Privates Baurecht praxisnah

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1 Privates Baurecht praxisnah

2 Axel Wirth Cornelius Pfisterer Andreas Schmidt Privates Baurecht praxisnah Basiswissen mit Fallbeispielen 2. Auflage

3 Axel Wirth Technische Universität Darmstadt, Deutschland Andreas Schmidt Köln, Deutschland Cornelius Pfisterer Berlin, Deutschland ISBN DOI / ISBN (ebook) Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Springer Vieweg Springer Fachmedien Wiesbaden 2011, 2016 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlags. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Der Verlag, die Autoren und die Herausgeber gehen davon aus, dass die Angaben und Informationen in diesem Werk zum Zeitpunkt der Veröffentlichung vollständig und korrekt sind. Weder der Verlag noch die Autoren oder die Herausgeber übernehmen, ausdrücklich oder implizit, Gewähr für den Inhalt des Werkes, etwaige Fehler oder Äußerungen. Lektorat: Karina Danulat Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Springer Vieweg ist Teil von Springer Nature Die eingetragene Gesellschaft ist Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH

4 Vorwort In einer idealen Welt könnten Bauherr, Planer und Werkunternehmer möglicherweise ohne nähere Kenntnisse des privaten Baurechts auskommen. In dieser Welt hätte sich der Bauherr bereits lange vor Baubeginn abschließende Vorstellungen über alle Einzelheiten des zu errichtenden Gebäudes gemacht und die von ihm gewünschte Qualität vorgegeben. Es lägen bereits vollständige Ausführungsplanungen vor. Ein gut auskömmlicher Werklohn wäre vereinbart, nachvollziehbare Ratenzahlungen lägen fest. Der Baugrund entspräche den Annahmen der Vertragspartner. Hausschwamm, Setzungsrisse an Nachbargebäuden, Starkregenereignisse, Minusgrade, Materialfehler, Lieferengpässe, Überschreitungen von Fertigstellungsfristen, die Ausführung behindernde Auflagen der Baubehörde und ähnliches gäbe es nicht. Die Arbeiten würden fehlerfrei ausgeführt. Über die Kosten geänderter oder zusätzlicher Leistungen bestünde sofort Einigkeit. Sollte es gleichwohl zu Mängeln kommen, würden diese ohne Diskussion unverzüglich und nachhaltig beseitigt. Da es diese ideale Welt im Bereich des Bauens nicht gibt, haben wir dieses Buch verfasst. Es vermittelt das notwendige Grundwissen, um neben Qualität, Kosten und Terminen auch den rechtlichen Herausforderungen eines Bauvorhabens gerecht zu werden. Darmstadt/Berlin/Köln im Februar 2016 Axel Wirth Cornelius Pfisterer Andreas Schmidt

5 Inhaltsverzeichnis 1 Einführung in das private Baurecht Privates Baurecht BGB-Werkvertragsrecht Die Regelungen der VOB HOAI Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Die Grundregeln des Werkvertragsrechts Erfolgshaftung Vorleistungspflicht Abnahme Vorzeitige Beendigung Mängelansprüche Der Bauvertrag Beteiligte des Bauvorhabens Abschluss des Bauvertrages Der Inhalt des Bauvertrags Die wesentlichen Regelungen Bauwerksleistungen Vergütung Leistungszeit Abrechnung und Zahlung Kündigung Abnahme Mängel Sicherheiten Sonstige Regelungen Die wesentlichen Unterschiede Die VOB/B als AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen... 16

6 VIII Inhaltsverzeichnis Die VOB/B im Licht der AGB-Rechtsprechung Problematische VOB/B-Klauseln Die Leistung des Auftragnehmers Erfolgshaftung Die Bestimmung des Leistungsumfangs Die Art der Leistungsbeschreibung Widersprüche innerhalb der Leistungsbeschreibung Mehrdeutige Leistungsbeschreibung Nachträgliche Leistungsänderungen Mengenänderungen ohne Einwirkung des Auftraggebers Leistungsänderungen durch Einwirkung des Auftraggebers Ohne Auftrag ausgeführte Leistungen Übungsfall zu Kapitel Die Abnahme der Werkleistung Begriff und Bedeutung der Abnahme Definition der Abnahme Rechtsnatur der Abnahme Hauptpflicht Rechtsgeschäftliche Abnahmeformen Die fiktive Abnahme Technische Abnahme Behördliche Abnahmen Rechtsfolgen der Abnahme Erfüllung Fälligkeit der Vergütung Verzinsung des Werklohns Gefahrübergang Ende der Schutzpflicht aus 4 Abs. 5 VOB/B Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche Beweislastumkehr bezüglich Mängel Rechtsverluste bei fehlendem Vorbehalt Anspruch auf Abnahme Vollendung des Werkes Mangelfreiheit des Werkes Der Zeitpunkt der Abnahme... 57

7 Inhaltsverzeichnis IX Rechtsfolgen der Abnahmeverweigerung Abnahme nach Kündigung Teilabnahme Voraussetzungen Wirkungen Die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum AGB zur Abnahme Allgemeine Geschäftsbedingungen Die VOB/B als AGB Die Abnahmebestimmungen der VOB/B Weitere Klauseln zur Abnahme Übungsfall zu Kapitel Abrechnung und Zahlung Grundlagen Vermutung einer üblichen Vergütung Vorleistungspflicht Abschlagszahlungen Abschlagszahlungen im BGB-Vertrag Abschlagszahlungen im VOB/B-Vertrag Frist zur Geltendmachung von Abschlagszahlungen Vorauszahlungen Die Schlussrechnung BGB-Vertrag VOB/B-Vertrag Die Schlusszahlung Fälligkeit Verzinsung Weitere Rechte des Auftragnehmers bei Zahlungsverzug Die Schlusszahlungseinrede in 16 Abs. 3 Nr. 2 6 VOB/B Verjährung Grundlagen BGB-Vertrag VOB/B-Vertrag Hemmung Übungsfall zu Kapitel

8 X Inhaltsverzeichnis 5 Der Baumangel Der Mangelbegriff im Werkvertrag Leistungspflicht des Auftragnehmers Sachmangelbegriff Der Rechtsmangel Abgrenzung Mangel/Verschleiß Der Mangelbegriff des 13 VOB/B Mängelrechte nach BGB-Werkvertragsrecht Übersicht Zeitpunkt Stufenverhältnis und Fristsetzung Der Nacherfüllungsanspruch, 634 Nr. 1, 635 BGB Selbstvornahme und Aufwendungsersatz Rücktritt Minderung Schadensersatz Das Leistungsverweigerungsrecht des Auftraggebers bei Mängeln Mängelrechte nach VOB/B Rechte des Auftraggebers vor der Abnahme Rechte des Auftraggebers nach der Abnahme Ausschluss der Mängelhaftung nach 13 Abs. 3 VOB/B Exkurs: Haftung des Baustoffhändlers für Aus- und Einbaukosten? Verjährung der Mängelrechte Verjährung nach BGB Werkvertragsrecht Verjährung der Mängelansprüche nach VOB/B Vereinbarungen über die Verjährung Hemmung der Verjährung Mitverantwortlichkeit der Baubeteiligten Mitverschulden des Auftraggebers Verantwortlichkeit des Auftraggebers nach 645 BGB Gesamtschuldverhältnisse

9 Inhaltsverzeichnis XI 6 Vorzeitige Vertragsbeendigung Überblick Grundlagen Kooperationspflicht Freie Kündigung Die Kündigung aus wichtigem Grund Die Kündigungsmöglichkeiten des Auftraggebers nach der VOB/B Kündigungsmöglichkeiten für den Auftragnehmer Die Durchführung der Kündigung Kündigung nach 8 Abs. 3 VOB/B: Kündigung des Auftragnehmers nach 9 VOB/B Die Abrechnung des gekündigten Vertrages Zweiteilung Die Abrechnung bei freier Kündigung Die Abrechnung bei der Kündigung aus wichtigem Grund Die Abrechnung bei speziellen Kündigungstatbeständen Übungsfall zu Kapitel Die Bauzeit Grundlagen BGB-Vertrag Die Regelung in der VOB/B Behinderung und Unterbrechung der Ausführung Wann liegt eine Behinderung vor? Behinderungsanzeige Rechtsfolgen einer Behinderung Rechtsfolgen einer Unterbrechung der Ausführung: Die Vertragsstrafe Grundlagen Voraussetzung Inhalt Vertragsstrafe in AGB Übungsfälle zu Kapitel

10 XII Inhaltsverzeichnis 8 Sicherheiten Grundlagen Sicherung des Vergütungsanspruchs Abschlagszahlungen Vorauszahlungen Pfandrecht Sicherungshypothek des Bauunternehmers Bauhandwerkersicherung Sicherung der Mängelansprüche Vertragserfüllung Sicherheitsleistung im VOB/B-Vertrag Grundlagen Art der Sicherheit Zeitpunkt Rückgabe Besonderheiten der Bürgschaft als Sicherheit Art der Bürgschaft Verjährung Übungsfall zu Kapitel 8, 648 BGB Sachwortverzeichnis