Fortbildung der Rechtsanwaltskammer Hamm WEG-Recht in der höchstrichterlichen Rechtsprechung

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1 Fortbildung der Rechtsanwaltskammer Hamm WEG-Recht in der höchstrichterlichen Rechtsprechung Prof. Dr. Florian Jacoby 20. Mai 2016

2 Übersicht Folien A. Die rechtsfähige Gemeinschaft B. Verwalter, seine Bestellung und Vertrag C. Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft D. Aktuelles zum Bauträger E. Unterlassungsansprüche F. Eigenmächtige Selbstvornahme G. Duldung von Baumaßnahmen durch Fremdnutzer Folie 2

3 I. Gemeinschaft als Grundstückeigentümerin der Fall des BGH Die teilende Eigentümerin begründete zur Abwendung der Stellplatzabgabe an dem Nachbargrundstück eine öffentlich-rechtliche Baulast, wonach 25 Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen. Seither werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. Nach Veräußerung des Nachbargrundstücks forderte die neue Eigentümerin von der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Vergangenheit in unverjährter Zeit eine Nutzungsentschädigung und bot ihr den Kauf der für die Stellplätze genutzten Teilfläche zu einem Preis von oder den Abschluss eines Mietvertrages mit einem Mietzins zu 750 monatlich an. Die Eigentümer beschließen, den Teil des Nachbargrundstücks [ ], auf dem sich die 25 Stellplätze [ ] zu erwerben [ ]. Der Kaufpreis wird durch Erhebung einer Sonderumlage finanziert. [ ] Für die Sonderumlage sowie die endgültige Verteilung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages gilt folgender Kostenverteilungsschlüssel: 15% des Kaufpreises sind von allen Eigentümern nach Einheiten zu tragen, 85% des Kaufpreises von den Eigentümer WE 1-25 als Nutzer der Stellplätze. Folie 3

4 BGH v V ZR 75/15 1. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. 2. Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. 3. Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des 21 Abs. 7 WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des 16 Abs. 2 WEG regeln können. Folie 4

5 II. Gemeinschaft als Verbraucher? der Fall des BGH Eine rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schloss mit einem Gasversorger einen Vertrag über die Lieferung von Gas. Der Vertrag enthielt eine Preisanpassungsklausel, nach der sich der Arbeitspreis für Gas entsprechend der Preisentwicklung für leichtes Heizöl ändert. Der BGH hatte bereits entschieden, dass eine solche Klausel zwischen Unternehmern wirksam, aber gegenüber einem Verbraucher unwirksam ist. Was gilt für den Vertrag mit der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer? Folie 5

6 Rechtsfähige Gemeinschaft als Verbraucher 13 BGB: Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Problematik: Rechtsfähige Gemeinschaft ist keine natürliche Person (= Mensch)! Aber: - Rechtsfähige Gemeinschaft ist bloßes fremdnütziges Zweckgebilde ( Haftungsschutzschild und dauerhaftes Zuordnungssubjekt ) ohne eigene Identität. - Gemeinschaft darf als dazwischengeschobenes Subjekt aber den den Eigentümern gebührenden Verbraucherschutz nicht vereiteln. - Vgl. auch BGH v I ZR 228/14 GEMA : Eigentümer leiten die Sendungen an sich selbst weiter. Daher: Anerkennung der Verbrauchereigenschaft der Gemeinschaft über Wortlaut (wie bei GbR). Folie 6

7 BGH v VIII ZR 243/13 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen einem Verbraucher gleichzustellen, wenn - ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und - sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Folie 7

8 Lösung des Falles Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Gaslieferungsvertrags ist einem Verbraucher gleichzustellen. Sie hat daher nach 812 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung im Umfange der Preiserhöhungen, auf die sie während der Vertragslaufzeit des Gaslieferungsvertrags gezahlt hat, obwohl die Erhöhungen nach AGB-Recht unwirksam sind. Folie 8

9 Überblick Verbraucherschutz [überwiegend europäisch vorgezeichnet, zuletzt insbesondere Umsetzung der Richtlinie über Verbraucherrechte (2011/83/EU) vom ] Verbraucherwiderruf bei Außergeschäftsraum- und Fernabsatz- ( 312g BGB) sowie Kreditverträgen ( 495 BGB). Informationspflichten ( 312b II, 312d BGB), Spezielle Schutzregelungen bei - AGB-Kontrolle, - Verbrauchsgüterkauf, - Verbraucherdarlehen, - in Planung: Verbraucherbauvertrag. Spezialgesetzlicher Schutz, etwa Preisangabenverordnung. Folie 9

10 1. Verbraucherschutz und Vertragslaufzeit Frage: Kann ein auf 10 Jahre ausgelegter Wärmemessdienstvertrag von der WEG vor Ablauf der vertraglichen Fest- oder Mindestlaufzeit gekündigt werden, da die WEG als Verbraucher durch Formularvertrag nicht länger als 2 Jahre gebunden werden kann. Folie 10

11 Deckelung der Vertragslaufzeit Antwort: LG Karlsruhe v O 144/14, ZMR 2015, 817: Ja, eine Kündigung ist (sofort, vor Ablauf von zwei Jahren) möglich, weil die Laufzeitregelung insgesamt unwirksam ist! Gesetz: 309 Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam. 9. (Laufzeit bei Dauerschuldverhältnissen) bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, a) eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags. Bei Contracting anders wegen 32 AVBFernwärmeVO (bis 10 Jahre). Folie 11

12 2. Verbraucherschutz und Darlehen BGH - der Fall: Pforzheimer Wohnungseigentümer beschließen die Durchführung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung. Um die mit ca EUR veranschlagten Kosten zu finanzieren, beschließen sie - die Aufnahme eines KfW-Förderkredits, dessen Zinssatz sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0% belief, in Höhe von ca EUR mit einer Laufzeit von 10 Jahren sowie - die Finanzierung des restlichen Betrages von ca EUR durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrückstellung. Wohnungseigentümerin K geht gegen den Kreditbeschluss vor. Folie 12

13 BGH v V ZR 244/14 Eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen möglich. Eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme muss nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen. Bei einem Darlehen lässt sich aber das Risiko des Ausfalls einzelner Wohnungseigentümer nur sehr begrenzt abschätzen. Angesichts dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Zu fordern ist eine sorgfältige Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer. Dabei kommt es wesentlich auf den Zweck des Darlehens an, wobei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken ist; je dringlicher eine Maßnahme ist desto eher treten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück. Folie 13

14 BGH v V ZR 244/14 Die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens muss (in formeller Hinsicht) folgenden Anforderungen genügen: - Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, - die Höhe des Darlehens, - dessen Laufzeit, - die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein. Dies ist in der Niederschrift zu dokumentieren. Folie 14

15 BGH v V ZR 244/14 1. Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. 2. Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen. 3. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden. Folie 15

16 Vergleich 492 BGB (1) Die Unterrichtung vor Vertragsschluss muss folgende Informationen enthalten: 1. den Namen und die Anschrift des Darlehensgebers, 2. die Art des Darlehens, 3. den effektiven Jahreszins, 4. den Nettodarlehensbetrag, 5. den Sollzinssatz, 6. die Vertragslaufzeit, 7. Betrag, Zahl und Fälligkeit der einzelnen Teilzahlungen, 8. den Gesamtbetrag, 9. die Auszahlungsbedingungen, 10. alle sonstigen Kosten, ( ) 11. den Verzugszinssatz ( ), 12. einen Warnhinweis zu den Folgen ausbleibender Zahlungen, 13. das Bestehen oder Nichtbestehen eines Widerrufsrechts, 14. das Recht des Darlehensnehmers, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, Folie 16

17 B. Verwalter, seine Bestellung und Vertrag Die Amtszeit des Verwalters endet am In der Versammlung vom wird zum Tagesordnungspunkt 14A beschlossen, den Verwalter für die Zeit bis zum erneut zu bestellen. Zum Tagesordnungspunkt 15 wird ferner folgender Beschluss gefasst: Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28. Februar 2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28. Februar Gegen den zu TOP 14A gefassten Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K mit der Anfechtungsklage. Folie 17

18 Trennung von Amt und Anstellung Verwalter Bestellung in ein privates Amt (durch Beschluss der Wohnungseigentümer) Anstellung (= Verwaltervertrag; Vertragspartner des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ) Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer Folie 18

19 BGH v V ZR 114/14 Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. Folie 19

20 I. Bestellung 1. Ladung 2. Beschlussfähigkeit 3. Wahlprinzip (Stimmkraft) 4. Verkündung 5. Wirksamkeit 6. Anfechtbarkeit 7. Wirkungsdauer Folie 20

21 Fall 1 Nach Ablauf der Amtsperiode am 30. April blieb der Verwalter zunächst tätig, weil alle Beteiligten die Notwendigkeit einer Neubestellung übersehen hatten. Später fiel den Beteiligten das Ende der Bestellung auf. Wie kann nun ein neuer Verwalter gewählt werden: - Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein, - was ist bei der Ladung zu beachten? Folie 21

22 24 Abs. 3 WEG: Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. BGH v V ZR 96/10: Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden. Folie 22

23 Lösung Fall 1 Eine ordnungsgemäße Ladung - kann nur der Beirat vornehmen, - aber nicht der nicht mehr amtierende und daher befugnislose Verwalter, dessen Ladung die in der Versammlung gefassten Beschlüsse aber nur anfechtbar macht. Zur Vorbereitung einer Wiederbestellung bedarf es keiner Alternativangebote. Folie 23

24 Fall 2 TE sieht für Abstimmungen abweichend vom Gesetz vor: - Beschlussfähigkeit setzt zusätzlich zu 25 Abs. 3 WEG (Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.) voraus, dass die Hälfte der Wohnungseigentümer anwesend sind. - Bei der Beschlussfassung sind Enthaltungen als Gegenstimmen zu zählen. - Jeder Eigentümer hat für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme (Objektprinzip). Es steht die Beschlussfassung über die Verwalterwahl an. Welche Besonderheiten sind zu berücksichtigen? Folie 24

25 26 Abs. 1 WEG Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. Folie 25

26 BGH v V ZR 253/10 Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist. [Es wird hier nicht vom durch 26 Abs. 1 WEG geschützten Mehrheitsprinzip abgewichen, sondern vom durch Vereinbarung abänderbaren Stimmkraftprinzip des 25 Abs. 2 WEG.] Folie 26

27 Lösung Fall 2 26 Abs. 1 Satz 5 WEG verbietet Verschärfungen - hinsichtlich der Beschlussfähigkeit und - des zur Bestimmung der Mehrheit geltenden Auszählungsprinzips. 26 Abs. 1 Satz 5 WEG verbietet aber nicht, dass durch Vereinbarung (TE) auch für die Verwalterwahl als Stimmkraftprinzip das Objektprinzip bestimmt wird. Folie 27

28 Exkurs: Stimmkraft bei Änderung Kostenverteilung In einer Anlage mit drei Einheiten gehören eine dem K und zwei dem B. Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Ferner ist bestimmt, dass jede Wohnungseinheit eine Stimme gewährt. Auf einer Versammlung wird gegen die Stimme des K beschlossen, den Umlageschlüssel für die Treppenhausreinigung, die Müllabfuhr und Wasser allgemein künftig nach Wohneinheiten umzulegen. Gegen diese Änderung wendet sich K. Er macht geltend, eine Mehrheit für die Annahme der Beschlüsse sei nicht zustande gekommen, weil B nach 25 Abs. 2 WEG zwingend angesichts 16 Abs. 5 WEG nur eine Stimme zugestanden habe. Folie 28

29 Das Gesetz 25 Abs. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 16 Abs. 3 WEG: Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 16 Abs. 5 WEG: Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Folie 29

30 Lösung Exkurs BGH v V ZR 198/14: Das Kopfstimmprinzip nach 25 Abs. 2 WEG ist auch im Sachbereich des 16 Abs. 3 WEG abdingbar. Schon ihrem sprachlichen Sinngehalt nach ( durch Stimmenmehrheit") ordnet 16 Abs. 3 WEG lediglich die Geltung des Mehrheitsprinzips an; nicht aber erstreckt sich der Regelungsgehalt auf die Kriterien, nach denen die Mehrheit zu bestimmen ist (Kopf-, Objekt-, Anteilsprinzip etc.). Die Frage der Stimmkraft beantwortet das Gesetz an anderer Stelle, nämlich mit der dispositiven Bestimmung des 25 Abs. 2 WEG. Aus 16 Abs. 5 WEG ergibt sich schon deshalb nichts anderes, weil 16 Abs. 3 WEG keine Regelung zur Stimmkraft enthält. Die Anfechtungsklage des K wird abgewiesen. Folie 30

31 Fall 3 Es steht die Neuwahl eines Verwalters an. Gegen die Kandidaten werden verschiedene Einwände erhoben: - Jeweils ein Verwalterkandidat hat die Rechtsform einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt), bzw. ein Kandidatenduo das einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. - Bei einem Verwalter bestehen Zweifel an seiner Bonität, die in der Versammlung nicht ausgeräumt werden können. - Ein Verwalter hatte bislang nur Erfahrungen mit der Verwaltung eigener Immobilien. Welche Gründe stehen entgegen - der Wirksamkeit der Wahl (Nichtigkeitsgrund), - der Ordnungsmäßigkeit der Wahl (Anfechtungsgrund)? Folie 31

32 Rechtsform BGH v V ZB 132/05: Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann. Folge: Bestellungsbeschluss einer GbR ist nichtig! BGH v V ZR 190/11: Eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) kann Verwalterin einer WEG sein. Folie 32

33 Ordnungsmäßigkeit eines Bestellungsbeschlusses - Grundsätze BGH v V ZR 190/11: Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. BGH v V ZR 170/11: - Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl dieses Verwalters spricht. - Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter in umfassender Würdigung der Gesamtumstände festzustellen. Ferner BGH v V ZR 105/11: Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Folie 33

34 Ordnungsmäßigkeit eines Bestellungsbeschlusses - Einzelfälle BGH v V ZR 190/11: - Zum Verwalter einer WEG darf - unabhängig von der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. - Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben. BGH v V ZR 170/11: Keinen solchen wichtigen Grund stellt es dar, dass der neue Verwalter bisher nur Erfahrungen mit der Verwaltung eigener Immobilien hatte. Folie 34

35 Lösung Fall 3 Die Wahl mehrer Personen oder einer GbR, der es an Publizität (Registereintragung) fehlt, ist nichtig. Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung jemanden als Verwalter zu wählen, bei dem Zweifel an seiner Bonität in der Versammlung nicht ausgeräumt werden können. Die anderen beiden Gründe sprechen nicht gegen die Wahl, weil den Eigentümern mit der ordnungsmäßigen Verwaltung ein weiter Beurteilungsspielraum eingeräumt ist. Folie 35

36 II. Grundlagen des Verwaltervertrags Verwalter liegt an Regelung folgender Aspekte: Verwaltervergütung Vertretungs- und Entscheidungsmacht Ausgestaltung der Verwaltung (z.b. Abrechnung, Eigentümerversammlung) Kooperation der Eigentümer Welche Aspekte lassen sich wie regeln? Folie 36

37 Rechtsverhältnisse in WE-Gemeinschaften Verwaltervertrag Verwalter 27 Abs. 1 u 3 WEG Gemeinschaft Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümer 27 Abs. 1 u 3 WEG Einzelne Eigentümer E 1 E 2 E 3 E 4 E 5 Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümer Verhältnis der Eigentümer untereinander Folie 37

38 Unwirksamkeit des Verwaltervertrags Grenzen der Gestaltung durch Verwaltervertrag - Vorrang der Gemeinschaftsordnung (Gesetz, Teilungserklärung Beschlüsse) [Beschlusskompetenz] - Vertrag betrifft nur Rechtsverhältnis der Vertragsparteien rechtsfähige Gemeinschaft und Verwalter; kein Vertrag zulasten der Eigentümer - AGB-Kontrolle ( 305 ff. BGB), keine Bestandskraft Gefahren der Verwendung unwirksamer Klauseln - Anfechtung von Bestellung und Beschluss über Vertrag - Schadensersatz des Verwalters wegen Verwendung unwirksamen Vertrags - Inanspruchnahme durch Verbraucherverbände nach UKlaG Folie 38

39 Beispiele 1. Nach Verwaltervertrag haben die Eigentümer dem Verwalter einen Mieterwechsel unverzüglich anzuzeigen. - Unwirksam: Verpflichtung eines einzelnen Eigentümers unzulässig. 2. Nach Verwaltervertrag erhält der Verwalter für die Abhaltung jeder weiteren Eigentümerversammlung eine Sondervergütung. - Unwirksam: unangemessene Benachteiligung, 307 I BGB, weil kein Ausschluss für weitere Versammlungen wegen Verwalterverschulden. 3. Nach Verwaltervertrag kann der Verwalter Maßnahmen, die keinen Aufschub bis zur nächsten Eigentümerversammlung dulden, im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft beauftragen. - Unwirksam: jedenfalls unangemessene Benachteiligung, 307 I 1 BGB, weil Eingriff in die Entscheidungshoheit der Eigentümer; darüber hinaus Transparenz fraglich, 307 I 2 BGB. Folie 39

40 Empfehlungen 1. Wichtigste Funktion des Verwaltervertrags ist es, die Verwaltervergütung festzulegen. 2. Hingegen ist davor zu warnen, Regelungsgegenstände wie Vertretungsmacht, Entscheidungsmacht, und sonstige Fragen der Verwaltung im Verwaltervertrag zu regeln. Weil solche Regelungen das primäre Entscheidungsrecht der Eigentümer (Vorrang der Gemeinschaftsordnung) missachten, droht entsprechenden Bestimmungen die Unwirksamkeit. 3. Solche Gegenstände können durch Beschluss einer transparenten Regelung zugeführt werden. 4. Pflichten einzelner Eigentümer können nicht im Verwaltervertrag, grundsätzlich auch nicht durch Beschluss (Ausnahme: Kostenverteilung) begründet werden. Folie 40

41 Einwand!? Teilweise noch geäußerter Einwand lautet: Über den Verwaltervertrag wird doch in der Eigentümerversammlung beschlossen. Daher beinhaltet dieser Beschluss alle Beschlüsse im Rechtsverhältnisse der Eigentümer untereinander. Jedoch spricht maßgeblich dagegen: - Beschlussgegenstand (Ladung, Verkündung, Niederschrift, Beschluss-Sammlung) ist das Ja/Nein zum Verwaltervertrag. - Die einzelnen Bestimmungen des Verwaltervertrags werden nicht beschlossen, sondern Gegenstand des Verwaltervertrags mit der anerkannten Folge AGB-Kontrolle, keine Bestandskraft etc. Folie 41

42 Prozedur des Vertragsschlusses Ladung Übersendung des in Aussicht genommenen Verwaltervertrags ist sichere Lösung. Eigentümerversammlung Beschluss über ausgehandelten Vertrag ist die sichere Lösung: Vertragsinhalt Vertretungsmacht für Abschluss ( 27 Abs. 3 S. 3 WEG) Vertragsurkunde Angabe des Ermächtigungsbeschlusses, der Vertreter und deren Unterschriften. Folie 42

43 III. Verwaltervergütung 1. System der Vergütungsregelung 2. Formulierung der Sondervergütungstatbestände 3. Vergütungserhöhungsklauseln (Preisklauselgesetz) 4. Endpreise, 1 Abs. 1 S. 1 Preisangabenverordnung Folie 43

44 1. Vergütungsstruktur Im Vergleich Modelle des Bauvertrags: - Pauschalpreis - Einheitspreis - Stundenlohn Vorschlag Modell Verwaltervertrag - Der Verwalter erhält eine Basisvergütung für abschließend aufgeführte Basisleistungen sowie verschiedene Einzelvergütungen für gesondert aufgeführte Einzelleistungen. Entstehen neue Leistungspflichten durch Regelungen der Gemeinschaftsordnung oder durch das Gesetz, sind diese Leistungen ebenfalls durch eine Einzelvergütung zu entgelten (notfalls nach Stundenlohn). - Nicht (weil Zuordnung Grundvergütung zu Grundleistungen fehlt): Der Verwalter erhält für seine Tätigkeit eine Grundvergütung. Für einzelne gesondert aufgeführte Leistungen enthält er Sondervergütungen. Folie 44

45 2. Sondervergütung - Beispiele Unerledigte Aufgaben des Vorverwalters (KG NJW-RR 1993, 529). Versendung von Niederschriften (Kopie und Porto). Bescheinigung für haushaltsnahe Dienstleistungen (KG ZMR 2009, 709; LG Bremen NZM 2009, 750). Überwachung baulicher Maßnahmen (sogleich). Geltendmachung von Baumängeln durch den Verwalter (OLG Celle WE 1984, 127). Abhaltung von außerordentlichen Versammlungen (OLG München NZM 2009, 548, 549; KG ZMR 2008, 476; OLG Düsseldorf NZM 2006, 936, 937). Durchführung gerichtlicher Verfahren, vor allem für Hausgeldprozesse durch den Verwalter (sogleich). Mahnungen. Zustimmung des Verwalters zu Veräußerungen nach 12 WEG (sogleich). Erstellung von Kopien (sogleich. Folie 45

46 Sondervergütung- Formulierungsprobleme Mund zu voll nehmen : alle gesetzlichen Pflichten für Grundvergütung Transparenzgebot: - Was ist die Leistung, die zusätzlich zur Grundvergütung zu vergüten ist. - Deutliche und verständliche Heraushebung der zusätzlichen Leistung neben der Grundvergütung und entsprechenden Grundleistung. Angemessenheit: Sondervergütungen müssen sich der Höhe nach in einen angemessenen Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen (BGH NJW 1993, 1924, 1925). Folie 46

47 LG Frankfurt v S 132/13 Gebühr für Verwalterzustimmung kann bedenkenlos vereinbart werden. Die Erstattung der Kopierkosten entsprechend den Sätzen der Nr VV- RVG entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Nicht zu beanstanden sind die Vergütungen für Zusatz- oder Wiederholungsversammlungen, weil die Klauseln vorsehen, dass die Vergütungen nicht anfallen, wenn die Durchführung durch den Verwalter zu vertreten ist. Sondervergütung von 5,95 % des Regulierungsbetrags für die Regulierung von Versicherungsschäden verstößt gegen 307 Abs. 1 BGB. Regiegebühr von 5,95 % der Baukosten (ab EUR Bruttosumme) verstößt gegen AGB-Kontrolle - wegen Intransparenz, weil typisches Eigentümerverhalten beim Bau Verwalterpflicht ist, - wegen unangemessener Benachteiligung, weil Umfang der Verwalteraufgaben nicht definiert und Höhe der Vergütung daran nicht angepasst. Vgl. auch BGH v V ZR 197/10 Rn. 31. Folie 47

48 Sondervergütung Gerichtsverfahren Anlässlich der Jahresabrechnung entwickelt sich Streit über Entnahmen des Verwalters wegen Bearbeitung des gerichtlichen Verfahrens. Der Verwalter beruft sich auf den Verwaltervertrag! BGH v V ZB 134/11 Rn. 6: Sondervergütung Bearbeitung des gerichtlichen Verfahrens entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung nur, wenn die vergütete Tätigkeit nicht schon mit der allgemeinen Verwaltervergütung abgegolten ist. Folie 48

49 3. Vergütungsanpassung Verwaltervertrag sieht u.a. zur Verwaltervergütung vor: Eine Erhöhung kann auch ohne spezielle Ankündigung aufgrund Kostensteigerungen zum Jahresbeginn vorgenommen werden. Eine solche Kostensteigerung gilt als gegeben, in der Höhe, wie sich der vom Statistischen Bundesamt oder einer entsprechenden staatlichen Nachfolgestelle ermittelte monatliche Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis: Jahr 2005 = 100) gegenüber dem Stand vom ersten Monat seit der letzten Gebührenanpassung bis zum Oktober des Vorjahres erhöht hat. Bestehen Bedenken gegen diese Klausel? Folie 49

50 1 PreisklauselG (1) Der Betrag von Geldschulden darf nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind. (2) Das Verbot nach Absatz 1 gilt nicht für Klauseln, 1. die hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung des geschuldeten Betrages einen Ermessensspielraum lassen, der es ermöglicht, die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen (Leistungsvorbehaltsklauseln), 2. bei denen die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind (Spannungsklauseln), 3. nach denen der geschuldete Betrag insoweit von der Entwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen abhängig gemacht wird, als diese die Selbstkosten des Gläubigers bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen (Kostenelementeklauseln), 4. die lediglich zu einer Ermäßigung der Geldschuld führen können. (3) Die Vorschriften über die Indexmiete nach 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches und über die Zulässigkeit von Preisklauseln in Wärmelieferungsverträgen nach der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme bleiben unberührt. Folie 50

51 Lösung Fall AG Reutlingen ZWE 2012, 435: Auch auf WEG-Verwalterverträge findet das PreisklauselG Anwendung. Enthält der Verwaltervertrag für die Erhöhung der Verwaltervergütung nicht nur eine Leistungsvorbehaltsklausel, sondern einen unmittelbaren und selbsttätigen Mechanismus, handelt es sich regelmäßig um eine verbotene Preisklausel. Folie 51

52 Mögliche Lösungen Keine Unzulässigkeit nach PreisklauselG - Starre Staffelerhöhungsklauseln - Leistungsvorbehaltsklausel - Spannungs- und Kostenelementklausel AGB-Kontrolle bleibt zu berücksichtigen - Transparenz - Angemessenheit Folie 52

53 4. Endpreise 1 Abs. 1 S. 1 Preisangabenverordnung lautet: Wer Letztverbrauchern gewerbs- oder geschäftsmäßig oder regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von Waren oder Leistungen gegenüber Letztverbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, hat die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Endpreise). Folie 53

54 III. Laufzeit Vorschlag: (1) Die Laufzeit des Verwaltervertrags entspricht der Dauer des Bestellungszeitraums. (2) Er endet ohne Kündigung mit Ablauf des Bestellungszeitraums. Im Falle einer vorzeitigen Abberufung endet der Vertrag allerdings nur, wenn gleichzeitig der Vertrag wegen eines wichtigen Grunds außerordentlich gekündigt wird. (3) Im Falle der Wiederbestellung verlängert sich der Vertrag entsprechend. Folie 54

55 BGH zur Laufzeit und AGB 309 BGB: Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam 9. bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, a) eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags BGH v V ZB 39/01 (zur Vorgängerregelung des AGBG): Aus 26 Abs. 1 S. 2 WEG folgt auch eine Begrenzung der Laufzeit des von der Verwalterbestellung zu unterscheidenden Verwaltervertrags auf höchstens fünf Jahre. Ist die Laufzeit des Verwaltervertrags in einem Formularvertrag vereinbart, so findet zwar 307 BGB, wegen der vorrangigen Sonderregelung in 26 Abs. 1 S. 2 WEG nicht aber das Klauselverbot des 309 Nr. 9 lit. a BGB Anwendung. Danach kann grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Verwalterverträge eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren (bis zur Höchstgrenze von fünf Jahren) wirksam vereinbart werden. Folie 55

56 IV. Annexbeschluss: Vertretungs- und Entscheidungsmacht Vorschlag: (1) Der Verwalter wird nach 21 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ermächtigt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsgeschäfte und sonstige Rechtshandlungen vorzunehmen. (2) Der Umfang der Vertretungsmacht ist für Rechtsgeschäfte (Abschluss, Kündigung etc.) auf einen Gegenstandswert von XY.000 EUR (Einmal- oder Jahresvergütung) begrenzt. Für vom Verwalter eingeleitete Gerichtsverfahren gilt die gleiche Begrenzung hinsichtlich des Streitwerts. Folie 56

57 Gefahr der Regelung im Vertrag LG München v S 19282/09: Ist in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Verwaltervertrages vorgesehen, dass bei notwendigen Reparaturen bis zu DM kein ansonsten grundsätzlich notwendiger Eigentümerbeschluss gefasst werden muss, so ist diese Klausel nichtig, da sie zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnungseigentümer entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben führt. Folie 57

58 V. Annexbeschluss Sondervergütung Verwalter Verwaltervertrag: Vergütung und Aufwendungsersatz Gemeinschaft Rückgriffsanspruch auf Grundlage eines 21 VII WEG-Beschlusses E 1 E 2 E 3 E 4 E 5 Folie 58

59 Beschlussvorschlag Beschlusskompetenz ( 21 Abs. 7 WEG): Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Beschluss: Gemäß 21 Abs. 7 WEG werden die Vergütungen für Einzelleistungen gemäß [ X Nr. Y bis Z des Verwaltervertrags] als besonderer Verwaltungsaufwand dem jeweiligen Verursacher auferlegt. Der Verwalter wird beauftragt, diese Vergütungen dem betreffenden Eigentümer weiter zu berechnen. Folie 59

60 VI. Verwaltervertrag und Verbraucherwiderruf: Horrorszenario? Die Eigentümerversammlung wird einer öffentlichen Lokalität durchgeführt. Die Eigentümer beschließen die Bestellung von V zum Verwalter für fünf Jahre. Es wird auch der Verwaltervertrag gleich vor Ort zwischen V und dem Beiratsvorsitzenden, ermächtigt durch einen weiteren Beschluss der Eigentümerversammlung, unterschrieben. V nimmt seine Arbeit auf. Als nach einem Dreivierteljahr V die Anlage infolge großen Einsatzes im Griff hat, erhält er ein Schreiben, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag widerruft. Das Honorar für die letzten neun Monate soll er zurückzahlen. Folie 60

61 Anwendbarkeit des Widerrufsrechts Grundsätzlich sind die Regelungen über das Verbraucherwiderrufsrecht anwendbar, weil - der Verwalter Unternehmer, - die rechtsfähige Gemeinschaft Verbraucher ist. Es gilt keine Ausnahme, weil der Vertrag spezifische Belastungen enthalten kann, insbesondere hinsichtlich Vergütung und Laufzeit, für die Verbraucherschutz angemessen ist. Folie 61

62 Voraussetzungen des Widerrufsrechts Widerrufsrecht, 312g BGB: - Außergeschäftsraumverträge werden nach 312b BGB u.a. bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist c Abs.1: Fernabsatzverträge setzen für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem voraus. Frist, 355 Abs. 2, 356 Abs. 3 BGB - 14 Tage nach ordnungsgemäßer Belehrung, die gegenüber Vertreter erfolgen kann. - Maximalfrist beträgt ein Jahr plus 14 Tage. Folie 62

63 Folgen des Widerrufs 357 Abs. 8 BGB: Widerruft der Verbraucher einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen [ ], so schuldet der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung, wenn der Verbraucher von dem Unternehmer ausdrücklich verlangt hat, dass dieser mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Der Anspruch aus Satz 1 besteht nur, wenn der Unternehmer den Verbraucher nach Artikel 246a 1 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 und 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ordnungsgemäß informiert hat. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen besteht der Anspruch nach Satz 1 nur dann, wenn der Verbraucher sein Verlangen nach Satz 1 auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat. Bei der Berechnung des Wertersatzes ist der vereinbarte Gesamtpreis zu Grunde zu legen. Ist der vereinbarte Gesamtpreis unverhältnismäßig hoch, ist der Wertersatz auf der Grundlage des Marktwerts der erbrachten Leistung zu berechnen. Anspruch des Verwalters - auf übliche Vergütung folgt schon aus nicht widerrufbarer Bestellung, - deren Wirkung auch 358 BGB nicht ausschließen will. Folie 63

64 Folgerungen zum Widerruf Die rechtsfähige Gemeinschaft genießt als Vertragspartnerin grundsätzlich Verbraucherschutz. Der Verbraucherschutz gilt auch für den Verwaltervertrag. Dieser Schutz kann sich auch auf die Widerrufsrechte erstrecken. Beim Verwaltervertrag kann das Widerrufsrecht des Außergeschäftsraumvertrags greifen, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Verwalters geschlossen wird. Ein Widerrufsrecht greift nicht, wenn der Vertrag im Geschäftsraum des Verwalters oder unter Abwesenden (Brief, E- Mail) geschlossen wird. Der wirksame Widerruf beendet den Vertrag, lässt aber den Anspruch des Verwalters auf amtsangemessene Vergütung aus der Bestellung unberührt. Folie 64

65 C. Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft Eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach WEG mit - Kostenverteilung unter Eigentümern nach 16 WEG, - ordnungsmäßiger Verwaltung durch die Eigentümer nach 21 WEG, - Verwalter nach 26 WEG - etc. setzt mindestens zwei Wohnungseigentümer voraus. Der Eintritt in die Gemeinschaft setzt Erwerb des Wohnungseigentums voraus: - Rechtsgeschäft: Auflassung plus Eintragung (Vormerkung genügt nicht!), - Zwangsversteigerung: Zuschlag, ohne dass es auf die nachfolgende Eintragung ankommt, - Gesamtrechtsnachfolge (Erbe, Umwandlung nach UmwG). Folie 65

66 Spezialfall: Aufteilung durch Bauträger Bauträger teilt Grundstück auf, beginnt mit Bau und Abverkauf, Käufer vom Bauträger - erlangt Auflassungsvormerkung im Grundbuch, - nimmt Wohnung in Besitz. Zunächst wird kein Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (etwa weil wegen Auseinandersetzung über mutmaßliche Mängel Restzahlung ausbleibt). Ungeachtet dessen leben Käufer aber wie Wohnungseigentümer in der Einheit. Für solche Fälle hat BGH werdende Gemeinschaft anerkannt! Folie 66

67 Beispiele 1. In einer neuen Anlage hat der Abverkauf der Wohnungen begonnen. Ab wann kann der Verwalter zur Eigentümerversammlung nach WEG laden? 2. Bei 40 der 60 Einheiten verfügen die Käufer über Vormerkung sowie Besitz, zwei Käufer wurden gerade als Eigentümer eingetragen, wer ist zur Versammlung zu laden? 3. Was ist im nächsten Jahr, wenn dann 10 weitere Einheiten abverkauft wurden und fünf weitere Käufer als Eigentümer im Grundbuch stehen, die anderen über Vormerkungen verfügen? 4. Wer ist zu laden, wenn einer der Käufer mit Vormerkung aus Beispiel 2 seinen Auflassungsanspruch abgetreten hat? Folie 67

68 Fragestellungen I. Was ist eine werdende Gemeinschaft? II. III. Wer ist ein werdender Eigentümer? Wie wird man (erster) Verwalter einer werdenden Gemeinschaft? Folie 68

69 I. Werdende Gemeinschaft 1. Wie entsteht eine werdende Gemeinschaft? 2. Wer ist in einer werdenden Gemeinschaft Gemeinschafter (Eigentümer im Sinne des WEG), der - Kosten nach 16 WEG trägt und - nach 21 WEG an der ordnungsmäßigen Verwaltung mitwirkt, mithin zur Eigentümerversammlung eingeladen werden muss? Folie 69

70 1. Wie entsteht eine werdende Gemeinschaft? Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn zu dem Bauträger (Alleineigentümer) ein erwerbender Käufer hinzutritt, - der zwar noch nicht Eigentümer durch Eintragung im Grundbuch geworden ist, - der aber verfügt über wirksamen Erwerbsvertrag, Auflassungsvormerkung für Eigentumsverschaffung, Besitz. Folie 70

71 2. Wer ist in einer werdenden Gemeinschaft Gemeinschafter Der werdende Eigentümer verdrängt den wahren Eigentümer, so dass der werdende Eigentümer insbesondere - zur Eigentümerversammlung zu laden ist und dort das Stimmrecht für die Einheit ausübt, - die Kosten nach 16, 28 WEG aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung trägt. Den wahren Eigentümer trifft keine Ausfallhaftung, wenn der werdende Eigentümer nicht zahlt. Folie 71

72 3. Entstehen der echten Gemeinschaft a) Ab wann liegt eine echte (nicht mehr bloß) werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vor? > Gemeinschaft entsteht mit der Eintragung des ersten Käufers als Eigentümer. b) Wer ist dann (hinsichtlich Kosten und Verwaltung) als Eigentümer zu behandeln)? > Werdende Eigentümer werden weiterhin als Eigentümer behandelt (tragen Kosten und werden zur Versammlung geladen). Folie 72

73 In den Worten des BGH BGH v V ZB 85/07 Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Sie sind verpflichtet, entsprechend 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht. Folie 73

74 II. Wer wird werdender Eigentümer 1. Erwerb vom Bauträger 2. Erwerb vom werdenden Eigentümer Folie 74

75 1. Erwerb vom Bauträger a) Welche Schritte des Erwerbs vom Bauträger müssen erfüllt sein, damit nicht der eingetragene Bauträger, sondern der Käufer als werdender Eigentümer die Stellung als Gemeinschafter (Verwaltungskompetenz und Kostenlast) inne hat? > Der Käufer muss verfügen über - wirksamen Erwerbsvertrag, - Auflassungsvormerkung für Eigentumsverschaffung, - Besitz. Folie 75

76 1. Erwerb vom Bauträger b) Auf welche Weise muss der werdende Eigentümer den Besitz erlangt haben? > BGH v V ZR 80/15 Rn. 12: Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat. Folie 76

77 1. Erwerb vom Bauträger c) Gilt das auch, wenn bereits eine voll entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt, weil es neben dem Bauträger bereits eingetragene Eigentümer gibt? Die Antwort ist umstritten: - Jedenfalls schadet nicht, wenn die Gemeinschaft zu einem Zeitpunkt entsteht, zu dem der Erwerber bereits über Erwerbsvertrag und Auflassungsvormerkung verfügt, nur Besitz fehlt (BGH v V ZR 196/11), - Darüber hinaus wird teilweise für hinreichend erachtet der Erwerb innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist für Gemeinschaftseigentum oder gar ohne zeitliche Grenze jeder Erwerb, sollten aber aus Gründen der Rechtssicherheit keine weiteren Fälle anerkannt werden. Folie 77

78 Nochmals der BGH BGH v V ZR 196/11: Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt. Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist. Folie 78

79 2. Erwerb vom werdenden Eigentümer a) Findet ein Erwerb vom eingetragenen Eigentümer statt, wird der Erwerber als sog. Zweiterwerber erst mit Eigentumserwerb (Eintragung im Grundbuch) Gemeinschafter. b) Was gilt bei Erwerb vom noch nicht als Eigentümer, sondern nur als Vormerkungsberechtigtem im Grundbuch eingetragenem werdenden Eigentümer? - Lange wurde (zurecht) mit der Vormerkung ein Übergang der Stellung als werdender Eigentümer angenommen, - nach aktueller BGH-Rechtsprechung ist indes der Erwerber vom werdenden Eigentümer bloßer Zweiterwerber (BGH v V ZR 275/14). Folie 79

80 BGH v V ZR 275/14 Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14. Juni 1965, VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. Folie 80

81 Beispiele 1. In einer neuen Anlage hat der Abverkauf der Wohnungen begonnen. Ab wann kann der Verwalter zur Eigentümerversammlung nach WEG laden? > Es muss mindestens ein Käufer über Vormerkung und Besitz verfügen. 2. Bei 40 der 60 Einheiten verfügen die Käufer über Vormerkung sowie Besitz, zwei Käufer wurden gerade als Eigentümer eingetragen, wer ist zur Versammlung zu laden? > Die zwei Eigentümer, aber auch die vierzig werdenden Eigentümer (die ihre Stellung durch Entstehung der Gemeinschaft nicht verlieren) sowie der Bauträger. Folie 81

82 Beispiele 3. Was ist im nächsten Jahr, wenn dann 10 weitere Einheiten abverkauft wurden und fünf weitere Käufer als Eigentümer im Grundbuch stehen, die anderen über Vormerkungen verfügen? > Zusätzlich die fünf neuen Eigentümer, aber nicht die neuen Vormerkungsberechtigten, weil sie ihre Stellung erst nach Entstehen der Gemeinschaft erworben haben (str.). 4. Wer ist zu laden, wenn einer der Käufer mit Vormerkung aus Beispiel 2 seinen Auflassungsanspruch abgetreten hat? > Nach BGH ist nur der ehemals Vormerkungsberechtigte zu laden, der werdender Eigentümer bleibt. Folie 82

83 III. Wie wird man erster Verwalter? 26 Abs. 1 S. 1 u 2 WEG: - Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. - Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. [Gesetzesbegründung spricht indes von Bestellung bei der Begründung von Wohnungseigentum.] Ist es, ggf. unter welchen Voraussetzungen zulässig, dass der teilende Eigentümer (Bauträger) den ersten Verwalter anlässlich der Teilungserklärung bestellt? Folgeproblem: Darf Verwalter sich auf erster Eigentümerversammlung für fünf Jahre bestellen lassen? Folie 83

84 Bestellung des ersten Verwalters Die Zulässigkeit, den ersten Verwalter in der Teilungserklärung zu bestellen, ist umstritten: - Manche halten Bestellung für unzulässig ( 26 Abs. 1 Satz 1 WEG sei abschließend). - Andere halten Bestellung des Alleineigentümers in Form des 23 Abs. 3 WEG für möglich, Aufnahme in Teilungserklärung für ratsam. - KG ZMR 2012, 117: Die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung ist auch ohne Grundbucheintragung wirksam, wenn sämtliche Sondernachfolger der Bestellung zugestimmt haben (sog. Vereinbarung in Beschlussangelegenheiten). Sicherer Weg: Wieder Bestellung des ersten Verwalters durch Beschluss der ersten Eigentümerversammlung (Dauer). Folie 84

85 D. Aktuelles zum Bauträger BGH v V ZR 208/14: Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der den Abschluss eines Bauträgervertrags Antragende an sein Angebot länger als drei Monate gebunden ist, sind auch dann mit 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, wenn dem Antragenden ein (inhaltlich beschränktes) Lösungsrecht eingeräumt wird. Folie 85

86 Aktuelles zum Bauträger II BGH v VII ZR 49/15: Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragschließenden Erwerber ("Nachzügler") an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, ist wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß 309 Nr. 8 lit. b ff BGB unwirksam. Dem Bauträger ist es als Verwender dieser von ihm gestellten, unwirksamen Formularklausel nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag sich noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe. Folie 86

87 BGH v VII ZR 156/13 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger gemäß 437 Nr. 1, 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind. 2. Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht. Folie 87

88 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eigene Rechte und Pflichten gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Vergemeinschaftung der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Folie 88

89 10 Abs. 6 Satz 3 WEG Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Folie 89

90 Fall zur Abgrenzung K verlangt von B als Hauptforderung Schadenersatz in Höhe einer Verkehrswertminderung des von B gekauften Wohnungseigentums und behauptet hierzu, er sei von B bei Vertragsschluss arglistig getäuscht worden. Die unzureichende Sanierung und darauf beruhende mangelnde Standfestigkeit des Hauses sei ebenso vorsätzlich verschwiegen worden wie Durchfeuchtungen im Kellergeschoss. Streitig ist, ob es sich bei den von K geltend gemachten Rechten auf Minderung und so genannten kleinen Schadensersatz um gemeinschaftsbezogene Rechte nach 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG geht. Folie 90

91 BGH v V ZR 167/14 Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und kleinen Schadenersatz unterfallen jedenfalls dann nicht dem Anwendungsbereich des 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG fallen, wenn - ein gebrauchtes Wohnungseigentum unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wird und - eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist. Folie 91