich in den letzten zehn Jahren geändert Flächenumsatz nach Gebäudequalität Modern* 34% Normal 64% Modern* 65% Normal 34% Normal Modern Modernisierungsbedürftig (2%) Modernisierungsbedürftig (1%) *einschließlich Flächen in Bau und Projektanmietungen 19

20 Vor allem Großnutzer suchen moderne Büroflächen Flächenumsatz nach Qualität und Größenklassen 2007 Großnutzer 100% bis 200 m² m² m² m² m² m² ab m² Normal 80% Modern 60% 40% 20% 0% 20

21 Rund die Hälfte des normalen Leerstands in großen, veralteten Gebäuden Leerstand nach Gebäudequalität 2007 Modern m² (36%) Modernisierungsbedürftig m² (3%) Normal 1,2 Mio. m² (62%) Etwa die Hälfte des normalen Leerstands in Bürogebäuden mit veralteter Ausstattung und gleichzeitig hohem Leerstand Geringe Vermietungschancen für rund 30-40% dieser Liegenschaften 21

22 Leerstand und Flächenumsatz nach Lagen Angebotsreserve in den City- und Cityrandlagen Bürolage Flächenumsatz in m² Leerstand insgesamt in m² Leerstand modern in m² Verhältnis von Leerstand insgesamt und Flächenumsatz Verhältnis von Leerstand modern und Flächenumsatz Bankenviertel ,0 1,7 Westend ,2 0,5 Innenstadt ,9 0,8 Hauptbahnhof ,7 1,1 Ostend ,6 1,7 Frankfurt Süd/Sachsenhausen ,1 1,6 City West ,2 0,9 22

23 Leerstand und Flächenumsatz nach Lagen Angebotsreserve in den Stadtrand- und Nebenlagen Bürolage Flächenumsatz in m² Leerstand insgesamt in m² Leerstand modern in m² Verhältnis von Leerstand insgesamt und Flächenumsatz Verhältnis von Leerstand modern und Flächenumsatz Frankfurt Nord ,8 0,5 Frankfurt Ost ,8 0,3 Frankfurt West/Gallusviertel ,2 0,1 Rödelheim/Hausen/Sossenheim ,7 1,9 Heddernheim/Mertonviertel ,4 0,7 Nieder-Eschbach ,9 0,2 Kaiserlei ,5 1,0 Niederrad ,8 2,7 Neu-Isenburg ,6 2,0 Eschborn ,1 0,6 Flughafen ,7 3,1 23

24 Leerstand und Flächenumsatz nach Lagen Angebotsreserve in der Peripherie Bürolage Flächenumsatz in m² Leerstand insgesamt in m² Leerstand modern in m² Verhältnis von Leerstand insgesamt und Flächenumsatz Verhältnis von Leerstand modern und Flächenumsatz Bad Homburg ,9 2,4 Oberursel ,1 0,8 Schwalbach/Kronberg/Sulzbach ,4 8,6 Offenbach ,7 3,0 Dreieich/Langen ,2 0,2 24

25 Die City-Lagen haben den größten Marktanteil Flächenumsatz nach Bürolagen 2006 und 2007 Bankenviertel Westend Innenstadt Hauptbahnhof City Cityrand m² m² 2007 Marktanteil 52% Mertonviertel Nieder-Eschbach Niederrad Flughafen Kaiserlei Eschborn Neu-Isenburg Bad Homburg Oberursel Schwalbach Kronberg Sulzbach Offenbach Dreieich/Langen Stadtrand Nebenlagen Peripherie

26 aber aktuell nur noch wenige nachfragegerechte Büroflächen im Angebot Leerstand nach Bürolagen 2007 Bankenviertel Westend Innenstadt Hauptbahnhof Mertonviertel Nieder-Eschbach Niederrad Flughafen Kaiserlei Eschborn Neu-Isenburg Bad Homburg Oberursel Schwalbach Kronberg Sulzbach Offenbach Dreieich/Langen City Cityrand Stadtrand Nebenlagen Peripherie m² m² m² 31% des gesamten Leerstands Modern Normal Modernisierungsbedürftig 26

27 3. Perspektiven des Frankfurter Büromarktes Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Wer sind die Gewinner und Verlierer des Marktes? 27

28 Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Fertigstellungen und die Objekte in Bau bis m² m² Fertigstellungen In Bau, verfügbar In Bau, vorvermietet m² Ø m² m² m² in Bau, nur m² verfügbar 0 m²

29 Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Bis 2010 entstehen nur wenige neue Bürogebäude in Frankfurt (Beispiele) Siesmayerstraße 21 Feldbergstraße 35 Mainzer Landstraße 33 Ulmenstraße Romeo & Julia Ulmenstraße 37 Schumannstraße 27 Goetheplatz 2 29

30 Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Bis 2010 entstehen nur wenige neue Bürogebäude in Frankfurt (Beispiele) Bockenheimer Landstraße 33 Turm am Thurn-und-Taxis-Platz Große Eschenheimer Straße Opernturm Bockenheimer Landstraße 2-4 Airrail Center am Flughafen Frankfurt 30

31 Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Mehr Dienstleistungs-Beschäftigte in Frankfurt und der Rhein-Main-Region (Prognose) Quelle: IHK Forum Rhein-Main, Beschäftigungs- und Konjunkturprognose FrankfurtRheinMain 2008, Frankfurt/Hanau Nov. 2007, S. 25; Bearbeitung: Atisreal Consult GmbH 31

32 Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Ausblick bis 2010: Weiterer Mietpreisanstieg im Spitzensegment wahrscheinlich m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 0 m² 32 Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmiete in /m² 1991: 48,60 /m² : 53,70 /m² Szenario 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00

33 Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Weitere Trends bei Flächenumsatz und Leerstand Konstant hohe Nachfrage 2008: rund m², durch den Baubeginn EZB und den Umzug der Deutsche Börse AG ist ein höheres Ergebnis sehr wahrscheinlich 2009 und 2010: jeweils rund m² Anhaltender Umzug von Büromietern, vor allem von Großnutzern, von veralteten Bestandsimmobilien in moderne Bürogebäude Die Auswahlmöglichkeiten sind dabei für die Mieter schon heute begrenzt, vor allem bei größeren Flächengesuchen in den City-Lagen und bei hohen Ansprüchen hinsichtlich der Standort- und Objektqualität Die stärkere Ausdifferenzierung von Lage- und Gebäudequalität wird sich fortsetzen Ein hoher Leerstandssockel von mindestens 1 Mio. m² wird auch in Boomphasen bestehen bleiben 33

34 Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Bauen oder nicht bauen? Neubau ist in Frankfurt zur Zeit sinnvoll trotz des hohen Leerstands Der Markt kann durchaus weitere rund m² Neubaufläche aufnehmen Anders als in der letzten Boomphase , wo nahezu jede Fläche angemietet wurde, wird sich in der aktuellen Aufschwungphase vor allem Qualität durchsetzen Zielgruppengerechte, state-of-the-art Büroobjekte mit einer unverwechselbaren Architektur haben auch in Zukunft hervorragende Vermietungschancen Dabei werden Immobilien- und Markt-Know-How sowie eine fundierte Beratung wieder stärker von Bedeutung für die Immobilien-Projektentwicklung 34

35 3. Perspektiven des Frankfurter Büromarktes Wie viele neue Büroflächen verträgt der Markt? Wer sind die Gewinner und Verlierer des Marktes? 35

36 Wer sind die Gewinner und Verlierer des Marktes? Verlierer Sehr große, veraltete Bürogebäude mit normaler Qualität, die für einen oder mehrere Großnutzer konzipiert worden sind und wo sich auch nach intensiver Prüfung eine Modernisierung und der Umbau in mehrere kleine Büroeinheiten als nicht wirtschaftlich erweisen. 36

37 Wer sind die Gewinner und Verlierer des Marktes? Gewinner Neue und modern ausgestattete Büroobjekte Bürogebäude mit normaler oder moderner Qualität, die vom Gebäudekonzept her für eine kleinflächige Vermietung gut geeignet sind Nutzergerechte Bürogebäude mit einer kreativen Architektur, wie sie zum Beispiel am Frankfurter Westhafen entstanden sind Kurz- bis mittelfristig wird der Aufschwung auch in dezentralen Lagen ankommen, die mit dem Anstieg der Mieten in der Innenstadt für bestimmte Nutzergruppen wieder interessanter werden Von der Aufschwungphase des Marktes profitieren auch Investoren, die die Chancen erkennen und zu im internationalen Vergleich attraktiven Bedingungen einsteigen 37

38 Wer sind die Gewinner und Verlierer des Marktes? Die Stadt Frankfurt profitiert von vielfältigen Neuinvestitionen in ihre Infrastruktur Hotels & Gastronomie Einkaufen Beispiel: Neues Fleming s Hotel Deluxe Frankfurt-City am Eschenheimer Tor (ehemaliges Bayer-Haus ) Beispiel: Neuer Shop von Zara in der Biebergasse mit zusätzlicher Verkaufsfläche im 1. Obergeschoss 38

39 Wer sind die Gewinner und Verlierer des Marktes? Die Stadt Frankfurt profitiert von vielfältigen Neuinvestitionen in ihre Infrastruktur Wohnen Einkaufen Beispiel: Wohnungsneubau am Westhafen (Projektvision) Beispiel: Shopping Center Zeilforum (Projektvision) 39

40 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt Oliver Barth Niederlassungsleiter Atisreal GmbH Goetheplatz Frankfurt am Main Tel.: Fax: oliver.barth@atisreal.com 40