Bürovermietung und Investment

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1 MARKTBERICHT Düsseldorf 214/215 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Düsseldorf IN ZAHLEN Einwohnerzahl Arbeitslosenquote 8,3 % Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 115, Gewerbesteuerhebesatz 44 Verfügbares Einkommen/Kopf Quellen: Information und Technik Nordrhein Westfalen, Bundesagentur für Arbeit, Stadt Düsseldorf, infas Geodaten Fast Facts BÜROVERMIETUNG Flächenumsatz 241. m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 26, /m² Durchschnittsmiete 14, /m² Leerstandsquote 1,4 % Flächenbestand 7,62 Mio. m² Bürovermietung Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt bleibt 214 aufgrund fehlender Großabschlüsse deutlich unter dem Vorjahresniveau Der Bürovermietungsmarkt Düsseldorf (nur Stadtgebiet) konnte aufgrund fehlender Großabschlüsse im Jahr 214 mit einem Büroflächenumsatz von 241. Quadratmetern (davon 23.1 Quadratmeter Eigennutzer) nicht an das Vorjahresergebnis anknüpfen. Während im Jahr 213 Büroflächenumsatz in 1. m Vermietung Eigennutzer 2 Marktbericht Düsseldorf 214/215 Bürovermietung und Investment

3 neben der Großanmietung des Innenministeriums (45. Quadratmeter) weitere vier Mietvertragsabschlüsse über 1. Quadratmeter registriert worden sind, blieben diese Großanmietungen im Jahr 214 gänzlich aus. Damit blieb das Jahresergebnis 214 etwa 3 Prozent unter dem Vorjahreswert (346. Quadratmeter) zurück. Als größter Vertragsabschluss im gesamten Jahresverlauf 214 ist die Anmietung der SPX Cooling Technologies GmbH (circa 6.5 Quadratmeter) zu nennen, die ihren Firmensitz von Ratingen nach Düsseldorf in die Theodorstraße verlegen wird. Unter den größten Mietvertragsabschlüssen des Jahres waren zudem unter anderem die Anmietungen der Trivago GmbH am Karl-Arnold-Platz im Teilmarkt Kennedydamm (knapp 5.9 Quadratmeter), mfi management für immobilien AG (circa 5. Quadratmeter im Projekt AirPark in der Airport City) und der Techniker Krankenkasse (rund 4.25 Quadratmeter im DUO im Teilmarkt Grafenberger Allee) zu finden. Flächenumsatz Das Ergebnis von 241. Quadratmetern liegt rund 18 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (circa 295. Quadratmeter). Im Bereich bis 2. Quadratmeter wurden 214 zwar genauso viele Büroflächen angemietet wie im Vorjahr, im Segment über 2. Quadratmeter dagegen weniger als die Hälfte des Vorjahresumsatzes. Erfreulich ist, dass insgesamt rund zehn Prozent mehr Mietverträge abgeschlossen wurden aber eben überwiegend im kleineren Flächensegment. Der Flächenumsatz in den einzelnen Größenklassen stellte sich wie folgt dar: Dynamisch zeigte sich das kleinflächige Segment bis 5 Quadratmeter. Im Gesamtjahr wurde in dieser Größenklasse ein Flächenumsatz von 84.3 Quadratmeter registriert, was eine Steigerung von knapp 1 Prozent im Jahresvergleich bedeutet. Dabei konnte die Anzahl der Mietverträge von 287 auf 34 gesteigert werden. Das nächstgrößere Flächensegment bis 1. Quadratmeter notierte 214 mit gut 55. Quadratmetern exakt auf dem Vorjahresniveau. Wie sich schon zur Jahresmitte abzeichnete, verzeichneten die mittleren Flächenklassen Umsatzrückgänge. Der Bereich 1.1 bis 2. Quadratmeter musste einen Rückgang von minus 2 Prozent hinnehmen. Insgesamt wurden 22 Abschlüsse mit einem Volumen von 3. Quadratmeter getätigt. Auch das Flächensegment zwischen 2.1 und 5. Quadratmeter blieb mit 47.5 Quadratmetern deutlich unter dem Vorjahresergebnis zurück (minus 16 Prozent). Bei der Zuordnung des Büroflächenumsatzes nach Flächenqualitäten zeigte sich auch in 214 ein gewohntes Bild. Gut zwei Drittel des Jahresumsatzes entfiel auf Büroflächen des mittleren Qualitätssegmentes (Qualität B)*, während rund ein Viertel in Top-Flächen vermietet worden ist. * A-Qualität Neubau, hochwertige Qualität B-Qualität Bestand, Standardausstattung C-Qualität sanierungsbedürftig, nur schwierig vermarktbar Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes wird vom Düsseldorfer Norden angeführt, auf den etwa ein Viertel des Flächenumsatzes entfällt. Darin enthalten sind jedoch die beiden großen Eigennutzer Rheinmetall und FOM. In der Innenstadt wurden 4.8 Quadratmeter umgesetzt und im Teilmarkt Kennedydamm belief sich die Summe der Vermietungen auf knapp 3. Quadratmeter. Auch der durch die angespannte Leerstandssituation gekenn- Der Markt im Überblick LAGE Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Umsatzanteil in % Spitzenmiete in /m² mtl. Durchschnittsmiete in /m² mtl. Flächenleerstand in m² inkl. Untermietflächen Fertigstellungen 214 in m² CBD , 19, Innenstadt , 13, Hafen , 16, Kennedydamm ,5 16, Linke Rheinseite ,5 11, Düsseldorf-Nord ,5 11, Airport City ,5 14, Grafenberger Allee ,5 12, Innenstadt-Ost ,5 1, Düsseldorf-Süd ,5 9, Stadtgebiet , 14, Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge zeichnete Teilmarkt Linksrheinisch konnte einen Flächenumsatz von 26.9 Quadratmetern verbuchen und landete wie bereits in den Vorjahren unter den Top 5-Teilmärkten % 23% 12% 2% 1% bis 5 bis 1. bis 2. bis 5. ab 5.1 Flächenumsatz Anzahl Mietverträge Angebot und Leerstand Zum Jahresende 214 lag der Büroflächenleerstand (inklusive Untermietflächen) im Düsseldorfer Stadtgebiet bei Quadratmeter. Dies entspricht einer aktuellen Leerstandsquote von 1,4 Prozent eine um,4 Prozentpunkte niedrigere Quote als noch vor 12 Monaten. Im Central Business District (CBD) standen Ende Dezember 61.4 Quadratmeter potenziellen Mietern kurzfristig zur Verfügung. Wenig Auswirkung auf die Leerstandssituation am Gesamtmarkt hatten 214 Projektentwicklungen, die bis zur Fertigstellung noch nicht vollständig vermietet waren. Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) 52.1/22% 27.7/11% 23.8/1% 2.2/8% 19.2/8% Beratungsunternehmen Verarbeitendes Gewerbe Bau und Immobilien Handel Information und Telekommunikation Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 23, 23, 26, 27,5 26, Im Teilmarkt Linksrheinisch ist weiterhin mit Abstand das größte, kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot in Düsseldorf vorhanden. Hier waren Ende des Jahres 214 etwas mehr als 24. Quadratmeter Bürofläche ungenutzt. Dies entspricht etwa 3 Prozent der gesamten Flächenüberhänge im Stadtgebiet Düsseldorf. Mit etwa 129. Quadratmetern steht im Teilmarkt Düsseldorf-Nord ebenfalls ein großes Angebot an Flächen zur Verfügung, jedoch hat sich die Situation durch gute Vermietungsleistungen in den vergangenen Quartalen etwas entspannt. Dagegen sind im CBD aktuell lediglich 61.4 Quadratmeter Bürofläche (inklusive Untermietflächen) vakant. Die Leerstandsquote beträgt damit im CBD rund 8,6 Prozent, ohne Berücksichtigung von Untermietflächen etwa 7,7 Prozent. 214 wurden in Summe Quadratmeter Bürofläche dem Düsseldorfer Markt zugeführt, davon entfiel mehr als ein Drittel auf den CBD. Die Vorvermietungsquote lag insgesamt bei fast 8 Prozent. Als größte Fertigstellungen des Jahres sind das Dreischeibenhaus und der Kö-Bogen im CBD zu nennen. Im laufenden Jahr 215 werden Fertigstellungen von 96.8 Quadratmetern Bürofläche erwartet, davon ist bereits knapp die Hälfte vorvermietet bzw. durch Eigennutzer belegt. Im Innenstadtbereich ist das Andreasquartier als eines der markantesten Projekte anzuführen, das aber bis dato noch keine Vorvermietungen vorzuweisen hat. Mittelfristig werden im CBD unter anderem die Projekte Kö-Quartier und Carls Quartier im Hochpreissegment entwickelt. Nachfrage 14,3 13, Spitzenmiete 14,9 14, Durchschnittsmiete 14, 214 Das Branchenbild wurde in 214 wie gewohnt von den Beratungsunternehmen geprägt. Auf diese Branche entfällt ein Flächenumsatz von 52.1 Quadratmetern, was einem Marktanteil von 22 Prozent entspricht. Dahinter folgt ein sehr ausgeglichener Branchenmix. 4 Marktbericht Düsseldorf 214/215 Bürovermietung und Investment

5 Fünf Branchen (Verarbeitendes Gewerbe, Bau und Immobilien, Handel, Information und Telekommunikation sowie Bildungseinrichtungen) generierten dabei jeweils Marktanteile zwischen 7 und 12 Prozent. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) 1 Mieten Nachdem die Spitzenmiete im Jahr 213 mit 27,5 Euro pro Quadratmeter den historischen Höchststand erreicht hatte, ist sie im Jahresverlauf 214 erwartungsgemäß wieder sukzessive gefallen und notiert derzeit bei 26, Euro pro Quadratmeter. Auch bei der gewichteten Durchschnittsmiete war 214 ein damit verbundener leichter Abwärtstrend festzustellen. Im Vergleich zum Jahr 213, in dem noch mehrere großflächige Vermietungen im Hochpreissegment (mit Auswirkung auf die Durchschnittsmiete) stattgefunden hatten, hat diese um etwa fünf Prozent auf nun 14, Euro pro Quadratmeter nachgegeben. Im CBD wird mit 19,5 Euro pro Quadratmeter weiterhin die höchste gewichtete Durchschnittsmiete erzielt. Im Vergleich aller Branchen ist den Banken und Finanzunternehmen mit rund 17,2 Euro die höchste Durchschnittsmiete zuzuschreiben, dahinter folgen bereits mit deutlichem Abstand die Beratungsunternehmen mit etwa 15,7 Euro. Für Flächen der mittleren Ausstattungsqualität B wurden über das gesamte Stadtgebiet im Schnitt 12,75 Euro pro Quadratmeter erzielt, für Top-Flächen (A-Qualität) lag der Durchschnittswert bei 17,5 Euro pro Quadratmeter. Property Index IMMAX Der Colliers PropertyIndex IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Flächenumsatz der vergangenen 12 Monate. Für Düsseldorf beträgt dieses Verhältnis derzeit 3,3 und liegt damit fast 38 Prozent höher als am Jahresende 213. Fazit und Prognose In Anbetracht der verhaltenen Aussichten für die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland gehen wir für 215 von einem weiteren durchschnittlichen Jahr für den Büromarkt aus. Trotz der Zurückhaltung der Großnutzer in 214 sind aber aktuell mehrere Großgesuche am Düsseldorfer Markt vorhanden, von denen einige Verhandlungen schon weit fortgeschritten sind und voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 215 abgeschlossen werden. Für das Gesamtjahr 215 ist daher ein Flächenumsatz von 275. Quadratmetern möglich Property Index IMMAX 1/15 7/14 1/14 7/13 1/13 7/12 1/12 7/11 1/11 7/1 1/1 7/9 1/9 Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung / Eigennutzung ,5% *Neue Bestandserhebung 212 3,3 2,7 2,4 2,8 2,8 2,9 2,7 3, 2,7 3, 4,7 3,1 2, Fertigstellungsvolumen 1,7% 11,4% 1,8% 1,4% * Vermietung/Eigennutzer Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com Colliers International 5

6 Investment Düsseldorfer Investmentmarkt erreicht auch 214 fast die 2-Milliarden-Euro-Marke Lars Zenke Dipl.-Geogr. Research Düsseldorf lars.zenke@colliers.com Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 6 C/Eingang Grünstraße D 4212 Düsseldorf Tel Fast Facts INVESTMENT Gewerbliches Transaktionsvolumen: 1,95 Mrd. Größte Käufergruppe: 25 % Opportunity Fonds/Private Equity Fonds Größte Verkäufergruppe: 31 % Opportunity Fonds/Private Equity Fonds Nachgefragtester Immobilientyp: 7 % Büro Spitzenrendite Büro 4,9 % Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 2,5 2, 1,5 1,,5, 1,2 21,67 211, ,92 1, Transaktionsvolumen Im Gesamtjahr 214 wurden auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf 1,95 Milliarden Euro investiert. Damit konnte das Jahresergebnis nahtlos an das bereits sehr hohe Transaktionsvolumen aus dem Vorjahr (1,92 Milliarden Euro) anknüpfen. Dabei waren mehrere großvolumige Deals zu zählen, unter anderem die Herzogterrassen, die für rund 35 Millionen Euro an Blackstone gingen, die Kö-Galerie, welche Allianz Real Estate für etwa 3 Millionen Euro erwarb und der Verkauf der Metro-Zentrale an ein von der IVG gemanagtes Sondervermögen für rund 2 Millionen Euro. Diese Transaktionen sorgten für einen Großteil des erzielten Volumens. Weitere fünf Transaktionen sind der Größenklasse 5 bis 1 Millionen Euro zuzuordnen. Betrachtet man zusätzlich zum gewerblichen Investmentmarkt den Markt für institutionelle Wohninvestments in Düsseldorf, so wurde die 2-Milliarden-Euro-Marke deutlich übertroffen. Insgesamt summierten sich diese institutionellen Wohnprodukte auf rund 24 Millionen Euro. Als Käufer der Produkte sind dabei in erster Linie Offene Immobilienfonds / Spezialfonds zu nennen, die zusammen mehr als 1 Millionen Euro investierten. Käufer- und Verkäufergruppen Sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite zeigten sich Opportunity Fonds/Private Equity Fonds als aktivste Investorengruppe. Auf der Käuferseite ist ihnen ein Volumen von knapp einer halben Milliarde Euro zuzuordnen, gefolgt von Pensionskassen/Pensionsfonds (419 Millionen Euro) und den Versicherungen (397 Millionen Euro). Auf der Verkäuferseite generierten die Opportunity Fonds/Private Equity Fonds ein Transaktionsvolumen von gut 6 Millionen Euro. Auf den weiteren Rängen sind die Projektentwickler (43 Millionen Euro) und Banken (354 Millionen Euro) hervorzuheben. Sehr bemerkenswert war zudem, wie bereits im Vorjahr, die hohe Aktivität internationaler Anleger im gesamten Jahresverlauf 214. Diese investierten in Summe gut 66 Millionen Euro in Düsseldorf, was einen Marktanteil von circa 34 Prozent darstellt. Wegen des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und des stetig anwachsenden 6 Marktbericht Düsseldorf 214/215 Bürovermietung und Investment

7 Kapitalstroms ist auch für das laufende Jahr eine hohe Investitionstätigkeit der internationalen Investoren zu erwarten. Die aktivsten nichteuropäischen Investoren kommen derzeit aus Nordamerika und Asien. Investitionsobjekte In Düsseldorf bleiben Büroimmobilien mit einem Marktanteil von rund 7 Prozent mit großem Abstand die gefragteste Assetklasse auf Investorenseite. Des Weiteren war analog zur gesamtdeutschen Entwicklung ein gesteigerter Portfolioanteil zu beobachten, der für die nordrheinwestfälische Landeshauptstadt im abgelaufenen Jahr bei etwa 3 Prozent lag. Auf Einzelhandelsimmobilien entfielen rund 45 Millionen Euro und ein Marktanteil von knapp 21 Prozent. Gemischt genutzte Immobilien summierten sich auf knapp 1 Millionen Euro, was einem Anteil von 5 Prozent entspricht. Alle anderen Assetklassen spielten 214 eine eher untergeordnete Rolle. Die aktuell hohe Nachfrage nach Düsseldorfer Gewerbeimmobilien spiegelt sich auch in der Entwicklung der Spitzenrendite für Büroprodukte wider. Nachdem die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien in Düsseldorf seit dem zweiten Quartal 213 stabil bei 5,1 Prozent notierte, kam es zum Jahresende 214 zu einer Anpassung um 2 Basispunkte auf nun 4,9 Prozent. Gleichwohl bleibt Düsseldorf damit im Vergleich mit den anderen deutschen Top-Standorten im laufenden Jahr weiterhin ein höchst attraktiver Investmentstandort. Die Einzelhandels-Spitzenrendite liegt in den Top-Einzelhandelslagen der Landeshauptstadt unverändert zum Vorjahr bei 4,25 Prozent. Sehr gute Produkte im Fachmarktsegment werden aktuell mit Renditen von rund 6, Prozent gehandelt. Fazit und Prognose Das Transaktionsvolumen 214 hätte für das Stadtgebiet Düsseldorf durchaus noch etwas höher ausfallen können, jedoch konnten einige größere Transaktionen nicht mehr vor dem Jahresende abgeschlossen werden. Dies lässt aber für das erste Halbjahr 215 eine weiterhin dynamische Marktentwicklung mit entsprechendem Transaktionsvolumen erwarten. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) % 21% 2% Opportunity Fonds/ Private Equity Fonds Pensionskassen/ Pensionsfonds Versicherungen 31% 21% 18% Opportunity Fonds/ Private Equity Fonds Projektentwickler/ Bauträger Banken Anteil der Immobilientypen (in %) Grundstück (Gewerbe) 1 3 Hotel 5 6% 5% Projektentwickler/ Bauträger Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds 1% Corporates/ Eigennutzer Offene Immobilienfonds/Spezialfonds Mischnutzung 7% Für das Gesamtjahr 215 prognostiziert Colliers International Düsseldorf ein Transaktionsvolumen von mindestens 1,5 Milliarden Euro. Ein noch höheres Transaktionsvolumen, welches grundsätzlich aufgrund der hohen Nachfrage möglich wäre, wird lediglich durch den Produktmangel limitiert. Büro 7 21 Einzelhandel Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com Colliers International 7

8 485 Büros in 63 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 146 Kanada: 44 Lateinamerika: 25 Asien / Pazifik: 186 EMEA: 84 Autor: Lars Zenke Research Analyst Düsseldorf lars.zenke@colliers.com Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 6 C/Eingang Grünstraße D 4212 Düsseldorf ,54 Milliarden Umsatz weltweit 57 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 8. Investment- und Vermietungs-Deals 136 Millionen m 2 gemanagte Flächen Über 15.8 Mitarbeiter Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbeund Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als 15.8 Experten und 485 Büros in 63 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis Colliers International Düsseldorf GmbH Copyright 215 Colliers International Düsseldorf GmbH Alle in dieser Broschüre Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.