X. Verfahren zur Erhöhung des Hauptmietzinses

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1 Wie bereits im Mietengesetz ( 7-Erhöhung ) ist es möglich, durch eine Entscheidung des Bezirksgerichts (der Mietzinsschlichtungsstelle) die Hauptmietzinse maximal 10 Jahre lang zur Finanzierung von unmittelbar anstehenden größeren Erhaltungsarbeiten anzuheben. Kürzere Aufteilungszeiträume sind gesetzlich möglich, aber in der Praxis nicht üblich. Zur Vertiefung: Das monatliche Deckungserfordernis ermittelt sich wie folgt: Kosten der erforderlichen Erhaltungsarbeiten laut Kostenvoranschlägen bzw. Rechnungen (inklusive USt, falls der Vermieter nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist). Der 18-Antrag ist auch für schon durchgeführte Erhaltungsarbeiten möglich, aber der Vermieter trägt dann erstens das Beweisrisiko für die Notwendigkeit der Arbeiten und zweitens muss sichergestellt sein, dass durch die spätere Antragstellung kein Vorteil des Vermieters durch Inanspruchnahme der Investitionsprämie isd 20 Abs. 1 Z 2 lit. b MRG eintritt (MietSlg , , ). plus bis zu 5% Bauüberwachungs- und Bauverwaltungskosten abzüglich Hauptmietzinsreserven oder zuzüglich Hauptmietzinspassivum Die Hauptmietzinsabrechnung hat volle 10 Kalenderjahre vor dem Jahr der Antragstellung zu erfassen und ist im Zug des Verfahrens bis zum Beginn des Verteilungszeitraums zu ergänzen (MietSlg /17). Ein Verfahren nach 18 MRG umfasst notwendig das ganze Haus im Sinn des 17 MRG, obwohl eine Entscheidung nach 18 MRG nicht gegenüber Wohnungseigentümern oder Käufern mit Wohnungseigentumszusage wirkt, weil diese die Erhaltungskosten im Innenverhältnis nach 32 WEG zu tragen haben. Die von den Wohnungseigentümern vermieteten Objekte sind demnach rechnerisch bei Ermittlung einer Erhöhung nach 18 MRG mit zu berücksichtigen. Das betrifft nicht nur die Errechnung der Hauptmietzinsreserve bzw. des Hauptmietzinsabgangs im gesamten Verrechnungszeitraum, sondern jedenfalls bei Altmietern in wie hier vor dem eingeleiteten Verfahren aufgrund der Übergangsvorschrift des 56 Abs. 5 WEG auch die effektiven Mietzinseingänge. Die Vorschrift des 19 Abs. 1 Z 3 MRG berechtigt das Gericht, von den Vermietern die Vorlage von Mietzinslisten zu verlangen, aus denen auch die Höhe der nach 18 Abs. 1 MRG maßgeblichen zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen im Verteilungszeitraum errechnet werden kann. Wenn diese Informationen nicht vorgelegt werden können, macht die Hauptmietzinserhöhung unmöglich (EWr I/18/94 ff). Für eine Mietzinserhöhung nach 18 ff MRG muss dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden Kosten und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Die Vorlage einer fiktiven Hauptmietzinsabrechnung trotz wiederholten Auftrags, die tatsächlichen Einnahmen nachzuweisen, geht zu Lasten des Vermieters. Bringt er eine solche nicht bei, bleibt sein Antrag unschlüssig, was zur Abweisung des Mietzinserhöhungsantrages führt (immolex-ls 2010/34). 140

2 Mietrecht WRN 2006 Neue Regelung des fiktive Absetzbetrages ( Einkommensteuerabschlag, Steuerpauschale ) bei der Mietzinsreserve: Die komplizierte Regelung des Einkommensteuerabschlages in Höhe von 40% des mietrechtlichen Einnahmenüberschusses ( 20 Abs. 1 lit. f M RG ivm 49b Abs. 6 MRG), die vom VfGH per aufgehoben wurde, bleibt auf Grund der WRN 2006 bis in der bisherigen Form aufrecht. Die Hauptmietzinsreservenberechnung reicht daher unter Umständen bis 1986 zurück. Ab dem Kalenderjahr 2005 wird differenziert: Einkommensteuerpflichtige Vermieter haben eine fiktive Absetzposition auf der Ausgabenseite der Hauptmietzinsabrechnung in Höhe von 35%, körperschaftssteuerpflichtige Vermieter eine in Höhe von 25% des nach mietrechtlichen Gesichtspunkten ermittelten Überschusses. Diesen Abschlag gibt es aber nur mehr für jene Kalenderjahre, in denen der Vermieter keine erhöhten Hauptmietzinse ( 18, 18a, 18b, 19MRG) vereinnahmt. Der Ausschluss des Absetzbetrages für ein Kalenderjahr wird schon dann bewirkt, wenn nur in einem einzigen Monat dieses Jahres erhöhte Hauptmietzinse eingehoben wurden. Auch ein bloß vorläufig erhöhter Hauptmietzins schließt den Absetzbetrag für das jeweilige Kalenderjahr aus. ( 20, 49e Abs. 6 MRG) abzüglich Zuschüsse von Bund, Länder oder Gemeinden: Der Vermieter muss sich im zumutbaren Ausmaß um Förderungen bemühen, ansonsten so gerechnet wird, als ob die Förderung erfolgt wäre (MietSlg /35). Auch durch die Annuitätenzuschüsse eines Landes reduziert sich das Deckungserfordernis. Gegenteilige oder missverständliche Aufstellungen des fördernden Landes ändern hieran nichts (MietSlg ). = Deckungsfehlbetrag plus Eigenmittelzinsen oder plus Kreditkosten (Zinsen, Zwischenzinsen, Geldbeschaffungskosten) = Gesamterfordernis dividiert durch 120 Monate und zuzüglich einem Pauschalbetrag (früher kleine Reserve genannt), um zwischenzeitliche kleinere Reparaturen, Zinsenschwankungen, Tilgungsraten für frühere Reparaturdarlehen, usw., abzufedern) ergibt das monatliche Deckungserfordernis. Anders als 7 MG kennt 18 MRG keine Begrenzung der Erhöhung des Hauptmietzinses. Wenn der Vermieter selbst die Durchführung von Erhaltungsarbeiten anstrebt und dafür eine Mietzinserhöhung nach 18 ff MRG verlangt, ist die Unwirtschaftlichkeit der Erhaltungsarbeiten nicht zu prüfen (MietSlg /30). Es gibt eine volle und eine beschränkte Mietzinserhöhung: Die eigentliche (volle) Mietzinserhöhung ( 18 Abs. 3 MRG) erfolgt in zwei Stufen: Zunächst werden alle Hauptmieten sofern sie darunter liegen auf die Richtwerte der Kategorie A, B oder C (= anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse) bzw. auf den Kategorie D-Zins angehoben. Der Rest des Deckungserfordernisses wird nach Nutzflächen aufgeteilt. Die volle Erhöhung setzt voraus, dass das monatliche Deckungserfordernis größer ist als die anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse aller vermietbaren Gegenstände des Hauses, gleichgültig, ob diese vermietet sind (anders verwertet werden) oder leer stehen. Darüber hinaus ergibt sich aus dem Einleitungssatz des 18 Abs

3 MRG, dass auch die mögliche Deckung des monatlichen Deckungserfordernisses in den künftigen Hauptmietzinsen der nächsten zehn Jahre (die ja bei zulässig vereinbarten angemessenen Mietzinsen viel höher sein könnten als die anrechenbaren ) einer Mietzinserhöhung entgegensteht. Insoweit kommt daher auch den tatsächlich absehbaren Mietzinseingängen während des Verteilungszeitraumes Bedeutung zu. Ungewisse künftige Entwicklungen können aber nicht berücksichtigt werden; maßgeblich sind insoweit die tatsächlichen Verhältnisse (MietSlg ). Die beschränkte Mietzinserhöhung heißt so, weil die Erhöhung nur bis zum Richtwert (anrechenbaren monatlichen Hauptmietzins) erfolgt. Vorläufige Hauptmietzinserhöhung: Das Gericht (die Mietzinsschlichtungsstelle) kann auch zur Verfahrensbeschleunigung in einer Grundsatzentscheidung über Antrag feststellen, dass eine vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse zulässig ist. Hierbei werden die einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang sowie der Verteilungszeitraum festgelegt. Der Vermieter kann dann mit dem Arbeiten beginnen. Die Entscheidung über die endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse fällt erst später (MietSlg ). ( 18 a MRG). Endgültige Hauptmietzinserhöhung: Die rechtskräftige Entscheidung des Gerichts (der Mietzinsschlichtungsstelle) auf Erhöhung der Hauptmietzinse gem. 18 MRG bewirkt, dass der Vermieter ermächtigt wird, zur Finanzierung der im einzelnen angeführten Arbeiten den für jedes Mietobjekt ziffernmäßig festgesetzten erhöhten Hauptmietzins innerhalb des Verteilungszeitraumes einzuheben. Die Entscheidung wirkt auch gegenüber künftigen Mietern. In der Entscheidung wird auch der Vermieter verpflichtet, die Arbeiten soweit sie nicht schon durchgeführt sind innerhalb einer festgesetzten Frist (höchstens 1 Jahr) durchzuführen. Antragstellung: Der Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse hat der Vermieter- bei Miteigentum die Mehrheit bei Gericht (bei der Mietzinsschlichtungsstelle) zu stellen. Für Verbesserungen nach 18 b MRG (Sanierungsmaßnahmen nach den Wohnhaussanierungsgesetzen) ist auch die Gemeinde, in deren Sprengel das Haus gelegen ist, antragsberechtigt. Im 18-Verfahren haben alle Mieter Parteienstellung und können Einwendungen gegen die geplanten Arbeiten und auch Gegenkostenvoranschläge einbringen. Dem Antrag sind eine Reihe von Unterlagen (Kostenvoranschläge, Hauptmietzinsabrechnung für die letzten vollen 10 Kalenderjahre vor der Antragsstellung Finanzierungsplan, Deckungsfehlbetrag und das monatliche Deckungserfordernis) beizulegen ( 19 MRG). Nach dem eindeutigen Wortlaut des 19 Abs. 2 Satz 1 MRG kann die Erhöhung der Hauptmietzinse auch schon vor Durchführung der Arbeiten ausgesprochen werden. Die Festlegung des Beginnes des Erhöhungszeitraumes ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt, hat also vom Gericht nach billigem Ermessen zu erfolgen MietSlg Abs. 3 MRG erlaubt eine Neuberechnung des erhöhten Hauptmietzinses nur im Fall eines Vorbehaltes gemäß 18 Abs. 4 MRG und im Fall von Kostenänderungen. Eine Neuberechnung wegen unrichtiger Kategoriebeurteilung (oder wegen Nutzflächenänderungen) ist nicht vorgesehen. Die Mitbereinigung einer unrichtig angenommenen Ausstattungskategorie hat lediglich im Fall einer end- 142

4 Mietrecht gültigen Erhöhung zu erfolgen, der eine vorläufige Erhöhung bei der die Kategorien nur provisorisch beurteilt wurden vorausgegangen ist. Ansonsten steht die Rechtskraft der Entscheidung über die endgültige Erhöhung, der die Annahme bestimmter Kategorien zugrunde liegt, einem derartigen Vorgehen entgegen (MietSlg ) Die bloße Unterlassung der Durchführung von Arbeiten stellt keinen Widerrufsgrund nach dem 2. Satz des 19 Abs. 2 MRG dar. Das gilt auch dann, wenn sich Miteigentümer als Vermieter darüber nicht einig werden. Eine Änderung des Ausspruches über die Mietzinserhöhung nach 19 Abs. 3 MRG ist nur im Fall der Änderung der veranschlagten Kosten und damit des Deckungserfordernisses, nicht aber für andere Änderungen des Sachverhalts, etwa die Nichtdurchführung von Arbeiten, vorgesehen. Zusätzliche Arbeiten sind in einem neuen Verfahren geltend zu machen (MietSlg /32). Gem 39 Abs. 1 MRG kann ein Verfahren nach 37 Abs. 1 MRG bei Gericht hinsichtlich der in der Gemeinde gelegenen Mietgegenstände nur eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde (Schlichtungsstelle) anhängig gemacht worden ist. Sache in diesem Sinn ist nur der das Verfahren einleitende Sachantrag, nicht aber Zwischenanträge auf Feststellung oder der Antrag auf Grundsatzentscheidung oder auf vorläufige Mietzinserhöhung. Diese können jederzeit dort gestellt werden, wo das Hauptverfahren anhängig ist. Dasselbe gilt für Anträge auf Neuberechnung gemäß 19 Abs. 3 MRG, die lediglich eine Korrektur des (schon im gerichtlichen Verfahren ergangenen) Sachbeschlusses bezwecken (MietSlg ). Keine 18-Mietzinserhöhung für die konkrete Wohnung gibt es seit dem 3. WÄG, wenn der Vermieter eine Kategorie D-Wohnung um mehr als den Kat-D-unbrauchbar-Mietzins vermietet hat (z.b. weil er Kategorie D-neu verlangt hat oder irrtümlich von einer höheren Kategorie ausgegangen ist: MietSlg ); das Verbot gilt absolut und generell und muss vom Mieter im 18-Verfahren nicht geltend gemacht werden um es später in einem Mietzinsüberprüfungsverfahren berücksichtigen zu können (MietSlg ); oder einen befristeten Hauptmietvertrag auf weniger als vier Jahre abgeschlossen hat (für Zeiträume nach ). ( 18 Abs. 5 MRG) Seit bietet 11 WSG (dem Nachfolgegesetze der Länder gleichgehalten werden müssen) eine Finanzierungsmöglichkeit für Sanierungsarbeiten, also auch Verbesserungen, in der Form, dass nach 18b MRG die geförderten Kosten auch von Verbesserungen (als Sanierungsmaßnahmen ) zu einer Erhöhung nach den 18 und 19 MRG führen können, wenn die dazu erforderliche Mietzinserhöhung nicht höher ist als die zur Deckung der bloßen Erhaltungsarbeiten ohne jede Förderung notwendige, und wenn der Verteilungszeitraum (Darlehenstilgung) 10 Jahre nicht übersteigt (MietSlg ). 143

5 XI. Abtretung von Mietrechten, Mietrecht im Todesfall XI. Abtretung von Mietrechten, Mietrecht im Todesfall 1. An wen kann der Mieter seine Mietrechte abtreten? An Verwandte in gerader Linie einschließlich Wahlkinder, seinen Ehegatten oder seine Geschwister, wenn diese mit ihm zumindest die letzten 2 Jahre (bei Geschwistern 5 Jahre) im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Wurde die Wohnung gemeinsam bezogen oder wohnen die Kinder seit ihrer Geburt bzw. die Ehegattin seit der Heirat in dieser Wohnung, entfallen die Mindestfristen für das Bestehen eines gemeinsamen Haushalts. Im Gegensatz zu 14 Abs. 2 MRG (Eintritt nach Tod des Mieters) und dem Schutz gegen den Kündigungsgrund der Weitergabe gemäß 30 Abs. 2 Z 4, 1. Fall MRG bei bloß faktischer Überlassung an einen Eintrittsberechtigten ist ein dringender Wohnbedarf für die Abtretung der Mietrechte nicht erforderlich. Die Überlassung einer Wohnung an Eintrittsberechtigte stellt selbst dann keinen Kündigungsgrund dar, wenn die Voraussetzungen für eine Abtretung der Mietrechte nach 12 Abs. 1 MRG fehlen (MietSlg ). Zur Vertiefung: Voraussetzung ist also, dass der bisherige Hauptmieter die Wohnung verlassen hat, der nahe Angehörige die Wohnung weiter benützt und eine (wenigstens konkludente) Willensübereinstimmung zwischen Hauptmieter und zurückbleibendem Angehörigen über den Übergang der Mietrechte vorliegt. Deren unmittelbare Wirksamkeit setzt jedoch auf beiden Seiten volle Geschäftsfähigkeit voraus. Eine wirksame Mietrechtsübernahme durch einen Minderjährigen als Maßnahme des außerordentlichen Wirtschaftsbetriebes bedarf der Genehmigung des Pflegschaftsgerichtes (MietSlg , , ). Der Mieter kann seine Mieterposition nicht übertragen, wenn er die Wohnung weiterhin benützt (wobl 2010/87). Das Verlegen des Wohnsitzes in dem Ausmaß nach Teneriffa, dass die verstorbene Hauptmieterin nur mehr rund zwei Monate oder auch weniger pro Jahr in der aufgekündigten Wohnung lebte, sich also nur mehr besuchsweise aufhielt, stellt ein Verlassen der Wohnung dar (wobl 2009/101). Die Willensübereinstimmung über den Mietrechtsübergang muss aber zeitlich nicht mit dem Verlassen der Wohnung zusammenfallen, sondern kann der Mietrechtsübergang zu jedem späteren beliebigen Zeitpunkt, ja sogar für den Zeitpunkt des Todes des bisherigen Hauptmieters, bestimmt werden (MietSlg , , , , EWr I/12/132ff, 136 ff und 144 ff). Wenn aber die Überlassungsvereinbarung (April 1998) und das Verlassen der Wohnung (Februar 2000) nahezu 2 Jahre auseinander fielen, während der die Aufnahme einer Lebensgemeinschaft erfolgte, oder wenn die Überlassungsvereinbarung mehr als 1 Jahr nach der Scheidung erfolgte, ist der geschiedene Ehemann der Mieterin nicht mehr als ein naher Angehöriger anzusehen (MietSlg ). Leben die Ehegatten im maßgeblichen Zeitpunkt (Überlassung der Wohnung) nicht im gemeinsamen Haushalt, weil es, wenige Monate vor der späteren Scheidung, kein gemeinsames Wirtschaften, also keine Befriedigung der Bedürfnisse des tägli- 144