Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

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1 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

2 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Worum geht es? Werbungskostenabzug nach Veräußerung einer Immobilie Bisherige Rechtsprechung Kein Abzug sog. nachträglicher Schuldzinsen Ausnahme für rückständige Zinsen, die auf die Zeit der Vermietung entfielen und Zinsen für Aufwendungen, die während der Vermietungstätigkeit als sofort abziehbare Werbungskosten zu beurteilen waren BFH - Urteil v. 16. März VIII R 20/08, BStBl. II 2010, 787 Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Kapitalvermögen im Falle der Aufgabe oder Veräußerung einer Beteiligung i.s. von 17 EStG

3 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Bisherige Rechtsprechung Werbungskostenabzug während der Vermietungstätigkeit: Verknüpfung von Darlehensaufnahme und Vermietungszweck Zweckentsprechende Verwendung der Darlehensmittel (Grundsätzlich) kein Werbungskostenabzug nach dem Ende der Vermietungstätigkeit Veranlassungszusammenhang besteht (nur) solange fort, bis die Vermietungsabsicht aufgegeben wird und die Vermietungstätigkeit bzw. das Rechtsverhältnis im Sinne der Einkunftsart endet Mit der Veräußerung einer bisher zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Immobilie endet die Vermietungstätigkeit Konsequenz: der Veranlassungszusammenhang reißt ab Nachträgliche Schuldzinsen dienen der Finanzierung eines (nicht steuerbaren und damit) privaten Veräußerungsverlusts

4 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung BFH - Urteil v. 16. März VIII R 20/08, BStBl. II 2010, 787 Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Kapitalvermögen im Falle der Aufgabe oder Veräußerung einer Beteiligung i.s. von 17 EStG Paradigmenwechsel bei der Absenkung der Wesentlichkeitsgrenze Keine sachliche Rechtfertigung mehr für rechtliche Zuweisung nachträglicher Schuldzinsen zur (grundsätzlich) nicht steuerbaren Vermögensebene Konzeptionelle Abkehr vom Leitbild des Mitunternehmers Abzug von Schuldzinsen, die auf Zeiträume nach Veräußerung der Beteiligung oder Auflösung der Gesellschaft entfallen, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen unter den gleichen Voraussetzungen wie nachträgliche Betriebsausgaben

5 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung BFH - Urteil v. 20. Juni IX R 67/10, DStR 2012, 1801 Kredit SPARKASSE

6 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung BFH - Urteil v. 20. Juni IX R 67/10, DStR 2012, 1801 Mietve rtrag 1 Unbefri stetes Mietve rhältni s Kredit Abs. 4 EStG SPARKASSE

7 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung BFH - Urteil v. 20. Juni IX R 67/10, DStR 2012, 1801 Kredit SPARKASSE 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG

8 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung BFH - Urteil v. 20. Juni IX R 67/10, DStR 2012, 1801? Kredit Streitjahr Abs. 4 EStG SPARKASSE 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG

9 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung BFH - Urteil v. 20. Juni IX R 67/10, DStR 2012, 1801 Bisher von der Rechtsprechung bemühtes Argument, das (Rest-)Darlehen habe seine Ursache in einem im privaten Vermögensbereich erlittenen Veräußerungsverlust, trägt nicht mehr Verlängerung der Veräußerungsfrist durch 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG i.d.f. des StEntlG 1999/2000/2002; Vertiefung des Systembruchs 23 Abs. 3 Satz 4 EStG verknüpft das private Veräußerungsgeschäft mit der bisherigen steuerbaren und steuerpflichtigen Nutzung des Grundstücks Dadurch wird die Gewinn -Ermittlung nach 23, Abs. 1, 3 EStG strukturell der Ermittlung eines Gewinns aus der Veräußerung eines WG des BV gleichgestellt (Besteuerung stiller Reserven ) Veranlassungszusammenhang zwischen (Rest-)Darlehen und den (früheren) Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht grundsätzlich auch nach Veräußerung des Objekts fort

10 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung BFH - Urteil v. 20. Juni IX R 67/10, DStR 2012, 1801 Voraussetzungen für einen fortbestehenden Veranlassungszusammenhang: Erlös aus der Veräußerung reicht nicht aus, um das ursprünglich zur Anschaffung des Grundstücks aufgenommene Darlehen abzulösen Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung ist zu beachten Einkünfteerzielungsabsicht darf nicht schon vor der Veräußerung des Immobilienobjektes aus anderen Gründen weggefallen sein Kläger kann anfallende Schuldzinsen weiterhin als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen

11 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Reaktionen zum BFH - Urteil v. 20. Juni IX R 67/10, DStR 2012, 1801 Nachträgliche Schuldzinsen sind nur innerhalb der Frist des 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu berücksichtigen Meyer/Ball, DStR 2012, 2260 Nachträgliche Schuldzinsen sind (wohl) auch nach Ablauf der Frist des 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu berücksichtigen Jochum, DStZ 2012, 728; Geserich, NWB 2012, 3304; Moritz, AktStR 2012, 543; Rothenberger EStB 2012, 365; Knaupp, SteuK 2012, 438; Schmitz-Herscheidt, FR 2013, 39 Schmidt/Loschelder, 9 Rz. 40; HHR/Bergkemper, 9 EStG Anm. 372 Nachträgliche Schuldzinsen sind ggf. (nur) bei 23 EStG zu berücksichtigen Dornheim, DStZ 2012, 553; Jochum, a.a.o. Schuldentilgung steht im Belieben des Steuerpflichtigen Meyer/Ball, a.a.o.

12 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Zutreffende Folgerungen aus dem BFH - Urteil v. 20. Juni IX R 67/10, DStR 2012, 1801 Nachträglicher Schuldzinsenabzug ist nicht auf die Fälle einer i. S. des 23 EStG steuerbaren Veräußerung beschränkt Notwendiger Veranlassungszusammenhang setzt sich nach der Veräußerung des Objekts am Veräußerungspreis fort (Surrogationsbetrachtung); kein neuer Veranlassungszusammenhang mit 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG Wird wieder ein vermietetes Objekt (oder eine andere Einkunftsquelle) angeschafft, besteht der Zusammenhang (ggf. anteilig) am neuen Objekt fort Wird kein neues Objekt angeschafft, endet der Veranlassungszusammenhang, wenn der Verkaufserlös ausreicht, um das Darlehen abzulösen besteht der Veranlassungszusammenhang insoweit fort, als der Verkaufserlös nicht ausreicht, um das Darlehen abzulösen Nur Tilgungshindernisse beachtlich; keine Wirtschaftlichkeitserwägungen!

13 Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Zutreffende Folgerungen aus dem BFH - Urteil v. 20. Juni IX R 67/10, DStR 2012, 1801 Nachträglicher Schuldzinsenabzug ist nicht auf die Fälle einer i. S. des 23 EStG steuerbaren Veräußerung beschränkt Notwendiger Veranlassungszusammenhang setzt sich nach der Veräußerung des Objekts am Veräußerungspreis fort (Surrogationsbetrachtung); kein Finanzverwaltung: neuer Veranlassungszusammenhang mit 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG BStBl I 2013, 508 Wird wieder ein vermietetes Objekt (oder eine andere Einkunftsquelle) angeschafft, besteht der Zusammenhang (ggf. anteilig) am neuen Objekt fort Keine Anwendung auf Altfälle (Veräußerung vor dem ) Keine Anwendung auf nicht steuerbare Grundstücksveräußerungen außerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist Wird kein neues Objekt angeschafft, endet der Veranlassungszusammenhang, wenn der Verkaufserlös ausreicht, um das Darlehen abzulösen besteht der Veranlassungszusammenhang insoweit fort, als der Verkaufserlös nicht ausreicht, um das Darlehen abzulösen Nur Tilgungshindernisse beachtlich; keine Wirtschaftlichkeitserwägungen!

14 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien

15 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien Worum geht es? Werbungskostenabzug bei leerstehenden Wohnimmobilien Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ( 21 EStG) setzt voraus, dass der Steuerpflichtige mit Einkünfteerzielungsabsicht handelt Welche Fallgruppen sind zu unterscheiden? Aufnahme der Einkünfteerzielungsabsicht nach Anschaffung, Herstellung und Selbstnutzung der Wohnimmobilie Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht nach vorangegangener dauerhafter Vermietung der Wohnimmobilie Verlust der Einkünfteerzielungsabsicht bei strukturell bedingtem Leerstand der Wohnimmobilie

16 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 1. Fallgruppe Aufnahme der Einkünfteerzielungsabsicht Herstellung Anschaffung Selbstnutzung Entschluss zur Vermietung 2013

17 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 1. Fallgruppe Aufnahme der Einkünfteerzielungsabsicht Herstellung Anschaffung Selbstnutzung Werbungskostenabzug L e e r s t a n d Entschluss zur Vermietung 2017 ist anhand objektiver Umstände zu belegen durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen

18 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 1. Fallgruppe Aufnahme der Einkünfteerzielungsabsicht durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen...bestimmt geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst Auch Reaktionen auf Mietgesuche oder Bewerbung von Mietobjekten in geschlossenen Foren können als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen sein; in diesen Fällen sind jedoch an die Nachhaltigkeit solcher Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen Sind die unternommenen Bemühungen erkennbar nicht erfolgreich, ist der Steuerpflichtige gehalten, sein Verhalten anzupassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung zu suchen als auch seine Vermietungsbemühungen zu intensivieren

19 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 1. Fallgruppe Aufnahme der Einkünfteerzielungsabsicht trägt objektive Beweislast Indiz durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen Für die Beurteilung der Frage, ob im Einzelfall unternommene Vermietungsbemühungen (ggf. weiterhin) als erfolgversprechend angesehen werden können oder ob diese nach Art und Intensität anzupassen sind, steht dem Steuerpflichtigen ein inhaltlich angemessener, zeitlich jedoch begrenzter Beurteilungsspielraum zu Dem Steuerpflichtige ist es ggf. zuzumuten, Zugeständnisse bei der Ausgestaltung des Mietverhältnisses (Vertragslaufzeit; Vertragsgegenstand), bei der Höhe des Mietzinses oder im Hinblick auf die für ihn aus persönlichen Gründen als Mieter akzeptablen Personen einzugehen, um die Attraktivität des Objektes zu erhöhen

20 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 2. Fallgruppe Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht Auf Dauer angelegte Vermietung Entschluss zur Vermietung weiteren 2013

21 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 2. Fallgruppe Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht Auf Dauer angelegte Vermietung Werbungskostenabzug L e e r s t a n d Entschluss zur Vermietung weiteren 2017 ist anhand objektiver Umstände zu belegen durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen Einkünfteerzielungsabsicht wird (zunächst) vermutet

22 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht 2. Fallgruppe Auf Dauer angelegte Vermietung Werbungsk L Entschluss zur weiteren Vermietung 2017 e e r s t a n d ist anhand objektiver Umstände zu belegen durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen

23 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 2. Fallgruppe trägt objektive Beweislast Indiz Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht widerlegbar durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen Eine nachweislich aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht besteht in der Leerstandszeit zunächst indiziell weiter, d.h. es wird unterstellt, dass der Steuerpflichtige weiterhin vermieten möchte, solange nicht aus objektiven Umständen darauf geschlossen werden muss, dass er seine Vermietungsabsicht aufgegeben hat Für den Nachweis ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen gilt das zur ersten Fallgruppe Gesagte Die Rechtsprechung hat für diese Übergangsphase keine Fristen (innerhalb derer der Steuerpflichtige handeln muss) aufgestellt; entscheidend ist stets das Verhalten des Steuerpflichtigen im Einzelfall

24 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 3. Fallgruppe Verlust der Einkünfteerzielungsabsicht Auf Dauer angelegte Vermietung Entschluss zur Vermietung weiteren 2013

25 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 3. Fallgruppe Verlust der Einkünfteerzielungsabsicht Auf Dauer angelegte Vermietung Werbungskostenabzug L e e r s t a n d Entschluss zur Vermietung weiteren 2040 ist anhand objektiver Umstände zu belegen durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen Einkünfteerzielungsabsicht wird (zunächst) vermutet, sie kann aber später wegfallen

26 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien 3. Fallgruppe Verlust der Einkünfteerzielungsabsicht kein Verschulden erforderlich Indiz trotz ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen! Eine zunächst indiziell weiterbestehende Einkünfteerzielungsabsicht kann nach Ablauf einer längeren Zeitspanne - trotz ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen! - wegfallen Von einem solchen Verlust der Einkünfteerzielungsabsicht kann im Einzelfall nur ausgegangen werden, wenn absehbar ist, dass das maßgebliche (dem Grunde nach betriebsbereite) Objekt entweder wegen fehlender (und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender) Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann

27 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien BFH - Urteil v. 11. Dezember 2012 IX R 14/12, BStBl II 2013, 279 Aufnahmefall Streitjahre Aufgabefall 1983 Streitjahre seit 1983 leerstehend Vermietungsbemühungen: ursprünglich Anschläge in der Nachbarschaft später: Eigennutzung vermietet seit 1997 leerstehend Vermietungsbemühungen: vierteljährlich Anzeigen in der Tagespresse Objekt ausschließlich möbliert angeboten Anpassung Mietzins an Mietspiegel Kein geeigneter Mieter zu finden eigengenutzt

28 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien BFH - Urteil v. 11. Dezember 2012 IX R 39-41/11, BFH/NV 2013, 540 ff. eigengenutzt 1981 Aufgabefall Streitjahre vermietet seit 2001 leerstehend Vermietungsbemühungen: Bekanntgabe im Freundeskreis (ohne Nachweis) Bekanntgabe bei Firmen (ohne Nachweis) Anzeigen in der Tagespresse (2007 und 2010)

29 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien BFH - Urteil v. 11. Dezember 2012 IX R 68/10, DStR 2013, 642 eigengenutzt 2001/2003 Objekt liegt in einem Ort mit 400 Einwohnern ohne öffentliche Verkehrsmittel ca. 16 km von der Kreisstadt entfernt im strukturschwachen Grenzland zwischen Bayern, Hessen und Baden -Württemberg (sog. Badisch Sibirien ) 12/2003-5/2007 leerstehend seit 6/2007 vermietet Aufnahmefall Vermietungsbemühungen: Streitjahre Reaktion auf Mietgesuche (mit Nachweis) Kontaktaufnahme mit (nahezu) allen potentiellen Interessenten (mit Nachweis) Bekanntgabe im örtlichen Umfeld Vermietung ab 2007 an einen Nachbar aus dem Ort

30 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien BFH - Urteil v. 7. Juli 2013 IX R 48/12 seit 1997 Vermietungsbemühungen + Auftrag an Wohnungsgesellschaft zur Verwaltung und Vermietung der Villa Streitjahr 2010 Objekt war seit 1928 in Familienbesitz???? teilweise enteignet worden von 1949 bis 1992 vermietet seit 1992 leerstehend Kläger war seit 1977 durch Gesamtrechtsnachfolge Miteigentümer seit 1997 durch Zuschlag Alleineigentümer nachweislich keine Nachfrage Sanierung unwirtschaftlich FG: persönliches Affektionsinteresse Werbungskostenabzug 20 J a h r e L e e r s t a n d? Aufgabefall Aufnahmefall

31 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien BFH - Urteil v. 22. Januar 2013 IX R 19/11, DStR 2013, 696 eigengenutzt 1994 Objekt wird bereits seit 1994 (teilweise) untervermietet langjährige (Unter-)Mietverhältnisse geringfügige Leerstandszeiten Aufgabefall Streitjahre Kurzzeitiger Leerstand in den Streitjahren (z. T. streitig) der Fremdnutzung oder der Eigennutzung zuzurechnen? Rechtsprechung zu Ferienwohnungen und Messezimmern Aufteilung nach Fläche oder nach Köpfen? Rechtsprechung zur sozialpädagogischen Lebensgemeinschaft

32 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien BFH - Urteil v. 19. Februar 2013 IX R 7/10, DB 2013, 1149 A B C BFH v IX R 49/09, BStBl II 2010, 1038 Bei Gewerbeimmobilien ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets im Einzelfall festzustellen Werk- und Montagehalle mit Nebengebäuden ABC- GmbH Aufnahmefall Problem: Leerstand in den Jahren

33 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien BFH - Urteil v. 19. Februar 2013 IX R 7/10, DB 2013, 1149 A B ABCGmbH Werk- und Montagehalle mit Nebengebäuden Zwischeng vermietun C Aufnahmefall 1996 nicht marktgerecht! Streitjahre ABCGbR Werk- und Montagehalle mit Nebengebäuden 1999 A B C Problem: Leerstand in den Jahren Leerstand in den Streitjahren Einnahmen: ; Wk: Auftrag an Wohnungsgesellschaft zur Vermietung und zum Verkauf Werbetafel keine Investitionen Ziel der Zwischenvermietung ist nur die Vermeidung der Insolvenz der GmbH (und das Durchreichen der Verluste an die Gesellschafter der GbR)

34 Einkünfteerzielungsabsicht im Fall des Leerstands von Wohnimmobilien BFH - Urteil v. 19. Februar 2013 IX R 7/10, DB 2013, 1149 A B ABCGmbH Werk- und Montagehalle mit Nebengebäuden Zwischeng vermietun Werk- und Montagehalle mit Nebengebäuden C Aufnahmefall 1996 nicht marktgerecht! ABCGbR Streitjahre Problem: Leerstand in den Jahren Leerstand in den Streitjahren ; Wk: Einnahmen: 7.978! t h c i Auftrag an Wohnungsgesellschaft zur s b a s g n u l e Vermietung und zum Verkauf i z r e e t f 1999 n ü Werbetafel k n i E keine keine Investitionen Ziel der Zwischenvermietung ist nur die A B C Vermeidung der Insolvenz der GmbH (und das Durchreichen der Verluste an die Gesellschafter der GbR)