Altlasten in der Insolvenz aus Sicht der Kreditwirtschaft. Stefan Schmidt Leiter Kreditbüro Düsseldorf Hattingen,

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1 Altlasten in der Insolvenz aus Sicht der Kreditwirtschaft Stefan Schmidt Leiter Kreditbüro Düsseldorf Hattingen,

2 Inhalt 2 1. IKB Die unternehmerische Entscheidung 2. Wer trägt wirtschaftlich das Umweltaltlastenrisiko? oder Moderndes Risikomanagement in der Kreditwirtschaft! 3. Beispiele aus der Praxis: a) Sanierung auf Grundlage eines öffentlich-rechtlichen Vertrages b) Insolvenz als Wegbereiter der Sanierung c) Zwangsverwaltung als Sanierungsinstrument d) Von der Betriebs- zur Projektgesellschaft

3 IKB Deutsche Industriebank AG 3 führende Spezialbank für langfristige Unternehmensfinanzierung in Deutschland Zielgruppen: - innovativer und wachstumsstarker Mittelstand - gewerbliche Immobilieninvestoren - ausländische Projektpartner und Unternehmen Bilanzsumme 52 Mrd Mitarbeiter an 12 nationalen und internationalen Standorten im MDAX gelistet größter Aktionär ist mit 38% die KfW Bankengruppe, mit der die IKB eine strategische Partnerschaft verbindet.

4 Inhalt 4 1. IKB Die unternehmerische Entscheidung 2. Wer trägt wirtschaftlich das Umweltaltlastenrisiko? oder Moderndes Risikomanagement in der Kreditwirtschaft! 3. Beispiele aus der Praxis: a) Sanierung auf Grundlage eines öffentlich-rechtlichen Vertrages b) Insolvenz als Wegbereiter der Sanierung c) Zwangsverwaltung als Sanierungsinstrument d) von der Betriebs- zur Projektgesellschaft

5 Kennzahlen zur Erfolgsmessung in der Kreditwirtschaft 5 Eigenkapitalausstattung (regulatorisch) Eigenkapitalrendite Cost-Income-Ratio NPL-Quote

6 Marktüberblick - öffentlich bekannte (große) NPL-Transaktionen - 6 Jahr Verkäufer Käufer Volumen in Portfolioart 2004 Dresdner Bank Lone Star 1,200 mm Unternehmenskredite/Immobiliendarlehen 2004 Hypo Real Estate Lone Star 3,600 mm Immobiliendarlehen 2004 Eurohyp Citigroup, GMAC 2,400 mm Immobiliendarlehen 2005 Commerzbank Goldman Sachs 350 mm Unternehmenskredite 2005 Dresdner Bank Lone Star, Merrill Lynch 1,400 mm Unternehmenskredite/Immobiliendarlehen 2005 Delmora Goldman Sachs 2,100 mm Unternehmenskredite/Immobiliendarlehen 2005 BayernLB Cerberus 400 mm Unternehmenskredite/Immobiliendarlehen 2005 Wüstenrot Hypothekenbank Citigroup 120 mm Immobiliendarlehen 2005 Aareal Bank Lone Star 690 mm Immobiliendarlehen 2005 Münchner Hypothekenbank Lehman 150 mm Immobiliendarlehen 2005 DZ Bank JP Morgan 585 mm Immobiliendarlehen 2005/2006 Aareal Bank Shinsei Bank 388 mm Immobiliendarlehen 2006 Hypo Vereinsbank Goldman Sachs 2,200 mm Immobiliendarlehen Quellen: Fitch Report (2005), E&Y Global NPL Report (2004), diverse Zeitungen

7 Modernes Risikomanagement in Banken 7 Wandel vom Risikonehmer zum Risikomanager Banken früher: Hereinnahme von Krediten in die eigenen Bücher und Halten bis zur Vollrückzahlung bzw. Abwicklung Banken heute: Risikobetrachtung wechselt vom Einzelgeschäft zum Portfolio Mobilisierung der Kreditbestände durch Verbriefung und Ausplatzierung am Kapitalmarkt

8 Grundlagen - Verbriefung 8 Unter Asset Securitisation wird die einmalige oder revolvierende Bündelung von geeigneten Forderungen zu einem Pool verstanden, der dann im Rahmen eines regresslosen Forderungsverkaufs auf ein Finanzierungsvehikel/ Einzweckgesellschaft ( SPV ) übertragen wird, das sich am Geld- und/oder Kapitalmarkt refinanziert. Die so begebenen Wertpapiere ( Asset Backed Securities (ABS)) sind durch die vom SPV angekauften Forderungen ( Assets ) gedeckt ( Backed ); die Bedienung der Asset Backed Securities wird von dem SPV sodann aus dem Cashflow der erworbenen Forderungen erbracht.

9 Grundlegende Verbriefungsstruktur 9

10 Banken 10 Banken sind Finanzdienstleister, d. h. Spezialisten in der Strukturierung und im Management von Finanzierungsrisiken sind keine Altlastenspezialisten und müssen bei Bedarf technisches und juristisches Know-how einkaufen

11 Grundlegende Erwartung jeder Kreditgewährung 11 Rückzahlung der Kreditmittel inkl. Zinsen aus dem Cash Flow des Unternehmens den gestellten Sicherheiten, wenn die Unternehmung scheitert oder der Cash Flow dauerhaft zur Kreditbedienung nicht ausreicht

12 Einfluß von Umweltaltlasten 12 CF: faktische Gefährdung, die die Betriebsfortführung unmöglich macht notwendige Betriebsgenehmigungen werden entzogen behördliche Auflagen mit finanziellen Folgen, die für das Unternehmen finanziell nicht tragbar sind Sicherheitenwert: Wertreduzierend oder gar wertvernichtend Ungewissheit über die Höhe der Sanierungskosten Einschränkung der Drittverwendungsfähigkeit Einschränkung des Interessentenkreises hohe Sensibilität in der Kreditwirtschaft bei der Kreditgewährung

13 Inhalt IKB Die unternehmerische Entscheidung 2. Wer trägt wirtschaftlich das Umweltaltlastenrisiko? oder Moderndes Risikomanagement in der Kreditwirtschaft! 3. Beispiele aus der Praxis: a) Sanierung auf Grundlage eines öffentlich-rechtlichen Vertrages b) Insolvenz als Wegbereiter der Sanierung c) Zwangsverwaltung als Sanierungsinstrument d) von der Betriebs- zur Projektgesellschaft

14 Sanierung auf Grundlage eines öffentlichrechtlichen Vertrages (I) 14 Chemische Reinigung LCKW-Belastung Lage: Ein Grundstück, auf dem über mehrere Jahrzehnte eine chemische Reinigung betrieben wurde, ist an eine Einzweckgesellschaft verkauft worden. Diese errichtet mit kreditfinanzierten Mitteln auf dem Objekt eine Sozialimmobilie und verpachtet diese zwecks Betriebs an eine Drittgesellschaft. Bei Untersuchungen des Bodens und des Grundwassers werden erhebliche LCKW-Belastungen festgestellt. Die ehemalige chemische Reinigung ist nach Insolvenzabwicklung nicht mehr existent. Die Einzweckgesellschaft ist als Eigentümerin Zustandstörerin. Finanzmittel erhält sie jedoch ausschließlich aus der Verpachtung. Diese dienen auch zur Kreditrückführung.

15 Sanierung auf Grundlage eines öffentlichrechtlichen Vertrages (II) 15 Gefahren: Wegbrechen der Belegung der Sozialimmobilie auch ohne akute Gefährdung Pachtausfall der Eigentümerin -> Illiquidität -> Insolvenz Kommune sieht sich plötzlich eine Vielzahl von Pflegefällen gegenüber, die sie nicht unterbringen kann aber unterbringen muss Objekt kann nicht aus den Mitteln des Eigentümers saniert werden und gefährdet die Kommune weiterhin Kreditausfall

16 Sanierung auf Grundlage eines öffentlichrechtlichen Vertrages (III) 16 Ziel: Schaffung von Rechtssicherheit und Durchführung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen im Rahmen einer wirtschaftlich verträglichen Lösung Maßnahme: Betreiber, Vermieter, Bank und Kommune sind an einer konstruktiven Lösung interessiert. Öffentlich-rechtlicher Vertrag mit abschließenden Regelungen zur Durchführung der Sanierung. Inhalt: Prozentuale Verteilung der Kostenlast zwischen Gebietskörperschaft und Eigentümerin als Vertragspartner mit Kostenobergrenze.

17 Sanierung auf Grundlage eines öffentlichrechtlichen Vertrages (IV) 17 Da der Beitrag der Eigentümerin letztlich in der Kreditbedienung fehlt, steht die Bank vor der Entscheidung eines entsprechenden Teilverzichts und einer Anpassung des Kapitaldienstes unter Berücksichtigung des Liquiditätsabflusses für die Sanierungsmaßnahmen.

18 Insolvenz als Wegbereiter der Sanierung (I) 18 Galvanik I Lage: Der über 70-Jährige alleinige geschäftsführende Gesellschafter kümmert sich nicht mehr um die Geschäfte. Mangels Vollmachten ist auch die engagierte Belegschaft handlungsunfähig. Behördliche Auflagen wegen diverser Umweltrisiken werden durch die Eigentümerin/Kreditnehmerin ignoriert. Zwangsgelder und Ersatzvornahmen wurden bereits angedroht. Bei der finanzierenden Bank werden die Kredite nicht mehr bedient.

19 Insolvenz als Wegbereiter der Sanierung (II) 19 Gefahren: Betriebsstilllegung -> Arbeitsplatzverlust keine ordnungsgemäße Anlagenstilllegung gemäß BImSchG Objekt kann nicht aus den Mitteln des Eigentümers saniert werden und gefährdet weiterhin Kreditausfall für die Bank

20 Insolvenz als Wegbereiter der Sanierung (III) 20 Ziel: zeitnahen Herstellung der Handlungsfähigkeit zur Abwendung der Gefahren Maßnahme: Insolvenzantrag durch die Bank Insolvenzverwalter als konstruktiver Gesprächspartner des staatlichen Umweltamtes und der unteren Wasserbehörde Investorensuche und Verkauf des Unternehmens durch den Insolvenzverwalter unter Berücksichtigung der behördlichen Auflagen Einbindung der Bank im Rahmen des Verkaufsprozesses als Inhaberin der Grundpfandrechte

21 Zwangsverwaltung als Sanierungsinstrument (I) 21 Galvanik II Lage: Aufgrund nachhaltiger Unwirtschaftlichkeit fällt der Galvanikbetrieb in die Insolvenz. Insolvenzverwalter und Sicherungseigentümerin der Betriebsanlagen geben das Sicherungsgut frei, das sich in einem gemieteten Hallenobjekt befindet. Die wirtschaftliche Situation des Vermieters/Kreditnehmers ist durch diese Vermietung geprägt. Mit dem Ausfall der Mieterin geraten auch die Kredite in Rückstand. Der Eigentümer signalisiert Mitwirkung bei Verkauf des Objektes bei eigener Haftungsentlassung aus der Kreditverbindlichkeit.

22 Zwangsverwaltung als Sanierungsinstrument (II) 22 Gefahren: keine ordnungsgemäße Anlagenstilllegung gemäß BImSchG Gemeinde sieht sich einem kostenträchtigen Umweltproblem gegenüber Kreditausfall für die Bank Ziel: Ausloten von Erlösmöglichkeiten und Kostenrisiken einer Sanierung im Rahmen von Zwangsmaßnahmen und Verwertung

23 Zwangsverwaltung als Sanierungsinstrument (III) 23 Maßnahmen: Zwangsverwaltungsantrag durch die Bank. Beauftragung eines von der Bank vorgeschlagenen kompetenten Fachunternehmens durch den Zwangsverwalter mit einem Gutachten zur Entsorgungsplanung und Kostenschätzung mit Kostenvorschüssen der Bank. Schaffung der Voraussetzungen für eine wirtschaftlich tragfähige Entsorgung durch das Fachunternehmen: - Verlängerung der Betriebsgenehmigung durch die Behörden für eine Chemikalienentsorgung über die betriebseigene Filteranlage - Kostenlose Übernahme der kompletten Galvanikanlage durch einen gleichgelagerten Betrieb, somit Einsparung der Entsorgungskosten

24 Zwangsverwaltung als Sanierungsinstrument (IV) 24 Parallel Sondierung der Verwertungsmöglichkeiten und Erlösaussichten durch die Bank. Bindung des Kaufinteressenten durch schuldrechtliche Vereinbarung. Vorfinanzierung der Sanierungsmaßnahmen durch die Bank auf Basis der gesicherten Kalkulation und anschließender Verkauf des Objektes. Bank strukturiert eingebettet in die eigene Abwicklungskompetenz die Sanierung und Verwertung.

25 Von der Betriebs- zur Projektgesellschaft (I) 25 Industriebrache / Ölschlämme Lage: Stilllegung eines Kalksandsteinwerkes aufgrund von Überkapazitäten und nachhaltiger Unwirtschaftlichkeit. Im Boden des m² großen Industriegeländes befinden sich Ölschlämme. Eine Überbauung ist behördlich untersagt. Aufgrund der Lage ist eine künftige industrielle Nutzung unwahrscheinlich. Die Gemeinde plante auf ihrem Gebiet die Ausweisung eines neuen Wohnbaugebietes Gefahr: Industriebrache ohne weitere Nutzung

26 Von der Betriebs- zur Projektgesellschaft (II) 26 Ziel: Vermeidung einer Industriebrache und höhere Kreditrückführung durch Umnutzung und Verwertung als durch Verwertung des Zubehörs im Rahmen der Insolvenz nach Abzug von Massebeiträgen Maßnahme: Durchführung eines B-Planverfahrens durch die Gemeinde und Ausweis als Wohngebiet. Aus der Betriebsgesellschaft/Eigentümerin wird eine Projektgesellschaft. Abschluss eines Erschließungsvertrages mit der Gemeinde. Professionelle Begleitung durch eine erfahrene externe Projektsteuerungsgesellschaft.

27 Von der Betriebs- zur Projektgesellschaft (III) 27 Aus dem Verkauf der Anlagen und Maschinen werden Abrissund Sanierungskosten vorfinanziert. Sukzessive Entwicklung des Wohngebietes in mehreren Bauabschnitten und Verkauf der Parzellen. Bank gibt die Erlöse aus dem Anlagenverkauf entsprechend Projektfortschritt frei, stundet die Kredite und stellt erforderliche Bürgschaften im Rahmen des Erschließungsvertrages mit der Gemeinde.

28 Bankerfahrungen mit Besonderheiten 28 Entsorgungswirtschaft und Insolvenz Metall: Von der Altlast zum Bodenschatz